Участник долевого строительства это собственник

Содержание

2. Правовой статус субъектов долевого строительства: права, обязанности, ответственность

Участник долевого строительства

Определение понятия «участник долевого строительства» дается в ч. 1 ст. 1 Закона. Согласно данной норме под участниками долевого строительства понимаются: граждане и юридические лица, вносящие денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве.

Здесь же хотелось бы обратить внимание читателей на следующий момент. В определении понятия «участники долевого строительства» делается особый акцент на том факте, что они должны вносить свои денежные средства именно на основании договора участия в долевом строительстве. Нелишним представляется напомнить, что согласно ст. 4 Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Владение, пользование и распоряжение долевой собственностью

Еще раз отметим, что данный договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Судебная практика строго следует данной норме Закона.

Пример

Определением Судебной Коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14 марта 2006 г. № 78-В06-1 суд, отправляя дело на новое рассмотрение, указал на то, что суд первой инстанции необоснованно оставил исковое заявление без движения в связи с неуплатой истцом государственной пошлины, поскольку в соответствии с законодательством потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины по искам, связанным с нарушением их прав[14].

Кроме того, как разъяснил Верховный Суд РФ[15], при применении Закона РФ «О защите прав потребителей» к указанным правоотношениям необходимо иметь в иду, что Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» предусмотрена иная, отличная от законодательства о защите прав потребителей ответственность и иные штрафные санкции за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов (п. 3 ст. 3, п. 2 ст. 9, ст. 10 Закона).

Когда участник долевого строительства становится арендатором земельного участка

Таким образом, в суде для применения законодательства о защите прав потребителей должно быть доказано, что недвижимость приобретается исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. В качестве доказательств этому могут быть установлены следующие факты:

v?имеет ли данный гражданин жилую площадь,

v?каков состав семьи участника долевого строительства,

v?какова площадь ранее занимаемого жилого помещения,

v?состоит ли он на учете в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий и др.

Компенсация морального вреда, причиненного гражданам-участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом РФ «О защите прав потребителей», поскольку Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» отношения по компенсации морального вреда не регулируются.

Стоит отметить, что данная норма вызвала особое недовольство у застройщиков. По их мнению, совершенно невозможно определить, для семейных нужд или для извлечения дохода гражданин заключает договор. Причем цели строительства могут со временем меняться.

Приведем в связи с изложенным несколько примеров судебной практики.

Пример

В одном случае, дело по иску о взыскании неустойки передано на новое рассмотрение в суд, поскольку к возникшим между истцом и ответчиком правоотношениям применяется Закон РФ «О защите прав потребителей», в соответствии с которым потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины по искам, связанным с нарушением их прав[16]. В другом случае исковое заявление о взыскании неустойки за нарушение обязательств по договору долевого участия в инвестировании строительства жилого дома и компенсации морального вреда неправомерно возвращено заявителю в связи с неподсудностью, поскольку к данным отношениям применяется Закон РФ «О защите прав потребителей» и в соответствии с предусмотренным им правилом подсудности заявитель вправе обратиться с исковым заявлением в суд по месту своего жительства[17].

Помимо этого, необходимо отметить, что среди прочих финансовых инструментов квартира как объект инвестирования обладает рядом существенных преимуществ. Вложение в нее дает владельцу достаточно широкие возможности управления своим поведением в зависимости от различных сценариев развития рынка недвижимости и собственных предпочтений, а именно право продать жилое помещение или права на него (соответственно ст.

549, ст. 382 ГК РФ), обменять (ст. 567 ГК РФ), подарить (ст. 572 ГК РФ), заложить (ст. 334 ГК РФ, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», сдать в аренду (наем) (ст. 288, ст.

671 ГК РФ), использовать для личного проживания и проживания членов своей семьи (ст. 288 ГК РФ), перевести жилое помещение в нежилое для размещения в нем предприятий, учреждений, организаций (ст. 288 ГК РФ). Наличие нескольких вариантов использования жилой недвижимости, самостоятельная возможность выбора наиболее эффективного и целесообразного варианта в зависимости от складывающихся жизненных условий ее собственника в любой момент времени фактически делает невозможным определение мотива приобретения квартиры по схеме долевого участия в строительстве.

Сложность в разграничении потребительского и коммерческого мотивов участия в долевом строительстве, длительность процесса строительства (до 2,5-3 лет; за это время цель участия в долевом строительстве может меняться несколько раз) – все это свидетельствует о том, что участник долевого строительства – это субъект, обладающий качествами и инвестора, и потребителя. Тем более, что законодательством предоставляется право участникам долевого строительства извлекать прибыль из подобных отношений (например, посредством уступки права требования по договору на этапе строительства или продажи готового жилья по окончании строительства за цену, превышающую размеры внесенных денежных средств в счет цены договора участия в долевом строительстве).

Инвесторы получают доход в денежной форме после реализации жилья или прав на него, а потребители получают «скрытый доход» – доход в виде материальной выгоды, который также может быть переведен в денежную форму. Покупатели готового жилья на вторичном рынке недвижимости (также потребители) получают только квартиру. Их дополнительный доход в случае продажи квартиры, если и возникнет, то только за счет роста цен, но никак не за счет участия в долевом строительстве.

Закон фактически приравнял всех участников долевого строительства к потребителям, защитив, таким образом, их права и переложив, соответственно, все риски инвестиционно-строительного процесса на застройщика. В такой ситуации было бы справедливее разграничить права, обязанности и ответственность участников рынка недвижимости в двух возникающих отношениях, а именно: когда квартира приобретается в построенном доме и когда речь идет о долевом участии в строительстве.

Все повышенные гарантии, представляемые Законом, направлены, прежде всего, на защиту физического лица (участника долевого строительства – потребителя). Но в таком случае не вполне понятно распространение законодателем регулирования Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» на отношения между юридическими лицами. При этом вызывает сомнение формулировка ст. 1 указанного Закона, смысл которой не позволяет произвести четкое разграничение в регулировании сходных отношений другими законодательными актами (Закон РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений»).

Представляется, что изначально законодатель, приспособил новый Закон под отношения с физическими лицами (потребителями), в нем самом четко не определил предмет регулирования, а точнее, ошибочно допустил возможность регулирования им отношений между юридическими лицами. Выводы Верховного Суда РФ были невольно искажены в законодательном акте. В результате этого может возникнуть ситуация, когда одни и те же инвестиционные отношения будут регулироваться не только разными договорами, но и разными законодательными актами. Думается также, что в скором времени данная ситуация будет исправлена.

В соответствии с ч.ч. 7 и 8 ст. 4 Закона в случае смерти гражданина – участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с Законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с ГК РФ.

Согласно ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. При наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент.

Наследование осуществляется по завещанию и по закону. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных ГК РФ.

Основной обязанностью участника долевого строительства является полная и своевременная уплата всех платежей в порядке, размере и сроки, установленные договором участия в долевом строительстве. В обязанность участника долевого строительства входит также своевременная оплата образовавшихся по результатам технической инвентаризации БТИ излишков площади объекта недвижимости, если это предусмотрено договором (а как правило это предусмотрено).

Участник долевого строительства обязан в установленном договором порядке и в предусмотренный договором срок принять по акту приема-передачи от застройщика объект долевого строительства. Если такой срок договором не установлен, то на основании п. 4 ст. 8 Закона участник обязан приступить к принятию объекта долевого строительства в течение семи рабочих дней со дня получения уведомления от застройщика.

В ч. 4 – 6 ст. 5 Закона содержаться санкции, применяемые к участникам долевого строительства за нарушение их обязательств перед застройщиком при уплате цены договора.

Так, на основании ч. 4 ст. 5 Закона в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 Закона.

В соответствии с ч. 5 ст. 5 Закона в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 Закона.

Забегая вперед, скажем, что в соответствии со ст. 9 Закона в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных и частями ст. 5 Закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. Таким образом, посылаемое участнику долевого строительства требование в обязательном порядке должно содержать две составляющие:

1) предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора;

2) изложение последствий неисполнения требования задолженности об уплате цены договора.

В противном случае будет нарушена предусмотренная законом форма процедуры одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве.

При неисполнении участником долевого строительства направленного ему требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по рассмотренным основаниям, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

При этом в случае нарушения застройщиком срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Однако стоит учитывать, что при возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной Законом или договором, не допускается.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Помимо такого неблагоприятного для участника долевого строительства последствия, как возможность застройщика в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве, Закон предусматривает и финансовые санкции. Как указано в п. 6 ст. 5 Закона, при нарушении установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Телеграммой ЦБ РФ от 18.06.2007 № 1839-У проинформировано, что с 19 июня 2007 г. установлена процентная ставка рефинансирования в размере 10 % годовых.

Застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (ст. 2 Закона).

Таким образом, первой особенностью данного определения является то обстоятельство, что из числа возможных застройщиков Закон исключает индивидуальных предпринимателей, физических лиц, РФ, ее субъектов и муниципальные образования, т.к. застройщиком (при заключении договоров участия в долевом строительстве) может быть только юридическое лицо.

В соответствии со ст. 48 ГК РФ юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету.

Застройщиком может быть юридическое лицо любой организационно-правовой формы. В связи с участием в образовании имущества юридического лица его учредители (участники) могут иметь обязательственные права в отношении этого юридического лица либо вещные права на его имущество.

К юридическим лицам, в отношении которых их участники имеют обязательственные права, относятся хозяйственные товарищества и общества, производственные и потребительские кооперативы. К юридическим лицам, на имущество которых их учредители имеют право собственности или иное вещное право, относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения. К юридическим лицам, в отношении которых их учредители (участники) не имеют имущественных прав, относятся общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды, объединения юридических лиц (ассоциации и союзы).

Кроме того, на основании ст. 50 ГК РФ юридическими лицами могут быть организации, преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности (коммерческие организации) либо не имеющие извлечение прибыли в качестве такой цели и не распределяющие полученную прибыль между участниками (некоммерческие организации). Юридические лица, являющиеся коммерческими организациями, могут создаваться в форме хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов, государственных и муниципальных унитарных предприятий. Юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в форме потребительских кооперативов, общественных или религиозных организаций (объединений), учреждений, благотворительных и иных фондов, а также в других формах, предусмотренных законом. Некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.

Ключевыми признаками застройщика являются:

а) наличие в собственности или на праве аренды земельного участка. Особо следует указать на четкую регламентацию Законом вида имущественных прав на земельный участок. Это может быть только либо право собственности, либо право аренды. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Однако в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2008 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ;

б) наличие разрешения на строительство многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости. На основании ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство;

в) привлечение денежных средств дольщиков для строительства на принадлежащем юридическому лицу (на обозначенных в Законе виде прав) земельном участке многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения. К иным объектам недвижимости могут относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

В качестве эмитента, имеющего право выпускать жилищные сертификаты, может выступать только застройщик также отвечающий приведенным выше требованиям.

В связи с встречающимися в практике коллизиями норм Закона и законодательства об инвестиционной деятельности следует определиться, как правильно именовать данного участника инвестиционного процесса: заказчиком – в соответствии с Законом «Об инвестиционной деятельности», застройщиком – согласно Закона либо заказчиком-застройщиком, как он поименован в Положении о заказчике-застройщике. Анализ действующего законодательства позволяет дать следующий ответ на этот вопрос: наименование данного участника будет зависеть от конструкции общественных отношений, в которых он участвует.

В соответствии с п. 3 ст. 4 Закона «Об инвестиционной деятельности» заказчиками являются уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, которые реализуют инвестиционные проекты. Заказчик наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом.

Положение о заказчике-застройщике устанавливает, что заказчик-застройщик является юридическим лицом, распоряжается денежными средствами, выделяемыми на финансирование капитальных вложений, а также всеми материальными ценностями, учитываемыми на балансе капитального строительства, несет ответственность за ввод в действие в установленные сроки производственных мощностей и объектов, сооружаемых в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, за своевременную подготовку их к эксплуатации, обеспечение высокого уровня архитектуры и градостроительства, проектных решений и качества строительства, определение и соблюдение утвержденной сметной стоимости строительства, договорных цен (не допуская необоснованного их превышения), своевременную поставку оборудования, а также оплату выполненных строительно-монтажных работ и поставляемого оборудования.

Таким образом, из приведенных определений видно, что понятия «заказчик», «застройщик» и «заказчик-застройщик» в строительстве являются в основном тождественными, основная функция данного субъекта заключается в создании объекта недвижимости.

Законодательное определение понятия «застройщик» имеет практическое значение не только применительно к сфере градостроительного и жилищного законодательства, а также и налогового. Так по одному из дел при новом рассмотрении дела в части признания недействительным доначисления предприятию налогов, пеней, штрафов за неуплату налогов и за грубое нарушение правил учета объектов налогообложения, необходимо установить, занижалась ли предприятием, как налоговым агентом, выручка на сумму доходов от выполнения функций заказчика по реализации инвестиционного проекта (извлечение)[18];

Также стоит отметить, что Закон вкладывает несколько иной смысл в понятие «застройщик» нежели Градостроительный кодекс РФ. В соответствии с п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Основные обязанности застройщика сводятся к следующему:

1) обеспечить выполнение строительных работ в соответствии с проектной документацией, нормативными актами и действующими нормативами;

2) осуществлять постоянный и полный контроль за выполнением подрядными организациями строительных работ согласно заключенным договорам подряда на строительство;

3) контролировать качество строительных работ и осуществлять технический надзор за их выполнением;

4) осуществлять комплектование строительства материалами и оборудованием как самостоятельно, так и через привлекаемые организации;

5) совершать все необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Кроме того, хотя на это прямо не указывается в Законе, застройщик должен обладать достаточными финансовыми ресурсами, чтобы обеспечить выполнение предусмотренных Законом требований. Приказом Федеральной службы по финансовым рынкам от 30 ноября 2006 г. № 06-137/пз-н утверждена Инструкция «О порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика»[19].

В течение 10 дней со дня получения разрешения на строительство застройщик обязан безвозмездно передать в орган, выдавший разрешение на строительство:

1) сведения о площади, высоте и этажности планируемого объекта строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения;

2) один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных п.п. 2, 8 – 10 п. 12 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства.

Особо хотелось бы остановиться на вопросе о порядке и сроке выдачи технических условий. Технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку и сроки подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, а также информация о плате за подключение предоставляется организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, без взимания платы в течение четырнадцати дней по запросам органов местного самоуправления или правообладателей земельных участков. Срок действия предоставленных технических условий и срок платы за подключение устанавливаются организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, не менее чем на два года, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ. Правообладатель земельного участка в течение года с момента получения технических условий и информации о плате за подключение должен определить необходимую ему подключаемую нагрузку к сетям инженерно-технического обеспечения в пределах предоставленных ему технических условий.

Организация, осуществляющая эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, обязана обеспечить правообладателю земельного участка в установленные сроки подключение построенного или реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с техническими условиями и информацией о плате за подключение, предоставленными правообладателю земельного участка.

Орган местного самоуправления не позднее чем за 30 дней до дня принятия решения о проведении соответствующих торгов либо о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для строительства либо принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства предоставляет заинтересованным лицам технические условия присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающие максимальную нагрузку, срок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, а также информацию о плате за подключение.

Порядок определения и предоставления технических условий и определения платы за подключение, а также порядок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения может устанавливаться Правительством РФ.

Подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика или заказчика (при подготовке проектной документации на основании договора), результатов инженерных изысканий в соответствии с градостроительным планом земельного участка, документами об использовании земельного участка для строительства (в случае, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для него не устанавливается градостроительный регламент), требованиями технических регламентов и техническими условиями.

В состав проектной документации объектов капитального строительства, за исключением проектной документации линейных объектов (к линейным объектам в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ относятся сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения), включаются следующие разделы:

1) пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями;

2) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка;

3) архитектурные решения;

4) конструктивные и объемно-планировочные решения;

6) проект организации строительства объектов капитального строительства;

7) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей (при необходимости сноса или демонтажа объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства);

8) перечень мероприятий по охране окружающей среды;

9) перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;

10) перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда (в случае подготовки соответствующей проектной документации);

11) проектно-сметная документация объектов капитального строительства, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов;

12) иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Состав и требования к содержанию разделов проектной документации применительно к различным видам объектов капитального строительства устанавливаются Правительством РФ.

Проектная документация утверждается застройщиком или заказчиком. В случаях, предусмотренных ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, застройщик или заказчик до утверждения проектной документации направляет ее на государственную экспертизу.

В первоначальной редакции п. 2 ст. 19 Закона застройщик был обязан после получения разрешения на строительство, но не позднее, чем за 14 дней до дня заключения договора с первым участником долевого строительства опубликовать в средствах массовой информации и (или) разместить в сети Интернет проектную декларацию. Внесенными изменениями Законом № 111-ФЗ ему предоставлено право не делать этого, если привлечение денежных средств участников осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы. В этом случае застройщик должен представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о:

1) застройщике и проекте строительства (в течение трех рабочих дней);

2) финансовом результате текущего года и размере кредиторской задолженности (ежеквартально).

В течение 10 дней со дня внесения изменений в проектную декларацию они должны быть опубликованы в порядке, предусмотренном для опубликования проектной декларации (п. 6 ст. 19 Закона).

Если застройщик нарушит требования в отношении проектной декларации, то участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик будет обязан возвратить денежные средства, полученные от дольщика, и уплатить проценты за их пользование в размере 1/300 (ранее – 1/150) ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день возврата денежных средств.

При этом если дольщиком является гражданин, то проценты уплачиваются в двойном размере. Более того, ст. 9 Закона предусмотрена обязанность застройщика зачислять денежные средства, полученные от дольщика, и начисленные на них проценты в депозит нотариуса по месту своего нахождения, если дольщик в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора не обратится к застройщику за их получением. Зачисление производится не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного десятидневного срока.

При нарушении этого порядка застройщик должен уплатить дольщику проценты в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, которые увеличиваются в два раза, если дольщик – физическое лицо. Эти проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока зачисления их в депозит, до дня возврата.

Обязанность застройщика выполнить описанные действия прежде, чем начать принимать денежные средства находит свое подкрепление и в судебной практике[20].

Застройщик вправе нанять для организации строительства объекта специализированную организацию-заказчика либо выполнять функции по строительству дома или иного объекта недвижимости самостоятельно, получив для этого лицензию. Данный вывод делается из анализа определения договора участия в долевом строительстве, в соответствии с которым застройщик обязуется построить или создать в обусловленный договором срок многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости своими силами и (или) с привлечением других лиц и передать соответствующий объект участнику долевого строительства. Таким образом, застройщик вправе организовать долевое строительство следующими способами:

1. С привлечением специализированного заказчика.

При этом способе застройщик осуществляет инвестиционную деятельность путем привлечения денежных средств инвесторов (участников долевого строительства), финансирования строительства и передачи построенных объектов долевого строительства его участникам. Для организации строительства застройщик привлекает специализированную организацию и заключает с ней договор на выполнение функций заказчика. Такая организация выполняет функции заказчика-застройщика в соответствии с государственной лицензией, заключает договоры с поставщиками на поставку оборудования и стройматериалов, а также с подрядчиками на строительство объекта недвижимости, ведет учет капитальных затрат, связанных со строительством, готовит построенный объект к вводу в эксплуатацию.

2. Без привлечения специализированного заказчика, самостоятельно выполняя его функции.

При использовании этого способа застройщик наряду с осуществлением инвестиционной деятельности по привлечению денежных средств согласно договору участия в долевом строительстве совмещает одновременно функции заказчика по организации строительства.

Для этого застройщик согласно действующему законодательству оформляет лицензию на выполнение функций заказчика-застройщика.

3. Без привлечения третьих лиц, самостоятельно выполняя функции заказчика и генерального подрядчика.

При этом способе застройщик наряду с инвестиционной деятельностью и выполнением функций заказчика осуществляет в соответствии с ч. 2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ строительство объекта недвижимости, выполняя при этом функции подрядчика (генподрядчика).

В данном случае заказчик должен обладать соответствующей лицензией. Для получения лицензии организации необходимо обеспечить выполнение следующих лицензионных требований и условий:

1) наличие у юридического лица руководителей и специалистов с высшим или средним профессиональным образованием по профилю работ. При этом не менее 50 % штатной численности этих работников должны иметь высшее профессиональное образование, а также стаж работы по специальности: для специалистов с высшим профессиональным образованием – не менее трех лет, а для специалистов со средним профессиональным образованием – не менее пяти лет;

2) наличие у юридического лица или индивидуального предпринимателя принадлежащих ему на праве собственности или на ином законном основании зданий, помещений, строительных машин, транспортных средств, механизированного и ручного инструмента, технологической оснастки, передвижных энергетических установок, средств обеспечения безопасности, средств контроля и измерений;

3) повышение не реже одного раза в пять лет квалификации индивидуального предпринимателя и работников юридического лица, осуществляющих строительство зданий и сооружений;

4) выполнение лицензируемой деятельности в соответствии с требованиями законодательства РФ, соответствующих государственных стандартов и нормативно-технических документов в строительстве;

5) наличие системы контроля за качеством выполняемых работ и выпускаемой продукции.

Застройщик при организации долевого строительства данным способом и одновременном осуществлении лицензируемой деятельности, связанной с его инвестиционной деятельностью по привлечению денежных средств участников, приводит в проектной декларации (в составе информации застройщика) сведения о наличии лицензий на каждый вид лицензируемой деятельности (функции заказчика-застройщика, функции подрядчика) в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 20 Закона: номер лицензии, срок ее действия, наименование органа, выдавшего лицензию, и др.

Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:

1) учредительные документы застройщика. В соответствии с положениями ГК РФ юридическое лицо действует на основании устава, либо учредительного договора и устава, либо только учредительного договора. В случаях, предусмотренных законом, юридическое лицо, не являющееся коммерческой организацией, может действовать на основании общего положения об организациях данного вида. Учредительный договор юридического лица заключается, а устав утверждается его учредителями (участниками). Юридическое лицо, созданное одним учредителем, действует на основании устава, утвержденного этим учредителем.

В учредительных документах юридического лица должны определяться наименование юридического лица, место его нахождения, порядок управления деятельностью юридического лица, а также содержаться другие сведения, предусмотренные законом для юридических лиц соответствующего вида. В учредительных документах некоммерческих организаций и унитарных предприятий, а в предусмотренных законом случаях и других коммерческих организаций должны быть определены предмет и цели деятельности юридического лица. Предмет и определенные цели деятельности коммерческой организации могут быть предусмотрены учредительными документами и в случаях, когда по закону это не является обязательным.

В учредительном договоре учредители обязуются создать юридическое лицо, определяют порядок совместной деятельности по его созданию, условия передачи ему своего имущества и участия в его деятельности. Договором определяются также условия и порядок распределения между участниками прибыли и убытков, управления деятельностью юридического лица, выхода учредителей (участников) из его состава.

Изменения учредительных документов приобретают силу для третьих лиц с момента их государственной регистрации, а в случаях, установленных законом, – с момента уведомления органа, осуществляющего государственную регистрацию, о таких изменениях. Однако юридические лица и их учредители (участники) не вправе ссылаться на отсутствие регистрации таких изменений в отношениях с третьими лицами, действовавшими с учетом этих изменений;

2) свидетельство о государственной регистрации застройщика. Форма свидетельства о государственной регистрации застройщика утверждена Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 № 439 «Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей»;

5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета).

Все организации обязаны составлять на основе данных синтетического и аналитического учета бухгалтерскую отчетность. Бухгалтерская отчетность организаций, за исключением отчетности бюджетных организаций, а также общественных организаций (объединений) и их структурных подразделений, не осуществляющих предпринимательской деятельности и не имеющих кроме выбывшего имущества оборотов по реализации товаров (работ, услуг), состоит из:

а) бухгалтерского баланса;

б) отчета о прибылях и убытках;

в) приложений к ним, предусмотренных нормативными актами;

г) аудиторского заключения или заключения ревизионного союза сельскохозяйственных кооперативов, подтверждающих достоверность бухгалтерской отчетности организации, если она в соответствии с федеральными законами подлежит обязательному аудиту или обязательной ревизии;

д) пояснительной записки.

Состав бухгалтерской отчетности бюджетных организаций определяется Министерством финансов РФ.

Формы бухгалтерской отчетности организаций, а также инструкции о порядке их заполнения утверждаются Министерством финансов РФ. Другие органы, осуществляющие регулирование бухгалтерского учета, утверждают в пределах своей компетенции формы бухгалтерской отчетности банков, страховых и других организаций и инструкции о порядке их заполнения, не противоречащие нормативным актам Министерства финансов РФ.

Пояснительная записка к годовой бухгалтерской отчетности должна содержать существенную информацию об организации, ее финансовом положении, сопоставимости данных за отчетный и предшествующий ему годы, методах оценки и существенных статьях бухгалтерской отчетности. В пояснительной записке должно сообщаться о фактах неприменения правил бухгалтерского учета в случаях, когда они не позволяют достоверно отразить имущественное состояние и финансовые результаты деятельности организации, с соответствующим обоснованием. В противном случае неприменение правил бухгалтерского учета рассматривается как уклонение от их выполнения и признается нарушением законодательства РФ о бухгалтерском учете. В пояснительной записке к бухгалтерской отчетности организация объявляет изменения в своей учетной политике на следующий отчетный год.

Бухгалтерская отчетность подписывается руководителем и главным бухгалтером (бухгалтером) организации. Бухгалтерская отчетность организаций, в которых бухгалтерский учет ведется централизованной бухгалтерией, специализированной организацией или бухгалтером-специалистом, подписывается руководителем организации, централизованной бухгалтерии или специализированной организации либо бухгалтером-специалистом, ведущим бухгалтерский учет.

Бухгалтерская отчетность составляется, хранится и представляется пользователям бухгалтерской отчетности в установленной форме на бумажных носителях;

Аудиторская деятельность, аудит – предпринимательская деятельность по независимой проверке бухгалтерского учета и финансовой (бухгалтерской) отчетности организаций и индивидуальных предпринимателей. Аудит осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами по проведению аудиторской деятельности, изданными в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Целью аудита является выражение мнения о достоверности финансовой (бухгалтерской) отчетности аудируемых лиц и соответствии порядка ведения бухгалтерского учета законодательству РФ. Для целей Федерального закона от 07.08.2001 № 119-ФЗ, под достоверностью понимается степень точности данных финансовой (бухгалтерской) отчетности, которая позволяет пользователю этой отчетности на основании ее данных делать правильные выводы о результатах хозяйственной деятельности, финансовом и имущественном положении аудируемых лиц и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Аудит не подменяет государственного контроля достоверности финансовой (бухгалтерской) отчетности, осуществляемого в соответствии с законодательством РФ уполномоченными органами государственной власти.

Застройщик представляет указанные документы в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий. Надлежаще заверенными копиями могут быть копии данных документов, заверенные в нотариальном порядке либо органом их выдавшем.

7) Разрешение на строительство;

8) Технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

9) Заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом.

Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:

1) отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);

2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);

3) многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования;

4) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности;

5) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, требуется установление санитарно-защитных зон.

Государственная экспертиза проектной документации не проводится в случае, если для строительства, реконструкции, капитального ремонта не требуется получение разрешения на строительство, а также в случае проведения такой экспертизы в отношении проектной документации объектов капитального строительства, получившей положительное заключение государственной экспертизы и применяемой повторно (далее – типовая проектная документация), или модификации такой проектной документации, не затрагивающей конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объектов капитального строительства.

Результаты инженерных изысканий могут быть направлены на государственную экспертизу одновременно с проектной документацией или до направления проектной документации на государственную экспертизу.

Государственная экспертиза проектной документации и государственная экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченными на проведение государственной экспертизы проектной документации, или подведомственными указанным органам государственными учреждениями.

Предметом государственной экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Не допускается проведение иных государственных экспертиз проектной документации, за исключением государственной экспертизы проектной документации, предусмотренной настоящей статьей, а также государственной экологической экспертизы проектной документации объектов, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт которых предполагается осуществлять в исключительной экономической зоне РФ, на континентальном шельфе РФ, во внутренних морских водах, в территориальном море РФ.

Срок проведения государственной экспертизы определяется сложностью объекта капитального строительства, но не должен превышать три месяца.

Результатом государственной экспертизы проектной документации является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, а также о соответствии результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов (в случае, если результаты инженерных изысканий были направлены на государственную экспертизу одновременно с проектной документацией). В случае, если результаты инженерных изысканий были направлены на государственную экспертизу до направления проектной документации на государственную экспертизу, результатом государственной экспертизы является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Отрицательное заключение государственной экспертизы может быть оспорено застройщиком или заказчиком в судебном порядке. Застройщик или заказчик вправе направить повторно проектную документацию и (или) результаты инженерных изысканий на государственную экспертизу после внесения в них

Порядок организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, размер платы за проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий и порядок ее взимания устанавливаются Правительством РФ;

10) Проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

11) Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок. Это может быть либо свидетельство о праве собственности на землю либо зарегистрированный в установленном порядке договор аренды земельного участка, предоставленного под строительство.

Застройщик вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве. Основания для такого расторжения указаны в ч. 4 и 5 ст. 5 Закона. Так в соответствии с ч. 4 ст. 5 Закона в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке.

На основании ч. 5 ст. 5 Закона в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

В обоих указанных случаях застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. Предупреждение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.

При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

Как и в случае одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве участника долевого строительства при одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве застройщиком договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление также должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора он обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения.

Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Источник: www.xliby.ru

Договор долевого участия и договор инвестирования-правовые последствия

Скорее всего, большинство из будущих участников долевого строительства понимают, что этим документом должен быть договор. Но вряд ли простому обывателю известно, что заключить можно либо договор долевого участия, либо договор инвестирования. И уж тем более, мало кому из них понятно, чем отличается договор инвестирования от договора долевого участия.

А между тем, различия между ними довольно существенны. Особенно важны правовые последствия, возникающие после их заключения. Причем, у каждого из названных видов договоров они индивидуальны. Что такое ДДУ

Правоотношения между дольщиком и застройщиком регулируются ФЗ №214. Согласно этой норме, при покупке квартиры в строящемся доме в обязательном порядке должен быть заключен договор долевого участия (ДДУ). Анализируя ст. 4 указанного закона, можно раскрыть понятие того, что же является договором долевого участия.

Говоря простыми словами — это письменное соглашение между застройщиком и участником долевого строительства, по которому первый обязуется построить многоквартирный дом за счет средств второго. Сам договор долевого участия становится легитимным и обретает юридическую силу только тогда, когда составлен в соответствии с определенными правилами и подчинен целому ряду условий. Основным из них является то, что заключенный договор подлежит обязательной государственной регистрации.

Такая процедура — своего рода «подушка безопасности» для дольщика. Ведь только после ее прохождения документ считается заключенным, а, следовательно, одна из сторон – участник долевого строительства – в случае неисполнения обязательств другой стороной – застройщиком — может требовать восстановления нарушенных прав. В ФЗ №214 нет ни слова о договоре инвестирования.

А между тем, до вступления в действие данной нормы, именно этот вид соглашения являлся основным при регулировании отношений между застройщиком и участником долевого строительства. Ведь дольщик – это, по сути, инвестор. Но и в наши дни, когда основным документом-регулятором при участии в долевом строительстве все-таки является ДДУ, имеет место быть и подписание договора инвестирования.

Договор долевого инвестирования является отдельным самостоятельным видом договоров. Правила и условия его составления и заключения координируются Законом РСФСР №148801 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ФЗ №39 «Об инвестиционной деятельности в РФ», а также ГК РФ.

По договору инвестирования построенный объект может быть передан не только тому, кто внес за него денежные средства, но и третьему лицу. Наглядным примером тому может служить ситуация, в которой квартиру в строящемся доме по договору оплачивают родители, а передает ее застройщик уже указанным в договоре детям.

Другими словами, родители, выступающие в качестве инвесторов, заключают договор, следят за его исполнением, несут на себе бремя всех рисков и обязательств. Дети же в этом случае будут являться только конечными получателями. Интересно, что по одному приобретаемому объекту инвесторов может быть несколько. Равно как и один инвестор может сразу приобрести несколько квартир.

Кроме денежных средств, расплатиться инвесторы могут либо другим имуществом, либо имущественными правами на что-либо. Договор инвестирования не подлежит обязательной государственной регистрации. Свое действие он начинает уже с момента подписания его сторонами. Инвестор, в итоге, может стать как собственником приобретаемого объекта в целом, так и только его доли (в ситуации, когда инвесторов несколько, а объект один и это прописано в договоре). Основные различия между ДДУ и договором инвестирования: В ДДУ стороной-участником долевого строительства может быть только одно лицо.

В договоре инвестирования позволительно быть инвесторами сразу нескольким субъектам (физ. и юр. лицам). По ДДУ расплатиться возможно исключительно денежными средствами. При заключении договора инвестирования в качестве оплаты могут выступать любое имущество или права на него. По ДДУ конечным получателем построенного жилья может быть только сам дольщик, оплативший его.

По договору инвестирования владельцем достроенного и переданного объекта может быть как сам инвестор, как и любое третье указанное им лицо (или даже лица в распределенных долях). Дольщик, заключивший договор долевого участия, становится единственным собственником недвижимого объекта целиком. Инвесторам позволено распределить владение между собой и таким образом у одного объекта получается сразу несколько собственников. Они владеют им в оговоренных долях. Участник долевого строительства получает по каждому отдельному ДДУ один отдельный объект.

При договоре инвестирования одним соглашением может быть предусмотрена покупка сразу нескольких объектов с последующим их использованием в коммерческой деятельности (например, с целью сдачи в аренду или перепродажи). ДДУ начинает свое действие только после государственной регистрации. В то время как для договора инвестирования такая процедура обязательной не является.

При заключении ДДУ ответственность застройщика обозначена и самим договором, и законодателем (в частности, ФЗ №214). А вот при подписании договора инвестирования рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения. При ДДУ дополнительно заключается и регистрируется договор уступки, что при договоре инвестирования невозможно.

Источник: xn--80aaa5afbdwgjfpj.xn--p1ai

Стороны договора: правовое положение застройщика и участника долевого строительства

Любой договор представляет собой оформленное выражение обособленных согласованных волеизъявлений субъектов права.[1] Наличие прав и возможность их реализации сторонами через договор свободно и самостоятельно связано с презумпцией присутствия у них гражданской правосубъектности и предполагаемой добросовестности участников гражданского оборота. В то же время договор возможен и там, где полной свободы волеизъявления нет, однако, его эффективность резко снижается.[2]

Структура договорных отношений предполагает наличие двух или более субъектов, каждый из которых обладает набором специфических прав и обязанностей. Не является исключением и договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости.

Согласно ч.1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» сторонами договора участия в долевом строительстве являются застройщик и участник долевого строительства[3].

При этом, как следует из последовательного анализа ст. 1 – 3 этого же Закона в договорные отношения могут вступать не только два, но и более субъекта. Причем, договор участия в долевом строительстве характеризуется, как правило, активной множественностью лиц. Активная множественность определяется тем, что на стороне участника долевого строительства выступают граждане и юридические лица, число которых зависит, например, от количества квартир в многоквартирном доме.[4] При этом термин «гражданин», употребляемый в нормах Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»[5] является собирательным и предполагает включение в себя как граждан РФ, так и иностранных граждан, и лиц без гражданства, т.е. фактически он отождествляется с понятием «физическое лицо». Указанное вытекает из буквального толкования положений данного закона: во-первых, после использования термина «гражданин» не добавляется «РФ», как это имеет место в случае разграничения прав резидентов и нерезидентов РФ; во-вторых, нормы Закона не содержат прямого ограничения на участие иностранных граждан (лиц без гражданства) в заключении договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимости.

Количество участников, их состав и правовой статус для квалификации данного вида отношений имеют принципиальное правовое значение, поскольку речь идет о сложной структуре обязательственного правоотношения, которое, как было определено ранее, носит взаимный характер.

В соответствии с п.1 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.[6]

Соответственно, не может являться застройщиком:

физическое лицо (гражданин);
юридическое лицо, организационно-правовая форма которого не позволяет ему иметь земельные участки на праве собственности или праве аренды;
юридическое лицо, хотя и осуществляющее застройку, но не привлекающее денежные средства участников долевого строительства;
юридическое лицо, если посредством осуществляемой им застройки создается объект недвижимости производственного назначения.[7]

Кроме того, дополнительные ограничения, как это вытекает из п. 2 ст. 49 ГК РФ могут быть предусмотрены в специализированных законах. Например, Закон РФ от 27 ноября 1992 г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации»[8] ограничивает правоспособность юридического лица – страховщика лицензией на право осуществления страховой деятельности.

Указанные ограничительные особенности отражают своеобразие определения застройщика в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации». В то же время, рассмотренное понятие «застройщик» не согласуется с определениями, даваемыми в рамках иных федеральных и региональных законов. Например, п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ определяет, что застройщик – это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. [9]

В соответствии с ч.1. ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» заказчик (застройщик) — гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, — обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.[10]

Закон г. Москвы от 9 июля 2003 г. № 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве» рассматривает застройщика, как физическое или юридическое лицо, намеренное осуществить строительство, реконструкцию градостроительного объекта за счет собственных, заемных или привлеченных средств, являющееся собственником, владельцем, пользователем или арендатором соответствующего объекта недвижимости или желающее получить право на использование для целей строительства, реконструкции объекта недвижимости, находящегося в государственной, муниципальной или иной собственности.[11]

Указанное несоответствие основополагающего для сферы строительства термина создает трудности в правоприменительном процессе и, соответственно, требует приведения норм к единству понимания.

Правового положения застройщика как субъекта договора участия в долевом строительстве составляют следующие основные обязанности:

построить (создать) объект недвижимости своими силами или организовать его строительство с привлечением других лиц;
передать объект долевого строительства в срок, указанный в договоре после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию;
передать объект долевого строительства участнику долевого строительства надлежащего качества;
осуществить передачу необходимых документов для оформления участником долевого строительства права собственности на переданный объект долевого строительства.

Выделение данных обязанностей в качестве основных обусловлено тем, что именно с их последовательным выполнением законодательство и практика связывают надлежащую реализацию договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости.

В этой связи представляется целесообразным рассмотреть действия застройщика, опосредующие ход связанных с созданием объекта недвижимости операций. Указанные действия можно условно разделить на две группы:

первую группу составляют отношения, регламентирующие техническую сторону строительного процесса;
вторую группу — отношения, регламентирующие имущественную сторону процесса строительства (отношения застройщика и участника долевого строительства).[12]

В первую группу следует отнести различного рода подготовительные действия. Так, например, «для строительства хозяйственным способом необходимо разработать проектно-сметную документацию, решить проблему с кадрами, создать собственную производственную базу, приобрести или взять в аренду строительные машины и механизмы, инструмент и инвентарь, обеспечить доставку на стройку строительных материалов и конструкций. В структуре нестроительной организации необходимо создать специальное подразделение, которое будет заниматься непосредственно строительством. Это подразделение должно иметь лицензию на право производства строительно-монтажных работ».[13]

Кроме того, в соответствии с. ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»[14] застройщик до привлечения денежных средств участников долевого строительства должен:

получить разрешение на строительство;
опубликовать, разместить и (или) представить проектную декларацию;
пройти процедуру государственной регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства объектов недвижимости, или договора аренды такого земельного участка.

Согласно ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.[15]

Застройщик направляет в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

а) правоустанавливающие документы на земельный участок;

б) градостроительный план земельного участка;

в) материалы, содержащиеся в проектной документации:

пояснительная записка;
схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
схемы, отображающие архитектурные решения;
сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
проект организации строительства объекта капитального строительства;
проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

г) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (в специально установленных случаях);

д) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение);

е) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

К заявлению может прилагаться положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.

На практике довольно часто органы, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, по заявлению застройщика выдают разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции (например, разрешение на основные работы и устройство наружных коммуникаций). В таком случае не ясно, достаточно ли получения разрешения на отдельные этапы строительства (при условии соответствия застройщика всем иным требованиям) для того, чтобы иметь право привлекать денежные средства участников долевого строительства.[16]

Представляется, что при решении данного вопроса в основу должны закладываться положения, характеризующие законодательство в сфере долевого строительства, как ориентированное, прежде всего, на защиту участников долевого строительства. Так как последних интересует, как правило, законченный результат строительства, то, соответственно, и привлечение их денежных средств должно допускаться только при получении застройщиком разрешения на все строительство. В этой связи представляется необходимым ч.1 ст.3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»[17] представить в следующей редакции: «1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на все этапы строительства, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка».

Положения о получении разрешения на строительство направлены на устранение неопределенности, связанной с тем, что ранее привлечение денежных средств граждан проводилось на этапе, когда не было ясно, будет ли вестись строительство или нет. В то же время указанные положения закона создали некоторые проблемы для застройщиков, т.к. привлекаемые средства граждан являлись для застройщика по существу аналогом беспроцентного кредита. Теперь же застройщик вынужден искать иные источники финансирования расходов, необходимых до получения разрешения на строительство, что приводит к некоторому удорожанию объекта строительства.[18]

Далее, застройщик должен составить и разместить в средствах массовой информации или в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет») проектную декларацию. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

Она опубликовывается и размещается застройщиком не позднее, чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако застройщик вправе не опубликовывать проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств.

В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления. Кроме того, ч.2 ст.

20 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»[19] обязует застройщика предоставить любому обратившемуся лицу утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета). По мнению С.А.

Лушкина «основным аргументом против обязательной публикации отдельных данных является то, что подобная информация может рассматриваться как сведения, составляющие коммерческую тайну (например, информация, содержащаяся в аудиторском заключении), доступность которой может быть использована в недобросовестной конкуренции».[20] Подобную мысль высказывает С. Федоров, указывая, что данная правовая норма может быть использована недобросовестными конкурентами застройщика, т. к. даст возможность получить достаточно большой объем информации о финансах и бухгалтерии застройщика.[21] Действительно, предоставление любому обратившемуся лицу сведений о финансовом положении застройщика может привести к негативным для него последствиям. В то же время освобождение застройщика от подобной обязанности может дестабилизировать и без того неустойчивую систему взаимоотношений между застройщиками и участниками долевого строительства, так как в этом случае будет уменьшена возможность последних к самостоятельной превентивной защите своих прав. Учитывая массовость нарушений, связанных с невыполнением обязанностей застройщиками перед участниками долевого строительства, снятие рассматриваемой обязанности полностью представляется преждевременным. Приблизиться к достижению равновесия между необходимостью защиты интересов застройщика и участников долевого строительства возможно внесением в п.5 и 6 ч. 2 ст. 20 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»[22] следующих изменений, ограничивающих объем предоставляемых сведений: «[Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу]

5) выписки из утвержденных годовых отчетов, бухгалтерских балансов, счетов (распределений) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета), связанные с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости;

6) выписки из аудиторского заключения за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, связанные с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

При этом на уровне акта органа исполнительной власти необходимо определить обязательные реквизиты таких выписок, что уменьшит вероятность скрытия недобросовестным застройщиком важной для потенциального участника долевого строительства информации.

Выполнению обязанности заказчика создать объект недвижимости также сопутствует такое подготовительное действие, как приобретение земельного участка, на котором будет проводиться строительство. Застройщик может, как взять земельный участок в аренду либо субаренду, так и приобрести его на праве собственности. Последнее возможно, например, в результате приватизации, переоформления ранее существующих прав пользования, при переходе права собственности.

После выполнения всех указанных действий застройщик получает право привлекать участников долевого строительства. Причем для их привлечения, застройщику, исходя из положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»,[23]не требуется иметь лицензию. В то же время согласно Постановлению Правительства РФ от 21 марта 2002 г. № 174 «О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства» [24] деятельность по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, включающая выполнение строительно-монтажных работ, в том числе общестроительных, отделочных, санитарно- технических, специальных и монтажных работ, а также выполнение работ по ремонту зданий и сооружений, пусконаладочных работ и функций заказчика – застройщика, относится к лицензируемому виду деятельности по строительству.

Указанное противоречие между Федеральным законом и подзаконным актом связано с уже отмеченной ранее проблемой неравнозначности понятия «застройщик» в различных правовых актах. Впрочем, если застройщик намерен осуществлять не только привлечение участников долевого строительства, но и строительную деятельность, то соответствующая лицензия ему потребуется.[25]

На этапе создания объекта недвижимости на стороне застройщика возможно привлечение нескольких взаимодействующих субъектов: заказчик, застройщик и подрядчик. Заказчики — физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию проектов в сфере строительства. В функции заказчика строительства входит непосредственно организация процесса строительства, начиная от разработки бизнес-плана и заканчивая передачей завершенного строительством объекта эксплуатирующим организациям.[26] Они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов долевого строительства, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с российским законодательством.[27]

Застройщик – юридическое лицо, принимающее решение о создании объекта недвижимости на собственном или арендованном для этих целей земельном участке, оформляющее права на земельный участок, организующее строительство на основании полученного разрешения и по окончании строительства получающее разрешение на ввод построенного объекта в эксплуатацию. Застройщик, должным образом выполнивший свои обязательства по договору участия в долевом строительстве, передает участнику долевого строительства объект договора для регистрации права собственности. В то же время до такой регистрации застройщик осуществляет юридическое и фактическое обладание имуществом, что составляет правомочие владения.

Принципиальным отличием застройщика от заказчика строительства является самостоятельно принятое решение о том, каким должен быть объект строительства, о месте и времени начала строительства. Обычно застройщиком является специализированная строительная организация или инвестиционная компания, коммерческая организация, преследующая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности.[28]

Характерно, что в ряде случаев заказчик и застройщик являются одним и тем же лицом. Так, В. Лапач отмечает, что «заказчик-застройщик – это организация с непонятным статусом, проявляющая очевидную аффилированность с органами исполнительной власти и имеющая доступ к бюджетным средствам, выделяемым на финансирование строительства жилья, объектов социально-культурной сферы и коммунального хозяйства. Но если ранее заказчик-застройщик организационно и финансово был интегрирован во властную вертикаль, то сегодня данное явление, если где-то и сохраняется, мимикрируя и приспосабливаясь к новым условиям, представляет собой явный анахронизм».[29]

Что касается подрядчика, то в качестве него могут выступать физические и юридические лица, выполняющие работу по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемому с заказчиком в соответствии с ГК РФ. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом.[30]

Необходимо заметить, что «в настоящий момент широкое распространение получила схема отношений, когда застройщик и генеральный подрядчик совпадают в одном лице (строительной организации). Таким образом, процесс строительства значительно упрощается: не требуется заключения дополнительных договоров генподряда, поиска генподрядчика. Поэтому взаимодействие, возникающее между подрядчиком и заказчиком (в данном случае — застройщиком), происходит быстрее».[31]

После окончания строительства объекта недвижимости застройщик обязан уведомить об этом участников долевого строительства и произвести его передачу. Именно на данных этапах взаимодействие застройщика и участников долевого строительства наиболее очевидно, так как права и обязанности застройщика непосредственно корреспондируются с правами и обязанностями участника долевого строительства. В то же время взаимодействие указанных субъектов не ограничивается только заключительными этапами строительства объекта недвижимости. Вступая в правоотношения с заказчиком, участник долевого строительства, имеет следующие основные права и обязанности:

Знакомиться с проектной декларацией, включающей в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Право знакомиться с проектной декларацией определяет, уже рассмотренную выше, обязанность застройщика предоставить ее для рассмотрения. В случае нарушения для застройщиком установленного требования договор участия в долевом строительстве может быть оспорен в суде и признан недействительной сделкой по мотивам совершения ее под влиянием заблуждения.[32] Это положение, по мнению В.В. Шарапова, не соответствует нормам ГК РФ о недействительности сделок. Так, согласно п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, признается недействительной, если заблуждение имело существенное значение, т.е. было относительно природы сделки, либо тождества ее предмета, либо таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. «Отдельные требования к проектной декларации, которые могут быть нарушены застройщиком, прямо не связаны с договором участия в долевом строительстве. То есть такие требования к проектной декларации, если они будут нарушены застройщиком, не влекут заблуждение участника долевого строительства относительно природы договора участия в долевом строительстве или относительно тождества и качеств предмета такого договора».[33] Представляется, что приводимые в качестве примера автором сведения о величине собственных денежных средств застройщика, косвенно могут отразиться на возможности качественного и своевременного выполнения обязательств к участнику долевого строительства. В этой связи позиция законодателя представляется, вполне разумной и соответствующей реалиям современной российской действительности.

Помимо права на получение информации о застройщике и о проекте строительства, заключенной в проектной декларации, участник долевого строительства может ознакомиться с:

Сторонами договора об уступке права требования (цессии) между участником долевого строительства (кредитором) и третьим лицом — новым участником долевого строительства (новым кредитором) могут быть, как физические, так и юридические лица. Например, в роли первоначального участника долевого строительства, уступающего свои права, часто выступают различные риэлторские фирмы. Риэлторская фирма заключает договор с заказчиком, выступая в роли первоначального участника долевого строительства, а затем заключает договор цессии (уступки права требования) с гражданином, передавая ему свои права по договору долевого участия в строительстве.[38]

Следует заметить, что стороной данного договора может быть и несовершеннолетнее лицо, в частности, малолетний ребенок, который может стать собственником жилого помещения в результате перехода права требования по договору долевого строительства от родителей (или одного из них) к ребенку. При этом, как отмечает Н. Прокопьева «в случае переуступки малолетнему по договору долевого участия права требования, последний, как правило, не оплачивает стоимость доли, поскольку ребенок, являясь иждивенцем, находится на содержании законного представителя, каких-либо денежных сумм на покупку квартиры не имеет, и после сдачи объекта в эксплуатацию законный представитель будет принимать объект недвижимости по акту приема-передачи. Таким образом, произойдет передача законным представителем права требования в пользу третьего лица (малолетнего), при которой первый должен оставаться стороной в обязательстве путем заключения двухстороннего соглашения об уступке».[39]

В то же время, учитывая отмечаемую многими специалистами рискованность (удорожания строительства, недобросовестности действий застройщика, вероятности изменения финансового положения участников долевого строительства и иных негативных обстоятельств) договорных отношений в сфере долевого строительства,[40] необходимо согласиться с мнением А.Е. Тарасовой о потребности максимально сократить участие несовершеннолетних в отношениях долевого строительства. «Участие несовершеннолетних, достигших 14-летнего возраста, в договорах долевого строительства следует допустить только в том случае, если такое участие не влечет прекращения права собственности на уже имеющееся жилое помещение несовершеннолетнего или риск такого прекращения». Это объясняется тем, что вложение денежных средств «не может считаться эквивалентным обеспечением его жилищных прав, поэтому на сделку продажи жилого помещения в этом случае не должно предоставляться разрешение органов опеки и попечительства».[41]

При оформлении договора цессии согласно ст. 384 ГК РФ к новому участнику долевого строительства переходят на тех же условиях и в том же объеме все права, которые существовали у участника долевого строительства (кредитора), если иное не предусмотрено законом или договором цессии. Законом не установлено, к какому виду — возмездному или безвозмездному — относится договор цессии. В то же время в случае, когда договор заключен между юридическими лицами — субъектами предпринимательской деятельности, ст. 575 ГК РФ закрепляет прямой запрет безвозмездной передачи прав между коммерческими организациями.

Возможность осуществления уступки права требования ограничена периодом с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии со ст. 384 ГК РФ объеме прав, передаваемых новому кредитору, может быть изменен соглашением сторон. В связи с этим возникает вопрос о возможности уступки права требования участником долевого строительства в части. Представляется, что в силу характера объекта данного обязательства (жилого или нежилого помещения, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости) договор цессии должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией. Обязательство застройщика не может быть исполнено в части, соответственно оно является неделимым. С другой стороны, если договор предусматривает передачу застройщиком ряда самостоятельных, не связанных друг с другом объектов (например, нескольких квартир либо нескольких нежилых помещений), уступка права участником долевого строительства третьему лицу возможна.[42]

Помимо договора цессии существует возможность изменения субъективного состава договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости в
случае смерти гражданина — участника долевого строительства. В соответствии с ч. 7 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»[43] права и обязанности умершего участника долевого строительства переходят к его наследникам. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на правомерно заключенном договоре, в соответствии с принципом неизменности содержания прав и обязанностей, существующем в наследственном праве, входят в состав наследства участника долевого строительства. Следует обратить внимание, что принцип неизменности при универсальном правопреемстве определяет и переход гражданско-правовой ответственности (ее конкретного вида).[44]

Говоря о правопреемстве, как способе перехода прав от первоначального участника долевого строительства к иному лицу, необходимо заметить, что не урегулированным в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»[45] остается вопрос о правопреемстве, когда участником долевого строительства выступает юридическое лицо (например, в результате реорганизации).

В этом случае вполне применимы нормы ст. 57 – 60 ГК РФ, определяющие переход прав и обязанностей реорганизуемого юридического лица к существующим (при присоединении) или вновь возникающим (в остальных случаях) юридическим лицам. Переход прав и обязанностей от реорганизованных юридических лиц на баланс юридических лиц — правопреемников осуществляется на основании передаточного акта (при слиянии, преобразовании и присоединении) или разделительного баланса (при разделении и выделении). Тем не менее, для исключения возможной правовой путаницы, представляется необходимым ввести в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»[46] положения о том, что права и обязанности реорганизованного юридического лица – участника долевого строительства полностью переходят к его правопреемнику (правопреемникам).

Получить в срок, указанный в договоре и надлежащего качества жилой или нежилой объект и принять его при соблюдении своих обязанностей застройщиком. Как было отмечено выше, одной из основных обязанностей застройщика является передача участнику долевого строительства созданного объекта, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям. Общей целью указанных регламентов является защита жизни и здоровья граждан, охраны окружающей среды, предупреждение действий, вводящих в заблуждение приобретателей, в силу чего в случае обнаружения недостатков, делающих непригодным использования объекта недвижимости для предусмотренного договором целей участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
соразмерного уменьшения цены договора;
возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора[47] и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты соответствующих процентов.[48] До принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»[49] к отношениям по участию в долевом строительстве право участника строительства на односторонний отказ от исполнения договора, как правило, устанавливалось самим договором и являлось безусловным, т.е. участник мог отказаться от исполнения договора по собственному желанию в любой момент. Возврат внесенных участником строительства денежных средств при расторжении договора участия в долевом строительстве по данному основанию осуществлялось в большинстве случаев после реализации права на объект долевого строительства третьему лицу либо по истечении определенного в договоре времени (от 1 до 12 месяцев) за вычетом установленного договором штрафа (в среднем от 5 до 10% от суммы возвращаемых участнику долевого строительства денежных средств). Подобная возможность сохраняется и сейчас.[50]

Анализ указанных выше положений Закона позволяет классифицировать обнаруженные участником долевого строительства недостатки, на обычные и существенные недостатки, понятие которым, впрочем, в данном нормативном правовом акте не дается. В этой связи представляется возможным использовать по аналогии закона соответствующие определения Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».[51] «Так, любое отступление от условий договора, определяющих объект, от утвержденной проектной документации, согласно которой определялись архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, носящее устранимый характер, следует рассматривать как обычный недостаток… Аналогичные недостатки, для устранения которых требуются несоразмерные временные или финансовые затраты, неустранимые (или неустраненные застройщиком в разумный срок, установленный участником долевого строительства), либо появляющиеся вновь после устранения, следует рассматривать как» существенные недостатки».[52]

При выявлении до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства недостатков участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям к качеству, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В случае если недостатков не выявлено, участник долевого строительства обязан в установленном договором порядке и в предусмотренный договором срок принять по акту приема-передачи от застройщика объект долевого строительства. Если такой срок договором не установлен, то на основании п. 4 ст. 8 Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»[53] участник обязан приступить к принятию объекта долевого строительства в течение семи рабочих дней со дня получения уведомления от застройщика.

По общему правилу, надлежащее исполнение сторонами всех указанных обязательств прекращает действие договора, т.е. в случае, когда обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме, договор прекращает свое действие. Следовательно, после выполнения сторонами обязательств в полном объеме (с момента подписании сторонами договора участия в долевом строительстве передаточного акта при условии полной уплаты денежных средств участником долевого строительства в счет цены договора), нельзя ставить вопрос о досрочном прекращении действия договора (о его расторжении).[54]

В то же время, исполнение договора застройщиком на практике, как правило, не ограничивается передачей участнику долевого строительства по акту объекта долевого строительства. Отношения участника долевого строительства и застройщика могут быть продолжены для оформления права собственности на объект долевого строительства, если в договоре закреплена обязанность застройщика по обеспечению оформления прав собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства. В этом случае участник долевого строительства передает застройщику документы, необходимые для государственной регистрации права собственности участника на объект долевого строительства в порядке и сроки, которые установлены договором, а застройщик, в свою очередь производит все действия для регистрации.[55]

Рассмотрев в рамках данного параграфа правовое положение застройщика и участника долевого строительства, можно сделать следующие выводы:

Буквальное толкование положений законодательства в сфере долевого строительства позволяет рассматривать термин «гражданин», употребляемый для характеристики участника долевого строительства, с позиции фактического отождествления его с понятием «физическое лицо», т.е. как собирательный и включающий в себя, как граждан РФ, так и иностранных граждан и лиц без гражданства.
Учитывая дифференцированность и несогласованность определения термина «застройщик» в рамках федеральных и региональных нормативных актов и, соответственно, наблюдаемые в связи с этим трудности в правоприменительном процессе, необходимо привести данные нормы к единству понимания путем четкого разграничения понятий «застройщик», «заказчик» и «подрядчик»:

а) застройщик может рассматриваться как юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы, принимающее решение о создании объекта недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на собственном или арендованном для этих целей земельном участке, организующее строительство на основании полученного разрешения, привлекающее денежные средства участников долевого строительства и по окончании строительства получающее разрешение на ввод построенного объекта в эксплуатацию;

б) заказчики — физические и юридические лица, которые организуют процесс строительства, начиная от разработки бизнес-плана и заканчивая передачей завершенного строительством объекта эксплуатирующим организациям в целях реализации проектов в сфере строительства;

в) подрядчики — физические и юридические лица, имеющие лицензию на лицензируемые виды строительства, выполняющие работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемому с заказчиком (застройщиком) в соответствии с ГК РФ.

С целью систематизации действий застройщика все операции, опосредующие ход строительства, можно условно разделить на две группы:

отношения, регламентирующие техническую сторону строительного процесса (разработка проекта строительства, получение разрешения на строительство, размещение проектной декларации, государственная регистрация права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства объектов недвижимости, или договора аренды такого земельного участка);
отношения, регламентирующие имущественную сторону процесса строительства (отношения застройщика и участника долевого строительства).

Учитывая неоднозначность правовых последствий для сторон договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости обязанности застройщика предоставить любому обратившемуся лицу сведений о своем финансовом положении, представляется необходимым внесение в п.5 и 6 ч. 2 ст. 20 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»[56] следующих изменений, ограничивающих объем предоставляемых сведений: «[Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу]

Наблюдаемая на практике выдача разрешений на отдельные этапы строительства по заявлению застройщика представляется не вполне соответствующей смыслу статей законодательства об участии в долевом строительстве объектов недвижимости. Так как добросовестных участников долевого строительства, как правило, интересует законченный результат строительства, соответственно, и привлечение их денежных средств должно допускаться только при получении застройщиком разрешения на все строительство. В этой связи представляется необходимым ч.1 ст.3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»[57] представить в следующей редакции: «1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на все этапы строительства, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка».
С целью устранения пробела в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации»[58] относительно правопреемства при реорганизации юридического лица – участника долевого строительства, необходимо ввести в него положения о том, что права и обязанности реорганизованного юридического лица – участника долевого строительства полностью переходят к его правопреемнику (правопреемникам).

адвокат, управляющий партнер Московской коллегии адвокатов «Легис Групп»

[1]См.: Иванов В.В. К вопросу об общей теории договора // Государство и право. 2000. №12.

[2] См.: Гражданское право: Учебник. Том I / Под ред. доктора О.Н. Садикова. — М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»: «ИНФРА-М», 2006, С.349.

[3] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[4] См.: Капица О.Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: Дисс. … канд. юрид. наук. — Краснодар, 2005 г., С. 128.

[5] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[6] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[7] См.: Резцова Е.В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве: Дисс. … канд. юрид. наук. М., 2006 г., С. 113 — 114.

[8] См.: Закон РФ от 27 ноября 1992 г. № 4015-1 « Об организации страхового дела в Российской Федерации» // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 2. Ст. 56.

[9] См.: Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ// СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 16.

[10] См.: Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» // СЗ РФ.1995. № 47. Ст. 4473.

[11] См.: Закон г. Москвы от 9 июля 2003 г. № 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве», п.10 ст.1 // Ведомости Московской городской Думы. 2003. № 8. Ст. 193.

[12] См.: Воробьева Е.В. Особенности субъектного состава договора долевого участия в строительстве жилья // Современное право. 2004. № 11.

[13] Цит. по: Трапезников В.А. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». М.: Эксмо, 2007. С. 247

[14] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[15] См.: Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ// СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 16.

[16] См.: Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к федеральному закону об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации (постатейный). М.: Юстицинформ, 2005.
[17] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[18] См.: Акчулпанова Е.Х. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве: Дисс. … канд. юрид. наук. — Казань, 2006 г., С. 61.

[19] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[20] Цит. по: Лушкин С.А. Правовое положение сторон договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2005. № 10.

[21] См.: Федоров С. Цена надежности // эж-ЮРИСТ. 2005. № 6.

[22] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[23] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[24] См.: Постановление Правительства РФ от 21 марта 2002 г. № 174 «О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства» // СЗ РФ. 2002. № 12. Ст. 1149.

[25] См.: Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к федеральному закону об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации (постатейный). М.: Юстицинформ, 2005.
[26] См.: Возчиков М. Приемка недвижимости: порядок оформления // эж-ЮРИСТ. 2005. .№12.

[27] См.: Воробьева Е.В. Особенности субъектного состава договора долевого участия в строительстве жилья // Современное право. 2004. № 11.

[28] См.: Тархова О.Ю. Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещение: Дисс. … канд. юрид. наук. — Ростов н/Д, 2006 г., С. 52 – 53.

[29] Цит. по: Лапач В. Лицензирование деятельности застройщика // эж-Юрист. 2005. № 25.

[30] См.: Брагинский М.И. Договор подряда и подобные ему договоры. М.: Статут, 1999, С. 53.

[31] Цит. по: Воробьева Е.В. Особенности субъектного состава договора долевого участия в строительстве жилья // Современное право. 2004. № 11.

[32] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации», п.7 ст. 19 // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[33] Цит. по: Шарапов В.В. Об участии в долевом строительстве: комментарий к закону // Право и экономика. 2005. № 12.

[34] Более подробно порядок финансирования участником долевого строительства своей доли в объекте недвижимости определен в параграфе 2 главы 2.

[35] См.: Савина Л.В. Учет и налогообложение деятельности заказчика-застройщика
при долевом строительстве объекта // Новое в бухгалтерском учете и отчетности. 2005 . № 19.
[36] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[37] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[38] См.: Воробьева Е.В. Особенности субъектного состава договора долевого участия в строительстве жилья // Современное право. 2004. № 11.

[39] Цит. по: Прокопьева Н. Особенности заключения договоров инвестирования и купли-продажи с участием несовершеннолетних // Российская юстиция. 2004. № 2.

[40] См.: Федорова Н. Как облегчить долю «дольщиков» // Стройка. 2006. № 2; Евгеньева И. До тех, кто создал проблему, не достучаться // Стройка. 2006. № 28.

[41] Цит. по: Тарасова А.Е. Особенности участия несовершеннолетних в гражданских правоотношениях: Дисс. … канд. юрид. наук. — Ростов н/Д, 2005 г., С. 141.

[42] См.: Новоселова Л. Перемена лиц в обязательстве из договора об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Хозяйство и право. 2005. № 8.

[43] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[44] См.: Трапезников В.А. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». М.: Эксмо, 2007.

[45] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[46] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[47] Учитывая, что право расторгнуть договор в одностороннем порядке предусмотрено, как один из способов защиты интересов участников долевого строительства, оно более подробно будет рассмотрено в рамках второго параграфа главы 3.

[48] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации», ч.3 ст. 7 // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[49] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации», ч.3 ст. 7 // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[50] См.: Лушкин С.А. Правовое положение сторон договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2005. № 10.

[51] См.: Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» // СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 140.

[52] Цит. по: Тархова О.Ю. Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещение: Дисс. … канд. юрид. наук. — Ростов н/Д, 2006 г., С. 130 — 131.

[53] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации», ч.3 ст. 7 // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[54] См.: Лушкин С.А. Правовое положение сторон договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2005. № 10.

[56] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[57] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

[58] См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40.

Нужна консультация адвоката?

Мы оценим перспективы Вашего дела
и найдем решение проблемы!

или звоните по номеру прямо сейчас!

Офис рядом с метро Белорусская
125047, г. Москва ул. 4-й Лесной переулок, дом 4
БЦ «White Stone» 4-й этаж

Источник: legis-group.ru

Договор долевого участия и договор инвестирования-правовые последствия

Стороны договора: правовое положение застройщика и участника долевого строительства

Нужна консультация адвоката?

Срок передачи объекта долевого строительства для всех един

Инженерная экономика и сметное дело в строительстве отзывы

Строительство домов из газобетона или пеноблоков что лучше

Используемые в строительстве материалы должны обладать какой теплопроводностью

Исполнительная документация в строительстве требования к оформлению документов

1 виды цен в строительстве и принципы их формирования

Соседи не дают согласие на строительство что делать

Исковое заявление о признании индивидуальное строительство в собственность