Как показывает судебная практика, многие истцы, а также действующие в их интересах общественные объединения предъявляют исковые требования, вытекающие из правоотношений по долевому строительству, обосновывая эти требования законодательством о защите прав потребителей. Такой подход позволяет воспользоваться предусмотренной законодательством льготой по освобождению от госпошлины при обращении с иском в суд.
В то же время судам необходимо сопоставлять нормы Закона о защите прав потребителей с иными НПА, чтобы правильно определить субъектный состав сторон по делу, правильно применить нормы права и правильно разрешить вопрос о распределении судебных расходов. Кроме того, следует тщательно анализировать положения заключенных участниками правоотношений договоров, регламентирующих их права и обязанности в случае переноса сроков строительства, процедуру заключения допсоглашений, направления извещений и уведомлений, последствия ее несоблюдения.
Пример 1
К. в исковом заявлении к ГП «УКС», ООО «О», ЖСПК указал, что являлся собственником жилого помещения. Функции генподрядчика при строительстве выполняло ООО «О», заказчиком выступало ГП «УКС». В ходе эксплуатации построенной квартиры проявились недостатки — неплотное прилегание оконных рам; наличие грибка на оконных блоках; образование наледи, промерзание; недопененность откосов и трещины на них; отклонение поверхности установленных подоконных досок от горизонтали; загрязнение, поверхностная коррозия на отливах.
Вебинар Caselook «Актуальная судебная практика в сфере строительства»
Предложение добровольно урегулировать спор ответчик оставил без удовлетворения. Поэтому истец просил суд обязать ГП «УКС» устранить вышеуказанные недостатки.
Представители ГП «УКС», ООО «О» исковые требования не признали и просили применить к ним исковую давность ввиду истечения гарантийного срока. Представитель ЖСПК заявленные истцом требования полагал обоснованными. Истец неоднократно обращался с просьбой устранить недостатки, ЖСПК направлял претензии ГП «УКС», однако действенных мер то не приняло.
Суд установил, что ЖСПК и К. заключили договор на строительство квартиры. ЖСПК по договору передал ГП «УКС» функции заказчика, включая осуществление технадзора. Со своей стороны ГП «УКС» и ООО «О» заключили договор строительного подряда, согласно которому ООО «О» приняло обязательства генподрядчика при строительстве дома.
Дом сдали в эксплуатацию в срок, тогда же подписали гарантийный паспорт объекта строительства и зарегистрировали право собственности К. на квартиру. В процессе ее эксплуатации проявились многочисленные дефекты, по вопросу устранения которых К. на протяжении 2013 — 2018 годов неоднократно обращался к ЖСПК. Он переадресовывал претензии и жалобы ГП «УКС» и ООО «О».
Согласно п. 2 — 3 постановления Пленума Верховного Суда N 4 к указанным правоотношениям подлежали применению общие нормы гражданского законодательства, регулирующие ответственность подрядчика за ненадлежащее качество работы .
Представленные суду фотографии, видеозаписи подтвердили наличие строительных дефектов, указанных в исковом заявлении.
Судебная практика по спорам в строительных работах
Суд предложил ответчику провести строительно-техническую экспертизу. Возможно, это позволило бы получить доказательства, опровергающие вывод специалистов. Однако ответчик отказался оплачивать исследование, требующее специальных познаний. Ввиду указанного суд, основываясь на нормах ст. 221 ГПК, признал установленным факт некачественного выполнения работ, для выяснения которого потребовалась экспертиза.
В договоре поручения между ЖСПК и ГП «УКС» заказчик гарантировал устранение выявленных при приемке объекта дефектов в сроки, не превышающие установленных Правилами заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда (в ред. от 01.11.2006) и другими законодательными актами, а также устранение нарушений, выявленных в течение гарантийных сроков.
В соответствии с договором поручения и ст. 708 ГК надлежащим ответчиком в рамках данных правоотношений было выступавшее в качестве заказчика ГП «УКС». Именно оно приняло жилой дом и квартиру истца с выявленными в процессе эксплуатации дефектами.
Согласно ч. 1 — 3 п. 66 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда на принятые в эксплуатацию объекты и выполненные строительные работы устанавливается гарантийный срок не менее 5 лет. Гарантийный срок на комплектующие и составные части основного изделия, использованные для строительства объектов (выполнения строительных работ), считается равным гарантийному сроку на основное изделие, если иное не предусматривают ТНПА.
Срок исковой давности для требований, предъявляемых в связи с ненадлежащим качеством работ по договору подряда, составляет год, а в отношении капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений, машино-мест — года.
Если законодательство или договор подряда устанавливают гарантийный срок и заявление по поводу недостатков работы сделано в его пределах, срок исковой давности начинает течь со дня этого заявления .
ЖСПК направил ГП «УКС» и ООО «О» заявление по поводу недостатков работы, в том числе в квартире истца, 12.07.2017. Дефектный акт представители ЖСПК, заказчика, подрядчика составили 09.10.2017. Вместе с тем дефекты (недостатки) не устранили. ЖСПК обратился в пределах гарантийного срока, поэтому он в отношении перечисленных истцом дефектов не истек.
С учетом вышеизложенного суд обязал ГП «УКС» устранить обнаруженные в квартире истца дефекты и отказал в удовлетворении исковых требований к ЖСПК и ООО «О». Ответчик обжаловал данное решение, однако суд апелляционной инстанции оставил его без изменений.
Пример 2
С. в исковом заявлении к ЗАО «Э» просил установить факт ничтожности положений соглашения о строительстве квартиры от 27.10.2017. Ответчик не выполнил стяжку полов со звукоизоляцией, штукатурку стен, отделку поверхности потолка (класс бетонной поверхности «В» требует отделки), установку электроплиты. Кроме того, истец потребовал:
— соразмерно уменьшить установленную соглашением цену за невыполненные работы на 8291,86 рубля и взыскать эту сумму в его пользу;
— взыскать с ответчика неустойку за просрочку устранения недостатков выполненной работы;
— взыскать с ответчика 2000 рублей денежной компенсации морального вреда.
Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме. Соглашение от 27.10.2017 должно было включить обязательство ЗАО «Э» выполнить строительство квартиры со стяжкой пола и штукатуркой стен. Приемка в эксплуатацию квартиры без данных элементов нарушает требования законодательства. Соответственно, ответчик должен был компенсировать стоимость данных работ. Неустойку за просрочку устранения недостатков, указанных в дефектном акте, следовало исчислять от стоимости квартиры в целом, а не от стоимости ее конструктивных элементов или деталей отделки.
Представитель ответчика в судебном заседании заявленные требования не признал. Компетентные органы разрешили ЗАО «Э» строительство жилого дома без стяжки пола и штукатурки стен в квартирах. ЗАО «Э» согласовало проектную документацию и получило положительное экспертное заключение. Оснований для включения данных видов работ в оспариваемое соглашение не было, как не было и оснований для выплаты их стоимости истцу. Он данные работы не оплачивал, на момент подписания оспариваемого соглашения знал, что они не будут выполняться.
Рассматривая спор, суд исходил из следующих положений законодательства и обстоятельств дела.
ЗАО «Э» на основании заключенного 20.11.2016 с сыном истца соглашения обязалось организовать строительство и передать покупателю в собственность жилое помещение в многоквартирном жилом доме. ЗАО «Э» и истец С. заключили аналогичное соглашение 27.10.2017, а 30.10.2017 ЗАО «Э» утвердило акт приемки дома в эксплуатацию.
После осмотра квартиры представитель истца направил ЗАО «Э» претензионное письмо с требованием устранить недостатки, допущенные при строительстве, в том числе оштукатурить стены и сделать стяжку пола. ЗАО «Э» письмом разъяснило, что эту часть работ не предусматривала проектная документация и соглашение с С. По остальным вопросам предложило составить дефектный акт для устранения недостатков в двухмесячный срок.
При повторных осмотрах квартиры С. 09.03.2018, 27.04.2018 работник генподрядчика — ОАО «М» собственноручно учинил на дополнениях к дефектным актам запись об оставшихся недостатках.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований. С. на день подписания соглашения от 27.10.2017 знал, что ЗАО «Э» не выполнило чистовую отделку стен, потолков, стяжку полов со звукоизоляцией, штукатурку стен и перегородок, не приобретет электроплиту. Эти же положения содержались в соглашении, заключенном с сыном С.
Минстройархитектуры в результате переписки с ЗАО «Э» и Белгоспроектом разрешило сдать дом в эксплуатацию без вышеуказанных работ, если это согласуют инвесторы в заключаемых с ними договорах. Инвесторы (в том числе С.) такое согласие дали, учинив подписи в соглашениях.
Представители Минстройархитектуры пояснили, что Министерство вправе давать разъяснения норм Положения о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства. При наличии ясно выраженной позиции было допустимо разработать проект, не предусматривающий устройства стяжек, штукатурки и выполнения ряда иных работ.
Соответственно, ОАО «М» на законных основаниях выполнило при строительстве спорного объекта в квартирах лишь работы, которые предусматривала утвержденная горисполкомом проектная документация. Она имелась на момент заключения с С. соглашения. Обязательство по установке электроплиты и выполнению иных работ ЗАО «Э» не могло включить в текст соглашения, т.к. это противоречило бы п. 9 Инструкции о порядке эмиссии, обращения и погашения жилищных облигаций. Вышеназванные доказательства опровергали доводы истца, что соглашение от 27.10.2016 в части было ничтожным, как не соответствующее требованиям законодательства.
По тем же основаниям не подлежало удовлетворению требование истца о соразмерном уменьшении установленной цены. Работы, стоимость которых просил взыскать С., не выполнялись и не оплачивались. В данной части требование противоречило как соглашению от 27.10.2016, так и ст. 31 Закона о защите прав потребителей.
Не основывалось на законе и не подлежало удовлетворению требование истца взыскать с ответчика неустойку за просрочку устранения недостатков выполненных работ. Из соглашения от 27.10.2016 следовало, что обязательства ответчика в части строительства квартиры исчерпывались организацией данного процесса. Ответственность ЗАО «Э» как застройщика за качество работ по возведению жилого дома не предусматривалась.
После предъявления претензий истца к качеству работ ответчик привлек к составлению дефектного акта генподрядчика, работники которого должны были устранить выявленные недостатки. Данное обстоятельство, по мнению суда, свидетельствовало, что ЗАО «Э» приняло все меры для выполнения своих обязательств перед истцом в целях скорейшего подписания акта приема-передачи жилого помещения. Тот факт, что истец и его представитель не хотели подписывать данный акт до устранения недостатков, отраженных в дефектных актах, был выражением их воли, а не уклонением ответчика от выполнения своих обязанностей. В судебном заседании представитель генподрядчика не отрицал обязанность по устранению вышеизложенных недостатков.
По этим же правовым основаниям суд отказал в удовлетворении исковых требований о денежной компенсации морального вреда.
Судебная коллегия областного суда признала ошибочным вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требования истца о взыскании неустойки за просрочку устранения недостатков выполненной работы. Возникшие между С. и ЗАО «Э» правоотношения по качеству построенного и переданного истцу жилого помещения регулируют положения Закона о защите прав потребителей.
Общую стоимость некачественно выполненных работ в ходе рассмотрения дела определила экспертиза. Сроки устранения ответчиком каждого из дефектов определили даты направляемых в его адрес претензий и даты дефектных актов, подтверждающих устранение недостатков работ.
То обстоятельство, что недостатки в спорной квартире устранил генподрядчик, не свидетельствовало о необоснованности требований С. о взыскании неустойки и не освобождало ЗАО «Э» от ответственности перед истцом за ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств.
Размер неустойки коллегия исчислила в размере 1% от цены (стоимости) выполненных работ, а не от общей стоимости жилого помещения, как того требовал истец. В итоге размер неустойки составил 2396 рублей. С учетом положений ст. 314 ГК суд уменьшил ее до 1000 рублей.
С учетом положений ст. 18 Закона о защите прав потребителей коллегия пришла к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика компенсации морального вреда за нарушение прав потребителя. Размер компенсации, исходя из требований разумности и справедливости, степени нравственных страданий потребителя, коллегия определила в 200 рублей.
Пример 3
С. на основании договора купли-продажи от 05.06.2015 приобрел у ОДО «Э» квартиру за 85 000 долларов в эквиваленте. В процессе эксплуатации выявились дефекты лоджии, что повлекло появление плесени и порчу конструктивных элементов. Ремонтные работы результата не дали, в связи с чем С. длительное время не мог эксплуатировать лоджию.
Истец с учетом заключения эксперта судебно-экспертной коллегии решил самостоятельно заменить блоки ограждения лоджии. В связи с этим просил суд:
— соразмерно уменьшить покупную цену жилого помещения на 5090 рублей;
— взыскать с ОДО «Э» неустойку за несвоевременное выполнение гарантийных обязательств в размере 697 173,75 рубля на день вынесения решения;
— взыскать денежную компенсацию морального вреда, эквивалентную 5250 долларам на день вынесения решения.
В судебном заседании истец и представитель общества защиты потребителей поддержали иск в полном объеме. После обращения в 2016 году истца к ОДО «Э» с заявлением об устранении недостатков лоджии проблема так и не получила решения. Следовательно, утверждение ответчика о пропуске гарантийных сроков было необоснованным.
Расчет неустойки за неисполнение гарантийных обязательств по безвозмездному устранению недостатков истец исчислил за период с 17.11.2016 по 12.02.2018. При расчете исходил из 1% от стоимости квартиры, т.к. она представляет собой неделимый предмет. С. также просил суд взыскать с ответчика понесенные по делу судебные расходы.
Ответчик иск не признал, пояснив, что устранил недостатки проданной квартиры. По истечении гарантийных сроков истец вновь обратился за устранением недостатков, однако не пустил работников ремонтной организации в квартиру. Не было доказательств, что выявленные экспертом недостатки возникли до истечения гарантии.
Суда исковые требования удовлетворил частично. Он уменьшил покупную цену квартиры на 5090 рублей, взыскал с ответчика в пользу С. неустойку за несвоевременное исполнение гарантийных обязательств в размере 5090 рублей и денежную компенсацию морального вреда в размере 500 рублей. В удовлетворении иска в остальной части отказал.
После отказа ответчика добровольно компенсировать недостатки проданной квартиры истец к нему не обращался, приняв результаты устранения недостатков.
Из заключения эксперта следовало, что квартира С. изначально имела дефекты лоджии (ограждающие конструкции не соответствовали проектному решению, негерметичное исполнение сопряжений элементов ограждения лоджии позволяло дождю проникать в помещение, отсутствовали элементы отвода конденсата и воды из зоны притвора блоков ограждения из ПВХ вследствие несоответствия ТНПА при их изготовлении и монтаже). Дефекты проявились в течение установленного договором 2-летнего гарантийного срока.
По вопросу затекания воды в лоджию и необходимости гарантийных ремонтных работ истец впервые обратился к ОДО «Э» через 15 месяцев после приобретения квартиры. Это свидетельствовало о невыполнении гарантийных обязательств ответчиком в установленные сроки и об отчуждении имущества с дефектами, проявившимися в процессе эксплуатации.
Ответчик утверждал, что с момента направления С. письма с уведомлением об устранении недостатков лоджии истек 2-летний срок гарантии, который начал течь с момента продажи квартиры. Поэтому истец был не вправе обосновывать свои требования фактом несвоевременного устранения недостатков. Данный довод суд признал несостоятельным. Доказательства устранения недостатков лоджии ответчик не представил, его возражения опровергло заключение эксперта, а также факт продолжающихся залитий лоджии.
Недостатки лоджии в договором не оговаривались. Значит, С. в силу подп. 1.2 п. 1 ст. 20 Закона о защите прав потребителей имел право требовать соразмерного уменьшения цены проданной ему квартиры.
Из заключения эксперта следовало, что одним из способов устранения недостатков лоджии была замена блоков ограждения лоджий из ПВХ. Их стоимость составляла 5090 рублей. Суд удовлетворил это исковое требование, уменьшив цену квартиры на указанную сумму. Поскольку расчет стороны произвели в полном объеме, суд взыскал ее с ответчика в пользу истца.
Требование истца о взыскании с ОДО «Э» неустойки за несвоевременное выполнение гарантийных обязательств обосновывалось неустранением недостатков лоджии и их проявлением даже после выполнения ответчиком гарантийных ремонтных работ.
Приведенный истцом расчет суммы неустойки (697 173,75 рубля) суд счел неверным. Гарантийные ремонтные работы проводятся не в отношении всего объекта недвижимости, а его конкретной части (лоджии), их можно оценить отдельно. Соответственно, оснований для расчета суммы неустойки от цены товара в целом не было.
Рассчитанный судом размер неустойки составил 41 687,10 рубля, в силу положений ст. 314 ГК суд уменьшил ее до размера основного неисполненного обязательства. Денежную компенсацию морального вреда суд взыскал с ответчика с учетом ст. 314 ГК и, приняв во внимание требования разумности и справедливости, определил ее в 500 рублей.
Ответчик обжаловал данное решение, однако суд апелляционной инстанции оставил его без изменений.
Пример 4
Н. 17.05.2018 заключил с СНП ООО «А» договор, который предусматривал окончание строительства жилого дома в июле 2018 года. Фактически капитальное строение приняли в эксплуатацию 27.11.2018. Кроме того, СНП ООО «А» не обеспечило условия для заселения Н. в квартиру в месячный срок со дня утверждения акта приемки многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.
На основании изложенного Н. просил суд уменьшить цену по договору на 22 600 рублей, взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока удовлетворения требования о соразмерном уменьшении цены в размере 85 500 рублей, а также в счет компенсации морального вреда 1000 рублей.
По договору окончанием строительства считалась дата утверждения акта приемки объекта. При переносе сроков строительства стороны обязались подписать допсоглашение в течение 10 календарных дней с момента направления уведомления. Н. и ответчик 06.12.2018 заключили соглашение, в силу которого срок окончания строительства продлялся до 27.11.2018. Акт приемки объекта датировался 27.11.2018.
Стороны 05.04.2019 подписали акт-соглашение об исполнении обязательств по договору от 17.05.2018, признавший исполнение всех обязательств надлежащим образом и в полном объеме. Истец принял квартиру 05.04.2019, в тот же день зарегистрировал права на нее.
Суд не нашел фактических и правовых оснований для удовлетворения иска. Законодательство о защите прав потребителей к сложившимся между сторонами гражданско-правовым отношениям применимо лишь в части конкретных товаров (работ, услуг), использованных (выполненных, оказанных) ответчиком в процессе строительства объекта, исходя из их стоимости и соответствия проектной документации,
Истец заявил требования, основанные, по его мнению, на нарушении ответчиком срока окончания строительства капитального строения в целом. В судебном заседании Н. не оспаривал законности допсоглашения к договору и его подписания.
Законодательство не ограничивает права участников гражданско-правовых отношений в части периода, в течение которого стороны могут заключать допсоглашения к ранее заключенным договорам. Поэтому не противоречило закону соглашение от 06.12.2018, которым стороны продлили срок окончания строительства.
При вышеуказанных обстоятельствах суд пришел к выводу, что ответчик не нарушил сроки строительства объекта. Стороны согласовали их продление, акт приемки капитального строения утвердили в пределах этих сроков. В связи с указанным суд в удовлетворении исковых требований Н. отказал.
Истец обжаловал данное решение, однако суд апелляционной инстанции оставил его без изменений.
Читайте этот материал в ilex >>
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex
Источник: ilex.by
Статья 723. Ответственность подрядчика за ненадлежащее качество работы
1. В случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика:
безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
соразмерного уменьшения установленной за работу цены;
возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (статья 397).
2. Подрядчик вправе вместо устранения недостатков, за которые он отвечает, безвозмездно выполнить работу заново с возмещением заказчику причиненных просрочкой исполнения убытков. В этом случае заказчик обязан возвратить ранее переданный ему результат работы подрядчику, если по характеру работы такой возврат возможен.
3. Если отступления в работе от условий договора подряда или иные недостатки результата работы в установленный заказчиком разумный срок не были устранены либо являются существенными и неустранимыми, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков.
4. Условие договора подряда об освобождении подрядчика от ответственности за определенные недостатки не освобождает его от ответственности, если доказано, что такие недостатки возникли вследствие виновных действий или бездействия подрядчика.
5. Подрядчик, предоставивший материал для выполнения работы, отвечает за его качество по правилам об ответственности продавца за товары ненадлежащего качества (статья 475).
- Статья 722. Гарантия качества работы
- Статья 724. Сроки обнаружения ненадлежащего качества результата работы
Комментарий к ст. 723 ГК РФ
1. Согласно коммент. ст., если работа выполнена с отступлениями от ДП, ухудшившими результат, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного в ДП (договорного) использования, а при отсутствии соответствующего условия в ДП — для обычного использования, заказчик вправе требовать от подрядчика: а) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; б) соразмерного уменьшения цены работы; в) возмещения своих расходов на их устранение (п. 1). Возможны также отказ от исполнения ДП и требование возмещения убытков (п. 3).
Поскольку далеко не все санкции ст. 723 — меры гражданской ответственности, название ст. 723 не соответствует содержанию, в связи с этим не стоит воспринимать буквально и имеющие место по тексту ст.
723 упоминания о недостатках, за которые подрядчик отвечает, о его освобождении от ответственности за определенные недостатки, о его ответственности по правилам об ответственности продавца (п. 2, 4, 5). Санкции ст. 723 — меры защиты заказчика, поэтому могут использоваться заказчиком независимо от вины подрядчика и касаться любых случаев, охватываемых диспозицией ее абз.
1 п. 1. Статья 723 не дифференцирует отступления от ДП от иных недостатков (далее — недостатки): в рамках ДП выполняется индивидуальный заказ, а для удовлетворения потребности конкретного заказчика принципиальны всякие отступления от ДП, не говоря уже о собственно недостатках (дефектах) результата (ср. с п. 1 ст. 720 ГК). Применение санкций ст.
723 зависит от усмотрения заказчика и характера недостатка (ср. п. 1 и 3 ст. 723) и не зависит от очевидности недостатка; последнее имеет значение при приемке результата и для сроков обнаружения недостатков (п. 2 — 4 ст. 720, ст. 724 ГК).
Особенность санкций ст. 723 — в следующем. Во-первых, санкции п. 1 ст. 723 направлены на сохранение ДП (ср. с п. 3) и применяются по выбору заказчика, а поскольку законом они сформулированы как альтернативные, заказчик может использовать любую, но только одну из них, наиболее предпочтительную в конкретном случае.
Подрядчик не может влиять на данный выбор заказчика, однако при наличии в работе недостатков стороны ДП, учитывая диспозитивный резерв п. 1 ст. 723, они могут договариваться о выходе из сложившейся ситуации.
Во-вторых, возможность использования заказчиком санкций абз. 2 и 3 п. 1 ст. 723 не ограничивается законом; под разумным сроком в абз. 2 следует понимать срок, достаточный для устранения недостатка, исходя из характера конкретной работы и особенностей недостатка, а под соразмерным уменьшением цены в абз.
3 — пропорциональное ее уменьшение исходя из разницы между ценой работы по ДП и рыночной стоимостью результата с недостатком. Напротив, возможность использования заказчиком санкции абз. 4 п. 1 ст.
723 ограничивается законом, так как может быть, только если право заказчика самостоятельно устранять недостатки предусмотрено ДП (является существенным его условием), при этом согласно ст. 397 ГК, к которой отсылает абз. 4 п. 1 ст. 723, заказчик может устранять недостатки силами третьих лиц за разумную плату или собственными силами.
Ограничение вмешательства заказчика в устранение недостатков случаями, прямо предусмотренными ДП (и использования санкции абз. 4 п. 1 ст. 723), служит интересам обеих сторон, так как защищает их от непрофессионализма заказчика, а для подрядчика также обеспечивает менее затратное устранение недостатков в сравнении с теми расходами, которые может при этом нести заказчик.
В-третьих, с правом заказчика использовать санкцию абз. 2 п. 1 ст. 723 корреспондирует право подрядчика на выбор: подрядчик может выбирать между безвозмездным устранением данных недостатков в разумный срок и безвозмездным выполнением работы заново.
В последнем случае у сторон возникают взаимные обязанности: подрядчик должен возместить заказчику причиненные просрочкой исполнения ДП убытки (при наличии просрочки, обусловленных ею убытков, а также оснований для их возмещения — ст. 401 ГК), а заказчик — вернуть ранее полученный результат (если по характеру работы такой возврат возможен в принципе) (п. 2 ст. 723).
Если подрядчик не устранит недостатки в разумный срок или не выполнит работу заново, заказчик вправе и вовсе отказаться от исполнения ДП и потребовать возмещения убытков (п. 3 ст. 723); впрочем, данное право заказчик может реализовать не только при неэффективности санкции абз. 2 п. 1 ст. 723, но и автономно. Дело в том, что п. 1 и 2 ст.
723 содержат меры, направленные на сохранение ДП, напротив, п. 3 ст. 723 посвящен его прекращению и рассчитан на два случая. Прежде всего, п. 3 ст. 723 используется при любых недостатках работы (в том числе мелких и незначительных) в условиях неэффективности санкции абз. 2 п. 1 ст. 723, т.е. когда вопреки требованию заказчика подрядчик не устранил в разумный срок недостатки или согласно п. 2 ст.
723 не выполнил работу заново. Речь идет о неэффективности именно санкции абз. 2 п. 1 ст. 723, другие санкции «не выводят» на п. 3 ст. 723. Поэтому заказчику, требующему от подрядчика соразмерного уменьшения цены работы (абз. 3 п. 1 ст.
723), для использования п. 3 ст. 723 по крайней мере придется «перейти» к санкции абз. 2 п. 1 ст. 723 (например, посредством заявленного в суде ходатайства об изменении первоначального требования), а заказчику, который согласно абз. 4 п. 1 ст. 723 уже устранил недостаток самостоятельно, и вовсе остается лишь требовать возмещения расходов.
Кроме того, п. 3 ст. 723 применяется при существенных и неустранимых недостатках работы, т.е. в условиях, когда санкции п. 1 ст. 723 становятся бессмысленными, не случайно, что применительно к этой категории недостатков использование п. 3 ст. 723 не обусловлено никаким другим требованием.
Поскольку законодатель формально связывает категории существенности и неустранимости соединительным союзом «и», по всей видимости, существенность недостатка должна во всяком случае пониматься через его неустранимость, а неустранимость недостатка — имманентный признак его существенности. По основанию п. 3 ст. 723 заказчик отказывается от исполнения ДП, а значит, расторгает его в уведомительном (внесудебном) порядке; если подрядчик с этим не согласен, он может в судебном порядке оспаривать действия заказчика и настаивать на сохранении ДП. При расторжении заказчиком ДП подрядчик должен вернуть заказчику или указанному им лицу все имущество заказчика, а если это невозможно — возместить его стоимость (см. коммент. к ст. 728 ГК).
Наконец, в-четвертых, поскольку в абз. 1 п. 1 ст. 723 говорится о том, что заказчик вправе предъявить к подрядчику указанные ниже требования, если иное не установлено законом или договором, следует исходить из того, что правила п. 1 ст.
723 не являются жесткими — напротив, приоритет над ними имеют специальный закон и договор, которые могут изменять как сам перечень данных требований, так и методику их реализации. Договор, способный изменить диспозитивное правило п. 1 ст. 723 (о котором идет речь в абз.
1 данного пункта), — ДП или другой договор, который подрядчик и заказчик могут заключить особо после обнаружения в работе недостатков (для выхода из сложившейся ситуации). Напротив, принадлежащее подрядчику право выбора между безвозмездным устранением недостатков и безвозмездным выполнением работы заново, а также право заказчика отказаться от исполнения ДП и потребовать возмещения убытков сформулированы в отдельных императивных нормах п. 2 и 3 ст. 723 и не испытывают влияния со стороны другого закона или договора.
Отсюда смысл п. 4 ст. 723 — в следующем: а) в отношении всех неоговоренных недостатков санкции ст. 723 используются независимо от вины подрядчика; б) в отношении оговоренных недостатков санкции ст. 723 исключаются, если эти недостатки имеют случайное происхождение; в) с учетом последнего использование санкций ст.
723 в отношении оговоренных недостатков ограничивается сферой виновного поведения подрядчика, при этом бремя доказывания его вины и риск неэффективности такого доказывания лежат на заинтересованном в применении санкций ст. 723 лице (заказчике). Впрочем, вопрос о доказывании заслуживает отдельного комментария.
3. Дело в том, что при сопоставимости в ГК правил о последствиях продажи некачественного товара и некачественной работы, а также о сроках обнаружения недостатков проданного товара и выполненной работы (ср. ст. 475 со ст. 723, ст. 477 со ст. 724) в § 1 гл. 37 нет общих правил о распределении бремени доказывания (см. ст. 476).
Учитывая, однако, бесспорную принципиальность момента возникновения у результата работы недостатков, а также тот факт, что подрядчик не обязан претерпевать санкции за недостатки, возникшие во время нахождения результата у заказчика и по причинам, зависящим от заказчика, надлежит признать, что для применения к подрядчику санкций заказчику придется доказывать, что недостатки результата возникли до его сдачи или по иным причинам, возникшим до этого момента. И только если результат работы имеет гарантию качества, уже подрядчику придется доказывать, что недостатки результата возникли после его сдачи заказчику из-за нарушения последним правил пользования или хранения, действий третьих лиц или непреодолимой силы.
На фоне отмеченного пробела в вопросе распределения бремени доказывания соответствие обнаруживается только между правилами, посвященными короткой гарантии: только здесь прямо говорится о том, что если в отношении результата работы (как и проданного товара) установлена короткая гарантия качества и его недостатки были обнаружены по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет с того момента, когда его приемка состоялась или должна была состояться, подрядчик отвечает, если заказчик докажет, что недостатки возникли до передачи ему результата или по причинам, возникшим до этого момента (ср. п. 4 ст. 724 с п. 5 ст.
477 ГК). В то же время § 1 гл. 37 известны собственные правила, посвященные доказыванию. Так, недостатки предоставленного заказчиком материала, которые не могли быть обнаружены подрядчиком при надлежащей его приемке и впоследствии воспрепятствовали достижению результата или обусловили его недостатки, в связи с требованием подрядчика об оплате работы доказываются подрядчиком (п.
3 ст. 713 ГК). Если же за определенные недостатки результата ДП блокирует санкции ст. 723, вину подрядчика, способную во всяком случае их «разблокировать», доказывает заказчик (п. 4 ст.
723).
4. Статья 723, устанавливая санкции за недостатки результата (п. 1 — 4), не оставляет в стороне и вопрос о недостатках материала (п.
5), однако поскольку материалы — обычно потребляемое имущество, являющееся исходной сырьевой базой для достижения результата, которое имеет с ним непосредственную связь и выступает в качестве объекта приложения труда, санкции в отношении подрядчика за недостатки материала имеют смысл: а) в условиях общего правила п. 1 ст. 704 ГК, т.е. когда материал был предоставлен подрядчиком (о случаях предоставления материала заказчиком см. коммент. к ст.
713 ГК); б) если их фактически или юридически не исключают (не перекрывают) санкции за недостатки результата работы. Особенность п. 5 ст. 723 состоит в том, что он не формулирует собственного правила, а отсылает к ст.
475 ГК, поэтому если необходимый для выполнения работы материал предоставил подрядчик, санкции, к которым может прибегнуть заказчик при наличии у этого материала недостатков, зависят от характера недостатка. Так, при некачественности материала (части материала, входящего в комплект, — ст.
479 ГК) заказчик вправе по своему выбору потребовать от подрядчика: а) соразмерного уменьшения цены за материал; б) безвозмездного устранения недостатков материала в разумный срок; в) возмещения своих расходов на устранение недостатков материала (п. 1, 4 ст. 475 ГК).
Однако в тех особых случаях, когда недостаток материала (части материала, входящего в комплект) является существенным (неустранимым вообще или без несоразмерных расходов или временных затрат, выявляемым неоднократно или возобновляемым после устранения и т.п.), а значит, в санкциях п. 1 ст. 475 ГК, скорее всего, нет смысла, заказчик вправе: а) отказаться от исполнения ДП, а в случае внесенной в соответствии с п. 1 ст. 711 ГК предоплаты — потребовать возврата денег; б) потребовать замены некачественного материала качественным (п. 2, 4 ст. 475 ГК).
Возможность предъявления заказчиком всех указанных требований не может блокировать ДП, однако требования об устранении недостатков или о замене материала могут исключать характер материала или существо обязательства (п. 3 ст. 475 ГК), кроме того, правила ст. 475 ГК могут быть изменены законом (п. 5 ст. 475 ГК).
Поскольку санкции ст. 475 ГК — меры защиты (заказчика), а не ответственности (подрядчика), возможность их использования не обусловлена виной подрядчика и необходимостью ее установления. Отсюда даже если подрядчик сможет доказать свою невиновность, это не освобождает его от санкций ст. 475 ГК. Другое дело, если за рамками ст.
475 ГК заказчик требует от подрядчика уплаты неустойки или возмещения убытков, причиненных недостатками материала: для применения этих санкций, являющихся мерами ответственности, нужны основания, предусмотренные ст. 401 ГК.
Судебная практика по статье 723 ГК РФ
Установив, что выявленные дефекты в выполненных работах не устранены, применив положения Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», пункта 1 статьи 723 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных исковых требований.
При исследовании и оценке доказательств по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ суды установили, что за выполненные работы ООО «Лазурная» перечислило на расчетный счет ООО «Гарант Строй» 403 468 864 руб. 51 коп., также на сумму 50 903 757 руб.
08 коп. сторонами учтены расходы заказчика по письмам подрядчика; работы ООО «Гарант Строй» по договору выполнены с просрочкой; согласно заключению судебной экспертизы от 16.09.2015 N 2709/09-3/16.1 стоимость фактически выполненных ООО «Гарант Строй» работ по договору составляет 430 790 603 руб. 20 коп., без учета стоимости работ, отраженных в локальном сметном расчете ЛС 01-01-04 «Система, ТВ, wi-fi (беспроводной интернет), wi-fi (проводной интернет) номерного фонда и вилл N 1-6 гостиницы Лазурная»; стоимость работ, выполненных с надлежащим качеством, составляет 376 686 470 руб. 74 коп. без учета стоимости работ, отраженных в локальном сметном расчете ЛС 01-01-04 «Система, ТВ, wi-fi (беспроводной интернет), wi-fi (проводной интернет) номерного фонда и вилл N 1-6 гостиницы Лазурная», и, руководствуясь статьями 702, 708, 709, 711, 720, 721, 723 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда», пришли к выводу об отсутствии оснований для взыскания 9 948 483 руб. 43 коп. основного долга и неустойки.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, изучив условия договора от 18.04.2014 N 2/201 бурения разведочно-эксплуатационной скважины на воду, руководствуясь статьями 15, 309, 310, 393, 450, 723, 740, 746 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды установили некачественное выполнение ответчиком работ, возникновение недостатков данных работ в период гарантийного срока. При этом суды сделали вывод о том, что гарантийный срок, учитывая выполнение обществом работ в полном объеме не ранее 25.09.2014, исчисляется именно с этой даты. В отсутствие доказательств того, что результат работ имеет для предпринимателя потребительскую ценность, суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.
При исследовании и оценке доказательств по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ суды признали, что причиной возникновения дополнительных расходов истца явилась остановка работ ответчиком, приведшая к простою третьего лица и возникновению убытков у истца, и, руководствуясь статьями 15, 393, 723 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили иск.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе заключения проведенных по делу судебных экспертиз, а также акт проверки Государственной инспекции строительного надзора Самарской области, руководствуясь статьями 720, 721, 723, 740 Гражданского кодекса Российской Федерации и принимая во внимание правовую позицию, изложенную в пунктах 12, 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда», суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд округа, правомерно квалифицировав заключенный сторонами договор как договор строительного подряда, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска в объеме заявленных требований.
Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе заключенный между обществом «Торговый дом Трейд-КНК» (исполнителем) и обществом «Краснобродский Южный» (заказчиком) договор на оказание услуг от 30.10.2013 N Т/39-13, на основании которого исполнитель был обязан обеспечивать гарантийное обслуживание двигателя, переписку сторон относительно причин и условий поломки двигателя, акт о комиссионном заборе масла, протоколы испытаний, дефектные ведомости, установив отсутствие в материалах дела доказательств использования истцом при эксплуатации двигателя некачественного масла, руководствуясь положениями статей 15, 309, 393, 702, 722, 723 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о наличии оснований для взыскания убытков, понесенных в результате отказа исполнителя в проведении гарантийного ремонта двигателя.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 1, 8, 182, 183, 185, 190, 307, 309, 310, 314, 329, 330, 332, 395, 408, 421, 702, 708, 711, 720, 721, 723, 726, 740, 746, 753, 754, 755, 763, 766 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 21.07.2005 N 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», исходили из того, что ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих невыполнение или выполнение работ в ином объеме, иной стоимостью, некачественно. Не доказано, что замена материала, произведенная подрядчиком, привела к ухудшению результата работ и увеличению стоимости выполненных работ. Суды, учитывая факт несвоевременного исполнения ответчиком обязательства по оплате выполненных работ, подтвержденный материалами дела, признали исковые требования истца подлежащими удовлетворению в размере 29 884 660,81 руб.
При исследовании и оценке доказательств по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ суды установили отсутствие доказательств нарушения ответчиком условий договора, носящих существенный характер, и, руководствуясь статьями 309, 310, 450, 453, 702, 708, 715, 717, 718, 723 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказали в иске.
При исследовании и оценке доказательств по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ суды установили ненадлежащее исполнение обществом договорных обязательств и, руководствуясь статьями 721, 722, 723, 724, 753, 763 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», положениями информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда», пришли к выводу о том, что некачественно выполненные работы не подлежат оплате и отказали в первоначальном иске, удовлетворив встречный иск.
Заявитель считает, что судами неправильно применены положения статьи 723 ГК РФ. Полагает, что у Комитета не возникла обязанность по оплате работ ООО «Орловское ДСУ».
По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Исследовав и оценив доказательства по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суды с учетом заключения судебной экспертизы от 07.08.2015 N 53 и дополнения к нему установили, что подрядчик выполнил для заказчика работы по договору N 12 на общую сумму 1 028 575 руб., при этом работы на общую сумму 478 066 руб. были выполнены подрядчиком с существенными недостатками, и, руководствуясь статьями 15, 309, 310, 393, 702, 711, 717, 720, 721, 723 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что заказчик перечислил подрядчику в счет оплаты спорных работ аванс в общем размере 1 035 000 руб., взыскали с подрядчика в пользу заказчика неосновательное обогащение в размере 484 491 руб., а также расходы по оплате технических заключений в размере 50 000 руб., отказав во встречном иске.
Источник: gkrfkod.ru
Судебная практика по некачественному строительству
Источник фото: https://www.pexels.com/
Приобретение новой квартиры, да еще в новостройке – всегда радостное событие в жизни каждого человека. Однако радость частенько омрачают недобросовестные застройщики, которые, экономя на каждом виде работ либо на материалах строительства, в результате сдают квадратные метры с недостатками. Не будем усугубляться в вопрос, как они это делают, но факт сдачи подавляющего большинства многоквартирных домов с мелкими либо крупными косяками, думаю, не требует дополнительных доказательств, так как судебных споров по их устранению между собственниками и застройщиками на сайтах судов можно исчислить не одним десятком или даже сотней…
Одни недостатки несущественные, которые возможно устранить во время эксплуатации жилого фонда силами собственника либо управляющей организации, что в большинстве случаев и происходит, другие – очень даже существенные, которые влияют и на качество жизни в квартире, а также очень затратные по их устранению.
В период управления МКД по договору управления именно управляющая организация представляет интересы собственников в отношениях с третьими лицами по вопросу содержания общего имущества МКД. Поэтому именно управляющей организации желательно за очень короткое время после введения дома в эксплуатацию обнаружить недостатки строительства и составить соответствующие документы в отношении общего имущества, а также содействовать собственникам при составлении надлежащей документации при обнаружении недостатков в жилых и нежилых помещениях.
Не взирая на затратность мероприятий, я считаю, в некоторых случаях управляющей организации нужно даже произвести необходимые экспертизы, так как впоследствии данные расходы обязательно окупятся в виде отсутствия необходимости нести порой немалые затраты в результате содержания МКД с косяками строителей. Ведь при ликвидации застройщика, его банкротстве, а также часто неторопливости и необязательности в работе судебных приставов, все проблемы придется решать именно управляющей организации, которую суды и надзорные органы очень любят делать крайней во всех бедах МКД.
Рассматриваемые вопросы регулируются положениями Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон 214), Законом 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о ЗПП), а также Градостроительным кодексом РФ.
В соответствии с пунктом 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ лицо, осуществляющее строительство, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несет ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации.
В соответствии с частью 2 ст. 755 ГК РФ, подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.
Пунктом 4 ст. 4 Закона 214 установлено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, и гарантийный срок на объект долевого строительства.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (пункт 1 ст. 7 закона 214).
Согласно части 5 ст.7 Закона 214, гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Пунктом 5 ст. 7 закона 214 предусмотрено, что гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
А какова же практика судов по рассмотрению указанной категории споров? Ведь в нашей стране именно в судах рождается истина, а часто несколько противоположных истин…
В законе 214 в пункте 6 ст. 7 прямо указано на то, что именно участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока.
Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
Согласно сложившейся судебной практике, управляющая организация выступает третьим лицом по искам собственников либо органов местного самоуправления к застройщикам об устранении недостатков. По поручению и от имени собственников управляющая организация направляет застройщику претензии и, в дальнейшем, по доверенности может представлять интересы собственников в суде.
В соответствии с частью 8 ст. 138 ЖК РФ, ТСЖ вправе представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом данного дома, в том числе с третьими лицами. Следовательно, только если в МКД организовано ТСЖ, и оно является управляющей организацией МКД, и в таком доме имеются недостатки, связанные с ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств, то товарищество вправе обратиться к такому нерадивому застройщику с соответствующими претензиями.
У управляющей организации, осуществляющей управление МКД на основании договора управления в силу ст. 162 ЖК РФ, такого правомочия законом прямо не предусмотрено.
Имеются основания подавать иски от имени управляющей организации при обнаружении строительных недостатков при эксплуатации общего имущества МКД. Тогда как от имени собственников имеются правовые основания подать иск как при обнаружении недостатков в собственных помещениях, так и при наличии строительных недостатков общего имущества МКД.
Есть также и практика судов об удовлетворении требований управляющей организации по устранению строительных недостатков общего имущества МКД по искам к Застройщикам.
Постановлением АС западно-Сибирского округа от 08 февраля 2017 года по делу № А70-8941/2015 оставлено в силе решения судов первой и апелляционной инстанции об удовлетворении иска управляющей организации об устранении недостатков инженерных систем и кровли. Взысканы судебные расходы в виде затрат на госпошлину и строительную экспертизу.
Решение АС г. Москвы (оставлено в силе в апелляционной и кассационной инстанции) от 21 апреля 2017 г. по делу № А40-236434/16-29-2303: «В силу положений п.1 ст. 36 ЖК РФ, ст. 138 ЖК РФ управляющая компания правомочна действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе путем обращения в суд за защитой из права общей долевой собственности».
Аналогичные судебные решения по искам УО:
Решение АС Воронежской области по делу от 24 апреля 2017 г. по делу № А14-437/2017 (оставлено в силе в апелляционной, кассационной инстанцией, ВС вынес определение № 310-ЭС18-5065 от 11 мая 2018 года об отказе в передаче рассмотрения жалобы в СК ВС РФ): удовлетворен иск управляющей организации по устранению строительных недостатков общего имущества.
Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 21 ноября 2017 г. по делу № А78-11979/2016 (отказано в передаче к рассмотрению жалобы в СК ВС РФ определением № 302-ЭС18-986 от 19 марта 2018 года) — оставлено в силе решение АС Забайкальского края и постановление 14ААС. По данному делу суд удовлетворил иск управляющей организации об устранении строительных недостатков, а также взыскан в порядке регресса ущерб, возмещенный управляющей организацией собственникам, в результате затопления квартир по причине имеющихся недостатков строительства.
Решение АС Оренбургской области от 26 мая 2016 года по делу А47- 11677/2014: удовлетворен иск УО в порядке регресса к застройщику о взыскании убытков, причиненных собственникам в результате затопления по причине недостатков строительства. Штраф по Закону о ЗПП, взысканный мировым судьей в пользу собственника, не возмещен УО.
Применение положения ФЗ о защите прав потребителей по искам к Застройщикам.
Пунктом 9 ст. 4 закона 214 предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом 214.
Согласно п. 36 Обзора ВС РФ от 04.12.2013 г. при рассмотрении дел по требованиям о безвозмездном устранении в разумный срок выявленных в течение гарантийного срока недостатков в объекте долевого строительства, о возмещении расходов по их устранению, предъявленным гражданами — участниками долевого строительства, заключившими договор исключительно для личных, семейных и иных домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, размер взыскиваемой неустойки за нарушение соответствующих сроков определяется в соответствии со статьей 28 (пункт 5) Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».
Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» применяется в части, не урегулированной специальными законами (пункт 2 Пленума ВС РФ № 17).
То есть, при обращении в суд к застройщику от имени собственников (по надлежаще оформленной доверенности), кроме требования об устранении недостатков, можно так же взыскать неустойку, штраф и возмещение морального вреда по закону о ЗПП.
При удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о ЗПП, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона о ЗПП), о чем указано также в пункте 46 Постановления Пленума ВС РФ № 17.
Согласно пункту 8 Обзора ВС РФ от 04.12.2013 г., так как Закон № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков, то нарушение срока удовлетворения указанного требования влечет наступление предусмотренной Законом о ЗПП ответственности продавца в виде уплаты неустойки.
В силу ст. 22 Закона о ЗПП требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.
Таким образом, соблюдение претензионного досудебного порядка обращения собственников помещений к Застройщику – обязательно. В противном случае, суд имеет право не принять иск к рассмотрению или оставить принятое исковое заявление без рассмотрения в силу ст. 222 ГПК РФ.
Кроме того, при подаче иска собственником – физическим лицом возможно предъявить требование о компенсации потребителю морального вреда, для удовлетворения которого достаточным условием является установленный факт нарушения прав потребителя.
Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы неустойки, подлежащей взысканию. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости (пункт 45 Постановления Пленума ВС РФ № 17).
Однако в случае подачи иска от управляющей организации в защиту интересов собственников (при наличии соответствующего решения общего собрания), нормы закона о ЗПП о штрафах, неустойках и моральном вреде неприменимы. Возможно будет только заявить требование о понуждении исправить недостатки строительных работ, взыскании ущерба (при наличии) и судебных издержек.
Подсудность и подведомственность исков о строительных недостатках.
При предъявлении иска от имени собственников – физических лиц (по надлежаще оформленной доверенности) вопросы о подсудности и подведомственности будут разрешаться нормами Гражданско-процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) и Закона о ЗПП, так как Закон 214 не содержит нормы о подсудности и подведомственности таких споров.
В соответствии с пунктом 1 ст. 22 ГПК РФ «Подведомственность гражданских дел судам» суды рассматривают и разрешают, в том числе, и исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений.
Пунктом 3 указанной статьи установлено, что суды рассматривают и разрешают дела, предусмотренные частями первой и второй ст. 22 ГПК РФ, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов.
В соответствии со ст. 23 ГПК РФ «Гражданские дела, подсудные мировому судье», судебные споры между участниками долевого строительства и застройщиками по устранению строительных недостатков не входят в перечень категорий дел, подсудных мировому судье.
Согласно пункту 2 ст. 17 Закона о ЗПП иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:
нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, — его жительства;
жительства или пребывания истца;
заключения или исполнения договора.
Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.
Данный вывод сделан также в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» (далее – Пленум ВС РФ № 17).
Таким образом, данный иск от имени собственников – физических лиц (по доверенности), должен быть подан в суд общей юрисдикции по выбору истца на основании ст. 17 Закона о ЗПП или ст. 28 ГПК РФ.
Кроме того, пунктом 3 ст. 17 закона о ЗПП установлено, что потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
При подаче иска от имени управляющей организации по договору управления иск подается согласно положениям Арбитражно-Процессуального кодекса РФ.
Вышеуказанные выводы подтверждаются судебной практикой по рассмотрению данной категории дел.
Определение Верховного Суда РФ от 29.12.2016 г. № 307-ЭС16-19702: суд установил, что нарушение застройщиком сроков передачи помещения истцу обусловлено наличием выявленных недостатков, не препятствующих использованию помещения по прямому назначению, а также отказом истца от подписания акта приема-передачи объекта, а не задержкой строительства объекта или другими не зависящими от застройщика обстоятельствами. Следовательно, вина ответчика в нарушении сроков передачи объекта отсутствует, равно как и основания для применения к нему меры гражданско-правовой ответственности в виде неустойки и взыскания упущенной выгоды.
Определение Верховного Суда РФ от 31.01.2017 г. № 83-КГ16-14: сам факт нарушения прав потребителя презюмирует обязанность ответчика компенсировать моральный вред. Взыскание морального вреда в связи с нарушением прав за более ранний период просрочки обязательства по передаче объекта долевого строительства не препятствует заявлению требования о взыскании компенсации морального вреда за новый период просрочки исполнения обязательства.
Определение Верховного Суда РФ от 12.12.2017 г. № 18-КГ17-211: по смыслу п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» и п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. № 17 наличие судебного спора о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства после отказа застройщика удовлетворить аналогичное требование о выплате указывает на неисполнение застройщиком обязанности по ее оплате в добровольном порядке, в связи с чем с ответчика в пользу потребителя подлежит взысканию штраф.
Определение ВС РФ от 12 апреля 2018 г. № 309-ЭС18-2541: «…Исследовав обстоятельства спора и оценив представленные в дело доказательства в их совокупности по правилам главы 7 Кодекса, в числе которых заключение судебной экспертизы, руководствуясь статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 6 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», суд первой инстанции, с выводами которого согласились суды апелляционной и кассационной инстанций, исходил из того, недостатки на инженерных системах отопления и водоснабжения выявлены в течение гарантийного срока, причиной их возникновения явилось ненадлежащее выполнение строительно-монтажных работ, застройщик несет ответственность за качество объекта долевого строительства, размер убытков на устранение аварийных и предаварийных ситуаций документально подтвержден, в связи с чем удовлетворил заявленные требования. При этом судами учтено, что способ устранения недостатков выбран истцом и является оптимальным, исходя из конкретных обстоятельств спора».
Примеры судебных решений: Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 10 октября 2017 г. № 33-21156/2017, Определение ВС РФ от 11 мая 2018 г. № 5-КГ18-13.
Судебная практика свидетельствует о том, что суды довольно часто применяют ст. 333 ГК РФ к сумме штрафа, уменьшая ее (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 20.06.2017 г. по делу № 33-20295/2017, от 06.06.2017 г. по делу № 33-21414/2017).
Резюмируя вышесказанное, можно сделать следующие выводы:
В интересах управляющей организации в кратчайшие сроки после начала действия договора управления МКД выявить и задокументировать все выявленные строительные недостатки, предпочтительно даже путем получения экспертного заключения (либо заявить ходатайство о проведении экспертизы в суде).
Управляющей организации необходимо от своего имени, а также от имени собственников направлять (желательно, неоднократно) в адрес застройщика претензии об устранении строительных недостатков.
Иски к застройщику желательно подавать от имени собственников по надлежаще оформленной доверенности на юриста УО (естественно, при наличии желания собственника), при этом указать управляющую организацию третьим лицом по делу. В любом случае в интересах УО активно участвовать в судебном процессе.
В случае подачи иска от имени управляющей организации, нормы Закона о защите прав потребителей о взыскании неустойки, штрафа, морального вреда, освобождении от оплаты госпошлины – неприменимы.
В случае взыскания в судебном порядке собственниками ущерба своему имуществу по причине наличия строительных недостатков с управляющей организации (бывает и такое) – взыскивать убытки с Застройщика в порядке регресса. Однако при этом, взысканные с УО штрафы по Закону о ЗПП возвращены ей не будут. Вот такая ответственность УО без вины.
Источник: www.burmistr.ru