Участие в долевом строительстве бухучет

ФСБУ, или федеральный стандарт бухгалтерского учета — это нормативный документ, который устанавливает требования к ведению бухучета и допустимые способы ведения бухгалтерии в учреждениях государственного сектора. Минфин ежегодно вводит новые правила: ведомство поясняет, сколько ФСБУ принято в бухгалтерском учете — с 01.01.2022 ввели 6 стандартов. Изменение учета в бюджетной сфере началось еще в 2018 году — были введены первые пять ФСБУ. В 2020 году ввели вторую пятерку стандартов, а с 01.01.2021 внедрили еще семь стандартов.

Новые стандарты бухучета обязательны к применению всеми учреждениями бюджетной сферы. Теперь организации госсектора не имеют права вести учет в обход новых норм и правил. Большинство положений не содержат кардинальных изменений, а только закрепляют нормативы, действовавшие раньше, но только на уровне рекомендаций.

Вот все федеральные стандарты бухгалтерского учета с 2022 года для бюджетных учреждений:

• подходы к формированию бухгалтерской (финансовой) отчетности сектора государственного управления и информации по статистике государственных финансов (Приказ Минфина № 152н от 13.10.2021);
• сведения о показателях бухгалтерской (финансовой) отчетности по сегментам (Пр. № 223н от 29.09.2020);
• метод долевого участия (Пр. № 254н от 30.10.2020);
• консолидированная бухгалтерская (финансовая) отчетность (Пр. № 255н от 30.10.2020);
• бухгалтерская (финансовая) отчетность с учетом инфляции (Пр. № 305н от 29.12.2018);
• биологические активы (Пр. № 310н от 16.12.2020).

Эти ФСБУ применяют с отчетности за 2022 год.

Правовое регулирование участия в долевом строительстве

Подходы к формированию отчетности

С отчетности за 2022 год при подготовке годовой информации по статистике госфинансов применяйте новый ФСБУ «Подходы к формированию бухгалтерской (финансовой) отчетности сектора государственного управления и информации по статистике государственных финансов». Этот стандарт устанавливает единые требования к пояснениям о подходах к раскрытию информации, которую применяют в Федеральном казначействе при подготовке годовой информации по статистике государственных финансов. Такие подходы обеспечивают сопоставимость показателей годовой консолидированной отчетности и годовой информации по статистике госфинансов.

Сведения о показателях отчетности по сегментам

С 2022 года ввели новые федеральные стандарты бухгалтерского учета для организаций государственного сектора: среди них — сведения о показателях бухгалтерской (финансовой) отчетности по сегментам. Его применяют учреждения, которые формируют консолидированную отчетность. ФСБУ определяет порядок раскрытия сведений о показателях отчетности по сегментам в составе годовой консолидированной отчетности. Такие отчеты формируют, в том числе, и главные распорядители бюджетных средств (ГРБС), которые осуществляют функции и полномочия учредителя для бюджетных и автономных учреждений. Кроме того, консолидированную отчетность формируют финансовые органы субъектов РФ и муниципальных образований.

Федеральный стандарт выделяет три сегмента. Покажем их в таблице.

К ним относятся:

• органы власти, местного самоуправления;
• казенные учреждения;
• другие получатели бюджетных средств из бюджетов всех уровней;
• государственные внебюджетные фонды, территориальные государственные внебюджетные фонды

К ним относятся:

• государственные корпорации;
• государственные и муниципальные унитарные предприятия;
• публично-правовые компании

Сумму оборотов между организациями из одного сегмента исключают при формировании показателей по этому сегменту. Такие же обороты между организациями разных сегментов исключают при формировании консолидированных показателей по всем сегментам.

Метод долевого участия

Новый федеральный стандарт бухучета «Метод долевого участия» применяют органы власти и учреждения, которым передали полномочия по заключению и исполнению контрактов для осуществления финансовых вложений и инвестиций. Кроме того, ФСБУ обязателен для организаций, управляющих государственным и муниципальным имуществом. Такие органы и учреждения выступают в роли инвестора, а объектом инвестирования становятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, корпоративные юридические лица и госкорпорации.

В стандарте закрепляют порядок формирования инвесторами годовой отчетности и особенности для отражения показателей финансовых вложений. При подготовке отчетности за 2022 год учитывайте:

• правила отражения финансовых активов, которые используют для получения доходов от инвестиций, с применением метода долевого участия;
• требования к информации об инвестициях.

Этот стандарт планируют внедрять поэтапно: каждый год дополнять информацию по объектам инвестирования. Полностью его введут только к отчетности за 2025 год. Только тогда потребуется раскрыть информацию по всем объектам, в которые инвестировали бюджетные средства.

Консолидированная отчетность

Этот стандарт тоже применяют только те учреждения, которые формируют консолидированную отчетность. ФСБУ устанавливает общие требования к составу и порядку раскрытия показателей и пояснений к консолидированной бухотчетности. Он определяет и правила консолидации, описывая обязательные процедуры для организации, формирующей консолидированную отчетность. Кроме того, в стандарте указано, по каким операциям исключаются взаимосвязанные показатели и какой состав у консолидированной отчетности.

Отчетность с учетом инфляции

Этот стандарт надо учитывать с отчетности 2022 года. Его положения применяют, основываясь на пересчете показателей годовой индивидуальной, консолидированной бухгалтерской отчетности. Для пересчета применяют коэффициенты монетарных и немонетарных активов, обязательств, которые характеризуют стабильные высокие темпы роста инфляции на отчетные даты и за отчетные периоды. Кроме того, стандарт используют при публичном раскрытии показателей итоговой бухотчетности.

Инфляционные изменения анализируют по документально подтвержденным сведениям об уровне инфляции и темпах его изменений. Эту информацию получают напрямую из Росстата или берут из статистических данных, которые находятся в открытом доступе.

Биологические активы

Этот стандарт применяют только некоторые учреждения. К биологическим активам по ФСБУ относят только живые организмы, которые организации выращивают сами, содержат для получения биологической продукции или для разведения биологических активов, в том числе на реализацию. Если цель разведения другая, то биологические объекты учитывают как раньше. К примеру, если на балансе организации числятся насаждения для озеленения территории, их учитывают как обычные объекты.

Минфин выпустил методические рекомендации по применению нового ФСБУ (письмо № 02-07-07/96775 от 29.11.2021). Для учета биологических активов вводятся новые счета: 113 00 «Биологические активы» и 110 00 «Затраты на биотрансформацию». Объекты относятся к биологическим активам независимо от срока полезного использования или кратности получения продукции. На новые счета учета переносят и те живые организмы, которые раньше отражали как материальные запасы: птиц и кроликов, пушных зверей, семьи пчел и другие. А некоторые активы трансформируются в биологическую продукцию после сбора, вылова или прекращения жизнедеятельности.

Стандарты 2021 года

Общий перечень федеральных стандартов бухгалтерского учета для госсектора с 2021 года:

• выплаты персоналу (Приказ Минфина № 184н от 15.11.2019);
• нематериальные активы (Пр. № 181н от 15.11.2019);
• непроизведенные активы (Пр. № 34н от 28.02.2018);
• затраты по заимствованиям (Пр. № 182н от 15.11.2019);
• совместная деятельность (Пр. № 183н от 15.11.2019);
• информация о связанных сторонах (Пр. № 277н от 30.12.2017);
• финансовые инструменты (Пр. № 129н от 30.06.2020).

Выплаты персоналу

ФСБУ предусматривают единые требования к порядку признания, первоначальной и последующей оценке обязательств организации перед служащими и другими получателями выплат. Подробную информацию о бухучете выплат необходимо раскрывать в отчетности.

По новым правилам выплаты делятся на две группы:

• текущие (зарплата);
• отложенные (отпускные).

Порядок оценки и учета перечислений зависит от группы. Все текущие выплаты учитываются в составе принятых обязательств по оплате труда и зарплатным начислениям. Отложенные фиксируются как резерв будущих расходов по выплатам персоналу по счету 0 401 60 000.

В учетной политике на 2021 год необходимо предусмотреть порядок начисления резерва по пенсионным и аналогичным выплатам. В этот резерв входят суммы государственного пенсионного обеспечения и выплаты по коллективному договору учреждения (локальному зарплатному акту) в момент достижения работником пенсионного возраста или конкретного стажа.

Нематериальные активы

По ФСБУ, к нематериальным активам относятся исключительные и неисключительные права пользования. Пользовательские права на лицензионные программы не учитываются на забалансе по счету 01, их отражают на балансе по новым аналитическим счетам к регистру 0 111 00 «Права пользования активами».

Детализировали учет исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности, дополнив счет 0 102 00 «Нематериальные активы» новой аналитикой. Для отражения прав пользования нематериальными активами используют новые подстатьи по КОСГУ:

• неисключительные права с определенным сроком полезного использования отражают на подстатьях 352 и 452;
• неисключительные права с неопределенным сроком полезного использования — на подстатьях 353 и 453.

После проведения годовой инвентаризации необходимо перераспределить программные продукты, права пользования по новым группам учета. Аналитический учет нематериальных активов следует вести в разрезе объектов учета по инвентарным номерам и ответственным лицам и отражать эти сведения в инвентарной карточке (инструкция № 157н).

Непроизведенные активы

Федеральный стандарт по непроизведенным активам с 2021 года изменяет порядок отражения прав на земельные участки в отчетах. Тем, кто впервые применяет ФСБУ «Непроизведенные активы», необходимо переоценить земельные участки на балансе (земля, внесенная в ЕГРН) до кадастровой стоимости. Во время годовой инвентаризации земли и других непроизводственных активов надлежит уточнить дополнительные сведения для аналитического учета этих объектов (инструкция № 157н).

Затраты по заимствованиям

Установлены единые правила признания затрат по государственным и муниципальным долгам публично-правовых образований и заимствованиям бюджетных и автономных учреждений. Определены общие требования к раскрытию информации об указанных затратах в бухгалтерской отчетности.

Затраты по долговым обязательствам бюджетных и автономных учреждений по новому ФСБУ делятся так:

• процентные расходы по долгосрочным обязательствам;
• прочие затраты по долговым обязательствам.

Расходы учитывают обособленно по каждой категории. Изначально прочие затраты признаются в составе расходов будущих периодов — по счету 0 401 50 000. Затем их включают в состав капитальных вложений или относят к расходам текущего периода.

Совместная деятельность

Под совместной деятельностью понимаются операции, которые проводят в рамках договора простого товарищества. Государственные и муниципальные учреждения участвуют в таких операциях при условии, что договор простого товарищества (договор совместной деятельности) заключается не с целью извлечения прибыли или ведения предпринимательской деятельности. Новый федеральный стандарт регулирует учет объектов от ведения совместной деятельности.

Информация о связанных сторонах

Для бюджетников информация о связанных сторонах в стандарте с 2021 года определяет правила раскрытия в годовой отчетности информации о физических и юридических лицах, которые влияют на работу учреждения госсектора или на деятельность которых оказывают влияние бюджетные организации. К связанным сторонам относят:

• аффилированные лица (члены наблюдательного совета автономного учреждения);
• лица, заинтересованные в сделках бюджетного учреждения;
• лица, влияющие на хозяйственную деятельность организации по учредительным документам, соглашениям;
• лица, на действия которых влияет бюджетная организация.

Финансовые инструменты

Новые стандарты затрагивают финансовые инструменты бюджетных учреждений. Под финансовым инструментом понимают договор, в результате заключения которого у одной стороны появляется актив, а у другой — финансовое обязательство перед другой стороной или увеличиваются чистые активы. ФСБУ определяет порядок учета:

• денежных средств;
• дебиторской задолженности;
• долговых требований;
• активов до погашения (деньги на депозитах от трех месяцев, долговые ценные бумаги);
• активов для перепродажи (акции, облигации, векселя);
• активов для получения доходов от участия (акции с целью владения, доли в уставных капиталах, участие в учреждениях).

В составе финансовых обязательств учитывают кредиторскую задолженность и долговые обязательства.

Стандарты 2020 года

В 2020 году ввели такие ФСБУ:

• учетная политика, оценочные значения и ошибки (№ 274н от 30.12.2017);
• события после отчетной даты (№ 275н от 30.12.2017);
• доходы (№ 32н от 27.02.2018);
• отчет о движении денежных средств (№ 278н от 30.12.2017);
• влияние изменений курсов иностранных валют (№ 122н от 30.05.2018).

Обратите внимание, что порядок формирования кодов бюджетной классификации изменен. Чиновники утвердили новый порядок классификации операций сектора государственного управления — КОСГУ. Новые коды закреплены в Приказе № 209н.

Учетная политика

Теперь бюджетники обязаны составлять учетную политику на основании положений ФСБУ № 274н. Этот приказ Минфина не предусматривает кардинальных изменений. По сути, новые положения об учетной политике — это действующие нормы закона № 402-ФЗ. Отметим, что есть и новшества.

Так, ФСБУ определил следующие аспекты:

• конкретизировано лицо, ответственное за составление учетной политики. Это главбух либо иное лицо, на которого возложены обязанности по ведению бухучета;
• готовый документ необходимо сделать общедоступным. Учетная политика подлежит публикации на официальном сайте учреждения;
• подведомственные учреждения должны разрабатывать свою УП на основании положений вышестоящей организации, министерства, ведомства;
• ограничены случаи внесения изменений и дополнений в документ.

События после отчетной даты

Этот ФСБУ закрепил не только понятия событий после отчетной даты, но и правила их отражения в учете в зависимости от периода их совершения. Стандарт обозначил классификацию событий такого характера. Так, в зависимости от того, к какому виду относится конкретное событие, зависит и способ его отражения в бухгалтерском учете учреждения. Также норматив раскрывает особенности включения этой информации в отчетность организации.

Ранее такие положения раскрывались лишь в учетной политике учреждения. Причем каждый экономический субъект мог установить собственные исключительные правила. Новые ФСБУ эти разногласия устранили. Теперь события после отчетной даты отражаются в учете только согласно обозначенным нормам и никак иначе.

Доходы

Первоначальное понятие доходов было представлено еще в ФСБУ «Концептуальные основы». Это поступление экономической выгоды или повышение полезного потенциала активов, определенное за отчетный период. Причем вложения и вклады от учредителя нельзя причислить к доходам. Также нельзя признать доходом безденежный обмен товарами, работами, услугами между контрагентами без осуществления соответствующих расчетов.

Стандарты по доходам следует применять далеко не ко всем случаям. К примеру, доходы по ФСБУ не применяются при продаже ОС или НМА, при получении арендных платежей, при получении безвозмездных поступлений и в иных ситуациях.

Теперь доходы следует разделять на две группы. Те, что получены от обменных операций, называют обменные доходы. К ним относят поступления от операций с активами и имуществом учреждения. Необменные доходы — те, что получены от необменных операций. К ним относятся поступления от налогов, взносов, штрафов, безвозмездных поступлений из бюджета, возмещение неустоек, ущерба, вреда и прочее.

Влияние изменений курсов иностранных валют

Действующие нормы по ведению бухучета устанавливают, что любая операция хозяйственной жизнедеятельности субъекта отражается в учете в рублевом эквиваленте. То есть если операцию совершили в иностранной валюте, то сумму необходимо пересчитать. Порядок и правила пересчета закрепляют ФСБУ.

Новый стандарт устанавливает методы и порядок пересчета стоимости активов и обязательств, предусмотренные для заграничных российских учреждений. Также положения закрепляют правила отражения данных сведений в отчетности организаций бюджетной сферы.

Стандарты бухучета 2018 года

С января 2018 года действуют пять федеральных стандартов бухгалтерского учета, утвержденные Приказами Министерства финансов РФ еще 31.12.2016:

• концептуальные основы бухгалтерского учета и отчетности организаций государственного сектора по ФСБУ (№ 256н);
• основные средства (№ 257н);
• аренда (№ 258н);
• обесценение активов (№ 259н);
• предоставление бухгалтерской (финансовой) отчетности (№ 260н).

Программа внедрения учета была регламентирована Приказом Минфина России от 31.10.2017 № 170н.

Основные средства

В учете основных средств в учреждениях госсектора изменится группировка объектов ОС: теперь нежилые помещения, здания и сооружения объединят в одну группу, а для многолетних насаждений создали отдельную категорию. Библиотечный фонд учреждения теперь не выделяется в отдельную группу.

ФСБУ ввел абсолютно новое понятие «инвестиционная недвижимость» для недвижимых объектов учреждения, которые сдаются в аренду или увеличивают стоимость остального имущества. Такая недвижимость не используется учреждением для выполнения основных видов деятельности.

С 2018 года основные средства разрешено учитывать комплексно. Например, объединить офисную технику в один объект. Аналогичным образом объединяют офисную мебель (стол, шкаф, кресло) или другие объекты.

Изменены границы стоимости объектов основных средств. Теперь к малоценным будут относиться все объекты стоимостью менее 10 000 рублей. Их следует учитывать на забалансовом счете.

100% амортизация теперь начисляется на ОС стоимостью до 100 000 рублей, как и в налоговом учете. Библиотечный фонд стоимостью до 100 000 рублей учитывается аналогичным образом.

Для объектов стоимостью свыше 100 000 рублей амортизация рассчитывается по-новому. Используют три метода:

• линейный;
• уменьшаемого остатка;
• пропорционально объему произведенной продукции.

Придется пересчитать и доначислить амортизацию. В помощь бухгалтерам бюджетной сферы Минфин выпустил методические рекомендации по переходу и внедрению новых правил. Указания содержатся в письме от 30.11.2017 № 02-07-07/79257.

Отчетность

Этот ФСБУ содержит методологию составления и предоставления бухгалтерской отчетности. Некоторые отчетные данные придется раскрывать в обязательном порядке.

Активы и обязательства учреждения будут разделены на краткосрочные и долгосрочные, или оборотные и внеоборотные соответственно.

Также чиновники определили ряд принципов, которым должна отвечать бюджетная отчетность учреждения:

• уместность (релевантность);
• достоверное предоставление (полнота, нейтральность, отсутствие существенных ошибок);
• верификация;
• своевременность;
• существенность;
• сопоставимость;
• понятность.

Аренда

Если учреждение арендует имущество или сдает основные средства в аренду, такие операции следует проводить в соответствии с новым федеральным стандартом. Чтобы правильно отразить операции в учете, необходимо определить, к какой категории относится аренда: к операционной (нефинансовой) или к неоперационной (финансовой).

Имущество, полученное по неоперационной сделке, учитывают в составе основных средств бюджетного учреждения. Одновременно к учету принимают и денежное обязательство в сумме кредиторской задолженности по арендной плате.

Не применять эти правила учреждение вправе, если государственной организации предоставляют активы во временное владение или пользование. Например, биологические или нематериальные активы во временном пользовании.

С 2017 года — автор и научный редактор электронных журналов по бухучету и налогообложению. Но до этого времени вела бухгалтерский и налоговый учет в бюджетной сфере, в том числе как главбух.

Источник: gosuchetnik.ru

4. Приобретение и реализация квартир по договору долевого участия в строительстве

Часто строительство жилого дома финансируется частными инвесторами — юридическими и физическими лицами. По условиям инвестиционного контракта часть жилой площади передается безвозмездно органам местного самоуправления.

На практике формирование стоимости квадратного метра жилья для инвестора осуществляется следующим образом.

Сметная стоимость строительства жилого дома определяется на основании проекта и включается в сводный сметный расчет стоимости строительства. Она является лимитом финансирования, который определяет предельный размер долевых взносов каждого соинвестора.

В договорах на долевое участие в финансировании строительства устанавливается сумма долевых взносов и соответствующая ей жилая площадь для каждого соинвестора.

Фактическая себестоимость одного квадратного метра построенной жилой площади определяется исходя из стоимости капитальных затрат и общей площади жилого дома по проектным данным. Согласно условиям инвестиционного контракта данная себестоимость определяется как стоимость фактических (капитальных) затрат по исполнительному сводному сметному расчету, деленная на общую площадь квартир жилого дома.

Инвестиционная себестоимость одного квадратного метра площади для соинвесторов определяется как стоимость фактических (капитальных) затрат по исполнительному сводному сметному расчету, деленная на общую площадь квартир жилого дома за вычетом общей площади квартир, передаваемых органу местного самоуправления.

Таким образом, инвестиционная себестоимость одного квадратного метра жилой площади превышает его фактическую себестоимость по данным учета заказчика. Это обусловлено безвозмездной передачей части жилой площади органам местного самоуправления.

В учете соинвесторов — юридических лиц полученные квартиры отражаются в составе основных средств, в корреспонденции со счетами расчетов по перечисленным заказчику долевым взносам финансирования.

Участники инвестиционного контракта по окончании строительства составляют совместный документ о распределении меду ними построенной жилой площади.

Согласно условиям инвестиционного контракта каждая из сторон самостоятельно оформляет право собственности на получаемые отдельные квартиры.

Значит, квартиры, приобретенные в порядке долевого участия в строительстве, отражаются в учете риэлторской организации по стоимости приобретения, которая равна сумме денежных средств, фактически перечисленных заказчику на их строительство.

При реализации по договору купли-продажи квартир, полученных риэлтором в счет долевого участия в строительстве, облагаемый НДС оборот определяется в виде разницы между рыночной ценой их реализации и балансовой стоимостью. Рыночной ценой реализации признается цена, указанная сторонами сделки (ст. 40 НК РФ). Под балансовой стоимостью понимается объем фактических затрат по финансированию их строительства.

Схема долевого строительства имеет многоуровневую структуру.

В соответствии с инвестиционным контрактом администрация предоставляет инвестору инвестиционный объект — земельный участок, на территории которого инвестор за счет собственных и привлеченных средств возводит жилой дом. Площади в построенном доме делятся между инвестором и администрацией в оговоренной в контракте пропорции. Соинвесторы — юридические лица в свою очередь привлекают других соинвесторов. Таких уровней может быть несколько.

Опишем особенности налогообложения данной операции с учетом сроков поступления оплаты от соинвесторов и перечисления средств генеральному инвестору.

Допустим, организация произвела оплату генеральному инвестору, а затем переуступила право участия в инвестиционном договоре соинвестору (риэлтору). В данном случае такая переуступка будет являться уступкой имущественного права и в соответствии с требованиями ст. 155 НК РФ признается налоговой базой по НДС.

По договору долевого участия в строительстве жилого дома риэлторская организация перечислила заказчику (генеральному инвестору) 10 000 000 руб. После сдачи дома в эксплуатацию риэлторская организация приобрела право собственности на 10 квартир в нем, которые продала за 12 000 000 руб.

В бухгалтерском учете организации осуществляются следующие записи.

Д 76 «Разные дебиторы, кредиторы», К 51 «Расчетные счета» — 10 000 000 руб. — перечислен инвестиционный взнос на долевое строительство.

После государственной регистрации права собственности на квартиры:

Д 41 «Товары», К 76 «Разные дебиторы, кредиторы» — 10 000 000 руб. — приобретенные квартиры поставлены на баланс.

После оформления договоров купли-продажи квартир:

Д 90 «Себестоимость продаж», К 41 «Товары» — 10 000 000 руб. — балансовая стоимость квартир списана на реализацию;

Д 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», К 90 «Выручка» — 12 000 000 руб. — отражена выручка от реализации квартир;

Д 90 «Себестоимость продаж», К 44 «Расходы на продажу» — 600 000 руб. — списаны затраты организации по реализации квартир;

Д 90 «Себестоимость продаж», К 68 «Налоги и сборы НДС» — 305 000 руб. (2 000 000 руб. х 15,25%) — начислен НДС с разницы между продажной и балансовой стоимостью;

Д 90 «Себестоимость продаж», К 99 «Прибыли и убытки» — 1 666 600 руб. — выявлен финансовый результат от реализации квартир (облагается по ставке 30%).

Следует иметь в виду, что исчисление налогов по каждой сделке купли-продажи квартир должно осуществляться с учетом положений ст. 40 НК РФ.

Генеральный инвестор по условиям контракта имеет право привлекать к финансированию строительства объекта соинвесторов, которые уже, в конечном счете, получают право собственности на проинвестированную ими часть жилого дома (квартиру, блок квартир и т.п.).

Договор о долевом участии в строительстве может содержать условия и элементы и других видов договоров быть квалифицирован как смешанный договор. Допустим, что по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону цели (ст. 1041 ГК РФ). Внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью (ст. 1043 ГК РФ).

Часто совместное долевое строительство юридическими лицами зданий, сооружений, заводов, дорог, гаражей, жилых домов или совместное долевое строительство жилых домов хозяйственными обществами (товариществами) и гражданами осуществляется на основании договора о совместной деятельности.

Этот договор может иметь разные названия: договор об участии в долевом строительстве, договор долевого участия, договор о совместной деятельности и пр.

Стоимость объектов, находящихся в собственности двух или нескольких организаций, отражается каждой организацией в составе основных средств соразмерно ее доле в общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности, с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (ст. 244 ГК РФ).

Возникновение общей долевой собственности возможно как между организациями — юридическими лицами, так и между гражданами; при этом участниками общей совместной собственности могут быть только граждане.

Все операции учета по совместной деятельности можно разделить на три этапа.

При отражении в учете вкладов в совместную деятельность передача будет осуществлена проводками:

1) Д 91 «Прочие расходы», К 08 «Вложения во внеоборотные активы» — учтена стоимость переданного имущества;

2) Д 58 «Финансовые вложения», К 91 «Прочие доходы» — отражена стоимость передачи по договору простого товарищества;

3) Д 91 «Прочие расходы», К 10 «Материалы» — списана стоимость передаваемых материалов;

4) Д 58 «Финансовые вложения», К 91 «Прочие доходы» — учтена договорная стоимость передаваемых материалов.

Внесение в качестве вклада денежных средств учитывается проводкой — Д 58 «Финансовые вложения», К 51 «Расчетные счета» — перечислены средства по договору простого товарищества.

При учете операций по совместной деятельности на выделенном балансе стоимость полученного имущества приходуется проводками:

1) Д 08 «Вложения во внеоборотные активы», К 76 «Разные дебиторы, кредиторы» — оприходованы произведенные участником капитальные вложения;

2) Д 10 «Материалы», К 76 «Разные дебиторы, кредиторы» — оприходованы материалы, полученные от участника;

3) Д 51 «Расчетные счета», К 76 «Разные дебиторы, кредиторы» — оприходованы полученные денежные средства.

Затем затраты связанные со строительством учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» в общем порядке, до момента установленной передачи готового объекта в долевую собственность участников.

Передача имущества в долевую собственность учитывается проводками:

1) Д 08 «Вложения во внеоборотные активы», К 76 «Разные дебиторы, кредиторы» — оприходована на баланс полученная доля по стоимости, указанной в документах на передачу организацией-застройщиком;

2) Д 76 «Разные дебиторы, кредиторы», К 91 «Прочие доходы» — определена сумма полученного дохода по совместной деятельности;

3) Д 91 «Прочие расходы», К 58 «Финансовые вложения» — учтена сумма вклада в простое товарищество.

Если стоимость полученной доли будет выше, чем сумма вклада, то будет учтена сумма полученной прибыли.

По пункту 1.1 ст. 6 Федерального закона от 7 августа 2001 г. N 115-ФЗ обязательному контролю подлежат сделки с недвижимостью на сумму, равную или превышающую 3 млн. руб. Об этом риэлторским организациям напомнил ЦБ РФ в своем письме от 31 августа 2005 г. N 8, как раз перед всплеском покупательной и деловой активности рынка недвижимости.

Более того, по разъяснениям ЦБ РФ к контролируемым относятся и сделки, связанные с участием в долевом строительстве. Ведь по п. 1 ст. 130 ГК РФ «незавершенное строительство» относится к недвижимому имуществу, а значит, на нее распространяется действие подп. 1.1 ст. 6 Федерального закона N 115-ФЗ.

Поэтому, как только риэлтор зарегистрирует договор долевого участия в строительстве на сумму, равную или превышающую 3 млн. руб., он сразу попадет под пристальное внимание Росфинмониторинга. О том, что подобный договор подлежит государственной регистрации, сказано в п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Внесенная доля для застройщика является целевым финансированием (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ), поэтому отнести ее на расходы риэлтор не вправе (подп. 17 ст. 270 НК РФ). Однако это не означает, что перечисленные по договору на протяжении всего периода строительства суммы не смогут вообще участвовать при расчете налога на прибыль риэлторской организации.

По окончании строительства она станет собственником квартиры, поэтому дальнейшая продажа квартиры будет расцениваться как обычная реализация товаров, доход от которой уменьшается на стоимость покупки (подп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ). В данном случае не важно, что изначально жилье было приобретено не по договору купли-продажи, а по договору долевого участия в строительстве.

Для дольщика заключение договора участия в долевом строительстве гарантирует, что, когда постройка закончится, он, зарегистрировав право собственности на указанную в договоре долю (квартиру), станет ее полноправным хозяином. Поэтому, реализуя впоследствии квартиру, он вправе воспользоваться льготой по НДС. Соответственно, входной налог, предъявленный застройщиком после окончания строительства, к вычету не принимается, а учитывается в стоимости квартиры у риэлтора, согласно п. 2 ст. 170 НК РФ.

Источник: uchebnikfree.com

Расторжение договора участия в долевом строительстве: бухгалтерский и налоговый учет (Серова А.И.)

Подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве

Договор долевого строительства защищает дольщиков от недобросовестных застройщиков, регулируя правоотношения сторон договора.

Тем не менее, никто не застрахован от возникновения таких проблем, как несвоевременная передача помещения дольщику, неустойки, недоделки и их устранение.

Как законодательно регламентируется участие в долевом строительстве?

Отношения в данной сфере прежде всего регламентируется Законом «О долевом строительстве». В соответствии с законом участниками строительства могут быть граждане и юридические лица, заключившие договор и вступившие в отношения по финансированию строительства с застройщиком.

Застройщиком является юридическое лицо, привлекшее средства дольщиков, обладающее правом на землю и получившее разрешение на застройку.

Обязательность регистрации договора и права на помещение установлена как Законом «О долевом строительстве», так и нормами Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

К застройщику применяются положения Закона «О защите прав потребителей» при нарушении условий договора, что влечет ответственность исполнителя услуг.

Указание информации о застройщике

Информация о застройщике необходима для принятия решения о заключении договора долевого участия в строительстве.

Получить ее можно, например, на сайте компании, из публикаций в прессе, но наиболее точную информация можно найти в проектной декларации, оригинал которой находится у застройщика.

Декларация публикуется за 14 дней до заключения договора с первым дольщиком и содержит следующую информацию:

• о наименовании, месте нахождения, государственной регистрации и учредителях;
• о строительных проектах домов за три предшествующих года;
• о виде деятельности, данных лицензии;
• о результате финансовой деятельности, размере кредиторской задолженности;
• о сроке получения разрешения на ввод дома;
• о финансовых рисках при осуществлении проекта;
• о страховании ответственности застройщика;
• о подрядчиках, осуществляющих работы.

Изучение документов застройщика может рассказать о многом. Так, дебиторская задолженность указывает на проблемы с оборотом наличности.

Если кредиторская задолженность выше балансовой стоимости активов – значит, застройщик завышает эффективность своей деятельности. В случае отсутствия прибыли – компания может обанкротиться.

Принципиальное значение для подтверждения права на строительство имеет дата получения разрешения на строительство, она дает начало правоотношениям дольщика и застройщика.

Но до этого застройщик должен или уже иметь или по конкурсу получить, оформить и зарегистрировать аренду на земельный участок с соответствующим целевым назначением – для многоэтажного жилого строительства.

Застройщик обязан опубликовать в установленном законом порядке проектную декларацию, содержащую сведения о застройщике и об объекте строительства.

Изменения в Законе «О долевом строительстве» требуют обязательного оформления договора страхования ответственности или договора поручительства застройщика на случай неисполнения им обязательств.

Такие договоры могут быть заключены со страховыми компаниями, включенными в список компаний, которым разрешена эта деятельность.

Договор может быть заключен одним документом с выдачей полиса на каждое жилое помещение, либо оформляются отдельные договоры на каждую квартиру.

При комплексном освоении территории необходимо наличие проекта планировки.

Предварительное ознакомление с договором до подписания

Договор долевого строительства должен быть письменным. Он подлежит регистрации и вступает в силу с момента регистрации.

Важно внимательно ознакомиться с договором до его подписания. Это необходимо, чтобы защитить себя от возможных подводных камней на этапе строительства и получении жилья в собственность.

Следует проверить полномочия лица, заключающего договор с дольщиком.

Если в договоре действует не застройщик, а уполномоченная им организация, дольщик вступает в отношения не с застройщиком, а с агентом по агентскому договору.

При этом возникает риск неисполнения договора застройщиком, так как в соответствии с законом деньги может привлекать только застройщик.

Предложение подписать договоры, имеющие название «Договор инвестирования», «Инвестиционный договор» – это попытка застройщика избежать ответственности, установленной действующим законодательством.

В договоре должны быть зафиксированы ответственность застройщика, описание передаваемого помещения, его метраж, срок ввода дома, гарантийные обязательства, цена договора.

Следует внимательно проверить и условия расторжения договора.

Существенные условия договора

Закон определил существенные условия договора:

1. Предмет – помещение, которое должно быть передано дольщику, после ввода дома.
2. Срок передачи готового объекта.
3. Цену, порядок расчетов, сроки оплаты.
4. Срок гарантии качества (не менее 5 лет).

Предмет договора включает в себя как объект, так и действие по передаче готового объекта дольщику.

В договоре указываются адрес объекта, количество этажей, номер секции, этажа, квартиры и ее площадь.

Условие о сроке готовности всего объекта строительства определяет единый срок, когда застройщик должен передать его дольщику.

Участник обязан уплатить застройщику установленную денежную сумму.

Удорожание объекта, например, в связи с уточнением площади, должно быть зафиксировано путем заключения дополнительного соглашения.

Гарантийный срок на объект строительства возлагает на застройщика ответственность за недостатки, выявленные в течение этого времени.

Сроки строительства и сдачи объекта

Срок строительства и ввода дома в эксплуатацию связаны между собой.

После ввода дома в эксплуатацию и до даты перехода права на помещение к участнику, оно находится в залоге у дольщика.

Передача квартиры участнику должна осуществляться по акту передачи. Если акт не представлен, дольщик может обратиться в суд.

Несоблюдение сроков передачи права на квартиру влечет для застройщика уплату неустойки, за каждый день – в двукратном размере.

При просрочке передачи помещения более чем на два месяца дольщик может заявить об отказе от договора, без обращения в суд. Если сроки строительства не выполняются, дольщик вправе расторгнуть договор в суде.

Отношения, возникшие в связи с договором, регулируются Законом «О защите прав потребителей». Так, сторона, нарушившая обязательства или выполнившая их ненадлежащим образом, обязана уплатить другой стороне неустойку, согласно договору, и возместить убытки.

Пределы ответственности сторон договора

При нарушении застройщиком срока передачи помещения, дольщик за каждый день может взыскать неустойку, равную 1/300 ставки рефинансирования от цены договора (если он является физлицом, то данная сумма взимается в двукратном размере), согласно ст.6 ФЗ 214 от 30 декабря 2004 года.

За отступление от договора, которое ухудшило качество помещения или создало недостатки, сделавшие квартиру непригодной для проживания, дольщик вправе потребовать:

• устранения недоделок в установленный срок;
• снижения цены договора;
• возмещения личных расходов на ремонт.

В случае расторжения договора возмещение включает:

• основной долг;
• проценты на сумму долга (в двойном размере);
• проценты за нарушение обязательств (в двойном размере);
• подтверждение убытков;
• моральный вред.

Убытки представляют собой:

• расходы, понесенные для восстановления нарушенного права;
• утрату или порчу имущества;
• неполученные доходы.

Дольщик может отказаться от договора и потребовать полного возмещения убытков, если в установленный срок недостатки не устранены застройщиком.

Требования дольщика подлежат удовлетворению в 10-дневный срок со дня их предъявления. За нарушение этого срока застройщик также обязан оплатить неустойку.

Риск гибели объекта строительства до того, как его передали участнику, несет застройщик.

Порядок разрешения разногласий по договору

Закон «О защите прав потребителей» применим к дольщику и застройщику в части, не установленной Законом «О долевом строительстве». Поэтому в спорных ситуациях применяется порядок досудебного урегулирования спора с застройщиком.

Претензии предъявляются в установленной последовательности:

1. Дольщик – застройщику.
2. Застройщик – заказчику.
3. Заказчик – генподрядчику.
4. Генподрядчик – субподрядчику.

В претензии должны быть указаны все требования, которые необходимо выполнить, сроки их исполнения. При отсутствии сроков в претензии она может исполняться в 30-дневный срок.

Иски о правах на объекты долевого строительства предъявляются по месту нахождения объекта строительства.

В случае рассмотрения спора, связанного с передачей денег в целях строительства, независимо от наименования договора суд исходит из существа сделки.

В письме Верховного суда № 7-ВС-368/13 указано, что действие закона распространяется на любые сделки, если установлено, что сторонами предполагалось долевое строительство.

Основания и порядок расторжения договора участия в долевом строительстве

Одностороннее прекращение договора дольщиком допускается в случаях:

• затягивания строительства, срыва срока передачи квартиры;
• не устранения недоделок в разумный срок;
• не продления поручительства банка и не уведомления дольщика об этом.

Расторжение договора возможно в связи с судебным актом. Дольщик может обратиться в суд в случае:

• прекращения строительства, срыва срока передачи квартиры;
• отступления от технических характеристик объекта;
• изменения назначения объекта.

Застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке, если дольщик нарушает срок оплаты более чем на 3 месяца.

В случае рассрочки основанием для расторжения является нарушение сроков платежа более 3 раз в году или просрочка более чем на 3 месяца.

Застройщик должен уведомить дольщика о необходимости погасить долги и предупредить о возможном расторжении договора.

: Как не стать жертвой мошенничества при долевом строительстве?

В сюжете даются конкретные советы, каким образом подходить к выбору застройщика при долевом строительстве. Рассказывается, как защитить себя с правовой стороны при заключении договора с застройщиком.

Расторжение договора долевого участия (ДДУ)

В сложившейся практике выделяются 4 варианта прекращения договора долевого участия (ДДУ) в строительстве:

В независимости от того, по чьей инициативе расторгается договор — участника долевого строительства или застройщика — уплаченные дольщиком денежные средства (часть или полный размер) подлежат обязательному возврату, за что ответственным является застройщик.

При расторжении ДДУ необходимо направить уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке.

Во избежание двойной продажи одного и того же объекта долевого строительства расторжение ДДУ регистрируется в Росреестре и данные сведения вносятся в ЕГРП.

Можно ли расторгнуть договор долевого строительства?

Договор долевого участия в строительстве, в силу своей специфичности, подлежит расторжению только по основаниям, предусмотренным ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

В случае, если участник долевого строительства передумал приобретать жилье у застройщика, с которым у него уже оформлен договор долевого участия, он вправе расторгнуть его на любом этапе строительства, даже если застройщик надлежаще исполняет свои обязательства.

Штрафные санкции к таким отказникам застройщиком применяться не могут, так как данное требование не соответствует нормам ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Также существует вариант переуступки прав на квартиру третьему лицу, что является наиболее выгодным для участника долевого строительства в материальном плане — деньги «возвращаются» сразу по заключению сделки.

При расторжении возможно затягивание возврата денег застройщиком, что может привести к судебному разбирательству.

Существует такой нюанс: расторгнуть договор долевого участия можно только до подписания передаточного акта на квартиру, иначе обязательства сторон считаются исполненными, и квартира переходит к участнику долевого строительства, за чем следует оформление его права собственности на переданное жилое помещение.

Расторжение ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре:

• при соглашении сторон — размер госпошлины составляет 350 рублей (п. 30 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ);
• в одностороннем или судебном порядке — госпошлина не взимается.

Расторжение ДДУ в одностороннем порядке

В отличие от множества оснований расторжения договора дольщиком, для застройщика законодательством предусмотрено лишь одно основание — нарушение внесения платежей участником долевого строительства.

Так, застройщик вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения обязательств по договору в случае:

• дольщиком просрочено внесение платежа в течение более чем 2 месяца, если по условиям заключенного договора его цена уплачивается путем единовременного внесения платежа (п. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ);
• участник долевого строительства систематически нарушает установленный договором срок внесения платежей, если уплата цены должна производиться в рассрочку (п. 5 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ). Систематическое нарушение заключается в следующем:

• в течение 12 месяцев срок внесения платежей пропущен более чем 3 раза;
• внесение платежа просрочено в течение более чем 2 месяца.

Следует учесть, что застройщик многоквартирного дома после предупреждения вполне может предоставить участнику долевого строительства возможность погасить задолженность.

П. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок расторжения договора застройщиком:

1. При наличии вышеназванных оснований застройщик направляет дольщику письменное уведомление (предупреждение) о необходимости погасить задолженность, а также указывает в нем последствия в случае неисполнения требования.
2. По истечении 30 дней после отправки уведомления застройщик вправе расторгнуть ДДУ в строительстве.

Договор считается расторгнутым со стороны застройщика со дня направления уведомления в случаях:

• дольщиком не исполнено направленное ему требование;
• у застройщика имеются сведения о получении дольщиком предупреждения;
• заказное письмо возвращено почтовой службой с отказом дольщика его получать, или если дольщик отсутствует по указанному почтовому адресу (п. 4 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ).

Можно ли расторгнуть ДДУ по соглашению сторон

Расторжение договора долевого участия в строительстве может быть произведено по соглашению сторон, что обычно не вызывает затруднений.

Так, при данных обстоятельствах можно составить следующий алгоритм действий:

1. Сторона, желающая расторгнуть договор, письменно уведомляет другую сторону о причине расторжения.
2. При удовлетворительном ответе сторонами определяется место и время составления соглашения.
3. Составление соглашения сторон о расторжении ДДУ.
4. Стороны определяют порядок и сроки возврата денежных средств.
5. Регистрация соглашения в Росреестре (в противном случае оно не будет иметь юридической силы).

Чаще всего документы на государственную регистрацию расторжения ДДУ подает дольщик. В их число входит:

• соглашение сторон;
• паспорт участника долевого строительства;
• документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;
• другие необходимые документы (предусмотренные в частных ситуациях).

Если документы для регистрации соглашения переданы застройщику, то участнику долевого строительства следует оставить себе их копии, а также доказательства того, что им исполнены обязательства перед застройщиком, указанные в соглашении.

Договор долевого участия в строительстве может быть расторгнут во внесудебном порядке при направлении застройщику соответствующего уведомления.

П. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрены следующие основания, согласно которым застройщик:

• не передал объект долевого строительства в течение 2 месяцев после того, как истек срок передачи, установленный договором;
• не выполнил одно из следующих требований:

• безвозмездное устранение выявленных при осмотре квартиры недостатков в разумный срок;
• соразмерное уменьшение цены договора;
• возмещение затрат дольщика на устранение недостатков.

Так, расторжение считается юридически исполненным не с момента его государственной регистрации, а при направлении застройщику указанного уведомления заказным письмом с описью вложения.

Законодательством о долевом строительстве строго определено в каких случаях участник долевого строительства вправе потребовать расторгнуть ДДУ в судебном порядке (п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ):

• строительство многоквартирного дома приостановлено или прекращено, причем имеются обстоятельства, свидетельствующие о возможном нарушении установленного договором срока, в течение которого объект долевого строительства должен быть введен в эксплуатацию и передан участнику;
• существенное изменение проектной документации объекта строительства (планировка), а также увеличение/уменьшение размера квартиры (площадь);
• у общего имущества дома и входящих в его состав нежилых помещений изменено назначение.

В указанных случаях не требуется направлять застройщику уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке — следует напрямую обращаться в суд.

Поданное в суд исковое заявление должно содержать следующие требования:

• о возврате уплаченных в счет цены договора денежных средств;
• о взыскании процентов за пользование денежными средствами;
• о компенсации понесенных убытков участником ДДУ.

Помимо иска в суд предоставляются следующие документы:

• копия ДДУ;
• доказательства выдвигаемых требований (документы, подтверждающие нарушение обязательств или неисполнение требований);
• при наличии — копия уведомления об отказе исполнения договора в одностороннем порядке;
• расчет неустойки, понесенных убытков, размер морального вреда;
• квитанция уплаченной госпошлины, размер которой устанавливается п. 1 ч.1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ и п. 3 ст. 333.36 НК РФ.

Иск предъявляется в суд по месту нахождения застройщика (ст. 28 ГПК РФ) и обязательно подписывается истцом, иначе он не подлежит рассмотрению.

Судебная практика расторжения ДДУ по инициативе дольщика

До предъявления иска участнику долевого строительства необходимо детально проанализировать условия договора для того, чтобы удостовериться в собственной правоте и полноте доказательств.

Застройщики, в большинстве случаев, не настроены на возврат уплаченных денежных средств, так как это может повлечь для него неблагоприятные последствия, например:

• остановку строительства, что может вызвать «волну» отказов участников от договора;
• банкротство (при множестве исков).

Для определения существенности нарушений по качеству построенного объекта судом может быть назначена экспертиза.

Обнаружив недостатки объекта в течение гарантийного срока, застройщику могут быть предъявлены требования по ненадлежащему качеству, исковая давность которых начинается со дня заявления о недостатках.

Застройщик не может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае, когда дольщиком нарушен срок внесения доплаты при увеличении площади объекта.

Неустойка, предусмотренная за просрочку передачи объекта строительства (ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ), при расторжении договора долевого участия не взыскивается.

Судом может быть уменьшен размер процентов за пользование денежными средствами дольщика в силу ст. 333 ГК РФ.

Возврат денег при расторжении договора долевого участия

П. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок и сроки возврата уплаченных денежных средств:

• при одностороннем порядке — в течение 20 рабочих дней со дня расторжения ДДУ;
• в случае судебного порядка — в течение 10 рабочих дней со дня вступления судебного решения в законную силу.

Помимо этого, застройщиком выплачиваются проценты за пользованием денежными средствами, равные 1/300 ставке рефинансирования Центрального Банка РФ, если другой стороной ДДУ является гражданин — в размере 1/150 ставки.

Начало их начисления происходит со дня уплаты средств дольщиком по цене договора и заканчивается до дня их фактического возврата.

Если участник долевого строительства не обратился за получением своих средств и процентов в течение 20 рабочих дней, они зачисляются застройщиком в депозит нотариуса по месту его нахождения не позднее дня, следующего за рабочим днем по истечении указанного срока, о чем сообщается дольщику.

Согласно ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ сторона, отказавшаяся от исполнения обязательств, помимо неустойки возмещаетубытки, причиненные другой стороне.

Договора долевого строительства расторжение

« » ______________ ______ года между Истом и Ответчиком были заключены Соглашение о расторжении Договора №___________ участия в долевом строительстве жилого дома от « » _________ ___ года и Соглашение о расторжении Договора №______________ участия в долевом строительстве жилого дома от « » ____________ ____ года, в соответствии с которыми Ответчик должен возвратить Истцу все внесенные им денежные средства.

о взыскании денежных средств уплаченных в счет договоров участия в долевом строительстве жилого дома; взыскании процентов за пользование денежными средствами в установленном законом размере;
возмещении понесенных по делу судебных расходов; компенсации морального вреда; а так же штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя

Порядок расторжения договора долевого участия

1. Не соблюдаются сроки введения строительного объекта в эксплуатацию. В ДДУ четко указывается время, в которое строительная компания обязуется предоставить жилье второй стороне. Если строительные работы или процедуры оформления затянулись более, чем на два месяца, то дольщик обладает правом расторгнуть соглашение.

Если строительная компания не может компенсировать это, то дольщик имеет право расторгнуть соглашение.

• строительная компания не устраняет обнаруженные недостатки в указанный срок, не уменьшает стоимость квартиры, не возмещает расходы на самостоятельное устранение недочетов;
• требования к жилью существенно противоречат проекту, техническим нормам;
• застройщик нарушил возложенные на него обязанности, касающиеся уведомления участника договора о прекращении поручительства;
• в ряде других ситуаций, установленных ФЗ.

Консультант пульс

Имейте в виду: зачастую граждане не рискуют самостоятельно идти в суд и прибегают к помощи профессионального представителя. Если исковое заявление подписывает такой представитель, то в комплект документов потребуется включить нотариально заверенную копию доверенности. Кстати, при благоприятном исходе дела затраты на судебное представительство также можно будет взыскать с ответчика.

Застройщик же перед уведомлением об отказе от исполнения обязательств по ДДУ должен заблаговременно направить участнику предупреждение о необходимости погасить сумму задолженности и соответствующих последствиях неисполнения данного требования. Застройщик при указанных обстоятельствах имеет право расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней после направления предупреждения – часть 3 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ .

Расторжение договора участия в долевом строительстве: бухгалтерский и налоговый учет (Серова А

— по счету 62 (Дебет 62, субсчет «Авансы, полученные от участников долевого строительства в счет оказания услуг по организации строительства», Кредит 62, субсчет «Авансы, полученные в счет оказания услуг по организации строительства, подлежащие возврату в связи с расторжением договора об участии в долевом строительстве»).

Суммы начисленных оценочных обязательств не уменьшают базу по налогу на прибыль. Вместе с тем проценты за пользование чужими денежными средствами учитываются в составе внереализационных расходов.

Следовательно, на дату начисления оценочного обязательства в бухгалтерском учете отражается отложенный налоговый актив (ОНА), который погашается на дату признания в налоговом учете расходов в виде процентов.

Величина ОНА составит 49 390 руб. (246 950 руб. x 20%).

Рекомендуем прочесть: Возмещение расходов на учебу

Расторжение ДДУ в строительстве

Уже будет говориться о том, что в соответствии с 214 Федеральным законом, установлены гарантийные сроки, есть закон «О защите прав потребителей», и есть Гражданский кодекс, который говорит о том, что если обнаружены какие-то недостатки в ходе использования, то он может обратиться к застройщику или в управляющую компанию, которая будет уже на тот момент отвечать, с просьбой устранить недостатки.

То есть нужно реально доказывать, что объект качеству не соответствует. То есть тут должны люди понимать, что они должны это доказать в суде, и это доказательство на них ложится бременем, а именно дополнительно надо будет проводить экспертизу, они будут тратить деньги свои, которые потом будут возмещаться за счет застройщика.

Расторжение договора долевого строительства

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

Возможность расторжения договора участия в долевом строительстве предусмотрена Федеральным законом от 30.12.

2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства (квартиры) в установленный договором срок (в частности, если этот срок на 2 месяца превышает установленный договором), неисполнения застройщиком обязанностей по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок или соразмерному уменьшению цены договора, существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, а также в иных установленных законом или договором случаях.

Долевое строительство квартиры

• должна быть определена конкретная подлежащая строительству и передаче гражданину квартира в соответствии с проектной документацией, с указанием особенностей строительства и характеристик объекта, включая сведения о полном или частичном выполнении отделочных работ;
• номер специального счета, на который зачисляются деньги на строительство квартиры;
• номер расчетного счета, на который зачисляются денежные средства на оплату прибыли застройщика и его затрат , не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства квартиры, но относимых на стоимость строительства;
• срок исполнения обязательств по договору;
• стоимость строительства 1 м 2 общей площади квартиры;
• цена квартиры (цена договора);
• размер и порядок внесения денежных средств гражданином;
• гарантийный срок на квартиру (не меньше 5 лет);
• права и обязанности сторон;
• порядок изменения условий договора;
• порядок приемки-передачи квартиры;
• основания досрочного расторжения договора;
• порядок возврата денег гражданину в случае неисполнения обязательств или досрочного расторжения договора (отказа гражданина или застройщика от исполнения договора);
• ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору;
• обязательство застройщика передать гражданину объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям;
• другие условия по соглашению сторон.

Стоимость затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства квартиры, но относимые на стоимость ее строительства, которые не могут быть определены застройщиком в полном объеме на стадии заключения договора, могут предъявляться к оплате гражданину по мере производства таких затрат или по окончании строительства. При этом должно быть заключено дополнительное соглашение. Сроки предъявления к оплате указанных затрат предусматриваются договором. [∗]

Расторжение договора (долевое строительство)

В случае нарушения застройщиком предусмотренного выше срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Рекомендуем прочесть: Пополнение карта студента

Последствия расторжения договора по вышеназванным обстоятельствам следующие.

В случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным в первом варианте, застройщик в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора, а в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным во втором варианте, в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора, обязан:

Расторжение договора долевого участия в строительстве

Последнее время мы то и дело наблюдаем, как замораживают стройки, как меняются заранее оговоренные проекты строительства, причем, не в лучшую сторону, а также периодически появляется информация об обманутых дольщиках.

Такая ситуация совершенно не добавляет оптимизма тем людям, которые вкладывают деньги в строительство собственного жилья, а оттягивание сроков сдачи жилого дома по срокам невольно заставляет задуматься о том, будет ли этот дом вообще достроен? В связи с этим нередки сегодня случаи, когда дольщики решаются на расторжение договора долевого участия. Законодательство предусматривает причины, по которым участники долевого строительства имеют право расторгнуть данные договора на основании мошенничества, и потребовать от застройщика возмещение вложенных финансовых средств.

Одно из оснований расторжения договора является затягивание строительства и невыполнения застройщиком обязательств, установленных в договоре. Еще одно основание — это нарушение требований, которые были предъявлены к качеству объекта.

При наличии недостатков, которые делают жилое помещение непригодным к использованию, дольщики могут потребовать от застройщика либо компенсации финансовых средств, либо устранения недостатков в оговоренные сроки.

В ситуации, когда то или иное выполнено не будет, дольщики могут также расторгнуть договор.

Расторжение договора участия в долевом строительстве

Шкапина, участок 1 (юго-западнее пересечения с набережной обводного канала) ведение дела (представление интересов) в уполномоченном суде первой инстанции по спору о взыскании неустойки из ненадлежащего исполнения договора участия в долевом строительстве ведение дела в суде по спору о взыскании денежных средств, штрафных санкций, неустойки за нарушение обязательств, г. При необходимости расчет процентов за каждый день пользования денежными средствами производится по 1300 ставки рефинансирования банка россии, умноженной на два. Федерального закона, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться дольщиком единовременным платежом, просрочка внесения платежа в течение более чем трех месяцев является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Расторжение контракта долевого роли в строительстве имеет достаточно много спорных моментов, и нередко дольщикам приходится отстаивать свои права в суде. При расторжении контракта по инициативе участника долевого строительства застройщику отводится 20 рабочих дней на то, чтоб.

желаю выразить благодарность и признательность адвокату васильевой людмиле павловне. Взыскание процентов при расторжении контракта долевого роли — наша специализация. Бесплатная консультация юристов по вопросу расторжение контракта роли в долевом.

Ответ на вопрос будет ориентирован вам на почту в кратчайшие сроки и размещен на веб-сайте.

Учет при долевом строительстве

Источник: журнал «Главбух»

Рассмотрим порядок учета у застройщика в рамках долевого строительства, а ниже вы найдете проводки в долевом строительстве.

Напомню, что в бухучете по кредиту счета 76 отражались средства дольщиков, полученные по заключенным договорам участия в долевом строительстве, направляемые на покрытие расходов на строительство дома. Эти расходы учитывались по дебету счета 08 или 20 (в зависимости от понимания застройщиком их экономического характера).

По окончании строительства без отражения оборотов по реализации счет 08 (20) закрывался в дебет счета 76 и определялась экономия. Она учитывалась как выручка застройщика по кредиту счета 90 в корреспонденции со счетом 76, на котором оставалась сумма экономии средств дольщиков.

Реализация не отражалась по той причине, что застройщик не оформлял на себя право собственности на завершенные объекты долевого строительства до передачи их дольщикам, значит, формального перехода права собственности от застройщика к дольщикам на эти объекты не происходило.

В принципе такой подход соответствовал существующему пониманию требования подпункта «г» пункта 12 ПБУ 9/99, который одним из условий признания выручки в бухучете определял переход права собственности от организации к покупателю или приемку работ (услуг) заказчиком. Нет перехода права собственности (приемки работ, услуг) – нет выручки.

При этом никто особо не задавался вопросом: а какой характер отношений между застройщиком и дольщиком имеет договор участия в долевом строительстве с точки зрения гражданского законодательства? Считалось, что застройщик получает от дольщиков средства целевого финансирования которые многие учитывали не по кредиту счета 76, а по кредиту счета 86. Это действительно так, но только для целей налогового учета, поскольку это прямо определено в подпункте 14 статьи 251 Налогового кодекса РФ. Для целей бухучета полученные от дольщиков средства целевыми не являлись, поскольку предполагали возмездность: дольщик – деньги, застройщик – квартиру (объект долевого строительства). То есть экономический характер взаимоотношений между участниками долевого строительства соответствовал обычным коммерческим отношениям, направленным на извлечение прибыли.

Рекомендации суда

Толчком к переосмыслению взаимоотношений между застройщиком и дольщиком явилось постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54. Основная мысль данного документа заключается в следующем.

Любые договоры, касающиеся инвестиционных отношений в области строительства объектов недвижимости предусматривающих передачу инвестору профинансированной им доли в строящемся объекте, к которым можно отнести и договоры участия в долевом строительстве, нельзя рассматривать как отдельную разновидность договоров. Ведь такие договоры не предусмотрены Гражданским кодексом РФ.

Эти сделки надлежит рассматривать только в рамках сделок, прямо установленных гражданским законодательством. Например, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. В пункте 11 данного постановления указано, что нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса РФ о купле-продаже будущей вещи. То есть понимать это следует так, что договор участия в долевом строительстве – это разновидность договора купли-продажи с особым порядком оформления права собственности: напрямую к покупателю, минуя продавца-застройщика.

Отражение операций

Возникает вопрос: а правильно ли застройщик отражал в учете передачу дольщикам объектов долевого строительства, минуя счета реализации? Ведь бухгалтерская проводка дебет 76 кредит 08 (20) экономически никаким образом не отражала существующие варианты учета хозяйственных операций, связанных с передачей имущества. То есть в этом плане учет данной операции являлся по большей части понятийным, нежели нормативным. Ответ следует искать в юридической квалификации договора участия в долевом строительстве.

Сегодня мало кто из юристов отважится возразить против рекомендаций Пленума ВАС РФ о том, что договоры участия в долевом строительстве являются разновидностью договоров купли-продажи. Поэтому возьмем за основу именно такую их квалификацию.

Это дает нам право утверждать, что передача объектов долевого строительства от застройщика дольщикам – это операция по продаже готовой строительной продукции. Следовательно, она должна быть отражена на счетах реализации у застройщика (продавца).

Что же мешает? А мешает пункт 12 ПБУ 9/99, устанавливающий обязательным условием для признания выручки факт перехода права собственности от продавца к покупателю. Но ведь застройщик право собственности на себя не оформляет, а значит, не передает его.

И что дальше? Ведь не учитывать же вечно дебиторскую задолженность, как это определено в том же пункте 12 в случае невыполнения условий для признания выручки?

Можно предположить, что специальные нормы Закона № 214-ФЗ по отношению к положениям Гражданского кодекса РФ о купле-продаже могут предусматривать и специальные условия для признания в бухучете выручки от реализации объектов долевого строительства.

Это дает право утверждать, что при передаче данных объектов от застройщика дольщикам у передающей стороны возникают операции по реализации готовой строительной продукции в виде квартир, нежилых помещений и машино-мест.

В результате в бухучете делают следующие записи:

Дебет 51 Кредит 76
– отражены средства дольщиков, полученных по договорам;

Дебет 20 Кредит 60
– учтены расходы на строительство объекта;

Дебет 19 Кредит 60
– отражен НДС, предъявленный поставщиками и подрядчиками;

Дебет 43 Кредит 20 (19)
– сформирована себестоимость готовой строительной продукции;

Дебет 76 Кредит 90
– отражены обороты по реализации объектов долевого строительства в размере всей суммы средств, поступивших от дольщиков;

Дебет 90 Кредит 43
– списана реализованная готовая строительная продукция.

По итогам проводки в долевом строительстве в бухучете не определяется экономия средств дольщиков, так как цена договора (за исключением вознаграждения застройщика) в полной сумме отражается как выручка от реализации объектов долевого строительства.

Порядок налогообложения

Нужно ли в данном случае начислять НДС? Если говорить формально, то нет.

Дело в том, что в соответствии с подпунктом 22 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ не подлежат налогообложению операции по реализации жилых домов, жилых помещений и долей в них.

Но самое главное даже не в этом, поскольку данная норма не освобождает от налогообложения операции по реализации нежилых помещений и машино-мест.

Налоговый кодекс РФ – документ прямого чтения.

Даже если предположить, что в нем существуют какие-то разночтения или недопонимания, то они должны трактоваться в пользу налогоплательщика В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения признаются операции по реализации товаров (работ, услуг).

Реализацией же считается передача права собственности на товары (работы, услуги), что предусмотрено статьей 39 Налогового кодекса РФ. Поскольку в нашем случае формальной передачи права собственности не происходит, то и объекта налогообложения нет.

Строительство ведется собственными силами

Меняется ли ситуация, если застройщик сооружает объект не подрядным способом, а собственными силами?

Ранее специалисты финансового ведомства разъясняли, что если организация, являющаяся по договору участия в долевом строительстве застройщиком, своими силами или своими силами с привлечением других лиц обязуется построить объект недвижимости, то есть застройщик непосредственно выполняет строительно-монтажные работы, то на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 162 Налогового кодекса РФ денежные средства, получаемые от дольщиков, включаются в налоговую базу у застройщика как авансовые платежи, полученные в счет предстоящего выполнения работ ( письмо Минфина России от 12 июля 2005 г. № 03-04-01/82).

По мнению автора, данное утверждение Минфина России является как минимум спорным. Дело в том, что указанный порядок налогообложения средств дольщиков приемлем, если к договору участия в долевом строительстве применять нормы подрядных отношений.

В 2011 году введены в действие разъяснения КРМФО (IFRIC) 15 «Соглашения на строительство объектов недвижимости»( приложение № 59 к приказу Минфина России от 25 ноября 2011 г. № 160н).

В пунктах 10–12 данного документа предусмотрено, что соглашение на строительство объекта недвижимости, допускающее возможность покупателя оговорить основные структурные элементы дизайна объекта недвижимости до начала строительства или основные структурные изменения в процессе строительства, должно входить в сферу применения МСФО (IAS) 11 «Договоры на строительство». И наоборот, если покупатели имеют только ограниченную возможность повлиять на дизайн объекта недвижимого имущества или оговорить только незначительные изменения к базовому дизайну, такое соглашение является соглашением на продажу товаров в рамках сферы применения МСФО (IAS) 18 «Выручка». В соответствии с требованиями пункта 7 ПБУ 1/2008 международные стандарты бухгалтерской отчетности могут применяться наряду с положениями по бухгалтерскому учету, утвержденными Минфином России, в случае если по конкретному вопросу в нормативных правовых актах не установлены способы ведения бухгалтерского учета.

Поэтому разъяснения в области соглашений на строительство объектов недвижимости в полной мере могут быть приняты при формировании учетной политики застройщиков, работающих в рамках долевого строительства.

Значит, независимо от способа строительства (подрядного или силами самого застройщика) договор участия в долевом строительстве следует рассматривать как договор купли-продажи, поскольку он не предполагает возможности для дольщика оговорить основные структурные элементы дизайна объекта недвижимости до начала строительства или оговорить основные структурные изменения в процессе строительства. А поскольку, как уже отмечалось, продажа объектов долевого строительства НДС не облагается, то и средства дольщиков, поступающие в рамках указанных договоров, при условии выполнения застройщиком работ собственными силами не облагаются НДС. И бухгалтерский учет затрат по строительству ведется застройщиком так же, как было рассмотрено выше: расходы аккумулируются по дебету счета 20 в корреспонденции с кредитом счетов 10, 70, 60 и т. д.; затем формируют стоимость готовой строительной продукции по дебету счета 43. Обороты по реализации готовой строительной продукции отражаются обычным порядком.

Услуги застройщика

Что при таком подходе происходит с бухучетом услуг, которые в соответствии с договором застройщик может оказывать дольщикам? Здесь сразу следует оговориться, что услуги застройщика могут иметь место только в том случае, если цена договора разбивается на сумму средств, направляемую для покрытия расходов на строительство дома и вознаграждение застройщика. Если это не предусмотрено, то говорить о каких-либо услугах застройщика в этом случае не приходится.

Оказание застройщиком услуг дольщикам подлежит отражению в бухгалтерском учете в качестве отдельного вида деятельности.

Средства, предназначенные для выплаты вознаграждения, учитываются как авансы, полученные по кредиту счета 62. Расходы застройщика, связанные с оказанием услуг, отражаются по дебету счета 20.

Выручка от реализации услуг признается в порядке, предусмотренном учетной политикой застройщика.

Особенности налогового учета

Меняется ли что-либо в налоговом учете? В общем-то нет.

Средства, поступившие от дольщиков, признаются в налоговом учете как целевые на основании пункта 14 статьи 251 Налогового кодекса РФ. Расходование средств осуществляется в рамках целевого финансирования с соблюдением порядка их расходования, предусмотренного пунктом 1 статьи 18 Закона № 214-ФЗ.

Поступившие средства не являются выручкой, а их расходование – налоговым расходом для целей налогообложения.

В случае определения экономии средств дольщиков по окончании строительства данная экономия (если по условиям договора она не подлежит возврату дольщикам) отражается для целей налогообложения в составе внереализационных доходов застройщика либо в составе выручки от реализации услуг.

Если по окончании строительства определяется перерасход средств дольщиков, то он не признается в целях уменьшения налоговой базы по налогу на прибыль Экономия и перерасход устанавливается в целом по объекту строительства.

Облагается ли экономия, определенная в рамках налогового учета, НДС? Это зависит от экономического характера данной суммы.

Например, цена договора участия в долевом строительстве может быть разделена на сумму, направляемую на покрытие расходов на строительство объекта и вознаграждение застройщика за оказываемые дольщикам услуги.

Если та часть средств, которая должна быть направлена на покрытие расходов на строительство, израсходована не полностью, в результате чего и образовалась экономия, то она должна быть отнесена на увеличение вознаграждения застройщика, признаваемого в налоговом учете в составе выручки от реализации услуг. В результате если сама сумма вознаграждения облагалась НДС, то и сумма экономии будет облагаться этим налогом. И наоборот: если вознаграждение не облагалось, то и экономия не облагается налогом.

Если же цена договора участия в долевом строительстве не предполагает вознаграждения застройщика за услуги, что может свидетельствовать о том, что никакие сторонние услуги, кроме самого предмета договора, застройщик дольщикам не оказывает, то и сумму экономии нельзя считать вознаграждением за оказание услуг. А поскольку ее получение застройщиком не связано с операциями по реализации товаров (работ, услуг), то она не облагается НДС и отражается в составе внереализационных доходов.

Итоги

Предложенная методика бухгалтерского и налогового учета договоров участия в долевом строительстве, по мнению автора, на сегодняшний день наиболее соответствует требованиям действующих законодательных и нормативных актов. Тем не менее только сам застройщик вправе определить методику ведения бухучета по договорам участия в долевом строительстве и защищать свое право на применение выбранной методики в необходимых случаях.

Источник: legal360.ru