Романова В. В., партнер российско-британской юридической фирмы «Мусин, Ибрагимов и партнеры», соискатель кафедры коммерческого права СПбГУ, кандидат юридических наук.
Термин «энергетический объект» означает объект строительства, вне зависимости от отраслевой принадлежности, как то: объект нефтяного комплекса, газовой промышленности, угольной промышленности, электроэнергетики, атомной энергетики, теплоснабжения, объект, функционирующий на основе использования возобновляемых источников энергии. Для исследования понятия энергетического объекта необходимо выяснить ряд вопросов: определиться с характеристиками и свойствами данного понятия; с тем, что он собой представляет с правовой точки зрения как результат строительства и модернизации; являются ли такие объекты объектами недвижимого имущества; имеются ли особые требования к строительству и модернизации таких объектов ввиду их назначения?
Так, М. И. Брагинский, характеризуя строительство как особую отрасль материального производства, подчеркивает, что конечный продукт строительства представляет собой недвижимость, прочно связанную с землей, индивидуальную (даже если она построена по типовому проекту) и рассчитанную по общему правилу на продолжительную, многолетнюю эксплуатацию . С. С. Занковский отмечает, что строительный подряд — это договор, самым тесным образом связанный с публичным правом, т. к. его результатом является создание (реконструкция) недвижимости . ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского «Договорное право.
Чем забросали Украину. Кто же ее забросал? Или все о заброшенных чести , совести и разуме в мире.
Договоры о выполнении работ и оказании услуг» (книга 3) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2002 (издание исправленное и дополненное). —————————————————————— Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. 2-е изд., стер. М.: Статут, 2008. С. 102.
Предпринимательское (хозяйственное) право: Учебник / Под ред. В. В. Лаптева, С. С. Занковского. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 309.
Специальное законодательство (в сфере электроэнергетики, газоснабжения, теплоснабжения, атомной энергетики) в одних случаях использует термин «энергетические объекты», определяя их перечень, в других — приводит только перечень соответствующих объектов. Так, в ст.
3 Федерального закона «Об электроэнергетике» дается перечень объектов электроэнергетики: имущественные объекты, непосредственно используемые в процессе производства, передачи электрической энергии, оперативно-диспетчерского управления в электроэнергетике и сбыта электрической энергии, в т. ч. объекты электросетевого хозяйства. Соответственно, объектами строительства в этой сфере являются электростанции, энергоблоки, энергоустановки, линии электропередачи и т. п. В ст. 3 Федерального закона «Об использовании атомной энергии» под объектами атомной энергии понимаются ядерные установки, сооружения с ядерными реакторами, включая атомные станции, суда и другие плавсредства, космические и летательные аппараты, другие транспортные и транспортабельные средства, ряд других объектов. ——————————— Федеральный закон от 21.11.1995 N 170-ФЗ «Об использовании атомной энергии» // Российская газета. 1995. 28 ноября.
Экономика 10 класс (Урок№4 — Производственные возможности.)
В ряде других законов понятие объекта энергетики не используется. Например, в Федеральном законе «О газоснабжении в Российской Федерации» не используются понятия объекта энергетики, объекта газоснабжения, но закреплено понятие системы газоснабжения, под которой понимается имущественный производственный комплекс, состоящий из технологически, организационно и экономически взаимосвязанных и централизованно управляемых производственных и иных объектов, предназначенных для добычи, транспортировки, хранения, поставки газа (ст.
2). ——————————— Федеральный закон от 31.03.1999 N 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1999. N 14. Ст.
1667.
Аналогичным образом обстоит дело с Законом РФ «О недрах», который не содержит понятийного аппарата в отношении имущества, используемого для добычи, переработки, транспортировки нефти. Федеральный закон «О теплоснабжении» использует понятия источника тепловой энергии (т. е. устройства, предназначенного для производства тепловой энергии, — п. 3 ст.
2), тепловой сети (т. е. совокупности устройств, включая центральные тепловые пункты, насосные станции, предназначенные для передачи тепловой энергии, теплоносителя от источников тепловой энергии до теплопотребляющих установок — п. 5 ст. 2); системы теплоснабжения (т. е. совокупности источников тепловой энергии и теплопотребляющих установок, технологически соединенных тепловыми сетями, — п. 14. ст. 2) . В Федеральном законе «О государственном регулировании в области добычи и использования угля, об особенностях социальной защиты работников организации угольной промышленности» дана лишь характеристика организации по добыче (переработке) угля (горючих сланцев), которая отличается высокой капиталоемкостью, инерционностью производственного цикла, требует периодической реконструкции. ——————————— Федеральный закон от 27.07.2010 N 190-ФЗ «О теплоснабжении» // Российская газета. 2010. 30 июля.
Несмотря на различие вышеприведенных законодательных формулировок, можно выделить некоторые общие черты понятия энергетического объекта — это неразрывная связь с землей, что позволяет отнести данные объекты к объектам недвижимости. Согласно п. 1 ст.
130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного их назначению ущерба невозможно, в т. ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В то же время следует отметить, что к энергетическим объектам относятся также атомные суда и другие плавсредства, которые не имеют связи с землей и перемещение которых не влечет ущерба их назначению.
В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические суда. В данном пункте также предусмотрено, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Из размещенного на официальном сайте ВАС РФ проекта Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также отдельные законодательные акты Российской Федерации» явствует, что в данную статью предлагается внести изменения, среди которых, в частности, положение о том, что к воздушным и морским судам, судам внутреннего плавания, космическим объектам применяются правила о недвижимых вещах, если иное не установлено законом и не вытекает из существа указанных объектов гражданских прав . ——————————— URL: www. arbitr. ru.
Некоторая унификация понятийного аппарата в отношении энергетических объектов представлена в п. 9 ст. 2 Федерального закона «О безопасности объектов топливно-энергетического комплекса» , который устанавливает организационные и правовые основы в сфере обеспечения безопасности объектов топливно-энергетического комплекса в РФ.
Здесь отсутствует только указание на объекты атомной энергетики. Под объектами топливно-энергетического комплекса понимаются объекты электроэнергетики, нефтедобывающей, нефтеперерабатывающей, нефтехимической, газовой, угольной, сланцевой и торфяной промышленности, а также объекты нефтепродуктообеспечения, теплоснабжения и газоснабжения.
Под охраняемыми объектами топливно-энергетического комплекса понимаются здания, строения, сооружения, иные объекты топливно-энергетического комплекса, а также прилегающие к ним территории и акватории в пределах границ, установленных в соответствии с законодательством РФ. Необходимо также отметить, что данным Законом введены термины участка и элемента объекта топливно-энергетического комплекса (п.
12 ст. 2), однако определения данных понятий и требования к их идентификации и оформлению пока не закреплены. Включение в Закон новых понятий имеет положительное значение, в т. ч. для модернизации энергетических объектов, которая может охватывать не весь объект, а его часть.
В то же время отсутствие четкой регламентации в отношении данных понятий может привести к тому, что введенные термины не будут работоспособными. ——————————— Федеральный закон от 21.07.2011 N 256-ФЗ «О безопасности объектов топливно-энергетического комплекса» // Российская газета. 2011. 26 июля. Закон вступил в силу с 1 января 2012 г. и предполагает дальнейшую детализацию на уровне подзаконных правовых актов.
В указанном Законе выделено понятие линейных объектов топливно-энергетического комплекса как системы линейно-протяженных объектов топливно-энергетического комплекса (электрические сети, магистральные газопроводы, нефтепроводы и нефтепродуктопроводы), предназначенных для обеспечения передачи электрической энергии, транспортировки газа, нефти и нефтепродуктов. В Законе предусматривается проведение категорирования объектов топливно-энергетического комплекса с учетом степени потенциальной опасности совершения акта незаконного вмешательства и его возможных последствий (ст.
5). Для целей данного Закона признаком, объединяющим различные объекты топливно-энергетического комплекса, является их значимость для экономики страны и безопасности жизнедеятельности населения. Характеризуя энергетические объекты как объекты капитального строительства, следует отметить, что соответствующее понятие содержится в п. 10 ст.
1 Градостроительного кодекса РФ, согласно которому объектами капитального строительства являются здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. В ст.
48.1 Градостроительного кодекса РФ содержится перечень опасных и технически сложных объектов, к которым относятся и энергетические объекты, в частности объекты использования атомной энергии, в т. ч. ядерные установки, линии электропередачи и иные объекты электросетевого хозяйства напряжением 330 киловольт и более, тепловые электростанции мощностью 150 мегаватт и выше, опасные производственные объекты, на которых получаются, используются, перерабатываются, образуются, хранятся, транспортируются, уничтожаются опасные вещества в количествах, превышающих предельные, согласно приложениям 1 и 2 к Федеральному закону «О промышленной безопасности опасных производственных объектов». В соответствии с п. 2 ст.
2 Федерального закона «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» опасные производственные объекты подлежат регистрации в государственном реестре опасных производственных объектов . Согласно Постановлению Правительства РФ от 24.11.1998 N 1371 «О регистрации объектов в государственном реестре опасных производственных объектов» ) указываются наименования соответствующих субъектов РФ, на территории которых линейное сооружение расположено . ——————————— Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собр. законодательства Рос.
Федерации. 1998. N 8. Ст. 963.
Так, А. С. Лалетина, исследуя правовые признаки магистральных газопроводов и определяя их как единый неделимый производственно-хозяйственный комплекс, состоящий из линейных сооружений и связанных с ними иных неотъемлемых технологических объектов инфраструктуры газопровода, предназначенный для безопасной транспортировки газа от границ места его добычи (производства) до места потребления, хранения, переработки, передачи в другие газопроводы, на иной вид транспорта, соответствующий по своим техническим характеристикам требованиям, предъявляемым к магистральным газопроводам, делает вывод о том, что газопроводы могут выступать как неделимые вещи, подразделяемые на монолитные вещи и функционально неделимые вещи, и составные вещи, делящиеся на сложные вещи и главные вещи с принадлежностями . ——————————— Лалетина А. С. Правовой режим газопроводов как объектов предпринимательского права: Автореф. дис. … д-ра юрид. наук. М., 2011. С. 13.
В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация права собственности на энергетический объект как объект недвижимого имущества осуществляется на основании документов, подтверждающих его создание. Согласно ч. 1 ст.
55 Градостроительного кодекса РФ документом, удостоверяющим выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка или, в случае строительства линейного объекта, проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы документы, перечисленные в ч. 3 ст.
55 Градостроительного кодекса РФ, в т. ч. правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка или, в случае строительства линейного объекта, проект планировки территории, проект межевания территории, разрешение на строительство, акт приемки объекта капитального строительства на основании договора. В этой связи хотелось бы отметить, что перечисленные документы должны быть представлены для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но не при обращении в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на построенный объект. Данное обстоятельство было предметом разногласий энергетической компании (ЗАО «Газпром нефть Оренбург») и регистрирующего органа (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области), когда регистрирующий орган, несмотря на представление заявителем разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, получил отказ в связи с непредставлением документов, подтверждающих право пользования земельным участком . Удовлетворяя требования заявителя об оспаривании отказа в регистрации права собственности, суды учитывали, что заявитель представил в регистрирующий орган разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Поскольку данное разрешение выдается уполномоченным органом после представления в т. ч. правоустанавливающих документов на земельный участок и данное разрешение не было оспорено и признано недействительным, отказ регистрирующего органа был признан незаконным, при этом в Постановлении ФАС Уральского округа отмечено, что регистрирующий орган при затребовании дополнительных документов вышел за пределы полномочий, определенных Законом о государственной регистрации. ——————————— Решение Арбитражного суда Оренбургской области от 03.09.2010, Постановление ФАС Уральского округа от 26.01.2011 по делу N А47-2077/2010; Определение ВАС РФ от 05.05.2011, дело N ВАС-5044/11 // URL: ras. arbitr. ru.
В. А. Алексеев, исследуя различные аспекты правового режима недвижимого имущества и государственной регистрации прав, обращает внимание на то, что в ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указан лишь перечень оснований регистрации, и предлагает сформулировать определение правоустанавливающего документа для указания признаков, по которым этот документ можно выделить из ряда других документов, содержащих сведения о недвижимости и ее владельцах . В настоящее время ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержит перечень оснований для государственной регистрации прав. ——————————— Алексеев В. А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав: Автореф. дис. … д-ра юрид. наук. М., 2008. С. 15.
Помимо таких характеристик энергетических объектов, как объект капитального строительства, объект недвижимого имущества, опасный производственный объект, охраняемый объект топливно-энергетического комплекса, энергетический объект может быть охарактеризован и как объект капитальных вложений. В соответствии с п. 1 ст.
3 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» к объектам капитальных вложений относятся находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами. Согласно п. 2 ст.
3 указанного Закона запрещаются капитальные вложения в объекты, создание и использование которых не соответствуют законодательству Российской Федерации. ——————————— Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1999. N 9. Ст. 1096.
Из п. 1 ст. 3 анализируемого Закона явствует, что понятием объекта капитального вложения охватывается как вновь создаваемое, так и модернизируемое имущество. К сожалению, во всех иных вышеуказанных нормативных актах каких-либо понятий, уточнений в отношении модернизируемых объектов не предусмотрено.
Отсутствие понятия модернизации энергетических объектов, понятия объектов модернизации имеет негативное значение, т. к. может провоцировать разногласия по многим вопросам, как то: создается ли в результате модернизации новая вещь? Меняется ли кадастровая стоимость объекта модернизации как объекта недвижимости?
В каком порядке должны осуществляться изменения в декларацию безопасности опасного промышленного объекта? Какие документы в отношении модернизированного объекта должны отражать результат модернизации?
Может ли быть такой объект зарегистрирован в качестве объекта «незавершенной модернизации» по аналогии с объектами незавершенного строительства в случае консервации работ по модернизации? Данные вопросы обусловлены тем, что при модернизации параметры существующего объекта могут не затрагиваться, но при этом будут изменены технологические характеристики, позволяющие добывать, производить большее количество энергии, чем на том же объекте до модернизации.
Общим для создаваемого энергетического объекта и для модернизируемого энергетического объекта является то, что результатом строительства и модернизации является овеществленный результат, имущественный объект, обладающий следующими характеристиками: опасный и технически сложный объект капитального строительства, объект капитальных вложений, объект недвижимости, опасный производственный объект, охраняемый объект топливно-энергетического комплекса и, что самое главное, выполняющий определенную энергетическую функцию (добыча, производство, передача того или иного вида энергии). Энергетический объект как объект строительства и модернизации должен отвечать не только требованиям энергетического законодательства, но также требованиям градостроительного законодательства, законодательства в области промышленной, энергетической, экологической безопасности.
На основании вышеизложенного может быть сделан вывод о необходимости законодательного закрепления понятия энергетического объекта как объекта строительства и модернизации. При этом под энергетическим объектом как объектом строительства понимается имущественный объект, созданный в соответствии с требованиями действующего законодательства, в т. ч. градостроительного, предназначенный для добычи, производства, переработки, передачи различных видов энергии. Под энергетическим объектом как объектом модернизации понимается имущественный объект, созданный на базе существующего энергетического объекта в соответствии с требованиями действующего законодательства, наделенный новыми (по сравнению с тем же энергетическим объектом до модернизации) качественными характеристиками в отношении добычи, переработки, производства, передачи различных видов энергии. Энергетический объект как результат строительства после ввода в эксплуатацию должен быть включен в определенные государственные реестры, в т. ч. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, реестр опасных промышленных объектов, реестр объектов топливно-энергетического комплекса.
Источник: center-bereg.ru
Глава 1. ПОНЯТИЕ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА, РЕКОНСТРУКЦИИ, ПЕРЕУСТРОЙСТВА И ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Перед началом каждого исследования стоит прежде всего определить его предмет и задачи. К настоящей работе также применимы данные требования. Это обусловлено в первую очередь существованием различий в правовом регулировании производства ремонтных работ производственных, жилых и социально-культурных объектов недвижимости.
Оговоримся сразу, что данная работа посвящена в первую очередь жилищному фонду. Однако отличия, относящиеся к правовому регулированию ремонта, реконструкции, переустройства и перепланировки иных объектов, также будут освещены в ней.
Далее определимся, что же собой представляют объекты недвижимости. В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Как видим, в упомянутой статье ГК РФ дается достаточно широкое и емкое по содержанию определение понятия недвижимого имущества. В круг его объектов включаются:
— обособленные водные объекты;
— здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;
— обособленные водные объекты;
— все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
— воздушные и морские суда;
— суда внутреннего плавания;
Для настоящего исследования интересны прежде всего такие объекты недвижимого имущества, как здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Объекты недвижимости в зависимости от функционального назначения и характерных признаков подразделяются на следующие виды:
а) объекты производственного назначения (здания, строения, сооружения производственного назначения, в том числе объекты обороны и безопасности), за исключением линейных объектов;
б) объекты непроизводственного назначения (здания, строения, сооружения жилищного фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения, а также иные объекты капитального строительства непроизводственного назначения);
в) линейные объекты (трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи и др.).
Для каждого из вышеприведенных объектов существуют свои критерии для отнесения их к числу объектов недвижимости. Думается, что нет смысла в рамках настоящей работы обращаться к имеющимся дискуссиям по этому поводу. В то же время определимся, что в рамках данной работы термин «объекты недвижимости» будет применяться нами в более узком значении, нежели то, что придает ему действующее законодательство. Под объектами недвижимости в настоящей работе понимаются прежде всего здания, а именно: жилые дома, независимо от этажности, материала постройки, производственные здания, дома социально-культурного назначения. Все указанные объекты должны быть внесены в реестр объектов недвижимости.
Далее обратимся непосредственно к рассмотрению сути и отличительных черт таких понятий, как «капитальный ремонт», «реконструкция», «переустройство» и «перепланировка» объектов недвижимости.
В практической деятельности не стоит смешивать приведенные выше понятия. Это связано в первую очередь с тем, что имеются различия в бухгалтерском и налоговом учете. Стоимость ремонта списывается в расходы сразу после оплаты, а затраты на модернизацию, реконструкцию и техническое перевооружение включаются в первоначальную стоимость основных средств (пп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ) и учитываются равными долями в течение налогового периода по правилам п.
Итак, рассмотрим, что же представляет собой капитальный ремонт. Полагаем, что капитальный ремонт здания можно определить как проведение ремонтных и восстановительных работ объекта недвижимости с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.
Государственный стандарт РФ ГОСТ Р 51929-2002 «Услуги жилищно-коммунальные. Термины и определения» (утв. Постановлением Госстандарта России от 20.08.2002 N 307-ст) называет капитальным ремонтом здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения) ремонт, выполняемый для восстановления ресурса здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения) с заменой или восстановлением любых составных частей, включая базовые.
Как видно из приведенных определений, капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. Одновременно с проведением капитального ремонта могут осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, его перепланировка, не вызывающая изменения основных технико-экономических показателей здания.
Помимо капитального ремонта существует еще и текущий ремонт. Для его определения укажем, что Приказом Федеральной службы государственной статистики от 15 февраля 2008 г. N 39 «Об утверждении Указаний по заполнению формы федерального государственного статистического наблюдения N 1 «Опросный лист для обследования бюджетов домашних хозяйств» к работам по текущему ремонту жилого помещения отнесены работы, которые:
должны регулярно производиться для поддержания жилья в хорошем рабочем состоянии;
не изменяют эксплуатационные качества жилых помещений, их характеристики или предполагаемый срок службы.
К таким работам относятся: оштукатуривание, покраска и оклейка обоями стен и потолков, ремонт крыши, циклевка и покраска полов, кладка плитки, ремонт встроенного сантехнического и отопительного оборудования. Проведение капитального ремонта предполагает проведение работ по замене оконных блоков, дверей, сантехнического оборудования, радиаторов отопления, труб водоснабжения и т.п. .
Более подробно соотношение капитального ремонта и текущего ремонта будет рассмотрено в параграфе 2.2 настоящей работы.
Как от капитального ремонта, так и от текущего ремонта следует отличать техническое перевооружение. Как сказано в Письме Минфина СССР от 29 мая 1984 г. N 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий» к техническому перевооружению действующих предприятий относится комплекс мероприятий по повышению технико-экономического уровня отдельных производств, цехов и участков на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены устаревшего и физически изношенного оборудования новым более производительным, а также по совершенствованию общезаводского хозяйства и вспомогательных служб.
Термин «техническое перевооружение» применим к производственным помещениям. Техническое перевооружение осуществляется по проектам и сметам на отдельные объекты или виды работ, разрабатываемым на основе единого технико-экономического обоснования и в соответствии с планом повышения технико-экономического уровня отрасли (подотрасли), как правило, без расширения производственных площадей. Целью технического перевооружения является всемерная интенсификация производства, увеличение производственных мощностей, выпуска продукции и улучшение ее качества при обеспечении роста производительности труда и сокращения рабочих мест, снижения материалоемкости и себестоимости продукции, экономии материальных и топливно-энергетических ресурсов, улучшения других технико-экономических показателей работы предприятия в целом.
При техническом перевооружении объектов недвижимости могут осуществляться установка современного оборудования и машин, внедрение автоматизированных систем управления и контроля, модернизация и техническое переустройство природоохранных объектов, отопительных и вентиляционных систем, присоединение предприятий, цехов и установок к централизованным источникам тепло- и электроснабжения. При этом допускаются частичная перестройка и расширение существующих производственных зданий и сооружений, обусловленные габаритами размещаемого нового оборудования, и расширение существующих или строительство новых объектов подсобного и обслуживающего назначения (например, объектов складского хозяйства, компрессорных, котельных, кислородных и других объектов), если это связано с проводимыми мероприятиями по техническому перевооружению.
Действующее законодательство, в частности ГК РФ, оперирует также таким понятием, как улучшение арендуемого имущества. Различает данные понятия и судебно-арбитражная практика (см., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.09.2005 по делу N А56-4372/04). Производство ремонта и создание неотделимых улучшений отличаются друг от друга и влекут разные правовые последствия. В то же время на практике у арендаторов продолжают возникать сложности, связанные с различением улучшений и ремонта (текущего или капитального).
Неотделимые улучшения представляют собой то, без чего раньше арендованное имущество существовало и использовалось по какому-либо назначению, другими словами, это нечто новое, дополнительное. В свою очередь, ремонт не создает ничего нового, поскольку его задачей является поддержание арендованного имущества в состоянии, пригодном для использования или восстановления его первоначальных эксплуатационных качеств. Подтверждением также служит само название ст. 616 «Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества» ГК РФ, в которой речь идет о текущем и капитальном ремонте. Соответственно, без неотделимых улучшений арендованное имущество может эксплуатироваться, а без ремонта нет, поскольку ремонту подлежат уже имеющиеся принадлежности объекта аренды, без которых он не может использоваться по назначению.
Указанным критерием руководствовался ФАС Дальневосточного округа при разрешении спора (см. Постановление от 22.02.2005 N Ф03-А51/04-1/4525).
Таким образом, улучшениями арендованного имущества может быть то, чего раньше в арендованном объекте не было и без чего объект мог использоваться по его назначению, либо если была произведена полная замена основных конструкций, срок службы которых в здании является наибольшим (реконструкция). К улучшениям можно отнести достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение.
В соответствии со ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Таким образом, улучшения отличаются от ремонта порядком возмещения расходов. Так, по общему правилу арендатор вправе требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений только после прекращения договора аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).
Иная ситуация складывается с возмещением расходов на капитальный ремонт, произведенный арендатором. Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
— произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором аренды или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
— потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
— потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Приведем в качестве примера следующее дело. Суд удовлетворил требование об обязании арендодателя произвести зачет стоимости затрат арендатора по капитальному ремонту нежилого помещения в счет арендной платы. Факт выполнения данных работ, их размер и стоимость подтверждены материалами дела (см. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2006 N А56-29010/2005).
Отличие улучшений от ремонта также заключается в том, что на производство ремонта (текущего и капитального) не требуется согласия арендодателя, а на производство неотделимых улучшений — требуется. Соответственно, согласие арендодателя имеет особое значение для возникновения у арендатора права требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений.
Итак, чтобы окончательно разобраться в вопросе отличия улучшений арендованного имущества от ремонтных работ приведем следующий пример. Арендатор производит замену имеющейся в арендованном помещении системы вентиляции, то есть производит установку нового оборудования. Если в рассматриваемом случае арендатор производит полную замену систем вентиляции на более технологически совершенные, более мощные, указанные работы могут быть квалифицированы как модернизация или реконструкция, то есть как улучшения. При этом, если по своим техническим характеристикам указанные системы невозможно отделить без вреда от арендуемого объекта, их следует квалифицировать как неотделимые улучшения.
В случае если замена систем производится частично, такие работы могут быть квалифицированы как ремонт, при этом вид ремонта зависит от того, замена каких элементов производится.
Еще одним отличительным признаком является работоспособность установленных ранее систем. Если она находилась в исправном состоянии, то это является улучшением, если нет — то это ремонтные работы. В то же время может быть такая ситуация, когда неработающее оборудование заменяется новым, но более дорогим и более лучшим по своим техническим характеристикам оборудованием.
С недавнего времени в законодательстве появились легальные определения терминов «переустройство» и «перепланировка». Это связано с вступлением в силу с 1 марта 2005 г. ЖК РФ. В этой связи данные понятия в указанном нормативном акте используются применительно к жилому помещению. Приведенные определения используются только для целей ЖК РФ. В то же время автору представляется возможным в рамках настоящей работы распространять их и на нежилые здания и помещения.
В соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Сразу же поясним, что технический паспорт жилого помещения — это документ, содержащий техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям (ст. 19 ЖК РФ), т.е. технический паспорт жилого помещения представляет собой документ, содержащий объемно-планировочные параметры жилых помещений (квартир), характеристики конструкций и инженерно-технических систем, условия их безопасной эксплуатации, общие сведения о конструкциях, системах, технических и вспомогательных помещениях жилого дома, основные санитарно-гигиенические и экологические нормативы, иные сведения, необходимые для эксплуатации жилого помещения.
Переустройство (переоборудование) жилых помещений может включать:
установку бытовых электроплит вместо газовых плит или кухонных очагов;
перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать в себя перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование тамбуров.
Переоборудование и перепланировка жилых и подсобных помещений в квартирах многоквартирных домов могут производиться для повышения уровня комфортности и благоустройства проживания.
Условия и порядок работ по переустройству и перепланировке изложены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170. Согласно этим Правилам недопустимо производство работ, ведущих к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания; нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования; ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов; нарушению противопожарных устройств. Правила предусматривают и Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте, в результате которого возможны также переустройство и перепланировка (Приложение N 8).
К работам по перепланировке относятся следующие работы:
1) разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные);
2) устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные);
3) устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении помещений по горизонтали);
4) устройство проемов в перекрытиях (при объединении помещений по вертикали);
5) устройство внутренних лестниц;
6) заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах;
7) устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия;
8) устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен;
9) замена (установка дополнительного) инженерного оборудования (не влекущая переоборудования по всему зданию);
10) изменение конструкции полов (с увеличением нагрузок).
К переоборудованию относятся следующие виды работ:
1) замена технологического, инженерного и сантехнического оборудования (под новое функциональное назначение помещения);
2) устройство туалетов, ванных комнат, кухонь;
3) перестановка нагревательных (отопительных), сантехнических и газовых приборов (исключая перенос радиаторов в застекленные лоджии, балконы);
4) установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
5) замена и (или) установка дополнительного инженерного оборудования, увеличивающая энерго-, водопотребление, с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (исключая устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления);
6) демонтаж инженерного оборудования и (или) подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков холодного (горячего) водоснабжения и канализации.
К работам по реконструкции помещения относятся следующие:
1) изменение формы оконных и наружных дверных проемов;
2) ликвидация оконных и наружных дверных проемов;
3) устройство оконных и наружных дверных проемов;
4) изменение входов в здание;
5) устройство входов в здание;
6) пристройка тамбуров входов;
7) ликвидация балконов, тамбуров, козырьков;
8) изменение формы балконов, лоджий, тамбуров и козырьков;
9) остекление лоджий и балконов;
10) замена столярных элементов фасада;
11) установка наружных технических средств (кондиционеров, антенн и т.п.);
12) изменение материалов и пластики внешних конструкций;
13) объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями.
С вступлением в силу ЖК РФ у многих возник вопрос: подлежат ли применению нормативные правовые акты, изданные до 1 марта 2005 г. и посвященные переустройству и перепланировке? Думается, что на него нужно ответить утвердительно: да, данные акты подлежат применению впредь до их отмены и принятия новых актов, но только в той мере, в какой они не противоречат нормам ЖК РФ. Это предусмотрено ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Таким образом, в настоящее время продолжают действовать следующие правовые акты:
Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания (утв. Приказом Минкоммунхоза РСФСР от 05.11.1985 N 529);
Постановление Госстроя России от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»;
Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденное Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279;
Письмо Госплана СССР N НБ-36-Д, Госстроя СССР N 23-Д, Стройбанка СССР N 144, ЦСУ СССР N 6-14 от 08.05.1984 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий» (в ред. от 25.10.1985).
Переустройство (перепланировка) жилого помещения не всегда является необходимым условием для перевода жилого помещения в нежилое.
Не допускается проведение работ по переустройству жилых помещений при наличии обстоятельств, указанных в нижеследующем перечне:
— ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
— переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания;
— предусматривается увеличение подсобной площади помещений за счет площади жилых комнат без изменения статуса (функционального назначения) последних в установленном порядке;
— затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба;
— нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций зданий или может произойти их разрушение;
— устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
— предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
— увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов перегородками из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.
Не разрешены также:
— устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;
— устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;
— устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией — автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии — без дополнительной экспертизы.
Лица, виновные в самовольном переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения, подвергаются административной ответственности. В соответствии с ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 1000 до 1500 руб.
Часть 2 названной статьи предусматривает, что самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение штрафа в размере от 2000 до 2500 руб. Ответственность за это правонарушение несут совершившие его совершеннолетние граждане.
Далее отметим, что ст. 678 ГК РФ (она применима к договору социального найма) вместо «перепланировки» употребляет термин «реконструкция». В соответствии с абз. 2 данной нормы «наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя».
Термин реконструкция употребляется также и в рамках гражданского законодательства. Градостроительный кодекс в ст. 1 определил реконструкцию следующим образом: «Реконструкция — изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения».
В этой связи возникает вопрос: тождественны ли понятия «перепланировка» и «реконструкция»? По-видимому, нет. ЖК РФ помимо переустройства и перепланировки выделяет и реконструкцию жилого помещения.
Статья 88 ЖК РФ говорит о том, что при проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.
Реконструкция здания может быть определена как комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости, пропускной способности и т.д.) или его назначения, в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличение объема услуг.
При реконструкции зданий помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:
— изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований — их частичная разборка;
— повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию инженерных сетей (кроме магистральных);
— улучшение архитектурной выразительности зданий.
При реконструкции объектов недвижимости может осуществляться расширение отдельных зданий и сооружений основного, подсобного и обслуживающего назначения, расширение существующих цехов и объектов подсобного и обслуживающего назначения в целях ликвидации диспропорций.
Как видим, термин «реконструкция» является более широким понятием, нежели термины «переустройство» и «перепланировка». Реконструкция может включать в себя как переустройство, так и перепланировку.
Другая конкуренция терминов «капитальный ремонт» и «реконструкция» встречается в налоговом законодательстве. Согласно ст. 257 НК РФ затраты предприятия по реконструкции объектов амортизируемого имущества увеличивают первоначальную стоимость и учитываются в целях налогообложения через амортизационные отчисления. В то же время затраты по капитальному ремонту учитываются в целях налогообложения в том отчетном периоде, в котором были осуществлены (ст. 257 НК РФ).
Еще раз заметим, что термины «реконструкция» и «капитальный ремонт» часто в практике воспринимаются как синонимы, хотя имеют существенное различие. Коротко сформулировать различия ремонта и реконструкции можно следующим образом: ремонт — это восстановление первоначальных характеристик объекта, а реконструкция — существенное улучшение первоначальных характеристик объекта или придание объекту новых качеств.
Опять же сошлемся на Письмо Минфина СССР от 29 мая 1984 г. N 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий» (в ред. Письма Минфина СССР от 11.02.1986 N 30), в котором дано исчерпывающее определение, какие виды работ являются строительными и в соответствии с требованиями Положения о бухгалтерском учете и отчетности относятся к долгосрочным инвестициям. Такие работы учитываются на счете 08 «Капитальные вложения» с последующим списанием на счет 01 «Основные средства». Согласно указанному Письму от 29.05.1984 N 80 реконструкция — это переустройство существующих объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения, приводящее к существенному улучшению технических характеристик объекта.
Квалификация выполненных работ для целей разграничения реконструкции и капитального ремонта осуществляется на основании смет, калькуляций, документально подтверждающих и обосновывающих характер выполняемых работ. Так, согласно п. 2 Постановления Госкомстата России от 30.10.1997 N 71а «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету труда и его оплаты, основных средств и нематериальных активов, материалов, малоценных и быстроизнашивающихся предметов, работ в капитальном строительстве» все виды ремонтных работ текущего и капитального характера подлежат обязательному документальному оформлению согласно утвержденным формам.
Как правило, при проведении реконструкции помещений объект недвижимости приобретает абсолютно иные характеристики. В этом случае полная замена договора реконструкции помещения на договор, предметом которого является капитальный ремонт, невозможна, так как доказать налоговым органам «текущий ремонтный» характер произведенных работ будет очень сложно.
Однако в данном случае возможно разделение реконструкции на собственно реконструкцию и капитальный ремонт при соблюдении общих условий отнесения затрат на себестоимость. Это позволит включить часть понесенных расходов в себестоимость продукции (работ, услуг).
Для этих целей со строительной организацией заключаются два самостоятельных договора подряда — на реконструкцию и капитальный ремонт. Необходимо учитывать, что объекты выполняемых работ должны быть различными.
Необходимо отметить, что при проведении данной операции существенное значение имеет формальная сторона вопроса, так как налоговые органы при проведении документальной проверки в первую очередь обращают внимание на формулировки документов, отражающих характер проведенных работ. В частности, пристальному анализу подвергаются сметы ремонтных работ и договоры с подрядчиками. Поэтому основное внимание необходимо уделить тому, что все сметные документы и договоры подряда на ремонт не должны содержать ссылок типа «модернизация, реконструкция, переоборудование и т.п. «, все работы должны именоваться «ремонт», должны использоваться соответствующие «ремонтные» термины.
Еще одним термином, который нельзя обойти стороной при рассмотрении данного вопроса является понятие «новое строительство». Каким образом данный термин соотносится с ранее рассмотренными понятиями?
Письмом Минфина СССР от 29 мая 1984 г. N 80 «Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий» дано разъяснение, что к новому строительству относится строительство комплекса объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения вновь создаваемых предприятий, зданий и сооружений, а также филиалов и отдельных производств, которые после ввода в эксплуатацию будут находиться на самостоятельном балансе, осуществляемое на новых площадках в целях создания новой производственной мощности.
Если строительство предприятия или сооружения намечается осуществлять очередями, то к новому строительству относятся первая и последующие очереди до ввода в действие всех запроектированных мощностей на полное развитие предприятия (сооружения).
К новому строительству относится также строительство на новой площадке предприятия такой же или большей мощности (производительности, пропускной способности, вместимости здания или сооружения) взамен ликвидируемого предприятия, дальнейшая эксплуатация которого по техническим и экономическим условиям признана нецелесообразной, а также в связи с необходимостью, вызываемой производственно-технологическими или санитарно-техническими требованиями.
Источник: lawbook.online
«Освоение новых территорий — это строительство нового города»
За несколько лет в Екатеринбурге вырос район Солнечный, непохожий по планировке, архитектуре и образу жизни ни на один другой район в городе. Сейчас там проживают более 12 тыс. человек, и территория продолжает расти и развиваться. О том, как возникла идея создать европейский район на Урале и как развивается район, рассказал председатель совета директоров «Форум-групп» Олег Черепанов.
— Солнечный можно смело назвать уникальным районом и для компании, и для региона в целом. Расскажите, почему он получился именно таким, как родилась идея создать Солнечный?
— Проект большой, и история у него длинная. Когда у нас появился большой земельный участок площадью 362 га, для меня стало ясно, что нужно сделать что-то масштабное, то, чего никогда не делали.
Все началось, как мне кажется, с небезразличия — такими проектами должны заниматься люди, которым не все равно. Нам удалось сформировать прекрасную команду, это очень амбициозные, дерзкие люди, много молодых специалистов. Они ассоциируют этот проект напрямую с собой. Многие сейчас сами живут в Солнечном. Когда воплощаешь проект, всегда примеряешь его на себя.
Я всегда представляю, как бы я чувствовал себя в этом месте, что бы мне хотелось там видеть. Как в дополненной реальности, образ Солнечного я видел в своей голове. Мы изучали и анализировали лучшие мировые практики градостроительства. Из мозговых штурмов, работы с экспертами, осмысления и переосмысления сложилась концепция Солнечного.
Надо отметить, что «Форум-групп» давно занимается девелопментом, и какие-то вещи, которые мы реализовали в Солнечном, мне хотелось сделать раньше. Предлагал их и прежним представителям администрации, но по разным причинам, в том числе не зависящим от людей, они не были реализованы. Но в итоге идею удалось материализовать в Солнечном.
— А какие идеи предлагали, но их не сразу услышали?
— Например, единое благоустроенное пространство. Солнечный не похож на лоскутное одеяло, сшитое из разных кусков. В отличие от застройки большинства российских городов, это единый проект района, созданный в первую очередь для человека, а не для транспорта. Архитектура в Солнечном разнообразна, но концепция едина.
Ты идешь по району, проходишь один, второй, третий квартал и ощущаешь цельность места. При этом Солнечный — это не просто набор домов, это район со своими сценариями жизни.
Благоустройство, озеленение не обрывается за рамками квартала. Здесь комфорт, в том числе визуальный.
Сам проект — улицы, здания — строится от масштабов человека. Мы, в первую очередь, обращаем внимание на те вещи, которые видим со своего уровня зрительного восприятия. Человек в Солнечном поставлен в центр — район создан вокруг человека, семьи.
Поэтому у нас, например, сделано все, чтобы создавался психологический приоритет пешеходам, мы уводим автомобили на второй план (через закрытые дворы, приподнятые перекрестки, изогнутую структуру улиц). Машины, общественный транспорт — это все-таки вспомогательная функция, и они не должны превалировать на территории, где отдыхают жители и гуляют дети. Вот такие, как кажется, простые вещи, но которые не часто реализуются в городах, воплощены в Солнечном.
— У вас как у девелопера много проектов — «Форум-сити», «Александровский сад», знаменитый «Тихвинъ». Если сравнивать комплексное освоение новой территории (КОТ) и застройку ЖК или квартала, насколько сложнее задача при реализации КОТ?
— С точки зрения функционала девелопера это совершенно разные задачи и уровни ответственности. В международной практике существует такое понятие, как мастер-девелопер — это компания, которая строит город, а обычный девелопмент — это компания, которая строит дом или квартал. Масштаб несоизмерим. Объясню, мастер-девелопер начинает планирование района далеко за его пределами.
При планировании транспортной доступности и схемы общественного транспорта в Солнечный мы начали от улицы Ленина. То есть изучили 11 км дорог и предложили администрации города реконструировать дороги, проложить новые маршруты, предусмотреть дополнительные линии расширения поворотов и торможения. Большинство предложений были приняты, и часть на сегодняшний день уже реализованы. Добираться в сторону Вторчемета стало намного проще.
Чтобы начать строить такой район, мастер-девелопер должен привести к нему инженерные коммуникации. На этапе подготовки к началу строительства района мы построили больше 25 км инженерных коммуникаций, возвели собственную ТЭЦ, которая обеспечивает район теплом.
Затем мы начинаем планировать схему движения общественного транспорта, социальные объекты — школы, садики, спортивные объекты, поликлиники; рассчитать нужно даже то, где будет находиться пункт участкового полицейского. И на все это необходимо наложить пешеходную инфраструктуру. Все сделать сомасштабным человеку, с этажностью и плотностью застройки, которая не давит — человеку должно быть комфортно. Наверняка, вы видели районы-колодцы, когда идешь и вокруг тебя высотные дома, построенные очень близко друг к другу, и ты чувствуешь себя непропорционально маленьким в этом районе. Чтобы такого не было, нужно все правильно спланировать.
Освоение новых территорий — это не про «вписать дом в уже созданную инфраструктуру». По сути это строительство нового города. Только после того, как все спланировано и подведено, включается стандартный функционал девелопера — берем участок застройки и строим на нем дома.
— Получается, это был риск? Вы довольны результатом, что в итоге получилось?
— Конечно, это был определенный риск. На тот момент уже несколько лет развивались другие новые районы, но мы развиваемся по разным моделям. Мы верили, что сможем создать оригинальный, очень конкурентоспособный продукт. Я считаю, что у нас получилось. И жители любят Солнечный — мы это видим.
К тому же уровень профессионализма команды растет, и сегодня я спокойно доверяю каждому. Сейчас как у основателя проекта душа радуется за команду!
— Мы все любим сравнивать с Европой, смотреть на их опыт. С застройкой какой страны можно сравнить Солнечный?
— Я посещал достаточно много разных проектов, в том числе в Европе. И совершенно точно могу сказать, что сегодня уровень района Солнечный по многим показателям превосходит европейские проекты. Уровень дворов, качество территории, которые мы реализуем в Солнечном, такого — в массовом сегменте — практически нигде нет. И мы можем этим гордиться. Сегодня я спокойно приглашаю европейских коллег посмотреть наш проект, точно знаю — стыдно не будет.
— Ранее вице-премьер Марат Хуснуллин назвал район лучшим проектом комплексного освоения территорий, который он видел. Сюда неоднократно приезжали губернатор и глава города. Сейчас к вам приехала ГК «Стрелка», главы многих городов и регионов. В проекте есть заинтересованность, но он все-таки единичный для Екатеринбурга.
Как считаете, когда город начнет активнее развиваться по этому принципу? Будут ли применяться выработанные компанией решения в развитии города?
— Оценка такого профессионала как Марат Хуснуллин для нас особенно важна, это как орден для нас. Наши наработки, конечно, интересны Екатеринбургу и региону. Мы с удовольствием делимся опытом Солнечного — регламентами благоустройства, озеленения, содержания улиц. Это большой пласт работы в масштабах города, чтобы все это систематизировать и масштабировать. Эта работа ведется.
Совершенно точно, что у губернатора Евгения Куйвашева и нового мэра Екатеринбурга Алексея Орлова есть желание повышать качество городского благоустройства. И делаются реальные шаги. Конечно, на все необходимо финансирование, но сегодня федерация активно помогает регионам.
Понимаете, в комплексном освоении территорий сложность состоит в том, что это долгоиграющий проект. И ни бюджет, никто в регионах не обладает такими ресурсами.
Вице-премьер правительства России Марат Хуснуллин:
«Больше нигде в России не встречал проекта комплексного развития такого качества. Солнечный – отличный пример создания комфортабельного и современного квартала. Считаю, что такой опыт должен перениматься другими регионами страны».
— Планируете ли вы реализовывать еще подобные масштабные проекты?
— Нам предлагают реализацию таких проектов, зовут в другие регионы. Мы пока думаем над этим, все-таки это достаточно трудозатратный процесс. Мы приобрели и сформировали практически все компетенции в мастер-девелопменте и можем их масштабировать. Сейчас начинаем задумываться о выходе в другие регионы, но пока окончательного решения об этом не приняли.
— Как вы считаете, что нужно сделать государству, чтобы подобных районов становилось больше, как стимулировать застройщиков?
— В первую очередь в законодательстве должны появиться понятия «мастер-девелопер» или «генеральный девелопер», должны быть законодательно прописаны его функции и полномочия. Нужно четко понимать, что генеральный девелопер работает в более длинном горизонте инвестирования, соответственно, и условия для него должны быть другие. Государству нужно вырастить компании с функционалом мастер-девелоперов, так как сегодня в России таких компаний буквально единицы. Также качественное КОТ в регионах абсолютно невозможно реализовать без наличия федеральных программ поддержки.
Ты должен деньги вложить сегодня, а возврат инвестиций начнется только через 5–6 лет. Окупаемость проекта начинается через 8–10 лет. И мало кто идет в этот бизнес. Хотя это путь формирования качественной среды, и государство заинтересовано в комплексном развитии территорий.
Своевременно принят нацпроект «Жилье и городская среда», проекты «Формирование комфортнои городскои среды», «Демография», «Развитие образования» для поддержки развития таких территорий. Я считаю, это очень эффективные программы. До 70–90% составляет федеральное финансирование, федерация компенсирует областному бюджету при строительстве дорог, детских садов, школ. Это, конечно, колоссальная помощь. С такой поддержкой можно создавать качественные проекты комплексного освоения территорий и получить результат, в котором заинтересовано государство, чтобы люди жили в по-настоящему комфортных условиях.
В комплексном освоении территорий мастер-девелопер должен обеспечить огромное количество инфраструктуры, и это совершенно точно не окупаемо за счет рентабельности жилья. Те федеральные программы, которые я перечислял, о них надо громко говорить и благодарить федеральную власть.
Я занимаюсь строительством более 20 лет, и никогда в РФ не было подобных программ, которые есть сейчас по финансированию дорожной инфраструктуры, детских садов, школ из федерального бюджета. Сегодня они существуют, и надо снять шляпу перед теми людьми, кто их запустил, и за их реализацию. В первую очередь нужны эти программы поддержки. Ни один региональный бюджет, кроме Москвы и, может быть, Санкт-Петербурга, не выдержит реализацию таких проектов, а уровень рентабельности проектов не позволяет самому застройщику нести все эти затраты. Важный вопрос для государства — контроль эффективности — знать, что деньги дошли до людей, и такие проекты, как Солнечный, позволяют это увидеть.
— Вернемся к Солнечному, ваш громкий проект — Губернаторский лицей. Про него много говорят, в том числе и сам губернатор. Расскажите, как развивается система образования в районе?
— Губернаторский лицей — это совершенно фантастический проект не только с точки зрения образовательного учреждения, а самой идеи этого объекта, это совершенно другая философия школы. В свое время Евгений Куйвашев озвучил мне идею этой школы, основанную на лучших зарубежных практиках. И, честно говоря, это очень амбициозный проект школы, на который государство раньше не шло. Но губернатор сказал, что в регионе нужен такой проект, предложил нам его сделать, и мы приступили к реализации.
Это больше, чем просто школа, она становится общественным центром района, где есть две составляющие, одна — образовательная, с новыми подходами, открытыми трансформируемыми пространствами, с технопарком кваноториумом. Вторая часть — это общественный центр района для всех жителей. Часть помещений общественного центра работают независимо, часть совмещены со школой.
Библиотеки, спортивная инфраструктура, швейные мастерские, творческие, концертный зал, тот же кванториум, коворкинги — все это ежедневно после завершения учебного процесса становится открытым для жителей района. С одной стороны, проект становится дороже, с другой — если посчитать, что в районе требуется построить еще несколько объектов, необходимых жителям для дополнительного образования, досуга, творчества, то после этого осмысления есть понимание, что новый подход эффективный и представляет разумные траты. Кроме того, в проекте предусмотрен учебный центр для педагогов, где они смогут обучаться новым методикам образования, проходить практику как в лицее, так и в инновационном детском саду — еще одном проекте образовательного комплекса в Солнечном. Знаю, что у губернатора есть планы масштабировать проект в регионе.
Глава Екатеринбурга Алексей Орлов:
«Сегодня Солнечный — это самый благоустроенный и инновационный район города. И появление таких объектов, как Губернаторский лицей, делает жизнь здесь ещё привлекательнее»
— В привычном понимании школа совсем другая. Как вы думаете, эта открытость не испугает жителей района?
— Начну издалека. Вы знаете, мы увидели тенденцию, что люди в основном ценят качество среды, которое в районе создано. Когда люди переезжают в Солнечный из других, менее благоустроенных мест, первое время могут бросать окурки в подъездах, но постепенно сами перестают это делать. Среда меняет образ жизни.
Сегодня даже по мероприятиям мы видим, как люди меняются и раскрываются по-другому. Мы делаем в парке концерты, игры, и жители приносят пледы, располагаются на газонах, организовывают пикники — все очень культурно, дружелюбно.
Район у нас молодой — количество детей в три раза превосходит средний показатель по городу. Но мы видим, как молодые семьи стали активно перевозить в Солнечный ближе к себе своих родителей. И когда они только приезжают в район, для них многое тоже непривычно: что значит отдыхать в парке на траве?
Они не привыкли, но они видят, что так можно, и это красиво, безопасно, приятно и можно расслабиться. Также можно заниматься фитнесом прямо в парке — там проходят тренировки. Люди раскрепощаются и начинают менять свои привычки. А наша задача — создать среду для этого, показать, что так можно.
Так вот теперь возвращаясь к лицею. То, что школам пора выйти за рамки общеобразовательных процессов, развивать дополнительное образование и стать открытыми центрами притяжения для жителей района и города — об этом говорит европейский опыт, российские и международные эксперты. И когда мы в проектной группе работали с педагогами, с жителями — это также совпало с их ожиданиями и запросами. Я думаю, люди будут в восторге!
— Вы упомянули инновационный детский сад, на какой стадии находится проект?
— Детский сад будет рядом с Губернаторским лицеем и входит в единый образовательный комплекс. Мы закончили проектирование и получили положительное заключение экспертизы. Сейчас осталось дело за финансированием строительства, этот вопрос будет обсуждаться. Думаю, что в ближайшие 6–8 месяцев мы начнем строительство инновационного садика.
Образовательный процесс сквозной, и должны быть условия для плавного перехода из детского сада в школу. И предложенную губернатором идею хочется довести до конца, потому что такие уникальные вещи нельзя бросать на полпути.
— Важное место у вас занимает спортивная составляющая, планируете ли развивать ее дальше?
— На сегодняшний день построена академия хоккея — ледовая арена «Авто» с камбузом. Это очень серьезное сооружение, с качественным наполнением, с детскими секциями. В первой школе создана достаточно большая спортивная инфраструктура. Сейчас строится объект Универсиады 2023 — Центр художественной гимнастики.
Как и академия хоккея, это будет самое современное спортивное сооружение в регионе. В планах у нас строительство бассейна со спортивным комплексом в Солнечном. Не стоит забывать, что большая спортивная составляющая будет в губернаторском лицее — это и стадион, и трансформируемый спортивный зал, и скалодром.
В первой школе уже открыты секции карате, баскетбола, футбола.
Губернатор Евгений Куйвашев:
«Очень важно, что в Солнечном будут строиться объекты Универсиады. Это ведь не просто праздник спорта. Это возможность рассказать о нашем городе, привлечь сюда как можно больше молодых креативных людей, создать комфортные условия»
— Немного о зеленых пространствах, почему вы пересмотрели первоначальную концепцию парка в Солнечном?
— Изначально была идея большого парка наподобие центрального парка в Нью-Йорке. Но когда мы более глубоко стали прорабатывать проект, поняли, когда жилая застройка масштабна, то все равно будут отдаленные уголки района, и людям будет далеко ходить до парка.
По большому счету, жителям не нужен один большой парк в 15–20 минутах от дома, им нужно наслаждаться прогулками каждый день и видеть много зелени рядом со своим домом. И мы решили, что не человек должен идти в парк, а парк должен идти к человеку. Мы разделили большой парк на три и распределили эти зоны по всему району, чтобы с любой точки жителям было удобно дойти.
Парки мы «связали» не просто тротуарами, а бульварами, pocket park*. Если хочешь погулять подольше, можно переходить из парка в парк с ощущением, что продолжаешь идти по зеленой территории. Опять же, эта выработанная стратегия исходит из интересов человека, опирается на его внутренние запросы.
— В Екатеринбурге есть острая проблема — нехватка парковок. Как вы решаете эту проблему в своем районе?
— Мы считаем, что у нас этот вопрос решен на системном уровне. Так как мы не хотим, чтобы цены на недвижимость в районе улетали в космос, мы изначально не делали подземные паркинги. Это дорого, сложно в окупаемости, и мы не хотим перекладывать стоимость паркинга в квадратный метр квартир. Мы приняли концепцию паркования в районе: первый уровень паркования — парковка у домов.
Второй — плоскостные парковки, на расстоянии 200–300 м. Третий — парковки на расстоянии 500 м от домов. Есть платные парковки, есть бесплатные, у нас есть большая оборудованная бесплатная парковка, открытая для всех жителей. Чем ближе к дому, тем дороже. Мы постоянно следим за количеством машино-мест, и если видим, что их недостаточно, открываем новые парковки.
В ближайшее время планируем развивать наземные многоэтажные паркинги, так как видим потребность и прогнозируем заполняемость. Места под них предусмотрены.
— Поступают ли вопросы от родителей по поводу новых образовательных объектов, вероятно, все хотят туда попасть. Как в целом происходит коммуникация с жителями района?
— К школам, конечно, большой интерес и внимание. Какой родитель не хочет дать современное востребованное образование ребенку. Жители района очень ждут губернаторский лицей, мы это видим по комментариям в соцсетях района.
Коммуникацию с жителями осуществляет сервисная компания Солнечного. У нас есть мобильное приложение «Форум Сервис», в котором жителей оповещают о всех мероприятиях, там же они могут оставлять обратную связь, пользоваться услугами УК, смотреть свободные места на парковках. Там же появился сервис «жители для жителей»: если, к примеру, вы печете торты на заказ или являетесь парикмахером, там можно предложить свои услуги. Кроме того, есть социальные сети. Мы очень активно взаимодействуем по всем каналам.
— Подводя итог, скажите, как вы формулируете, какие ценности несет ваша компания?
— Мы ориентируемся на потребности человека, в этом суть всех наших проектов. Наш потребитель, клиент, житель — все развивается вокруг него, вся территория соответствует его потребностям, пониманию комфорта. И, конечно, мы строим проекты, за которые не стыдно, мы ими гордимся, и это дает нам энергию и драйв.
Источник: www.kommersant.ru