Порядок приёмки объекта долевого строительства у застройщика
Участник долевого строительства (дольщик) обязан явиться на приёмку объекта долевого строительства (объекта) в течение 7 дней после получения письма об окончании строительства или иного срока, установленного договором. В случае острой необходимости принять объект можно явиться на приёмку даже если никакого письма не приходило, но дольщику известно из иных источников, что передача началась.
Если в договоре более одного участника долевого строительства, то обязаны явиться все. Можно поручить приёмку квартиры представителю на основании нотариальной доверенности.
По возможности следует взять с собой на осмотр строительного эксперта, либо иное лицо с соответствующими навыками. В противном случае можно самостоятельно изучить нормативные документы, которыми руководствуются эксперты:
- СП 13-102-2003 Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений // Постановление Госстроя России от 21.08.2003 N 153,
- ГОСТ 26433.2-94 Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве. Правила выполнения измерений параметров зданий и сооружений // Постановление Минстроя России от 20.04.1995 N 18-38,
- СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции // Постановление Госстроя СССР от 04.12.1987 N 280,
- СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные // Постановление Госстроя России от 23.06.2003 N 109,
- СНиП 52-01-2003 Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения // Постановление Госстроя России от 30.06.2003 N 127,
- СНиП II-22-81 Каменные и армокаменные конструкции (с Изменениями N 1, 2) // Постановление Госстроя СССР от 31.12.1981 N 292,
- Классификатор основных видов дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов. // Приказ Главгосархстройнадзора России от 17.11.1993,
- ГОСТ 31384-2008 Защита бетонных и железобетонных конструкций от коррозии. Общие технические требования // ГОСТ от 26.10.2009 N 31384-2008,
- ГОСТ 15467-79 Управление качеством продукции. Основные понятия. Термины и определения (с Изменением N 1) // ГОСТ от 26.01.1979 N 15467-79,
- ГОСТ 30971-2002 Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия // ГОСТ от 02.09.2002 N 30971-2002,
- СанПиН 2.1.2.2645-10 Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях // Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64,
- СП 29.13330.2011 Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88 // СП (Свод правил) от 27.12.2010 N 29.13330.2011,
- ТР 94.09-99 Технический регламент операционного контроля качества строительно-монтажных и специальных работ при возведении зданий и сооружений. 09. Теплоизоляция стыковых соединений элементов наружных стеновых панелей // ТР (Технический регламент) от 30.06.2000 N 94.09-99,
- СТО НААГ 3.1-2013 Конструкции с применением автоклавного газобетона в строительстве зданий и сооружений. Правила проектирования и строительства // СТО НААГ от 16.05.2013 N 3.1-2013,
- СП 60.13330.2012 Отопление, вентиляция и кондиционирование. Актуализированная редакция СНиП 41-01-2003 // СП (Свод правил) от 30.06.2012 N 60.13330.2012,
- СП 30.13330.2012 Внутренний водопровод и канализация зданий. Актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85 // СП (Свод правил) от 29.12.2011 N 30.13330.2012.
Упрощенное представление о наиболее распространённых недостатках возможно получить из актуальных статей в интернете.
LawNow.ru: Приемка квартиры по акту приема-передачи (ч.1) #6.1
Односторонний акт приема-передачи квартиры в долевом строительстве
На приёмке дольщику необходимо иметь договор-основание, паспорт, листок и ручку. Желательно заранее подготовить бланк акта о несоответствии объекта условиям договора и иным обязательным требованиям, содержащий мотивировку отказа от подписания передаточного акта, а также требования: либо устранить недостатки, или компенсировать расходы на их устранение, или уменьшить цену, либо расторгнуть договор, если недостатки существенные или не устраняются. Кроме того, эксперты при отсутствии специального оборудования рекомендуют взять подручные средства: фотокамеру, фонарик, уровень, дальномер или рулетку, тестер, термометр, зажигалку.
Осмотр объекта
От застройщика на осмотре должен присутствовать представитель с доверенностью и паспортом. При отсутствии указанных документов нельзя быть полностью уверенным, что это ответственный представитель застройщика. Дольщику есть смысл попросить предоставить ему копию доверенности, либо сфотографировать её.
При осмотре с использованием приборов следует фиксировать их показания, а визуально заметные недостатки – на фотокамеру.
По окончании осмотра нужно составить акт о несоответствии объекта условиям договора и иным обязательным требованиям в 2 экземплярах – по одному каждой из сторон. Представитель застройщика должен подписать оба экземпляра акта с указанием даты, его ФИО и реквизитов доверенности. Если он откажется это сделать, следует направить указанный акт ценным письмом с описью и уведомлением на юридический адрес застройщика.
Подписание передаточного акта
Подписать передаточный акт дольщику могут предложить либо сразу после осмотра, либо через какое-то время.
Наличие любого из оснований для неподписания передаточного акта (см. таблицу) даёт право не подписывать передаточный акт. Реализация этого права не должна расцениваться как уклонение от подписания. Напротив, подписание передаточного акта при наличии таких оснований чревато для дольщика соответствующими рисками. Кроме особенных рисков, есть общий риск – уменьшение периода по выплате неустойки. Однако есть и общее преимущество – возможность законно получить ключи от квартиры.
Основания для неподписания передаточного акта
Особенные риски подписания акта при наличии оснований
дом не введен в эксплуатацию
невозможность зарегистрировать право собственности на объект, невозможность законно пользоваться объектом
застройщик не выслал письмо о готовности к передаче
нет, только общие риски
выявлены недостатки при осмотре и составлен акт о недостатках
нет, только общие риски
в передаточном акте есть условие об отсутствии финансовых претензий
снижение или потеря неустойки и возврата переплаты при уменьшении площади
в передаточном акте есть условие об отсутствии претензий по качеству
недостатки придётся устранять за свой счёт, либо если они существенные или не устраняются – не удастся расторгнуть договор
передаточный акт не подписан со стороны застройщика
невозможность пользоваться объектом, невозможность зарегистрировать право собственности до получения подписанного застройщиком акта
Перед подписанием передаточного акта важно внимательно его вычитать на предмет не соответствующих действительности формулировок. Подписание акта, в котором утверждается отсутствие финансовых претензий к застройщику, чревато потерей неустойки и возможности возврата переплаты при уменьшении площади. Подписание акта, в котором утверждается отсутствие претензий к качеству объекта, чревато либо потерей права требовать устранения недостатков, или компенсации расходов на их устранение, или уменьшения цены, либо права расторгнуть договор, если недостатки существенные или не устраняются.
Подписывать такой акт имеет смысл только в случае острой необходимости получить объект с принятием вышеперечисленных рисков. Можно, конечно, вычеркнуть неприемлемые формулировки. Ключи и право пользоваться объектом будут получены, однако правки могут привести к отказу Росреестра принять такой акт в качестве основания для регистрации права собственности.
Представитель застройщика может попытаться ввести дольщика в заблуждение с целью заставить подписать акт с не соответствующими действительности формулировками. Не стоит поддаваться на такие увещевания.
Дольщику нужно забрать свои экземпляры передаточного акта по числу участников долевого строительства плюс один для Росреестра. Подписание не подписанного со стороны застройщика акта с последующей передачей своего экземпляра ему на подпись не означает, что акт будет подписан. А если и будет подписан, то передан. Дольщик рискует не получить объект вовсе, поскольку застройщик может просто «потерять» акт, а «найти» специально для суда, чтобы доказать, что объект уже передан и течение неустойки прекратилось. Нужно взять хотя бы копию или сфотографировать уже подписанный акт, если было всё же принято решение подписать «пустой» акт.
Вместо заключения
Заблаговременная консультация о правильной приёмке квартиры поможет избежать проблем с взысканием неустойки или расторжением ДДУ.
ИсточникАкт приема-передачи квартиры в новостройке: для чего он нужен и как с его помощью сэкономить деньги
Когда дом полностью построен и сдан, застройщик начинает передавать квартиры покупателям. И каждый из них подписывает акт приема-передачи. Что это за документ, для чего он нужен и что не упустить при его проверке, узнал у экспертов Новострой-СПб.
Что это за документ и для чего нужен
Акт приема-передачи квартиры – важнейший итоговый документ, который позволяет отношениям дольщика и застройщика выйти на финишную прямую. После того как он подписан, квартира передается будущему собственнику. И обе стороны уже не смогут в полной мере предъявлять друг другу претензии, так как их отношения по договору долевого участия считаются завершенными, а все обязательства – полностью исполненными.
Вопросы порядка приемки дольщиком объекта регулируются законом № 214-ФЗ, а в неурегулированной части – договором долевого участия, комментирует Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики недвижимости и инвестиций АБ «Качкин и Партнеры».
С актом приема-передачи связываются два существенных юридических последствия:
— признание исполнения застройщиком обязанности по передаче объекта, за неисполнение которой законом установлена повышенная ответственность;
— перенос риска повреждения либо случайной гибели вещи на получателя вещи по акту приема-передачи.
То есть пока акт приема-передачи не подписан, за состояние объекта полностью отвечает застройщик, а вот уже после его подписания часть ответственности переносится на покупателя квартиры. Но только часть ответственности, подчеркивает Дмитрий Рубин, президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО.
«Акт приема-передачи закрывает договорные отношения между застройщиком и клиентом. Он является одним из документов-оснований для регистрации права собственности»
Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент»
При приемке квартиры от застройщика в акте указываются следующие моменты: стены, полы и потолки должны быть ровными, отсутствовать видимые дефекты перекрытий и перегородок, качество установленных окон и входной двери обязано быть надлежащим. Осматривается все, что должно быть по ДДУ. Если речь идет о квартире с отделкой, то дополнительно указывается и качество отделки, ровно ли лежит ламинат, как установлена сантехника и т.п.
«Судебная практика занимает жесткую позицию: основанием для отказа от приемки могут быть любые недостатки, а не только существенные»
Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики недвижимости и инвестиций АБ «Качкин и Партнеры»
Время на приемку квартиры
В соответствии законодательством РФ, договором долевого участия должен быть установлен общий срок для всех заключаемых ДДУ по конкретному проекту, не позднее которого застройщик обязан завершить строительство и передать квартиры. А дольщик, соответственно, оплатить и принять объект, рассказывает Светлана Денисова.
Застройщик должен «надлежаще уведомить» дольщика. В недавнем прошлом таковым считалось только почтовое либо личное вручение. Сейчас законным уведомлением также является отправление на указанную дольщиком электронную почту и СМС-рассылка, оговоренная в ДДУ.
Подавляющее большинство дольщиков следят за официальным сайтом застройщика, где размещают график передачи квартир, кроме того компании обзванивают покупателей с предложением в назначенное время явиться для приемки квартиры. Как правило, люди охотно откликаются на это предложение и готовы принять уведомление лично, чтобы не полагаться на работу почты.
Согласно п. 4 ст. 8 214-ФЗ, дольщик, получивший сообщение застройщика о завершении строительства дома и о готовности квартиры к передаче, обязан приступить к ее принятию в предусмотренный договором срок. Если такой срок в ДДУ не установлен, то на приемку отводится 7 рабочих дней со дня получения указанного сообщения, комментирует Вероника Перфильева, адвокат по семейным и наследственным делам адвокатского бюро «Q
— уведомление дольщика о готовности к передаче и предложение явиться на осмотр квартиры и проверку недостатков;
— проведение осмотра с составлением акта осмотра и отражением наличия/отсутствия недостатков;
— повторный осмотр и подписание сторонами акта приема-передачи.
«Ответственные застройщики стараются не ограничиваться исключительно письменными уведомлениями. Они стараются связаться с каждым дольщиком индивидуально по телефону. Это позволяет корректировать график заселения и избегать ситуаций, когда информация о приемке не доходит до дольщика»
Екатерина Смирнова, менеджер клиентского сервиса «Группы Аквилон»
По общему правилу, установленному п. 6 ст. 8 214-ФЗ, при уклонении дольщика от принятия квартиры по истечении двух месяцев со дня приемки, указанного в ДДУ, застройщик вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором, комментирует Вероника Перфильева.
На основании этого документа застройщик имеет право обратиться за регистрацией права собственности дольщика на такой объект.
Однако этот вариант возможен только в том случае, если застройщик обладает достоверными сведениями о получении покупателем уведомления. Например, когда имеются данные о получении отправленного СМС или письма по электронной почте, заказное письмо возвращено оператором почтовой связи с сообщением об отказе респондента в его получении или в связи с отсутствием дольщика по указанному им почтовому адресу.
«Действительно, случается, что с дольщиком совсем не удается связаться, – говорит Светлана Денисова. – Или связаться удалось, но у него есть тысяча причин не принять квартиру: он ушел в плаванье, находится в длительной командировке или болеет. После основного потока передачи квартир по графику застройщик может уже более гибко назначать время приемки с учетом возможностей дольщика.
Но лишь до той поры, пока это остается в рамках установленного договором срока. После этой даты застройщик вправе передать квартиру в одностороннем порядке. И неважно, не явился дольщик на первичный осмотр или на осмотр после устранения замечаний. До недавнего времени застройщики были очень уязвимы перед “профессиональными неприемщиками”, но теперь ситуация уравновешена».
Дефектная ведомость и сроки устранения недостатков
При приемке квартиры могут быть выявлены дефекты или недочеты, устранение которых находится в зоне ответственности застройщика. В этом случае акт не подписывается до момента их исправления. Но не стоит полагаться на устные договоренности: все нужно тщательно задокументировать.
Если в квартире не хватает чего-то, что предусматривает договор, или это сделано ненадлежащим образом, то составляется дефектная ведомость (или акт осмотра), где указываются обнаруженные недочеты, сообщает Дмитрий Рубин. Сначала все они подробно фиксируются, затем ведомость подписывается в двух экземплярах и обеими сторонами – застройщиком и дольщиком. После этого застройщик в течение 3-5 дней составляет ответное письмо на дефектную ведомость, в которой содержится информация о том, что и как будет устранено (причем, с указанием конкретных сроков), либо возражения о невозможности устранить некие дефекты – например, ввиду их конструктивной особенности. В этом случае дольщику, скорее всего, будет предложена компенсация в виде денежной выплаты или подарок за счет застройщика.
«Оригинал акта осмотра остается у дольщика до тех пор, пока он не подпишется под тем, что замечаний по состоянию квартиры нет. Строителям достаточно иметь копию акта осмотра, чтобы устранять замечания и быть готовыми к согласованному сроку»
Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент»
После устранения дефектов застройщик вновь приглашает дольщика на приемку. Если его устраивает качество проделанных работ, то акт приема-передачи подписывается и вопрос закрывается. Если же клиент снова отказывается подписывать акт, то составляется еще одна дефектная ведомость и процесс повторяется.
Если сторонам не удастся достигнуть согласия по устранению недостатков и приемке квартиры, дольщик может обратиться в суд с иском об устранении выявленных недостатков, добавляет Вероника Перфильева.
«В 214-ФЗ довольно размытая формулировка, обозначающая сроки устранения замечаний – «разумные сроки». Какие-то работы строители проводят прямо в день приемки, при владельце квартиры. Другие замечания могут потребовать от двух недель до месяца. В связи с тем, что на устранение разных недочетов требуется разное время, определить точные сроки для всех видов работ невозможно. Однако в любом случае, по закону, замечания должны быть устранены не позднее даты передачи ключей, прописанной в ДДУ. Это самый крайний дедлайн из возможных»
Екатерина Смирнова, менеджер клиентского сервиса «Группы Аквилон»
На что обращать особое внимание в акте приема-передачи
Юристы предупреждают: основное, что должен сделать дольщик – внимательно ознакомиться со всеми пунктами акта приема-передачи. Особенно с теми, которые содержат основные характеристики принимаемого объекта и фиксируют исполнение дольщиком обязанности по оплате цены договора участия в долевом строительстве (долевого взноса).
Так как многие вопросы по передаче квартиры отнесены исключительно к договорному регулированию, то надо внимательно читать сам договор и обращать внимание на запланированный срок передачи квартиры. Большинство застройщиков ставят срок от 2 до 6 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию, но встречается и срок в 1 год.
Также стоит указать актуальный адрес, на который застройщик сможет отправить уведомление о готовности квартиры и необходимости ее приемки. Кроме того, при заполнении акта приема-передачи надо скрупулезно проверять все буквы, цифры и аббревиатуры – ведь именно из этого документа информация вносится в Росреестр.
Еще на практике нередко возникает следующая ситуация: дольщик ошибочно полагает, что принять квартиру по акту приема-передачи может как он сам, так и его супруг, не являющийся стороной договора участия в долевом строительстве. Основывается данное заблуждение обычно на том, что квартира «все равно» поступает в общую совместную собственность супругов. В действительности надлежащим подписантом акта приема-передачи квартиры является лицо, указанное в договоре в качестве участника долевого строительства, предостерегает Вероника Перфильева.
Любое иное лицо, в том числе супруг дольщика, может подписать акт приема-передачи и принять квартиру только на основании нотариально удостоверенной доверенности.
И так бывает: истории из жизни
Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент»: «Немало дольщиков теперь приходят на приемку с экспертами-консультантами. Это недешевое удовольствие, но если строители сработали на совесть, то замечания преобладают пустяковые – потертости, царапины, регулировка.
В текущем году мы передали дольщикам более 1350 квартир, более 95% из них были приняты с первого предъявления. Но не обошлось и без проявлений “потребительского экстремизма”: один дольщик предъявлял завышенные требования к поверхностям, утверждал, что имеются неприемлемые искривления (в несколько миллиметров), отказывался принимать квартиру, хотел получить денежную компенсацию. Мы провели независимую экспертизу, признавшую, что квартира полностью соответствует проекту, нормам и правилам – и передали ее в одностороннем порядке, а также зарегистрировали собственность. От намерений судиться человек отказался».
Дмитрий Рубин, президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО: «Поскольку акт приема-передачи перекладывает на дольщика часть ответственности, то надо понимать, что, если, к примеру, окажется, что стены источают аммиак, вредный для здоровья – это практически невозможно заметить при приеме квартиры. Для этого необходима лабораторная экспертиза. Если у объекта обнаружатся скрытые дефекты, неучтенные в акте приема-передачи, их все равно можно оспорить через суд.
По опыту могу сказать: если вы не специалист, то не стоит принимать квартиру самому. Проще и в конечном итоге дешевле воспользоваться услугами профессионала, который позволит не только сэкономить деньги в случае нахождения серьезных дефектов, но и сберечь время и нервы. Недавно один из клиентов пришел на осмотр квартиры со специалистом, который обнаружил большое количество объективных “недоделок”. Дефектная ведомость состояла из двух листов мелким почерком. Благодаря его участию общая экономия составила для дольщика порядка 180 тыс. руб.».
Источник