Участие инвестора в строительстве

Успех часто зависит от умения эффективно инвестировать, поэтому руководителям, собственникам и специалистам строительных и девелоперских компаний нужны знания о всех аспектах инвестиционно-строительной деятельности: разработке девелоперского проекта и оценке рисков, документационном обеспечении девелоперского проекта, формировании бюджета и основных экономических показателях эффективности проекта, жизненном цикле инвестиционно-строительного проекта и расчете его рентабельности. Вы получите эти знания на нашем курсе по инвестициям в строительство.

Почему стоит выбрать Русскую Школу Управления?

Демоурок: получите БЕСПЛАТНЫЙ доступ к пробному уроку и оцените качество обучения!*

*Наш консультант свяжется с вами и расскажет, как получить бесплатный урок.

Что входит

Девелопмент: создание экономически эффективной рыночной концепции проекта, управление проектом в процессе реализации, финансирование проектов

• Девелопмент.
• Девелопмент как процесс и его составляющие. Концепция проекта. Достижение экономической эффективности проекта.
• Девелопмент. Определение и составляющие процесса
• Девелопмент как финансовая операция.
• Типы девелоперов.
• Функциии схемы вознаграждения fee- девелопера.
• Экономически эффективная концепция проекта.
• Особенности девелопмента объектов различного функционального назначения. Подходы к формированию концепции. Типичные ошибки.
• Офисы.
• Гостиницы.
• Апартаменты.
• Торговля.
• Жилье.
• Лэнд девелопмент.
• Современные тренды и подходы в девелопменте. Новые форматы на рынке.
• Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка (best use).
• Как правильно подобрать участок для реализации проекта
• Что такое АНиНЭИ (best use)? Дерево решений. Этапность и составляющие АНиНЭИ.
• Факторы, определяющие концепцию проекта. Что определяет выбор для разных участников процесса.
• Факторы, влияющие на доходность проекта.
• Способы замера помещений в целях увеличения арендного потока. Система BOMA.
• Бизнес план.
• Цели создания бизнес-плана.
• Рекомендуемый состав бизнес-плана.
• Рекомендуемые подходы к составлению бизнес-плана.
• Маркетинговый анализ.
• Составляющие.
• Порядок осуществления.
• Местои задачи консультанта.
• Финансирование проектов недвижимости. Инвестиционный анализ. Практическое применение базовых финансовых инструментов.
• Базовые инструменты определения доходности проекта .
• Финансовая модель. Какие ошибки не делать.
• Управление процессом девелопмента объекта.
• Управление процессом реализации проекта.
• Профессиональный план развития проекта как эффективный инструмент управления.
• Постановка контроля за развитием объекта. Организация профессиональной команды.
• Определение функционала и границ ответственности участников проекта.
• Порядок взаимодействия с архитекторами. Построение грамотной проектной команды.
• Девелоперский договор. Ключевые моменты для контроля.
• Ответственность девелопера. Инструменты сделать девелопера ответственным.
• Что может пойти не так,и как этого избежать.

Разработка концепции проекта. Технико-экономическая оценка проекта. Формирование бюджета проекта

Как искать инвестора в бизнес? Строительный бизнес. Бизнес. Привлечение инвестиций.

• Инвестиционно-строительный проект. Экономические отношения в строительстве.
• Сущность понятия инвестиционного проекта.
• Отличительные особенности строительного проекта.
• Экономические особенности строительства в сравнении с экономикой промышленности.
• Основные участники инвестиционно-строительной деятельности.
• Основные задачи экономики строительства.
• Жизненные циклы инвестиционно-строительного проекта.
• Разработка концепции проекта, проектный анализ, технико-экономический анализ инвестиционно-строительного проекта.
• Размер затрат на прединвестиционные исследования.
• Формирование инвестиционного замысла проекта, источники бизнес-идей.
• Инвестиционная политика компании, основные направления.
• Принципы наиболее эффективной оценки инвестпроекта.
• Разработка концепции строительного проекта.
• Проектный анализ – оценка жизнеспособности проекта, виды проектного анализа.
• Факторы внешнего и ближнего окружения проекта.
• Разработка градостроительной документации – с чего начать.
• Основные градостроительные характеристики земельного участка.
• Вид разрешенного использования, особенности изменения ВРИ в Москве.
• Практикум: Расчет стоимости смены вида разрешенного использования.
• Анализ эффективного использования земельногоучастка.
• Практикум: Анализ инфраструктуры объектов недвижимости для определения наиболее эффективного использованияиспользования з/участка.
• Технико-экономическое обоснование – заключительное звено прединвестиционных исследований.
• Обоснование бюджетных инвестиций.
• Технологический и ценовой аудит.
• Анализ инвестиционных возможностей, методы оценки эффективности инвестиций.
• Формирование бюджета проекта.
• Сколько это стоит? – основной вопрос инвестора.
• Виды бюджетов с возрастающей степенью точности.
• Основные способы расчета стоимости для формирования бюджета.
• Технико-экономические показатели проекта.
• Выход коммерческих площадей, расчетпотребного количества объектов социальной инфраструктуры.
• Основные методы расчета стоимости на основе объектов-аналогов.
• Сборники укрупненных показателей стоимости.
• Укрупненные нормативы цены строительства.
• Справочники стоимости строительства.
• Предварительный расчет стоимости объектов жилищного строительства.
• Предварительный расчет стоимости объектов инженерной инфраструктуры.
• Предварительный расчет стоимости благоустройства и дорожной инфраструктуры.
• Предварительный расчет стоимости строительства объектов социальной инфраструктуры.
• Практикум: Пример расчета стоимости на основе объекта-аналога.

Расчет экономики проектов. Управление стоимостью проекта. Повышение экономической эффективности проекта

Источник: uprav.ru

Инвестиционные решения в строительстве

Строительство представляет собой одну из наиболее интересных областей вложения свободного капитала. Инвестиционное финансирование строительства может выполняться одним из нескольких способов, которые определяются на этапе разработки экономической программы. Современное развитие финансирования дает широкие возможности в решении вопроса поиска источников финансовых средств для реализации экономической программы.

Инвестиционное финансирование в такой области, как строительство может выполняться за счет собственных свободных финансовых средств, полученных в результате экономической деятельности. Кроме того, строительство может финансироваться за счет привлеченных финансовых средств. Наиболее популярные решения этого вопроса:
Кредитное инвестиционное финансирование;
Финансовые средства, полученные от новых учредителей компании.

Ресурсы капиталовложений могут представлять собой не только денежные суммы. Возможны такие решения, как использование в качестве ресурсов программ инвестиций земельных участков, объектов недвижимости, инновационных технологий и т.д. Тем не менее, именно финансовые ресурсы – это лучшие решения вопроса инвестиционного финансирования.

Стоит отметить, что в такой сфере как строительство, инвестирование в земельные ресурсы является наиболее целесообразным решением по вложению капитала. В некоторых случаях происходит инвестиционное финансирование строительства государством. В таком случае частный инвестор, имеющий в своем распоряжении земельные ресурсы, на которых будет строиться объект недвижимости, имеет преимущества.

Стоит отметить, что ресурсы бывают не только финансовыми и земельными, а могут быть также рекреационными, транспортными, минеральными, лесными и энергетическими.

Инвестиционные решения, принимаемые на этапе разработки экономической программы, должны учитывать эти факторы. Чтобы избежать ошибок и потери капитала, перед началом инвестирования необходимо выполнить анализ планируемых инвестиций. Стоит отметить, что для этого анализа в наибольшей степени характерны ошибки, заблуждения в вопросах понимания сущности используемых экономических методов. В связи с этим многие менеджеры зачастую относятся экономическому анализу, как к бесполезному абстрактному занятию, недооценивая важность этого мероприятия.

Новые возможности телефонии с МЕГАФОНОМ Подробнее.

«А главное все-таки: люби, люби и люби свое отечество. Ибо любовь эта даст тебе силу, и все остальное без труда совершишь.»

Салтыков-Щедрин М.Е.

Хелпинвер

Международный портал «ХЕЛПИНВЕР — открой новую Россию!» — это ресурс, демонстрирующий возможности и потребности российских регионов и организаций в РФ и за её пределами, а также международные организации, заинтересованные в поиске российских партнёров.

Связаться с нами

117198, РФ, г. Москва, ул. Островитянова, д. 7, оф. 22

Мы в соцсетях

создание информационного портала

COOKIE POLICY

Мы используем cookies для персонализации отображаемого контента и предложений обеспечение работы личных кабинетов и социальных функций портала. Мы также передаем часть информации о том как Вы используете сайт системам аналитики, социальным и рекламным сервисам.

Источник: helpinver.com

Инвестирование в коммерческую недвижимость

Инвестиции

Инвестирование в строительство коммерческой недвижимости

Мы рассмотрим именно коммерческую, а не жилую недвижимость. Дело в том, что к началу 2018 года инвестиции в российскую недвижимость возросли на 40 %, при этом финансирование жилого сегмента сократилась почти в 4 раза. Вывод: россияне стали меньше вкладывать в жилой сегмент, переключив внимание на коммерческий сектор.

Введение

Инвестиция в коммерческую недвижимость делится на 2 вида: жилищный и коммерческий сектор. Оба метода – прибыльная отрасль. Потенциал вложенных средств может умножиться многократно. Однако и риск в этом деле выше, чем при обычной сдаче жилья.

Например, риски при вложениях в новостройку минимален, а сами инвестиции прозрачны, т. к. в основном касаются ответственности застройщика. Метод такой прибыли известен: вы приобретаете объект для дальнейшей продажи или для сдачи в аренду. В качестве имущества может выступать недвижимость любого фонда.

Работа с коммерческими объектами не так проста:

• прибыльность такого вида инвестиций определяется его востребованностью;
• рынок имеет больше рисков, чем операции с жилищным фондом;
• недвижимое имущество резко меняет стоимость — вырастая, либо падая в цене.

Коммерческая недвижимость: типы

Торговые площадки

Речь идет о ТЦ, магазинах, киосках, супермаркетах и т. д. На российском рынке этот вид площадок является самым распространенным и прибыльным активом. Для застройки берется свободный участок земли, на котором строится торговый центр с множеством помещений под магазины и склады, которые и сдаются в аренду.

Офисы

Большой доход приносят и офисные помещения. Собственник может выкупить недвижимость в центре города, и она будет приносить больший доход, чем, например, аналогичный вариант на окраине. Прибыльность этого мероприятия не столь высока, как в случае с торговыми площадями, но также приносит владельцу ощутимый доход.

Индустриальные объекты

Здания, где размещаются складские помещения компаний, производств, заводов. Этот вид имущества не так распространен и популярен, как первые варианты, но и на него есть свой спрос.

Склады

Аренда складов приносит хорошую прибыль владельцам недвижимости, т. к. пользуется большим спросом у разного рода предприятий. Как правило, договор аренды здесь заключают сетевые компании, интернет-магазины, другие учреждения. К сдаче складов не предъявляется столько требований, сколько, например, к магазинам, поэтому вложений здесь на порядок меньше.

Другие объекты

По договору аренды могут сдаваться апартаменты, гостиницы с посуточными номерами, кафе, рестораны, развлекательные центры и др. Весомым качеством, определяющим доходность инвестиций, является месторасположение площадки. Если недвижимость находится на месте с выгодным расположением, ее будет легче сдать арендаторам, и не продешевить.

Заработок на коммерческой недвижимости

1. Покупка готовой площади с ее последующим переустройством и сдачей в аренду – менее затратное мероприятие, чем строительство здания с нуля. Выгодным вложением считается постройка коммерческой недвижимости рядом с открывшимся торговым центром, за счет чего будет увеличиваться спрос и приток потенциальных клиентов. Важно предугадать, какие объекты будут пользоваться популярностью в этом месте.
2. Второй способ инвестиций – строительство площадей на пустом земельном участке, их обустройство и сдача арендосъемщикам. Это мероприятие предполагает увеличение расходов, в отличие от первого способа, но здесь есть свои преимущества. Инвестор возводит здание для определенных нужд, реализуя требуемые размеры и условия.

Например, стало известно о строительстве нового жилого комплекса. В скором времени в доме поселятся люди, которым понадобятся магазины, заведения общепита, парикмахерская и т. д. В этом случае нужно построить площадку под определенные требования и ждать ее реализации через арендаторов.

1. Следующий способ – открытие самостоятельного бизнеса через создание коммерческого объекта. Этот способ приносит прибыль, но его развитие является высокозатратным и сложным. В данном случае инвестор строит площадку, размещает на ней собственный бизнес и получает доходы. Недвижимость в любой момент можно продать или сдать в аренду, получая от нее регулярную прибыль. Некоторые собственники размещают на своей территории чужие объекты, сдавая места в аренду – это относится к крупным площадкам.
2. Последний вариант позволяет инвестору вложить деньги в готовую недвижимость, купив себе долю бизнеса, и получая от нее регулярный доход. Этот способ имеет определенные нюансы:

• инвестор должен рассматривать наиболее прибыльные объекты;
• покупка части бизнеса означает, что инвестор наладил деловые партнерские отношения с остальными собственниками;
• выкуп доли, как правило, осуществляется с определенными требованиями, по завышенной стоимости;
• размер доли имеет стоимость, равную постоянной прибыли.

По мнению экспертов, цены на коммерческие объекты больших городов в России завышены более чем наполовину. Объекты приносят пассивный доход, отличающейся постоянством, поэтому снижать цены продавцам недвижимости не выгодно.

Вложения в зарубежную недвижимость – стоит ли?

Этап 1: инвестируя в недвижимые объекты, находящиеся за рубежом, вкладчик определяется с целью инвестиций.

Часто люди хотят сберечь капитал от инфляции, поэтому покупают площадки в Европе, где цены не подвержены резким скачкам, не происходит обесценивания. Рынок жилья и коммерческих площадок в Германии, Великобритании, Швеции, Франции – стабилен. Инвестиции выдерживают проверку временем и демонстрируют рентабельность от 4 до 9 % в год. Если собственник планирует умножать капитал, стоит выбирать доступный рынок с потенциалом роста.

Сложность с выбором объекта понятна: иностранному гражданину трудно ориентироваться на незнакомом рынке с совершенно другими коммерческими условиями. Для изучения аналитики подходят обзоры из периодических деловых изданий, а также обзорные статьи от крупнейших коммерческих организаций по работе с недвижимостью, таких как «Colliers International», «Knight Frank».

Этап 2: Вкладчик оценивает рентабельность финансирования.

В Европе также существуют рыночные законы. Один из них: инвестирование в недвижимость на этапе строительства всегда выгоднее, чем другие варианты. Если такой вариант не подходит, стоит подыскивать «квадратные метры», построенные не ранее, чем 10 лет назад, либо новое здание. Такие объекты еще не успевают перейти к агентам и находятся у девелоперов.

Не лишним будет изучение таких факторов, как поток туристов, состояние объектов инфраструктуры, популярность площадки, а также ее стоимость в переводе на российскую валюту.

Этап 3: важные дополнительные траты.

Дополнительные расходы – обязательное сопровождение покупки недвижимости за границей. Услуги юристов, посредников в финансовых вопросах, риелторы, нотариус, страхование и налоги, оплата услуг управляющей компании и гербовый сбор. В среднем такие денежные траты составляют 6-8 % от цены недвижимости.

С чем может столкнуться инвестор

Строительство

Одной из наиболее рискованных инвестиций является стройка объекта с нуля. Инвестор в этом случае занимается площадкой, начиная от первого этапа ее строительства, заканчивая сдачей в пользование и реализацией объекта.

• застройщик может обанкротиться или умышленно обмануть вкладчиков;
• стройка имеет тенденцию затягиваться;
• поиск арендаторов или покупателей недвижимости имеет свои сложности.

Инвестировать в строительство можно лишь при наличии большого капитала.

Краутфандинг

Данным термином обозначается совместное инвестирование одного объекта, с целью дальнейшего получения прибыли, разделенной на части. Чаше всего коллективное участие инвесторов наблюдается в крупных проектах, включая покупку недвижимости. На платформах по краутфандингу регистрируется множество проектов, но инвесторы отбирают самые перспективные, проводят их оценку и начинают привлекать участников.

В России есть несколько масштабных проектов, предлагающих стабильный пассивный доход от арендосдачи недвижимого имущества посредством онлайн-площадок. Наиболее известные: «AKTIVO», «Поток», «StartTrack», «Грод денег», — о них на просторах интернета представлено много информации.

Как это происходит?

Сотрудники проекта находят продающийся объект, проводят его проверку, аудит. Команда ищет объект, чья доходность – не ниже 13 %. Далее начинается поиск инвесторов, достигших совершеннолетия, а также владеющих капиталом в 100 000 рублей (это минимальная ставка).

Чтобы осуществлять инвестиции, команда инвестиционной площадки, например, «AKTIVO», открывает фонд, на баланс которого вносится приобретаемое помещение. Таким образом, пайщики заранее обеспечены недвижимым активом.

Такие площадки ежемесячно предлагают инвесторам участие в новых проектах, которые делятся на доли, равные 1000 рублям (номинально). Подтверждая участие в финансировании, клиент уже через несколько дней получает на свой счет долевые деньги. Надежность «AKTIVO» подтверждается страхованием в «Сбербанке».

После выкупа долей вкладчики начинают получать пассивный доход, начисляющийся благодаря сдаче имущества в аренду.

Паевой фонд

Инвестировать в недвижимость через паевой фонд в России возможно лишь через закрытые учреждения. По своей структуре фонды не отличаются от ПИФ, с той лишь разницей, что средства вкладываются в «квадратные метры». Закрытыми эти фонды являются потому, что войти туда можно лишь с началом инвестирования, а выйти после окончания.

Такие фонды отличаются невысокой ликвидностью, они рассчитаны на долгосрочное инвестирование – на срок, не менее 5 лет. Цель функционирования фонда – покупка объекта, выкуп всех прав в собственность, а также его будущая реализация для обеспечения дохода. В данное время фонды коммерческой недвижимости не показывают рост доходов, т. к. стоимость пая падает, и дольщики лишь теряют деньги.

Апарт-отель

Аренда апартаментов в апарт-отелях посуточно, — вот на чем зарабатывают инвесторы, приобретая такие здания. Существует 2 варианта дохода: сдача номера посуточно или на месяц, а также заключение договора с компанией по управлению отелем и стабильное получение прибыли в процентах.

У таких инвестиций есть плюсы:

• стоимость приобретения данного вида недвижимости ниже, чем цена квартиры – в среднем до 20 %;
• на начальных этапах строительства объекты продаются с существенными скидками;
• сдача номеров в аренду – источник постоянной прибыли, при этом затрачивается минимум усилий инвестора.

Доход от финансирования гарантируется управляющей компанией, которая исправно выплачивает деньги. Размер прибыли не будет зависеть от потока клиентуры, влияния лета или зимы. Такие доходы можно сравнить с процентами по банковскому вкладу, но в отличие от него собственник будет владеть недвижимым активом.

Апарт-отели в России только начинают набирать популярность, поэтому такое направление еще не достаточно развито. Имеется несколько единиц в крупных мегаполисах (Москва, Санкт-Петербург), в остальном данный сегмент набирает рост с положительной динамикой.

Резюме

Какие плюсы имеет инвестиция в недвижимость коммерческого направления:

• сравнительно низкий срок окупаемости, высокие доходы;
• растущий спрос на аренду;
• долгосрочный пассивный доход при стороннем управлении;
• рост объекта в цене;
• легче получить кредит в банке под залог.

Минусы такого капиталовложения:

• необходим внушительный стартовый капитал;
• ликвидность снижена: как правило, продажа кафе или магазина затягивается с поиском покупателей;
• чувствительность к изменениям покупательского спроса при «проседании» экономической ситуации в стране.

Со временем меняются направления, мода и тренды, но недвижимость всегда остается подходящим способом вложения средств. К примеру, популярность инвестирования ПИФ сегодня упала – это мероприятие не приносит доходов. Краудфанинг – напротив, популярен – это новый формат капиталовложения.

Источник: estatevoronezh.ru

Инвестиции в строительство

Практически любой человек в своей жизни рано или поздно сталкивается с таким мероприятием, как инвестиции в строительство, притом, инвестируют, таким образом, не только лишь богатые люди, но и те наши современники, которые имеют сравнительно небольшой доход. Как и следует, инвестиции в строительство обязательно должны приносить пассивный доход, но не каждое финансовое вложение в строительство может быть выгодным, т.е. тем, который приносит доход. Здесь главным является не ошибиться, т.е. довериться надежной строительной компании или трастовому фонду, которые работает в сфере строительства далеко не первый год.

Инвестирование строительства недвижимости является в нынешнее время достаточно прибыльным и надежным способом вложения личных финансовых средств, притом, на длительный срок, да еще и при минимальных рисках. Если проводить сравнение инвестиций в строительство недвижимости и банковского вклада, то в строительство инвестировать примерно в три раза выгоднее, нежели класть на банковский депозит деньги. Следует отметить еще и тот факт, что в Российской Федерации рынок недвижимости растет постоянно, что предоставляет возможность, позволяет почти постоянно инвестировать финансовые средства в недвижимость и в результате получать постоянный доход от этого длительный период времени. В том случае, если вы единожды инвестировали в строительство недвижимости, в последующем вам не нужно будет дополнительно инвестировать средства для того, чтобы получать свой доход.

Сегодня существует несколько основных схем, которые предоставляют возможность инвестировать финансы в недвижимость, притом, каждая из этих схем рассчитана на какой-либо определенный круг инвесторов. В том случае, если, к примеру, Вам необходимо жилье, а недалеко строится многоэтажный дом, то лучше всего инвестировать финансовые средства в данное строительство. Связано это с тем, что на первоначальном этапе процесса строительства, квартира будет стоить существенно дешевле, нежели во время сдачи дома – соответствующим образом, возможно в значительной степени сэкономить на покупке квартиры и одновременно с этим, удачно вложите финансы в недвижимость.

Кто-то предпочитает вкладывать свои инвестиции в загородную недвижимость, потому что, на а современном этапе времени, это является наиболее быстроразвивающимся сегментом рынка. Кроме этого, сами земельные участки пригодны для инвестирования, ведь земля ценилась, и будет цениться во все времена. Причем стоимость ее постоянно растет, особенно, в том случае, если земельные участки расположены, вблизи города, ведь существует перспектива, что рано или поздно они станут частью города, а в этом случае стоимость земельного участка станет гораздо больше, нежели за его пределами.

Многоквартирные жилые дома, загородная недвижимость и гостиничные комплексы – это та недвижимость, в которую вкладывают свои деньги серьезные инвесторы для того, чтобы потом получать постоянный и стабильный доход.

Инвестиции в строительство жилья

В нынешнее время, человек, который имеет желание улучшать условия для своего проживания, может сделать это несколькими способами, включая и инвестирование в процесс строительства жилья. Тем не менее, приобретение жилья является чрезвычайно ответственным мероприятием, которое обязательно требует определенных юридических знаний.

Прежде чем сделать инвестиции в строительство, следует выяснить ориентировочную стоимость жилья, характерную для первоначального этапа строительства, т. е., сколько конкретно можно сэкономить, если вложить деньги не в уже готовые объекты недвижимости, а в их строительство. Кроме этого, в нынешнее время приобрести недвижимость возможно и в лизинг. При таких отношениях, как лизинговые, тот или иной объект недвижимости будет приобретен у третьего лица, после чего он сдается в аренду будущему владельцу, с дальнейшим правом выкупа. При инвестиции деньги в строительство личного жилья, Вам предоставляется возможность проживания в собственной квартире только лишь после сдачи дома, которого в реальности пока нет.

Страхование инвестиций в строительство

Действующее законодательство РФ разрешает проводить страхование инвестиций в сфере строительства. Перед тем, как заключить договор страхования, нужно провести предстраховую экспертизу всех объектов, в т.ч. и земельного участка, на котором будет располагаться будущая загородная недвижимость.

По результатам этой экспертизы будет рассмотрена вероятность страхового случая, так как страховщик рассчитывает страховые тарифы исключительно для каждого объекта, в зависимости от степени риска, который по тем или иным причинам может наступить. Затем инвестор должен провести мониторинг страховых компаний, в том числе нужно проверить у них все лицензии на право проведения страхования данной инвестиционной деятельности. Это нужно для того, чтобы выбрать того страховщика, который сможет в полной мере удовлетворить все ваши требования инвестора. Далее уже можно начать процедуру заключения договора на страхование.

Источник: www.ideibiznesa.org