председательствующего Горшкова В.В. судей Гетман Е.С. и Асташова СВ.
самовольной постройки и по встречному иску Ковтунова [скрыто] к администрации города Сочи о признании права собственности на
незавершенный строительством дом, по кассационной жалобе Ковтунова АЩ В [скрыто] на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 июня 2012г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В., выслушав Ковтунова А.П., поддержавшего доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
администрация города Сочи обратилась в суд с иском к Ковтунову А.П. о сносе самовольно возведенного объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. [скрыто], указав в обоснование своих требований, что хотя спорный объект незавершенного строительства и возведен на земельном участке, принадлежащем ответчику на праве собственности, однако разрешения на строительство ответчиком не получено и часть этого объекта выходит за границы земельного участка.
Обжалование решения суда: стоит ли подавать апелляцию или кассацию?
Ковтунов А.П. обратился со встречным иском о признании права собственности на спорный объект незавершенного строительства, признав, что разрешение на строительство им не получено, но сослался на то, что является
собственником земельного участка и строит четырехквартирный жилой дом на троих детей с семьями и свою семью. Местной администрацией ему отказано в выдаче разрешения на строительство ввиду того, что возведенное строение частично выступает за границы его земельного участка. Однако оно соответствует всем градостроительным нормам и правилам, не угрожает здоровью и жизни граждан, не нарушает интересы третьих лиц.
Решением Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 14 марта 2012г. в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 июня 2012г. решение суда первой инстанции отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований администрации города Сочи о сносе самовольной постройки. Постановлено обязать ответчика снести за его счет самовольно возведенный капитальный одноэтажный объект недвижимости в стадии строительства, расположенный по адресу: г. [скрыто]. В остальной части
решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе, поданной заявителем 27 декабря 2012г., ставится вопрос о её передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации и отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 июня 2012г. с оставлением в силе решения Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 14 марта 2012г.
В связи с поданной кассационной жалобой на указанное судебное постановление и сомнениями в его законности судьей Верховного Суда Российской Федерации В.В. Горшковым 18 января 2013г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации для проверки по доводам кассационной жалобы и определением этого же судьи от 18 марта 2013 г. кассационная жалоба Ковтунова А.П. с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Споры в области строительства. Судебная экспертиза по строительным спорам
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания, предусмотренные законом для удовлетворения кассационной жалобы и отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 июня 2012г. в части отмены решения Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 14 марта 2012г. об отказе в удовлетворении требований администрации г. Сочи о сносе самовольной постройки и вынесении нового решения об удовлетворении требований администрации г. Сочи в данной части. В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав,
свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При рассмотрении данного дела существенное нарушение норм материального и процессуального права допущено судом апелляционной инстанции.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что площадь спорного объекта незавершенного строительства составляет 304,80 кв.м. Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы этот объект расположен в границах принадлежащего ответчику земельного участка, и лишь незначительная часть пристройки к нему под лит.
А2, размером 0,20м х 6м, размещена с выступом за красную линию ул. Тормахова. Общая площадь застройки составила 50 процентов от площади земельного участка, что удовлетворяет требованиям схемы планировочной организации земельного участка. При этом спорный объект незавершенного строительства не препятствует владельцам соседних строений в пользовании ими своими строениями и земельными участками, а также не препятствует проходу по тротуару ул. Тормахова и не создает опасности возникновения аварийных ситуаций при движении автотранспорта по этой улице.
Удовлетворяя исковые требования о сносе спорного объекта капитального строительства, суд апелляционной инстанции исходил из того, что этот объект имеет все установленные статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации признаки самовольной постройки, поскольку Ковтуновым А.П., без получения разрешительных документов, возводится второй этаж и часть самовольного строения выступает за границы правомерного земельного участка.
С данным выводом суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.
Согласно пункту 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в
эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Данные разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не были выполнены судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела.
Для правильного разрешения настоящего дела необходимым является установление того обстоятельства, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности, права смежных землепользователей, правила землепользования и застройки и т.д.
Так, возведение второго этажа строения без разрешительных документов само по себе не является основанием для сноса строящегося объекта недвижимости, поскольку данных, свидетельствующих о том, что именно этим постройка нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в материалах дела не имеется.
Обращаясь в суд с встречным иском и в судебном заседании Ковтунов А.П. утверждал, ссылаясь на имеющееся в материалах дела заключение судебной строительно-технической экспертизы от 1 марта 2012г., которым подтверждается, что возведенное ответчиком на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке спорное строение удовлетворяет требованиям строительных норм и правил, противопожарных и санитарно-технических норм и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (л.д. 52-58), что выявленное нарушение, связанное с неправильным размещением объекта, может быть устранено без сноса объекта строительства.
Из материалов дела усматривается, что суд апелляционной инстанции, изложив в определении указанные Ковтуновым А.П. утверждения об отсутствии оснований для сноса самовольно возведенного строения, в нарушение требований статей 56, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, какого-либо суждения относительно нарушений прав и законных интересов других лиц при строительстве ответчиком спорного объекта в вынесенном по делу судебном постановлении не отразил, никакой оценки им не дал и не указал доводы, по которым их отверг, что повлекло за собой неправильное применение им положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 23 «О судебном решении» от 19 декабря 2003г. решение является
законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Указанные требования процессуального закона судом апелляционной инстанции выполнены не были.
Как указывает Ковтунов А.П. в кассационной жалобе, устранение допущенного при строительстве нарушения границ правомерного земельного участка, не только возможно без сноса незаконченного строительством объекта, но и уже произведено заявителем.
Вместе с тем, судом апелляционной инстанции при принятии решения о сносе всей самовольной постройки не обсуждено, и не установлено насколько подобный способ защиты прав истца соответствует допущенному ответчиком нарушению, заключающемуся в осуществлении строительства без необходимого разрешения, а также в размещении этого объекта с выступом за красную линию на 0,2 метра на протяжении 6 метров, и возможно ли устранение данного нарушения без сноса объекта незаконченного строительства.
Исходя из конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности, избранный истцом способ защиты должен соответствовать характеру и степени допущенного нарушения его прав или законных интересов, либо публичных интересов.
Данные требования закона судом апелляционной инстанции выполнены не были.
С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные при рассмотрении дела судом апелляционной инстанций нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, в связи с чем, состоявшееся по делу апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 июня 2012г. нельзя признать законным, и оно подлежат отмене в части отмены решения Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 14 марта 2012г. об отказе в удовлетворении требований администрации г. Сочи о сносе самовольной постройки и вынесении нового решения об удовлетворении требований администрации г. Сочи с направлением дела в суд апелляционной инстанции на новое рассмотрение в данной части.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 июня 2012г. отменить в части отмены решения Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 14 марта 2012г. об отказе в удовлетворении требований администрации г. Сочи о сносе самовольной постройки и вынесении нового решения об удовлетворении требований администрации г. Сочи и дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в данной части.
Источник: dogovor-urist.ru
Какая судебная практика по ИЖС без разрешения
0-VD2000 > Очень странно все это-в краснодаре ,да и в крае 99% частников строятся без всяких разрешений,потом узаканивают строение и все. само появление иска настораживает-от чьего имени заявление? Прократуре.и суду чихать на ваш дом,пока кто то заяву не накатает-вот там и копать надо.
А вобще порядок строительства без разрешения-берем согласие соседей (если отступ меньше 3 метров,отступ узаканиваем на слушаниях в местном органе власти(мэрия)-это важно,простое согласие соседей не канает.. Строимся,делаем техпаспрт на незавершонку в БТИ,идем и регистрируем право собствености-все больше ничего не требуется! Я лично так и сделал. Еще раз-если есть иск-ищите того кто хочет вам насолить.
Источник: forums.kuban.ru
Разрешение споров с нотариусом. Как отстаивать свои права и законные интересы
Обращаясь к услугам нотариуса, граждане должны знать порядок их оказания и предъявляемые законом требования, а также учитывать процедуру обжалования, чтобы иметь возможность эффективно отстаивать свои права и законные интересы.
Нотариусы оказывают клиентам юридическую помощь в форме совершения нотариальных действий, которые не являются услугами и имеют публично-правовой характер, поскольку выполняются от имени государства, что отличает их от дополнительных услуг, предоставляемых нотариусами, в частности подготовка проектов документов, проверка подготовленных самостоятельно клиентом документов, изготовление копий и др.
Не тратьте деньги и время впустую
Виды, порядок и условия совершения нотариальных действий регламентированы в главе VIII Основ о нотариате, в ст. 35 которых поименованы 30 различных действий с указанием на то, что их перечень не является исчерпывающим. Однако если в законе не предусмотрена возможность совершения нотариального действия, нотариус не вправе его выполнять, а клиенту не следует обращаться с соответствующей просьбой, поскольку в этом случае не будут иметь юридической силы составленные нотариусом документы.
Примером может служить одно из судебных дел, в котором арендатор пытался доказать с помощью нотариуса, что арендодатель чинил первому препятствия при допуске в арендуемое помещение. По просьбе арендатора нотариус составил свидетельство об удостоверении двух фактов: нахождения руководителя компании по адресу арендуемого помещения и препятствования со стороны сотрудников охранного предприятия, которые его туда не пустили. Отмечая недопустимость названного доказательства (ст. 68 АПК РФ), суд указал на то, что действующим законодательством РФ предусмотрена возможность удостоверения нотариусом факта нахождения гражданина только в помещении нотариальной конторы или ином месте (постановление ФАС Московского округа от 3.03.09 г. № КГ-А40/784–09). В законе отсутствует ограничение на удостоверения факта нахождения гражданина в ином месте, однако никаких других фактов, как недопущение в арендуемое помещение в рассматриваемом случае, нотариус удостоверять не вправе.
В ст. 83 Основ о нотариате установлено право нотариуса удостоверить факт нахождения гражданина в определенном месте, и в соответствующих подзаконных актах также нет запрета на удостоверение данного факта вне помещения нотариальной конторы. Напротив, такая возможность предусмотрена в пп. 1 и 41 Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами РФ, утвержденных приказом Минюста России от 15.03.2000 г. № 91, при условии указания нотариусом в удостоверительной надписи места совершения нотариального действия.
Приказом Минюста России от 10.04.02 г. № 99 утверждены формы реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах. В форме № 19 «Свидетельство об удостоверении факта нахождения гражданина в определенном месте» указано на то, что свидетельство должно включать в себя удостоверение нотариуса личности гражданина и факт его нахождения в помещении нотариальной конторы по ее адресу. Если удостоверяется факт нахождения гражданина в ином месте, в соответствии с указанными Методическими рекомендациями в удостоверительной надписи нотариус указывает иное место совершения нотариального действия.
Однако в приведенном примере нотариус удостоверил факт недопущения директора компании в помещение, иными словами совершил нотариальное действие, не предусмотренное законом, которое, кроме того, выполнил не в интересах самого гражданина для его нужд, а для компании, удостоверив факт нахождения в определенном месте ее директора. Поэтому во всех подобных ситуациях суд признает выданное нотариусом свидетельство недопустимым доказательством (постановление ФАС Московского округа от 5.03.09 г. № КГ-А40/887–09), что не лишает заявителя возможности поставить вопрос о возврате уплаченных нотариусу денег за совершение не предусмотренного законом нотариального действия, так как выданный в его подтверждение документ не имеет юридической силы.
С целью формирования доказательственной базы по делу компании следовало использовать иные средства, тем более что для нее намного проще и бесплатно можно получить иные допустимые доказательства. В приведенном примере факт чинения препятствий в пользовании арендованным имуществом мог быть подтвержден письмами и свидетельскими показаниями иных арендаторов, клиентов арендатора и других лиц, его неоднократными обращениями к арендодателю, вызовом сотрудников полиции и т. п. Это касается любых нотариальных действий, вместо совершения которых можно использовать более простые и дешевые средства. Например, вместо передачи заявления и (или) иных документов (п. 11 ст. 35 Основ о нотариате) следует воспользоваться услугами почтового оператора, что, во-первых, будет намного дешевле, а, во-вторых, квитанция об отправке почтового отправления и опись вложения с оттиском почтового штемпеля будут иметь не меньшее доказательственное значение, чем оформленные нотариусом документы.
При отсутствии рисков и необходимости оперативно осуществить сделку, когда ее удостоверение по закону не является обязательным, от помощи нотариуса можно отказаться. Так, для подачи в суд заявления об отмене судебных решений, о признании гражданина умершим или безвестно отсутствующим совсем не обязательно оформлять у нотариуса свидетельство о факте нахождения гражданина в живых, так как можно использовать иные доказательства при желании не участвовать лично в процессе: документы об открытии в банке счета или получении кредита, при составлении которых банк идентифицирует личность гражданина; трудовой договор, оформляемый при трудоустройстве; свидетельские показания и др.
Некоторые нотариальные действия вообще не имеют никакого смысла.
Примером служит удостоверение тождественности гражданина с лицом, изображенным на фотографии (п. 9 ст. 35 Основ о нотариате), поскольку выданное нотариусом свидетельство не является документом об удостоверении личности гражданина, так как у нотариуса нет таких полномочий, тем более что для получения названного свидетельства гражданин в любом случае обязан предъявить паспорт или иной документ, удостоверяющий его личность. Поэтому такое свидетельство используется нечасто, например в случае пересылки по почте документов с фотографиями в учреждения и организации для различных целей. Возможны и иные обстоятельства, когда гражданину необходимо официальное подтверждение того, что на фотографии изображен именно он…
Внесение денежных средств в депозит нотариуса
В депозит нотариуса могут быть переданы денежные средства или ценные бумаги только в случаях, предусмотренных законом (ст. 327 ГК РФ, ст. 87 Основ законодательства о нотариате):
отсутствие кредитора или уполномоченного им лица принять исполнение в месте, где обязательство должно быть исполнено; недееспособность кредитора и отсутствие у него представителя; очевидное отсутствие определенности в том, кто является кредитором по обязательству, в частности, в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами; уклонение кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны; наличие соглашения между кредитором и должником.
Нотариус вправе принять денежные средства в депозит и тогда, когда должник не указал места своего жительства, или средства передаются на имя неустановленного лица (например, в случае осуществления операций по выкупу акций у миноритарных акционеров в соответствии с главой XI.1 Федерального закона от 26.12.95 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (п. 2 письма ФНП России от 18.06.13 г. № 1335/06–09 «О ряде вопросов, возникающих в нотариальной практике»).
Принимая и выдавая денежные средства с депозита, нотариус не проверяет причины возникновения прав кредитора и обязанностей должника, поскольку вопрос о принадлежности денежных средств, внесенных в депозит на имя указанного должником кредитора, и основаниях для выдачи денежных средств находится за пределами его компетенции. Нотариальные действия заключаются в формальном хранении денежных средств, подлежащих передаче лицу, на чье имя был открыт депозит (определение Приморского краевого суда от 13.01.15 г. № 33–342/2015).
После внесения денежных средств в депозит нотариуса должник утрачивает на них право собственности, что исключает возможность обращения на эти средства взыскания по его требованиям перед иными кредиторами (постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.12.15 г. № А40-92847/11). Предпочтительное получение конкретным кредитором денежной суммы в счет погашения долга можно оспорить только в рамках дела о банкротстве должника при наличии для этого оснований. Последующая подача должником в суд иска об оспаривании договора, из которого возникло его денежное обязательство перед кредитором и в счет исполнения которого он внес деньги в депозит, не является основанием для приостановления нотариусом совершения нотариального действия, что не лишает должника права истребовать у кредитора при их неосновательном получении, если оно действительно будет иметь место (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 23.06.15 г. № 33–10572/2015).
Несмотря на то что внесение денежных средств в депозит нотариуса с соблюдением требований ст. 327 ГК РФ признается надлежащим исполнением, при наличии возбужденного исполнительного производства до их реального получения взыскателем судебный пристав производства не заканчивает, поскольку он лишен возможности истребовать деньги от нотариуса (Апелляционное определение Московского городского суда от 22.05.15 г. № 33–17458/2015). Для должника это чревато тем, что до прекращения исполнительного производства судебный пристав вправе применять к нему исполнительские меры, включая арест денежных средств на счетах и иного имущества, ограничение на выезд за пределы РФ и др. Поэтому при наличии возбужденного исполнительного производства для должника более целесообразно внести деньги на депозитный счет судебного пристава, а не нотариуса.
После получения денег или ценных бумаг в депозит нотариус извещает об этом кредитора, затем до их истребования последним нотариус размещает деньги в банке, и у должника всегда есть право потребовать их возврата. Согласно сформированной судебной практике нотариус не несет никакой ответственности. Если у банка, в котором он разместил полученные в депозит деньги, отзывается лицензия на осуществление банковских операций, и в отношении его возбуждается дело о банкротстве (Определение ВС РФ от 15.05.12 г. № 5-В12-3).
В соответствии с п. 1 ст. 17 Основ о нотариате нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия, противоречащего законодательству РФ, или неправомерного отказа в совершении нотариального действия, а также разглашения сведений о совершенных нотариальных действиях. Вместе с тем лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась согласно характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства (абзац 2 п. 1 ст. 401 ГК РФ).
Поведение нотариуса можно считать противоправным, если при совершении нотариальных действий он нарушил правовые нормы, устанавливающие порядок осуществления таких действий, в результате чего было нарушено субъективное право. Принимая денежные средства должника в депозит и размещая их на депозитном счете в банке, имеющем лицензию на осуществление соответствующих банковских операций, нотариус выполняет публично-правовую обязанность в виде нотариального действия, предусмотренного ст. 87 Основ законодательства о нотариате. С момента внесения денежных средств в банк обязанность по их выдаче несет последний.
Указанная обязанность сохраняется у банка и в случае его банкротства в рамках процедуры удовлетворения требования кредиторов. На этом основании указанные денежные средства при соблюдении нотариусом требований абзаца 2 п. 1 ст.
401 ГК РФ не подлежат взысканию с нотариуса (ответ на вопрос № 2 Обзора судебной практики ВС РФ за III квартал 2011 г. , утвержденного Президиумом ВС РФ от 7.12.11 г.). Кредитору следует всегда сообщать должнику актуальную информацию о себе, имеющую значение для выдачи денежных средств, поскольку нотариус вносит в банк деньги, поступившие от должника, не сразу, а прежде направляя извещение кредитору, который должен по возможности оперативно их получить с предъявлением необходимых документов. Только после этого нотариус вносит денежные средства в выбранный им банк. Приведем пример: депозитный счет был открыт нотариусом города Москвы в банке, имеющем лицензию на осуществление соответствующих банковских операций на моменты открытия указанного счета и зачисления на него денежных средств, поступивших от должника для кредитора (акционера в счет стоимости выкупаемых у него акций). Нотариус не имел права отказать должнику истицы в совершении нотариального действия по принятию денежных средств в депозит.
Обязанность по извещению кредитора о поступлении денежных средств в депозит нотариус исполнил своевременно и надлежащим образом — путем направления извещения заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу, указанному должником. Однако уведомление не было вручено, поскольку кредитор отсутствовал по названному адресу. При таких обстоятельствах суд не усмотрел оснований для возложения ответственности на нотариуса, поскольку он не должен нести риск отзыва у банка лицензии, если нотариальное действие выполнил с соблюдением установленной законом процедуры (определение Московского городского суда от 22.12.11 г. № 33–42989). При этом в случае выплаты денег кредитору из личных средств нотариуса он не сможет их себе вернуть, так как согласно ст. 23 Основ законодательства о нотариате денежные средства, находящиеся на депозитных счетах, не являются доходом нотариуса, занимающегося частной практикой (определение Московского городского суда от 12.03.12 г. № 33–7710).
Однако нотариуса можно привлечь к ответственности, если будут представлены доказательства его вины, в частности в виде грубой неосторожности при выборе кредитной организации, когда он должен был воздержаться от размещения поступивших к нему денежных средств в конкретном банке, в отношении которого в доступных источниках содержалась соответствующая информация.
Так, в одном из разбирательств суд исходил из того, что из-за совершенного нотариусом действия истец понес ущерб в виде неполучения причитающихся ему денежных средств. Нотариус не проявил должной осмотрительности в выборе банка, не удостоверился в его надежности, что повлекло неблагоприятные последствия для истца. Оценив представленные сторонами доказательства, в том числе факт того, что председатель правления банка, где открыт депозитный счет, был арестован, о чем нотариус мог знать, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований (определение Московского городского суда от 6.12.11 г. № 4г/1–9018).
Денежные средства или ценные бумаги из депозита нотариуса могут быть истребованы по решению суда в пользу должника, который их передал ранее, а если на них был наложен арест — только после его снятия в установленном порядке (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 17.06.15 г. № 33–3672/2015).
Сложнее обстоит дело в случае, когда лицо, ранее вносившее денежную сумму в депозит нотариуса, перестало существовать (ликвидировано), а кредитор не востребовал указанную сумму. В такой ситуации нотариус обязан в течение трех лет с даты внесения средств в депозит перечислить их в федеральный бюджет, что следует из п. 2 ст. 142 Федерального закона от 26.10.02 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Кроме того, из депозита нотариуса внесенная денежная сумма может быть истребована без согласия лица, на имя которого она была внесена, когда речь идет о перечислении платы за изымаемое в рамках проекта по присоединению к городу Москве отдельных территорий недвижимое имущество в пользу определенного лица, если в дальнейшем установлено, что никаких прав на такое имущество у него не было (ст. 83 Основ законодательства о нотариате и п. 10 ст. 13 Федерального закона от 5.04.13 г. № 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
В иных случаях, не предусмотренных ст. 88 Основ законодательства о нотариате, нотариус на основании решения суда может только выдать денежную сумму из депозита, например, кредитору согласно ст. 87 Основ законодательства о нотариате либо иному лицу, право которого на обладание денежной суммой подтверждено решением суда.
Вместе с тем нотариус не вправе возвратить денежную сумму из депозита лицу, которое ее не вносило, в частности единственному участнику ликвидированного должника. Несмотря на то что после ликвидации должника его обязательства перед кредитором считаются погашенными, единственный участник должника не обладает правом на истребование денежной суммы из депозита нотариуса. В соответствии с законом невостребованная денежная сумма подлежит перечислению нотариусом в федеральный бюджет (определение Приморского краевого суда от 15.04.15 г. № 33–2973).
Порядок оспаривания нотариальных действий
Отметим, что во всех случаях несогласия клиента с совершенным нотариусом нотариальным действием либо с отказом в его совершении первый вправе его оспорить в порядке, предусмотренном главой 37 ГПК РФ, который действует как для обычных граждан, так и для предпринимателей, поскольку в законе разрешение таких требований к подведомственности арбитражных судов не отнесено. Нотариальные действия нотариуса или отказ в их совершении могут быть обжалованы заинтересованным лицом, чьи права и законные интересы затрагиваются нотариальным актом, только в суд общей юрисдикции (постановление ФАС Московского округа от 14.07.04 г. № КГ-А40/5851–04). Вместе с тем, если судом общей юрисдикции было отказано в принятии такого заявления, арбитражный суд уже не будет иметь права его не принимать, так как при ином подходе заявитель будет лишен судебной защиты (постановление ФАС Московского округа от 1.10.12 г. № А40-49663/12-106-235).
Необходимо иметь в виду, что заявление против нотариуса в судебном порядке можно подать только в рамках процедуры, предусмотренной главой 37 ГПК РФ. Действия (бездействие) нотариуса нельзя обжаловать в порядке, установленном ГПК РФ для обжалования действий (бездействия) и решения публичных органов и их служащих, поскольку нотариус к их числу не относится (п. 6 постановления Пленума ВС РФ от 10.02.09 г. № 2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих»).
В соответствии с главой 37 ГПК РФ подлежат обжалованию любые совершенные нотариусом нотариальные действия или отказ в их совершении, включая решение о приостановлении нотариального действия, а также бездействие нотариуса, выразившееся в том, что не были направлены запросы в компетентные органы и организации для сбора документов и информации, необходимых для совершения нотариального действия (Апелляционное определение Кировского областного суда от 30.06.15 г. № 33–2515/2015).
Постановление о приостановлении совершения нотариального действия нотариус может вынести только в ситуациях, предусмотренных законом. В случае ведения наследственного дела приостановление производства возможно только при условии получения судебного решения, в котором установлена данная обязанность нотариуса (п. 3 ст. 1163 ГК РФ).
Данное основание приостановления нотариального действия отличается от указанного в п. 5 ст. 41 Основ законодательства о нотариате, согласно которому по заявлению заинтересованного лица, оспаривающего в суде право или факт, за удостоверением которого обратилось другое заинтересованное лицо, совершение нотариального действия может быть отложено на срок не более 10 дней. Если в течение этого срока от суда не будет получено сообщение о поступлении заявления, нотариальное действие должно быть совершено.
Для устранения такого противоречия (коллизии) в ст. 4 Федерального закона от 26.11.01 г. № 147-ФЗ «О введении в действие части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» определено, что до приведения законов и иных правовых актов, действующих на территории РФ, в соответствие с частью 3 ГК РФ, законы и иные правовые акты РФ применяются постольку, поскольку они не противоречат части 3 ГК РФ. Следовательно, при решении вопроса о вынесении постановления о приостановлении совершения нотариального действия нотариус должен руководствоваться данной нормой ГК РФ, предписывающей приостановить совершение нотариального действия при наличии уполномочивающего на такие действия судебного акта. В ином случае приостановление совершения нотариального действия является незаконным и ущемляет права обратившегося за его совершением лица, создавая ему препятствия в реализации своих законных интересов, что дает ему право обратиться в суд с соответствующим заявлением (Апелляционное определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 22.07.15 г. № 33–2584/2015).
Когда не стоит оспаривать нотариальные действия
Когда нотариус отказывает в выдаче свидетельства о праве на наследство по мотиву того, что имеются какие-либо притязания со стороны иных лиц, его бездействие, на наш взгляд, нет смысла оспаривать. Нотариусу в такой ситуации проще затянуть оформление документов, чем выдать их и затем оказаться втянутым в судебный процесс, создать для себя риск быть привлеченным к дисциплинарной ответственности. Оспаривать бездействие нотариуса в рассматриваемой ситуации имело бы смысл, если бы не было притязаний на наследственное имущество со стороны других лиц, и нотариус без каких-либо оснований уклонился от выдачи свидетельства.
Клиенту, своевременно подавшему заявление о вступлении в наследство при отсутствии иных наследников, целесообразно обратиться в суд с иском к ответчикам, которые заявляли о своих притязаниях, признании права на соответствующее наследственное имущество с привлечением к участию в деле нотариуса в качестве третьего лица. Закон не обязывает заявителя обжаловать действия (бездействие) нотариуса в ситуации, когда имеется спор о праве на имущество. В таком случае с целью процессуальной экономии и эффективной судебной защиты, разрешения спора о праве по существу заявителю следует в судебном порядке инициировать вопрос о принадлежности ему соответствующего имущества, и тогда ему уже не потребуется свидетельство о праве на наследство, поскольку правоустанавливающим документом станет вступившее в законную силу судебное решение.
Нельзя оспорить того, что нотариус не направил сообщения об открытии наследства, поскольку это не является нотариальным действием (Апелляционное определение Ростовского областного суда от 23.07.15 г. № 33–11032/2015), равно как и отказ нотариуса в предоставлении возможности ознакомиться с наследственным делом (Апелляционное определение Московского городского суда от 26.01.16 г. № 33–2218).
Заявление подается по месту нахождения нотариуса в течение 10 дней со дня, когда заявителю стало известно о совершенном нотариальном действии или об отказе в его совершении. В порядке особого производства не может рассматриваться спор о праве (например, о признании права собственности на наследственное имущество), который подлежит разрешению в порядке искового производства (Апелляционное определение Верховного суда Республики Крым от 23.09.25 г. № 33–7732/2015), так как нотариус совершает нотариальное действие только при бесспорности представленных доказательств (Апелляционное определение Севастопольского городского суда от 14.03.16 г. № 33–623/2016).
При рассмотрении поступившего заявления против нотариуса суд не должен действовать формально. Так, если заявитель ошибочно поименовал заявление исковым, данное обстоятельство само по себе не является основанием для его возвращения при очевидном материально-правовом интересе, который заявитель преследует (определение Приморского краевого суда от 23.09.15 г. № 33–8703), хотя всегда необходимо быть внимательнее при подготовке пакета документов для обращения в суд. Спор о праве, который подлежит рассмотрению в порядке искового производства, имеет место только в случае, когда заявлены какие-либо имущественные или иные притязания на какое-либо имущество (Апелляционное определение Омского областного суда от 15.07.15 г. № 33–4632/2015).
Если оспаривается исключительно само нотариальное действие (например, удостоверение доверенности без проверки нотариусом дееспособности доверителя) или отказ в его совершении, то здесь никакого спора о праве нет, и дело подлежит разрешению в порядке особого производства согласно главе 37 ГПК РФ (Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 3.03.15 г. № 33–1667).
Разбирательство осуществляется с участием заявителя и нотариуса, однако их неявка не является препятствием для проведения заседания. Если имеются основания, суд выносит решение, согласно которому нотариус обязывается совершить соответствующее нотариальное действие (ст. 310–312 ГПК РФ). Судебное решение, в соответствии с которым было установлено, что нотариальное действие являлось незаконным или у нотариуса отсутствовали основания для его совершения, может быть в дальнейшем использовано для привлечения нотариуса к дисциплинарной ответственности. Оценивая обоснованность заявления о признании отказа нотариуса совершить то или иное действие, суд учитывает, имелись ли у него законные основания для такого отказа.
Например, при обращении за свидетельствованием копии документа заявитель не обязан сообщать цель, которую он преследует, что не может быть основанием для отказа в совершении данного нотариального действия, поскольку в пп. 1.4 и 1.7 Методических рекомендаций по свидетельствованию верности копий документов и выписок из них, утвержденных решением Правления ФНП России от 26–27.03.03 г. (протокол № 03/03), это не названо в качестве возможной причины для отказа (Апелляционное определение Костромского областного суда от 28.12.15 г. № 33–2381/2015).
Перед подачей в суд заявления против нотариуса необходимо оценить свои шансы на успех, для чего следует понять, действительно ли со стороны нотариуса были допущены какие-либо нарушения, или его отказ совершить нотариальное действие был связан с неправомерным поведением самого заявителя. Так, нотариус не рассматривает поступившие к нему по почте заявления о совершении нотариальных действий в случае отказа клиента лично явиться к нему, так как при совершении любого действия нотариус устанавливает личность заявителя в соответствии со ст. 42 и 79 Основ законодательства о нотариате, и в данной ситуации он этого сделать не может (Апелляционное определение Московского областного суда от 15.06.15 г. № 33–11723/15).
Нотариус не сможет удостоверить согласие родителя на выезд несовершеннолетнего ребенка за границу, если заявителем не будет указан перечень государств, которые ребенок планирует посетить, а также сопровождающее лицо, что является нарушением ст. 20 Федерального закона от 15.08.96 г. № 114-ФЗ «О порядке выезда из Российской Федерации и въезда в Российскую Федерацию». Поскольку отказ в совершении нотариального действия в данном случае вызван неправомерными действиями самого заявителя, и вина нотариуса отсутствует, основания для обжалования указанного действия не имеются (Апелляционное определение Московского городского суда от 10.11.15 г. № 33–41198/2015).
Следует отметить, что указанное согласие родителя также нельзя оспорить по правилам о недействительных сделках, поскольку по своей правовой природе оно не является сделкой в гражданско-правовом смысле, а представляет собой акт волеизъявления в публично-правовом понимании, не порождающим, не изменяющим и не прекращающим какие-либо гражданские права и обязанности, а просто выражающим согласие на выезд ребенка за границу (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 22.09.15 г. № 32–716/2015).
Не стоит оспаривать нотариальное действие, если составленный по результатам его совершения документ в другом судебном деле был принят и оценен судом в качестве доказательства (например, нотариальное согласие супруга на сделку было принято и оценено судом при рассмотрении иска о взыскании задолженности с заемщика). В этом случае производство по делу должно быть прекращено, поскольку оно не подлежит разрешению в порядке особого производства (Апелляционное определение Московского городского суда от 10.06.15 г. № 33–15132). Формальных препятствий для проведения разбирательства, предусмотренных нормами главы 37 ГК РФ, в указанной ситуации не имеется, однако их можно применить, если установлена недобросовестность заявителя, который использует данную процедуру для усиления своей позиции по другому делу.
Клиентам не стоит подавать заявление об оспаривании действий нотариуса или отказа в их совершении в тех случаях, когда у него нет достаточных доказательств в подтверждение своей правоты. Если, положим, вместо одной доверенности с указанием троих представителей нотариус оформил несколько доверенностей на каждого из них, то уже сам факт их подписания доверителем свидетельствует о его принципиальном согласии с нотариальными действиями, так как в соответствии со ст. 44, 44.1 и 50 Основ законодательства о нотариате тексты доверенностей зачитывались ему вслух до удостоверения, все нотариальные действия были зарегистрированы в реестре, доверитель заплатил за правовую и техническую работу по каждому из них, получил на руки все экземпляры документов, за что расписался в журнале (Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 9.12.15 г. № 33–11799/2015).
Заявление об оспаривании нотариальных действий или отказа в их совершении не удовлетворяется, если указанные действия или отказ соответствовали закону. В одном из судебных дел троюродные сестры наследодателя пытались оформить наследство, в чем им было отказано нотариусом. Посчитав свои права нарушенными, они обратились за защитой в суд, который оставил их требования без удовлетворения на основании следующего.
Согласно п. 3 ст. 1145 ГК РФ братья и сестры более отдаленной степени родства (начиная с троюродных) к наследованию по закону не призываются, поскольку троюродные сестры не относятся ни к одной из очередей наследников по закону. Отказывая в удовлетворении заявления, суд исходил из того, что исчерпывающий перечень возможных наследников по закону перечислен в ГК РФ, из чего следует, что другие лица ими быть не могут.
Троюродных братьев и сестер наследодателя отделяет пять рождений, не считая рождение наследодателя; они являются родственниками шестой степени родства. При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что в соответствии со ст. 48 Основ законодательства о нотариате в совершении нотариального действия отказано правомерно (определение Московского городского суда от 4.04.11 г. № 33–6618).
В другом разбирательстве суд не усмотрел оснований для признания недействительным совершенного нотариального действия по удостоверению подписи руководителя компании на заявлении о внесении изменений в ЕГРЮЛ, не связанных с изменениями в учредительных документах. Решение о назначении руководителя, которым были подтверждены его полномочия, после совершения нотариального действия в судебном порядке было признано недействительным, однако данное обстоятельство суд посчитал недостаточным для признания незаконным нотариального действия, отметив, что на момент его совершения решение не было оспорено, и причин сомневаться в его действительности у нотариуса не имелось, само же нотариальное действие соответствует закону (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.12.15 г. № 33–45028).
Более того, при подаче такого заявления права и интересы истца, добивающегося признания совершенного нотариального действия незаконным, не могут быть восстановлены, так как даже в случае удовлетворения указанных требований сведения о руководителе компании в период с даты их внесения в ЕГРЮЛ и до момента исключения из него в связи с вступлением в законную силу судебного постановления о признании решения о назначении руководителя недействительным в любом случае исключить нельзя. В этот период любые третьи лица добросовестно полагались на считающиеся публично достоверными данные ЕГРЮЛ о полномочиях руководителя компании. Поэтому оспорить заключенные им от имени компании сделки по мотиву отсутствия у него надлежащих полномочий не получится, равно как и нет смысла не соглашаться с решением регистрирующего органа, поскольку он, как и нотариус, действовал правомерно. Такой подход не нарушает права заявителя и не лишает его права защищать свои права и законные интересы иными способами, в частности путем предъявления иска о возмещении причиненных убытков к лицам, ответственным за их возникновение.
Как было отмечено, нотариус вправе совершать нотариальные действия только в случае представления ему бесспорных доказательств, поскольку в ином случае вопрос решается в иной процедуре. Если, например, в состав наследства входят имущественные права наследодателя как заимодавца, вытекающие из составленной в его пользу долговой расписки, то наследник не вправе требовать от нотариуса выдать ему свидетельство о праве на наследственное имущество в виде указанных прав, так как обязательственные требования к заемщику не являются бесспорными (Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 27.07.15 г. № 33–11067/2015). В этом случае наследник может обратиться в суд за взысканием долга, если заемщик уклоняется от его добровольного погашения.
Если в производстве нотариуса находится дело с несколькими претендентами на раздел наследства, а фактически остается один наследник, другой от своих притязаний отказывается путем подачи заявления об отказе от иска, данное обстоятельство еще не свидетельствует о том, что нотариус обязан выдать свидетельство о праве собственности на все имущество целиком.
Отказ от иска, несмотря на невозможность в дальнейшем обратиться в суд с такими же требованиями, к тому же ответчику и по тем же основаниям, тем не менее не является отказом от наследства. В связи с этим отказ нотариуса выдать одно свидетельство о праве собственности на все наследственное имущество не противоречит закону (Апелляционное определение Липецкого областного суда от 15.06.15 г. № 33-1550–2015) и не лишает заявителя права обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности на спорное имущество с привлечением нотариуса в качестве третьего лица по делу.
Источник: www.klerk.ru
АНАЛИЗ МАТЕРИАЛОВ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО НЕКОТОРЫМ ВОПРОСАМ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ И ОТНОШЕНИЙ В СФЕРЕ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ Текст научной статьи по специальности «Право»
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ПО СПОРАМ В СФЕРЕ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ / РЕАЛИЗАЦИЯ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ / ДОКУМЕНТЫ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ЗОНИРОВАНИЯ / ДОКУМЕНТЫ ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО ПЛАНИРОВАНИЯ / ОСПАРИВАНИЕ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫХ ДОКУМЕНТОВ / СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ПО ВОПРОСАМ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ / JUDICIAL PRACTICE IN DISPUTES IN THE FIELD OF LAND AND PROPERTY RELATIONS / IMPLEMENTATION OF DEVELOPMENT PROJECTS / URBAN PLANNING ZONING DOCUMENTS / TERRITORIAL PLANNING DOCUMENTS / CHALLENGING URBAN PLANNING DOCUMENTS / JUDICIAL PRACTICE ON LAND USE AND DEVELOPMENT
Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Магденко Ирина Валерьевна, Игуменов Е.В.
По результатам анализа судебной практики по вопросам земельно-имущественных отношений и отношений в сфере градостроительной деятельности авторы выявляют проблемы, обусловленные реализацией девелоперских проектов , а также типичные случаи оспаривания положений документов территориального планирования и градостроительного зонирования городов. Анализируют группы и категории судебных споров по наиболее актуальным вопросам практики землепользования и застройки. По итогам анализа решений различных категории судебных споров делают основные выводы о позициях судов по этим вопросам.
Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Магденко Ирина Валерьевна, Игуменов Е.В.
АНАЛИЗ МАТЕРИАЛОВ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО НЕКОТОРЫМ ВОПРОСАМ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ И ОТНОШЕНИЙ В СФЕРЕ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
ВОПРОСЫ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ КВАЗИРЕЗЕРВИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ НА ПРИМЕРЕ АНАЛИЗА АКТОВ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ANALYSIS OF SEVERAL LEGAL CASES CONCERNING LAND OWNERSHIP ISSUES AND URBAN PLANNING ISSUES
Based on the analysis of judicial practice on land and property relations and relations in the field of urban planning, the authors identify problems caused by the implementation of development projects , as well as typical cases of challenging the provisions of documents for territorial planning and urban planning zoning of cities. Analyzes the groups and categories of litigation on the most pressing issues of land use and development practice. Based on the analysis of decisions of various categories of litigation, the main conclusions are drawn about the positions of the courts on these issues.
Текст научной работы на тему «АНАЛИЗ МАТЕРИАЛОВ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО НЕКОТОРЫМ ВОПРОСАМ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ И ОТНОШЕНИЙ В СФЕРЕ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ»
Анализ материалов судебной практики по некоторым вопросам земельно-имущественных отношений и отношений в сфере градостроительной деятельности
И.В. Магденко ведущий юрисконсульт направления «Рынок недвижимости» Фонда «Институт экономики города» (г. Москва) Е.В. Игуменов юрисконсульт направления «Рынок недвижимости» Фонда «Институт экономики города» (г. Москва)
За последние 15 лет российские крупные города и городские агломерации претерпели серьезные изменения в результате интенсивных градостроительных процессов. Объемы жилищного строительства в крупнейших городских агломерациях России опережают показатели многих зарубежных городов. Такие процессы проходили на фоне развития градостроительного и земельного законодательства, а также практики его применения. Безусловно, за прошедшие 15 лет города продвинулись по пути формирования систем градостроительного регулирования (приняты генеральные планы, правила землепользования и застройки (далее также — ПЗЗ), иные документы), а собственники и арендаторы объектов недвижимости, застройщики и инвесторы начали применять правовые инструменты защиты своих интересов, в том числе в судебном порядке.
В настоящем аналитическом материале представлены результаты анализа судебной практики за последние 5 лет по спорам в сфере земельно-имущественных отношений и отношений в сфере градостроительной деятельности.
Задачей анализа судебной практики являлось выявление позиций судов по наибо-
лее актуальным вопросам практики землепользования и застройки, а именно:
• насколько эффективно защищены права горожан при принятии генеральных планов и правил землепользования и застройки и могут ли они оспаривать такие документы в случае, если затрагиваются их интересы;
• нуждаются ли в корректировке положения законодательства, регламентирующие порядок и условия получения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; являются ли соответствующие процедуры достаточно прозрачными;
• почему по-прежнему актуальным является вопрос о приведении существующего землепользования в соответствие с требованиями законодательства, и какие механизмы являются для этого наиболее востребованными.
Анализ материалов судебной практики проведен на основании 298 судебных решений 1 высших, арбитражных судов и судов общей юрисдикции первой, апелляционной, кассационной инстанций, вынесенных в период с 1 января 2015 года по конец 2019
1 Под судебными решениями в настоящей работе следует понимать судебные акты, принятые судами разного уровня судебной системы Российской Федерации.
года. Исследованные судебные решения с учетом предметов спора и содержания правоотношений его участников преимущественно касаются двух блоков (типов):
1) общие основы градостроительной деятельности (порядок градостроительного регулирования), устанавливаемые городами в документах территориального планирования и градостроительного зонирования. В этот блок входят случаи оспаривания положений документов территориального планирования и градостроительного зонирования городов (генеральных планов и ПЗЗ);
2) практические вопросы, возникающие в связи с реализацией в городе девелоперских проектов (в том числе проектов реде-веломпента). В этот блок входят случаи, возникающие в городе в связи с реализацией девелоперских проектов.
Анализ исследованных судебных споров проводился на основании методологии, включающей определение и описание следующих характеристик по каждому типу правовой ситуации:
1) тип правовой ситуации, к которому относится судебный спор;
2) количество проанализированных судебных решений по каждому типу правовой ситуации;
3) участники судебного разбирательства (истцы, ответчики, третьи лица);
5) судебные решения и мотивировка принятых решений (выводы суда).
По группе споров в части оспаривания документов территориального планирования и градостроительного зонирования анализ проведен на основе выборки споров, возникших в следующих городах: Москва,
Санкт-Петербург, Екатеринбург, Казань, Новосибирск, Владивосток, Омск. По иным спорам выборка проведена на территории страны в целом.
В таблице 8 представлены общие сведения о проанализированных судебных спорах.
1. Общие основы градостроительной деятельности(порядок
градостроительного регулирования), устанавливаемые городами в документах территориального
планирования и градостроительного зонирования
В процессе управления градостроительными процессами и принятия градостроительных решений важно обеспечивать баланс публичных и частных интересов, что зачастую является труднодостижимым из-за недостаточно качественной подготовки документов градостроительного регулирования. В целях защиты своих прав правообладатели земельных участков вынуждены оспаривать не только действия субъектов градостроительной деятельности, но и нормативные правовые акты, являющиеся основанием для совершения тех или иных действий, для принятия решений.
В этот блок входят в том числе следующие типы правовых конфликтов:
• несоответствие документов градостроительного зонирования документам территориального планирования;
• признание недействующими ПЗЗ в части установления санитарно-за-щитной зоны в границах земельного участка, неустановления в составе градостроительного регламента предельных параметров разрешенного строительства, наложения границ территорий общего пользования на границы частного земельного участка, расположения земельного участка одновременно в границах двух территориальных зон.
Документы территориального планирования и градостроительного зонирования являются нормативными правовыми актами, определяющими не только особенности градостроительного развития тех или иных муниципальных образований, но и особенности правового режима объектов недвижимости, находящихся в собственности физических и юридических лиц. Именно поэтому в случаях оспаривания положений указанных документов всегда имеет место столкновение публичных и частных интересов, и представляется необходимым учитывать такие интересы и находить разумный баланс при правовой квалификации конкретных практических ситуаций.
Ранее Фондом «Институт экономики города» был проведен ряд исследований, касающихся общих основ, закладываемых основными градостроительными документами в городах 2, по результатам которых можно говорить о следующих наиболее острых проблемах в рассматриваемой сфере:
• низкое качество подготовки, внутренняя противоречивость документов территориального планирования и градостроительного зонирования;
• ущемление интересов частных правообладателей при планировании градостроительных преобразований на городских территориях в отношении как комплексного освоения свободных территорий, так и развития застроенных территорий;
• отсутствие ответственности органов государственной власти, органов местного самоуправления за принятые градостроительные решения, соблюдение сроков их реализации.
Результат анализа судебной практики
показал, что указанные проблемы являются типичными спорными вопросами для правоприменения.
Прежде чем приступить к анализу содержания споров рассматриваемой группы, приведем обобщенную статистику оспаривания документов градостроительного регулирования на основе данных о судебных спорах в семи городах — административных центрах субъектов Российской Федерации (см. табл. 1). Из 298 проанализированных судебных споров к этой группе относятся 88 споров («30%).
Истцами в рассматриваемом типе судебных споров выступают преимущественно правообладатели земельных участков, однако иски подают и граждане, не являющиеся правообладателями земельных участков, но заинтересованные в изменении документов градостроительного регулирования (жители города). Ответчиком в указанных спорах чаще всего выступает администрация муниципального образования, реже требование обращено к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр).
По итогам анализа таких судебных решений можно сделать следующие основные выводы:
1) общее количество судебных споров по оспариванию положений генеральных планов и правил землепользования в исследованных семи крупных городах относительно невысоко и обычно не превышает 100 споров на город;
2) в рассматриваемых городах наблюдается разный уровень интенсивности оспаривания нормативных правовых актов градостроительного регулирования. Например, за рассматриваемый период (2015-2019 годы) во Владивостоке вынесено порядка
2 В частности, Фондом «Институт экономики города» были выполнены следующие исследования:
1) Инклюзивное градостроительное регулирование: оценка возможности применения в Ростове-на-Дону,
2017 год (за счет средств целевого капитала Фонда «Институт экономики города»). URL: http://www. urbaneconomics.ru/centr-obshchestvennyh-svyazey/news/fond-institut-ekonomiki-goroda-predstavil-rezultaty-ocenki
2) Анализ состояния жилищной сферы на территориях основных российских городских агломераций»
2018 год (выполнен по заказу АО «ДОМ.РФ»). URL: http://www.urbaneconomics.ru/research/analytics/analiz-sostoyaniya-zhilishchnoy-sfery-na-territoriyah-osnovnyh-rossiyskih
Статистика оспаривания положений генеральных планов и правил землепользования в отдельных крупных городах — административных центрах субъектов Российской
Федерации в 2015-2019 годах 3
Город Количество проанализированных судебных решений Судебные решения в пользу
Москва 12 8 67 4 33
Санкт-Петербург 14 4 29 10 71
Екатеринбург 10 4 40 6 60
Казань 10 4 40 6 60
Новосибирск 10 10 100 0 0
Владивосток 16 10 63 6 38
Омск 16 4 25 12 75
Итого 88 44 50 44 50
150 соответствующих судебных решений, в то время как в Екатеринбурге за аналогичный период вынесено всего 40 судебных решений (при гораздо более высоких показателях ввода жилья 4);
3) из 88 проанализированных судебных решений в семи городах число решений в пользу истцов и в пользу ответчиков в среднем разделилось поровну, хотя такое соотношение дифференцировано в отдельных городах;
4) в Новосибирске все проанализированные решения приняты в пользу истцов, в Москве и Владивостоке суды, как правило, оказываются на стороне истцов — правообладателей объектов недвижимости, тогда как, например, в Санкт-Петербурге и Омске суды чаще склонны поддерживать позицию ответчиков — органов местного самоуправления (администраций городов);
5) объем споров в части признания недействительными положений ПЗЗ многократно превышает объем споров в части признания недействительными положений
генеральных планов, что свидетельствует о том, что нарушение прав конкретных правообладателей происходит преимущественно на уровне ПЗЗ, что логично, так как именно ПЗЗ в значительной степени определяется правовой режим земельных участков;
6) в 80 процентах случаев суды в качестве аргументов указывают на факты нарушения законодательства в части соблюдения процедур (нарушение порядка подготовки и утверждения ПЗЗ и т. д.) и лишь в 20 процентах случаев в ходе судебных споров возникает вопрос о факте нарушения прав конкретного субъекта тем или иным положением ПЗЗ, о факте нарушения пределов использования правообладателями своих земельных участков.
В таблице 2 представлены основные характеристики рассматриваемого типа судебных споров.
Поскольку правовой режим использования земельных участков определяется именно в документах градостроительного зонирования 5, в этой группе споров акцент
3 Таблицы 1-8 составлены экспертами Фонда «Институт экономики города» по данным справочной правовой системы «Консультант Плюс».
4 Ввод жилья используется как косвенный индикатор интенсивности общих градостроительных процессов.
5 Согласно части 2 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) правила землепользования и застройки включают в том числе градостроительные регламенты. В соответствии
Результаты анализа судебной практики оспаривания положений документов территориального планирования и градостроительного зонирования
Истец Правообладатель земельного участка/прокуратура
Ответчик Администрация муниципального образования
Типичная ситуация 1. Признание недействующими отдельных положений генеральных планов 2. Признание недействующими ПЗЗ в части: • установления санитарно-защитной зоны в границах земельного участка; • установления градостроительного регламента в отношении территориальной зоны; • включения земельного участка в территорию, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному устойчивому развитию территорий; • неустановления в составе градостроительного регламента предельных параметров разрешенного строительства; • изменения территориальной зоны (подзоны), в которой расположен земельный участок; • наложения границ территорий общего пользования на границы частного земельного участка; • расположения земельного участка одновременно в границах двух территориальных зон
Судебное решение Единообразие в правоприменении отсутствует
Единогласность судей Низкая
Основные аргументы суда 1. Образование территориальной зоны ПЗЗ не соответствует функциональной зоне генерального плана, что противоречит нормам федерального и регионального градостроительного законодательства 2. Изменение вида территориальной зоны ПЗЗ фактически исключило возможность использования по назначению земельного участка, что привело к нарушению прав собственника такого земельного участка 3. Отнесение земельного участка к двум территориальным зонам ПЗЗ является незаконным и нарушающим права и законные интересы правообладателя земельного участка, поскольку снижает уровень правовых гарантий и возможностей по его существующему и планируемому использованию 4. Законодательство не содержит нормы, обязывающие уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления при принятии генерального плана определять функциональные зоны в соответствии с фактическим использованием территории 5. Приоритет публичной цели устойчивого развития территории обусловливает возможность ограничения в ходе градостроительной деятельности прав собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков 6. Отнесение региональным законодателем в генеральном плане территории к определенной функциональной зоне само по себе не свидетельствует о нарушении прав граждан
Принципы, учитываемые при вынесении судебного решения 1. Принцип приоритета публичного интереса над частными интересами при подготовке документов территориального планирования 2. Принцип принадлежности земельного участка к одной территориальной зоне
с частью 1 статьи 36 ГрК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
сделан именно на оспаривание положений правил землепользования и застройки муниципальных образований. Представляется, что для того чтобы гарантировать определенную стабильность правообладателям объектов недвижимости, необходимость изменения правового режима земельных участков (а значит, частого внесения изменений в ПЗЗ) должна:
1) быть исключением, а не правилом;
2) происходить в разумные по продолжительности интервалы времени;
3) быть обоснованной с точки зрения обеспечения защиты прав не одного субъекта, а группы субъектов (жителей отдельного района или всего города).
Иными словами, изменения в ПЗЗ не должны иметь точечный характер.
С учетом указанных положений подготовлена таблица 3, в которой представлена аргументация судов при вынесении судебных решений по спорам, связанным с оспариванием положений документов градостроительного зонирования (правил землепользования и застройки муниципальных образований).
2. Практические вопросы, возникающие в связи с реализацией девелоперских проектов
Зачастую девелоперы сталкиваются с целым рядом сложностей, затрудняющих реализацию планируемых ими проектов. К соответствующим проблемам могут быть отнесены, например, следующие:
• дефицит в границах города земельных участков, предназначенных для жилищного строительства;
• недостаточная правовая регламентация отношений между застройщиками и городскими администрациями, затрудняющая механизмы их партнерства при реализации проектов жилищного строительства, а также усложняющих достижение условий рентабельности таких проектов для застройщиков;
• неопределенность правового статуса отдельных земельных участков, сложная конфигурация (или отсутствие границ в принципе) некоторых земельных участков препятствуют объединению территории в целях реализации комплексных проектов.
Этот блок составляют практические вопросы, возникающие в связи с реализацией в городе девелоперских проектов:
• получение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов;
• оспаривание отказа органов местного самоуправления в изменении вида разрешенного использования (далее — ВРИ) земельного участка;
• применение норм земельного законодательства о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности.
Далее представлен анализ основных групп судебных споров, выявленных в ходе анализа с точки зрения условий для реализации девелоперских проектов.
2.1. Использование института
предоставления земельных участков
без проведения торгов
В регулировании отношений по использованию земельных участков для строительства существенное место занимают нормы о предоставлении участков из государственной или муниципальной собственности. При этом в подавляющем числе случаев отношения выстраиваются по поводу предоставления земельных участков либо в частную собственность, либо в аренду без права последующего выкупа.
С 1 марта 2015 года действуют обновленные положения земельного законодательства, регламентирующие порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муници-
Аргументация судов при вынесении судебных решений по спорам, связанным с оспариванием положений ПЗЗ в части нарушений прав
правообладателей земельных участков и иных граждан
Аргументы в пользу признания факта нарушения прав граждан положениями ПЗЗ
Аргументы в пользу непризнания факта нарушения прав граждан положениями ПЗЗ
ВЗАИМОИСКЛЮЧАЮЩИЕ АРГУМЕНТЫ СУДОВ
Суд не может согласиться с доводами о том, что оспариваемый нормативный правовой акт был принят исходя из публичных интересов, поскольку муниципальный правовой акт призван обеспечивать не только публичные интересы, но и защищаемые законом права и интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки
Поскольку оспариваемым нормативным правовым актом не регулируются вопросы резервирования, выкупа земельных участков для муниципальных нужд и осуществления денежной компенсации, доводы о нарушении ПЗЗ прав и законных интересов истца судом отклоняются
Заявители являются жителями и имеют право на благоприятные условия жизнедеятельности; оспариваемым актом нарушены их личные неимущественные права
Заявители не являются лицами, чьи права и свободы затрагиваются этой частью нормативного правового акта (речь идет о ПЗЗ), так как не являются участниками правоотношений, которые регулируются оспариваемой нормой закона (нормой ПЗЗ, установившей предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в части предельной высоты зданий и сооружений)
Поскольку земельный участок в соответствии с генеральным планом находится в двух функциональных зонах с различным функциональным назначением, а согласно ПЗЗ весь земельный участок отнесен к одной территориальной зоне, в оспариваемой части ПЗЗ входят в противоречие с действующим генеральным планом, что не отвечает принципу соответствия ПЗЗ генеральному плану
ИНЫЕ АРГУМЕНТЫ СУДОВ 1 .Образование территориальной зоны, предусмотренной ПЗЗ, не соответствует функциональной зоне генерального плана, что противоречит нормам федерального и регионального градостроительного законодательства
2. Факт неустановления предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства создает правовую неопределенность режима использования земельных участков
3. Отсутствие акта об утверждении границ санитарно-защитной зоны исключает возможность их отображения в ПЗЗ
4. Утвердив схему границ зон с особыми условиями использования территорий, городская дума самостоятельно и произвольно установила размеры санитарно-защитных зон
Поскольку в отношении участка установлен единый градостроительный регламент и неопределенность правового режима в отношении этого земельного участка отсутствует, его расположение в двух функциональных зонах требованиям градостроительного законодательства не противоречит
1. Градостроительное законодательство не содержит нормы, обязывающие органы власти при принятии генерального плана определять функциональные зоны в соответствии с фактическим использованием территории, поскольку генеральный план является документом территориального планирования, несет функцию определения назначения территории исходя из планов развития всей зонируемой территории и не направлен на фиксацию существующего положения
в пределах границ земельного участка, принадлежащего истцу, нарушив тем самым требования законодательства о санитарно-эпидемиологическом благополучии населе-
5. Отнесение спорного земельного участка к территориальной зоне озеленения противоречит нормам федерального законодательства, поскольку осуществлено без учета положений генерального плана, согласно которому названный земельный участок расположен в функциональной зоне общественно-делового использования
6. Отнесение земельного участка к территориальной зоне озеленения не позволяет его использовать в соответствии с законно установленными параметрами разрешенного использования этого земельного участка
7. Изменение назначения зоны фактически исключило возможность использования по назначению земельного участка, что привело к нарушению прав собственника такого земельного участка
8. Изменение вида территориальных зон Р-1 и Р-3 на «зону объектов здравоохранения» (ОД-3) противоречит лесному законодательству, содержащему прямой запрет осуществления в защитных лесах деятельности, несовместимой с их целевым назначением и полезными функциями
9. Решение о внесении изменений в ПЗЗ принято с нарушением требований к процедуре принятия нормативного правового акта, что является одним из оснований для признания его недействующим в соответствующей части
10. Изменение градостроительной документации, включая право на изменение зонирования, не должно вступать в противоречие и нарушать права собственника (землепользователя) земельного участка. Изменения назначения зоны фактически исключают возможность использования земельного участка по назначению, что противоречит требованиям статьи 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ)
11. Установление двух территориальных зон в границах земельного участка противоречит предписаниям части 4 статьи 30 ГрК РФ и части 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), что создает неопределенность правового режима земельного участка и существенно ограничивает права собственника на использование по конкретному назначению принадлежащего ему земельного участка
12. Нахождение объекта недвижимости в двух территориальных зонах в рамках действующего правового регулирования означает сохранение на неопределенное время его различного правового режима, в связи с чем не может быть принят во внимание довод об отсутствии нарушения прав и законных интересов заявителя
13. Отнесение земельного участка к двум территориальным зонам является незаконным и нарушающим права и законные интересы физического лица, поскольку снижает уровень правовых гарантий и возможностей правообладателя земельного участка по его существующему и планируемому использованию
Окончание таблицы 3
2. Генеральный план, определяя назначение территорий исходя из планов развития территории городского округа в целом может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначения территории, поскольку определяет стратегию градостроительного развития муниципальных образований и условия формирования среды жизнедеятельности
3. Доводы заявителей о нарушении их прав на благоприятную среду обитания, ухудшение жизнедеятельности проживающих на спорной территории суд признает необоснованными
4. Приоритет публичной цели устойчивого развития территории обусловливает возможность ограничения в ходе градостроительной деятельности прав собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, расположенных на территории, правовой режим использования которой планируется к изменению в соответствии с документами территориального планирования
5. Отнесение региональным законодателем территории к определенной функциональной зоне само по себе не свидетельствует о нарушении прав граждан. Согласно позиции Европейского Суда по правам человека политика городского планирования, обустройства территории предоставляет государству более широкую свободу усмотрения, чем это имеет место при регулировании исключительно гражданских прав, в частности, посредством контролирования правового режима собственности в целях публичной пользы и всеобщего интереса
пальной собственности (далее — публичные), для целей строительства. Принцип, которому подчиняются указанные положения, заключается в том, что публичные земельные участки предоставляются для целей строительства преимущественно на открытых конкурентных торгах. Однако в исключительных случаях 6 допускается предоставление таких земельных участков в собственность или аренду без торгов (как правило, для целей некоммерческого использования или при условии проведения торгов, в предмет которых входит и предоставление земельного участка, например аукциона на право заключить договор комплексного развития территории). В связи с тем, что законодателем предусмотрено значительное количество таких исключительных случаев, на практике возникают споры относительно приобретения прав на земельные участки без проведения торгов.
При этом, как показал анализ судебной практики, субъекты таких правоотношений могут как умышленно нарушать установленный порядок предоставления публичных земельных участков, так и не иметь умысла совершать ряд противоправных действий, которые в совокупности приводят к нарушению антимонопольного законодательства Российской Федерации.
Также с 1 марта 2015 года действуют правила, регламентирующие судьбу объектов незавершенного строительства, построенных на публичных земельных участках по истечении срока аренды таких участков. В аналитику рассматриваемой категории дел попали также споры, связанные с нарушением этих правил, так как они относятся к случаям предоставления публичных земельных участков без проведения конкурентных процедур.
С учетом действующих с 2015 года изменений порядка и условий предоставления публичных земельных участков сложившаяся судебная практика по использованию
рассматриваемого института анализируется только с 2015 года.
По итогам анализа судебных решений можно сделать следующие основные выводы:
1) примерно в 50 процентах рассмотренных судебных решений органами местного самоуправления предпринимались неправомерные действия, обусловленные фактом предоставления/отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов, что может свидетельствовать о высокой заинтересованности органов местного самоуправления (в отдельных случаях) в использовании предоставленных законом возможностей приобретения прав на публичный земельный участок конкретным субъектом в обход конкурентных процедур;
2) в каждом третьем из рассмотренных судебных решений факт установления неправомерности действий органа местного самоуправления по предоставлению земельного участка вне конкурентных процедур оспаривался третьими лицами, не являющимися основными участниками правоотношений по предоставлению земельных участков (Федеральной антимонопольной службой (далее — ФАС России), представителями органов прокуратуры), что свидетельствует о достаточно пристальном внимании к соответствующим отношениям (случаям) по предоставлению земельных участков со стороны надзорных структур;
3) имеют место прецеденты, когда отдельные действия органов местного самоуправления по предоставлению земельных участков являются правомерными, однако суды приходят к выводу о том, что в совокупности эти правомерные действия приводят к неблагоприятному результату -к предоставлению публичных земельных участков в обход конкурентных процедур (нарушению принципа состязательности).
6 В частности, в пункте 2 статьи 393 и пункте 2 статьи 396 ЗК РФ перечислены случаи предоставления земельных участков без проведения торгов в собственность и аренду соответственно.
В таблице 4 представлены полученные емой группы. в результате анализа сведения об основ- На основании проведенного анализа ных характеристиках споров рассматрива- судебной практики по спорам, связанным
Результаты анализа судебной практики по группе судебных споров, связанных с использованием института предоставления земельных участков без проведения
Истец Потенциальный правообладатель земельного участка/уполномоченный орган власти (собственник земельного участка)/прокуратура/третьи лица
Ответчик Администрация муниципального образования/управление антимонопольного органа
Типичная ситуация 1. Инициирование процедуры выкупа муниципального земельного участка на основании расположения в его границах объекта недвижимости, принадлежащего заявителю (право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости; далее — ЕГРН 2. Внесение изменений в разрешение на строительство, изменяющее функциональное назначение планируемого к строительству объекта, после приобретения права аренды земельного участка 3. Продление администрацией муниципального образования договора аренды земельного участка на новый срок вне конкурентных процедур
Судебное решение 1. Субъектами правоотношений соблюдены/не соблюдены требования законодательства и установленный порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (бессрочное пользование, купля-продажа, аренда) 2. В действиях собственника земельного участка имеются/отсутствуют признаки умышленного обхода конкурентных процедур
Единогласность судей Достаточно высокая
Основные аргументы суда 1. Указанный в заключенном без торгов договоре аренды ВРИ земельного участка может быть изменен по соглашению сторон, но только на такой вид, при котором также допускается предоставление земельного участка арендатору без проведения торгов 2. Расположение на муниципальном земельном участке спорного объекта недвижимости предоставляет ответчику право на приобретение земельного участка в обход публичных конкурентных процедур 3. Последующее внесение изменений в разрешение на строительство в части изменения (корректировки) функционального назначения строящегося объекта направлено на обход процедур, предусмотренных для предоставления земельного участка для жилищного строительства 4. Отчуждение публичных земельных участков в нарушение установленных процедур нарушает не только права соответствующего публично-правового образования, но и неограниченного круга хозяйствующих субъектов (юридических и физических лиц, индивидуальных предпринимателей)
Принципы, учитываемые при вынесении судебного решения 1. Принцип принадлежности земельного участка к определенной категории земель и ВРИ в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства 2. Принцип конкурентного предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе для целей строительства (законодательство о защите конкуренции)
Иная информация Практика напрямую связана с принятием Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 171-ФЗ), так как эта категория споров основывается на принятых указанным законом изменениях в части порядка предоставления публичных земельных участков
с использованием института предоставления земельных участков в целях получения прав на земельные участки в обход конкурентных процедур, выделены основные категории соответствующих судебных решений.
В первую категорию вошли судебные споры, в ходе рассмотрения которых судом устанавливался факт совершения правомерных действий представителя уполномоченного органа — собственника земельного участка, направленных на предоставление/ отказ от предоставления публичного земельного участка без проведения торгов. К этой категории относятся 52 процента от проанализированных судебных дел (35 дел).
В зависимости от инициатора судебного разбирательства в этой категории дел можно выделить следующие подкатегории:
1) дела, при рассмотрении которых претенденты на получение прав на публичный земельный участок имели намерения «принудить» уполномоченный на предоставление земельного участка орган совершить действия, направленные на обход конкурентной процедуры. В эту подкатегорию включены дела по обжалованию правомерного отказа органа местного самоуправления (собственника) в предоставлении публичного земельного участка (заявителями являлись физические и юридические лица, индивидуальные предприниматели). К этой подкатегории относится 23 процента от проанализированных судебных дел;
2) дела, в которых третья сторона (ФАС России, прокуратура, иные третьи лица) просила признать действия уполномоченного органа по предоставлению земельных участков неправомерными и нарушающими антимонопольное законодательство (29 процентов от общего количества проанализированных судебных дел рассматриваемой группы). В эту подкатегорию дел также включены споры по обжалованию решений антимонопольного органа о признании действий органов власти, уполномоченных на предоставление публичных земельных
участков, совершенных в обход конкурентных процедур (как нарушающих антимонопольное законодательство).
При этом 60 процентов от судебных споров рассматриваемой подкатегории завершались вынесением судебного акта, которым суд отказывал в удовлетворении требований о признании действия уполномоченного органа местного самоуправления по предоставлению публичного земельного участка неправомерным. В 40 процентах судебных споров суд приходил к выводу о том, что при формальном соответствии закону каждого отдельного действия уполномоченного органа (собственника публичного земельного участка) их совокупность привела к нарушению антимонопольного законодательства Российской Федерации. При этом суд не констатировал, что действия уполномоченного органа являются неправомерными.
Во вторую категорию (48%) вошли судебные споры (33 спора), в ходе рассмотрения которых судом устанавливался факт совершения неправомерных действий представителя органа местного самоуправления (собственника земельного участка).
При этом умышленный обход конкурентных процедур вплоть до фальсификации документов устанавливался судом в 30 процентах судебных дел этой категории. Нарушение уполномоченным органом (собственником публичного земельного участка) процедуры предоставления либо неправильное применение положений законодательства устанавливалось судом в 70 процентах судебных дел этой категории.
1. Градостроительный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ : в редакции от 27 декабря 2019 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
2. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ : в редакции от 27 декабря 2020 года. Доступ из справочной пра-
вовой системы «КонсультантПлюс».
3. О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ : в редакции от 27 декабря 2019 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
4. «Инклюзивное градостроительное регулирование: оценка возможности применения в Ростове-на-Дону», 2017 год (исследование проведено за счет средств Целевого капитала Фонда «Институт экономики го-
рода»). URL: http://www.urbaneconomics.ru/ centr-obshchestvennyh-svyazey/news/fond-institut-ekonomiki-goroda-predstavil-rezultaty-ocenki
5. «Анализ состояния жилищной сферы на территориях основных российских городских агломераций», 2018 год (исследование выполнено по заказу АО «ДОМ.РФ». URL: http://www.urbaneconomics.ru/research/ analytics/analiz-sostoyaniya-zhilishchnoy-sfery-na-territoriyah-osnovnyh-rossiyskih
6. Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
Окончание в следующем номере журнала.
ЗА ГОД ЭКСПОЗИЦИЯ КВАРТИР В ДОМАХ ПОД СНОС СОКРАТИЛАСЬ НА ТРЕТЬ, А СРЕДНЯЯ ЦЕНА «КВАДРАТА» ВЫРОСЛА НА 11%
Специалисты Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Не-движимость проанализировали изменения экспозиции и стоимости квартир в домах, включенных в программу реновации устаревшего столичного жилья. Так, по сравнению с сентябрем 2019 года объем предложения таких объектов сократился на 32,1%, при этом средняя цена предложения 1 кв. м выросла на 11,1%, а их усредненная стоимость — на 6,2%. Рост доверия к программе реновации, а также обнародование этапов сноса старых «хрущевок» повлияли на поведение собственников квартир в этих строениях — они все чаще предпочитают дождаться переезда в новый дом, даже если ранее планировали продать свою жилплощадь.
В ИНКОМ-Недвижимость подсчитали, что на данный момент 35% объектов в реновируемых домах экспонируются по завышенной стоимости, 65% лотов оценены в соответствии с рынком (годом ранее это соотношение составляло 20% против 70%). Причем если в сентябре 2019 года еще 10% таких квартир предлагались по заниженной цене, то сейчас подобные случаи единичны. Также специалисты компании отмечают, что на вторичном рынке уже появляются объекты в домах, построенных в ходе реализации программы реновации, однако их число еще крайне мало, а спрос на них нельзя назвать высоким.
В Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость подсчитали, что в сравнении с сентябрем прошлого года объем предложения квартир в домах, попавших в программу реновации, сократился на 32,1% — с 2277 до 1546 лотов. Больше всего таких объектов сейчас экспонируется в районах Зюзи-но (91 лот), Кузьминки (79 лотов), Перово (64 лота), и лишь по одному подобному варианту можно найти в Якиманке, Таганском и Ростокино.
В годовом выражении стоимость предложения квартир в домах, запланированных к сносу, наоборот, увеличилась. По сравнению с сентябрем 2019 года средняя цена 1 кв. м таких объектов выросла на 11,1%, со 186,8 тыс. рублей до 207,6 тыс. рублей, а их усредненная стоимость — на 6,2%, с 8,1 млн рублей до 8,6 млн рублей. По данным аналитиков компании, жилье под снос стоит дешевле аналогичных квартир в пятиэтажках, не затронутых реновацией, однако ценовая разница между ними постепенно сокращается. Сейчас цена 1 кв. м квартир в реновируемых домах в среднем лишь на 1% ниже, чем в обычных «хрущевках» (годом ранее разрыв составлял 8%), а стоимость лотов -на 17% ниже (годом ранее — на 29%).
О причине изменений предложения и спроса на жилье в устаревшем жилфонде рассказывает Михаил Куликов, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: «Первые сообщения о новом этапе сноса ветхого жилья в столице вызвали сильную негативную реакцию как у москвичей в целом, так и у жителей домов, запланированных к ликвидации, в частности. Однако
Источник: cyberleninka.ru