Участие в долевом строительстве проводки у участника

Скажите пожалуйста, кто должен нести расходы по гос. регистрации договора долевого участия — застройщик или дольщик?

Ответы на вопрос:

Если в отношении госпошлины — застройщик. Регистрируется его обременение.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ

от 13 июля 2006 г. N 03-06-03-04/68

Вопрос: Наша фирма занимается жилищным строительством с 1993 года при долевом участии граждан. Весь необходимый пакет документов на строительство (постановление, проект, разрешение и т.д.) выносится на юридическое лицо.

После принятия Государственной комиссией и Постановлением Администрации жилого дома в эксплуатацию БТИ (Бюро технической инвентаризации) оформляет один технический паспорт на наше имя на весь жилой дом как один объект. После чего вся документация передается в регистрационную палату на получение права собственности на дом. При этом Регистрационная палата РД требует с нас госпошлину в размере 7500 рублей на каждую квартиру (т.е. количество квартир в доме, умноженное на госпошлину), выдавая при этом одно свидетельство на право собственности жилого многоквартирного дома. Далее Регистрационная палата РД в отдельности оформляет право собственности на каждую квартиру и взыскивает с владельцев квартир госпошлину в размере 500 рублей.

Механизмы участия в долевом строительстве

Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. В данном случае это акт приемочной комиссии, утвержденный главой городской администрации.

Мы полагаем, что размер госпошлины за Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (жилого многоквартирного дома как одного объекта) должен соответствовать пп. 20 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ — 7500 рублей с владельца дома (организации) и по 500 рублей с владельцев квартир (физические лица).

На наши просьбы дать разъяснение Регистрационная палата отвечает расплывчато и ссылается на какие-то ведомственные распоряжения.

Убедительно просим Вас дать подробное разъяснение по этому вопросу.

Ответ: В связи с Вашим запросом от 7 июня 2006 г. N 17/06 по вопросу уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию договора об участии в долевом строительстве многоквартирного дома и за государственную регистрацию права собственности на квартиры, построенные по договору участия в долевом строительстве, если участником долевого строительства являются физические лица, а застройщиком — юридическое лицо, Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики сообщает.

1. По вопросу уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию договора об участии в долевом строительстве многоквартирного дома.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) предметом регулирования данного Закона являются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее — участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства.

Участие в долевом строительстве. Если вы приняли участие в долевом строительстве, куда обращаться?.

Согласно статье 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Статьей 25.1 Закона Федерального закона установлено, что запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе «особые отметки» распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 11 Федерального закона за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (или государственную регистрацию прав) взимается государственная пошлина в соответствии с налоговым законодательством.

В соответствии со статьей 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) организации и физические лица признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если они обращаются за совершением юридически значимых действий, предусмотренных главой 25.3 «Государственная пошлина» Кодекса.

Подпунктом 20 пункта 1 статьи 333.33 Кодекса предусмотрена уплата государственной пошлины за государственную регистрацию прав, ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества с юридических лиц в размере 7500 рублей, с физических — 500 рублей.

Учитывая вышеизложенные нормы законов, договор участия в долевом строительстве регистрируется как сделка, на основании которой возникает ограничение (обременение) права застройщика на земельный участок, предназначенный для застройки, и возводимый объект с целью возникновения на него залога в силу закона в пользу участников договора долевого строительства.

В связи с этим, размер государственной пошлины за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве должен определяться исходя из того, кто в этом договоре является застройщиком и соответственно чьи права обременяются. Если застройщиком является юридическое лицо, то согласно подпункту 20 пункта 1 статьи 333.33 Кодекса, государственная пошлина уплачивается в размере 7500 рублей, если физическое лицо — в размере 500 рублей».

Источник: www.9111.ru

Порядок отражения в бухгалтерском и налоговом учете права требования уступки при строительстве объектов недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

В статье рассмотрены особенности заключения договора об участии в долевом строительстве, обязанности сторон при долевом участии в строительстве объектов недвижимости, а также порядок отражения в бухгалтерском и налоговом учете права требования уступки при строительстве.

Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Пономарев С. А.

Налогообложение доходов организации, выполняющей функции застройщика по договорам долевого участия в строительстве

Особенности бухгалтерского учета и налогообложения доходов и расходов застройщика, осуществляющего долевое строительство

Текст научной работы на тему «Порядок отражения в бухгалтерском и налоговом учете права требования уступки при строительстве объектов недвижимости»

ПОРЯДОК ОТРАЖЕНИЯ В БУХГАЛТЕРСКОМ И НАЛОГОВОМ УЧЕТЕ ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ УСТУПКИ ПРИ СТРОИТЕЛьСТВЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

специалист по налогам и сборам

Гражданско-правовое регулирование. На основании ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ) действие этого документа не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве, т. е. в настоящем случае правильным является обеспечение соответствия рассматриваемых отношений положениям Закона № 214-ФЗ и их опосредование договором долевого участия в строительстве.

В силу ч. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Законом № 214-ФЗ.

Приведем для конкретизации пример. На основании договора долевого участия в строительстве с застройщиком организацией осуществлялось финансирование строительства одного из помещений (нежилого) в составе многоквартирного жилого дома, в котором организация планировала разместить свое структурное подразделение. Денежные средства были перечислены застройщику в размере 11 000 000 руб. (налог на добавленную стоимость (НДС) не предъявлен). Впоследствии право требования передачи помещения организации уступлено последней за 12 000 000 руб. (НДС включен) другой организации. В каком порядке организации следует отразить в бухгалтерском и налоговом учете такую уступку?

Учитывая положения ст. 11 Закона № 214-ФЗ, уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ), т. е. нормами о переводе долга и форме уступки права требования (ст. 391, 392, пп. 1, 2 ст. 389 ГК РФ).

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

При исполнении рассматриваемого договора необходимо учитывать, что на основании ч. 1 ст. 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания)

многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Бухгалтерский учет. Передача по договору долевого участия в строительстве денежных средств на основании п. 3 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного приказом Минфина России от 06.05.1999 № 33н, не признаваемых расходами организации как выбытие активов в порядке предварительной оплаты материально-производственных запасов и иных ценностей, работ, услуг, с учетом Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н (далее — Инструкция по применению Плана счетов), отражается в бухгалтерском учете организации по дебету счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» и кредиту счета 51 «Расчетные счета».

Поступления от выбытия такого актива в виде права требования передачи помещения, поскольку поступления от продажи основных средств и иных активов, отличных от денежных средств (кроме иностранной валюты), продукции, товаров, признаются прочими доходами в соответствии с условиями договора (пп. 7 и 16 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н).

Расходы же, связанные с выбытием актива, в силу положений пп. 11, 18, 19 ПБУ 10/99 признаются в составе прочих расходов организации в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления в отчете о прибылях и убытках.

Суммы обеспечений, учтенные на счете 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные», списываются при уступке права требования.

Налоговый учет. Как следует из подп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ (НК РФ), операция по передаче имущественных прав признается объектом налогообложения по НДС.

ности определения налоговой базы при передаче имущественного права на нежилые помещения положениями гл. 21 НК РФ не установлены. Поэтому при передаче имущественного права на такие помещения налоговая база определяется в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 153 НК РФ, согласно которому при определении налоговой базы выручка от передачи имущественного права определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанного имущественного права.

В указанном случае организация, передающая имущественное право на нежилые помещения, должна выставить счет-фактуру на полную стоимость передаваемого имущественного права и уплатить НДС со всей суммы средств, поступивших от покупателя данных прав.

Тем не менее необходимо учитывать, что Президиум Высшего Арбитражного Суда (ВАС) РФ официальной позиции не разделяет. Имущественные права на недвижимое имущество и на имущество, перечисленное в п. 3 ст. 155 НК РФ, исходя из постановления Президиума ВАС РФ от 25.02.2010 № 13640/09, отнесены к одному виду объектов гражданских прав, и их правовой режим применительно к вопросам исчисления НДС в случае, если законодательство о налогах и сборах не установило исключений, должен определяться одинаково.

Данный вывод, по мнению Президиума ВАС РФ, следует из положений ст. 3 НК РФ, согласно которой налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными.

Следовательно, при реализации имущественных прав на нежилые помещения налоговая база подлежала определению в виде разницы между ценой реализации и ценой приобретения имущественных прав.

В силу п. 8 ст. 167 НК РФ момент определения налоговой базы в настоящем случае будет определяться как день уступки денежного требования, а налоговая ставка — как процентное отношение налоговой ставки, предусмотренной п. 3 ст. 164 НК РФ, к налоговой базе, принятой за 100 % и увеличенной на соответствующий размер налоговой ставки (п. 4 ст. 164 НК РФ).

Исходя из взаимосвязанного анализа п. 1 ст. 249, п. 1 ст. 248, п. 3 ст. 271 НК РФ в отношении налогообложения прибыли, выручка от реализации имущественных прав (за вычетом сумм налогов) как доход от реализации признается на дату реализации имущественных прав независимо от фактического поступления денежных средств (иного

Содержание операций Дебет Кредит Сумма, руб. Первичный документ

Отражено перечисление денежных средств застройщику по договору долевого участия в строительстве Сч. 60 Сч. 51 11 000 000 Выписка банка по расчетному счету

Отражено возникновение права залога на земельный участок и строящийся на нем объект Сч. 008 — 11 000 000 Договор долевого участия в строительстве

Получены денежные средства от нового кредитора Сч. 51 Сч. 62 12 000 000 Выписка банка по расчетному счету

Признан прочий доход от реализации имущественных прав Сч. 62 Сч. 91-1 12 000 000 Договор уступки требования

Начислен НДС [(12 000 000 — 11 000 000) х 18/118] Сч. 91-2 Сч. 68 152 542 Счет-фактура

Списана сумма уступленной задолженности застройщика по передаче помещения Сч. 91-2 Сч. 60 11 000 000 Договор долевого участия в строительстве

Списана сумма обеспечения, учтенная за балансом — Сч. 008 11 000 000 Договор уступки требования

имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав) в их оплату. Указанный доход от реализации на основании подп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ может быть уменьшен на цену приобретения данных имущественных прав и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией.

Тогда возникает вопрос: в каком порядке следует отражать в бухгалтерском и налоговом учете организации несение затрат на строительное оборудование, полученное организацией в лизинг, которое потребовало ремонта и он был осуществлен силами организации, потратив на него, например, 15 000 руб.?

В соответствии с п. 3 ст. 17 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» лизингополучатель за свой счет осуществляет техническое обслуживание предмета лизинга и обеспечивает его сохранность, а также осуществляет капитальный и текущий ремонт предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга.

Таким образом, в случае если договором не предусмотрено обратное, именно лизингополуча-

тель несет бремя поддержания предмета лизинга в надлежащем состоянии, ведь именно он использует его и заинтересован в его исправном состоянии.

Бухгалтерский учет. Затраты на ремонт предмета лизинга как расходы, связанные с использованием предмета лизинга в своей деятельности, признаются прочими расходами организации (п. 5 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного приказом Минфина России от 06.05.1999 № 33н).

Данные расходы признаются на дату подписания акта о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных, модернизированных объектов основных средств (форма № ОС-3, утвержденная постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 № 7).

Исходя из Инструкции по применению Плана счетов, счет 23 «Вспомогательные производства» предназначен для обобщения информации о затратах производств, которые являются вспомогательными (подсобными) для основного производства организации. В частности, этот счет используется для учета затрат производств, обеспечивающих ремонт основных средств.

По кредиту счета 23 «Вспомогательные производства» отражаются суммы фактической себестоимости завершенной производством продукции, выполненных работ и оказанных услуг. Эти суммы (с учетом суммы «входного» НДС) списываются со счета 23 «Вспомогательные производства» в дебет счетов 20 «Основное производство» при отпуске продукции (работ, услуг) основному производству.

Все необходимые затраты организации, связанные с осуществлением ремонта, отражаются

Содержание операций Дебет Кредит Сумма, руб. Первичный документ

Отражены затраты на проведение ремонта предмета лизинга Сч. 23 Сч. 10, 70, 69 15 000 Требование-накладная. Расчетно-платежная ведомость. Бухгалтерская справка-расчет

Списаны расходы на ремонт Сч. 20 Сч. 23 15 000 Акт о приеме-сдаче объектов основных средств

на счетах 10 «Сырье и материалы», 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда», 69 «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению» (Инструкция по применению Плана счетов).

налоговый учет. На основании подп. 3 и 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения налогоплательщик уменьшает полученные доходы на, соответственно, расходы на ремонт основных средств (в том числе арендованных) и суммы НДС по оплаченным товарам (работам, услугам), приобретенным налогоплательщиком и подлежащим включению в состав расходов в соответствии с ст. 346.16 и 346.17 НК РФ, т. е. после их фактической оплаты.

При этом, учитывая выполнение организацией ремонта собственными силами, должно быть оплачено приобретение сырья и материалов, а работникам выплачена заработная плата (подп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Проводка будет выглядеть следующим образом (табл. 2).

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 01.03.2013).

2. О финансовой аренде (лизинге): Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ (в ред. от 08.05.2010).

3. Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению: приказ Минфина России от 31.10.2000 № 94н (в ред. от 08.11.2010).

4. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99: приказ Минфина России от 06.05.1999 № 32н (в ред. от 27.04.2012).

5. Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99: приказ Минфина России от 06.05.1999 № 33н (в ред. от 27.04.2012).

6. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в ред. от 30.12.2012).

Источник: cyberleninka.ru

Как застройщику отразить в учете долевое строительство жилых домов

Под понятием «долевого строительства» понимается форма инвестиционной деятельности в сфере строительства, при осуществлении которой застройщик (в лице инвестиционной или строительной компании) планирует строительство объектов недвижимости (объектов долевого строительства) и для этих целей занимается привлечением денежных средств организаций и физических лиц (дольщиков, участников долевого строительства). Завершенный строительный объект, согласно договору долевого участия, после ввода его в эксплуатацию переходит в собственность дольщиков.

Прежде чем погружаться в указания относительно ведения бухгалтерского учета, следует обратить внимание на текст Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54. В нем содержатся некоторые выводы, которые помогут понять обоснованность требований относительно отражений записей о хозяйственных операциях у застройщика.

В Постановлении говорится о том, что любой договор (в т.ч. договора участия в долевом строительстве), имеющий отношение к инвестициям в сфере строительства, при которых планируется передача инвестору профинансированной им доли в недвижимости, не может быть рассмотрен как отдельный вид соглашений.

Необходимо отталкиваться от понятий, предусмотренных Гражданским кодексом РФ. Так, договор участия в долевом строительстве близок по своей сути к упомянутым в ГК РФ договорам купли-продажи будущей вещи.

Исходя из этого заявления, рассматриваемый нами договор будет рассматриваться как особый договор купли-продажи с индивидуальным порядком оформления права собственности – напрямую к покупателю, без участия продавца-застройщика.

Долевое строительство бухгалтерский учет

Законодательная база и практика отражения на счетах бухгалтерского учета операций, связанных с долевым строительством, в настоящий момент отработана не в полной мере. Бухгалтера организаций, являющихся заказчиками при долевом строительстве, зачастую испытывают затруднения в отражении соответствующих хозяйственных операций в бухучете.

Итак, как уже стало понятно, договор долевого участия в строительстве объекта является разновидностью договоров купли-продажи. Тогда можно утверждать, что передача введенных в эксплуатацию объектов дольщика является операцией по реализации готового жилого помещения (строительной продукции).

Но здесь не обнаруживается факта перехода права собственности от продавца к покупателю, а значит, операцию по продаже нельзя отрыть на счетах реализации застройщика (п. 12 ПБУ 9/99).

Тогда бухгалтерами было решено отражать операции по продаже готовой продукции (домов, квартир, машино-мест, нежилых помещений), поскольку можно предположить, что специальные условия могут быть предусмотрены Законом № 214-ФЗ.

Важно! По итогам проводки не определяется экономия средств дольщиков, потому что стоимость договора (не учитывая вознаграждение застройщика) отражается в полном объеме как выручка от продажи завершенного объекта строительства.

Операция	ДЕБЕТ	КРЕДИТ
Отражение денежных средств участников долевого строительства (дольщиков)	51	76
Учет расходов на строительство	20	60
Отражение НДС, предъявленного подрядчиками и поставщиками	19	60
Формирование себестоимости готовой строительной продукции (квартиры, машино-места, нежилого помещения)	43	20 (19)
Отражение оборотов по продаже строительных объектов в размере всего объема поступивших от дольщиков денежных средств	76	90
Списание проданной готовой строительной продукции	90	43

★ Книга-бестселлер «Бухучет с нуля» для чайников (пойми как вести бухгалтерский учет за 72 часа) куплено > 8000 книг

Долевое строительство бухгалтерский учет – строительство ведется самостоятельно

Случается так, что застройщик собирает денежные средства дольщиков, чтобы позднее самостоятельно заняться строительством объекта, не подрядным способом. В таком случае бухгалтерский учет ведется также: расходы аккумулируются по ДЕБЕТУ счета 20 в корреспонденции с КРЕДИТОМ счетов 10, 70, 60 и т.д.

, после чего формируют цену готовой строительной продукции по ДЕБЕТУ счета 43. Обороты по реализации объектов отражаются в как обычно. Деньги, которые будут выплачены ему в качестве вознаграждения, должны быть учтены как авансы по КРЕДИТУ счета 62.

Затраты, имеющие отношение к оказанию услуг, отражаются по ДЕБЕТУ счета 20.

Типичные ошибки

Застройщик отразил в бухгалтерском учете средства дольщиков, переданные ему по договору долевого строительства, как выручку.

Комментарий:

Деньги инвесторов не являются выручкой, средства признаются как целевое финансирование.

Застройщик облагает НДС средства дольщиков по договору долевого строительства.

Комментарий:

Деньги, переданные дольщиками, не облагаются НДС, поскольку объекты долевого строительства не облагаются налогом.

Бухгалтерский учет у застройщика

Бухгалтерский учет у застройщика зависит от способа строительства. Основной – это подрядный способ. Как правило, застройщик не осуществляет строительство самостоятельно, а привлекает подрядчиков.

Если застройщик строит жилой дом подрядным способом, то он выполняет только функции застройщика. От дольщиков он получает денежные средства:

Средства на финансирование строительства учитывайте на отдельном субсчете к счету 76, например, «Расчеты с дольщиками». В момент их получения делайте проводку:

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» – получены средства от дольщика на строительство объекта.

Сумму вознаграждения застройщика за услуги по организации строительства отражайте на отдельном субсчете к счету 62, например, «Расчеты с дольщиками».

Учет расходов по строительству

Затраты на строительство отражайте по мере их возникновения и накапливайте по дебету счета 08-3 нарастающим итогом с начала строительства. При этом застройщик делает следующие записи:

Дебет 08-3 Кредит 60 – учтена в составе расходов на строительство стоимость работ, выполненных подрядчиком;

Дебет 19 Кредит 60 – учтен предъявленный подрядчиком НДС.

Входной НДС со стоимости подрядных работ отнесите на расходы по строительству жилого дома:

Дебет 08-3 Кредит 19 – учтен в составе расходов на строительство входной НДС со стоимости работ, выполненных подрядчиком.

Учет этих расходов, как правило, ведется на счете 26 «Общехозяйственные расходы», в дебет которого списываются прямые и косвенные расходы самого застройщика, связанные с оказанием услуг по организации строительства:

Дебет 26 Кредит 02 (10, 23, 25, 68, 69, 70, 76, 60…) – отражены расходы застройщика по организации строительства;

Дебет 19 Кредит 60 (76) – учтен входной НДС по расходам на оказание услуг застройщика по организации строительства.

Услуги застройщика по договорам участия в долевом строительстве НДС не облагаются (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Поэтому входной НДС по расходам, связанным с оказанием этой услуги, относите на затраты.

Дебет 26 Кредит 19 – отнесен на затраты входной НДС по расходам на оказание услуг застройщика по организации строительства.

Учет доходов по строительству

При строительстве жилого дома подрядным способом доходом застройщика является вознаграждение за его услуги (п. 5 ПБУ 9/99). Размер вознаграждения определяется условиями договора участия в долевом строительстве. Так, например, договором можно установить следующие способы определения вознаграждения:

• фиксированная сумма;
• процент от долевого взноса;
• сумма экономии целевых средств, которые остаются в распоряжении застройщика после окончания строительства.

Выручку от реализации услуг по организации строительства застройщик признает при одновременном выполнении следующих условий:

• застройщик имеет право на получение этой выручки, что подтверждается договором или другим документом;
• сумма выручки может быть определена;
• застройщик получил оплату за выполненные работы либо у него есть уверенность в получении оплаты. Например, у застройщика имеются документы (договор, акт приемки выполненных работ, гарантийное письмо и т. д.), на основании которых он может потребовать оплаты выполненных работ;
• услуга оказана;
• расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.

Это следует из положений пункта 12 ПБУ 9/99.

Период признания выручки в бухучете зависит от длительности договора участия в долевом строительстве:

• после передачи построенного объекта дольщикам, если договор носит краткосрочный характер (менее 12 месяцев);
• по мере готовности, если договор носит долгосрочный характер либо сроки его начала и окончания приходятся на разные годы.

Это следует из положений пунктов 12 и 13 ПБУ 9/99 и пунктов 1, 2 и 17 ПБУ 2/2008.

По краткосрочным договорам выручку отражайте на дату составления акта приемки-передачи (подп. «г» п. 12 ПБУ 9/99, ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ). Если услуги застройщика считаются оказанными по мере готовности, выручку отражайте на отчетную дату по тому же принципу, что и подрядчики (п. 2, 17 и 23 ПБУ 2/2008).

Если сумма вознаграждения может быть определена, выручку на момент ее признания отразите проводкой:

Дебет 62 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 90-1 – отражена выручка от реализации услуг застройщика по организации строительства.

При этом затраты застройщика списываются со счета 26 «Общехозяйственные расходы» в дебет счета 90-2. Если ранее был учтен полученный аванс на выплату вознаграждения, выполните следующую проводку:

Дебет 62 субсчет «Авансы полученные» Кредит 62 субсчет «Расчеты с дольщиками» – зачтен аванс, ранее полученный от дольщиков на выплату вознаграждения.

Если сумма вознаграждения определяется как экономия целевых средств дольщиков, выручку отразите в момент передачи квартир дольщикам. При этом в учете делайте запись:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 90-1 – отражена в составе доходов сумма экономии, признанная вознаграждением застройщика.

Передачу дольщикам построенного объекта отражайте следующей проводкой:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 08-3 – передан дольщикам построенный объект.

Если на часть квартир не нашлось дольщиков или застройщик изначально оставил часть квартир себе с целью их дальнейшей продажи, то в отношении таких квартир он является еще и инвестором.

В такой ситуации доходом от реализации этих квартир будет выручка от продажи готовой продукции.

Выручку отражайте по кредиту счета 90-1 в момент перехода к покупателю права собственности на квартиру (с учетом выполнения других условий для признания выручки в бухучете). При этом в учете сделайте записи:

Дебет 62 Кредит 90-1 – отражена выручка по договору купли-продажи квартиры;

Дебет 90-2 Кредит 43 субсчет «Квартира №…» – списана себестоимость проданной квартиры;

Дебет 51 Кредит 62 – оплачена покупателем стоимость квартиры по договору купли-продажи.

ОСНО: налог на прибыль

Порядок расчета налогов при оказании услуг застройщика по договору инвестирования в строительство зависит от способа выполнения строительно-монтажных работ:

• с привлечением подрядной организации;

• собственными силами.

При подрядном способе строительства, рассчитывая налог на прибыль, застройщик вправе уменьшить свой доход по инвестиционному договору на сумму расходов, связанных с оказанием инвестору услуг по организации строительства (подп. 1 п. 3 ст. 315 НК РФ).

• Как учесть при расчете налога на прибыль доходы и расходы от реализации произведенной продукции (работ, услуг);

• Как учесть при расчете налога на прибыль расходы, относящиеся к нескольким отчетным периодам.

Кроме того, при поступлении от инвестора средств целевого финансирования застройщик обязан обеспечить раздельный учет расходов, понесенных за счет этих средств, от других расходов организации (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Подробнее об этом см. Как отразить в учете негосударственное целевое финансирование.

Налогооблагаемую прибыль застройщика такие расходы не уменьшают (п. 17 ст. 270 НК РФ).

Услуги застройщика по ДДУ проводки

Александр ДЕМЕНТЬЕВ, генеральный директор ООО «Аудит-Эскорт»

Главное в статье

1. Способ первый – безопасный, если вести учет расходов на строительство на счете 08
2. Способ второй – достоверный, но рискованный, если учитывать стройрасходы на счете 20 и отражать выручку от реализации объектов

Застройщик передает дольщикам-физлицам квартиры и нежилые помещения в многоквартирном доме. В договоре услуги застройщика не выделены.

Порядок действия застройщика при долевом строительстве

Финансовый результат определяется как экономия – разница между суммой полученных средств от дольщиков и расходами на строительство. В такой ситуации у застройщика есть два варианта для бухгалтерского учета операций. Какой вам подходит, выбирайте сами. Но учтите, что первый безопасный, а второй более достоверный с точки зрения бухучета.

Способ первый – безопасный

Застройщик отражает полученные от дольщиков средства по кредиту счета 76. Эти средства направляются на то, чтобы покрыть расходы на строительство дома. При этом расходы застройщик учитывает по дебету счета 08.

По окончании строительства застройщик закрывает счет 08 в дебет счета 76 и определяет экономию. Она отражается как выручка по кредиту счета 90 в корреспонденции с дебетом счета 76.

Застройщик не отражает реализацию передаваемых объектов долевого строительства, поскольку он не оформляет на себя право собственности на построенные объекты до передачи их дольщикам.

Значит, формального перехода права собственности от застройщика к участникам долевого строительства на эти объекты не происходит.

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 – получили от дольщиков средства на покрытие расходов по строительству многоквартирного дома;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62 – получили от дольщиков средства на уплату вознаграждения застройщику за услуги;

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 10, 70, 60… – отразили расходы на строительство дома;

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 70, 60… – отразили расходы, связанные с оказанием услуг дольщикам;

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90 – отразили выручку от реализации услуг дольщикам;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 20 – списали расходы, связанные с оказанием услуг дольщикам;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 08 – отразили передачу объектов долевого строительства (жилых и нежилых помещений) дольщикам;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 90 – отразили экономию средств дольщиков.

Способ второй – рискованный

В налоговом учете поступившие от дольщиков средства застройщик учитывает как целевые

Этот подход применяет застройщик, если он руководствуется выводами пункта 11 постановления Пленума ВАС от 11 июля 2011 г.

№ 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости…» Он основан на утверждении, что передача объекта долевого строительства в рамках ДДУ является разновидностью сделки купли-продажи.

Таким образом, в бухгалтерском учете застройщик отражает выручку от реализации передаваемых объектов в рамках долевого строительства.

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 – отразили средства дольщиков, полученные по долевым договорам;

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 60 – отразили расходы по строительству объекта;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60 – отразили НДС, предъявленный поставщиками и подрядчиками;

ДЕБЕТ 43 КРЕДИТ 20, 19 – сформировали себестоимость готовой строительной продукции;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 90 – отразили выручку от реализации объектов долевого строительства в размере всей суммы средств, поступивших от дольщиков для финансирования расходов на строительство;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 43 – списали реализованную готовую строительную продукцию.

При таком подходе в бухгалтерском учете застройщику не надо отдельно учитывать реализацию своих услуг. Но возможны налоговые риски. Рассмотрим почему.

В налоговом учете поступившие от дольщиков средства застройщик учитывает как целевые (п. 14 ст. 251 НК РФ).

Застройщик вправе расходовать средства дольщиков только на те цели, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» Поступившие средства целевого финансирования компания не признает выручкой, а затраты по строительству не признает расходом при расчете налога на прибыль.

Если по условиям договора застройщик не возвращает экономию дольщикам, то он учитывает ее во внереализационных доходах или в составе выручки от реализации услуг.

Если по условиям договора застройщик не возвращает экономию дольщикам, то он учитывает ее в доходах

Средств дольщиков может быть недостаточно для покрытия расходов по строительству. Если застройщик покрывает разницу за счет собственных средств, то перерасход он не сможет учесть в целях налогообложения прибыли. При этом экономию и перерасход застройщик определяет в целом по объекту строительства.

Если застройщик использует второй подход к ведению бухгалтерского учета в рамках долевого строительства, возникает вопрос по НДС. Надо ли начислять этот налог с выручки от реализации объектов долевого строительства? Здесь все зависит от того, как квалифицировать эти операции.

С одной стороны, операции по реализации нежилых помещений и машино-мест облагаются НДС. С другой стороны, все неясности налогоплательщик вправе трактовать в свою пользу (п. 7 ст. 3 НК РФ).

Реализация товаров (работ, услуг) – это объект налогообложения НДС. Но под реализацией понимают передачу права собственности на товары, работы, услуги (ст. 39 НК РФ).

В нашем случае формальной передачи права собственности не происходит. Ведь застройщик не оформляет на себя право собственности до передачи объекта участнику долевого строительства.

Значит, и объекта налогообложения не возникает.

Кроме того, средства, полученные от дольщиков, являются целевыми и не отражаются в качестве выручки от реализации.

Однако налоговики могут считать иначе, поскольку застройщик в бухучете отразит выручку от реализации. Поэтому вероятны споры с налоговиками по данному вопросу.

Долевое строительство: учет и налогообложение

После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик передает объекты долевого строительства его участникам.

С момента уплаты участником в полном объеме денежных средств по договору и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обязательства застройщика и участника по договору считаются исполненными (ст. 12 Закона N 214-ФЗ). В учете организации-застройщика делается запись:

Д-т 86, К-т 08-3 — списаны капитальные затраты за счет полученного финансирования.

Суммы учтенного НДС списываются также за счет полученного финансирования, и передается счет-фактура организациям-собственникам построенных объектов.

Финансовый результат от реализации инвестиционного проекта определяется как разница между полученным целевым финансированием и суммой связанных со строительством капитальных затрат.

Бухгалтерский учет у застройщика

В учете застройщика делаются следующие записи:

Д-т 86, К-т 91-1 — отражена сумма полученной экономии (дохода);

Д-т 91-3, К-т 68, субсчет “Расчеты по НДС” — начислен НДС;

Д-т 91-9 “Сальдо прочих доходов и расходов”, К-т 99 “Прибыли и убытки” — отражена сумма прибыли;

Д-т 99, К-т 68, субсчет “Расчеты по налогу на прибыль” — начислена в бюджет сумма налога на прибыль.

В составе доходов застройщика отражается также сумма вознаграждения за услуги по исполнению договора, которая входит в цену договора согласно ч. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ.

Поступающие от участников денежные средства в счет вознаграждения учитываются предварительно на субсчете 2 “Расчеты по авансам полученным” счета 62 “Расчеты с покупателями и заказчиками”.

От сумм полученных авансов исчисляется НДС.

Расходы по содержанию застройщика могут быть учтены на счете 20 “Основное производство” и числиться как незавершенное производство до окончания строительства.

В налоговом учете данные расходы можно списать в отчетном (налоговом) периоде на уменьшение доходов от реализации услуг без распределения на остатки незавершенного производства (ст. 318 НК РФ в ред. Федерального закона от 06.06.2005 N 58-ФЗ).

НДС, относящийся к расходам по содержанию застройщика, принимается к вычету в общеустановленном порядке.

Договор долевого участия бухгалтерские проводки

В процессе строительства, как правило, задействовано несколько участников. Ключевые фигуры — это инвестор и застройщик.

Кто такой инвестор, всем понятно. Инвестор финансирует стройку и по ее окончании получает в собственность объект капстроительствап. 2 ст. 4 Закона от 25.02.99 № 39-ФЗ.

А вот с терминами «застройщик» и «заказчик» («технический заказчик») ситуация запутанная, ведь в нормативных актах разных лет даются разные определения. Но сейчас эти термины используют в том значении, которое установлено Градостроительным кодексом (далее — ГрК)ст. 3 ГрК РФ.

Как правило, застройщик — это организация (хотя может быть и физическое лицо), которая имеет в собственности или арендовала земельный участок и организует на нем строительство объекта недвижимости для инвесторап. 16 ст. 1 ГрК РФ.

А вот если речь идет о долевом строительстве, то застройщиком может быть только организацияп. 1 ст. 2 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — Закон № 214-ФЗ). Застройщик получает разрешения на строительство объекта и на ввод его в эксплуатациюп. 1 ст.

51, п. 2 ст. 55 ГрК РФ.

Технический заказчик — это специализированная строительная организация, которая от имени застройщика (по агентскому договору) выполняет различные действия организационного характера — заключает договоры о подготовке проектной документации, контролирует качество выполнения строительных работ и т. д.п. 22 ст. 1 ГрК РФ

Заметим, что одна компания может совмещать различные функции, например быть инвестором и застройщиком одновременно.

Как видим, «застройщик» и «технический заказчик» — это категории, определяющие взаимоотношения сторон исключительно для целей государственного контроля в области градостроения (выдача различных разрешений, регулирование деятельности по привлечению средств для долевого строительства жилья и т. д.).

Кстати, можно сказать, что у градостроительного термина «застройщик» есть экономический эквивалент — это девелопер. Девелопмент — иностранное слово (от англ. development), но в последнее время оно прижилось и у нас.

Компании, которые на свои средства и на деньги инвесторов строят объекты недвижимости, получают прибыль от их продажи или сдачи в аренду, называются девелоперами. Но для простоты мы и дальше в статье будем использовать термин «застройщик».

Налоговый учет застройщика при долевом строительстве

На сегодняшний день позиция контролирующих органов и судов по вопросам налогообложения деятельности застройщиков состоит в том, что они, независимо от условий договоров на финансирование строительства, по сути, являются агентами и оказывают инвестору услугу.

Как мы уже говорили, такой подход в большинстве случаев не соответствует сущности отношений между инвестором (дольщиком) и застройщиком. Тем не менее эта позиция является устойчивой как для целей налогообложения прибыли, так и для НДС.

Она не изменилась даже после разъяснений Пленума ВАС о том, что с правовой точки зрения инвестиционные договоры — это чаще всего договоры купли-продажи будущей недвижимой вещип. 4 Постановления Пленума ВАС от 11.07.2011 № 54.

Посмотрим, как застройщику нужно считать налог на прибыль и НДС по инвестиционным договорам и ДДУ.

Источник: bos-time.ru