На территории жилого комплекса «Южная Битца» в Ленинском районе Подмосковья произошел крупный пожар. На данный момент о пострадавших не сообщается.
«Загорелась стройплощадка корпуса 11», — сообщается в Telegram-канале ЖК.
Ранее в Москве загорелся двухэтажный автосервис, площадь которого составляет около 900 квадратных метров. К ликвидации огня привлекли 30 единиц техники и около ста человек личного состава.
НАШЛИ ОШИБКУ? Обнаружив неточность в тексте, выделите ее и нажмите Ctrl+Enter. —>
№ ФС 77 – 59170. Настоящий ресурс может содержать материалы 18+
Сетевое издание www.tvzvezda.ru (далее – Издание) является средством массовой информации и зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Свидетельство о регистрации ЭЛ № ФС77–59170 от 22 августа 2014 года). Учредителем и редакцией Издания является Открытое акционерное общество «Телерадиокомпания Вооруженных Сил Российской Федерации «ЗВЕЗДА» (ОАО «ТРК ВС РФ «ЗВЕЗДА»).
Возможно ли повлиять на ход строительства жилого комплекса?
Главный редактор: Харьков А.В.
Издание может содержать информационную продукцию, предназначенную для лиц старше 18 лет.
Необходимо включить куки (Cookies) в настройках вашего браузера. Мы используем cookies, чтобы обеспечить вам лучшее взаимодействие с нашим сайтом, в частности это просмотр видео к новостям, новых программ и прямого эфира телеканала «Звезда». Наш сайт использует cookies в том числе и от сторонних ресурсов, чтобы предоставить наиболее релевантную вам рекламную информацию. Продолжая использовать наш сайт, вы соглашаетесь с использованием cookies.
Источник: tvzvezda.ru
Нормативные требования к проектированию жилой территории и застройки.
Сегодня архитекторы – как «объёмщики», так и градо-строители – работают в новых экономических условиях, когда заказчиками являются не только государственные или муници-пальные органы, но и частные лица, преследующие свои интересы – часто корыстные и плохо соотносимые с интересами общества в целом. В качестве механизма регулирования этих многочисленных и часто противоречивых интересов разработаны законы, нормы и правила, другие регламентации, обязательные для исполнения в проектировании. Цель такого механизма – придать благоприятное для общества направление всем процес-сам, связанным с формированием архитектурно-пространствен-ной среды.
Работа архитектора заключается в удовлетворении потреб-ностей и пожеланий заказчика – с одной стороны; соблюдении объективно обусловленных правил, норм и регламентов проект-ной деятельности – с другой стороны, и следовании профессиональным и собственным творческим принципам, художественным предпочтениям и амбициям — с третьей. Каждая из этих сторон важна, пренебрежение любой из них искажает общественное значение архитектурной деятельности – она становится либо антиобщественной, либо бездушно-утилитарной, либо эгоистично-креативной.
Как заработать на строительстве жилых комплексов? Эксперты по строительству
Цель профессионала – решать проектные задачи, находя наиболее удачные и остроумные способы примирения всех сторон. Градостроительное проектирование особо нуждается в таком подходе, поскольку призвано удовлетворять и регули-ровать интересы больших групп людей и использует огромные материальные ресурсы.
ПЛАНИРОВКА И ЗАСТРОЙКА ЖИЛОЙ ТЕРРИТОРИИ
1. Общие положения. Жилые территории.
1.1. Городские жилые территории предназначены для организации жилой среды, отвечающей современным социальным, гигиеническим и градостроительным требованиям. Они формируются в виде следующих объектов:
— участков жилой или смешанной жилой застройки в составе жилых групп, общественных зон и микрорайонов;
— групп жилой или смешанной жилой застройки в составе общест-венных зон или микрорайонов; группы жилойзастройки (жилые группы) могут также автономно располгаться в соседстве с комплексами и зонами иного функционального назначения;
— микрорайонов в составе жилых районов; микрорайоны также могут автономно располагаться в соседстве с комплексами и зонами иного функционального назначения;
— жилых районов.
1.2. В настоящем учебном проекте выполняются:
1.2.1. Предпроектный анализ проектируемой территории, проводимый с целью определения ландшафтных и градостроительных предпосылок для проектирования.
1.2.2. Проект планировки территории микрорайона (30 — 40 га), в состав которого входят жилые группы и зоны общего пользованиямикро-района. Основные задачи проекта:
— формирование системы транспортного и пешеходного движения;
— архитектурно-планировочная структура застройки;
— её объёмно-пространственное решение;
— формирование сети культурно-бытового обслуживания;
— градостроительное зонирование территории, выражаемое системой линий градостроительного регулирования (красные, зелёные и пр.);
— определение основных технико-экономических показателей градо-строительного развития территории.
1.2.3. Проект застройки фрагмента микрорайона,включающего жилуюгруппу или зону общего пользования микрорайона с участкамижилой застройки. Проект определяет детальное объёмно-пространственное решение застройки и комплексное благоустройство территории.
2. Предпроектный анализ территории проектируемого микрорайона.
2.1.Общие сведения (местоположение, границы, площадь терри-
2.2. Планировочные ограничения (наличие санитарно-защитных и ох-ранных зон, красные линии и линии регулирования застройки и др.)
2.3. Существующая застройка, в т.ч. памятники истории и культуры, а также предприятия и организации, предназначенные к выводу.
2.4. Ландшафт территории, в т.ч. территории природного комплекса.
2.5.Существующая дорожная сеть.
3. Основные требованияк проектным
решениям планировки микрорайона.
3.1. Определение планировочных и пространственных связей проекти-руемого микрорайона, жилого района и города.
3.2. Проектное решение основных принципов планировки микрорайона с учётом предпроектного анализа его территории.
3.3. Предложение по функциональному использованию территории
(расположение участков жилой застройки, в т.ч. муниципального и коммерческого жилья, территорий общего пользования – общест-венных, рекреационных, коммунально-технических зон).
3.4. Разработка архитектурно-планировочной структуры территории и объёмно-композиционного решения застройки (в макете).
3.5. Проектное решение улично-дорожной сети, в т.ч. системы общест-венного транспорта.
3.6. Расчёт и размещение учреждений обслуживания населения.
3.7. Проектные решения по созданию сети пешеходных путей.
4. Основные требования к проектным решениям
фрагмента микрорайона.
4.1. Разработка фрагмента микрорайона на основе проекта планировки микрорайона и предъявляемых к нему градостроительных требова-ний (см. п.п. 3.2 — 3.7.);
4.2. Разработка объёмно-планировочных решений зданий и сооружений, в т.ч. типы, этажность, условия блокировки жилых, а также встроенных, встроено-пристроенных и пристроенных нежи-лых помещений, их назначение и вместимость.
4.4. Выполнение требований по условиям инсоляции и освещённо-
4.5. Проектные решения по разработке фрагмента улично-дорожной сети с устройством улиц, проездов, подъездов к жилым и общественным зданиям.
4.6. Расчёт и размещение гаражей и автостоянок для автомашин индивидуальных владельцев.
4.7. Детальные проектные решения по созданию системы пешеход-
ных путей, площадей, аллей, бульваров и мест отдыха;
4.8. Проектные решения по организации рельефа и благоустройству
4.9. Предложения по использованию подземного пространства.
Нормативные требования к проектированию жилой территории и застройки.
5.1. Условия безопасности среды обитания по санитарно-гигиениче-ским и противопожарным требованиям:
5.1.1. Для обеспечения защиты жилых помещений от шума и вредных выбросов автомобилей, предприятий и др. предусмотрены:
— санитарно-защитные зоны производственных и коммунальных пред-приятий – 50 м, предприятия более высоких категорий вредности на жилых территориях не допускаются;
— увеличение ширины улиц в «красных линиях»- в зависимости от их значения и пропускной способности – 20, 40 и 60 для жилых улиц и магистралей районного и городского значения соответственно;
— минимальные расстояния от окон жилых помещений до въездов во встроенные, встроенно-пристроенные и пристроенные гаражи – от 10 до 25 м в зависимости от их вместимости; до гостевых автостоянок – от 10 (не более 10 мм) до 15 м (не более 50 мм);
— до служебных подъездов к объектам обслуживания и хозяйствен-ных площадок – не менее 15 м;
— до детских и спортивных площадок – от 20 до 40 м, в зависимости от вместимости и назначения спортплощадок.
5.1.2. Для обеспечения проветривания жилых территорий, достаточ-ной освещённости и инсоляции жилых территорий и помещений (для средней полосы – 2,5 часа непрерывной инсоляции) необходимо:
— минимальные расстояния между противостоящими стенами жилых зданий рассчитывать согласно Таблице 1:
________________________________________________________________Нормируемые Количество этажей____ __________
расстояния_____________2-4 5-7 8-10 11 – 16 17 и выше__
сторонами зданий 20 30 50 80 -_________
Между длинными сторо-
нами и торцами зданий
с окнами жилых комнат 12 15 25 45 min. 60____
Между зданиями башен-
ного типа при расположе-
нии их на одной оси — 20 35 60 min. 80____
— максимальную среднюю ширину корпуса широтных секций (для муниципального жилья при высоте этажа 3,0 м) принимать 13 – 14 м, меридиональных – 15 – 16 м, размеры зданий башенного типа в плане – 25х25 м, длину секций – до 30 м;
— располагать жилые дворы с раскрытием на южный сектор горизонта;
— не допускать внутренние углы зданий, ориентированные на север;
5.1.3. Для обеспечения пожарной безопасности предусмотрены:
— противопожарные разрывы между отдельно стоящими зданиями II — III степени огнестойкости – не менее 5 м между глухими торцами;
— противопожарные проезды: для односекционных домов – кольцевые, для многосекционных жилых домов выше 9 этажей – параллельно двум продольным сторонам, вдоль стороны без входов – шириной 3,5 м; для зданий меньшей этажности – с одной продольной стороны;
— ширина проездов: для зданий до 5 этажей – 3,5 м; до 16 этажей – 4,2 м; от 17 этажей – 6 м;
— в домах суммарной длиной более 150 м арочные проезды через каждые 300 м высотой не менее 4,25 м и шириной не менее 3,5 м.
5.2. Градостроительные характеристики жилых территорий:
5.2.1. Размер жилого квартала в красных линиях (5 – 15 га);
5.2.2. Плотность застройки (нетто) участков жилой застройки – от 15 до 20 тыс. м2 общей площади на га, см. также Табл.3, п.7;
5.2.3. Плотность жилого фонда (брутто) по жилой группе (13000 – 17500 м2 га) и по микрорайону в целом (8000 – 11300 м2 га).Для застройки с различной средней этажностью с учётом требований проветривания и инсоляции приняты следующие значения плотности жилого фонда по микрорайону, приведенные в Таблице 2:
Этажность 2 — 3 5 — 6 7 — 9 10 – 12 13 – 14 15- 18 20 и выше
фонда 4500 6300 8500 8800 9300 9700 10300
5.2.4. Использование подземного пространства – 10 – 15% от суммарной поэтажной площади наземной части жилых зданий.
5.3. Минимальная удельная обеспеченность:
— территориями общего пользования в жилых группах и микрорайонах, в т. ч. участками школ, детских дошкольных учреждений, объектов приближённого, повседневного и периодического обслуживания, озеленёнными территориями – см. Приложение 1;
— местами хранения автомобилей в гаражах и гаражах-стоянках, исходя из расчёта 300 – 400 машиномест на 1000 жителей.
5.4. Предельная пешеходная доступность, с учётом непрямо-линейности пешеходных подходов:
— до объектов приближённого, повседневного и периодического обслуживания – 250, 500 и 1200 м соответственно;
— от жилья до остановок общественного транспорта – не более 400 м;
— от остановок общественного транспорта до торговых центров и поликлиник – не более 150 м, до прочих объектов обслуживания – не более 400 м;
— до озеленённых территорий общего пользования — не более 400 м;
— до гаражей-стоянок – не более 600 м.
Таблица 3. Основные технико-экономические показатели
N№ Наименование Ед. изм. Кол-во
1. Территория проекта застройки га 30,0 — 50,0
2. Расчётная численность населения чел. 15000 — 25000
3. Обеспеченность общ. площадью квартир кв.м/чел 20 — 25
4. Средняя этажность застройки этаж 8 — 10
5. Площадь жилого фонда (общая площадь) кв.м. 300000 — 500000
6. Плотность «брутто»*жилого фонда кв.м./га 8000,0 — 10000,0
7. Плотность «нетто»**жилого фонда кв.м./га 15000,0 — 25000,0
* — соотношение суммарной поэтажной площади жилых зданий к площади проектируемой территории.
** — соотношение суммарной поэтажной площади жилых зданий к суммарной площади участков жилой застройки.
Таблица 4. Баланс территории (ориентировочный)
N№ Наименование Кол-во Процент к площади
п.п. территории га проект. территории
Проектируемая территория всего, 30,0 – 40,0 100%
I. Территории участков жилой, 18,0 – 21,3 44,3 — 60,0
смешанной жилой застройки
II. Территории общего пользования 10,9 – 20,7 36,3 – 51,8
микрорайона всего*, в т.ч.
1. Участки детских садов 3,0 – 4,0 9,7 – 11,0
2. Участки школ 3,0 – 4,5 10,0 — 12,0
3. Участки объектов обслуживания 1,2 – 3,0 4,0 – 7,5
4. Участки зелёных насаждений 1,1 — 1,8 3,7 – 4,5
5. Участки коммунальных объектов 0,2 – 0,3 0,7 – 0,8
6. Участки гаражей-стоянок 1,1 – 1,8 3,7 – 4,5
7. Жилые улицы и проезды 3,0 – 4,3 10 – 10,8
8. Автостоянки 0,5 – 1,0 1,6 – 2,5
III. Прочие территории** до 2,0 до 5
* Включают территории общего пользования жилых групп и территорию общего пользования всего микрорайона.
** К ним могут относиться части территорий памятников истории и культуры, зон охраняемого городского и природного ландшафта, санитар-но-защитные зоны, а также технические коридоры инженерных коммуни-каций городского и федерального значения.
РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА
I. НОРМАТИВНАЯ:
1. «Градостроительный Кодекс РФ» М. 2004 г.
2. «СниП 2.07.01-89*. Градостроительство. Планировка и застройка
городских и сельских поселений» М. Госстрой.1989 г.
3. «МГСН 1.01-99. Нормы и правила проектирования планировки и застройки» М.2000 г.
4. Постановление № 150 ГК РФ по строительству и жилищно-коммуналь-ному комплексу. Инструкция о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации. М., 2002.
II. УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКАЯ:
1. «Градостроительное проектирование». Учебник для вузов. Авдотьин Л.Н., Лежава И.Г.Смоляр И.М. М. Стройиздат. 1989 г.
2. «Специфика организации жилой среды современного крупного
города» Садовский С.А. Учебное пособие МАРХИ. 1981 г.
3. «Методические рекомендации по проектированию транспортного
обслуживания жилой застройки». Ставничий Ю.А. МАРХИ. 2000 г.
4. «Применение блок-секционного метода проектирования жилых
зданий в застройке города» Трубникова Н.М., Петровская Н.С.,
Мишарина В.С. М. Стройиздат. ЦНИИП Градостроительства.1979 г.
5. «Город. Модели и реальность» Павлова Л.И. М. Стройиздат. 1994 г.
6. «Основы градостроительства» Малоян Г.А. М. 2004 г.
7. Учебно-методическое пособие на разработку курсового проекта по планировке и застройке жилых территорий для 4 курса. МАрхИ, 2006
8. Периодическая литература.
9. Фотоальбомы курсовых проектов.
Сводная таблица нормируемых параметров участков
элементов территории микрорайона*
N№ Наименование Ед. изм. Площадь
А Территории общего пользования всего га 6,8 – 11,0
1. Участки детских садов га 0,9 – 1,5
2. Участки школ га 2,3 – 3,8
3. Участки зелёных насаждений га 1,1 — 1,8
(сады, скверы, бульвары, парк)
4. Участки объектов приближённого га 0,5 – 0,8
5. Участки объектов микрорайонного га 0,7 – 1,0
6. Участки гаражей-стоянок га 1,1 – 1,8
7. Участки коммунальных объектов га 0,2 – 0,3
Б Территории жилых участков всего, га 18,0 – 21,3
— озеленённые территории га 7,5 – 12,5
— гостевые автостоянки га 1,0 – 1,7
*В таблице приведены минимальные значения площадей участков, согласно нормам МГСН 1.01-99 для Москвы, при условии использования встроенно-пристроенных объектов обслуживания, детских садов и школ.
Источник: studopedia.ru
ЖК Резиденции Сколково
Жилой комплекс «Резиденции Сколково. Мир фантазий» — это новостройка бизнес-класса в районе Заречье Московской области. В нее входят несколько жилых кварталов из корпусов высотой 9 этажей, собственная комплексная инфраструктура. Проект курирует «Абсолют Недвижимость».
Особенности ЖК «Резиденции Сколково»:
- среднеэтажные дома;
- ландшафтный дизайн дворов;
- рядом Мещерский парк.
Новостройку возводят всего в 2 км от МКАД — недалеко от инновационного центра «Сколково» и по соседству с большим Мещерским парком. Проект задуман как статусный, сочетающий в себе преимущества городского и загородного жилья. Основной акцент девелопер сделал на комфорт — ограничил этажность, организовал приватную территорию с дизайнерскими дворами, построил отдельный детский сад и многоуровневые паркинги.
Часть жилого комплекса уже построена и заселена. В готовых и строящихся корпусах можно купить одно-, двух- и трехкомнатные квартиры с увеличенными окнами и высокими потолками. Жилье продается со свободной планировкой.
Первое впечатление. Проект создает общее впечатление загородного — расположен в тихом Заречье, рядом с лесопарком, состоит из 9-этажных домов. При этом жители сохраняют возможность быстро добраться в Москву и имеют полноценную городскую среду, которая подходит для семей с детьми.
Расположение: Московская область, г. о. Одинцовский, поселок Заречье
Городской округ Одинцовский протянулся к западу от Москвы почти на 60 км. Основную его часть занимают леса и небольшие поселения, ближайший к МКАД город — Одинцово, который входит в первую десятку городов России по качеству городской среды.
Строительство ЖК «Резиденции Сколково» ведется в небольшом рабочем поселке Заречье с населением около 5,6 тыс. человек. Он был основан в 1930-е годы как часть масштабного совхоза «Заречье» и известен тем, что там располагалась госдача «Заречье-6» генсека Леонида Брежнева.
Поселок Заречье расположен между МКАД, инновационным кластером «Сколково» и Мещерским парком. В его центральной части находится основная инфраструктура и городская застройка, а на юге — частный сектор.
Транспортная доступность
Основные транспортные артерии в Заречье — Заречная улица и Сколковское шоссе. По ним можно доехать до МКАД и дальше в центральные районы Москвы по Мичуринскому, Кутузовскому проспектам или дублеру — проспекту Генерала Дорохова. Путь до Третьего транспортного кольца (ТТК) занимает в среднем 25-30 мин.
В Заречье нет метро в пешей доступности — до ближайших станций «Озерная» и «Говорово» Солнцевской линии 6 и 8 км соответственно. Доехать можно на автомобиле или автобусе от остановок «Совхоз Заречье» или «Каштановая улица».
Примерно в 4 км от ЖК «Резиденции Сколково» проходит линия «легкого метро» МЦД-1 со скоростными электричками до Белорусского вокзала и пригородными поездами. Ближайшая станция — D1 «Немчиновка» на пересечении Можайского шоссе и МКАД.
Оценка 7/10. Жилой комплекс находится недалеко от границы Москвы и в плане транспорта ориентирован на владельцев авто. Метро или электричек в пешей доступности нет.
О застройщике. Очереди и сроки сдачи корпусов
Строительство жилого комплекса «Резиденции Сколково» курирует «Абсолют Недвижимость». Компания является партнером Инвестиционной Группы «Абсолют», которая считается одним из крупнейших землевладельцев Московского региона.
Фактический застройщик жилого комплекса, который проходит по документам — ООО «СЗ Резиденции Сколково».
Строительство комплекса «Резиденции Сколково» осуществляется по долевой схеме через 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Проектное финансирование предоставлено ВТБ.
Динамика строительства на 16.10.2022
В состав ЖК «Резиденции Сколково» входят 10 корпусов высотой по 9 этажей. Технология строительства — монолитная. В облицовке применяются навесные вентилируемые фасады из клинкерного кирпича и декоративные панели.
На стадии строительства находится один дом (Корпус C3) со сроком сдачи во II квартале 2023 года и еще два дома (Корпус 3.1, Корпус 3.2) с подземным паркингом — со сдачей в III квартале 2024 года.
Оценка 8/10. Проект реализуют через долевое строительство, застройщиком выступает аффилированное к крупному девелоперу юр. лицо, имеется полный набор документов для согласования работ на площадке.
Архитектура и благоустройство
Архитектура жилого комплекса «Резиденции Сколково» авторская — в современном минималистичном стиле. Применяются навесные вентилируемые фасады. Для отделки используется клинкер и декоративные панели под камень натуральных оттенков. Для сохранения эстетики предусмотрены корзины под кондиционеры.
В архитектурных решениях новостройки применяются открытые французские балконы, а также арки для прохода на задний двор.
Благоустройство
Одна из главных особенностей проекта — это благоустройство. Дворы в жилом комплексе без машин, закрытые, охраняемые, с авторским ландшафтным дизайном и элементами геопластики — красивыми искусственными холмами.
В новостройке организовано всесезонное озеленение — дворы будут зелеными круглый год. Представлено много хвойных кустарников и полноценные взрослые деревья. Также организована авторская подсветка moon light, которая имитирует мягкий лунный свет.
Во дворах расположены детские площадки от датской компании Kompan с антитравматическим покрытием. Установлены развивающие игровые комплексы для детей разных возрастов — от горок, качелей и песочниц для малышей до скалодромов для тинейджеров.
Для взрослых организованы зоны отдыха с беседками, лежаками, скамейками и прогулочными дорожками. Есть зоны workout, спортивные площадки и столы для настольного тенниса.
Входные группы
В ЖК «Резиденции Сколково» создана безбарьерная среда. Входные группы расположены на уровне земли, без ступеней и пандусов — можно свободно закатить детскую коляску или велосипед. На входе установлен домофон и камера видеонаблюдения.
Первые этажи домов занимают просторные лобби. Двери в них витражные, поэтому внутри много естественного света. Внутренняя отделка в каждом корпусе индивидуальная — с высокими потолками, удобной навигацией на стенах, стилизованными почтовыми ящиками и бесшумными лифтами от компании Otis.
Оценка 9/10. В новостройке сделана большая ставка на камерную атмосферу, комплексного благоустройство и ландшафтный дизайн. Внутри дома выглядят тоже интересно — к оформлению привлекли дизайнеров.
Выбор квартир. Стоимость
В жилом комплексе «Резиденции Сколково» можно купить квартиры от 1 до 5 комнат (в зависимости от корпуса). Доступные площади жилья — от 34 до 121 кв. м.
Минимальная высота потолков в квартирах — 3,1 м без учета ремонта, но есть варианты с увеличенными потолками до 3,6 м. Часть жилья в новостройке расположена на первых этажах домов. На лестничной клетке расположены в среднем по шесть квартир.
Актуальные цены в ЖК Резиденции Сколково на 16.10.2022
| 1-комн. | 34–62,9 | от 210 тыс. | от 9,3 –14,2 млн ₽ | 43 предложения |
| 2-комн. | 67–89,5 | от 190 тыс. | от 14,9 –22 млн ₽ | 81 предложение |
| 3-комн. | 92–124,6 | от 185 тыс. | от 19,5 –29 млн ₽ | 49 предложений |
| 4+-комн. | 134–179,6 | от 218 тыс. | от 30 –42 млн ₽ | 4 предложения |
| все квартиры | ||||
Варианты отделки
В жилом комплексе «Резиденции Сколково» продаются квартиры без отделки — со свободной планировкой. Застройщик устанавливает металлическую входную дверь, окна и проводит отопление. Перегородок в квартирах нет — очертания комнат намечены трассировкой, в санузле есть отводы для монтажа коммуникаций.
Планировки
В новостройке доступны все популярные виды планировок: европланировки, линейные, распашные и угловые. Из особенностей — угловое остекление и возможность объединения квартир.
В целом планировки в духе бизнес-класса, комфортные и функциональные. Размеры комнат оптимальные, площади распределены со знанием дела. В большинстве квартир нет балконов (планировки с французскими балконами довольно редкие), зато имеются полноценные внутриквартирные гардеробные. А вот окна установлены панорамные во всем жилье на продажу, вне зависимости от корпуса.
Оценка 8/10. Квартиры в новостройке разнообразны и в целом соответствуют требованиям к статусному жилью по характеристикам и уровню приватности. Отсутствие отделки можно считать минусом и плюсом одновременно — в зависимости от того, готов ли покупатель тратить время и деньги на ремонт.
Инфраструктура и окружение
Окружающее новостройку Заречье — это статусный район с развитой инфраструктурой. В Заречье работают образовательные учреждения, магазины, салоны красоты и кафе. Есть почта, многофункциональный центр, аптека и врачебная амбулатория.
Окружение также включает проекты премиум и бизнес-класса и развитый кластер «Сколково» в 15 минутах езды — с крупными торговыми центрами и элитным гольф-клубом.
В 15 минутах пешком от комплекса расположена Зареченская школа
Образовательный комплекс входит в топ-300 лучших школ Подмосковья. После реконструкции в 2016 году там открылись пять новых корпусов, в которых расположены четыре спортзала, два бассейна, крытая ледовая арена и концертный зал на 460 мест. Напротив Зареченской школы также работают школа искусств и частная Кембриджская международная школа.
В 5 минутах ходьбы от новостройки расположен Мещерский парк — одно из главных мест отдыха в Заречье. В парке находится большой пруд с пляжной зоной. Еще есть профессиональное футбольное поле, воркаут-зоны, беговые и велосипедные маршруты, панда-парк — все, что нужно для семейного отдыха.
Внутренняя инфраструктура
В ЖК «Резиденции Сколково» работает своя социальная инфраструктура:
- детский сад №9 (на 170 мест);
- детский сад №8 «Маленькие Эйнштейны» на 115 мест.
В новостройке есть два многоуровневых отдельных паркинга. Они расположены в северо-восточной части комплекса, у выезда на Заречную улицу. Паркинги охраняемые, въезд в них осуществляется по пропускам через шлагбаум. В пристроенных помещениях у въезда работают автосервис, услуга хранения шин и мини-маркет.
Оставить автомобиль также можно на бесплатных открытых стоянках. Они расположены со стороны улицы по периметру комплекса.
На минус первых этажах корпусов расположены келлеры — индивидуальные кладовые помещения площадью примерно 3–10 кв. м. Их можно купить вместе с квартирой и хранить там крупногабаритное и сезонное имущество — в том числе велосипеды, коляски, спортинвентарь, инструменты.
Оценка 8/10. Несмотря на расположение за городом, в жилом комплексе сформирована комфортная городская среда. Уже построены и работают детские сады, есть несколько школ, включая статусную частную, работают магазины.
Экологическая обстановка
В Одинцовском городском округе чистый воздух и практически отсутствуют какие-либо крупные промышленные объекты. Из-за большой площади и малой освоенности эта локация Московской области считается экологически благоприятной.
В 1 км от ЖК «Резиденции Сколково» расположен Мещерский природный парк
Общая площадь парка более 465 га — он является частью лесопаркового защитного пояса Москвы. С противоположной стороны новостройки проходит русло реки Сетуни, вблизи которой есть еще ряд зеленых территорий, в которые включены луга гольф-клуба.
Стройплощадка комплекса находится на месте бывшего пустыря. Окружающий поселок Заречье тоже хорошо озеленен. В целом расположение можно считать благоприятным, даже с учетом оживленной МКАД в 2 км — жилой комплекс от трассы отделяют постройки и лесополоса.
Оценка 9/10. Расположение жилого комплекса удачно выбрано рядом с зеленым парком. Вокруг нет промышленности, а от влияния крупных магистралей новостройку защищают окружающая зелень и инфраструктура.
Условия покупки квартир
В жилой комплексе «Резиденции Сколково» ведутся продажи квартир по закону 214-ФЗ. Продавцом выступает компания «Абсолют Недвижимость». Форма сделки — договор долевого участия в строительстве (ДДУ) с созданием безопасного эскроу-счета для хранения денег дольщика до ввода объекта в эксплуатацию.
Варианты оплаты в ЖК «Резиденции Сколково»:
- единовременный платеж;
- ипотека.
Взять квартиру в ипотеку можно практически во всех крупных банках. Максимальный срок кредитов на жилье — до 30 лет. Действуют льготные программы и военная ипотека.
Источник: avaho.ru
Факторы, влияющие на концепцию проекта жилых комплексов
Строительство нового жилого комплекса сегодня — это не просто возведение нескольких жилых домов, а комплексное планирование микрорайона. При проектировании новых жилых комплексов учитывается инфраструктура для жителей, транспортная инфраструктура, прогулочные зоны.
Специалисты рынка недвижимости ответили на несколько вопросов редакции портала KVARTIRAzaMKAD.ru относительно разработки концепции ЖК:
- Что первоначально влияет на новую концепцию
- Какие специалисты продумывают концепцию, состав инфраструктуры, влияют ли на будущие планировки квартир Какие еще обязательные параметры должны учитываться при разработке концепции ЖК
- Пользуется ли компания услугами архитектурного бюро или есть свой штат архитекторов
- Бывают ли разногласия между архитекторами и строителями?
В опросе приняли участие:
Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet
Павел Трейвас, коммерческий директор компании Villagio Estate
Ирина Мошева, генеральный директор совместного предприятия RDI и Limitless. (девелопера ЖК «Загородный Квартал»)
Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина»
Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
Кирилл Кузьмин, руководитель отдела продаж ООО «СтройМенеджмент»
Диана Нилиповская, коммерческий директор ООО «Эксперт-девелопмент»
Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group
Роман Семчишин, коммерческий директор TEKTA GROUP
Валерий Лукинов, руководитель офиса «Парк Культуры» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость»
Сергей Попрядухин, главный архитектор архитектурной мастерской «СКМ Инжиниринг» (холдинг «СКМ Групп»)
Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп»
Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet
На разработку концепции проекта изначально влияет несколько вещей несколько вещей — это будущее местоположение и окружение объекта, и цели, которые ставит перед собой девелопер. В зависимости от этого определяется класс будущего проекта, конструктивные и планировочные решения комплекса и квартир, определяется состав и объемы инфраструктуры. Также при разработке концепции проекта девелопер должен учесть строительные городские нормы и учесть ограничения и пожелания со стороны властей.
Разработка самой концепции — это симбиоз работы целой группы людей, в которую входят представители застройщика, архитекторы и представители покупателей будущего проекта – консультанты из компаний, занимающихся реальными продажами. Конечно, наиболее профессиональными являются консультанты, которые занимаются разными сегментами рынка жилой недвижимости, поскольку это дает им возможность применять интересные решения (по аналогии с автомобилями – те опции, которые вчера были в дорогих автомобилях, переходят на более доступные).
Состав инфраструктуры будущего проекта зависит от обязательных нормативов застройки, от уже имеющейся внешней инфраструктуры, а также от желания девелопера выделить проект на фоне конкурентов теми или иными нестандартными объектами инфраструктуры. Одним из основных требований, которое власти сегодня применяют к застройщику при строительстве новых объектов, является создание рабочих мест в рамках проектов жилых комплексов – оно должно быть примерно равно количеству будущих жителей. Это делается с целью снизить миграционные потоки, которые оказывают негативное влияние на транспортную систему Москвы.
Разногласия между застройщиком и архитектором возникают в основном из-за экономической составляющей проекта – с одной стороны, с другой стороны нередко архитекторы увлекаются, и забывают о конечных потребителях (например, в отношении оптимальных планировочных решений). Поэтому при работе с архитекторами рекомендуется посмотреть портфолио и связаться с бывшими заказчиками.
Мы работаем с рядом крупных архитектурных бюро — SPEECH, Сергея Скуратова, АДМ, Терра Аури и другие. Сейчас активно используется практика привлечения иностранных архитекторов. Конечно, их проекты являются интересными в архитектурном плане, но, к сожалению, не всегда учитывают реалии нашего рынка, потребности наших покупателей. Поэтому девелоперам хотелось бы порекомендовать найти именно того консультанта, который сможет успешно поработать с красивым проектом, и адаптировать его под требования нашей целевой аудитории, чтобы помочь девелоперу выпустить на рынок максимально востребованный и красивый проект.
Павел Трейвас, коммерческий директор компании Villagio Estate
Идея загородного проекта, в первую очередь, определяется расположением. Именно локация диктует концепцию: т.е. класс комплекса, его архитектурный стиль, уровень благоустройства и др. Какой-то минимум инфраструктуры необходим каждому поселку, однако в данном случае все зависит от его размеров. Большой проект потребует строительство кафе, салона красоты, спортивных площадок, небольшого магазинчика, детского сада или школы. Маленьким поселкам развитая инфраструктура не нужна, однако важно, чтобы жители смогли найти нужные им учреждения поблизости.
Важно понимать, что успешный проект – это, в первую очередь, инвестиции. К сожалению, многие девелоперы совершают ошибку, отказываясь делать вложения, соответствующие заявленной концепции. Из-за этого проект теряет покупателей. Другая проблема заключается в ошибочной идее.
К примеру, застройщик выбирает для будущего проекта место, которому поселок совершенно не соответствует – согласитесь, невозможно представить загородный элитный комплекс на Новорязанском шоссе. Чтобы избежать просчета, я бы рекомендовал начинающим девелоперам собрать максимум информации: пообщаться с менеджерами по продажам, получить полную аналитику по данному направлению и состоянию рынка, изучить аналогичные проекты. Необходимо учитывать разные факторы: планируется ли реконструкция дороги, откроются ли по соседству заявленные развлекательные центры, существуют ли позитивные макроэкономические прогнозы и многое другое.
Существует несколько вариантов сотрудничества с архитекторами. Первый способ – аутсорсинг, привлечение сторонних специалистов. Обычно выбор подрядчика происходит с помощью конкурсов и тендеров. Бывает, что основную роль играют чьи-то рекомендации. Другой вариант – создание собственного архитектурного бюро.
Например, в компании Villagio Estate сформирован отдельный департамент, который занимается проектированием домов в поселках. Содержать собственный штат специалистов оправдано, потому что в портфеле компании 7 элитных загородных проектов, имеющих коттеджную застройку, а общее число домовладений в них превышает 1700. И, наконец, третий способ сотрудничества, который фактически наиболее дорогостоящий — привлечение на проект «звездного архитектора». Такой шаг поможет заработать интерес определенной части аудитории, укрепить имидж девелопера и помочь в продвижении жилого комплекса.
Ирина Мошева, генеральный директор совместного предприятия RDI и Limitless. (девелопера ЖК «Загородный Квартал»)
1. В первую очередь, концепция зависит от местоположения (транспортной доступности и окружения). Проект с хорошей транспортной доступностью и уникальными видовыми характеристиками обречен быть бизнес или элитным классом.
Более того, внутри жилого комплекса видовые характеристики и расположение относительно дорог и въездов, будет также влиять на продуктовую линейку — более дорогие объекты будут иметь наилучшие характеристики. Также, очень существенно для выбора концепции — состоянии и тренды спроса. Концепция должна быть востребована рынком.
2. Техническое задание изначально готовят маркетологи и сотрудники отдела продаж, т.к. именно им реализовывать данный продукт, именно они могут описать конченое состояние продукта востребованного рынком. Маркетологи готовят анализ наилучшего и максимально эффективного использования земельного участка, анализ спроса и предложения, продуктовую линейку и тп.
На основе этого анализа и с учетом рекомендаций отдела продаж, руководитель проекта готовит техническое задание для архитекторов, которые визуализируют концепцию.
3. Наша компания имеет штатных архитекторов, которые выполняют функцию управления проектированием, непосредственно проектные работы заказываются специализированным организациям — архитектурным бюро, проектным институтам и т.д
4. Безусловно, это всегда здоровый творческий конфликт, который позволяет создать успешный продукт.
Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина»
1. В основе концепции всегда лежат те или иные объективные факторы, которые невозможно изменить. Причем нельзя однозначно выделить какой-либо фактор «на все случаи жизни». В разных проектах может быть по-разному. Например, если есть участок, то «плясать» следует от локации и назначения участка.
От локации в свою очередь зависят такие характеристики как транспортная доступность, потенциальная целевая аудитория, конкурентное окружение и другие. В ряде случаев основой концепции может случить наличие неудовлетворенного спроса на тот или иной вид недвижимости. Тогда уже участок подбирается в соответствие с той концепцией, которую планируется воплотить.
При этом во всех случаях основой концепции служат тщательные исследования и анализ спроса, предложения, конкурентного окружения, потребностей целевой аудитории, перспектив развития данной территории (включая транспортную и социальную инфраструктуру).
2. При разработке концепции учитываются те параметры, которые важны для целевой аудитории. Например, ЖК «Валь д’Эмероль» расположен в 15 км от МКАД по Минскому шоссе.
С одной стороны это достаточно близко от Москвы и хорошая транспортная доступность позволяет ежедневно ездить на работу в столицу: в 650 метрах находится железнодорожная станция Лесной Городок, от которой до Киевского вокзала ехать 30 минут. С другой – это за городом, в экологически чистом месте, в окружении природных ландшафтов.
Соответственно, в таком месте целесообразно строить объекты для постоянного проживания, но с учетом тех плюсов, которые дает расположение «на природе». Таким образом, появилась концепция малоэтажного жилого комплекса комфорт-класса, который рассчитан на молодых активных людей, которые более «дружественную» среду проживания, по сравнению с традиционной многоэтажной застройкой.
Далее, ориентируясь на потребности и менталитет целевой аудитории, был разработан набор инфраструктуры (детский сад, школа, минимаркет, кафе, аптека, рекреационные и спортивные площадки) и планировки квартир. Последние создавались с учетом того, что данная целевая аудитория – люди практичные, современные, ориентированы на западный образ жизни, который предполагает комфорт за разумную оплату. Поэтому площадь квартир небольшая — от 28 до 85 кв.м (что делает общую стоимость квартиры не высокой), но при этом оснащены всеми современными коммуникациями, а дома – вентилируемыми фасадами, что обычно присуще жилью бизнес-класса. Более того, в четерехэтажных домах предусмотрены даже лифты.
3. Архитектурный проект – это пожалуй, один из немногих этапов реализации проекта, который группа компаний «Глубина» не делает самостоятельно. Каждый проект уникален и обладает своей концепцией. Поэтому для каждого проекта мы привлекаем разных архитекторов, из числа лучших.
Причем, даже в одном жилом комплексе сам проект может быть разработан одним архитектурным бюро, а фасады – другим. Так, в ЖК «Валь д’Эмероль» фасады спроектировал Борис Скларов – один из лучших художников-архитекторов, специализирующийся на проектировании эстетических фасадов.
4. Архитектурный проект – это не просто «красивая картинка». Это продуманной комфортное пространство для жизни, а также точный инженерный расчет. Поэтому уже на этапе проектирования мы работаем в тесном взаимодействии: архитекторы, строители, проектировщики инженерный сетей.
Соответственно, в дальнейшем разработанный и принятый проект является «руководством к действию» всех участников процесса. Так что конфликтов не возникает.
Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
При разработке концепции жилых комплексов девелопер так или иначе исходит от земельного актива — размера и формы участка, местоположения и окружения, возможных ограничений по этажности, архитектуре и т.д. Однако, не менее важными являются такие факторы, как амбиции застройщика, имидж компании на рынке, желание диверсифицировать портфель проектов. При этом, если локация и качество земельного участка под застройку являются исключительными для рынка (например, лесной участок на первой линии Москвы-реки в непосредственной близости от столицы), то девелопер использует все преимущества площадки, а проект продолжает идею места.
При разработке концепции жилого комплекса девелопер прежде всего должен определить уровень жилья, будь то элитная застройка, бизнес-класс или доступное жилье. Многое зависит и от конъюнктуры места — уровень текущей и потенциальной конкуренции оценивается на начальном этапе разработки концепции проекта.
Далее девелопер решает, будут ли привлечены именитые архитекторы и урбанисты, ландшафтные дизайнеры. Если да, то начинается творческий процесс — будущие авторы проекта обязательно и неоднократно выезжают на место, чтобы досконально изучить особенности площадки, почувствовать атмосферу, почерпнуть вдохновение.
Параллельно начинаются расчеты технико-экономических показателей, учитывающих нормативы плотности застройки, ограничения по этажности, обеспеченность машиноместами и пр. В результате девелопер получает так называемые рендеры, по которым в идеале и будет строиться жилой комплекс. На этой стадии уже есть ответ, какого класса будет жилье, сколько квартир и квадратных метров будет введено в эксплуатацию, каковы архитектурные решения проекта, как будет обыгран ландшафт и рельеф. После этого этапа работа разделяется на проектную (оформление разрешения на строительство и решение сопутствующих вопросов), инженерно-строительную (подготовка рабочей документации) и маркетинговую (разработка фирменного стиля проекта, создание сайта, составление плана продаж и т.д.).
Кирилл Кузьмин, руководитель отдела продаж ООО «СтройМенеджмент»
1. При разработке новой архитектурной концепции ЖК в первую очередь учитывается потребительский спрос, класс возводимого проекта, количество квартир, предполагаемое число жителей и ландшафт местности возведения объекта. Даже самую интересную концепцию дизайна и планировки ЖК может погубить невозможность ее реализации, отсутствие, как строительных технологий, так и профессионального опыта у подрядчиков.
В настоящее время вместо привычных панельных застроек растет спрос на эконом-жилье с индивидуальностью, интересным внешним видом и инфраструктурой. Безликие типовые панельные дома теряют свою привлекательность в глазах покупателей, поэтому девелоперы уделяют больше внимания оформлению и материалам. С помощью монолитного конструктива, использования газобетонных блоков можно решить любые потребительские запросы в планировочных решениях квартир.
Исходя из себестоимости проекта девелоперы в эконом-классе применяют в возведении различную облицовку домов (кирпичная кладка, цветные панели и пр.).
2-3. Застройщики работают с архитектурными и проектировочными бюро, дизайнерами экстерьеров, ландшафтными дизайнерами, которые совместно готовят индивидуальный проект. Так при планировании жилого комплекса «Рутаун» в Новой Москве девелопер «СтройЛюкс» сотрудничал с голландским архитектурным бюро KuiperCompagnons. Но проект отправлялся на доработку к российским проектировщикам для анализа на соответствие строительным и архитектурным нормам, принятым в России.
4. Между архитекторами и строителями, безусловно, возникают разногласия, но это происходит, чаще всего при реализации проектов элитных домов, а не при возведении жилья эконом-сегмента.
Диана Нилиповская, коммерческий директор ООО «Эксперт-девелопмент»
1. Основные факторы, которые влияют на концепцию проекта – это в первую очередь, конечно же, рыночная ситуация (как в региональном, так и в локальном масштабе), тенденции которой дают ответ на вопрос, насколько та или иная концепция проекта будет более конкурентоспособна и какую нишу на рынке проект сможет занять.
Второй фактор – это объем потенциального платежеспособного спроса, который проект сможет в себе сконцентрировать и обеспечить тем самым успешные продажи. Другими словами, концепция проекта не может быть разработана без детального понимания предпочтений потенциальных покупателей. Эти предпочтения всегда находят свое отражение в планировочных решениях квартир, наполнении домов, наличии той или иной инфраструктуры на территории жилых комплексов и т.д.
Не последнее место, безусловно, занимают ограничения, которые накладываются на использование земельного участка, локация расположения перспективного проекта со своими достоинствами и недостатками.
Все вышеуказанное оказывают влияние на формирование окончательной концепции проекта.
2. Разработка концепции – это командная работа, в которой учувствует специалисты из различных отраслей – это архитекторы (создают архитектурный облик проекта) и проектировщики (разрабатывают внутренне наполнение жилых домов, включая планировочные решения) и руководитель проекта (отвечает за реализацию проекта на всех стадиях реализации), аналитики (собирают информацию о тенденциях на рынке и конкурентных проектах) и представители коммерческого департамента (в последствии осуществляют продажу недвижимости конечным покупателям) и финансисты, определяющие насколько та или иная концепция отвечает коммерческим интересам компании.
3. Работа с архитектурными бюро – принятая на рынке практика. В составе любой девелоперской компании есть сотрудники, отвечающие за координацию, контроль и выполнение работ архитектурных бюро в рамках проектов.
4. Это не разногласия, а совместная работа по созданию качественного проекта, в дальнейшем востребованного потребителями. Главной задачей становится найти консенсус между идеями архитекторов-проектировщиков и максимальной коммерческой эффективностью.
Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group
В компании Vesco Group около года назад родился уникальный с архитектурной и маркетинговой стороны проект малоэтажного жилого комплекса. Главной задачей при разработке концепции МЖК, которую мы поставили перед собой, было не просто формирование единичного экономически успешного проекта, но возможность распространения заложенных принципов сетевым образом. Современная модель типового малоэтажного жилья, отражающая новые принципы организации пространства и стиля жизни успешного представителя комфорт- и бизнес-класса, — наша амбициозная цель.
Именно универсальность будущего продукта определила и состав рабочей группы, в которую вошли специалисты всех подразделений компании Vesco Group – маркетологи, архитекторы, конструкторы, строители, риэлторы, финансисты и юристы. Совместная работа позволила в сравнении с традиционным подходом существенно повысить эффективность использования пространства – и в рамках территории проекта, и внутри жилых домов.
Конструкторы архитектурного бюро компании не один месяц посвятили работе над автоматизированным подземным паркингом, в поиске возможностей организации небольших боксов для хранения крупногабаритных вещей вне стен приобретаемой покупателем квартиры, а также в оптимизации системы отопления удивительной красоты атриумов – изюминки каждого жилого дома.
В настоящий момент мы получаем ИРД на первый из участков застройки, расположенный в 25 км по Новорижскому шоссе. Несмотря на близость к Москве и богатую инфраструктуру локального рынка, жители будущего жилого комплекса смогут пользоваться собственной внутренней инфраструктурой, не просто замещающей городской функционал, но и формирующей сильные социальные связи внутри близких по стилю жизни людей – жителей нашего проекта.
В стадии переговоров еще 2 потенциальные площадки.
Роман Семчишин, коммерческий директор TEKTA GROUP
1. Если рассматривать этот вопрос в рамках создания проекта, то среди основных факторов, влияющих на концепцию, можно назвать земельный участок и его месторасположение. Исходя из особенностей самой площадки, окружающей инфраструктуры и имеющейся застройки, определяется этажность, внешний облик здания и некоторые «фишки» проекта. Например, если на участке есть водоем, то очевидно, что девелопер будет акцентировать на это внимание при создании концепции проекта.
В рамках своей единой концепции «Надмосковье», которая транслирует переход на новый уровень жизни, TEKTA GROUP подбирает площадки отличающиеся высокой транспортной доступностью и одним из лучших месторасположений внутри города. Кроме имеющейся городской инфраструктуры, компания активно развивает ее внутри комплекса. Так, например в ЖК «Акварели», I очередь которого уже сдана в эксплуатацию, появятся супермаркет, кафе, ресторан, медицинский центр, что обеспечит комфортное проживание жителям дома.
2. В идеале, в создании концепции принимают участие несколько подразделений компании. Например, техническими задачами, касающимися планировок квартир, обычно занимаются коммерческий департамент, совместно с проектировщиками, а наполнением инфраструктурой- маркетологи и «коммерсанты», опираясь на предоставленные аналитиками компании исследования.
3. При создании концепции «Надмосковье» мы старались сделать такой дом, в котором будет приятно и комфортно жить нашим покупателям. В создании проектов мы опираемся на собственные силы, т.к TEKTA GROUP представляет собой девелоперскую компанию полного цикла, в состав которой входит отдел проектирования. Также мы привлекаем ведущих специалистов в области архитектуры.
С нами работает архбюро «Остоженка», которое мы привлекали для создании проекта ЖК «Акварели». ЖК «Ньютон» был создан при совместной работе Специалистов АБ «Остоженка» и проектировщиков TEKTA GROUP , а в ЖК «Да Винчи» дизайн-проект благоустройства внутреннего двора разрабатывало архитектурное бюро Асадова, задачей которого было создание проекта максимально отвечающего идеологии компании. Мы также изучаем потребности покупателя, учитываем их мнения и пожелания. Для нас важно, чтобы желание потребителей нашло наилучшее воплощение в наших жилых комплексах.
4. Как правило разногласия возникает не между архитекторами и строителями, а между архитекторами и коммерческим департаментом или владельцем бизнеса. Архитекторы стремятся сделать красиво, а коммерческий департамент желает получить максимально функциональный и доходный проект. Совместить это не всегда получается в полной мере.
Валерий Лукинов, руководитель офиса «Парк Культуры» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость»
Разработка концепции проекта – представляет собой совместный результат работы риэлторов-консультанты, архитекторов-генпланистов и менеджеров проекта. Они определяют состав инфраструктуры, создают маркетинговую концепцию и придумывают «отличительные особенности» жилого комплекса. Также на основе анализа рынка определяется цена продукта (таунхауса или коттеджа), его площадь, материал строительства, плотность застройки в поселке, а также состав социальной, спортивной и досуговой инфраструктуры. Уже многие годы мы сотрудничаем с проверенными профессиональными архитекторами, генпланистами и другими службами заказчика, которые успешно реализовали множество проектов.
Зачастую при разработке концепции поселка между «риелторами-консультантами», застройщиком и архитекторами возникают разногласия. Однако это процесс обыденный, и обоюдный потому, как у каждого из них различные задачи.
На примере разработки концепции поселка «Наполеон», который в этом году получил диплом как «Лучший поселок таунхаусов» премии TREFFI, можно наблюдать, как нелегко шло сближение подходов к проектированию поселка. Перед застройщиком стояла задача получить максимальную прибыль при минимальных затратах, а это возможно при достаточно плотной застройке сблокированных домов с большой площадью.
Задачей «риелторов» было создание максимально ликвидного проекта. Им пришлось предпринять значительные усилия для того, чтобы убедить застройщика уменьшить площадь предлагаемых квартир на 30%. Это было обусловлено исследованиями рынка и опросами среди покупателей, большинство из которых хотели приобрести квартиру не более 140 кв. м. Возникали трудности и в работе с архитекторами, поскольку приходилось искать баланс между практичностью и дизайном дома при строительстве. В итоге совместной работы всех специалистов на рынок вышел успешный и высоколиквидный проект, предлагающий таунхаусы с оригинальной архитектурной концепцией и эргономичными планировками.
Сергей Попрядухин, главный архитектор архитектурной мастерской «СКМ Инжиниринг» (холдинг «СКМ Групп»)
1.На концепцию нового объекта, в рамках отведенной для реализации территории, может повлиять все что угодно. Всесторонний анализ площадки будущей застройки выявляет особенности данной локации, которые впоследствии определяют «легенду» концепции. Причем определяющие моменты могут быть как положительными, так и со знаком минус. Важно лишь усвоить одно универсальное правило: если недостаток нельзя скрыть, его нужно акцентировать, превратив в достоинство!
Гораздо реже сначала появляется концепция объекта, под которую выбирается подходящая территория, один из таких примеров — ИЦ «Сколково».
Концепция развития территории ИЦ «Сколково» — это разумный компромисс между живописными пятнами кварталов застройки и функциональным насыщением каждой городской ячейки всем необходимым, для создания комфортных условий пребывания.
Несмотря на кажущуюся эпатажность архитектурных решений, каждый квартал проектируется с высоким показателем соотношения общей и полезной площади.
Такой подход позволит создать уникальную городскую среду, где инновационные решения в части архитектуры и благоустройства не скажутся отрицательным образом на полезной площади и удобстве эксплуатации будущих строений.
2. Концепцию, как правило, сочиняет архитектор, пропуская задание инвестора сквозь призму собственного профессионального видения.
Даже самая смелая и красивая идея архитектора не сделает объект успешным, если он противоречит окружающему контексту. Недаром в знаменитой «Триаде Витрувия» главенствующая роль отведена Пользе и Прочности, а Красота лишь на третьем месте.
Например, для создания успешной концепции жилого квартала архитектору необходима помощь риэлторов и маркетологов, которые на основании геомаркетингового исследования способны выявить спектр потенциальных покупателей и квартирографию жилья, востребованного на данном участке. Это позволяет уже на старте рисовать объект, относящийся к конкретному сегменту рынка.
3.При разработке концепций жилых кварталов, кроме обязательного размещения нормируемого количества машиномест, необходимо помнить и о создании привлекательной и комфортной территории, а также об обеспечении объектами социальной инфраструктуры.
Детские сады и школы — неотъемлемая часть крупного жилого образования.
4.Существует несколько путей.
Компания инвестор, при наличии собственного проектного подразделения, вполне способна взять сочинение концепции на себя.
Многие крупные застройщики на этой стадии обращаются к именитым проектным бюро, часто иностранным. Считается, что иностранные проектировщики на стадии сочинения концепции объекта наиболее успешны, поскольку не обременены российскими нормами и находятся вне власти привычных для нас архетипов. Однако, на более поздних стадиях проектирования, красивую иностранную концепцию приходится адаптировать ко всем Российским требованиям. В этом процессе важно найти компромисс между соответствием объекта необходимым требованиям и сохранением стилистической задумки авторов.
Именно по такому принципу, в настоящий момент проектируется ИЦ «Сколково».
Авторами архитектурной концепции квартала N9 ИЦ «Сколково», была признана компания «БРТ РУС», победившая по итогам открытого архитектурного конкурса.
На Архитектурную мастерскую «СКМ Инжиниринг» легли обязанности по разработке
стадии «П» с прохождением экспертизы и Рабочей Документации, в рамках договора на Генпроектирование и Генподряд по реализации данного квартала.
Безусловно, в процессе проектирования первоначальная концепция претерпела некоторые незначительные изменения.
Однако архитектурная стилистика и смысловое наполнение квартала осталось неизменным. Здания с апартаментами квартала N 9 предназначены для размещения будущих резидентов ИЦ «Сколково». Они спроектированы таким образом, что на стадии эксплуатации объекта можно объединять апартаменты между собой, создавая квартиры большей площади без каких-либо строительных мероприятий. Таким образом, квартирография становится величиной непостоянной, что помогает регулировать эффективность расселения. Одним словом, проект получился таким, каким был задуман, во многом благодаря взаимопониманию и оперативному взаимодействию архитекторов обеих сторон.
Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп»
Самое важное влияние не первоначальном этапе на концепцию проекта оказывают локация (где находится участок под застройку, какая инфраструктура его окружает и будет доступна его жителям), а также форма, размер и ландшафт участка. Если это ровный участок прямоугольной формы-то его проще всего размежевать и застроить, это идеальная история. Если есть перепады высот, дорога поблизости, если участок неправильной формы, то девелопер должен включать фантазию, размещая дома таким образом, чтобы в каждом случае показать покупателю преимущества местности.
Участок с перепадами высот позволит большинству домов обеспечить хорошие видовые характеристики, обеспечить большую приватность, уединенность. Гараж и техпомещения можно вынести в нижний уровень, вход сделать на более высоком уровне, кроме того, перепад высот всегда очень удачно обыгрывается ландшафтными дизайнерами — с использованием крупных форм, водоемов, ручьев. Например, в дизайнерском поселке Fortops перепад высот позволяет из окон каждого дома видеть горизонт, лес, поля. Каждый аспект природного окружения можно обыграть так, что они прибавят проекту потребительской ценности. Например, ЖК «Олимпийская деревня Новогорск» находится в долине реки, в низине, которую окружают Машкинские холмы, при этом на этапе проектирования девелопер добился ощущения уединенности, маленькой планеты, окруженной лесом.
Еще один важный фактор — это целевая аудитория проекта. Ошибка многих девелоперов и архитекторов заключается в том, что главный вопрос, на который они отвечают, разрабатывая концепцию проекта — это ЧТО продать. Гораздо более сложно, но целесообразно с точки зрения бизнеса вопрос КОМУ продать. Мы живем во время, когда все услуги, все товары и покупки, даже такие глобальные, как недвижимость, все более персонифицируются. На коне оказывается тот девелопер, который заранее увидел, просчитал, спрогнозировал свою целевую аудиторию, и создал свой продукт под ее пожелания и возможности.
Особенно важно учитывать целевую аудиторию в контексте локации — если земля на непрестижном шоссе, а покупателям предлагаются дома площадью 400 метров с концептуальным архитектурным решением — покупателя будет найти крайне сложно.
Источник: www.kvartirazamkad.ru