Конструктивным элементом многоквартирного дома, формирующим общее восприятие и отражающим внешний вид, является фасад. Таким понятием обозначают внешнюю часть стены многоквартирного дома. Законом установлен определенный порядок использования фасада как собственниками, так и третьими (иными) лицами. Крайне важно использовать фасад правильно и не допускать порчи этой части общего имущества.
Порядок использования фасада как общего имущества
Статья 36 ЖК РФ относит фасад в состав общего имущества.
В соответствии с пп. «Е» п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 фасад должен содержаться в соответствии с требованиями законодательства (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.
Строительство двух жилых домов в течение года
Одновременно в состав работ по содержанию фасадов включается:
— выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушений сплошности и герметичности наружных водостоков;
— контроль состояния и работоспособности подсветки информационных знаков, входов в подъезды (домовые знаки и т.д.);
— выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках;
— контроль состояния и восстановление или замена отдельных элементов крылец и зонтов над входами в здание, в подвалы и над балконами;
— контроль состояния и восстановление плотности притворов входных дверей, самозакрывающихся устройств (доводчики, пружины), ограничителей хода дверей (остановы);
— при выявлении повреждений и нарушений — разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ (п. 9 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290).
Пути использования фасада
Возможностей для использования фасада практикой наработано достаточно.
1.Размещение на фасаде климатического оборудования собственниками.
Чаще всего собственники размещают на фасаде свои кондиционеры. Если быть фанатом процедуры жилищных правоотношений, то в соответствии с п. 1 ст. 25 ЖК РФ, установка кондиционера или иного климатического оборудования является переустройством (т.е. установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующая внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме).
С другой стороны в соответствии с п. 3.5.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, управляющие организации следят за недопущением:
Денис Белов дал комментарии ЛенТВ24 на тему строительства многоквартирных жилых деревянных домов
— самостоятельного строительства мелких дворовых построек (гаражей, оград), переоборудования балконов и лоджий;
— окрашивания оконных переплетов с наружной стороны краской (использования цвета пластиковых окон), отличающихся по цвету от установленного для данного здания;
— крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установку кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения.
При этом, закон на федеральном уровне не уточняет, кто именно предоставляет подобные разрешения. Поскольку управляющие организации должны исходить из интересов собственников, целесообразно на общем собрании собственников проголосовать по этому вопросу со следующей формулировкой: «О принятии решения об использовании фасадной стены МКД для целей размещения инженерного оборудования (кондиционеров и пр.) собственников помещений МКД при условии соблюдения собственниками помещений МКД правил и норм безопасности и технической эксплуатации, а также возложения на собственников ответственности за любой вред управляющей организации или третьим лицам, причиненный в связи и(или) вследствие размещения инженерного и иного оборудования на фасаде МКД».
2. Размещение рекламных и иных вывесок третьими лицами.
Исходя из положений пп. 3 п. 2 ст.
44 ЖК РФ к исключительной компетенции общего собрания собственников относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Причем такие решения принимаются 2/3 от общего числа собственников (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Для размещения оборудования или рекламы иных (третьих) лиц на фасаде управляющая организация может использовать следующие виды договоров:
— договор аренды фасада как части общего имущества
— договор безвозмездного пользования
— договор предоставления доступа и т.п.
Выбор конкретного договора определяется целями сотрудничества с тем или иным контрагентом.
Паспорт фасада: надо ли его получать
Под понятием «паспорт фасада» понимается некое разрешение, которое выдается уполномоченным на то органом для совершения необходимых действий по изменению архитектурного и эстетического вида фасада. Нужно также отдельно отметить практику, когда в условия договора об участии в долевом строительстве застройщики включают условие о недопустимости любых работ на фасаде без письменного разрешения застройщика или управляющей организации.
На федеральном уровне процедура получения паспорта фасада не регламентирована. Как правило, этот вопрос урегулирован на уровне муниципалитетов.
Так, на основании Правил благоустройства, соблюдения чистоты и порядка в городе Пензе (решение Пензенской городской Думы от 26.06.2009 № 66-7/5) утверждены форма паспорта наружной отделки фасадов зданий, сооружений их частей и порядок согласования наружной отделки фасадов на территории города Пензы (Постановление администрации города Пензы от 22 июля 2015г. № 1161). Согласно правилам благоустройства, соблюдения чистоты и порядка в городе Пензе ремонт фасадов зданий, сооружений, элементов их декора, а также иных внешних элементов фасадов зданий и сооружений, в том числе ремонт, замена, установка порталов арочных проездов, кровель, крылец, ограждений и защитных решеток, навесов, козырьков, окон, входных дверей, балконов, наружных лестниц, эркеров, лоджий, карнизов, столярных изделий, ставень, водосточных труб, наружных антенных устройств и радиоэлектронных средств, светильников, флагштоков, настенных кондиционеров и другого оборудования, пристроенного к стенам или вмонтированного в них, номерных знаков домов, влекущих изменение архитектурно-художественного облика, производится на основании паспорта наружной отделки фасада, согласованного с администрацией города Пензы. Паспорт наружной отделки фасада подлежит согласованию с администрацией города Пензы (Управлением градостроительства и архитектуры администрации города Пензы) до начала выполнения работ, указанных выше.
Подобные нормативные акты есть и в других городах, а ответственность за несоблюдение данных муниципальных правовых норм прописана в региональных КоАПах.
Регулирование фасада уполномоченными органами видится правильной мерой, поскольку многоквартирные дома (особенно в исторической части города) формируют общий облик городского пространства. Сохранение такого облика является важной задачей с точки зрения комфорта городской среды и общественного пространства, создаваемого в том числе колоритом многоквартирных домов.
Источник: www.gkh365.ru
Инженерные системы в многоквартирных домах
Являясь неотъемлемой «технической начинкой» каждого многоквартирного дома, инженерные системы оказывают определяющее значение при оценке качества любого жилья. Именно от них во многом зависит степень комфортабельности того или иного объекта жилой недвижимости.
Системы инженерно-технического обеспечения – это основа современного жилого дома. Если же речь идет о многоквартирных комплексах, претендующих на статус недвижимости элит- или бизнес-класса, – для их нормального функционирования требуется не только наличие основных инженерных сетей, но и качественное оборудование, а также специальный технический персонал для обслуживания всех систем.
Именно поэтому инженерные системы – один из важнейших и наиболее объемных пунктов региональной «Классификации», на который в первую очередь обращают внимание как специалисты в области строительства, так и потенциальные покупатели.
В соответствии с положениями классификации определена следующая градация основных инженерных систем многоквартирного дома:
- Электричество
- Лифт
- Отопление
- Водоснабжение
- Вентиляция
- Кондиционирование и климатические системы
- Системы учета
- Слаботочные сети
Энергообеспечение
Повышенное энергопотребление стало в наши дни достаточно распространенным явлением: разнообразная бытовая техника, компьютеры, осветительные приборы, средства связи и прочее оборудование сейчас используется весьма активно и зачастую одновременно, что существенно увеличивает пиковую нагрузку на электрические сети.
Наиболее острой проблемой для многих жилых домов остается недостаточность допустимой потребляемой мощности. Электрические сети попросту не соответствуют возросшим потребностям. Электропроводка старых домов, случается, не выдерживает значительной нагрузки. При строительстве новых зданий эту проблему стараются решать, устанавливая новое оборудование, при этом электропроводке уделяется повышенное внимание.
Система лифтов
Учитывая тот факт, что современные многоквартирные дома во Владивостоке, как правило, выше 5 этажей, большое значение имеет установка качественного лифтового оборудования. Сейчас на рынке существует множество компаний-производителей лифтов с разной степенью надежности.
Стоит помнить, что лифты и соответствующее оборудование должны соответствовать установленным стандартам, быть сертифицированы и иметь соответствующие разрешения.
В домах классов комфорт и экономкласса к лифтам не предъявляется каких-либо специфических требований – их отделка может быть максимально аскетичной и нейтральной. Что до лифтов в домах классов «элит» и «бизнес» – они должны соответствовать авторскому дизайн-проекту здания.
Отопление
Климатические условия Дальнего Востока диктуют необходимость установки отопительных приборов. Одна из актуальных тенденций нашего времени – организация автономных систем отопления. Они дают возможность жильцам не ориентироваться на центральные теплосети, позволяют в зависимости от погоды настраивать температуру в жилых помещениях, делая ее максимально комфортной.
Сейчас актуально использование централизованных, многозональных систем кондиционирования воздуха. Для установки таких систем производится монтаж центральной холодильной машины (чиллер), а также локальных теплообменников (узлов охлаждения воздуха, фанкойлов).
При этом в качестве теплоносителя выступает охлажденная жидкость, циркулирующая под относительно низким давлением – обыкновенная вода или водный раствор этиленгликоля. Кроме указанного оборудования, в состав системы входит трубная разводка между ними, гидромодуль (насосная станция) и подсистема автоматического регулирования.
Что касается материалов, применяемых в системе отопления многоквартирного дома, то безусловными лидерами остаются сшитый полиэтилен и медь – именно их, согласно классификации, необходимо использовать в системах отопления домов элит-класса.
В системе отопления продолжают использоваться и более традиционные приборы – радиаторы и конвекторы. Однако обязательными условиями для такого оборудования являются высокая степень надежности и наличие терморегуляторов, позволяющих менять степень обогрева помещения.
Водоснабжение
Не последнюю роль в инженерных системах многоквартирных домов Владивостока играет обеспечение каждой квартиры водой. К сожалению, качество воды, поступающей из централизованной системы водоснабжения, оставляет желать лучшего. Именно поэтому специалисты рекомендуют использовать в жилых комплексах специальные системы водоподготовки. Они подразумевают многоступенчатую фильтрацию и очистку воды различными способами.
В качестве материалов для систем водоснабжения в элитных домах принято использовать сшитый полиэтилен (для поквартирного трубопровода) и полипропилен (для магистрали). В домах класса бизнес, согласно положениям классификации, необходимо использовать такой материал как металлопластик. Подразумевается, что названные материалы экологичны и обладают повышенной прочностью, что позволяет увеличить сроки их службы.
Вентиляция
Система вентиляции представляет собой комплекс устройств, создающих регулируемый воздухообмен в помещении. В отличие от систем отопления и кондиционирования, системы вентиляции в определенной степени стандартизированы – для каждого помещения существует не больше двух-трех оптимальных решений. Учитывая тот факт, что воздух в таком автомобильном городе, как Владивосток, сложно назвать свежим (а многочисленные стройки только добавляют пыли), в наиболее комфортабельных домах нередко предусматриваются системы очистки воздуха.
Рационально спроектированная система вентиляции, как правило, тесно связана с естественной вентиляцией здания, она использует ее особенности для обеспечения наиболее продуманной циркуляции воздуха в помещении.
Кондиционирование, климатические системы
В летний период жители многоквартирных домов страдают от жары. Самым эффективным решением, позволяющим оптимизировать климатические условия в каждой отдельной квартире современного дома, является центральная система холодо-снабжения, использующая в качестве оборудования фанкойлы, принцип действия которых описан выше, либо так называемые блоки индивидуального комфорта. Если подобной системы в доме не предусмотрено, то в нем как минимум должны быть отведены специальные места для кондиционеров и реализована дренажная система.
Системы учета и слаботочные сети
Наметившаяся за последние годы тенденция следить за потреблением тепловых, водных и энергоресурсов сейчас распространилась и на жителей Владивостока. Именно поэтому рациональные и продуманные системы учета все больше интересуют людей, выбирающих для себя идеальное жилье. Оптимальным вариантом в данном случае является поквартирный дистанционный учет всех энергоресурсов с выводом на единый диспетчерский пункт.
В заключение хочется сказать, что в век высоких технологий не последнюю роль в инженерных системах многоквартирных домов играет наличие слаботочных сетей, позволяющих пользоваться такими благами цивилизации, как спутниковое, кабельное и HD-телевидение, Интернет и т.д. Наличие монтажной коробки в квартире также будет неоспоримым преимуществом.
Источник: barlette.ru