Сметы ТСН и ФЕР применяются при строительстве объектов, иных работах, которые проводятся на средства бюджетов (субъектов, федерального, соответственно). Рассмотрим основные особенности данных смет.
Смета ТСН
Такие сметы применяются для определения точной стоимости на проведение строительных, ремонтных работ, а также на реставрацию, монтаж, техническое обслуживание оборудования. Они актуальны и для разработки важнейшей документации для тендеров и иных работ. Специальные нормативы вводятся для осуществления строительства при финансировании из бюджета определенного субъекта на территории РФ. Пользоваться сметными документами имеют право организации, осуществляющие капитальный ремонт или строительство вне зависимости от предназначения объекта, источника финансирования.
Смета ТСН требуется при необходимости в точном знании реальной стоимости.
Смета ФЕР
Такие сметы используются для тех объектов, которые строятся ведется за счет средств, получаемых из основного звена бюджета. Федеральные расценки регламентируют определенные элементы затрат: труд, расход стройматериалов и времени.
Основы ТСН и ТСЖ (часть 1)
Сборник расценок ФЕР с указанием сметных норм становится основой для определения стоимости основных конструкций, зданий, отдельных видов работ.
Источник: atdb.ru
Обучающий курс по работе с программой «ГРАНД-Смета»
Как учесть условия выполнения работ в сметах по ТСН?
Применение поправочных коэффициентов (как индивидуальных, так и общих) в локальных сметах по сборникам ТСН Москвы осуществляется аналогично тому, как это делается в сметах по сборникам ФЕР или ТЕР. Способы применения коэффициентов и предусмотренные при этом настройки были рассмотрены в соответствующей части учебного курса.
В частности, в сметах по ТСН Москвы точно так же можно применять к отдельным позициям сметы коэффициенты из технической части соответствующих сборников нормативной базы, либо добавлять в параметры сметы коэффициенты из общих методических документов, которые в программе «ГРАНД-Смета» включены в справочник коэффициентов.
Единственная особенность состоит в том, что при использовании справочника коэффициентов в сметах по ТСН Москвы следует выбирать коэффициенты из специального раздела Коэффициенты из Общих указаний и Общих положений по применению ТСН г. Москва.
При этом следует иметь в виду, что начиная с ПК «ГРАНД-Смета 2020.1» вместо одного общего справочника коэффициентов (как это было во всех предыдущих версиях программы «ГРАНД-Смета») в программе используются несколько отдельных справочников. Каждый самостоятельный справочник содержит коэффициенты, имеющие одинаковое методологическое и смысловое происхождение.
Соответственно, открыв в программе окно со справочником коэффициентов иногда потребуется сначала выбрать для последующей работы нужный отдельный справочник (по умолчанию сразу будет выбран тот из них, который использовался в прошлый раз). Этот выбор делается из выпадающего списка кнопки Эталонный. Работая со сметами по ТСН города Москвы, необходимо выбрать здесь справочник с названием Коэффициенты для городского заказа Москвы.
В Подмосковье тестируют отечественную технику для строительства и ремонта дорог.
Как уже было сказано ранее, в справочнике коэффициентов нам следует выбирать подходящие коэффициенты из раздела Коэффициенты из Общих указаний и Общих положений по применению ТСН г. Москва.
Выбираем нужные значения из справочника и перетаскиваем в окно с параметрами сметы, раздел Коэффициенты к итогам. После чего при необходимости настраиваем применение коэффициентов по видам работ или разделам сметы.
Раскроем правый значок группировки рядом с порядковым номером позиции, чтобы увидеть подробный расчёт позиции сметы. Применённые поправочные коэффициенты показываются в отдельной колонке.
Напомним, что специфика применения индивидуальных коэффициентов прописана в технических частях сборников, а общих коэффициентов – в Общих указаниях к ТСН-2001 и Общих положениях по применению норм и расценок сборников ТСН города Москвы.
Источник: www.grandsmeta.ru
Тсн строительство или ремонт
Все документы, представленные в каталоге, не являются их официальным изданием и предназначены исключительно для ознакомительных целей. Электронные копии этих документов могут распространяться без всяких ограничений. Вы можете размещать информацию с этого сайта на любом другом сайте.
Территориальные сметные нормативы для Москвы ТСН-2001
Общие положения по применению норм и расценок на ремонтно-строительные работы
Территориальные сметные нормативы для Москвы рассмотрены Межведомственным Советом по ценовой политике в строительстве при Правительстве Москвы (Протокол от 25 сентября 2006 года № МС-9-06), введены в действие с 1 декабря 2006 года Постановлением Правительства Москвы от 14 ноября 2006 г. № 900-ПП «О порядке перехода на определение сметной стоимости строительства объектов в городе Москве с применением территориальных сметных нормативов в уровне цен по состоянию на 1 января 2000 года»
1. Настоящие сборники норм и расценок предназначены для определения стоимости ремонтно-строительных работ при составлении смет, формировании договорных цен и расчетах за выполненные работы при ремонте и реконструкции, техническом перевооружении зданий и сооружений.
2. Нормы и расценки на ремонтно-строительные работы входят в состав территориальных сметных нормативов для Москвы под шифром ТСН-2001.6 и состоят из 19 сборников (приложение 1).
3. Нормы и расценки определены в базисном уровне цен по состоянию на 1 января 2000 г.
4. Каждый сборник содержит техническую часть, где приведены общие указания о порядке применения норм и расценок, правила исчисления объемов работ, поправочные коэффициенты к нормам и расценкам и условия их применения.
5. Нормы и расценки объединены в таблицы, имеющие наименования видов работ, измерители, стоимостные и количественные показатели. Шифр нормы и расценки состоит из трех чисел: первое число — номер сборника, второе — номер таблицы в сборнике, третье — номер графы в таблице.
6. Сборниками норм и расценок не учтены затраты на эксплуатацию подъемно-транспортной техники, грузопассажирских и грузовых подъемников для подъема материалов. Стоимость их эксплуатации и перебазировки (установки и разборки) в сметах должна учитываться отдельно на основании проекта организации строительства (ПОС) и сборника «Сметных цен эксплуатации строительных машин» (ТСН-2001.2).
7. Расход неоднократно используемых (оборачиваемых) материалов и деталей (опалубка, крепления и т.п.) определен в нормах и расценках с учетом нормального числа их оборотов и норм допустимых потерь после каждого оборота.
8. В нормах и расценках отражен среднеотраслевой уровень затрат, необходимых на выполнение полного комплекса операций по каждому виду работ. В связи с чем вносить какие-либо изменения, связанные с технологией и организацией работ, не допускается.
9. В тех случаях, когда на отдельные виды работ, предусматриваемые в проектах ремонта и реконструкции, технического перевооружения в сборниках отсутствуют нормы и расценки, для них могут разрабатываться индивидуальные нормы и расценки и утверждаться в составе проектно-сметной документации конкретного объекта.
10. Нормы и расценки не распространяются на ремонт зданий и сооружений, к капитальности и качеству которых предъявляются повышенные требования, а также на работы по реставрации памятников архитектуры.
11. Выполняемые при ремонте и реконструкции, техническом перевооружении работы, аналогичные технологическим процессам характерным для нового строительства и не учтенные в сборниках ТСН-2001.6 следует определять по соответствующим нормам и расценкам для нового строительства с применением коэффициента 1,15 к затратам труда и заработной плате рабочих и затратам на эксплуатацию машин (в том числе к заработной плате) — 1,25. При этом накладные расходы и сметная прибыль начисляются в размерах, установленных для ремонтных работ.
12. Нормы и расценки учитывают особенности производства работ в условиях ремонта и реконструкции, техническом перевооружении зданий и сооружений, связанные с затруднениями при организации рабочих мест, ограниченностью фронта работ, пониженной возможностью использования строительных машин, неудобством транспортировки материалов к рабочему месту, уборку и перемещение строительного мусора, отходов и материалов от разборки на приобъектный склад или в специально отведенные места в пределах строительной площадки.
13. Если проектом организации ремонта (реконструкции, технического перевооружения) или дефектной ведомостью объемов работ предусмотрено производство ремонтно-строительных работ в эксплуатируемых зданиях и сооружениях, действующих цехах без их остановки, на территории действующих предприятий имеющих стесненные условия для складирования материалов и в других усложняющих условиях к нормам затрат труда, заработной плате рабочих, затратам на эксплуатацию машин, в том числе заработной плате рабочих, обслуживающих машины, следует применять коэффициенты, указанные в приложении 2.
При производстве работ на фасадах зданий с лесов и электролюлек на высоте более 27 м к затратам труда и заработной плате рабочих применяется поправочный коэффициент 1,05.
15. Нормами и расценками предусмотрено выполнение работ с применением лесоматериалов хвойных пород (сосна, ель, пихта и т.д.). При применении лесоматериалов других порол к нормам затрат труда и заработной плате рабочих применять коэффициенты:
15.1. Для дуба, бука, граба, ясеня — 1,2;
15.2. Для лиственницы, березы — 1,1.
16. Сметными ценами на материалы предусмотрена их доставка на приобъектный склад без промежуточного складирования (перевалочной базы). В тех случаях, когда проектом организации работ предусматривается устройство перевалочной базы, дополнительные затраты связанные с промежуточным складированием должны учитываться в смете отдельным расчетом.
17. Нормами и расценками сборников, кроме оговоренных в составе работ, предусмотрено выполнение работ с применением готового раствора.
В отдельных случаях (стесненные условия работ, особенности производства ремонтно-строительных работ, невозможность механической подачи раствора, использование менее 3 м 3 раствора в смену, предъявление повышенных требований к качеству отделки) допускается применение раствора, приготовление которого производится в построечных условиях из сухих смесей или других компонентов. Затраты на приготовление раствора в построечных условиях необходимо учитывать по нормам и расценкам табл. 69-15 сборника 69 «Разные работы». В случае приготовления раствора из готовых сухих смесей к нормам затрат труда и заработной плате рабочих применять коэффициент 0,7.
При этом расход применяемых материальных ресурсов следует определять исходя из следующих данных:
Источник: www.infosait.ru
Как организовать товарищество собственников нежилых помещений?
У нас офисное здание — деловой центр. Как собственники нежилых помещений, мы платим управляющей компании за техническое обслуживание очень много. Хотелось бы организовать по аналогии с ТСЖ товарищество собственников нежилых помещений взамен действующей УК.
Распространяются ли нормы жилищного кодекса на нежилые помещения? Каков порядок проведения собраний для офисных зданий?
Если отвечать коротко, то организовать товарищество собственников нежилых помещений вы можете. В законе нет названия для такой формы организации владельцев, хотя в народе ее называют ТСН. Но это и не важно: любые долевые собственники недвижимости, в том числе собственники нежилых помещений, вправе совместно принимать решения, как управлять своей собственностью.
Напрямую в законе ничего не сказано о том, какие есть способы управления нежилыми помещениями и общим имуществом в нежилом здании. Нет ничего и о том, можно ли управлять таким зданием через объединение собственников. Однако Верховный суд РФ в пункте 41 своего постановления № 25 отмечает, что в таких случаях нужно руководствоваться нормами законодательства, которые регулируют сходные отношения, то есть гражданским и жилищным кодексами. К сожалению, это не устраняет все пробелы, особенно те, которые регулируют порядок пользования общим имуществом.
Управление нежилыми помещениями
Любой собственник недвижимости вправе пользоваться и распоряжаться своим имуществом.
Жилищно-коммунальное обслуживание нежилых помещений — составная часть права пользования. Но каждый собственник помимо прав несет еще и обязанности. В том числе он должен содержать свое имущество. Это касается и долевой собственности: каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей платить налоги, сборы и другие платежи по содержанию общего имущества, а также издержки, чтобы его сохранить.
Собственникам нежилых помещений в нежилом здании, как и собственникам квартир в многоквартирном доме, принадлежит право собственности не только на само помещение, но и на общее имущество: общественные пространства, технологическое оборудование, сети, крыши, стены и так далее.
Если у здания один собственник, он единолично выбирает компанию, которая будет обслуживать его дом. Или он может обслуживать его сам, за исключением поставок ресурсов: воды, электричества, тепла, канализации, обслуживания и прочего. Поставки в любом случае осуществляют специализированные организации, которые имеют на это право.
Проблемы возникают, когда у здания много собственников. Особенно если есть доминирующий — мажоритарный — собственник, которому принадлежит больше 50% площади здания, а остальная часть разделена между множеством мелких собственников.
Доли в праве общей собственности на общее имущество при этом определяются пропорционально площади помещений, которые находятся в собственности. Это позволяет по аналогии с жилыми помещениями проводить общее собрание собственников нежилых помещений, чтобы принимать совместные решения.
Как победить выгорание
Что относится к общему имуществу
Высший арбитражный суд считает, что к общему имуществу следует относить помещения, которые обслуживают более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, которое находится за пределами или внутри помещений и обслуживает более одного помещения.
У Конституционного суда другой подход. По его мнению, четкого перечня общего имущества нет, и в каждом случае он определяется индивидуально. Для этого суды должны понять, отвечает имущество признакам общего или нет. При этом должны соблюдаться два основных признака общего имущества, причем одновременно:
- Имущество используют, чтобы обслуживать более чем одно помещение.
- У него нет самостоятельного назначения.
Например, в трехэтажном нежилом здании один этаж полностью принадлежит одному собственнику, а два других — множеству собственников. Даже в этом случае коридоры, холлы, технические помещения, вентиляционные камеры и прочие общие пространства этажа, у которого один собственник, будут общими для тех, кто находится на других этажах. Дело в том, что даже если все помещения на отдельном этаже принадлежат одному собственнику, то общие помещения на этом этаже входят в общее имущество всех собственников.
Именно из-за таких вещей часто возникают споры между собственниками. Собственники помещений на других этажах не хотят платить за условный обогрев коридоров целого этажа, где у них вообще ничего нет и они ничем не пользуются.
При этом если в отношении нежилых помещений в жилых зданиях суды чаще пользуются мнением Конституционного суда, то в арбитражных судах в отношении нежилых зданий чаще ссылаются на мнение Верховного суда. То есть законодатель пока не выработал никакого четкого подхода и единого мнения. И это порой порождает множество проблем.
Общее собрание собственников нежилых помещений
Есть вопросы, которые по закону должно решать общее собрание собственников помещений. Это все, что связано с эксплуатацией общего имущества в здании, утверждением управляющей компании и стоимостью содержания общего имущества. Порядок проведения таких собраний точно такой же, как для жилых помещений. Мы уже писали, как правильно уведомить собственников и провести такое собрание. В определенной степени вам будет проще, ведь собственников не несколько сотен человек и вы все друг друга знаете.
Проблема возникает, если есть мажоритарный собственник, который может принимать решения практически единолично. В отличие от жилого дома, где собственников много, а перекос в пропорции площадей незначительный, в нежилых зданиях одному собственнику может принадлежать и 50, и 60, и все 90% площади. И это ставит собственников малых площадей полностью в зависимое положение.
Собственник вправе обжаловать решение общего собрания, если его приняли с нарушением требований закона, а он голосовал против или не участвовал в голосовании. Однако в законе есть указание, что суд может оставить обжалуемое решение в силе, если голос собственника не мог повлиять на результаты собрания, нарушения несущественные и принятое решение не повлекло за собой убытки этого собственника.
Таким образом, у мажоритарного собственника большое пространство для маневров практически в единоличном принятии решений, которые будут обязательны для всех собственников. Механизма противодействия этому в законе нет, а злоупотребление правом почти недоказуемо.
Например, мажоритарный собственник может единолично выбрать управляющую компанию, которая будет подконтрольна ему. Она утвердит необоснованно высокие тарифы на обслуживание и будет вынуждать остальных собственников продать мажоритарному собственнику помещения ниже рыночной стоимости. Доказать злоупотребление правом в судебном порядке в таком случае практически невозможно, и собственники вынуждены или продать помещения на невыгодных условиях, или платить за обслуживание выше рынка.
Именно так произошло в Москве. Мажоритарный собственник, у которого было подавляющее преимущество в квадратных метрах, провел общее собрание, утвердил управляющую компанию и тарифы на обслуживание сильно выше рыночных. Остальные собственники были не согласны и пытались платить меньше. Тогда обслуживающая организация обратилась в суд с иском о взыскании задолженности.
Собственники меньших площадей пытались доказать, что решение собрания собственников нарушает их права и тарифы установлены несправедливые. В итоге они проиграли: суд посчитал, что номинально требование о большинстве голосов на собрании о способе управления соблюдалось. И само по себе это не нарушает права других собственников. А решение отдельно собственники не обжаловали.
Постановление Арбитражного суда Московской области от 21.02.2018 по делу № А40-76700/2017 PDF, 229 КБ
Можно ли самостоятельно обслуживать здание
В целом можно самостоятельно обслуживать здание, отказавшись от услуг УК. На общем собрании собственников вы можете решить, что расторгаете договоры с УК и образуете, например, товарищество собственников нежилых помещений. Товарищество от имени собственников, которые вступят в него, может как самостоятельно управлять и обслуживать здание, так и заключить договор с другой УК, которая предложит более выгодные тарифы.
В этой части вы можете действовать так же, как собственники жилья. Никаких препятствий нет, если сумеете договориться между собой, а это, видимо, для вас проблема, потому что вы уже платите УК по тарифам, которые вас не устраивают.
Другая проблема: не все могут согласиться вступить в товарищество, и тогда могут возникнуть сложности с заключением договоров на поставки ресурсов: воды, электричества, тепла и прочего. Входные сети обычно одни на всех, и разделить ресурсы между собственниками довольно тяжело, а иногда и технологически невозможно.
Что в итоге
Собрание собственников нежилых помещений организовать можно. Чтобы его провести, можно взять за основу правила, которые действуют в отношении жилых помещений.
Общее собрание может как сменить управляющую компанию, так и договориться обслуживать помещение своими силами. Но будут вопросы, как заключить договоры с энергоснабжающими организациями: не всегда технически возможно обслуживать каждого собственника отдельно. Иногда можно только все здание целиком.
Если в здании есть доминирующий мажоритарный собственник, который владеет большой площадью, он может блокировать решения. Разрешить эту ситуацию практически невозможно.
Источник: journal.tinkoff.ru