Технический план объекта капитального строительства ижс

Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений / Приказ Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. № 953

Что такое технический план объекта строительства

Прежде чем затеять строительство необходимо выяснить какие особенности оформления документации установлены законодательством. Мало просто быть собственником земельного участка, надо понимать какие документы могут понадобиться в том или ином случае, разрешает ли государство использовать участок под возведение построек. Объекты строительства – дома, торговые центры, мосты, линейные сооружения и пр. учитываются государством в ЕГРН (едином государственном реестре недвижимости). Для этого собственник земли, на которой затевается строительство обязан свою постройку оформить по всем правилам закона и поставить на кадастровый учет. Бремя расходов, связанных с оформлением необходимой документации, несет все тот же собственник. В зависимости от того, где территориально расположен земельный участок, могут потребоваться такие документы как заключение от Роснедра или согласование с Росавиацией.
Но одним из самых значимых документов, без которого постановка на кадастровый учет недвижимости невозможна является технический план объекта строительства.
Вне зависимости от того, какой перед нами объект – хозблок или развлекательный центр, существует единый порядок подготовки технического плана.
Рассмотрим особенности подготовки техплана на объекты капитального строительства, индивидуального жилищного (ИЖС) и объекта незавершенного строительства в 2020 году.

Технический план объекта капитального строительства

Статья 1 Градостроительного кодекса гласит: «объект капитального строительства – это здание, строение, сооружение, объект незавершенного строительства, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие)». Иными словами, это недвижимость, которая имеет привязку к земельному участку и служит для разных целей.
Правила подготовки техплана на объект капитального строительства установлены нормами ст. 24 закона 218 «О государственной регистрации недвижимости» и уточнены в приказе Минэкономразвития № 953. Технический план готовится как на весь целиковый объект капитального строительства, так и на его части (отдельные помещения). Все зависит от того, для каких целей готовится технический план. Бывают случаи, когда по каким-либо причинам строительство начато, но не завершено, тогда предусмотрена подготовка техплана на объект незавершенного строительства. Вне зависимости от объекта технический план недвижимости содержит в себе характерные описания объекта по установленной форме. Кадастровый инженер, которому подготовка техплана делегирована законом оформляет техплан согласно требованиям: проводит кадастровые работы на земле (или поручает их проведение геодезистам) при помощи спутникового геодезического оборудования, а также переносит сведения об измерениях и прочие данные об объекте на чертежи в текстовую часть техплана.

Техплан объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС)

Индивидуальный жилой дом тоже является объектом капитального строительства. Чаще всего за оформлением техплана объекта ИЖС обращаются физлица. Для того, чтобы строение было признано жилым, оно должно отвечать определенным параметрам (иметь отопление, канализование, водопровод). При подготовке техплана все эти параметры учитываются и указываются в текстовой части. Графическая часть отражает этажность, площадь, наличие жилых комнат и перекрытий. Важно понимать, что земля, на которой строится жилой дом, должна разрешать такое строение. Так, например, после принятия 217 закона о садоводстве с 1 января 2019 года в огороднических некоммерческих товариществах жилой дом строить нельзя.

Техплан на объект незавершенного строительства здания, сооружения

Незавершенное строительство всегда выглядит печально. Однако и такую недвижимость закон принимает для отражения в базе ЕГРН. Для чего это нужно? Бывают разные случаи, по которым строительство не завершено. Чаще всего – это непредвиденные обстоятельства, в связи которыми замораживается стройка – банкротство, нехватка финансов или другие причины. Когда в объект незавершенного строительства вложены немалые средства, а участок, на котором он находится собственник собирается продать, тогда целесообразно будет подготовить на него технический план. Более подробно об особенностях оформления технического плана на объект незавершенного строительства здания, сооружения читайте в статье: «Для чего нужен техплан на объект незавершенного строительства».

Особенности оформление техплана объектов строительства в 2020 году

2019 год для подготовки техпланов оказался переломным и разносторонним. В феврале, кадастровые инженеры столкнулись с ажиотажем. Дачная амнистия, которая разрешала оформлять техплан на садовые и дачные постройки по упрощенному порядку действовала до 1 марта 2019 года. Далее, по закону, собственник прежде, чем оформить техплан должен был получить в местной администрации два уведомления: о начале и об окончании строительства. Этот новый процесс оказался не таким уж простым. Вскоре, Госдума решила продлить так называемую дачную амнистию и вернуть упрощенный порядок подготовки техплана до 2021 года при этом параллельно внести изменения в некоторые законодательные акты о кадастре. (Более подробно о продлении дачной амнистии читайте в статье: «Продление дачной амнистии до 2021 года, последние новости о принятии 267-ФЗ от 02.08.2019».

Таким образом, в 2020 году действует ряд норм, упрощающих систему оформления объектов недвижимости. Это в основном касается дачников. Им стоит поспешить поставить недвижимость на кадастровый учет в 2020 году, пока есть возможность сделать это декларативным методом, без лишней волокиты.

Где заказать техплан и как узнать цену на технический план объекта строительства

Оформить техплан может только кадастровый инженер. Найти кадастровые и геодезические организации, оказывающие услуги по изготовлению техплана вы можете при помощи каталога исполнителей.

В зависимости от площади объекта строительства, а также от того, в каком регионе требуется подготовка техплана, стоимость может значительно отличаться на территории нашей страны. Узнать за какую цены можно заказать технический план и другие кадастровые работы вы можете при помощи бесплатного сервиса — онлайн калькулятора кадастровых работ.

9. Раздел «Описание местоположения объекта недвижимости» включается в технический план в случае его подготовки в отношении здания, сооружения, объекта незавершенного строительства , в отношении объектов недвижимости … 10. В разделе «Характеристики объекта недвижимости» строки, относящиеся к соответствующему виду объекта недвижимости, при подготовке технического плана в результате выполнения кадастровых работ заполняются в отношении здания, сооружения, объекта незавершенного строительства , единого недвижимого комплекса, объектов недвижимости, включаемых (включенных) в единый недвижимый комплекс.

Технический план объекта капитального строительства ижс

от 18 декабря 2015 года N 953

(с изменениями на 25 сентября 2019 года)

____________________________________________________________________
Утратил силу с 19 июня 2022 года на основании
приказа Минэкономразвития России от 28 апреля 2022 года N 230
____________________________________________________________________

Документ с изменениями, внесенными:

приказом Минэкономразвития России от 1 ноября 2016 года N 689 (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 14.12.2016, N 0001201612140001) (вступил в силу с 1 января 2017 года);

приказом Минэкономразвития России от 9 августа 2018 года N 418 (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 08.10.2018, N 0001201810080014) (вступил в силу с 1 января 2019 года);

приказом Минэкономразвития России от 14 декабря 2018 года N 710 (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 31.01.2019, N 0001201901310007);

приказом Минэкономразвития России от 26 марта 2019 года N 166 (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 09.07.2019, N 0001201907090014);

приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2019 года N 592 (Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru, 30.12.2019, N 0001201912300053).

В соответствии с частью 13 статьи 24 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2015, N 29, ст.4344), пунктом 1 и подпунктом 5.2.29 Положения о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 года N 437 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2008, N 24, ст.2867; N 46, ст.5337; 2009, N 3, ст.378; N 18, ст.2257; N 19, ст.2344; N 25, ст.3052; N 26, ст.3190; N 41, ст.4777; N 46, ст.5488; 2010, N 5, ст.532; N 9, ст.960; N 10, ст.1085; N 19, ст.2324; N 21, ст.2602; N 26, ст.3350; N 40, ст.5068; N 41, ст.5240; N 45, ст.5860; N 52, ст.7104; 2011, N 9, ст.1251; N 12, ст.1640; N 14, ст.1935; N 15, ст.2131; N 17, ст.2411, 2424; N 32, ст.4834; N 36, ст.5149, 5151; N 39, ст.5485; N 43, ст.6079; N 46, ст.6527; 2012, N 1, ст.170, 177; N 13, ст.1531; N 19, ст.2436, 2444; N 27, ст.3745, 3766; N 37, ст.5001; N 39, ст.5284; N 51, ст.7236; N 52, ст.7491; N 53, ст.7943; 2013, N 5, ст.391; N 14, ст.1705; N 33, ст.4386; N 35, ст.4514; N 36, ст.4578; N 45, ст.5822; N 47, ст.6120; N 50, ст.6606; N 52, ст.7217; 2014, N 6, ст.584; N 15, ст.1750; N 16, ст.1900; N 21, ст.2712; N 37, ст.4954; N 40, ст.5426; N 42, ст.5757; N 44, ст.6072; N 48, ст.6871; N 49, ст.6957; N 50, ст.7100, 7123; N 51, ст.7446; 2015, N 1, ст.219; N 6, ст.965; N 7, ст.1046; N 16, ст.2388; N 20, ст.2920; N 22, ст.3230; N 24, ст.3479; N 30, ст.4589; N 36, ст.5050; N 41, ст.5671; N 43, ст.5977; N 44, ст.6140; N 46, ст.6377, 6388),

форму технического плана (приложение N 1);

требования к подготовке технического плана и состав содержащихся в нем сведений (приложение N 2);

форму декларации об объекте недвижимости (приложение N 3);

требования к подготовке декларации об объекте недвижимости и состав содержащихся в ней сведений (приложение N 4).

2. Настоящий приказ вступает в силу с 1 января 2017 года.

в Министерстве юстиции

2 марта 2016 года,

регистрационный N 41304

Приложение N 1
к приказу
Минэкономразвития России
от 18 декабря 2015 года N 953
(В редакции, введенной в действие
с 1 января 2017 года
приказом Минэкономразвития России
от 1 ноября 2016 года N 689;
в редакции, введенной в действие
с 11 февраля 2019 года

ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН

(вид объекта недвижимости, в отношении которого подготовлен технический план, в родительном падеже)

Общие сведения о кадастровых работах

1. Технический план подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с:

2. Сведения о заказчике кадастровых работ

3. Сведения о кадастровом инженере

Фамилия, имя, отчество (при наличии отчества) ____________________________________________

Страховой номер индивидуального лицевого счета __________________________________________

Уникальный регистрационный номер члена саморегулируемой организации кадастровых инженеров в реестре членов саморегулируемой организации кадастровых инженеров и дата внесения сведений о физическом лице в такой реестр ________________________________________________________

Контактный телефон __________________________________________________________________

Почтовый адрес и адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с кадастровым инженером __________________________________________________________________________

Наименование саморегулируемой организации кадастровых инженеров, членом которой является кадастровый инженер ___________________________________________________________________

Полное или (в случае, если имеется) сокращенное наименование юридического лица, если кадастровый инженер является работником юридического лица, адрес юридического лица ______________________

Наименование, номер и дата документа, на основании которого выполняются кадастровые работы
___________________________________________________________________________________

Дата подготовки технического плана (число, месяц, год) _______________________________________

Исходные данные

1. Перечень документов, использованных при подготовке технического плана

Технический план — документ, необходимый для государственного кадастрового учета объектов капитального строительства (ОКС) — зданий, строений, сооружений и для кадастрового учета объектов незавершенного строительства (ОНС). Из чего состоит техплан . Графическая часть: на плане отмечают расположение дверных и оконных проемов, перегородок, лестниц, входных групп; всех помещений здания.

ПИСЬМО от 22 апреля 2019 г. N ОГ-Д23-3767 «О документах, на основании которых подготавливается технический план помещения, объекта ИЖС при перепланировке (реконструкции) в целях государственного кадастрового учета.»

ПИСЬМО от 22 апреля 2019 г. N ОГ-Д23-3767 «О документах, на основании которых подготавливается технический план помещения, объекта ИЖС при перепланировке (реконструкции) в целях государственного кадастрового учета.»

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости), рассмотрев обращение (далее — Обращение), сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (далее — Положение), Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. В соответствии с Положением Минэкономразвития России также не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

В зависимости от характера произведенных изменений (изменение внутренней конфигурации помещений, не затрагивающее несущие конструкции здания, изменение фасада, работы, затрагивающие несущие конструкции здания) и назначения помещения перечень необходимых документов может быть определен Градостроительным, Жилищным кодексами и т.п.

Жилищным кодексом Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) регулируется порядок проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.

В отношении порядка проведения переустройства и (или) перепланировки иных помещений — нежилых или жилых, но расположенных не в многоквартирном доме, в Градостроительном, Жилищном кодексах отсутствует специальное регулирование.

Позиция Минэкономразвития России относительно государственного кадастрового учета изменений, произведенных в отношении помещений, изложена в письме от 14 апреля 2015 г. N Д23и-1578 (размещено в информационно-справочной системе «КонсультантПлюс», применяется в части, не противоречащей вступившим в силу с 1 января 2017 г. Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ), Требованиям к подготовке технического плана и составу содержащихся в нем сведений, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. N 953, и иным нормативным правовым актам).

В соответствии с пунктом 14 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с частью 10 статьи 24 Закона N 218-ФЗ сведения о помещении, за исключением сведений о площади помещения и о его местоположении в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод здания или сооружения, в которых расположено помещение, в эксплуатацию, проектной документации здания или сооружения, в которых расположено помещение, проекта перепланировки и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки.

Сведения о здании, сооружении, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке и их площади, площади застройки, указываются в техническом плане на основании представленной заказчиком кадастровых работ проектной документации таких объектов недвижимости (часть 8 статьи 24 Закона N 218-ФЗ).

Если законодательством Российской Федерации в отношении объекта недвижимости не предусмотрены подготовка и (или) выдача указанных в частях 8 — 10 статьи 24 Закона N 218-ФЗ документов, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости (часть 11 статьи 24 Закона N 218-ФЗ, далее — Декларация).

Также необходимо определить, является ли перепланировка объекта недвижимости реконструкцией в соответствии с пунктом 14 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса либо произведенные изменения не относятся к понятию реконструкции объекта недвижимости и в соответствии с пунктом 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса получение разрешения на строительство, а соответственно, и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Если в случае перепланировки помещения не предусмотрены решения, затрагивающие несущие конструкции здания, конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, не превышаются предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом (пункт 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса), не требуется выдача разрешения на строительство, согласование с органами местного самоуправления и выдача актов ввода в эксплуатацию, увеличение площади помещения происходит в результате капитального ремонта помещения либо изменения ненесущих конструкций, произведенные собственником изменения помещения не угрожают безопасности здания, не несут вреда жизни и здоровью людей, не затрагивают интересы других лиц, что подтверждается документом, подготовленным уполномоченной организацией, имеющей соответствующую лицензию (Свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, далее — Подтверждающий документ), то такие работы, по смыслу статьи 1 Градостроительного кодекса, не являются реконструкцией объекта недвижимости.

Указанная позиция подтверждается постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2017 г. по делу N А55-5842/2017, постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 24 апреля 2018 г. по делу N А54-3320/2017, а также определением Верховного Суда Российской Федерации от 8 декабря 2017 г. N 310-КГ17-18302, Определением Верховного Суда Российской Федерации от 4 июня 2018 г. N 309-ЭС18-6046 по делу N А60-11508/2017.

В указанном выше случае нормы статей 1, 51, 55 Градостроительного кодекса не подлежат применению, подготовка технического плана помещения осуществляется на основании Декларации с приложением в качестве обоснования результатов кадастровых работ без использования документов, предусмотренных статьями 51, 55 Градостроительного кодекса, подтверждающего документа, подготовленного уполномоченной организацией, имеющей соответствующую лицензию (свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства).

Необходимо отметить, что, в случае если перепланировка помещения влечет изменения, затрагивающие несущие конструкции здания, например обустройство проемов в капитальных стенах, устройство лестничных маршей (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 24 января 2018 г. по делу N А54-945/2017, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2017 г. N 08АП-13854/2017, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 30 августа 2017 г. по делу N А14-16306/2016, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2017 г. N 306-КГ17-19483 по делу N А55-17106/2016), которые подпадают под понятие реконструкции в соответствии с пунктом 14 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса, судами делаются выводы о том, что необходимо получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Подготовка технического плана в данном случае осуществляется на основании проектной документации с последующим получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию согласно статье 55 Градостроительного кодекса.

Вступившим в силу 4 августа 2018 г. Федеральным законом от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 340-ФЗ) введен уведомительный порядок строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства, жилых домов и садовых домов взамен ранее действовавшего разрешительного порядка, а также внесены изменения в отдельные положения Закона N 218-ФЗ, в том числе в статью 19 в части документов, на основании которых осуществляется государственный кадастровый учет, в статью 24 в части документов, на основании которых осуществляется подготовка технических планов в отношении таких объектов недвижимости.

Таким образом, в случае если изменения здания являются реконструкцией согласно пункту 14 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса, необходимо направление предусмотренного частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса (в редакции Закона N 340-ФЗ) уведомления о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома (далее — Уведомление о планируемых строительстве или реконструкции). При этом применяются положения статьи 51.1, частей 16 — 21 статьи 55 Градостроительного кодекса. Технический план в данном случае готовится на основании документов, указанных в части 11.1 статьи 24 Закона N 218-ФЗ.

По мнению Департамента недвижимости, осуществление подготовки технического плана объекта индивидуального жилищного строительства на основании Декларации возможно в случае наличия документа, подтверждающего, что изменения, произведенные в отношении объекта индивидуального жилищного строительства, не являются реконструкцией в соответствии с пунктом 14 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса (в том числе не предусмотрены решения, затрагивающие несущие конструкции здания), подготовленного уполномоченной организацией, имеющей соответствующую лицензию (свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства), включенного в состав приложения технического плана и обосновывающего подготовку технического плана без использования документов, предусмотренных статьей 51.1, частями 16 — 21 статьи 55 Градостроительного кодекса.

Если же застройщиком разрешение на строительство индивидуального дома получено до дня вступления в силу вышеуказанного закона, для подготовки техплана используют имеющееся разрешение. В каком случае для оформления техплана используется декларация. В случае, если проектная документация не изготавливалась или по Закону не требуется разрешение на строительство , в качестве основания для подготовки технического плана возможно использовать декларацию. В частности, это строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для следующих видов разрешенного использования земли: Ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).