Технический надзор в капитальном строительстве

Moek

Технический надзор в строительстве: функции, этапы проведения, стоимость

Комплекс мер, известный как технический надзор в строительстве, сегодня просто необходим, и это понятно любому заказчику. К сожалению, в данной сфере хозяйственной деятельности обосновалось множество бригад, не имеющих нужных знаний и опыта. Часто, привлекая специалистов со стороны, нельзя быть стопроцентно уверенным, что деньги не окажутся потрачены впустую.

С другой стороны, тщательный контроль мероприятий по возведению объекта исключает эти проблемы. Более того, подобное решение позволяет не только оценить качество проводимых работ, а также завершить строительство в установленные сроки, но и существенно снизить финансовые расходы. Согласитесь, мотивация для обращения в соответствующую организацию неплохая.

3 вида технического надзора в строительстве

Техническим надзором (или строительным контролем) называют комплекс экспертиз и проверок, проводимых с целью обеспечить соблюдение подрядчиком сроков возведения объекта, а также общих затрат, технологических и прочих вопросов, заданных проектом. В частности, проверяется соответствие качества работ, объемов и состава применяемых строительных материалов с проектными данными. Проще говоря, технический надзор контролирует качество строительства и соблюдение технологии на всех этапах и в каждом действии специалистов.

Существует несколько утвержденных видов технадзора: государственный, административно-технический, финансовый.

Государственный технический надзор в строительстве

Проверяется соответствие строительных работ, выполняемых на участке, действующим нормативным актам и проектной документации. Уполномоченная служба госстройнадзора в процессе данных мероприятий выявляет нарушения, допускаемые исполнителем, и пресекает их.

Государственный строительный надзор выполняется как при возведении объектов строительства, так и при их реконструкции и капитальном ремонте. Экспертной оценке государственными органами должна подвергаться также проектная документация. Без проведения экспертизы данная документация признается лишь разработанным проектом или же модификацией этого проекта. Подобная проверка должна проводиться в отношении всех строящихся зданий, исключая индивидуальные и блочные жилые дома высотой не более двух этажей и площадью до 1500 кв. м, а также объекты недвижимости, получать разрешительную документацию для которых необязательно.

В основном контролируется выполнение требований всех норм и стандартов, распространяющихся на строительную отрасль. В первую очередь, уполномоченные органы комплексно оценивают весь процесс строительства, реконструкции или капитального ремонта, определяя уровень безопасности работ и далее детально анализируя сметную документацию. Как результат, общие затраты могут быть оптимизированы, скорректированы сроки окончания работ.

Данное надзорное мероприятие проводится с целью эффективного контроля над расходованием выделенного заказчиком бюджета. Процесс осуществляется на протяжении всех этапов, начиная c формирования проекта и заканчивая вводом объекта в эксплуатацию.

Лица, имеющие право на осуществление технического надзора в строительстве

Осуществлять надзорную деятельность в строительной отрасли имеет право достаточной широкий круг юридических лиц. Этим занимаются в первую очередь различные государственные органы надзора, как федеральные, так и муниципальные. В последнем случае у местных властей есть право выдавать разрешение на организацию строительства и на ввод возведенного сооружения в эксплуатацию. Эти ведомства участвуют в надзорной деятельности на стадии приемки объекта недвижимости.

Помимо указанных лиц технический надзор в капитальном строительстве может осуществляться:

• организациями, имеющими допуск СРО (привлекаются для надзорных мероприятий в первую очередь на крупных и технически сложных стройках по договору с заказчиком);
• проектными фирмами (в рамках авторского надзора);
• непосредственно заказчиками строительства либо лицами, официально действующими от их имени;
• подрядными организациями, имеющими в штате уполномоченных сотрудников по ведению надзора.

После того, как строительные работы начались, надзорную деятельность осуществляют государственные органы, среди которых Ростехнадзор, Роспотребнадзор и Инспекция по экологическому контролю. Такое право данным ведомствам предоставлено действующим законодательством.

Нормативная база для организации технического надзора в строительстве

При возникновении необходимости в проведении технического строительного надзора подрядчикам полезно изучить перечень используемой при этом нормативной документации. Можно выделить две крупные группы таких документов: регламентирующие непосредственно саму надзорную деятельность и регулирующие деятельность уполномоченных исполнителей технадзора.

В первом случае нормы и правила устанавливаются Градостроительным кодексом, различными техническими регламентами и строительными стандартами. Ко второй группе относится такая документация технического надзора строительстве как ГОСТы и СНиПы, обеспечивающие безопасность возводимых объектов; ведомственные нормативные документы, включающие в себя требования противопожарной, санитарной, экологической и иной безопасности.

7 основных функций технического надзора в строительстве

В процессе надзорных мероприятий проводится комплексный контроль:

1. Наличия у подрядчика необходимой документации на используемые стройматериалы, а также документально оформленных результатов произведенных лабораторных испытаний (входной контроль).
2. Качества применяемых строительных материалов. В частности, проверяются сертификаты, анализируются образцы материалов в лабораторных условиях. Уполномоченный специалист технадзора, как правило, отлично осведомлен о применяемых в строительстве и отделке стройматериалах. Это дает возможность беспристрастной их оценки. Также у инженера технического надзора имеются актуальные сведения по ценовой ситуации на рынке строительных материалов, что позволяет проконтролировать смету и предотвратить искусственное завышение подрядчиком стоимости (как это зачастую встречается на практике).
3. Хранения и складирования строительных материалов. При этом в случае выявления нарушений уполномоченный сотрудник технадзора вправе запретить дальнейшее использование материалов в строительных работах.
4. Технологии ведения строительства на каждом этапе. Проверка осуществляется с поэтапным фиксированием результатов в специальном журнале отчетов. Контроль также осуществляется с использованием периодической фотосъемки, а в некоторых случаях и видеосъемки с трансляцией через интернет в онлайн-режиме.
5. Объемов работ, указанных в смете. Кроме того, контролируется соблюдение сметной стоимости и пресекается ее неоправданное превышение. Данная мера позволяет заказчику строительства снизить издержки до 20% от изначальной суммы, обезопаситься от значительного увеличения заложенных в смету расходов.
6. Своевременного выявления и устранения недостатков в технологических процессах. Важное значение технического надзора и контроля в строительстве состоит в том, чтобы своевременно выявлять брак в производстве. Специалисты надзорных органов обладают достаточными знаниями в современных строительных технологиях и уполномочены обязывать строительные компании переделывать некачественно выполненную работу. При возникновении спорных моментов может быть проведена экспертиза, а ее результаты предоставят в суде.
7. Соблюдения календарного графика строительных работ. Отслеживание плана организации строительства осуществляется в соответствии с договором, заключаемым со строительной компанией. Благодаря привлечению надзорных органов заказчик избавляется от необходимости следить за исполнением работ на каждом этапе.

Продолжать строительные работы подрядчик может только после формирования акта о выполнении проверок, подписанного сотрудником надзора и исполнителем. Такой документ составляется на каждом этапе графика строительства в соответствии с рабочей документацией и с действующими нормативами. Составленный акт является документальным подтверждением соответствия объекта требованиям проектной документации, ГОСТов, СНиПов и действующих законов.

4 этапа проведения технического надзора в строительстве

Проводить технический надзор процесса строительства сегодня заказчикам необязательно. Они могут по своему усмотрению решать о необходимости проведения данных мероприятий и выбирать для этого подходящую организацию. Как заказчик, так и подрядчик вправе и вовсе отказаться от услуг технадзорного ведомства, осуществив эту функцию самостоятельно. Однако привлечение третьих лиц все же является более эффективным вариантом. При этом заказчик должен иметь разрешение на строительство.

Этапы проведения технадзора:

Группа формируется из специалистов, обладающих опытом работы от 5 лет. В их число должны включаться инженеры по общестроительным работам, по электросетям, по вентиляционному оборудованию и системам кондиционирования, по водоснабжению и водоотведению, а также проектировщик и сметчик-аналитик.

Контрольные мероприятия проводятся в соответствии с периодичностью, указанной в договоре и зависящей от сложности объекта недвижимости. Обычно они осуществляется как минимум ежемесячно.

Каждое контрольное мероприятие должно оформляться в виде отчета, где фиксируются выявленные нарушения, фотографии произведенных проверок, актуальные строительные графики, таблицы с финансовыми расходами, ссылки на действующие нормативные документы.

Процесс приемки здания или сооружения государственной комиссией проводится в присутствии специалистов технического надзора заказчика. Строительство объекта может продолжаться только после устранения выявленных недостатков на каждом этапе работ. Надзорное ведомство несет ответственность, указанную в договоре с заказчиком.

Стоимость услуг по техническому надзору в строительстве

На стоимость данных услуг влияет политика конкретной организации. В среднем эта сумма составляет 1-3% от общих затрат на строительство. Иногда цена достигает 5% в зависимости от определенных факторов:

• технологии работ;
• вида объекта;
• сроков выполнения строительных работ;
• сложности объекта;
• количества специалистов, привлеченных для ведения надзорной деятельности;
• текущей стадии строительства, на которой начнутся надзорные мероприятия;
• количества выездов представителя технадзора на объект;
• дополнительно оказанных услуг.

Чаще всего окончательную стоимость представитель надзорной организации обсуждает с заказчиком заранее. Помимо приведенных факторов учитывается также квалификация специалистов. Обсуждение ценообразования осуществляется до заключения договора, а в последнем должна указываться окончательная стоимость услуг. Изменять эту стоимость в дальнейшем можно только при наступлении форс-мажорных обстоятельств.

Эта сумма обычно окупается уже в течение первых месяцев работы при условии, что она составляет 2-5% от общих расходов на строительство. При этом по завершению мероприятий заказчику гарантируется своевременный ввод объекта в эксплуатацию, обеспечивается максимальная экономия средств, а также исключаются любые нарекания со стороны контролирующих служб.

Поскольку проведение технадзора является исключительно добровольным мероприятием, многие строительные компании стремятся сэкономить на привлечении сторонних специалистов и обойтись своими силами. Хотя крупные организации предусмотрительно включают в свой штат независимых оценщиков, следящих за ходом работ.

Компании, которые специализируются на надзорной деятельности, присутствуют в большинстве регионов нашей страны. Специалисты этих компаний обладают всеми необходимыми знаниями и опытом, в том числе ориентируются в требованиях необходимых при ведении технического надзора в строительстве СНиПов и ГОСТов. Заказчик, заключивший договор с такой организацией, впоследствии существенно сэкономит деньги и время на возможное исправление недочетов. В противном случае есть немалый риск получить объект ненадлежащего качества, при этом по завышенной стоимости. К тому же существует опасность для людей, если здание начнет разрушаться. Поэтому экономить на технадзоре все же не стоит.

Технический надзор , или строительный контроль, – это экспертно-проверочные мероприятия, направленные на обеспечение качества строительных работ. Технадзор контролирует: Соблюдение технологий. Соответствие технологий строительным нормам и правилам (СНИПам). … помощь в составлении претензий и заявлений на устранение дефектов. Частые нарушения при строительстве домов. За многие годы работы в сфере технического надзора мы накопили достаточную статистику недоделок, недочетов, ошибок и нарушений строительных технологий на всех этапах реализации объекта, которые влияют на прочность, долговечность и безопасность здания.

Технический надзор в капитальном строительстве

Строительный контроль — организация строительного контроля за качеством выполняемых работ, соответствием применяемых материалов и оборудования утвержденному проекту; оказание услуг по проведению промежуточных испытаний и поэтапной приемке тепловых сетей.

Обязанность по осуществлению строительного контроля возлагается на лицо, выполняющее строительство (заказчик строительства) — ст. 52 Градостроительного кодекса РФ. В случае если заказчик поручает данную функцию третьему лицу (специализированной организации, имеющей допуск к осуществлению определенных видов работ), то последние оказывают данную услугу на основании возмездного договора – гл. 39 Гражданского кодекса РФ.

Норматив затрат на осуществление строительного контроля при строительстве, реконструкции или капитальном ремонте объектов капитального строительства, финансирование которых (полностью или частично) осуществляется с привлечением средств бюджета города Москвы определяется согласно п. 5 Приказа Москомэкспертизы от 29.08.2014 № 80 «О внесении изменения в Приказ от 20.03.2014 № 29».

Норматив затрат на осуществление строительного контроля при строительстве, реконструкции или капитальном ремонте объектов капитального строительства, финансирование которых осуществляется за счет средств коммерческих организаций установлен на основании Распоряжения ПАО «МОЭК» от 09.12.2021г. №Р-347/21 «Об определении стоимости работ по оказанию услуг строительного контроля».

Указанные нормативы учитывают выполнение контрольных мероприятий, проводимых заказчиком в рамках строительного контроля, перечень которых установлен пунктом 6 Положения о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 21 июня 2010 г. № 468 «О порядке проведения строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства».

Стоимость услуг

НОРМАТИВЫ ЗАТРАТ НА ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ СТРОИТЕЛЬНОГО КОНТРОЛЯ работниками ПАО «МОЭК» в рамках оказания услуг сторонним организациям.

• При строительстве, реконструкции или капитальном ремонте объектов капитального строительства, финансирование которых (полностью или частично) осуществляется с привлечением средств бюджета города Москвы .

Стоимость строительства по итогам глав 1-9 ССР в базисном уровне цен 2000г. (млн.руб.)

Норматив затрат на осуществление строительного контроля
(%)

Читатели узнают, какие требования предъявляются к специалистам по строительному надзору , как выбрать надежного подрядчика. … Наряду с определением «строительный контроль» встречаются синонимичные термины «строительный надзор », « технический надзор », « технический контроль». Однако между ними есть некоторые различия. Под техническим контролем обычно подразумевают проверку, которая проводится только заказчиком. Следовательно, это более узкое определение. Кроме того, можно встретить термин «авторский контроль», или «авторский надзор ». Это вид оценки соответствия работ проектной документации.

Технадзор, или строительный контроль, при строительстве домов, поселков, приемка объекта от застройщика

Технический надзор, или строительный контроль, – это экспертно-проверочные мероприятия, направленные на обеспечение качества строительных работ.

• Соблюдение технологий
• Соответствие технологий строительным нормам и правилам (СНИПам)
• Соответствие материалов СНиПам
• Правильность хранения стройматериалов на объекте
• Скрытые работы. Скрытыми называются работы, качество которых невозможно либо крайне сложно проконтролировать после завершения определенного этапа строительства и тем более после того, как дом построен
• Применение стройматериалов, указанных в проекте или смете (контроль за тем, чтобы стройматериалы не подменялись в процессе строительства на более дешевые и менее качественные)
• Объемы закупленных и использованных стройматериалов (технадзор следит за тем, чтобы строители не завышали объемы закупаемых стройматериалов и использовали все материалы)
• Соблюдение общих сроков строительства и каждого этапа в отдельности
• Расходы по смете (контроль адекватности цен, их соответствия рыночным, исключение откатов при закупке стройматериалов, проверка смет)
• Наличие и правильность оформления разрешающих документов

Нужен ли вам технадзор?

Технадзор, или строительный контроль, необходим в том случае, если заказчик:

• не на 100% доверяет строительной бригаде или компании;
• не имеет соответствующей квалификации для самостоятельного контроля работ на объекте;
• не имеет возможности проводить на объекте много времени;
• хочет сэкономить деньги не в ущерб качеству строительства.

Сколько специалистов работают на объекте при оказании услуг технадзора?

На каждый частный объект выделяется как минимум 3-4 специалиста, каждый из которых отвечает за свой этап и имеет соответствующую квалификацию. Минимальный штат технадзора включает специалистов по:

• общестроительным работам
• инженерным коммуникациям
• отделочным работам

Для контроля определенных видов работ технадзор привлекает смежных специалистов, например, при выполнении земляных работ при прокладке наружных коммуникаций, когда нужно проверить правильность уклонов, привлекаются геодезисты.

Сколько стоят услуги технадзора?

Услуги технадзора могут оказываться в двух основных форматах:

• разовые выезды
• обслуживание в течение определенного периода

При оказании разовых услуг: 2 000 – 10 000 руб. за выезд одного специалиста (в среднем 5 000 руб. для объектов, расположенных в Московской области и 2 500 руб. — в Москве)

При заключении договора на обслуживание для юридических лиц: 20 000 – 250 000 руб. в месяц.

Цена зависит от:

• удаленности объекта
• видов работ, подлежащих контролю
• времени работы специалиста на объекте
• количества выездов, на которые заключен договор
• количества привлеченных специалистов

Читайте также:  Отдельно стоящий объект капитального строительства

Приемка объекта от застройщика

Инженера технадзора вы можете вызвать на процедуру приемки объекта от застройщика квартиры, дома или таунхауса в коттеджном поселке.

В данную услугу входят:

• визуальная проверка качества строительно-монтажных и отделочных работ
• проверка инженерных систем
• составление дефектных ведомостей
• помощь в составлении претензий и заявлений на устранение дефектов

Частые нарушения при строительстве домов

За многие годы работы в сфере технического надзора мы накопили достаточную статистику недоделок, недочетов, ошибок и нарушений строительных технологий на всех этапах реализации объекта, которые влияют на прочность, долговечность и безопасность здания. К сожалению, этим в разной степени грешат не только дешевые строительные бригады, но и крупные строительные компании, застраивающие элитные коттеджные поселки. Какой бы ни был известный застройщик, конечное звено, выполняющее работы, – обычные строители и монтажники, а значит – влияние человеческого фактора здесь исключить невозможно.

Приведем нарушения, с которыми чаще всего сталкиваются наши специалисты в процессе оказания услуг технадзора.

Разделим процесс строительства дома на 4 этапа.

1. Фундамент
2. Коробка
3. Кровля
4. Инженерное обеспечение

1. Фундамент

• Качество и марка бетона: марка бетона не соответствуют заявленной.
• Арматура: при вязке арматура не должна касаться опалубки. Расстояние до опалубки должно составлять примерно 30-50 мм.
• Гидроизоляция фундамента: вся подземная часть бетона должна быть качественно гидроизолирована.
• Правильность установки закладных элементов, выполнения отверстий (водопровод, канализация, электричество, наружное освещение) и их соответствие проекту.

2. Коробка.

• Ячеистые бетоны, газоблоки и пеноблоки: использование обычного раствора вместо специального клея при кладке.
• Кирпич: отсутствие армирующей сетки, неправильная перевязка кирпичей.
• Деревянные дома: некачественное уплотнение швов, некачественная пропитка антигрибковыми и противопожарными составами или полное ее отсутствие.

3. Кровля.

• Некачественная обработка стропильных конструкций: антикоррозионная для металлических и противогрибоквая – для деревянных.
• Нарушение целостности гидроизолирующей мембраны.
• Неправильный выбор утеплителя и неплотная его укладка.
• Некачественная герметизация мест примыкания проходов вентканалов, дымоходов, фановых стояков сквозь крышу.

4. Инженерные системы.

• Электрика: отсутствие заземления.
• Водопровод и канализация: не соответствующие проекту уклоны канализационные труб, отсутствие тепло- и шумоизоляции труб.
• Вентиляция: отсутствие даже естественной вентиляции.
• Отопление теплыми полами: отсутствие демпферной ленты по периметру, нарушение целостности труб теплого пола.

Предлагаем вашему вниманию запись вебинара «Технадзор: что это за услуга и кому она нужна?» от 3 декабря 2019 года в рамках обучающего проекта Open Village.

Ведущий вебинара: Исаева Анна Владимировна, к.ф.н., коммерческий директор ООО «АСК Инжиниринг», эксперт в области малоэтажного строительства, преподаватель и бизнес-тренер московских бизнес-школ, спикер Международного жилищного конгресса.

Как технадзор помогает сэкономить?

Строите дом т.н. «хозспособом»? Экономите на привлечении строительной компании? Если у вас нет строительного образования и времени контролировать работу бригады на объекте, то без технадзора не обойтись!

Частным клиентам мы предлагаем недорогие услуги строительного контроля, которые включают:

• Проверку сметных расчетов и расценок, стоимости стройматериалов
• Контроль всех этапов общестроительных работ на соответствие технологиям
• Приёмку скрытых работ
• Проверку объемов работ и используемых материалов
• Консультации по оптимизации инженерных систем дома и контроль монтажа инженерного оборудования
• Проверку качества отделочных работ

Стоимость услуги для Москвы (ремонт квартир, офисов) – от 2000 руб. за выезд специалиста на объект.

Стоимость услуг для Московской области (строительство дома) — от 5000 руб. за выезд специалиста на объект.

Вы можете заказать у нас разовые выезды на отдельные этапы строительства или заключить договор на комплексное обслуживание.

Грамотно организованный технадзор поможет вам сэкономить до 30% на стоимости услуг и материалов!

Сколько выездов технадзора требуется для контроля качества монтажа фундамента?

Это зависит от применяемой технологии. Мы рассчитываем количество выездов, исходя из плана-графика работ, представленного строителями. Например, для контроля качества монтажа монолитной фундаментной плиты для каркасного жилого дома потребовалось 3 выезда.

Выезд 1. На 14-ый день с начала работ.

— Контроль точности размеров опалубки и ровности основания, правильности расположения закладных элементов под коммуникации.
— Исключение перерасхода бетона.
— Проверка монтажа дренажной системы.
— Подписание акта скрытых работ.

Выезд 2. На 18-ый день с начала работ.

— Проверка качества вязки арматуры, правильности ее удлинения.
— Контроль защитного слоя бетона.
— Подписание акта скрытых работ.

Выезд 3. На 22-ой день с начала работ.

— Контроль качества заливки бетоном
— Проверка соответствия бетона заявленной марке.

Частые нарушения

Чаще всего мы выявляем следующие нарушения, которые были допущены в ходе производства монолитных работ.

— Не соблюдены отступы арматурного каркаса от опалубки, о чем говорит выступающая на поверхность арматура. Данное нарушение технологии грозит развитием коррозионных процессов залегающей внутри арматуры.

— Некачественное заполнение опалубки раствором и недостаточное вибрирование, о чем говорят виднеющиеся каверны на монолитных поверхностях (неоднородность застывшего бетона).

— Множественные нарушения подобного рода в дальнейшем могут ослабить несущую способность монолитных конструкций.

Положение о проведении строительного контроля при осуществлении строительства , реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства (утв. постановлением Правительства РФ от 21 июня 2010 г. N 468). ГАРАНТ: См. также Положение по проведению строительного контроля при строительстве , реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства (СДОС-03-2009), утвержденное Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору .

Источники

• https://dorians.ru/blog/tekhnicheskiy-nadzor-v-stroitelstve/
• https://online.moek.ru/services/stroitelnyj-kontrol
• https://genplans.ru/services/technical-supervision/?page=services/technical-supervision/