Участки под строительство как инвестиции

Именно эта цитата Марка Твена (из заголовка) стала своеобразным девизом каждого, кто вкладывает деньги в землю. И конечно же речь идет о вложениях с целью извлечения прибыли, а не для собственного пользования. Именно об этом виде инвестиций – покупке земли, — пойдет речь в статье.

Почему инвестировать в землю – выгодно?

Землю действительно больше «не производят». И как любой другой продукт с невосполнимым запасом, она всегда будет в цене. Даже цены на энергоносители могут пробить дно, ввиду использования альтернативных источников и сокращения потребления. Но где-то жить и выращивать еду нужно будет всегда.

Мы не утверждаем, что цена на землю беспрерывно растет. Не существует таких объектов для инвестиций, где была бы гарантирована прибыль – даже вклад в банке может быть безвозвратно потерян. Но земля, особенно в Подмосковье, имеет наименьшие риски и огромный потенциал для получения прибыли:

«Деньги в землю. Грамотные инвестиции в участок под строительство»

• Рынок земли меньше всего затрагивают разнообразные кризисы, и он быстрее всех от этих кризисов «отходит»
• Участки не сгорят, не утонут, их не разрушит в результате стихийных бедствий
• Земля ликвидна – спрос есть всегда, можно быстро купить и продать
• Можно купить как небольшой надел (не требует огромных вложений), так и десятки, а то и сотни Га (есть где развернуться крупным инвесторам)
• Цены на землю в Подмосковье растут, как нигде (несмотря на банальность выражения, Москва действительно не резиновая, да и выращивать еду для десятка миллионов человек где-то нужно)
• Столица неизбежно «расползается» в стороны, толкая перед собой развитую инфраструктуру дорог, инженерных коммуникаций, торговые сети

Согласны с приведенными преимуществами? Тогда давайте разберемся, подойдет ли инвестирование в землю конкретно вам.

Виды инвестиций в землю

Многие думают, что земля – отличный способ пассивного инвестирования. Т.е. прикупил участок и смотришь каждый день по сводкам бизнес-новостей как растет стоимость на твою недвижимость. В какой-то мере это действительно так, но для максимизации прибыли просто смотреть недостаточно. Поэтому заранее определитесь, какого дохода вы ждете: абсолютно пассивного или готовы тратить свое время (или деньги на оплату времени других людей).

Первый вариант имеет право на существование. Но может случиться, что годами цена будет расти только на размер инфляции – нужно быть готовым, что деньги будут «заморожены» надолго.

«Активный» способ инвестиций может включать:

• Изучение перспектив перед покупкой (возможно, добычу инсайдерской информации)
• Последующую модернизацию подводкой коммуникаций
• Застройку участка
• Смену целевого назначения
• Активную рекламу

Все стратегии заработка на инвестициях в землю мы рассматриваем в отдельном материале на нашем сайте максимально подробно. Обязательно прочтите, если решили заняться этим серьезно.

Бали Лучшие участки на первой линии для инвестиций бизнеса и строительства недвижимости

На улице кризис, стоит ли покупать?

Вряд ли сейчас найдется человек, который по 10 раз на день не слышал бы слово «кризис». Покупательная способность падает, никто не покупает, цены на землю пробили дно, все пропало, надо срочно продавать и не важно по какой цене.

Это ход мыслей простого обывателя, а не инвестора. Каждый инвестор точно знает: когда дешево нужно покупать, когда дорого – продавать.

И в этой логике нет ничего странного, как может показаться на первый взгляд. Вы же не покупаете вещи по максимуму цены (если это не срочно, конечно). Разумные люди закупаются во время скидок или сезонного снижения цен. С землей та же ситуация – воспринимайте кризис как скидки.

И эти скидки скоро закончатся, т.к. ни один кризис не может длиться вечно. Даже если цены достигнут гипотетического дна, им останется только один путь – вверх.

Достаточно ли у вас средств?

Вопрос может показаться излишним: если вы решили инвестировать, то деньги на покупку участка у вас точно есть. Но не стоит забывать о главном принципе инвестирования: на кладите яйца в одну корзину. Выражаясь профессиональным языком – диверсифицируйте вклады.

Это означает, что вкладывать абсолютно все свои деньги в покупку одного участка не стоит. Несмотря на низкие риски, они, как мы уже упоминали, существуют везде. Могут произойти:

• Просчеты в маркетинговой стратегии
• Изменения в генеральных планах населенных пунктов
• Смена законодательства

И в результате вместо того, чтобы продавать втридорога, вы не можете сменить целевое назначение или ближайший город начали строить в другую сторону.

Как минимум распределите средства на земли разного целевого назначения. Таким образом, если что-то изменится для одних видов земель, вы всегда сможете «отбить» свои деньги удорожанием других.

В идеале земля должна быть лишь частью вашего инвестиционного портфеля. Но есть масса успешных инвесторов, которые специализируются именно на этом виде активов, значит, ничто не мешает и вам зарабатывать на недвижимости.

Если ваша цель просто сохранить деньги или долгосрочное вложение «на будущее», то вам подойдут и обычные «дачные» 6 соток, не обязательно глубоко погружаться в стратегии инвестирования.

Подробнее о портфельном инвестировании

Для уменьшения рисков при вложении денег в земельные участки можно пользоваться тем же принципом, что давно и с успехом работает в других отраслях – портфелем инвестиций. Он подойдет тем, кто хочет зарабатывать именно на росте цены земли, а не ее модернизации. При этом вложения должны планироваться на долгий срок (от 5 лет и выше).

Например, приобретите одновременно:

• Участки под ИЖС
• Сельскохозяйственные земли
• Земли промышленного назначения

Их процентное соотношение зависит от ваших личных предпочтений и осведомленности. Общая рекомендация: участков под ИЖС должно быть больше всего, т.к. «товар ходовой», а промышленных – наименьшее количество, ввиду более низкой ликвидности.

Также хорошей мыслью будет распределение активов между районами Подмосковья: часть земель в Щелковском, еще в Раменском и Серпуховском. Часть по Ленинградскому направлению, часть по Новорязанскому и т.д.

Теперь от теории к практике. Предположим, что у вас земля распределена поровну (в денежном эквиваленте) между 4-мя районами Московской области, т.е. по 25% активов на район.

Проходит 2 года, и мы видим, что в одном районе цены выросли, а в другом упали. И мы балансируем портфель, приводя его опять в состояние 25/25/25/25 % в денежном эквиваленте. Т.е. продаем землю там, где она подорожала и покупаем недооцененные участки в другом районе. Это следствие того же принципа, о котором мы говорили ранее – покупать, когда дешево, продавать, когда дорого.

Тот же принцип применяем к соотношению земель под ИЖС, с/х и пром участков.

Недостаток метода – налоги. Их приходится платить каждый раз при продаже. Поэтому проводить балансировку чаще чем раз в 2-3 года будет просто невыгодно.

К чему стремимся?

Любое дело следует начинать, представляя конечную цель. Инвестиции не исключение. Не стоит вкладывать деньги только для того, чтобы их вложить.

Если вы пассивный инвестор, стремящийся просто уберечь «лишние» деньги от инфляции и, при возможности, выгодно продать – можете смело пропускать данный раздел.

Шаг 1 — определитесь зачем вам деньги. Чаще всего это:

• Крупные покупки (недвижимость, авто)
• Обучение детей
• Накопления на пенсию

Шаг 2 – смотрим, сколько это стоит сейчас. Записываем сумму.

Шаг 3 – считаем, через какой промежуток времени понадобится сумма.

Шаг 4 – смотрим по официальным данным средний показатель инфляции и, зная общую сумму и инфляцию, подсчитываем, какая сумма понадобится в итоге. Обратите внимание, что если, например, обучение планируется в другой стране, то и инфляцию следует смотреть именно там.

Шаг 5 – теперь вы знаете, сколько вам нужно зарабатывать в год, чтобы позволить то, что запланировали. Отнимите от этой суммы то, что вы сможете добавить помимо инвестиционного дохода и получите цифру требуемого дохода от инвестиций.

Шаг 6 – зная, сколько вы собираетесь инвестировать, смотрите, какой % дохода годовых нужно получать.

Сделав все подсчеты, вы сможете понять, стоит ли вам вообще инвестировать в землю. Средний рост цен на земли Подмосковья в требуемом районе за последние годы опять же, легко найти в свободном доступе.

Если дохода не хватает, можно сменить планы побыть пассивным инвестором на более активное участие в проекте с целью получения достаточной прибыли. Если даже это по вашему мнению не поможет, вероятно, стоит поискать другую цель для вложений средств, чтобы не испытывать потом горьких разочарований.

В какие земли инвестировать?

Простого ответа на этот вопрос нет. Если бы существовала некая «самая выгодная» инвестиция, все бы несли деньги именно туда. Разберем преимущества и недостатки участков разного целевого назначения.

• Земля под ИЖС. Эта земля всегда имеет спрос, т.е. высокую ликвидность. В то же время, она относительно дорогая (по той же причине). Перепродать очень выгодно будет сложно. Такая земля наиболее подойдет тем, кто хочет взять «голый участок» и провести коммуникации или под застройку.
• Земли сельскохозяйственного назначения. Недорогие, но и спрос на них ниже. Идеален вариант со сменой целевого назначения на земли под ИЖС, но это возможно далеко не всегда. Хороший вариант для инвесторов с небольшим капиталом, не рассчитывающих на огромную маржу.
• Промземли наименее ликвидны, но здесь основной покупатель – средний и большой бизнес, поэтому получить выгодное предложение проще, хотя его и придется подождать, скорее всего.

Уже определились, хотите ли инвестировать и во что? Тогда давайте затронем некоторые психологические моменты на пути новоиспеченных инвесторов.

А что скажут друзья?

Если вы начинающий инвестор, вас ждет неочевидное препятствие на пути покупки участка земли: родственники и друзья начнут говорить вам, что это пустая трата денег и они лучше знают, куда потратить ваши честно заработанные. Что делать в таком случае?

Совет 1. Не слушайте мнений тех, кто не достиг хотя бы каких-то успехов в вопросах, по которым дают рекомендации.

Совет 2. Семье поясните, что это не блажь, а инвестиции в будущее: образование детей, пенсионное обеспечение.

Вдруг все потеряю!

Потерять «все» при инвестициях в землю практически невозможно – она все равно будет иметь какую-то стоимость. Но определенный процент от инвестиций – да, не будем лукавить. Мы уже упоминали, что безрисковых инвестиций не существует.

Главное, придерживайтесь рекомендаций, которые мы изложили выше, и тогда риск понести убытки снизится к совсем незначительному. И обязательно прочитайте нашу статью о конкретных стратегиях инвестирования. Вы узнаете, что покупать и как максимизировать прибыль с инвестиций в земельные участки.

Выбирая участок под будущее строительство, покупатель наиболее интересуется трассами, инфраструктурой и возможностью подвода коммуникаций. Чаще всего вопрос «на каком грунте будет строиться дом?» отходит на второй план. А зря.

Сразу оговоримся, что статья предназначена для собственников (или будущих владельцев) относительно небольших участков земли.

Можайский район расположился на западе Московской области по направлению Минского (трасса «М1») и Можайского шоссе. Граничит с Калужской и Смоленской областями. Пути железнодорожного сообщения – Московско-Смоленская железная дорога.

Стоит ли вкладывать деньги в землю Подмосковья в наше непростое (экономически и геополитически) время?

Источник: zem-msk.ru

Земельные участки под инвестиции — как вложиться в землю и заработать в 2022 году

Евгений Смирнов

# Инвестиции

Особенности вложений

Государство ограничивает инвесторов, запрещая использовать землю не по назначению.

• Земля, как инструмент инвестирования
• Целевое назначение — ключевой параметр участка для инвестора
• Рабочие стратегии вложений в землю в 2022 году
• Раздели и заработай
• Дача на торгах
• Домик в деревне
• Развитие – всему голова
• Плюсы и минусы инвестиций в земельные участки
• Подводные камни и риски при инвестициях в землю
• Выводы

Инвестиции в землю – направление, набирающее популярность в 2022 году. Несмотря на то, что это один из самых долгосрочных вариантов капиталовложения, он гарантирует инвестору хорошую доходность при правильном подходе. Выбирая участок, важно уделить особое внимание его целевому назначению, расположению и наличию инфраструктуры.

Земля, как инструмент инвестирования

Перспектива инвестиций в земельные участки настораживает вкладчиков, особенно начинающих, в связи со сложностью прогнозирования изменения их стоимости. Планируя сделку, необходимо учитывать слишком много нюансов, которые и заставляют отказаться от подобного рода капиталовложений. В большинстве случаев, это верное решение, поскольку операции с частной и коммерческой недвижимостью имеют меньше рисков и приносят большие прибыли.

Если воспринимать землю как инструмент инвестирования, то следует понимать, что это – вложение денег для дальнейшей перепродажи объекта по более выгодной цене. Если с квартирами ситуация предсказуема – они из года в год дорожают, позволяя инвесторам заработать на разнице в цене, то в случае с земельными участками все немного сложнее. Опрометчиво утверждать, что стоимость земли через несколько лет существенно возрастет в цене. Вероятно, что цена снизится в несколько раз, из-за чего сделка окажется не выгодной для инвестора. С другой стороны, в будущем, район, в котором приобретен участок, может превратиться в элитный ЖК, тогда стоимость на землю подскочит в несколько раз.

Целевое назначение — ключевой параметр участка для инвестора

Подбирая земельные участки под инвестиции, важно учитывать их дифференцированность. Согласно ст. 7 Земельного Кодекса Российской Федерации, земли разделяют по целевому назначению:

• с/х назначения;
• поселений;
• промышленности и энергетики, транспорта, связи, радио- телевещания, информатики, космонавтики, обороны, безопасности и т. д.;
• особо охраняемых территорий и объектов;
• лесного и водного фонда;
• запаса.

Покупка и использование участка не по назначению грозит наказанием в соответствии с земельным законодательством.

Участки под с/х расположены за границами населенных пунктов и используются аграриями. Подкатегории:

• участки под посадку;
• угодья с коммуникациями;
• лесопосадки для защиты сельскохозяйственных угодий от внешнего воздействия;
• водный фонд для орошения с/х участков;
• земли с готовыми сооружениями для производства, хранения и переработки с/х культур.

Приобретаются указанные участки для ведения с/х деятельности, растениеводства, создания защитных лесопосадок, изучения культур и разведения рыб.

Земли поселений созданы для проживания людей, застройки жилыми домами и расширения населенного пункта. Согласно ст. 85 ЗК РФ, участки могут иметь производственное, инфраструктурное, туристическое и оздоровительное назначение.

Земли промышленности и энергетики, транспорта, связи, радио- телевещания, информатики, космонавтики, обороны, безопасности регламентируются 87 статьей Земельного кодекса. Они также располагаются вне населенных пунктов и используются ведомствами, уполномоченными органами, компаниями и должностными лицами.

Особо охраняемые земли – природоохранные, рекреационные, историко-культурные и участки особой ценности. К таким угодьям применяется особый правовой режим, их продажа запрещена.

Земли лесного фонда подразделяются на два типа: первый полностью покрыт растительность или создан для ее восстановления, второй предназначен для ведения хозяйства.

Земли водного фонда – выделенные зоны, покрытые природными или искусственно созданными водоемами с гидросооружениями.

Земли запаса сконцентрированы на балансе страны и не выделены компаниям или физическим лицам для ведения хозяйственной деятельности.

Рабочие стратегии вложений в землю в 2022 году

Выбор стратегии инвестиций в земельные участки в 2022 году зависит от целей инвестора и его желания получить максимальную прибыль при минимальных издержках. Выделяют три основных законных способа вложить и приумножить средства:

1. Покупка участка с дальнейшей перепродажей. Вариант с хорошей доходностью, за несколько лет можно приумножить инвестиции на 20–40%. Одно важное условие – удачно выбрать месторасположение земли, в противном случае, его стоимость может значительно снизиться.
2. Приобретение земли, возведение коммерческого объекта и его дальнейшая перепродажа или сдача в аренду. Способ инвестирования с долгосрочной перспективой. При правильном анализе участка «отбить» средства можно за 10–15 лет (если сдавать в аренду).
3. Инвестирование средств в земельный надел для постройки жилого объекта и его дальнейшей реализации. Достаточно привлекательный вариант капиталовложений, в связи с высоким спросом на некоммерческую недвижимость. Если учесть, что на постройку и отделку дома уйдет около 2 лет, то при продаже можно выручить порядка 40–60% от инвестиций.

На фоне ослабленной национальной валюты, население страны пытается сохранить собственный капитал, инвестируя его в землю. Многие полагают, что покупка участка в дальнейшем не только сбережет их средства, но и позволит заработать. Но изначально стоит разобраться во всех тонкостях стратегий инвестирования.

Раздели и заработай

Результат инвестиций зависит от месторасположения объекта. Необходимо учитывать близость к населенному пункту, федеральным трассам, возможность коммуникационного обеспечения и назначение участка.

Особое значение имеет размер площади. Угодья поменьше приобретают чаще и быстрее. При покупке земли в несколько гектаров идеальным вариантом будет ее разделить на несколько независимых участков. Подобная схема отлично подойдет для коттеджных поселков.

Чтобы в 2-3 раза поднять стоимость участка, нужно подвести к нему коммуникации (воду, свет, газ, канализацию).

Особое внимание следует уделить земле сельскохозяйственного назначения. Инвестору, не нацеленному на выращивание капусты и разведение скота, нужно выбирать угодья недалеко от федеральных трасс, чтобы повысить их привлекательность. Если проект реализации сельскохозяйственного участка потерпел крах, его можно переоформить в некоммерческое хозяйство, возвести коттедж или поделить на несколько дачных участков.

Дача на торгах

Участие в дачных аукционах – занятие простое и бюджетное. На торгах присутствует не более 10 инвесторов, а выставленные участки стоят в 2–3 раза дешевле по сравнению со среднерыночным предложением.

Домик в деревне

Сельскохозяйственный туризм получил одобрение во многих европейских странах. В России подобный вид отдыха только набирает обороты, открывая хорошие перспективы и возможности для инвесторов.

Данная стратегия потребует существенных первоначальных вливаний: необходимо приобрести участок, возвести на нем сооружения для постояльцев, коровник или конюшню, засадить огород или сад, виноградник. Для разнообразия можно купить сыроварню или гончарную мастерскую. Для иностранцев можно построить избу с настоящей русской печью или баню с парилкой.

Развить подобный вариант бизнеса можно в различных направлениях, но потребуется запастись терпением, так как сельскохозяйственный туризм – это «длинные деньги» и работа на перспективу.

Получить землю под туристические нужды можно бесплатно от государства, но для этого потребуется разработать подробный бизнес-план. В таком случае подбирать участок нужно в курортных районах страны.

Развитие – всему голова

Самой рискованной, долго окупаемой и сложной стратегией инвестирования признали девелоперскую деятельность. На территории нашей страны есть множество пустых участков земли, которые администрация города готова предоставить для освоения инвесторам и предпринимателям.

Главный нюанс в том, что все свободные наделы находятся на окраинах городов или населенных пунктов, имеют неразвитую инфраструктуру и непривлекательны для покупателей. Рисковая инвестиция без гарантии окупаемости.

Плюсы и минусы инвестиций в земельные участки

Основные преимущества вложения в земельные участки:

• Дешевизна. Многое зависит от местоположения объекта, два абсолютно идентичных участка в Подмосковье и Ростове-на-Дону по цене отличаются в несколько миллионов. В большинстве крупных городов приобрести землю можно за 300–700 тыс. рублей.
• Капитализация. Приумножить доход можно благодаря облагораживанию территории, возведению жилых и с/х объектов.
• Многофункциональность. Сельскохозяйственные участки можно переоформить в некоммерческие, поэтому, независимо от назначения земли, существует множество способов заработка на ней.
• Надежность капиталовложений. Обеспечить себе пассивный доход, можно, купив землю и впоследствии, с ростом цен, перепродать ее. Рынок земли, как и недвижимости подвержен плавному и стабильному росту цен.

Недостатки инвестирования:

• Низкая ликвидность. В России спрос недостаточно высок, особенно в сравнении с рынком недвижимости. Поэтому покупка участка признается долгосрочным инструментом капиталовложений.
• Налогообложение. У нас в стране необходимо уплатить налог в размере 0,3 до 1,5% от стоимости земли.
• Наличие законных ограничений. Правительство не позволит использовать приобретенную землю не по назначению.

Подводные камни и риски при инвестициях в землю

Деятельность инвестора сопряжена с определенными рисками. Перед покупкой участка важно уделить особое внимание следующим аспектам:

• Земельный участок должен быть юридически «чистым». Перед оформлением сделки нужно подтвердить подлинность документов, определить, не арестована ли земля, а также проверить на наличие отчуждений, долевых собственников, аренды и т. п.
• Уточнить назначение участка. Приобретая землю, важно быть уверенным в том, что законодательство разрешает реализовать задуманный проект.
• Удостовериться в отсутствии выхода грунтовых вод на поверхность. При их наличии, возведение сооружений невозможно и, как следствие, снижение стоимости при перепродаже.
• Изучить инфраструктуру и транспортные коммуникации. Подбирать участок нужно в соответствии с целями проекта, вблизи приобретаемой земли должны быть не только остановки, но и магазины, дошкольные и общеобразовательные учреждения.

Подходя к вопросу инвестирования важно учитывать ряд рисков:

1. Правовые. Нередки случаи, когда земельные участки продаются по поддельным документам. В таком случае важно привлечь опытного юриста. Пригласить квалифицированного специалиста, который адекватно оценит стоимость земельного участка.
2. Ценовые. В большинстве случае неопытные инвесторы приобретают землю по завышенной цене, лишая себя в дальнейшем возможного дохода. Еще одной распространенной ошибкой считается неправильная оценка рентабельности вложений. Часто инвесторы недооценивают масштабы затрат на проектирование или застройку объекта.
3. Природные. При покупке следует принять во внимание сезонные колебания цен. К примеру, спрос на жилье в курортных или горнолыжных городах. Также следует учитывать весенние паводки, снежные заносы и сходы лавин, оползней.
4. Социально-политические. Изменения во внутренней политике страны, смена должностных лиц в регионах и прочие нюансы. Также к социально-политическим рискам можно отнести противоправные действия со стороны конкурентов.
5. Финансовые. Непредсказуемый рост цен на стройматериалы, изменения в системе налогообложения – риски, которые невозможно компенсировать.
6. Информационные. Плохо организованная рекламная кампания, утечка информации или противодействие конкурентов могут повлиять на результаты инвестирования.

Выводы

Капиталовложения в земельные участки признаны наименее рискованными, но и одновременно самыми долго окупаемыми. При разработке бизнес-проекта важно учитывать множество нюансов, таких как целевое назначение, месторасположение объекта, наличие инфраструктуры и уровень залегания грунтовых вод. Государство ограничивает инвесторов, запрещая использовать землю не по назначению.

Источник: delen.ru