Выбрать хорошую новостройку с оптимальным сочетанием цены и качества – серьёзная часть дела, однако после этого предстоит ещё более ответственный момент – проверка документов застройщика. Портал MetrPrice.ru собрал советы экспертов в помощь тем, кто отправляется в офис продаж, чтобы лично ознакомиться с юридической стороной покупки квартиры в новостройке.
БУМАЖНЫЕ ГОРЫ
Прежде всего, покупателю нужно быть готовым к тому, что документов на проверку будет много и читать их придётся внимательно. Виды документов, которые застройщик обязан представить любому обратившемуся лицу, перечислены в п. 2 ст. 21 Федерального закона №214 о долевом участии, говорит Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья». В этот пункт входят данные, связанные со стройкой:
- разрешение на строительство;
- технико-экономическое обоснование проекта;
- проектная документация со всеми изменениями;
- заключение государственной экспертизы проектной документации;
- правоустанавливающие документы на земельный участок.
Застройщик также обязан предоставить данные о себе (п. 2 ст. 20 214-ФЗ):
Видео урок № 9. Часть IV. Экспертиза проекта. Получение разрешения на строительство.
- учредительные документы компании;
- свидетельство о государственной регистрации, о постановке на учет в налоговом органе;
- годовые отчеты и бухгалтерская отчетность за последние 3 года;
- аудиторское заключение за последний год.
Без некоторых документов из этого списка застройщик не имеет права выходить на стройплощадку и привлекать деньги дольщиков в рамках ФЗ-214. К их числу относятся проектная декларация, разрешение на строительство, права на земельный участок, а также экспертиза проектной документации, – говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
ПРОЕКТНАЯ ДЕКЛАРАЦИЯ: ИЗУЧАЕМ ОПЫТ И ФИНАНСОВЫЕ ИСТОЧНИКИ ЗАСТРОЙЩИКА
— Всё о застройщике. Проектная декларация – исключительно полезный документ, который в сжатом виде содержит наиболее важную информацию о застройщике и проекте. В первом блоке указывается имя застройщика, его юридический адрес и реквизиты. Кроме того, здесь можно найти данные об учредителях, то есть конечных бенефициарах всего проекта. Отдельная графа посвящена проектам девелопера за последние три года. «Если проектов не было, то это может указывать на небольшой опыт застройщика в реализации жилой недвижимости, однако не стоит торопиться с выводами, – комментирует Мария Литинецкая. – Изучите биографию ключевых лиц компании – возможно, у них есть большой личный опыт в девелоперском бизнесе, а учреждённая фирма – новичок».
— На чьи деньги строится? Из проектной декларации можно узнать источники финансирования строительства. Обычно это либо собственные средства застройщика, либо банковский кредит. Наличие кредитной линии от крупного банка – хороший знак, ведь банки тщательно проверяют, кому и на что выдают такие серьёзные кредиты.
— Кто генподрядчик? Из проектной декларации можно узнать точное наименование компании генподрядчика. Нередко срыв сроков строительства происходит именно по вине этого звена, поэтому есть смысл узнать, какие ещё проекты строила эта компания.
Тема: «Экспертная система самостоятельной проверки готовности получения разрешения на строительство»
— Что строится? Второй важный блок проектной декларации – информация о проекте. Здесь вы узнаете сроки сдачи и ввода в эксплуатацию объекта, себестоимость и технологию строительства, этажность, площадь жилых и нежилых помещений, количество квартир и т.д. Этот документ наиболее полно описывает, собственно, саму новостройку, которую приобретает покупатель.
РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО: ПРОВЕРЯЕМ СРОК ДЕЙСТВИЯ
Разрешение на строительство – один из важнейших документов застройщика, который выдаётся официальным органом по надзору за строительством (в Москве это Комитет государственного строительного надзора). Без этого документа застройщик не имеет права привлекать деньги дольщиков. «Иногда девелоперы начинают реализацию квартир до получения разрешения, что, по сути, противозаконно, – говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – В этом случае они оформляют свои отношения с покупателями в форме предварительных договоров купли-продажи (ПДКП), которые являются рискованными для клиентов».
Обратите внимание на срок действия разрешения на строительства, указывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина: «Если срок окончания строительства, указанный в проектной декларации и в ДДУ, больше срока, указанного в разрешении на строительстве, нужно задуматься, – говорит эксперт. – Скорей всего, застройщик не успевает уложиться в график, и удастся ли ему продлить срок разрешения строительства на время достройки объекта – ещё под вопросом».
ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК: СРОК ДЕЙСТВИЯ И ВИД РАЗРЕШЁННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Под правами на земельный участок понимается либо договор аренды, если земля получена застройщиком от собственника, либо свидетельство о праве собственности, если участком владеет сам застройщик.
Если застройщик арендует землю, покупателю нужно проверить факт государственной регистрации договора аренды, а также сравнить срок его действия со сроком, на который выдано разрешение на строительство. Если срок аренды уже истек, и нет никаких документов, подтверждающих его продление, заключать договор долевого участия с таким застройщиком не рекомендуется, говорит Наталья Шаталина («МИЭЛЬ-Новостройки»).
Также в правах на землю указывается вид разрешённого использования участка. Если вы приобретаете квартиру в высотном доме, то на данном участке должно быть разрешено «размещение многоэтажной жилой застройки» (для апартаментов – «строительство административных зданий» или «гостиничных объектов»). Это очень важный пункт: если застройщик возведёт многоэтажную новостройку на земле, предназначенной, например, только для индивидуального строительства (коттеджи, дачи и т.д.), то дом впоследствии снесут, а покупатель пополнит ряды обманутых дольщиков.
Получить исчерпывающую информацию о состоянии земельного участка можно с помощью выписки из ЕГРП по нему (кадастровый номер участка указывается в разрешении на строительство), говорит Наталья Шаталина. В данной выписке будет указано, кто является собственником или арендатором этого участка, есть ли по участку какие-либо ограничения, обременения, правопритязания или запреты.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЭКСПЕРТИЗЫ ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ: О ПРОЕКТЕ БЕЗ ПРИКРАС
Этот документ содержит много полезной информации, однако клиенту нужно быть готовым к чтению многостраничного отчета со множеством цифр и непонятных терминов, предупреждает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). В нём указаны конкретные материалы, из которых будет строиться дом, здесь можно увидеть поэтажные планировки и планы технических коммуникаций. С помощью этого документа вы сможете узнать о «начинке» своего будущего дома без прикрас: например, увидеть, не соседствует ли ваша спальня с лифтовой шахтой.
НЕОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ: ПЕРВЫЙ ДДУ, КОММУНИКАЦИИ, СТРАХОВАНИЕ
Существуют документы, которые застройщик не обязан давать на ознакомление, но их все же стоит попросить, говорят эксперты. Среди них – копия первого заключённого ДДУ. Регистрируя первый договор, Росреестр тщательно проверяет у застройщика все нужные по закону документы – разрешение на строительство, экспертизу проекта, права на землю и т.д. Поэтому если первый ДДУ уже прошёл госрегистрацию, это значит, что Росреестр проверил базовые документы застройщика.
Стоит попросить и такой документ, как технические условия на подключение коммуникаций, а также генеральный договор между застройщиком и страховой компанией, которая обеспечивает страхование ответственности девелопера. Важно помнить, что с 2017 года система обеспечения ответственности застройщиков изменится – место страховщиков займёт государственный Компенсационный фонд, куда застройщики будут отчислять процент от каждого заключённого ДДУ.
ПРИНЦИПЫ ПРОВЕРКИ
Обязательно сопоставляйте все данные, которые вы почерпнули из официальных документов застройщика, говорят эксперты. «Разрешение на строительство должно быть выдано, разумеется, на тот же участок, который указан в проектной декларации, – обращает внимание Мария Литинецкая. – Более того, площадь корпусов и их этажность после завершения строительства должны соответствовать данным, указанным в разрешении. На рынке были прецеденты в прошлом, когда лишние этажи, не предусмотренные разрешением, демонтировались по требованию властей».
«Многое можно самостоятельно проверить через Интернет, – советует Владимир Каширцев («Азбука Жилья»). – К примеру, разрешение на строительство стоит сверить с тем, что выложено на соответствующем сайте уполномоченного органа». Узнав реквизиты застройщика из проектной декларации, можно сделать запросы в налоговую службу и ЕГРЮЛ. Есть смысл изучить и биографию генерального директора.
И ещё один важный момент. Не стесняйтесь узнать, с кем ведёте переговоры о покупке квартиры. Здесь всего два варианта: это либо сотрудник отдела продаж застройщика, либо его представитель – специалист риэлторского агентства.
В первом случае следует запросить подтверждение того, что работающий с вами менеджер действительно относится к компании-застройщику, говорит Владимир Каширцев. Во втором случае следует убедиться, что между застройщиком и риэлтором заключён официальный агентский договор. «Однако нужно понимать, что в договоре агентирования отражается множество сведений, представляющих коммерческую тайну сторон, – замечает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Поэтому, как правило, девелопер выдает агентству доверенность на реализацию квартир в проекте. Именно этот документ чаще всего предоставляют клиентам в качестве подтверждения полномочий продавца».
В качестве заключения стоит сказать, что проверить документы застройщика вполне реально самостоятельно, но в случае сомнений лучше привлечь юридически подкованного специалиста. И, конечно, стоит понимать, что проверка документов – не единственный этап в изучении понравившейся вам новостройки, говорят эксперты. Посетите стройплощадку, чтобы лично увидеть дорогу до будущего комплекса и его окружение, побеседуйте с представителями застройщика или даже строителями о том, как продвигается стройка, поищите информацию в Интернете. Именно всесторонний анализ ситуации позволит избежать трудностей в будущем.
Источник: www.tatre.ru
Минстрой России планирует продлить на два года возможность неоднократного продления сроков проведения государственной экспертизы
Минстроем России подготовлен проект постановления Правительства Российской Федерации, которым, в том числе, на 2 года продлеваются сроки, предусмотренные Особенностями внесения изменений в проектную документацию и (или) результаты инженерных изысканий, получившие положительное заключение государственной экспертизы, а также особенности и случаи проведения государственной экспертизы проектной документации, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 04.04.2022 № 579.
Так, согласно проекту по правоотношениям, которые возникли с 14.04.2022 до 31.12.2024 (в действующей редакции до 31.12.2022) предусмотрена возможность неоднократного продления сроков проведения государственной экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий.
Также до 31.12.2024 продлевается возможность:
- внесения в предусмотренном порядке изменений в проектную документацию, если такие изменения связаны с заменой строительных ресурсов на аналоги и приводят к увеличению сметной стоимости;
- при проведении государственной экспертизы не проводить государственную экологическую экспертизу в отношении предусмотренных объектов, а также государственную историко-культурную экспертизу в отношении проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия.
Кроме того, проект предусматривает внесение изменения в Особенности подготовки, согласования, утверждения, продления сроков действия документации по планировке территории, градостроительных планов земельных участков, выдачи разрешений на строительство объектов капитального строительства, разрешений на ввод в эксплуатацию, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 02.04.2022 № 575, согласно которому до 01.01.2025 (в действующей редакции до 01.01.2023) в том числе продлевается возможность:
- не предоставлять положительное заключение экспертизы проектной документации при обращении за выдачей разрешения на строительство, в случае если информация о таком заключении содержится в едином государственном реестре заключений;
- не получать решение о подготовке документации по планировке территории;
- согласования документации по планировке территории с уполномоченным органом исполнительной власти в течение 10 рабочих дней.
13 октября 2022 проект постановления размещен на официальном сайте для размещения информации о подготовке федеральными органами исполнительной власти проектов нормативных правовых актов и результатах их общественного обсуждения (http://regulation.gov.ru/p/132261, идентификационный номер проекта 02/07/10-22/00132261).
С 13.10.2022 по 02.11.2022 в отношении текста проекта проводятся публичные обсуждения и антикоррупционная экспертиза.
Источник: www.spbexp.ru