Существенные условия договора участия в строительстве

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в
долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” договор участия в долевом строительстве – это договор, в силу которого одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

ЗАО “ФСК “Лада-Дом” обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к ООО “Каскад” о признании недействительными (ничтожными) договоров долевого участия в строительстве, по условиям которых истец, выполнявший функции застройщика, должен был в предусмотренный срок и своими силами построить многоквартирный дом и передать участнику долевого строительства – ООО “Каскад” – объекты долевого строительства, а именно 7 офисных помещений в этом доме.

Существенные условия договора

По мнению истца, данные договоры заключены в соответствии с положениями Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений”, а не Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, действие которого не распространяется на юридических лиц.

Арбитражные суды трех инстанций отметили, что договор долевого участия в строительстве
возникает в случае, когда гражданин или юридическое лицо вносит денежные средства для строительства помещений жилого или нежилого назначения и общего имущества в многоквартирных жилых домах и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) с привлечением денежных средств указанных участников долевого строительства, у которых возникает именно долевое участие в строительстве объекта.

В случае же строительства не отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте, а объекта целиком (здание, сооружение) или объектов производственного назначения следует применять инвестиционное законодательство, а именно Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений” с применением норм ГК РФ.

С учетом изложенного в удовлетворении исковых требований было отказано.

Договор участия в долевом строительстве является двусторонним, возмездным, взаимным и консенсуальным.

Существенные условия договора

Стороны договора – это застройщик и участник долевого строительства. В качестве последнего
может выступать гражданин или юридическое лицо, чьи денежные средства привлекаются для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

При этом к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.

Застройщик – это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ “О содействии развитию жилищного строительства” случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Он вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после:

1) получения в установленном порядке разрешения на строительство;

2) опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации (информации о
застройщике и проекте строительства) в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”;

3) государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок,
предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов
недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ “О содействии развитию жилищного строительства”, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Кроме того, обязательным условием для приобретения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является наличие договора участия в долевом строительстве, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию.

ООО “Агро Защита” привлекало денежные средства граждан для целей строительства многоквартирного жилого дома на основании договоров участия в долевом строительстве, которые не прошли государственной регистрации, за что и было привлечено инспекцией государственного строительного надзора Оренбургской области к административной ответственности.

Не согласившись с этим, оно обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области.

Арбитражные суды первой и кассационной инстанций удовлетворили заявленное требование ООО “Агро Защита”, отметив, что общество, являясь застройщиком, вправе было привлекать денежные средства участников долевого строительства многоквартирного дома, поскольку им было получено разрешение на строительство, проектная декларация опубликована, договор аренды земельного участка зарегистрирован.

Отсутствие же государственной регистрации договоров, заключенных между застройщиком и участниками долевого строительства, не препятствует привлечению обществом денежных средств дольщиков.

Однако Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации такой вывод посчитал
ошибочным. Частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это право в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка.

Частью 2 указанной статьи установлено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

При этом в соответствии с частью 3 статьи 4 рассматриваемого Федерального закона договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

Таким образом, обязательным условием для приобретения застройщиком права на привлечение
денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (наличие договора, заключенного в
письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).

Именно выполнение этих требований и предоставляет застройщику право привлекать денежные средства граждан. Следовательно, право на привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирного дома до регистрации договоров в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) у застройщика отсутствовало.

В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в
соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты Российской Федерации” на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение установленных данным Федеральным законом требований, гражданин может потребовать от данного лица немедленного
возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Предметом договора участия в долевом строительстве является деятельность по строительству объекта недвижимости, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию которого участнику долевого строительства должен быть передан соответствующий объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, а также общее имущество (точнее, доля в праве собственности на общее имущество) в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

12 февраля 2007 г. ООО “Стройэлектросевкавмонтаж” и ООО “Корпорация акционерной компании “Электросевкавмонтаж” обратились в УФРС по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации договора от 27 октября 2006 г. N ГОР 2-110/3 о долевом участии в
строительстве 10-этажного жилого дома.

Однако в совершении регистрационных действий им было отказано на том основании, что данный дом введен в эксплуатацию. Не согласившись с таким решением, ООО “Стройэлектросевкавмонтаж” обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края.

Решением от 6 августа 2007 г., оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 28 сентября 2007 г., иск был удовлетворен.

Арбитражные суды пришли к выводу о несостоятельности довода УФРС по Краснодарскому краю о том, что после сдачи дома в эксплуатацию договор долевого участия в строительстве не может быть зарегистрирован ввиду отсутствия предмета договора.

Однако Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не согласился с выводами
нижестоящих инстанций и отменил их акты. Он отметил, что из буквального содержания статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации” следует, что предметом договора может быть создание объекта долевого строительства после заключения договора на средства дольщика, а не готовый объект гражданского оборота, принятый в эксплуатацию.

Действия сторон по строительству (созданию) объекта и его финансированию – это действия по исполнению договора. После сдачи дома в эксплуатацию предмет исполнения договора участия в долевом строительстве отсутствует, кроме действий по передаче готового объекта дольщику.

При этом процесс заключения рассматриваемого вида договора включает в себя юридические действия как по приданию ему письменной формы, так и по государственной регистрации, которая этот процесс завершает, и если указанное заключительное действие предполагается совершить после окончания процесса создания объекта (что подтверждается актом ввода в эксплуатацию), то это действие не может быть совершено, а договор следует признать незаключенным.

Вышеназванная статья 4 корреспондирует со статьей 433 ГК РФ, предусматривающей, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Цена договора представляет собой размер денежных средств, подлежащих уплате участником
долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Она может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на
строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг
застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.

1 июня 2009 г. между ООО “Капиталстрой” (застройщик) и ООО “Строительный Мир” (участник долевого строительства) был подписан договор участия в долевом строительстве. Объектом долевого строительства по такому договору являлось жилое помещение – трехкомнатная квартира (без отделки).

Пунктом 3.3 договора было предусмотрено, что расчет между сторонами может быть произведен путем выполнения работ и поставки материалов. Полагая, что ООО “Строительный Мир” не исполнило свои обязательства по оплате договора участия в долевом строительстве, ООО “Капиталстрой” направило в его адрес уведомление от 15 февраля 2010 г. N 31 об одностороннем отказе от исполнения по спорному договору.

Считая такой отказ незаконным, ООО “Строительный Мир” обратилось в Арбитражный суд Орловской области.

Арбитражные суды трех инстанций пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований. Они установили, что стороны не конкретизировали в договоре конкретных условий о цене договора на долевое участие в строительстве, а именно о сроке и порядке ее уплаты.

Ссылка истца на акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 31 марта 2009 г. как на доказательство перехода прав на квартиру в счет стоимости выполненных работ и заключения договора долевого участия в строительстве не была принята во внимание, поскольку такой акт был составлен намного ранее заключения договора долевого участия в строительстве, тогда как существенные условия договора согласуются сторонами в момент его заключения.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Однако в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.

Гарантии качества, предусмотренные договором.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или
неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Существенные условия договора. Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря
2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на
ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

18 августа 2008 г. между ООО “Октябрьский домостроительный комбинат” (застройщик) и ОАО
“Курскзерно” (участник долевого строительства) был подписан договор долевого участия в строительстве, во исполнение которого ОАО “Курскзерно” платежными поручениями 5 сентября 2008 г. перечислило ООО “Октябрьский домостроительный комбинат” денежные средства в размере 34,5 млн. руб. с указанием в поле “назначение платежа” “оплата по договору долевого участия от 18 августа 2008 г.”.

Ссылаясь на то, что договор долевого участия в строительстве является незаключенным, поскольку не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем полученные ООО “Октябрьский домостроительный комбинат” по данному договору денежные средства являются для него неосновательным обогащением, ОАО “Курскзерно” обратилось в Арбитражный суд Курской области.

При рассмотрении дела в кассационной инстанции Федеральный арбитражный суд Центрального
округа указал на то, что в пункте 1.2 договора объект долевого строительства, подлежащий передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в
эксплуатацию дома, был определен как жилые и офисные помещения площадью 2500 кв. м.

При этом согласно пункту 1.2 договора расположение квартир должно было определяться сторонами в соответствии с поэтажными планами застройки по принципу равномерного распределения квартир по этажам.

Поскольку какого-либо дополнительного согласования, определяющего расположение передаваемых дольщику площадей и позволяющего достоверно установить, какие именно из помещений подлежат передаче ОАО “Курскзерно”, сторонами не было осуществлено, соглашение от 18 августа 2008 г. относительно конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче застройщиком участнику долевого строительства, не может быть признано заключенным;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

6 декабря 2005 г. между ООО “Инвестиционно-строительная компания “Домстрой” (застройщик) и ООО “Вудверк” (дольщик) был подписан договор инвестирования доли в строительство жилого дома, согласно которому дольщик обязался внести определенную денежную сумму, а застройщик – после окончания строительства передать дольщику определенное количество квартир и машино-мест в этом доме.

Согласно условиям договора передача доли должна была осуществляться после ввода в установленном порядке объекта в эксплуатацию. Дольщик свои обязательства по внесению денежных средств исполнил, однако по состоянию на день подачи иска – 27 августа 2008 г.

– объект строительства не был завершен и в эксплуатацию в установленном порядке не сдан, что
послужило основанием для предъявления иска ООО “Вудверк” к ООО “Инвестиционно-строительная компания “Домстрой”.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 2 февраля 2009 г. иск был удовлетворен
частично. Суд признал за ООО “Вудверк” право на долю на определенное количество квартир и
машино-мест в доме, а в остальной части иска отказал.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 мая 2009 г. такое решение в части удовлетворения требований о признании права на долю было отменено, в остальной части решение суда оставлено без изменения.

С таким решением согласился и Федеральный арбитражный суд Поволжского округа. Он отметил, что разрешение на строительство объекта было выдано застройщику 11 сентября 2007 г., т.е. после вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.

При этом исходя из условий договора спорный договор являлся договором долевого участия в строительстве, подпадающим под действие этого Федерального закона. Поскольку договор от 6 декабря 2005 г. N 67/Д не прошел в установленном порядке государственную регистрацию и сторонами не были согласованы все его существенные условия, в частности условие о гарантийном сроке на объект долевого строительства, данный договор был признан
незаключенным.

Договор участия в долевом строительстве заключается в простой письменной форме, подлежит
государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.е. в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.

Содержание договора. Застройщик обязан:

1) в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других
лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости;

2) обеспечить залогом исполнение следующих своих обязательств по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, а именно:

– возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях,
предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты Российской Федерации” и (или) договором;

– уплату участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения,
просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта
долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

С момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве предоставленный для строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства (а также жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства) такой объект незавершенного строительства (такие
помещения) тоже считается находящимся в залоге у участников долевого строительства, но уже с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (такие помещения);

3) обеспечить наряду с залогом, поручительством банка или страхованием гражданской ответственности исполнение обязательства по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство.

В случае если застройщик выбрал поручительство в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств, он обязан довести до сведения участников долевого строительства условия поручительства, а также сведения о поручителе. Банк при этом должен удовлетворять следующим требованиям:

– наличие лицензии на осуществление банковских операций, которая выдана Центральным банком Российской Федерации и в которой указано право выдачи банковских гарантий;

– осуществление банковской деятельности не менее пяти лет;

– наличие уставного капитала в размере не менее 200 млн. руб.;

– наличие собственных средств (капитала) в размере не менее 1 млрд. руб.;

– соблюдение обязательных нормативов, предусмотренных законодательством Российской Федерации о банках и банковской деятельности, на все отчетные даты в течение последних шести месяцев;

– отсутствие требования Центрального банка Российской Федерации об осуществлении
мероприятий по финансовому оздоровлению кредитной организации.

Договор поручительства заключается до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и должен предусматривать:

– субсидиарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства по
обязательству застройщика по передаче жилого помещения по договору участия в долевом
строительстве в размере цены договора, но не менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъекте Российской Федерации, который определен федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и (или) реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства (в настоящее время – Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации), и подлежит применению для расчета размеров социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на приобретение, строительство жилых помещений за счет средств федерального бюджета, на дату заключения договора поручительства.

Поручитель отвечает перед участником долевого строительства в том же объеме, что и застройщик, включая предусмотренные законом и договором неустойки (штрафы, пени);

– переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае
уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве;

– срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

– согласие поручителя на возможные изменения обязательств по договору участия в долевом
строительстве, в том числе на изменения, влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя;

– обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства.

Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого
строительства по договору может обеспечиваться страхованием гражданской ответственности
застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору путем:

– участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, имеющем соответствующую лицензию на осуществление взаимного страхования и созданном исключительно для осуществления указанного вида страхования;

– заключения договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление этого вида страхования в соответствии с законодательством Российской Федерации о страховании.

Застройщик до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного с первым участником долевого строительства, за свой счет осуществляет страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору.

Кроме того, он обязан довести до сведения участников долевого строительства условия страхования, а также сведения об обществе взаимного страхования или о страховой организации, которые осуществляют страхование гражданской ответственности застройщика.

Страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее
исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве осуществляется в пользу выгодоприобретателей – участников долевого строительства – граждан или юридических лиц (за исключением кредитных организаций),
денежные средства которых привлекались для строительства (создания) объекта долевого
строительства по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

Допускается замена выгодоприобретателя, указанного в договоре страхования, другим лицом в случае уступки права требования по договору участия в долевом строительстве с уведомлением об этом страховщика в письменной форме;

4) в случае прекращения поручительства до истечения предусмотренного срока его действия
уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты
прекращения поручительства.

При этом застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение 15 дней с даты прекращения поручительства. В случае нарушения такой же обязанности поручителем он несет субсидиарную ответственность перед участником
долевого строительства по обязательству застройщика по передаче жилого помещения частнику
долевого строительства по договору;

5) после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства
участнику долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока по
подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче;

6) исполнять иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации и
соглашением сторон.

Участник долевого строительства обязан:

1) уплатить застройщику обусловленную договором цену;

2) принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости по подписываемым сторонами
передаточному акту или иному документу о передаче.

До подписания такого акта (иного документа) участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства предусмотренным требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа до исполнения застройщиком возложенных на него обязанностей.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 июля 2011 г. решение
суда первой инстанции было отменено и вынесено новое решение об удовлетворении исковых
требований в полном объеме.

В качестве обоснования указывалось, что до момента передачи участнику долевого строительства объектом недвижимости пользовался застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества.

С выводом апелляционной инстанции согласился Федеральный арбитражный суд Поволжского
округа. Он отметил, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого
строительства.

Таким образом, участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписываемому сторонами передаточному акту, а до этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества.

3) исполнять иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации и соглашением сторон.

Расторжение договора. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) установленных обязательных требований, приведшими к
ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) незаключения застройщиком другого договора поручительства в течение 15 дней с даты
прекращения ранее предоставленного поручительства;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора являются:

1) просрочка единовременного внесения платежа участником долевого строительства более чем на два месяца;

2) систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей в
предусмотренный договором период, т.е. нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа более чем на два месяца.

Договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об
одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

По требованию участника долевого строительства договор может быть также расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или)
иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект
долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

27 июля 2009 г. между МУП “Муниципальная строительная компания” (заказчик-застройщик) и ООО “СибСтрой” (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, который прошел процедуру государственной регистрации в УФРС по Новосибирской области. 1 сентября 2009 г. МУП “Муниципальная строительная компания” получило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Не исполнив обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства и его приемке, ООО “СибСтрой” 27 января 2010 г. направило письмо в адрес МУП “Муниципальная строительная компания” об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве на том основании, что на дату заключения спорного договора у МУП “Муниципальная строительная компания” отсутствовало действующее разрешение на строительство.

В связи с этим МУП “Муниципальная строительная компания” обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к ООО “СибСтрой” о признании заключенным (нерасторгнутым) вышеуказанного договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Арбитражные суды трех инстанций, оценив представленные по делу доказательства, указали на
отсутствие у ООО “СибСтрой” обстоятельств, которые в соответствии с частью 1 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации” могли бы служить основанием к расторжению договора участником долевого строительства в одностороннем порядке: предусмотренный договором срок передачи объекта долевого строительства (26 февраля 2010 г.) еще не наступил; построенный объект долевого строительства соответствует требованиям, предъявляемым к его качеству, что подтверждается полученными истцом разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию.

Ответственность. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая свои обязательства или ненадлежаще их исполнившая, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В частности, в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник
долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки
(часть 6 статьи 5).

В свою очередь, в случае нарушения предусмотренного договором срока
передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2 статьи 6). Подобное правило действует и в случае отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (часть 2 статьи 9).

Источник: student-servis.ru

Существенные условия договора участия в долевом строительстве

Содержание любого гражданско-правового договора как соглашения (имеется в виду договор — сделка) составляет совокупность согласованных его сторонами договорных условий.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Прежде чем обратиться к анализу отдельных существенных условий исследуемого договора, необходимо выяснить, что включает в себя сам термин «условия договора участия в долевом строительстве», так как при заключении договора этот термин сторонами понимается в различных значениях, что впоследствии ведет к возникновению гражданско-правовых споров. Что в свою очередь обусловлено дискуссионностью вопроса о понятии условий договора вообще.

Как верно отметил О.Г. Ершов, от правильного определения условий договора зависят особенности возникновения прав и обязанностей, а также возможность надлежащего исполнения возложенного обязательства.

Условия договора участия в долевом строительстве.

Во-первых, рассматриваются в качестве положений, по которым должно быть достигнуто соглашение сторон, что само по себе возражений не вызывает. Рассматриваемый договор является, прежде всего, действием физических и юридических лиц, направленным на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В этом смысле данные действия являются юридическим фактом, с которым связано существование гражданского правоотношения. Вместе с тем остается вопрос, по каким положениям должно быть достигнуто соглашение, и какие из этих положений необходимо предусмотреть в договоре?

Во-вторых, иногда условия договора связывают с определенными действиями, которые обязанное лицо совершает в интересах контрагента. Такое понимание условий договора участия в долевом строительстве вызывает сомнение. Так как при указанном подходе остается без внимания природа условий, правильное установление которой позволяет отграничить исследуемый договор от смежных гражданско-правовых конструкций. С другой стороны, обязанные и управомоченные лица в договоре становятся только тогда, когда договор заключен.

Следовательно, формирование условия договора участия в долевом строительстве по времени осуществляется значительно раньше, что указывает на невозможность определять условия договора через категории обязанного и управомоченного лица.

Правильное понимание термина «условия договора участия в долевом строительстве» может быть достигнуто, если обратить внимание на то, что договор представляет собой не только действия сторон, но и их волеизъявление, направленное на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей. Следовательно, речь идет о волевой модели поведения после придания договору юридической силы (т. е., государственной регистрации договора, без которой он в силу ч. 3 ст. 4 Закона, признается незаключенным). Условия договора, в связи с изложенным, правильнее «рассматривать в качестве элементов соглашения, направленного на возникновение прав и обязанностей, но не в качестве самих прав и обязанностей сторон».

При этом, под условиями договора участия в долевом строительстве следует понимать результат соглашения между застройщиком и участником долевого строительства, направленный на возникновение обязательственных прав, и обязанностей сторон в связи со строительством (созданием), и передачей объекта долевого строительства. Итак, возникает вопрос, какие существенные условия должны быть согласованы сторонами рассматриваемого договора?

Поскольку договор участия в долевом строительстве является гражданско-правовым договором, то в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ существенным условием является условие о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать:

• 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
• 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты (ст. 5 Закона);
• 4) гарантийный срок на объект долевого строительства (ст. 7 Закона).

О том, что обозначенные условия законодатель рассматривает как существенные условия договора, свидетельствует положение ч. 5 ст. 4 Закона, согласно которому, при отсутствии в договоре данных условий, договор считается незаключенным. В связи с чем, перед заключением договора участия в долевом строительстве, каждому участнику целесообразно убедиться в наличии всех вышеперечисленных условий.

Однако, исходя из нормы ст. 432 ГК РФ, помимо указанных в ч. 4 ст. 4 Закона условий существенными для конкретного договора участия в долевом строительстве могут быть и иные условия. В соответствии с ч. 2 ст. 4 Закона, Правительство Российской Федерации вправе издавать Правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.

Следовательно, нельзя исключать, что в указанных Правилах, если они будут изданы, будут сформулированы еще некоторые существенные условия рассматриваемого договора. Кроме того, существенные условия при достижении соглашения, могут быть определены сторонами договора.

Как при заключении любого гражданско-правового договора, заключение договора участия в долевом строительстве предполагает в первую очередь достижения соглашения о предмете. Исследуемый договор, как уже было отмечено, по направленности результата сочетает в себе элементы договора на оказание услуг и договора на выполнение работ. Кроме, того ст. 5 Закона, говоря о цене договора, упоминает, что в неё помимо суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства, входит также оплата услуг застройщика. Таким образом, представляется, что не будет ошибкой разбить предмет договора на две составляющие: объект нового строительства и деятельность застройщика.

К такому же выводу приходит О.Г. Ершов, указывая, на то, что предмет договора участия в долевом строительстве имеет две составляющие.

Первую составляющую образует материальный объект в виде вновь построенной недвижимости.

Вторая составляющая предмета договора участия в долевом строительстве должна быть представлена действиями застройщика.

Но все же второй части «предмета придается не столь важное значение, поэтому весь спектр деятельности застройщика по реализации проекта заключается в маленькой фразе: «своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать)…».

Данное условие, можно обозначить, как факультативное. Оно, должно содержаться, если застройщик ведет работы по строительству (созданию) объекта недвижимости с привлечением третьих лиц, при этом представляет интересы участников долевого строительства при заключении, например, договоров подряда и др.

Для признания договора участия в долевом строительстве заключенным при определении предмета, его сторонам необходимо согласовать комплекс действий, подлежащих выполнению застройщиком и влекущих возникновение материального результата, а именно:

• — обеспечение в соответствии с проектной документацией и информацией содержащейся в проектной декларации, выполнение работ по строительству (созданию) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
• — передача жилых или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (объекта долевого строительства);
• — ввод многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию.

Однако, по смыслу Закона об участии в долевом строительстве, участника долевого строительства не должно волновать, как будет строиться объект недвижимости, главное, чтобы он все-таки был возведен, причем в соответствии с проектом и с описанием его в договоре.

Согласно п. 2 ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве, «объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства».

С этой точки зрения, Закон охватывает строительство лишь тех объектов недвижимости, которые будут иметь в своем составе жилые или нежилые помещения (объекты долевого строительства). Данный вывод получил определенную оценку в судебной практике.

Так, ФАС УО при рассмотрении жалобы ООО «Ипотека» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.03.2008 по делу №А07-2574/2007 по иску к ООО «КПД» о понуждении к исполнению обязанности по договору в натуре в виде передачи истцу нежилых помещений, указал на то, что поскольку предметом договора являлись не отдельные, а все нежилые помещения в данном здании по существу как единый объект гражданских прав, то такой договор признаков долевого участия в строительстве объекта не содержит. И действие Закона об участии в долевом строительстве на данные отношения распространяться не будут.

Также на практике возникают проблемы при определении перечня иных объектов недвижимости, строительство которых подпадает под правовое регулирование Закона об участии в долевом строительстве. Данный перечень, законодательно, ограничивается лишь в отношении объектов производственного назначения. Сам же Закон не уточняет, какие объекты должны рассматриваться в качестве таковых. Представляется, что в данном случае, возможно, исходить из общих правил деления объектов капитального строительства, в зависимости от их функционального назначения и характерных признаков.

В соответствии с п. 2 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 №87, объектами производственного назначения признаются:

• — здания, строения, сооружения производственного назначения, в том числе объекты обороны и безопасности за исключением линейных объектов (линейные объекты — трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи и др.);
• — объектами непроизводственного назначения: здания, строения, сооружения жилищного фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения, а также иные объекты капитального строительства непроизводственного назначения.

Следовательно, учитывая существующую классификацию объектов капитального строительства по признаку функционального назначения, на основании договора участия в долевом строительстве, возможно строительство (создание) только тех помещений, которые будут входить в состав объектов недвижимости жилищного фонда, социально-культурного, коммунально-бытового назначения.

Однако, например, С.П. Гришаев придерживается иной точки зрения, отмечая, что «Закон распространяется на все виды недвижимого имущества, в том числе и производственного назначения». К сожалению, автор не приводит никаких аргументов в подтверждение указанного мнения.

Кроме того, часто возникают вопросы о возможности распространения норм Закона об участии в долевом строительстве на отношения, возникающие при привлечении денежных средств граждан и юридических лиц для строительства не отдельных помещений в том или ином объекте недвижимости, а отдельных зданий (жилых или нежилых) в комплексе зданий. Особую ситуацию в этой связи описывает А.А. Маковская на примере жилых домов в коттеджном посёлке. Анализируя нормы действующего законодательства, автор отмечает, что «…в широком смысле подобный жилой дом следует рассматривать как жилое помещение, а сам коттеджный поселок — как иной объект недвижимости».

Н. Бунина также считает, что участие в долевом строительстве коттеджных поселков должно регулироваться Законом об участии в долевом строительстве:

«Поскольку, во-первых, как правило, привлечение средств граждан на строительство дома в коттеджном поселке осуществляется застройщиками по тем же самым договорам и на тех же ранних этапах строительства, что и при строительстве многоквартирного дома, во-вторых, в процессе строительства коттеджного посёлка создается общее имущество».

Несколько иначе этот вопрос оценивает О.Ю. Скворцов, утверждая, что строительство коттеджных посёлком не подпадает под действие Закона, так как возводимый в таком коттеджном посёлке коттедж является самостоятельным объектом недвижимости. Исходя из того, что, коль скоро перечень объектов недвижимости, строительство (создание) которых регулируется Законом об участии в долевом строительстве, остается открытым, вероятно, вопрос о том, подпадает ли строительство таких объектов под правовое регулирование указанного закона, будет решаться в каждом конкретном случае исходя из обстоятельств дела и с учётом правила ст. 130 ГК РФ, содержащего общее определение недвижимости.

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

Кроме того п. 2 ст. 16 ЖК РФ дает определение понятия жилого дома, «жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании». Исходя из этого определения жилой дом не входит ни в состав многоквартирного жилого дома, ни в состав иного объекта недвижимости, так как является индивидуально определенным зданием и, следовательно, не может быть объектом долевого строительства.

Следует обратить внимание, что когда речь идёт о предмете договора участия в долевом строительстве, то имеется в виду не полностью здание, а конкретное жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, строящихся также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (ст. 2 Закона).

Как отмечалось, в соответствии с п. 4 ст. 4 Закона одним из условий договора является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, в соответствии с проектной документацией застройщиком, после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В этой связи, объект недвижимости, который будет передан застройщиком участнику долевого строительства после окончания строительства, должен быть максимально идентифицирован положениями договора участия в долевом строительстве, а именно, указан предполагаемый (проектный) размер общей площади объекта и его индивидуальный строительный адрес, т. к., на момент заключения договора участия в долевом строительстве юридически определить местонахождение объекта строительства можно лишь относительно. Как правило, помимо указания в самом договоре участия в долевом строительстве между застройщиком и участником долевого строительства оформляется приложение к договору с описанием объекта долевого строительства, который представляет собой выкопировку поэтажного плана с указанием на нём выбранной квартиры и её характеристик: номер дома, номер подъезда, этаж, расположение на этаже, количество комнат, номер квартиры, общая площадь квартиры и прочие характеристики.

Наряду с характеристиками возводимого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, стороны могут согласовать непосредственно состояние внутренней отделки объекта долевого строительства на момент передачи его участнику долевого строительства. Данная информация зачастую так же отражается в приложении к договору и является своего рода дополнительной гарантией.

В таком случае неисполнение застройщиком его обязанностей по соблюдению характеристик объекта долевого строительства, может рассматриваться как его несоответствие условиям договора и повлечь возникновение у участника долевого строительства прав, предусмотренных ст. ст. 7, 9 Закона об участии в долевом строительстве.

Другим существенным условием договора участия в долевом строительстве является срок передачи застройщиком объекта долевого строительства (ст. 6 Закона), так как участник долевого строительства заинтересован в выполнении обязательства застройщика не вообще, а к определенному сроку.

В законодательстве, как известно, нет требований о максимальном или минимальном сроке передачи застройщиком объекта строительства. Застройщик, как сторона, которая сама планирует свою деятельность, основываясь на опыте и на собственных возможностях, определяет этот срок.

Однако нужно признать, что «строительство — это деятельность объёмная и нестабильная», в связи, с чем у застройщиков возникают проблемы, особенно это касается сроков получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта недвижимости. По справедливому замечанию С.А. Лушкина, «требование Закон об определении срока передачи объекта долевого строительства исключает случаи, когда в договоре указывается ориентировочный срок сдачи объекта». Следовательно, установив срок передачи созданного объекта недвижимости как существенное условие договора, законодатель предпринял попытку разрешить ситуацию затягивания процесса строительства без каких-либо отрицательных последствий для застройщика.

Ранее на практике при заключении подобных договоров застройщик, устанавливал срок строительства, всячески стремясь избегать определенности при установлении срока передачи объекта участнику долевого строительства. Ведь известно, что после завершения строительства необходимо осуществить ряд действий, которые, по сути, строительством не являются (такие как — пуско-наладочные работы, испытания, сдача дома в эксплуатацию, оформление документов, регистрация и др.). Поэтому в таких случаях срок передачи объекта застройщиком обуславливался выполнением всех действий, которые не могут рассматриваться как строительство.

Вопрос о том, какой способ определения срока передачи наиболее приемлем на практике, представляется весьма актуальным. Исходя из нормы ст. 190 ГК РФ «срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить».

Для застройщика наиболее оптимальным будет определение срока передачи объекта долевого строительства путём указания периода времени, в течение которого передача должна состояться. При этом в силу ст. 191 ГК РФ «течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которым определено его начало».

Застройщику при определении срока передачи следует учитывать предполагаемый срок завершения всех работ на объекте строительства в соответствии с проектной документацией. Это связано с тем, что в соответствии с ч. 3 ст.

8 Закона после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. Таким образом, стороны могут указать в договоре, что передача объекта строительства должна состояться в течение такого-то периода времени от определенной календарной даты.

Впрочем, некоторые авторы предлагают устанавливать в договоре срок передачи объекта долевого строительства путем указания на период времени, исчисляемый после наступления определенного события (…в течение двух месяцев с даты получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию). На основании ст.

190 ГК РФ срок может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Вместе с тем, дату получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию нельзя рассматривать как событие, которое должно наступить неизбежно, как того требует ст. 190 ГК РФ. Ведь, как верно, отметил А.В. Дикун, данная «дата может никогда не наступить, поэтому о неизбежности наступления этого события говорить, как минимум, необоснованно».

В случае если строительство не может быть закончено в срок, застройщик обязан об этом предупредить не менее чем за два месяца до истечения срока по договору, и предложить контрагенту внести изменения в договор (п. 3 ст. 6 Закона), в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом Российской Федерации (гл. 29 ГК РФ). В связи с чем, законодательно, стоило бы уточнить, сколько раз можно пользоваться этой возможностью застройщику, так как на практике иногда процесс введения в эксплуатацию завершенного объекта строительства государственной приемочной комиссией длится годами.

Кроме того, стоило бы установить обстоятельства в связи, с наступлением которых срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства может быть продлен (изменен). Такими обстоятельствами могут быть, например, обстоятельства, определенные законодательством, как форс-мажорные. Также срок окончания строительства может быть продлен на количество дней, с наступлением которых по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды не разрешается проведение строительных работ на объекте недвижимости.

Цена в договоре долевого участия в строительстве является еще одним существенным условием. Она, определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (ч. 1 ст. 5 Закона).

При этом важно помнить, что несвоевременное исполнения обязательства, одной из сторон ведет к негативным последствиям, не только в виде гражданско-правовой ответственности. Так, например, при банкротстве застройщика ЗАО «НОВИКОМ» (г. Новосибирск) участнику долевого строительства п. было отказано во включении требования (неустойка в порядке ч. 2 ст. 6 Закона, нарушение срока передачи объекта долевого строительства) в реестр требований кредиторов.

Поскольку участником долевого строительства не были в полном объеме исполнены обязательства по уплате цены, предусмотренной договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, дом в эксплуатацию не введен.

Суд мотивирую свою позицию, указал следующее, договор долевого участия в строительстве является двусторонне обязывающим договором, в связи с чем, от надлежащего исполнения обязанности одной стороной (участником долевого строительства по внесению оплаты по договору) зависит надлежащее исполнение своей обязанности другой стороной (сдача объекта в установленный срок).

В случае же, исполнения обязательства по уплате цены в полном объеме, негативные последствия такого рода не наступают. К примеру, при рассмотрении кассационной жалобы ФАС Восточносибирского округа, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика ЗАО «Сибстоун» (г. Красноярск), доводы участника долевого строительства гр. п. о внесении требований по передаче жилых помещений в реестр требований о передачи жилых помещений, признаны обоснованными и удовлетворены в полном объеме. Исходя из того, что денежное обязательство участника строительства гр. п. перед застройщиком, предусмотренное договором, выполнено в полном объеме и подтверждено документально, застройщиком же в свою очередь не исполнено обязательство по передаче участнику объекта долевого строительства.

Анализ норм Закона позволяется сделать вывод о том, что цена договора может быть оплачена только путем внесения денежных средств в наличной или безналичной форме. Следует учитывать, что цена договора не может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке. Таким образом, единственным основанием изменения цены после заключения договора долевого строительства является заключение дополнительного соглашения к договору.

В настоящее время, стороны предусматривают такой механизм расчёта цены, при котором в договоре указывается стоимость одного квадратного метра площади объекта недвижимости. Представляется, что такой механизм расчета цены будет сохраняться и в ближайшем будущем.

Застройщик обязан использовать средства, направленные на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, исключительно по целевому назначению. Денежные средства участников долевого строительства, уплаченные по договору в счёт оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению.

Однако в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве, участник долевого строительства лишен возможности контролировать целевое использование денежных средств застройщиком. Что является причиной увеличения количества случаев расходования денежных средств, направляемых на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, с нарушением установленных ч. 1 ст. 18 Закона ограничений. Данная норма, как представляется, должна обезопасить участников долевого строительства от нерационального использования денежных средств, от их отвлечения застройщиком на строительство других объектов, от использования в иных целях. Вместе с тем, чтобы указанная норма являлась рабочей, на практике, необходимо предусмотреть в Законе об участии в долевом строительстве право участника долевого строительства контролировать целевое использование денежных средств застройщиком.

В данном случае, как представляется, необходимо говорить не о праве, а об обязанности контролирующего органа принимать меры по защите нарушенных прав участников долевого строительства. Как верно отметил, А.С. Дурнов, «существующие проблемы в сфере долевого строительства можно было бы решить, если бы уполномоченные органы осуществляли регулирующий контроль в этой сфере». В связи с этим формулировку ч. 5 ст. 23 Закона — «контролирующий орган вправе» предлагается заменить соответственно на «контролирующий орган обязан».

Следующим существенным условием договора участия в долевом строительстве Закон называет гарантийный срок на объект долевого строительства. Требование об установлении гарантийного срока неразрывно связано с обязанностью застройщика передать участнику долевого строительства объект недвижимости надлежащего качества, что предусмотрено ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве, устанавливающей гарантии качества, предусмотренные договором.

В соответствии с ч. 4 ст. 7 Закона условия договор об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта не может составлять менее чем пять лет и исчисляется со дня передачи объекта участнику, если иное не предусмотрено в договоре (п. 5 ст. 7 Закона).

По поводу данного существенного условия договора участия в долевом строительстве существуют различные мнения. Так Д.А. Соболев указывает, «при наличии приведенной нормы у законодателя не было никакой необходимости включать условие о гарантийном сроке на объект долевого строительства в перечень тех условий, отсутствие которых влечет признание договора участия в долевом строительстве незаключенным. В этой ситуации достаточно установления гарантийного срока для объекта долевого строительства, как определимого условия договора участия в долевом строительстве в рамках срока, указанного в ст. 7 Закона о долевом строительстве».

По мнению Н. Пиксина «в отличие от договора купли-продажи или строительного подряда установление в договоре участия в долевом строительстве, гарантийный срок всегда является обязательным» именно в связи с тем, что требования, предусмотренные п. п. 2, 3 ст. 7 Закона, могут быть предъявлены участником долевого строительства застройщику при условии, если недостатки выявлены в течение гарантийного срока.

Судебные органы однозначно относят условия о гарантийном сроке на объект долевого строительства к существенным.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушение требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации, либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (п. 7 ст. 7 Закона).

В соответствии с п. 1 ст. 7 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, либо (при отсутствии или неполноте условий) требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям.

Отношения, возникающие в связи с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства объектов производственного назначения, либо иных объектов недвижимости, не имеющих в своём составе жилых или нежилых помещений, не входят в предмет регулирования Закона об участии в долевом строительстве. Следовательно, договоры, по условиям которых застройщик обязуется передать своему контрагенту подобные объекты, не могут квалифицироваться как договоры участия в долевом строительстве.

Итак, условия любого договора, правильнее рассматривать в качестве элементов соглашения, направленного на возникновение прав и обязанностей сторон. При этом под условиями договора участия в долевом строительстве следует понимать результат соглашения между застройщиком и участником долевого строительства, направленный на возникновение обязательственных прав и обязанностей сторон в связи со строительством (созданием) и передачей объекта долевого строительства.

К существенным условиям рассматриваемого договора, прежде всего, относиться условие о предмете. Здесь следует обратить внимание, на то, что предметом договора участия в долевом строительстве, является не полностью вновь возводимое здание, а конкретное жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости. При этом необходимо помнить, что отношения, возникающие в связи с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства объектов производственного назначения не входят в предмет регулирования Закона об участии в долевом строительстве. Следовательно, договоры, по условиям которых застройщик обязуется передать своему контрагенту подобные объекты, не могут квалифицироваться как договоры участия в долевом строительстве.

Помимо предмета, существенными признаются следующие условия:

• — определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости;
• — срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
• — цена договора, срок и порядок её уплаты;
• — гарантийный срок на объект строительства.

Формирование указанных условий договора участия в долевом строительстве не вызывает у сторон особых затруднений. Наиболее проблемными условиями являются срок и цена. Как представляется, оптимальным является определение срока передачи объекта строительства путем указания периода времени, в течение которого передача должна состояться.

Застройщику при определении срока передачи следует учитывать предполагаемый срок завершения всех работ на объекте в соответствии с проектной документацией. Что же касается цены, то она определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. В настоящее время расчет цены, осуществляется путем указания в договоре стоимости одного квадратного метра площади возводимого объекта недвижимости. Также к существенным могут быть отнесены и другие условия, в том числе обозначенные сторонами договора в качестве таковых.

Источник: studwood.net