В случаях, когда недвижимость приобретена несколькими совладельцами или получена в качестве наследства двумя или более наследниками, всем владельцам полагается собственная доля в таком помещении. Такая же ситуация возникает при продаже собственником коммерческого здания по частям. Владельцы таких частей имеют право самостоятельно либо совместно обратиться с требованием о выделении в натуре своей доли. Закон устанавливает конкретную обязательную процедуру для выделения своей части собственности.
Что подразумевается под долевой собственностью
Долевой собственностью любых объектов недвижимости считается такая форма управления и владения объектом собственности, при которой этим объектом владеют два (или более) собственника, которые имеют на недвижимость равные права. Долевая собственность возникает по разным причинам, но каждая из них в обязательном порядке отражается при составлении правоустанавливающих документов на недвижимость.
Наиболее частые причины возникновения долевой собственности:
Что выбрать Квартиру или Нежилое помещение. Защита прав дольщиков инвесторов в суде с Застройщиком.
- Несколько будущих совладельцев совместно покупают объект недвижимости, при этом каждый их них вносит определенную плату, подразумевается, что в дальнейшем каждый из них может физически выделить свою долю для самостоятельного использования, владения и распоряжения.
- Несколько граждан приватизируют объект недвижимости, ранее принадлежавший государству, либо муниципалитету. При этом предназначение объекта (жилой или нежилой) не имеет значения.
- Несколько наследников в соответствии с завещанием, либо правом наследования получают один объект недвижимости в наследство. При этом доли могут быть разделены как поровну, так и в любом другом порядке в соответствии с завещанием, либо правом наследования.
Например, владелец нежилого здания, которое сдается в аренду под офисы, неожиданно умер, не оставив завещания. Наследниками являются его жена и совершеннолетний сын. Здание было приобретено в период брака, таким образом, при отсутствии брачного контракта, жена владеет половиной объекта недвижимости. Вторая половина здания делится поровну между наследниками первой очереди – женой и сыном.
Таким образом, вдова получает три четверти объекта, а сын одну четвертую часть. В процентном соотношении у вдовы останется 75%, а у сына 25% объекта недвижимости.
Еще одним основанием возникновения долевой собственности становится продажа владельцем объекта недвижимости ее части.
Например, собственник того же нежилого здания, о котором мы говорили в первом примере, продает часть помещений другому собственнику. В этом случае покупатель становится владельцем части здания, и оба они (продавец и покупатель) становятся участниками долевой собственности целого объекта недвижимости, которым и является вышеуказанное здание.
В случаях возникновения долевой собственности, все совладельцы должны определить такой режим использования объекта, при котором ни один из собственников никоим образом не сможет ограничить права других.
АДВОКАТ + С ОЛЕГОМ СИМАНКОВЫМ. НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ И БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКА.
Что такое договор (соглашение) и когда он необходим?
Договором долевого участия принято считать заключаемое соглашение, которое подписывается будущими совладельцами нежилого помещения на этапе его строительства.
Это наиболее часто встречающийся договор долевого участия, главным условием которого будет осуществление софинансирования строительства такого помещения.
Заключение такого соглашения осуществляется в тех случаях, когда помещение возводится не своими силами (например, будущие совладельцы самостоятельно наняли строительную организацию, которая осуществит возведение по разработанному ранее проекту офисного центра), а будущие совладельцы вносят денежные средства, чтобы получить гарантию права собственности на конкретное помещение после того, как здание будет сдано приемочной комиссии.
При этом, при заключении такого договора, совладельцы могут даже не знать о существовании друг друга, так как сторонами такого договора будут выступать лицо, вносящее денежные средства и выступающее в последующем в качестве приобретателя определенной площади (или помещения) в таком доме, и непосредственно застройщик, получающий выгоду от продажи возводимых им площадей.
В редких случаях договор долевого участия заключается между владельцами долей в конкретном нежилом помещении, если такое помещение будет реконструироваться или перестраиваться.
Однако такой вид соглашений все же является одним из подвидов классических договоров долевого участия, согласно которым каждый приобретатель доли вносит тот объем денежных средств, который соответствует размеру приобретаемой им доли.
Договор участия в долевом строительстве нежилого помещения
Как устанавливается режим использования имущества, находящегося в долевой собственности
Если вести разговор о правилах эксплуатации такого имущества, то нужно заметить, что режим использования устанавливается и согласовывается в договоре о совместном использовании. В таком договоре обязательным пунктом указывается, что использование своей доли одним владельцем не может ограничивать права собственников других долей, находящихся в данном помещении.
Также в соглашении в обязательном порядке оговаривается, что находящееся в долевом владении общее имущество, такое как лестницы, коридоры и т.п. должно использоваться всеми собственниками, независимо от величины их долей, а создаваемые одними из владельцев ограничения по отношению к другим считаются незаконными.
Условия выдела доли в натуре
Выдел доли в натуре возможен только при соблюдении следующих условий:
- Выделенная доля не должна мешать другим совладельцам и каким-либо образом ущемлять их права.
- При фактическом выделении доли обязательно оборудование отдельного входа, обособленного от других частей нежилого помещения.
- Обязательно соблюдение минимально допустимого размера доли.
- Не допускается нарушение архитектурного облика нежилого здания, а также нормального функционирования его частей.
- Для того, чтобы произвести выдел, необходимо согласие всех совладельцев, либо решение суда.
Как выделить долю в натуре в нежилом помещении
Выделение доли в натуре возможно одним из следующих способов:
- согласно соглашению;
- по решению суда;
- путем продажи доли другим владельцам, либо третьим лицам.
По соглашению
Этот вариант наиболее предпочтительный как в финансовом плане, так и в плане экономии времени и сил. Поэтому, если вы решили обособиться от остальных совладельцев и выделить свою долю в натуре, нужно постараться решить вопрос мирным путем и выделить свою часть помещения по соглашению.
Порядок действий, алгоритм
Если вы договорились со всеми совладельцами о составлении добровольного соглашения, для реализации физического выделения вашей части собственности вам необходимо выполнить следующий алгоритм действий:
- Провести общее собрание совладельцев, где будет разработано и составлено соглашение.
- Пригласить кадастрового инженера, заказать техплан с внесенными в него изменениями.
- Уплатить госпошлину и удостоверить составленный документ в нотариальной конторе.
- Произвести перепланировку помещения, то есть, выделить свою долю фактически. Либо получить денежную компенсацию, если договорились именно о таком решении вопроса.
- Зарегистрировать изменения в ЕГРН.
Пример
Два друга Николай и Олег купили офисное здание и оформили на него право собственности в двух равных долях. Все помещения в здании они переоборудовали под офисы и несколько лет сдавали их в аренду. Через непродолжительное время Олег решил, что он сможет использовать свою часть собственности более выгодно, если переоборудует свою часть под гостиницу и ресторан. Он предложил Николаю разделить здание путем выдела его доли, друг был не против.
Совладельцы составили добровольное соглашение о выделе части собственности Олега, в котором договорились, что правое крыло здания останется Николаю, а левое Олег переоборудует для ведения собственного гостиничного бизнеса.
Олег произвел перепланировку здания, отгородив свою половину помещения и оборудовав отдельный вход, при этом, согласно договоренностям друзей, все коммуникации остались без изменений.
Соглашение о выделе доли в натуре (образец)
В соответствии со ст. 420 ГК РФ, все детали соглашения должны быть оформлены документально. Таким образом, документ должен содержать следующие сведения:
- место и дата подписания соглашения;
- фамилии и инициалы всех собственников, независимо от размера их доли в совместной собственности;
- характеристика объекта недвижимости: количество комнат, подсобных помещений, сколько этажей в здании и др. сведения о нежилом помещении;
- общая площадь в квадратных метрах;
- размер долей каждого из собственников в процентном выражении;
- какое помещение планируется к выделению, обозначенное на схеме объекта недвижимости;
- основания, по которым помещение было получено в собственность (договор купли-продажи, дарственная, наследственное дело);
- имеются ли какие-то обременения;
- личные подписи (с расшифровкой) всех собственников.
Образец соглашения о выделе долей в нежилом помещении
Стоимость
Для выдела доли по добровольному соглашению придется понести некоторые расходы, а именно:
- техплан и акт о технической возможности раздела обойдется, в зависимости от площади помещения, в сумму от 10 до 40 тысяч рублей;
- за оценку выделяемой части необходимо будет уплатить 0,5% от стоимости (но не менее 300 и не более 20 000 рублей);
- за перерегистрацию в Росреестре физические лица должны будут заплатить 2 тысячи рублей, юридические – 22 тыс. рублей.
Суммы немалые, но при обращении с исковым заявлением в суд затраты станут гораздо выше, поэтому юристы рекомендуют приложить все силы, чтобы не доводить решение проблемы до суда.
Продажа доли нежилого помещения
Если выдел доли в натуре невозможен, то собственник может продать свою часть помещения. В этом случае законодательство требует соблюдения ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве выкупа доли другими совладельцами. В п. 2 этой статьи указано, что другим собственникам дается один месяц для принятия решения о выкупе продаваемой доли.
Таким образом, собственник, решивший реализовать свою часть имущества, за полтора месяца до срока продажи должен оповестить всех совладельцев о своем намерении с помощью уведомления. В документе должны содержаться:
- условия продажи;
- предлагаемая цена;
- прочие важные нюансы сделки.
Если в течение месяца после получения уведомления другие совладельцы откажутся от покупки, либо проигнорируют предложение продавца, последний имеет право выставить свою часть собственности в свободную продажу.
Пошаговая инструкция
Порядок действий потенциального продавца:
- Установление стоимости продаваемого имущества с помощью независимой оценки.
- Рассылка уведомлений о продаже всем совладельцам, в случае их отказа в покупке – поиск других потенциальных покупателей.
- Предварительная договоренность с покупателем о цене и условиях продажи.
- Подписание акта приема-передачи части помещения.
- Внесение покупателем задатка.
- Заключение договора купли-продажи, ;
- площадь;
- этаж (если здание многоэтажное);
- сведения из кадастровых органов;
- целевое назначение нежилого помещения.
Образец договора купли-продажи доли в нежилом помещении
Через суд
Если договориться с совладельцами не удается, остается третий вариант: обращение с исковым заявлением в суд.
Алгоритм действий
Собственнику доли необходимо будет соблюсти определенный алгоритм действий:
- Попытка досудебного решения. Если решить проблему не удается – далее следует подготовка к судебному процессу.
- Составление искового заявления. Параллельно с подготовкой иска заявитель должен позаботиться о сборе всех необходимых документов. Все собранные бумаги вместе с несколькими экземплярами (по количеству участников процесса) иска подаются в канцелярию суда.
- Принятие (или нет) иска к рассмотрению. Если суд принимает исковое заявление к рассмотрению, то канцелярия суда рассылает всем участникам процесса повестки с уведомлением о дате и времени судебного заседания.
- Участие в судебном процессе. Обычно в начале процесса суд предлагает сторонам заключить мировое соглашение, если стороны не согласны на такое решение, то судебный процесс продолжается. Суд рассматривает все материалы дела, заслушивает стороны, затем выносит итоговое решение.
- Ожидание вступления в силу решения суда. Сторонам дается 10 дней после вынесения решения для того, чтобы, в случае если одна из сторон не согласна с вердиктом суда, она могла подать апелляцию. Если апелляции не последует, решение суда вступает в законную силу.
- Регистрация изменений. Завершающий этап.
Пример
Ананьев, Петров и Соболев владели нежилым помещением в равных долях: по одной трети каждый. Долгое время они являлись совладельцами успешного ресторана, но через несколько лет Петров женился, его жена была категорически против такого бизнеса мужа, ей не нравилось, что он днями и ночами пропадает на работе.
Так как физически разделить ресторан не представлялось возможным, Петров обратился к совладельцам с предложением о выкупе его доли, но Ананьев и Соболев отказались, объяснив это тем, что у них нет свободных денег. Петров понимал, что покупателя на третью часть помещения ресторана он вряд ли найдет, поэтому он подал исковое заявление о выделе его доли и выплате ему денежной компенсации за его часть недвижимости.
Суд, рассмотрев все материалы дела, постановил: так как выдел доли в натуре третьей части ресторана нецелесообразен и может привести к значительным финансовым потерям ответчиков, выплатить ответчикам Соболеву и Ананьеву денежную компенсацию в размере третьей части стоимости помещения ресторана истцу Петрову.
Иск о выделе доли в натуре нежилого помещения (образец)
Исковое заявление должно содержать следующие сведения:
- наименование и адрес судебной инстанции;
- личные данные всех сторон дела (ФИО, место жительства, контактные данные);
- цена иска;
- название иска;
- суть обращения;
- сведения о попытках досудебного урегулирования;
- технические характеристики объекта и информация о праве собственности;
- исковые требования;
- перечень прилагаемых к иску документов;
- дата и подпись.
Образец искового заявления о выделе доли в натуре нежилого помещения
Сроки
Судебные споры о выделе доли в натуре длятся не менее двух месяцев, зачастую – намного дольше. Нередко ответчики специально затягивают процесс, подавая апелляции в вышестоящие инстанции или требуя проведения различных экспертиз.
Госпошлина, расходы
Иск о выделе доли в натуре относится к имущественным искам, поэтому размер госпошлины будет зависеть от цены иска и составит от 400 до 60 000 рублей, в зависимости от стоимости выделяемой доли.
Рассчитать размер госпошлины истец может самостоятельно по Таблице 1.
Таблица 1. Расчет стоимости госпошлины по иску о выделении доли в натуре в зависимости от цены иска
| Цена иска, тыс. руб. | Фиксированная сумма | Дополнительный процент на сумму превышения |
| до 20 | не менее 400 | 4 |
| 20 — 100 | 800 | 3 |
| 100 — 200 | 3 200 | 2 |
| 200 — 1 000 | 5 200 | 1 |
| свыше 1 000 | 13 200 | 0,5 |
Также необходимо будет уплатить госпошлину за регистрацию изменений в Росреестре. Стоимость регистрации для физических лиц составляет 2 тысячи рублей, для юридических – 22 000 рублей.
Куда обращаться?
Существует определенная последовательность действий:
- Первым делом (в случае, когда все происходит на добровольной основе) необходимо составить особый документ – «Соглашение о разделе нежилого помещения». В этом документе подробно прописывается – каким образом будет разделено помещение и условия этого процесса.
- Затем нужно обратиться в БТИ и вызвать техника, который после осмотра помещения и произведенных обмеров изготовит новые технические планы и технические паспорта на каждую выделенную часть.
- Заказать кадастровые выписки в Росреестре.
- Обратиться с полным пакетом документов в местное отделение Росреестра.
Если же нет никакой возможности добровольно разделить нежилое помещение, не получается договориться по обоюдному согласию, то придется обращаться в суд, чтобы в дальнейшем произвести раздел недвижимого помещения в принудительном порядке. Далее уже на основании постановления суда можно будет обращаться в БТИ.
Судебная практика
Судебные споры по выделению долей в нежилом помещении имеют множество различных нюансов и, соответственно, достаточно сложны. Особенно сложно проходят процессы, где истец требует выделить имущество ответчика, в таких случаях суд чаще всего отказывает заявителю. Как гласит часть 2 ст. 252 ГК РФ, любой раздел имущества с выделом долей возможен только по требованию собственника выделяемой доли.
Например, сестры Ольга и Светлана Парфеновы являются совладельцами салона красоты. Ольга владеет долей размером в 1/3, а Светлана является собственницей 2/3 объекта недвижимости. Ольга совсем не занимается бизнесом, свалив все хлопоты по салону на плечи сестры, но и продавать свою часть Светлане отказывается.
Светлана решила подать исковое заявление о выделе доли Ольги с тем, чтобы отделить сестру от своего бизнеса. Но суд, рассмотрев материалы дела и заслушав показания сторон, отказал Ольге Парфеновой в разделе, так как владелица доли, равной одной трети салона, отделяться не желает, а без ее согласия это сделать нельзя.
Чаще всего споры по фактическому выделению части помещения происходят между предпринимателями, особенно если их взгляды на ведение дела кардинально отличаются и они вынуждены делить и бизнес, и помещение.
В подавляющем числе дел по разделу нежилой недвижимости судебные иски заканчиваются назначением выплаты денежной компенсации, так как фактический выдел доли чаще всего невозможен, либо имеется другая серьезная причина невозможности фактического раздела.
Суд откажет в удовлетворении исковых требований, если:
- Отсутствует техническая возможность выделения доли.
- Доля не может быть выделена ввиду того, что ее обособление невозможно из-за небольшого размера.
- Совладелец не желает использовать свою долю совместно с другими бизнесменами.
Любая юридическая проблема сугубо индивидуальна, не найдется двух полностью одинаковых ситуаций, в каждой из них при внешней похожести будут свои нюансы. Поэтому какие-то базовые варианты или общеизвестные примеры вряд ли подойдут к вашему конкретному случаю, а непрофессиональное их применение может значительно усложнить ситуацию.
Именно поэтому, хотя бы на первом этапе процедуры по выделу доли нежилого помещения в натуре, желательно обратиться к опытному юристу, занимающемуся юридическими вопросами, связанными с недвижимостью.
Вы можете обратиться к дежурному юристу нашего сайта, позвонив по телефонам, указанным ниже, либо написав сообщение он-лайн.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните Москва и Московская область
- позвоните Санкт-Петербург и область
Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях
(
2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи
Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.
Задать вопрос Рейтинг автора
Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.
Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением
Полезная информация по теме
Выселение граждан из жилого помещения по договору социального найма
Любой жилец многоквартирного дома обязан соблюдать определенные правила общежития и…
Как выгнать арендатора из нежилого помещения
Нежилые помещения, которые можно использовать под офис, магазин, мелкое производство…
Как выселить человека из квартиры, если он в ней прописан и он не собственник
Нередки случаи, когда собственником жилого помещения является один человек, а…
Приватизация жилья, квартиры по договору социального найма
Приватизация жилья в [current_date format=’Y’] году для многих людей остается…
Приватизация квартиры с несовершеннолетним ребенком
Возможно ли приватизировать квартиру с несовершеннолетним ребенком? Каким образом это…
Уведомление, требование, предупреждение о выселении из квартиры
Прекращение права использования жилого помещения чаще всего инициируется собственником помещения….
Порядок раздела недвижимости
Основные этапы процедуры разделения нежилой недвижимости:
- Подготовка проекта.
- Составление ходатайства о переустройстве. Лучше всего оформлять под руководством опытного юриста, хотя можно заняться делом и самостоятельно.
- Подача документации (вместе с составленным заявлением). Потребуется для получения разрешения на перепланирование или реконструкцию. Необходимо помнить: реконструкция считается более масштабным изменением устройства. Иногда ЕГРН не разрешает ее производить даже при наличии всей документации.
- Осуществление перепланирования или реконструкции. Эта процедура полностью зависит от желаний собственника основного помещения.
- Создание технического плана на новые объекты недвижимости.
- Регистрация созданных объектов в ЕГРН.
Начинать процедуру раздела всегда стоит с подготовки проекта. В теории, его может подготовить и сам собственник. На практике проще обращаться к лучшим мастерам. В противном случае проект разделения помещения может не получить одобрения.
ВНИМАНИЕ! При наличии нескольких собственников каждый из них получает долю в сформированных помещениях. Переход новенькой недвижимости в собственность отдельного лица возможен только при наличии заранее оформленного соглашения.
Источник: xn--d1aiaaajfxetma1hvb.xn--p1ai
Проанализировать договор участия в долевом строительстве для нежилого помещения в многоквартирном доме
Проектная планировка Объекта долевого строительства является предварительной.
Стороны пришли к соглашению не признавать расхождение площади Объекта долевого
строительства (проектной) и фактической площади Объекта существенными изменениями Объекта
долевого строительства, за исключением случаев, когда отклонение (изменение) фактической площади
Объекта долевого строительства превышает 5 % (пять процентов) от указанной в п. 2.1 Договора площади
Объекта (проектной).
Фактическая площадь Объекта долевого строительства на момент передачи Участнику может иметь
отклонения от площади Объекта (проектной),как в большую, так и в меньшую сторону, что влечет за собой
изменение цены Договора в порядке, предусмотренном п.4.5 настоящего Договора. Любое
отклонение/расхождение фактической площади Объекта долевого строительства от площади Объекта,
определенной/уточненной по окончании выполнения работ по планировке Объекта (возведению
перегородок) и любых отделочных работ в Объекте, Сторонами не признается существенными
изменениями Объекта долевого строительства и не влечет за собой изменение цены Договора.
+ отклонение по площади до 5%- допускается законом. Но это влечет и изменение цены- а вот это всегда договорной момент.
Сейчас уже почти все в договорах такой перерасчет предусматривают. Главное чтобы он был в обе стороны.
Хуже, что любое отклонение, как по отделке, так и по планировке по договору не признается существенным. Это сделано для того, чтобы вы не могли на этом основании договор расторгнуть или цену снизить.
Снижение цены- это вопрос качества по ст 7 фз 214.
А расторжение договора
Статья 9. Расторжение договора
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; 1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
обратите внимание на 2.6.1 — на счет опять же изменений в проекте
в п. 2.6. говориться об общих делах без доверенности и ведению их застройщиком — немного странный пункт, так как именно общих дел у вас в общем то нет. Они строят- вы оплачиваете и принимаете.
обратить внимание п.2.9
Участник долевого строительства настоящим подтверждает, что Объект долевого строительства
приобретается им не для личных, семейных, домашних и иных нужд, а в целях осуществления
предпринимательской деятельности; понимает и согласен с тем, что на правоотношения Сторон Договора
не распространяется действие Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».
для нежилого помещения — это нормально в общем то — у вас оно под коммерческое использование обозначено. А вот например если бы покупали парковку или кладовку- то нет. Это было бы для личных целей все равно.
3.2.3.3. При уклонении Участника от принятия Объекта (в том числе, но не ограничиваясь: не
подписание Акта приема-передачи или иного документа о передаче Объекта без мотивированного отказа,
неявка для подписания Акта приема-передачи или иного документа о передаче Объекта), по истечении двух
месяцев со дня, предусмотренного Договором для передачи Объекта Участнику, Застройщик вправе
составить односторонний акт или иной документ о передаче Объекта. При этом риск случайной гибели
Объекта признается перешедшим к Участнику со дня составления Застройщиком предусмотренного
настоящим пунктом одностороннего акта или иного документа о передаче Объекта.
если по какой то причине не хотите принимать обьект- делать мотивированную претензию надо, отказ от приемки. Иначе они потом в одностороннем порядке все это примут.
а вот тут они бред написали полный
3.2.9. Участник вправе после передачи ему Объекта по Акту приема-передачи осуществлять
строительно-ремонтные работы в Объекте только в соответствии с требованиями законодательства
Российской Федерации (включая переустройство и перепланировку помещения) и при условии
письменного согласования данных работ в т.ч. с эксплуатирующей Многоквартирный дом организацией.
В случае нарушения вышеуказанного обязательства, Застройщик вправе потребовать от Участника
уплаты штрафа в размере 20% (двадцати процентов) от Цены Договора, а также приведения Объекта в
состояние, в котором он находился до проведения Участником работ. В любом случае затраты по
производству таких работ в полном объеме несет Участник. Кроме того, Застройщик вправе потребовать
возместить причиненные ему такими изменениями убытки.
если кто то и будет требовать штраф- точно не застройщик — и платить штраф за нарушения закона вы будете государству и да, очень вероятно приведение всего и вся в первоначальный вид за ваш счет.
Но застройщик тут не причем. Свои убытки только может требовать, если их подтвердит вообще.
Принимая во внимание возможное отклонение фактической площади Объекта долевого строительства от площади Объекта, определенной/уточненной по окончании выполнения работ по планировке Объекта (возведении перегородок) и отделочных работ в Объекте, Стороны пришли к
соглашению, что в Акте приема-передачи Объекта указывают фактическую площадь Объекта, установленную Кадастровым инженером согласно п.2.2 Договора. Участник долевого строительства самостоятельно несет расходы, связанные с уточнением характеристик Объекта в
техническом/кадастровом учете.
Плюс имейте в виду расхождение площади объекта + — 5 % то, что
3.2.2. Не проводить самостоятельно или с помощью третьих лиц работы, затрагивающие несущие конструкции Объекта и Многоквартирного дома и приводящие к их деформации, разрушению, снижению несущей способности и устойчивости, а также не проводить работы, затрагивающие фасад Многоквартирного дома и его элементы (включая установку снаружи здания любых устройств, кондиционеров, сооружений и т.д.).
В противном случае Участник несет все затраты по приведению Объекта в прежний вид, а также возмещает в полном объеме убытки, возникшие по этой причине у Застройщика. В любом случае затраты по производству таких работ несет Участник.
имейте это в виду, если будете делать ремонт. Могут заставить вернуть в прежнее состояние, если будут затронуты конструкции.
П. 3.2.4.1 Имейте в виду, что по умолчанию у Вас будет та УК, которую выберет сначала застройщик и с ней придётся иметь отношения.
3.2.6. Участник обязуется уведомить Застройщика в письменном виде (заказным письмом с уведомлением и описью вложения) об изменении почтового адреса и банковских реквизитов и других обстоятельствах, способных повлиять на выполнение обязательств по Договору. В случае неисполнения указанной обязанности все уведомления, направленные Застройщиком по указанному в настоящем Договоре почтовому адресу, считаются направленными Застройщиком должным образом.
Аккуратнее с адресом. Если пропустите что-либо и не получите, все риски принимаете на себя. Ст. 165.1 ГК РФ.
8.6. В случае, если Объект построен (создан) Застройщиком с отступлениями от условий настоящего Договора, приведшими к существенному ухудшению его качества, Участник долевого строительства вправе потребовать от Застройщика безвозмездного устранения недостатков. Сроки работ по устранению недостатков согласовываются Сторонами, указываются в подписываемом двустороннем акте с описанием недостатков Объекта, но не могут быть менее чем 30 (тридцать) календарных дней с даты подписания Сторонами двустороннего акта с описанием недостатков Объекта.
При этом обязанность доказывания фактов отступления качества Объекта от условий настоящего Договора и существенного ухудшения его качества, а также наличия причинно-следственной связи между данными фактам
по ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ у Вас прав несколько больше
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
8.7. При приемке Объекта Участник долевого строительства обязан заявить Застройщику о его существенных недостатках, несоответствии условиям настоящего Договора.
8.7.1. В случае непринятия без мотивированного обоснования Участником долевого строительства Объекта в установленный настоящим Договором срок, Застройщик не несет ответственность за изменение (ухудшение) его качества
9.2. Все споры, разногласия или требования, возникающие из настоящего Договора или в связи с ним, будут решаться Сторонами путем переговоров. Если Стороны не могут прийти к соглашению в течение месяца с момента возникновения спора, каждая Сторона имеет право передать спор на рассмотрение в Мещанский районный суд г. Москвы
договорная подсудность имейте в виду.
2.6. Застройщик наделяется полномочиями по ведению общих дел по настоящему Договору без доверенности, с принятием на себя организационных функций на весь срок действия Договора.
Не совсем понятно о каких общих делах идёт речь, но в то же время Вы будто уполномочиваете Застройщика, при том без доверенности.
Это нужно конкретно указать — что может выполнять застройщик по этому пункту.
Как правило — используют как раз доверенность:
Статья 185 ГК РФ Общие положения о доверенности
1.Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений.
2.6.1.В проект Многоквартирного дома могут быть внесены изменения и дополнения, в результате чего может быть изменено конструктивное решение, конфигурация, площадь жилых и/или нежилых
помещений, являющихся объектами долевого строительства, при условии сохранения количества комнат
каждого из объектов долевого строительства. Стороны пришли к соглашению не признавать такие
изменения существенными изменениями Объекта долевого строительства, за исключением случаев, прямо
предусмотренных Договором и действующим законодательством Российской Федерации.
Вот это условие не совсем хорошее для Вас.
Они пишут, что могут как угодно изменит конфигурацию, и это не является существенным изменением.
Только изменение количество комнат признаётся существенным.
По сути, это развязывает застройщику руки на самостоятельное определение конфигурации.
2.9.Участник долевого строительства настоящим подтверждает, что Объект долевого строительства
приобретается им не для личных, семейных, домашних и иных нужд, а в целях осуществления
предпринимательской деятельности; понимает и согласен с тем, что на правоотношения Сторон Договора
не распространяется действие Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».
Обратите внимание — они пишут, что Вы приобретаете помещение для предпринимательских целей.
Чтобы не применялся Закон «О защите прав потребителей »
Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1
«О защите прав потребителей»
потребитель — гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
Если это не так, и помещение приобретается не для предпринимательских целей — условие нужно убирать.
3.2.9. Участник вправе после передачи ему Объекта по Акту приема-передачи осуществлять
строительно-ремонтные работы в Объекте только в соответствии с требованиями законодательства
Российской Федерации (включая переустройство и перепланировку помещения) и при условии
письменного согласования данных работ в т.ч. с эксплуатирующей Многоквартирный дом организацией.
В случае нарушения вышеуказанного обязательства, Застройщик вправе потребовать от Участника
уплаты штрафа в размере 20% (двадцати процентов) от Цены Договора, а также приведения Объекта в
состояние, в котором он находился до проведения Участником работ. В любом случае затраты по
производству таких работ в полном объеме несет Участник. Кроме того, Застройщик вправе потребовать
возместить причиненные ему такими изменениями убытки.
После передачи объекта, по сути договор исполнен, и Вас с застройщиком обязательство по сохранению объекта в прежнем виде не связывает.
4.5.…
если отклонение (увеличение) фактической площади Объекта от ее площади (проектной), указанной
в п.2.1 Договора, составит до 1% (включительно) доплата за разницу площади Объекта не производится;
если отклонение (увеличение) фактической площади Объекта от площади Объекта (проектной)
составит более 1% доплата производится за разницу площади Объекта в полном объеме.
В случае уменьшения площади Объекта, за разницу в площади между фактической площадью
Объекта, установленной по данным Технической документации и площадью Объекта (проектной),
указанной в п.2.1 Договора, Застройщик возвращает Участнику долевого строительства излишне
внесенные денежные средства в счет Цены Договора на следующих условиях:
если отклонение (уменьшение) фактической площади Объекта от ее площади (проектной), указанной
в п.2.1 Договора, составит до 1% (включительно) возврат денег за разницу площади Объекта от площади
Объекта (проектной) не производится;
если отклонение (уменьшение) фактической площади Объекта от площади Объекта (проектной)
составит более 1% возврат денег производится за разницу площади Объекта в полном объеме.
Обратите внимание — если площадь отклонится на 1% в большую или меньшую сторону, то доплата/возврат не производится.
В общем-то, ничего противозаконного тут нет, но нужно этот момент учитывать — что по итогу может оказаться как в Вашу пользу, так и в пользу Застройщика (это чаще).
4.6.Стороны пришли к соглашению, что ни одна из Сторон не вправе начислять на суммы доплаты/
переплаты проценты в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации и требовать их
уплаты.
За невозврат переплаты/доплаты в срок проценты по договору не взыскиваются
Источник: pravoved.ru
Денис Щетинкин → Нежилые помещения в банкротстве застройщика
Дольщики по нежилым помещениям не могут включить свои требования в реестр о передаче помещений. Как защитить свои права?
В свете последних событий с долевым строительством в городе Пенза, часто задают вопросы о том, как осуществляется защита прав дольщиков, заключивших ДДУ на приобретение коммерческих помещений. По квартирам в банкротстве застройщика все понятно: участник долевого строительства в стадии наблюдения или в стадии конкурсного производства включает свои требования либо в реестр требований о передаче жилых помещений, либо трансформирует свое требование в денежное. При этом, законодательство не предусматривает возможности включения в такой реестр требований, связанных с нежилыми помещениями.
Выходит, что дольщики-коммерсанты не могут подать такое же заявление в арбитражный суд, как и дольщики по квартирам, потому что такое заявление не будет удовлетворено (см., например, определение Верховного Суда РФ от 09.02.2016 N 302-ЭС15-6122, постановление АС Московского округа от 27.01.2016 N Ф05-7805/15)
А коль скоро дольщик-коммерсант не может заявить требование о передаче ему нежилого помещения, то возникает ряд вопросов, ответы на которые мы постараемся дать ниже:
1. Будет ли включаться нежилое помещение, являющееся предметом ДДУ, в конкурсную массу при банкротстве застройщика?
2. Застройщик в стадии наблюдения достроил дом. Как получить собственность на нежилое помещение?
3. Застройщик в стадии наблюдения. Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома не получено. Какие действия можно предпринять дольщикам по коммерческим помещениям?
4. Введено конкурсное производство в отношении застройщика. Дом не достроен. Что делать дольщикам по нежилым помещениям?
Вопрос №1. Будет ли включаться нежилое помещение, являющееся предметом ДДУ, в конкурсную массу при банкротстве застройщика?
Да, такое нежилое помещение должно быть включено арбитражным управляющим в состав конкурсной массы.
Согласно ст.131 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.
С момента завершения строительства многоквартирного жилого дома, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, и до момента передачи объекта долевого строительства дольщику, — такой объект является собственностью застройщика и подлежит включению в конкурсную массу.
В случае, если многоквартирный жилой дом не завершен строительством, в конкурсную массу включается объект незавершенного строительства. При этом особенности реализации такого объекта в ходе конкурсного производства установлены законом о банкротстве.
Сам по себе договор участия в долевом строительстве не порождает прав на нежилое помещение, поскольку такой договор не исполнен (имущество не передано, право собственности дольщика на коммерческое помещение не зарегистрировано). Исключение коммерческого помещения из конкурсной массы в ходе процедур банкротства застройщика возможно только по судебному акту, принятому арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве застройщика.
Вопрос №2. Застройщик в стадии наблюдения достроил дом. Как получить собственность на нежилое помещение?
Все требования, связанные с передачей жилых помещений, с даты введения наблюдения могут быть предъявлены только в рамках процедуры банкротства с соблюдением ст.201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». То есть, по жилым помещениям, в случае завершения строительства дома в стадии наблюдения либо конкурсного производства, включенные в реестр требования дольщиков погашаются арбитражным управляющим путем передачи им квартир.
Закон не предусматривает применение тех же правил для дольщиков, заключивших договоры на приобретение коммерческих помещений.
Требования дольщика-коммерсанта о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве (п.п.5 п.1 ст.201.8 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Таким образом, в случае завершения строительства жилого дома и выдачи в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, дольщики коммерческих помещений смогут защитить свои права и получить в собственность свою недвижимость только путем подачи соответствующего иска в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика.
Вступившее в законную силу решение суда, которым признано право собственности на недвижимость, является основанием к государственной регистрации прав Росреестром.
Вопрос №3. Застройщик в стадии наблюдения. Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома не получено. Какие действия можно предпринять дольщикам по коммерческим помещениям?
Как и все кредиторы, дольщики-коммерсанты в целях участия в первом собрании кредиторов вправе предъявить требования в течение одного месяца с момента публикации объявления о признании должника банкротом.
Еще раз необходимо обратить внимание на то, что требования у дольщиков-коммерсантов (которые включаются в реестр), могут быть только денежными. Очень важно, что на данном этапе денежные требования можно заявить только в результате отказа от договора участия в долевом строительстве.
Иными словами, если дольщик-коммерсант трансформирует свое требование в денежное, он в дальнейшем не сможет подать заявление о передаче ему в собственность нежилого помещения (в случае завершения строительства многоквартирного жилого дома).
С момента принятия арбитражным судом заявления о признании застройщика банкротом срок исполнения им обязательства по передаче объекта долевого строительства считается наступившим (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2013 N 18АП-4398/13).
В соответствии с п.1 ст.9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», участник долевого строительства вправе отказаться в одностороннем порядке от договора в связи с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства.
При этом, согласно п.2 данной статьи, при расторжении ДДУ по указанному основанию дольщик вправе требовать возврата уплаченной по договору денежной суммы и уплаты процентов.
Данные денежные требования дольщик-коммерсант может включить в реестр требований кредиторов, расторгнув ДДУ в одностороннем порядке.
Вопрос №4. Введено конкурсное производство в отношении застройщика. Дом не достроен. Что делать дольщикам по нежилым помещениям?
Иная ситуация возникает с введением конкурсного производства при недостроенном доме. В течение двух месяцев с момента публикации объявления о введении конкурсного производства в отношении застройщика, участник долевого строительства вправе включить свое требование в реестр денежных требований, не расторгая ДДУ.
Это дает право участия в собраниях кредиторов, голосования по вопросам повестки дня. В принципе требование дольщика-коммерсанта должно будет быть учтено арбитражным управляющим при расчетах с кредиторами только в том случае, если оно включено в реестр.
Требование дольщика о передаче нежилого помещения рассматриваются по правилам статьи 100 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», при этом для целей определения количества голосов на собрании кредиторов и размера удовлетворения такого требования оно подлежит при его рассмотрении денежной оценке, сумма которой указывается в реестре (п. 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35).
Таким образом, в ходе конкурсного производства возможно включение в реестр требований дольщиков-коммерсантов, без расторжения ДДУ, и выраженное в денежной сумме.
Требования участников долевого строительства, основанные на ДДУ, являются обеспеченными залогом в силу ст.13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». В связи с этим, при подготовке заявления наши юристы рекомендуют включать в него основания возникновения залога и требования об учете данных требований в реестре как обеспеченных залогом недвижимого имущества.
Источник: blog.pravo.ru