Участие ребенка в долевом строительстве

Для покупки квартиры или частного дома многие семьи прибегают к помощи банковских организаций. Оформляя ипотечный кредит, супруги становятся собственниками жилой площади, а сам объект недвижимости получает статус залога. Далеко не все заемщики, у которых есть дети, знают, что обязаны выделить ребенку долю в ипотечной квартире. Постараемся разобраться, в каких случаях это необходимо и каков порядок действий при выполнении процедуры.

Права несовершеннолетних отмечены на законодательном уровне в статье 60 Семейного кодекса РФ, которая определяет возможность ребенка владеть собственностью. При ущемлении интересов малолетнего родители или опекуны могут понести ответственность перед законом. За соблюдение прав детей отвечают органы опеки.

Они должны дать согласие на передачу собственности ребенка в залог банку. Разрешение органов опеки на детей до 14 лет получают законные представители, то есть родители. При наличии паспорта малолетнему необходимо подписать согласие на осуществление сделки.

Как приобрести квартиру в строящемся доме по договору долевого участия?

В каких случаях необходимо отчуждение имущества

Выделение доли ребенку обязательно при:

продаже имеющегося жилья;

оформлении кредита на недвижимость, при участии в долевом строительстве;

покупке жилья на средства материнского капитала.

Подробнее рассмотрим каждый вариант.

При продаже недвижимости, собственником или долевым участником которой является ребенок, требуется получить соответствующее разрешение органов опеки. Супруги получают согласие, только если в новой квартире или доме детям будут выделены квадратные метры. На других условиях продать жилье не удастся.

Кредит предоставляется под залог имеющейся недвижимости.

На срок до 20 лет

До 65% от стоимости имеющейся недвижимости

При покупке недвижимости в кредит ребенку можно сразу выделить долю в ипотечной квартире. Однако не все банки готовы принять такие условия, поскольку в последующем не исключены проблемы с реализацией объекта. В этом случае дети могут стать собственниками сразу после погашения кредита. Важно помнить, что в соответствии с ФЗ №256 от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» доли необходимо выделить в течение 6 месяцев после снятия обременения. Смягчить решение банка позволит предоставление в залог собственной недвижимости или оформление на ребенка другой собственности.

При приобретении жилья, находящегося на этапе строительства, несовершеннолетние могут быть включены в договор долевого участия. После подписания акта приема-передачи появляется возможность оформить право собственности на жилплощадь. При строительстве частного дома от родителей требуется выделить также часть земельного участка.

При задействовании материнского капитала выделение долей является обязательным. Органы опеки дадут разрешение на оформление сделки, если при составлении договора не были ущемлены права ребенка. Поэтому с отчуждением имущества следует определиться до подачи заявки на кредит. Однако оно невозможно, пока действует обременение по ипотеке на жилье.

ДДУ: не дай застройщику себя обмануть!

В этом случае при заполнении заявления на использование средств маткапитала владелец квадратных метров должен подтвердить, что обязуется выделить доли детям. При невыполнении этого пункта к нему будут применены соответствующие меры.

Как осуществляется выделение доли детям после погашения ипотеки

Оформление производится через составление дарственной или письменного соглашения на передачу детям части имущества. В обоих документах указана информация об участниках сделки (в том числе представителях несовершеннолетних), регистрационный номер недвижимости, размер отчуждаемой доли. К слову, в законе не указывается количество квадратных метров, передающихся в собственность ребенку. Величина определяется местными властями в зависимости от площади жилья и числа участников сделки.

Отчуждение части имущества выполняется у нотариуса. Для проведения процедуры необходимо оплатить госпошлины. Оформление возможно при предоставлении следующих документов:

Паспорта граждан РФ, участвующих в сделке. Если дети несовершеннолетние, предоставляются свидетельства о рождении.

Надоело переплачивать? Рефинансируйте!

за 1 день Не выходя из дома

До 80% от стоимости залоговой недвижимости

Договор купли-продажи или ДДУ, выписка из ЕГРН.

Свидетельство о заключении брака.

Соглашение на отчуждение доли.

Квитанция об оплате госпошлины.

Договор по ипотеке.

Нотариусу необходимо предоставить оригиналы документов и их копии. Соглашение на выделение доли детям оформляется в Пенсионном фонде России (ПФ РФ) до перевода средств маткапитала на счет матери.

Пошаговая инструкция по выделению доли ребенку

После погашения задолженности по ипотеке следует снять жилье с обременения. Для этого необходимо написать заявление в Росреестр и предоставить документы, которые подтверждают закрытие кредита. После проверки заемщик получит новую выписку из ЕГРН.

Следующим этапом станет подписание у нотариуса соглашения на выделение доли ребенку в ипотечной квартире. Документы подготавливаются в нескольких экземплярах (для родителей, Росреестра, ПФ РФ). Подготовленную документацию необходимо передать в орган регистрации. При этом заявление заполняет каждый участник сделки (за несовершеннолетних расписывается родитель). Срок регистрации составляет 10 дней, после чего можно получить новую выписку о собственниках имущества.

Согласие на обработку
персональных данных
и получение рекламы

(В соответствии с требованиями Федерального закона от 27.02.2006 №152-ФЗ «О персональных данных», Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», а также иным применимым законодательством Российской Федерации)

Я даю ПАО РОСБАНК (адрес: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34) (далее – «Банк») согласие на обработку своих персональных данных, а именно: фамилия, имя, отчество; номер телефона; IP адрес, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств, всеми доступными способами, включая: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение) посредством поиска, анализа и сбора информации, в том числе с использованием внешних информационного-аналитических порталов, сторонних информационных источников, включая открытые и общедоступные источники информации и веб-ресурсы, извлечение, использование, передачу (предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение персональных данных, с целью регистрации в личном кабинете потенциального клиента в системе электронного взаимодействия с Банком; заключения пользовательского соглашения; внесения сведений обо мне в базы данных в качестве потенциального потребителя услуг; формирования и направления мне Банком предложений об оказании услуг на определенных условиях; продвижения товаров, работ, услуг Банка, в том числе направление мне рекламных и/или информационных материалов, с помощью средств связи, в том числе по сетям электросвязи, посредством использования телефонной, факсимильной и подвижной радиотелефонной связи (включая СМС- сообщения), а также по сети Интернет.

Согласие действует 1 в течение срока действия договора/договоров, заключенного (-ых) мной с Банком, а также в течение 5 (пяти) лет после прекращения действия такого договора (а при наличии нескольких договоров — последнего из них) и может быть мною отозвано путем направления соответствующего письменного уведомления Банку.

1 Сроки обработки персональных данных совпадают со сроками действия Согласия на обработку персональных данных, если иное не предусмотрено действующим законодательством РФ.

В случае предоставления мне дополнительной услуги — выпуск УКЭП уполномочиваю Банк в целях доставки документов передавать:

1. поставщикам программного обеспечения и информационных услуг:
2. ООО «Практика Успеха» (Россия, 119180, город Москва, ул. Большая Полянка, д. 2 к. 2, помещ. 1 ком 13),
3. ООО «Цифровая Сделка» (Россия, 127287, г. Москва, ул. 2-я Хуторская, д. 38А, стр. 26),
4. ООО «СМ» (Россия, 119607, г. Москва, Мичуринский пр-т, д. 45),
5. ООО «Экосистема недвижимости М2» (Россия, 127055, г. Москва, улица Лесная, дом 43, под. VI пом. 4Ч),

( далее – поставщикам программного обеспечения и информационных услуг ),

мои персональные данные в объеме: ФИО, сведения о месте работы (город, название организации, должность, наименование подразделения), рабочий, контактный(ые) телефон(ы), адрес электронной почты, СНИЛС, ИНН, пол, паспортные данные (серия и номер, код подразделения, место и дата рождения, дата выдачи паспорта, адрес регистрации), фотография (при осуществлении фотографирования);

сведения, составляющие банковскую тайну: Кредитный договор, дополнительное соглашение к Кредитному договору ( далее – Кредитный договор ), Закладная (номер Кредитного договора, размер процентной ставки за пользование кредитом, сумма кредита, срок действия и иные условия Кредитного договора);

Указанное в настоящем разделе согласие действует в течение срока действия договора/договоров с Банком.

1. курьерским службам:
2. ООО «ЕФИН (Россия, 127322, г. Москва, проезд Огородный, д.20, стр.21, офис 311),
3. ООО « ВС – Экспресс регион» (Россия, 121471, г. Москва, ул. Рябиновая, д.26, стр.1, этаж 4, помещение 1, ком.25),

( далее – Курьерские службы ),

мои персональные данные в объеме: ФИО, контактные телефоны, в том числе номер мобильного телефона, адрес доставки документов, а также на поручение обработки указанных персональных данных Курьерскими службами;

сведения, составляющие банковскую тайну: Кредитный договор, дополнительное соглашение к Кредитному договору, Закладная (номер Кредитного договора, размер процентной ставки за пользование кредитом, сумма кредита, срок действия и иные условия Кредитного договора);

Указанное в настоящем разделе согласие действует в течение срока действия договора/договоров с Банком.

1. Удостоверяющим центрам:
2. АО «Аналитический центр» (Россия, 105005, г. Москва, ул. Радио, д. 24, к.1, пом. V, комн. 23, Адрес для корреспонденции: 603005, Нижний Новгород, ул. Нестерова, д. 7, офис 310),
3. АО «ЕЭТП» (Россия, 115114, Москва, ул. Кожевническая, д.14, стр.5),
4. ООО «АйТи Мониторинг» (Россия, 350051, г. Краснодар, ул. Рашпилевская, д. 287, пом. 303)

( далее – Удостоверяющие центры ),

мои персональные данные в объеме: ФИО, сведения о месте работы (город, название организации, должность, мои персональные данные в объеме: ФИО, сведения о месте работы (город, название организации, должность, наименование подразделения), рабочий, контактный(ые) телефон(ы), адрес электронной почты, СНИЛС, ИНН, пол, паспортные данные (серия и номер, код подразделения, место и дата рождения, дата выдачи паспорта, адрес регистрации), фотография (при осуществлении фотографирования).

сведения, составляющие банковскую тайну: Кредитный договор, дополнительное соглашение к Кредитному договору, Закладная (номер Кредитного договора, размер процентной ставки за пользование кредитом, сумма кредита, срок действия и иные условия Кредитного договора);

Указанное в настоящем разделе согласие действует в течение срока действия договора/договоров с Банком.

Указанное в настоящем разделе согласие действует в течение срока действия договора/договоров с Банком и может быть отозвано мной путем направления в Банк письменного уведомления.

Источник: rosbank-dom.ru

Договор долевого участия в строительстве Текст научной статьи по специальности «Право»

Текст научной работы на тему «Договор долевого участия в строительстве»

АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ЦИВИЛИСТИЧЕСКОй НАУКИ

договор долевого участия в строительстве

О. В. Анохина — старший преподаватель кафедры гражданского права Омского юридического института;

М. А. Кириллова — помощник начальника Главного управления жилищного контроля, государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области

30 декабря 2004 г. был принят Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Принятие указанного закона было вызвано объективной необходимостью навести порядок в правоотношениях, возникающих между гражданами, самостоятельно и за свой счет реализующими конституционное право на жилище, и организациями-застройщиками, самостоятельно и за счет граждан реализующими свои экономические права и интересы, с одной стороны, с другой стороны — нормативно закрепить конституционную гарантию участия государства, заключающегося в поощрении жилищного строительства и создании условий для осуществления права граждан на жилище.

Это послужило толчком к массовым злоупотреблениям, прежде всего, со стороны застройщиков, поскольку не каждый человек, желающий при-

обрести жилье, в состоянии разобраться в многообразии гражданско-правовых сделок и их тонкостях. Очевидно, что организации-застройщики, имеющие юридические службы, опыт и знания, без труда выбирали наиболее выгодные для себя формы гражданско-правовых договоров, тем самым обеспечивая себя наиболее выгодными условиями, сводя ответственность фактически к нулю.

В результате такой практики появились тысячи обманутых граждан, вложивших свои (заметим, немалые) средства в строительство по инвестиционным, предварительным договорам, договорам строительного подряда, простого товарищества и т. п.

В итоге на чаше весов оказались, с одной стороны, свобода договора, предусмотренная гражданским законодательством, со всеми вытекающими последствиями, главным из которых является ответственность за свои действия, с другой — конституционно гарантированное право, которое должно быть обеспечено правовым, социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Таким образом, возникла необходимость вывести из общей массы гражданско-правовых договоров, связанных с привлечением денежных средств граждан для строительства, договор, условия которого максимально бы учитывали интересы сторон, главным образом граждан, четко и единообразно определяли правовое положение сторон, регламентировали ответственность, были гарантированы государством. Таким договором, в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, стал договор участия в долевом строительстве.

Гражданам была предложена альтернатива в выборе гражданско-правовых форм вложения их денежных средств на покупку жилья и возможность получить определенные, закрепленные 214-ФЗ, гарантии защиты их прав, законных интересов и имущества в случае заключения договора долевого участия в строительстве.

Такими гарантиями, в частности, стали:

— установление ответственности застройщика за привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований 214-ФЗ (ст. 1);

— установление обязанности застройщика отвечать установленным в 214-ФЗ требованиям к застройщикам (ст. 2);

— установление права Правительства Российской Федерации издавать правила, обязательные для сторон договора долевого участия в строительстве при его заключении и исполнении (ст. 4);

— установление требований к форме, содержанию (обязательным условиям) договора и его государственной регистрации (ст.ст. 4, 5, 6, 17);

— установление гарантий качества объекта строительства (ст. 7);

— установление императивной ответственности сторон за несоблюдение условий договора (пп. 2.2 п. 2 ст. 1, пп. 6 п. 4 ст. 4, п. 4 ст. 5, п. 2 ст. 6, п. 3 ст. 7, п. 6 ст.

8, ст. 9, ст. 10);

— установление порядка обеспечения обязательств по договору (ст.ст. 12, 12.1, 13, 14, 15, 15.1);

— установление ограничения на использование денежных средств граждан застройщиком на строительство и непосредственно связанные с ним нужды (ст. 18);

— установление гарантий обеспечения необходимой информацией участников долевого строительства (ст.ст. 20, 21);

— установление государственного регулирования, контроля и надзора в области долевого строительства (ст. 23)1.

Казалось бы, законодателем учтены все необходимые права, обязанности, ответственность и гарантии, но, к сожалению, сегодня пока рано говорить о достаточной эффективности данного закона.

На сегодняшний день в России сложилась критическая ситуация в сфере долевого строительства. Не стала исключением и Омская область.

Это связано с рядом факторов как правового, так и экономического, политического, социального характера.

Во-первых, это правовая конструкция самого договора долевого участия в строительстве. Некоторые специалисты не случайно рассматривают его как комплексный договор, вобравший в себя существен-

ные условия и инвестиционного договора, и договора о совместной деятельности, и договора строительного подряда, ввиду чего на практике порой бывает сложно разграничить правоотношения и отнести их к той или иной сфере правового регулирования. Показательным в этом смысле является решение Арбитражного суда Омской области от 12 мая 2010 г. по делу А46-4189/2010. ООО «СК «Новострой» обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления заместителя начальника Главного управления жилищного контроля, государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области о признании ООО «СК «Новострой» виновным в совершении административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ. Содержание постановления административного органа сводилось к тому, что ООО «СК «Новострой» под видом договоров о совместной деятельности фактически осуществлял деятельность по привлечению денежных средств граждан для долевого строительства в нарушение требований 214-ФЗ.

По данному спору Арбитражный суд Омской области посчитал, что заключение и исполнение ООО «СК «Новострой» договоров о совместной деятельности с гражданами является правомерным, поскольку, во-первых, 214-ФЗ не ограничивает право застройщика заключать с гражданами иные, помимо договора долевого участия в строительстве, формы договоров, дающие большие преимущества по сравнению с условиями договоров долевого участия (в противном случае был бы нарушен один из основных принципов гражданского законодательства — принцип свободы договора); во-вторых, действующим законодательством не запрещено участие граждан в договоре о совместной деятельности, если такой договор не предполагает осуществления предпринимательской деятельности; в-третьих, общая цель и застройщика, и граждан по договору о совместной деятельности — строительство многоквартирного дома — не противоречит действующему законодательству (в соответствии с 214-ФЗ цели сторон по договору долевого участия в строительстве различны: для застройщика это извлечение прибыли в результате осуществления им деятельности по строительству, для участника долевого строительства — приобретение права собственности на жилое помещение); в-четвертых, вклады участников договора о совместной деятельности могут осуществляться в том числе и в денежной форме, в то время как в соответствии с 214-ФЗ вклад граждан в строительство должен быть осуществлен только в денежной форме; в-пятых, у граждан-участ-

1 См.: Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации : федер. закон от 30 дек. 2004 г. № 214-ФЗ. Доступ из СПС «Консультант-Плюс».

Актуальные вопросы цивилистической науки

ников договора о совместной деятельности в результате его исполнения возникает право не на квартиру (как того требует 214-ФЗ), а на долю в результате совместной деятельности (доме), которая может быть определена в квадратных метрах от общей площади многоквартирного дома, что также не противоречит действующему законодательству.

Таким образом, требования ООО «СК «Ново-строй» арбитражным судом первой инстанции были удовлетворены, постановление административного органа отменено.

Учитывая довольно жесткие санкции, предусмотренные самим 214-ФЗ, и административную ответственность в виде штрафа до одного миллиона рублей, предусмотренную КоАП, очевидно, что застройщики стремятся выйти за пределы правового регулирования 214-ФЗ.

Но если «подводные камни» в реализации 214-ФЗ можно рано или поздно научиться обходить путем совершенствования правоприменительной практики, то изменить коренным образом объективно сложившуюся крайне неблагоприятную экономическую ситуацию в строительной отрасли вряд ли возможно.

Так, из 185 многоквартирных домов (количество квартир 24 248, количество договоров по 214-ФЗ -4 830, договоры иных форм — 2 316), строящихся на территории Омской области с участием средств дольщиков, 42 — это так называемые «проблемные дома», ввод в эксплуатацию которых планируется в 2010 году, но строительство на сегодняшний день фактически не завершено (среди них всем известные дома по ул. Малиновского — ООО «ПКФ «СМУ-1КПД» и микрорайона Ясная Поляна — ООО «Ро-КАС»), 71 — дома, строительство которых приостановлено или не начато.

Учитывая сложившуюся ситуацию на территории Омской области, создана целостная система организационных, экономических и правовых мер, направленных на соблюдение законных прав и интересов граждан — участников долевого строительства.

К числу организационных мер следует отнести создание рабочих групп по защите прав участников долевого строительства — коллегиальных органов, основанных на представительстве органов исполнительной власти и местного самоуправления Омской области, правоохранительных органов, общественных объединений, инициативных групп участников долевого строительства, застройщиков и призванных решать вопросы организации. Так, в настоящее время на территории Омской области на регулярной основе ведут работу 4 рабочих группы по вопросам защиты прав дольщиков: межведомственная комиссия при губернаторе Омской области, рабочая группа министерства строительства и жилищно-коммунального комплекса Омской области, рабочая группа при мэре города Омска, рабочая группа Главного управления жилищного контроля, государственного строитель-

ного надзора и государственной экспертизы Омской области.

Кроме того, на базе органов исполнительной власти Омской области, так или иначе участвующих в вопросах долевого строительства, созданы консультационные пункты, телефоны доверия, разработаны памятки и рекомендации участникам долевого строительства (как потенциальным, так и фактическим) с целью минимизировать риски, связанные с недобросовестными действиями застройщиков.

К числу мер экономического характера следует отнести предоставление за счет бюджетных средств беспроцентных займов на достройку домов; субсидирование процентной ставки и льготное ипотечное кредитование дольщиков по поручительству ОАО «Омская региональная ипотечная корпорация» и Сбербанка России на домах с высокой степенью готовности; субсидирование юридических лиц в сфере жилищного строительства (главным образом это касается жилищно-строительных кооперативов, которым в последнее время активно передаются права неблагополучных застройщиков).

К мерам правового характера следует отнести принятие нормативных правовых актов в сфере долевого строительства. В этой связи нельзя не отметить проект закона Омской области «О защите прав и законных интересов граждан — участников долевого строительства многоквартирных домов на территории Омской области», принятие которого ожидается в ближайшем будущем.

По мнению автора, указанный проект закона не содержит ничего принципиально нового, но тем не менее аккумулирует в себе положения множества существующих на сегодняшний день нормативных правовых актов в сфере долевого строительства, ориентируя их применение именно на дольщиков Омской области.

Так, сферой его правового регулирования определена защита прав и законных интересов граждан-участников долевого строительства на территории Омской области.

Проект закона определяет компетенцию органа исполнительной власти Омской области, осуществляющего на территории Омской области государственный контроль и надзор в области долевого строительства. Причем указанный орган уже существует — это Главное управление жилищного контроля, государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области (Госжилстройнад-зор) и действует в соответствии с 214-ФЗ и Положением, утвержденным указом губернатора от 26 мая 2010 г. № 42. Принципиально новым в данном случае является законодательное закрепление обязанности уполномоченного органа вести учет многоквартирных домов, строящихся на территории Омской области с привлечением средств граждан. На практике такой учет Госжилстройнадзором ведется уже давно.

Проект закона определяет правовой статус межведомственной комиссии по вопросам защиты прав и законных интересов граждан-участников долевого строительства. На сегодняшний день это межведомственная комиссия при губернаторе Омской области, компетенция, полномочия и состав которой определены указом губернатора от 17 марта 2009 г. № 22.

Проектом закона определены направления государственной поддержки граждан-участников долевого строительства, в которых нашли свое отражение наиболее наболевшие на практике вопросы, а именно:

— содействие в создании жилищных, жилищностроительных кооперативов, товариществ собственников жилья, иных форм объединения граждан и юридических лиц;

— содействие в привлечении инвестиционных ресурсов для завершения строительства многоквартирных домов;

— взаимодействие по вопросам подключения (присоединения) многоквартирных домов к сетям инженерно-технического обеспечения, ввода в эксплуатацию многоквартирных домов, оформления необходимой документации.

Проектом закона нормативно закреплена обязанность органов местного самоуправления принимать непосредственное участие в реализации мероприятий, предусмотренных указанным проектом, в том числе осуществлять взаимодействие с органами государственной власти всех уровней, организациями и гражданами по вопросам, связанным с защитой прав и законных интересов дольщиков; принимать в пределах своей компетенции меры, направленные на защиту прав и законных интересов дольщиков при предоставлении земельных участков для строительства, осуществлении муниципального земельного контроля, выдаче разрешений на строительство, подключении домов к сетям инженерно-технического обеспечения.

В связи с тем что на территории Омской области в отношении значительной части застройщиков, ведущих масштабное строительство с привлечением средств граждан (ООО «ПКФ «СМУ-1КПД», ООО «Компания «ОмСтрой-2001», ООО «РоКАС», ЗАО «СК «КОНтО», ООО «СК «Сибстрой-2000», ООО «МИГ-21»), введены те или иные процедуры банкротства и строительство такими застройщиками не ведется, назрела критическая ситуация, связанная с

поиском возможности достроить такие дома, ввести их в эксплуатацию и обеспечить участников долевого строительства жильем.

Для того чтобы такие многоквартирные дома не попали в конкурсную массу (очевидно, как мало в этом случае смогут вернуть себе дольщики), в настоящее время на территории Омской области ведется работа по созданию на базе таких домов ЖСК и передаче им прав застройщиков. такой механизм на сегодняшний день реально позволяет участникам долевого строительства, во-первых, найти нового инвестора-застройщика, готового достроить объект, во-вторых, привлечь на достройку средства дольщиков, не полностью оплативших стоимость квартир, в-третьих, созданные ЖСК получают возможность принять участие в отборе юридических лиц, которым будут представлены за счет средств областного бюджета субсидии на достройку дома, целью которых является возмещение юридическим лицам (ЖСК) части затрат, связанных с выполнением работ, направленных на обеспечение прав и законных интересов граждан, участвующих в долевом строительстве2, в-четвертых, такой механизм позволяет участникам долевого строительства самостоятельно контролировать завершение строительства дома и использование денежных средств застройщиком.

На сегодняшний день на проблемных многоквартирных домах в городе Омске и Омской области в рамках указанного механизма создано 13 ЖСК.

К сожалению, теми гарантиями, которые предусмотрены 214-ФЗ для участников долевого строительства, реально вряд ли возможно воспользоваться. Безусловно, в соответствии с 214-ФЗ обманутый дольщик вправе обратиться в суд и взыскать с недобросовестного застройщика все предусмотренные законом штрафы и неустойки. Но в ситуации, когда у такого застройщика фактически отсутствуют денежные средства на завершение строительства (неважно, по каким причинам), очевидно, что два-три таких выигранных дела неминуемо приведут организацию-застройщика к банкротству, а дольщики попадут далеко не в первую очередь в списке его кредиторов.

Именно поэтому сегодня имеет смысл говорить о необходимости комплексного, учитывающего не только правовые, но и экономические аспекты, подхода к решению проблемы обманутых дольщиков.

2 См.: Порядок предоставления в 2010 г. за счет средств областного бюджета субсидий юридическим лицам (за исключением государственных (муниципальных) учреждений) в сфере жилищного строительства : утв. постановлением Правительства Омской области от 28 июля 2010 г. № 148-п. Доступ из СПС «Гарант».

Источник: cyberleninka.ru

Выделение долей в доме детям: все способы в 2021 году

Документы

Приобретая квартиру, родители несовершеннолетних самостоятельно принимают решение о том, выделять ли доли детям в новом жилье. Наделить ребенка правом собственности и определить его долю родители могут добровольно, желая таким образом защитить его имущественные права. Однако существуют случаи, когда выделение долей становиться не правом, а обязанностью родителей в соответствии с требованиями законодательства.

Когда нужно выделять доли детям

Доля ребенку выделяется в следующих случаях:

• взамен проданной доли (например, при продаже жилья, купленного под МК и покупке другого);
  по доброй воле в любом имеющемся или покупаемом жилье;
• при покупке жилища за средства материнского семейного капитала;
• при оформлении ипотеки на покупку жилья (добровольно или при использовании МК), при участии в долевом строительстве.

Рассмотрим более подробно каждый случай и нюансы выделения долей.

При покупке жилья за средства маткапитала

Использование средств материнского капитала на покупку жиль, влечет за собой обязательство – выделение долей детям в купленном жилище. В некоторых случаях, в документе также прописывается обязательное выделение доли еще и супругу. Есть несколько способов сделать это и выполнить свои обязательства перед государством.

Если МК используется для улучшения условий, то в приобретенном объекте всегда делают выделение частей каждому ребенку и супругу. Средства могут использоваться, например, для покупки квартиры или на строительство дома.

Недвижимый объект, приобретаемые полностью или частично с помощью государства, не может быть оформлен в собственность одного человека. Выделение долей в этом случае — обязательно, их должны получить:

• второй супруг;
• все родные дети (в том числе и совершеннолетние);
• все приемные дети.

Если совместно проживают другие родственники, выдел доли для них запрещен, но проживать они могут по договоренности с собственником. Выделение доли второму супругу не производится, если он:

• умер;
• признан умершим по судебному решению;
• лишен родительских прав по решению суда.

Если на момент покупки жилья родители в разводе, то выделение доли на бывшего супруга также не нужно. Материнским сертификатом распоряжается мать, но есть случаи в юридической практике, когда сертификат передавали и отцу, воспитывающему детей без матери.

Законодательное регулирование вопроса

В марте 2020 года произошло принятие Федерального закона № 35, который в свою очередь внес изменения в Закон от 29.12.2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Именно этим нормативным актом регулируется весь процесс получения и распоряжения сертификатом на материнский (семейный) капитал.

В частности, были внесены поправки в статью 10 закона № 256-ФЗ. В новой редакции части 4 этой статьи изложена обязанность оформления жилья, приобретенного с использованием сертификата, в собственность всех членов семьи.

Если изъясняться проще, то «было» в законе так: чтобы заручиться гарантией, что требования законодательства будут исполнены, с родителей требовали нотариальное обязательство.

Этот документ входил обязательным пунктом в перечень бумаг, которое было необходимо представить в Пенсионный фонд. Без него не могло быть принято положительное решение по заявлению о распоряжении средствами семейного сертификата. Обязательство требовалось в нотариально-заверенной форме.

А «стало» так: обязательство на выделение долей исключено из обязательного перечня необходимых документов. То есть, при составлении заявления его не могут потребовать, но в тексте самого заявления о распоряжении средствами сертификата появилась графа, где заявитель должен поставить знак о том, что обязуется выделить доли. При нарушении этого пункта к нему будут применены меры в соответствии с действующим законодательством.

Выделение доли взамен проданной

При продаже имущества в которой собственником или долевым собственником является ребенок, необходимо заручиться разрешением органов опеки. Чаще всего (и это не всегда связано с продажей имущества, купленного за МК) опека разрешает сделку при условии, что в новом жилище детям будут выделены доли.

Условия последующей покупки жилья и выделения доли в квартире детям прописываются в разрешении органов опеки и попечительства. На других условиях совершить сделку не удастся.

Выделение долей в ипотечной квартире

При покупке квартиры в ипотеку, несовершеннолетние могут быть сразу включены в число собственников. Однако не каждый банк пойдет на это условие. В таком случае доли должны быть выделены детям уже после снятия обременения.

Когда ипотечное жилье еще строится, дети могут быть включены в договор долевого участия в строительстве в качестве дольщиков. До сдачи дома в эксплуатацию дети и родители будут лишь дольщиками, а после подписания акта приема-передачи уже будет возможно оформить право собственности на жилье.

Как выделить доли

Традиционные два способа: непосредственное участие детей в сделке, при которой они становятся покупателями и долевыми собственниками или – оформление обязательства.

Хотя сейчас обязательство, оформленное нотариально, требуется не всегда, именно этот документ – самый надежный способ выделить доли детям. Сколько бы в Интернете не было образцов подобного обязательства, а именно юристы могут составить правильный вариант, подходящий конкретно к вашей ситуации. Но, можно оформить обязательство и не нотариального характера, в простой письменной форме. Однако, такого рода документы юридической силы не имеют в большинстве случаев.

Что прописывают в обязательстве

В обязательстве на выделение долей необходимо указать следующие данные:

1. Число, месяц, год и место подписания документа.
2. ФИО, паспортные данные, адрес регистрации обоих родителей (или одного, если второй не упоминается в обязательстве).
3. Описание направления использования капитала: например, на погашение основного долга и процентов по ипотеке или улучшение жилищных условий путем покупки объекта жилого имущества.
4. Описание объекта (адрес, реквизиты документов).
5. Обязательство о выделении с подробностями: кому и сколько.
6. Дата, подпись, фамилия, инициалы.
7. Отметка об удостоверении бумаги нотариусом: дата, подпись, фамилия, инициалы, печать.
8. Обязательно уточнить в документе срок исполнения обязательства. Например, в случае покупки жилья за МК – это шестимесячный срок.

Способы исполнения обязательства

Два способа исполнить обязательство: выделить доли по соглашению или же по договору дарения. Законом не регламентирован конкретный способ, поэтому родители могут выбрать более удобный, быстрый или дешевый для них.

Соглашение о выделении долей

Соглашение о выделении долей оформляется у нотариуса, поскольку любые операции с частями недвижимого объекта, в том числе выделение долей детям, можно совершать только с участием нотариуса.
Закон не содержит конкретных требований об определении долей, поэтому размер можно указать по своему усмотрению. Наиболее распространенные варианты:

• В равных количествах для всех человек – например, по ¼ для 4 членов семьи.
• Пропорционально вложенным средствам МК, например, они составили половину цены, значит можно оформить ½ в общую собственность родителей, а ½ — поделить на четверых. Точные доли высчитает сам нотариус, исходя из ваших пожеланий.
• Доли по санитарным нормам – по регионам это разные показатели: например, в Москве 18 м2.

В соглашении также прописываются различные нюансы, например, возможность перераспределения долей при рождении последующих детей и т.д. На основании этого документа производится регистрация прав собственности в Росреестре.

Договор дарения

Этот способ выделения доли также предполагает участие нотариуса и составление официального документа.

Размер доли определяется аналогичным способом – родители могут прописать их по своему усмотрению. В договоре обязательно прописывается предмет дарения и утверждение о том, что сделка носит безвозмездный характер.

Сколько стоит выделить долю в квартире

При оформлении выделения долей придется понести следующие расходы:
Пошлина за удостоверение нотариусом соглашения (пп. 5, п. 1, ст. 333.24 НК РФ). Сумма составляет 0,5 % от стоимости жилого помещения, и должна быть не менее 300, но не более 20000 рублей. Точный расчет происходит, основываясь на кадастровой или рыночной стоимости объекта недвижимости.
Государственная пошлина за регистрацию права в Росреестре – 2000 рублей.

Считается, что соглашение можно оформить в простой письменной форме, но, как показывает практика, Росреестр отказывает в регистрации прав по таким соглашениям.

Источник: pravo-doma.ru