Участник долевого строительства определение

Проблема квалификациидоговоров долевого участия решена вступившим в силу 31.03.2005 Законом об участии в долевом строительстве, который:

— регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартир­ных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора долевого участия в долевом строительстве;

— устанавливает основания и условия возникновения у участников до­левого строительства права собственности на объекты долевого строи­тельства;

— устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов и иму­щества участников долевого строительства.

В соответствии с положениями ст. 2, п. 1 ст. 3 данного Закона застрой­щик имеет право привлекать денежные средства граждандля строительс­тва (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собс­твенности на жилое помещение строящемся доме, на основании договора на участие в долевом строительстве если он:

067 Изменение правил долевого строительства

1) является юридическим лицом любой организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем;

2) имеет в собственности или в аренде земельный участок, причем право собственности или договор аренды должны быть зарегистрирова­ны в ЕГРП;

3) имеет разрешение на строительство;

При этом привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома может осуществляться только на основании дого­вора долевого участия в строительстве, за исключением привлечения де­нежных средств граждан жилищными накопительными кооперативами.

Объектомдолевого строительства является жилое или нежилое поме­щение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного мно­гоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся(создаваемых) также с привлечением денежных средств участников доле­вого строительства.

Участие в строительстве физических и юридических лиц путем вне­сения инвестиций (вклада) в строительство не денежными средствами, а материалами, работами, услугами и т. n. не подпадает под действие Законаоб участии в долевом строительстве и регулируется нормам ГК и Законом об инвестиционной деятельности.

Договор участия в долевом строительстве

Определение договора участия в долевом строительстве содержится в СТ. 4 Закона об участии в долевом строительстве. По договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект доле­вого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор долевого участия в строительстве ✓ДДУ 2019 ✓подводные камни ➡Вопрос-ответ от компании АСК

Обязанности застройщика:

— построить (создать) многоквартирный жилой дом и (или) иной объ­ект недвижимости;

— построить объект недвижимости в срок, определенный договором;

— получить разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта;

— передать объект долевого строительства участнику долевого стро­ительство в предусмотренный договором срок. При этом срок передачи объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства.

Обязанности участника долевого строительства:

— уплатить обусловленную договором цену денежными средствами;

— принять объект долевого строительства (жилое или нежилое помещение), но только после получения разрешения на эксплуатацию.

Договоручастия в долевом строительстве заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации в ЕГРП в порядке, установленном ст. 25.1 Закона о государственной регистрации. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

Кроме того, ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве содержит требования к существенным условиям договора, при отсутствии которых в договоре, такой договор считается незаключенным.

Существенные условия договора участия в долевом строительстве:

1. Предмет договора — объект долевого строительства (жилое и (или) нежилое помещение), который подлежит передаче застройщиком участнику долевого строительства после завершения строительства здания и получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Определение предмета договора осуществляется в соответствии с проектной документацией.

2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства — единый для всех участником долевого строительства (ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве).

3. Цена договора, то есть сумма денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, и порядок ее уплаты (единовременно или в установленный договором период) (ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

4. Гарантийный срок на объект долевого строительства, который не может составлять менее чем пять лет (ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).

Уступка прав требования

Уступка прав требований по договору участия в долевом строительс­тве. Договор об уступке прав требований по договору подлежит государственной регистрации (ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве). Уступкаучастником долевого строительства прав требования по договору допускается:

— после уплаты участником долевого строительства цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства, в порядке установленном Гражданским кодексом;

— с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа по передаче объекта долевого строительства (ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве).

Исполнение обязательств по договору

После а)окончания строительства объекта недвижимости и б) получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока, застройщик обязан передатьучастнику долевого строительства жилое или (и) нежи­лое помещение по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 2 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве).

С момента подписания сторонами передаточного актаобязательства застройщика считаются исполненными (п. 1 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве).

На участника долевого строительства законом также возложена обя­занность по приемкеобъекта долевого строительства. Получив сообще­ние застройщика о завершении строительства и готовности жилых или (и) нежилых помещений к передаче, участник долевого строительства обязан приступить к приемке в срок, предусмотренный договором, а если такой срок не установлен — в течение семи рабочих дней со дня получения уведом­ления застройщика (п. 4 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве).

Обязательства участника долевого строительства считаются исполнен­ными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответс­твии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 2 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве).

Государственная объекта долевого стро­ительства (жилых и (или) нежилых помещений).

— удостоверяется застройщиком или совместно застройщиком и участ­ником долевого строительства.

Ипотека в силу закона

Обязательства застройщика по договору участия в долевом строительстве обеспечиваются ипотекой. Предметом ипотеки являетсяпредоставленный для строительства объекта недвижи­мости, в составе которого будут находиться объекты долевого строительс­тва, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собствен­ности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости.

Ипотека возникает в силу прямого указания закона, а именно ст. 13 Закона о договорах участия в долевом строительстве, с момента государс­твенной регистрации договора участия в долевом строительстве. Залого­держателямиявляются участники долевого строительства.

При государственной регистрации договора участия в долевом строи­тельстве в ЕГРП вносится запись о возникающем на основании федераль­ного закона о залоге земельного участка или залоге права аренды земель­ного участка. При государственной регистрации права собственности застройщика на незавершенный строительством объект, объект признает­ся находящимся в залогеу участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности (п. 2 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве). Соответственно при регистрации пра­ва собственности застройщика на незавершенный строительством объект или на помещения в составе объекта в ЕГРП вносится запись об ипотеке в силу закона.

Представления заявления застройщика или участников долевого стро­ительства, а также каких-либо дополнительных документовдля внесения записи об ипотеке, не требуется. Записьоб ипотеке земельного участка или права аренды земельного участка, а также незавершенного строитель­ством объекта вносится без заявления и взимания государственной пош­лины за регистрацию.

Государственная регистрация
прав участника долевого строи­тельства

Законом об участии в долевом строительстве определены специаль­ные требованиядля регистрации права собственности участника до­левого строительства на переданные ему застройщиком жилые или (и) нежилые помещения. Закон о государственной регистрации прав в качес­тве специального основания для регистрации права на созданный объект недвижимости определяет документы, подтверждающие факт создания объекта (п. 1 ст. 25). Закон об участии в долевом строительстве устанавли­вает, что при регистрации права участника долевого строительства, документами, подтверждающими факт создания объекта являются:

— разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;

— передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (жилого или (и) нежилого помещения).

Для регистрации прав на объекты долевого строительства застройщик передаетв регистрирующий орган разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости или нотариаль­но удостоверенную копию данного разрешения, не позднее чем через де­сять рабочих дней после получения разрешения.

Регистрация прав участниковдолевого строительства осуществляется:

— по заявлению участника долевого строительства или его наследника;

— при представлении акта приема передачи участнику долевого строи­тельства объекта долевого строительства;

— при наличии в органе по государственной регистрации разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, в котором расположены переданные участ­нику долевого строительства жилые и (или) нежилые помещения или его нотариально удостоверенной копии. Представляется, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта может быть представлено застройщиком вместе с заявлением участника долевого строительства, первым обратив­шимся за государственной регистрацией. Однако к моменту регистрации права первого обратившегося в орган по государственной регистрации прав участника долевого строительства, в органе по государственной ре­гистрации уже должно иметься разрешение на ввод в эксплуатацию объ­екта или его нотариально удостоверенная копия, представленное застрой­щиком.

Государственная регистрация права собственности участника доле­вого строительства является одновременнорегистрацией права долевой собственности на общее имущество дома и земельный участок.

После регистрации права собственности участника долевого строи­тельства вносится записьо прекращении ипотеки в силу закона земельно­го участка или права аренды земельного участка, объекта незавершенного строительства, внесенная в ЕГРП договора участия в долевом строитель­стве. Указанная записьдолжна вносится в силу положений ст. 413 ГК РФ(совпадение залогодателя и залогодержателя в одном лице), п. 8 ст. 13 За­кона об участии в долевом строительстве без заявления и без взимания государственной пошлины.

Государственная регистрация правинвесторов, участвующих в строи­тельстве объекта недвижимости не на основании договора участия в до­левом строительстве, а на основании т.н. инвестиционного договора или договора простого товарищества (совместной деятельности) и осущест­влявших вклад в строительство не денежными средствами осуществляет­ся при представлении договора и акта передачижилого и (или нежилого) помещения.

10. Особенности приобретения и регистрации прав на объекты, возведенные на земельном участке, предоставленном для ведения са­доводства, дачного хозяйства

В случае строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садо­водства, дачного хозяйства (п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса) раз­решение на строительство не требуется. Когда для строительства не тре­буется получения разрешения, для ввода объекта в эксплуатацию также не требуется разрешения, поскольку это разрешение выдается органом, выдавшим разрешение на строительство. Таким образом, для объектов недвижимости, построенных на садоводческих и дачных участках, разре­шение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

В соответствии с Градостроительным кодексом разрешение на вводв эксплуатацию является основанием для постановкипостроенного объ­екта на государственный учет и регистрацииправа на построенный объект недвижимости.

Порядок осуществления строительства на земельном учас­тке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства регули­руется специальным законом «О садоводческих, огороднических и дач­ных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 г. №66-ФЗ. Из указанного закона усматривается, что право осуществлять строительство обусловлено целевым использованием земельного участка, предоставлен­ного гражданину для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Земельные участки предоставляютсячленам садоводческого или дач­ного некоммерческого объединения после:

— государственной регистрации садоводческого или дачного некоммер­ческого объединения;

— утверждения проекта организации и застройки территории садовод­ческого или дачного некоммерческого объединения;

— вынесения проекта организации и застройки территории в натуру.

В соответствии с нормами ст. 34 Закона о садоводческих, огородни­ческих и дачных некоммерческих объединениях граждан» возведение строений и сооруженийв садоводческом или дачном некоммерческом объединении осуществляется в соответствиис проектом организации и застройки его территории.

Для приобретения права собственностина построен­ный на садовом или дачном участке объект недвижимости необходимо наличие следующих юридических фактов:

— земельный участок предоставлен гражданину для ведения садоводс­тва или дачного хозяйства;

— гражданин — застройщик земельного участка является членом садо­водческого или дачного некоммерческого объединения;

— утвержден проект организации и застройки территории садоводчес­кого или дачного некоммерческого объединения;

— строительство осуществлено в соответствии с проектом организации и застройки территории садоводческого или дачного некоммерческого объединения, что подтверждается лицом, на которое возложена обязан­ность осуществления контроля за строительством, как правило, правлени­ем садоводческого или дачного некоммерческого объединения.

11. Приобретение и регистрация прав
на незавершенные стро­ительством объекты

Согласно ст. 130 ГК РФ незавершенные строительством объекты отнесены к недвижимости. Од­нако до окончания строительства заказчику (застройщику) нет необходи­мости доказывать свой титул на недостроенный объект.

Если объект возводится подрядчиком на основании договора строи­тельного подряда, по заданию заказчика, то данный объект нельзя рас­сматривать как объект вещных прав. Строительный объект является пред­метом договора строительного подряда, отношения по поводу которого регулируются § 3 гл. 37 ГК РФ. Передача прав на строящийся объект воз­можна путем передачи прав и обязанностей заказчика в действующем до­говоре строительного подряда, совершения сделок с земельным участком и переоформления разрешения на строительство.

Таким образом, к недвижимому имуществу относятся незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего до­говора строительного подряда.

Данная позиция нашла закрепление и в Законе об участии в долевом строительстве. Застройщик обязан зарегистрировать право собственнос­ти на объект незавершенного строительства при возникновении установ­ленных СТ. 14 Закона об участии в долевом строительстве оснований для обращения взысканий на предмет залога.

Правила, установленные для возникновения и перехода прав на не­движимые вещи, применяются к объекту незавершенного строительства только при вовлечении его в имущественный оборот посредством совер­шения сделки, предметом которой является передача в собственность или в залог.

Помимо указанных выше четырех условийвозникновения прав на вновь созданные объекты недвижимости (для строительства объекта от­веден земельный участок; получено разрешение; соблюдены градострои­тельные, строительные, природоохранные и другие нормы; объект возве­ден застройщиком для себя, с целью приобретения права собственности, а не для иных лиц) для регистрации прав на незавершенные строительством объекты необходимо соблюдение еще двух дополнительных условий:

— имеется необходимость совершения сделки с объектом незавершен­ного строительства;

— если объект возведен с привлечением подрядчика, то договор строи­тельного подряда должен быть прекращен: объект не должен быть пред­метом действующего договора строительного подряда.

Регистрацияправа на незавершенный строительством объект не­возможнапри отсутствии у застройщика права пользования земельным участком, на котором осуществляется строительство, что прямо пре­дусмотрено n.n. 2 и 3 ст. 25 Закона о регистрации прав.

Источник: studopedia.ru

ДДУ, ДУДС или кто такой дольщик

Заключая договору участия в долевом строительстве (Далее — ДДУ) участник долевого строительства (Далее — Дольщик) может столкнуться с необычным и как выяснится ниже неприятным термином «Общая приведенная площадь».

Рассчитывается как отношение суммы цен лотов на сумму площадей данных лотов.

Количественный показатель, который рассчитывается как отношение количества машино-мест в подземном паркинге корпуса к количеству лотов, находящихся в данном корпусе.

Определение КОТ дано в Градостроительном Кодексе РФ от 2014 г.

Термин застройщик имеет несколько определений в российском законодательстве.

Девелопер — это участник организационного процесса в строительстве.

• ЖК «Настоящее»
• ЖК «Городские Истории»
• ЖК Will Towers
• ЖК «Досфлота 10»
• Клубный дом L’Club
• ЖК «Тренд»
• Дом «Достижение»
• ЖК «1147»
• ЖК «Квартал 29»
• ЖК «Крылья»
• ЖК «Level Мичуринский»
• ЖК RED7
• ЖК «Level Нагатинская»
• ЖК «Режиссер»
• ЖК «Архитектор»
• ЖК «Роттердам»
• ЖК Sky Garden
• ЖК «Рихард»
• ЖК «Настроение»
• ЖК «Движение.Тушино»
• ЖК «МелисCад»
• ЖК VERY
• ЖК «Level Причальный»
• ЖК «Level Стрешнево»
• ЖК «Level Донской»
• ЖК «Павелецкая Сити»
• ЖК «Сидней Сити»
• ЖК «Nagatino i-Land»
• ЖК «Серебряный фонтан»
• ЖК Shagal
• ЖК «VoxHall»
• ЖК «Kinetik»
• ЖК «Серебряный парк»
• ЖК «Михайлова 31»
• ЖК «Новое Пушкино»
• ЖК FORIVER
• ЖК RiverSky
• ЖК «Белые ночи»
• ЖК «Прокшино»
• ЖК «Преображение»
• ЖК «Лесопарковый»
• ЖК «Новое Медведково»
• ЖК «Кутузов GRAD 2»
• ЖК «Одинград. Кварталы «Лесной» и «Це.
• ЖК «Одинград. Квартал «Семейный»
• ЖК TopHILLS
• ЖК «Скандинавия»
• ЖК «Миловидное»
• ЖК «Испанские кварталы»
• ЖК «Москва А101»
• ЖК «Титул на Серебрянической»
• ЖК «Филатов Луг»
• ЖК «Зиларт»
• ЖК «Врубеля 4»
• ЖК VESNA
• ЖК N’ice Loft
• ЖК «Прайм Парк (Prime Park)»
• ЖК Chkalov
• БЦ STONE Towers
• ЖК KAZAKOV Grand Loft
• ЖК «LIFE-Кутузовский»
• ЖК «LIFE-Ботанический сад»
• Апарт-отель «Yes Технопарк»
• Апарт-отель «Yes Ботанический сад»

Вся информация, представленная на данном сайте, носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой положениями ГК РФ

Источник: www.bonton.ru

Особенности правового статуса и классификация участников долевого строительства (Хамов А.Ю.)

В современной России развитие жилищного строительства и обеспечение населения качественным и доступным жильем является одной из приоритетных социально-экономических задач государства. Очевидная сложность финансирования строительства жилья (даже для государства) послужила толчком для развития строительства на долевых началах .
———————————
Крушевская М.В. Значение изменений, внесенных в законодательство о долевом строительстве // Правовые вопросы строительства. 2011. N 1. С. 33.

Недостаточность законодательного регулирования в данной области привела к правовой незащищенности будущих собственников недвижимости, к нецелевому использованию застройщиками средств дольщиков, к нарушению сроков строительства и к проблемам при оформлении права собственности, связанным с отсутствием у застройщиков правоустанавливающих документов на земельные участки или разрешений на строительство. Когда десятки тысяч людей поняли, что застройщики не смогут исполнить свои обязательства по передаче квартир (для подавляющего большинства из них это были последние деньги и, соответственно, последний шанс получить достойные жилищные условия), и возникла угроза социального взрыва, государство приняло единственно правильное решение — отказаться от принципа договорной свободы в этой сфере . 30 декабря 2004 г. был принят Федеральный закон N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве).

Следует сразу оговориться — этот Закон не решил большую часть имеющихся проблем. Показательным примером является Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» . Согласно абз. 3 п. 11 вышеназванного Постановления привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве. Согласно этой норме привлечение денежных средств граждан, связанное с возникновением у них права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения этих средств не были введены в эксплуатацию, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений; жилищно-строительными и жилищно-накопительными кооперативами. Однако следует учитывать и позицию, отраженную в письме Верховного Суда Российской Федерации от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13 «О применении законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости при рассмотрении дел по спорам об исполнении сделок по привлечению денежных средств» (далее — письмо ВС РФ N 7-ВС-368/13).
———————————
Абаев Б.Э., Цаликова М.Б. Некоторые проблемы отношений между инвесторами и застройщиками: правовая политика в сфере регулирования покупки гражданами строящегося жилья; анализ НПА и судебной практики // Международный студенческий научный вестник. 2015. N 1. С. 27.
Российская газета. 2014. 31 декабря.
Вестник ВАС РФ. 2011. Сентябрь. N 9.
Бухгалтерское приложение к газете «Экономика и жизнь». 2013. 15 февраля. N 6.

В письме прямо указано на возможность использования судами положений Закона об участии в долевом строительстве при рассмотрении споров, возникших при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, осуществляемых не предусмотренными Законом об участии в долевом строительстве способами.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 02.12.2014 N 78-КГ14-34 (далее — Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 02.12.2014 N 78-КГ14-34) со ссылкой на вышеуказанное письмо ВС РФ N 7-ВС-368/13 признано правильным распространение действия Закона об участии в долевом строительстве и Закона о защите прав потребителей на договоры о предварительной купле-продаже и фактически узаконены отношения, не регулировавшиеся ранее Законом об участии в долевом строительстве.
———————————
СПС «Гарант» (дата обращения: 05.12.2015).

Такая позиция Верховного Суда Российской Федерации, безусловно, направлена на восстановление нарушенных прав граждан, пострадавших от недобросовестных действий застройщиков, в том числе «обманутых дольщиков».
Письмо ВС РФ N 7-ВС-368/13 и Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 02.12.2014 N 78-КГ14-34 следует признать соответствующими сложившимся реалиям в сфере долевого строительства. При этом нельзя не отметить, что приведенная судебная практика свидетельствует о существенных недостатках и Закона об участии в долевом строительстве, и арбитражной практики, так как до настоящего времени пунктом 2.1 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве прямо запрещено привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 данной статьи.
Что это означает на практике? На практике это означает, что суд может распространить действие гарантий, предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве и законодательством о защите прав потребителей, на субъектов любых отношений, связанных с приобретением строящегося объекта недвижимости.
В настоящей статье мы проанализируем статус «участник долевого строительства», определим признаки участника долевого строительства, его права и обязанности.
В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве участниками долевого строительства являются граждане и юридические лица, вложившие денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве. Анализ указанной нормы позволяет сделать вывод о том, что участниками долевого строительства могут быть только граждане и юридические лица.
Начнем с правового анализа основного участника долевого строительства — гражданина, желающего заключить такой договор.
Для заключения договора долевого строительства гражданин должен быть правосубъектен — обладать правоспособностью и дееспособностью.
Иностранные граждане и лица без гражданства имеют право принять участие в долевом строительстве, могут приобретать в собственность объекты недвижимости, в том числе и посредством участия в долевом строительстве . Мы согласны с приведенной точкой зрения, основываясь на анализе нормы, содержащейся в абз. 4 п. 1 ст. 2 ГК РФ, в соответствии с которой правила, установленные гражданским законодательством, применяются к отношениям с участием иностранных граждан и лиц без гражданства.
———————————
Багамаева А.М. Участник долевого строительства — сторона договора участия в долевом строительстве // Закон и право. 2012. N 1. С. 32 — 36.

Индивидуальные предприниматели также могут принимать участие в долевом строительстве , при этом они не могут являться застройщиками.
———————————
Там же; Харитошин И.И. Договор участия в долевом строительстве: гражданско-правовые вопросы квалификации и применения. М., 2009. С. 76.

Н.А. Маштакова предложила классификацию граждан — участников долевого строительства в зависимости от цели их участия в долевом строительстве на две группы: «граждане-потребители» и «граждане-инвесторы» .
———————————
Маштакова Н.А. Договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости: теория, практика, перспективы развития: Дис. . канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2012. С. 104.

С таким делением трудно не согласиться, законодатель сам выделяет граждан-потребителей в отдельную группу, наделив их дополнительным объемом прав в сравнении с иными участниками долевого строительства.
Как следует из анализа положений части 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, «граждане-потребители» — это граждане, являющиеся участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. К отношениям долевого строительства, участником которых является «гражданин-потребитель», применяется законодательство РФ о защите прав потребителей, оно подлежит применению в части, не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве. Таким образом, законодатель предоставил гражданину-потребителю право требовать компенсацию морального вреда и взыскания с застройщика штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон о защите прав потребителей) .
———————————
Российская газета. 1996. 16 января.

Кроме того, согласно ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителей, по сравнению с правилами, установленными правовыми актами в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Применение к отношениям долевого строительства с участием гражданина-потребителя Закона о защите прав потребителей означает предоставление гражданам дополнительных прав при предъявлении иска в защиту нарушенных прав. Например, возможность предъявления иска к застройщику с учетом правил об альтернативной подсудности по выбору гражданина-истца. Кроме того, гражданин-потребитель освобождается от уплаты государственной пошлины, если цена иска не превышает 1 млн руб. (п. п. 2, 3 ст. 333.36 Налогового кодекса, п. 3 ст. 17 Закона о защите прав потребителей).
Дополнительный объем прав гражданина-потребителя по сравнению с другими участниками долевого строительства предусмотрен также и самим Законом об участии в долевом строительстве. Например, повышенный уровень ответственности застройщика перед участником долевого строительства — гражданином за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, который выражается в форме двойного размера неустойки (п. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве).
К гражданам-инвесторам Н.А. Маштакова относит граждан, имеющих свободные денежные средства, инвестирующих их в долевое строительство и в результате перепродажи квартиры после возведения дома имеющих достаточно большой доход . А.Н. Кайль считает, что гражданин-потребитель также получает скрытый доход в виде материальной выгоды. На наш взгляд, в основе отнесения гражданина к той или иной категории лежит мотив вступления в отношения долевого строительства. И, как следствие, мы предлагаем изложить ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве в следующей редакции:
———————————
Маштакова Н.А. Договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости: теория, практика, перспективы развития: Дис. . канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2012. С. 108.

«К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства для приобретения объекта долевого строительства, без цели осуществления предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом».
В отличие от граждан, юридические лица при финансировании строительства по-прежнему могут заключать не только договоры участия в долевом строительстве, но и любые другие договоры .
———————————
Сидоров А. Новеллы долевого участия // ЭЖ-Юрист. 2005. N 19. С. 7 — 12.

При этом участники долевого строительства должны вносить денежные средства именно на основании договора участия в долевом строительстве .
———————————
Кайль А.Н. Постатейный комментарий. С. 11; Маштакова Н.А. Договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости: теория, практика, перспективы развития: Дис. . канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2012.

С. 103.

На наш взгляд, пробелом в законодательстве является отсутствие в Законе об участии в долевом строительстве определения одной из значимых сторон договора об участии в долевом строительстве — категории «участник долевого строительства». Предлагаем дополнить статью 2 Закона об участии в долевом строительстве пунктом 3 с текстом следующего содержания: «Участник долевого строительства — гражданин или юридическое лицо, вкладывающие свои денежные средства в долевое строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с целью возникновения у него права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости».
Анализ Закона об участии в долевом строительстве позволяет отнести к основным правам участника долевого строительства:
1) право одностороннего отказа от исполнения договора в случаях, предусмотренных ч. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве. Согласно п. 30 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 , при наличии предусмотренного Законом основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве он вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке, направив застройщику соответствующее уведомление, договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления указанного уведомления.
———————————
Бюллетень Верховного Суда РФ. 2013. N 3.

Перечень оснований одностороннего отказа от исполнения договора является открытым;
2) право расторжения договора в судебном порядке в случаях, установленных в ч. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве.
При расторжении договора в одностороннем или судебном порядке застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами. Кроме того, убытки, причиненные участнику долевого строительства расторжением договора участия в долевом строительстве, подлежат возмещению застройщиком в полном объеме сверх суммы денежных средств, подлежащих возврату участнику долевого строительства, в том числе при переходе прав и обязанностей к новому застройщику от первоначального застройщика, не исполнившего своих обязательств.
Обязанности участника долевого строительства можно условно разделить на две группы: основные (вытекающие из легального определения договора) и дополнительные (вытекающие из иных положений Закона об участии в долевом строительстве и ГК РФ). В настоящей статье мы рассмотрим основные обязанности участника долевого строительства, к которым относятся:
1) обязанность уплатить обусловленную договором цену;
2) обязанность принять объект долевого строительства после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию.
Согласно частям 4 и 5 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве цена договора является существенным условием, и при отсутствии цены договор будет считаться незаключенным. Часть 1 статьи 5 Закона о долевом строительстве содержит определение категории «цена договора». Цена договора может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Уплатить обусловленную договором цену участник долевого строительства может только денежными средствами, законодатель не предусматривает возможность оплаты цены неденежными средствами, например ценными бумагами, стройматериалами и т.п. Договор, в соответствии с условиями которого участник долевого строительства обязуется передать другому лицу, осуществляющему строительство, не денежные средства, а иное имущество, не может рассматриваться как договор участия в долевом строительстве, и на такой договор действие Закона не распространяется . Аналогичной позиции придерживаются и другие ученые .
———————————
Маковская А. Договор участия в долевом строительстве. Комментарий нового законодательства // Хозяйство и право. 2005. N 5. С. 24 — 41.
Жигачев А.В. Цена договора участия в долевом строительстве: гражданско-правовые и налоговые аспекты // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 22.09.2015); Зюзин В.А., Королев А.Н.

Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 22.09.2015); Гладнева Е.П. О договоре участия в долевом строительстве: цена, сроки и порядок уплаты // Вестник Воронежского государственного университета. 2015.

N 1. С. 114 — 118; Дикун А.В. Договор участия в долевом строительстве: проблемы теории и правоприменительной практики: Дис. . канд. юрид. наук. С. 109; Багамаева А.М. Участник долевого строительства — сторона договора участия в долевом строительстве // Закон и право. 2012. N 1. С. 32 — 36; Романенкова Н.Д. К вопросу о цене договора участия в долевом строительстве // Вопросы гуманитарных наук.

2009. N 2 (40). С. 171 — 173.

Следует признать, что ни в статье 4, ни в статье 5 Закона не содержится прямого запрета на уплату цены договора иным имуществом (а не только денежными средствами). То есть нормы ГК не запрещают определить цену и обязанность платить деньгами, а потом исполнить эту обязанность иным имуществом, например ценными бумагами. Или вообще произвести зачет встречных требований.
По этому пути идет и судебная практика. Так, например, Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2015 N 17АП-1284/2015-АК по делу N А50-18818/2014 оставлено в силе решение Арбитражного суда Пермского края от 24 декабря 2014 г. по делу N А50-18818/2014. В соответствии с вышеназванным решением удовлетворено заявление ОАО «СПК» о признании недействительным предписания в части не принимать в будущем векселя в качестве уплаты цены договоров участия в долевом строительстве. Апелляционный суд исходит из того, что часть 3 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве не содержит требований о форме расчетов по договору, указывая лишь на то, что уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, использование векселей действующему законодательству не противоречит.
———————————
СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 22.09.2015).

М. Лазукин считает, что использование вексельной схемы хоть и не панацея, но в большинстве случаев помогает дольщику (покупателю) не остаться без квартиры . А.В. Жигачев предлагает в случае неденежных форм уплаты цены по договору участия в строительстве оформлять встречное однородное обязательство и производить зачет . Так, вместо прямого указания в договоре участия в долевом строительстве на уплату, к примеру, ценными бумагами, правильнее, на наш взгляд, оформить договор купли-продажи таких ценных бумаг и произвести зачет встречных однородных требований по договору участия в долевом строительстве и такому договору купли-продажи .
———————————
Лазукин М. Долевое участие в строительстве. Как избежать обмана при покупке квартиры в строящемся доме // Жилищное право. 2012. N 9.
Жигачев А.В. Цена договора участия в долевом строительстве: гражданско-правовые и налоговые аспекты // Интернет-ресурс (дата обращения: 29.09.2015).
Там же.

В связи с отсутствием у ученых и правоприменителей единого мнения о формах уплаты цены по договору участия в долевом строительстве этот вопрос остается открытым и дискуссионным. На наш взгляд, в целях расширения возможностей приобретения жилья гражданами-потребителями целесообразным будет законодательно закрепить возможность уплачивать цену договора неденежными средствами именно для этой категории участников долевого строительства.
Второй основной обязанностью участника долевого строительства является обязанность принять объект долевого строительства после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче. Форма передаточного документа не закреплена на законодательном уровне. Закон об участии в долевом строительстве ее не определяет срок, который должен пройти между получением разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и подписанием передаточного акта.
В соответствии с ч. 4 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создании) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Застройщик в случае отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства может по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта, составить односторонний акт. Риск случайной гибели объекта переходит к дольщику со дня составления такого акта.
Права и обязанности участника долевого строительства по договору переходят к его наследникам, застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. Следует особо обратить внимание на то обстоятельство, что в наследственную массу входят права и обязанности участника не по предварительному, а по основному договору участия в долевом строительстве жилья.

Апелляционным определением Московского городского суда от 16.10.2014 по делу N 33-35331 оставлено в силе решение Щербинского районного суда г. Москвы от 09.06.2014. В соответствии с вышеназванным решением отказано в удовлетворении искового заявления гражданке А.О. к ООО «СМУ «ОФИССТРОЙ» о включении в наследственную массу, признании права собственности на квартиру, которую по предварительному договору, заключенному между матерью истицы (покупатель) и ООО «СМУ «ОФИССТРОЙ» (продавец), обязался приобрести в собственность покупатель.

Судебная коллегия отмечает, что предметом предварительного договора является заключение в будущем основного договора. Согласно ч. 8 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре участия в долевом строительстве, входят в состав наследства участника долевого строительства. По мнению Судебной коллегии, в состав наследства А.О. входит не спорная квартира, а право требования к ООО «СМУ «ОФИССТРОЙ», связанное с приобретением покупателем в собственность у общества спорной квартиры, включая право требования на заключение с обществом договора купли-продажи квартиры в сроки и на условиях, указанных в предварительном договоре купли-продажи квартиры. На наш взгляд, такая позиция судов соответствует гражданскому законодательству РФ о правовой природе предварительного и основного договоров.
———————————
СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 10.12.2015).

Вместе с тем с учетом вышеприведенного примера сам термин «участник» в исследуемой сфере правоотношений представляется неудачным как с точки зрения теории, так и с точки зрения практики. Толковый словарь русского языка Т.Ф. Ефремовой называет участником того, кто принимает или принимал участие в чем-либо, в каком-либо предприятии, деле.

Как показано выше, участник долевого строительства несет лишь обязанность уплатить цену по договору и принять объект долевого строительства (получить права на объект недвижимости). Какого-либо непосредственного участия в строительстве или иных действиях, связанных с реализацией проекта строительства, такой «участник» в подавляющем большинстве случаев не принимает. То есть фактически участник долевого строительства в долевом строительстве не участвует.
Аналогична ситуация с долевым строительством. Тот же толковый словарь русского языка Т.Ф. Ефремовой определяет долю как часть чего-либо. На практике предметом договора участия в долевом строительстве является квартира либо нежилое помещение.

Из-за исторических особенностей российское законодательство в данной сфере обогнало многие «развитые» правопорядки, до сих пор считающие недвижимостью лишь земельные участки. Жилые и нежилые помещения являются объектами гражданского оборота, и никто на практике не рассматривает их как составляющую часть, принадлежность или долю здания, жилого дома и уж тем более земельного участка, на котором они расположены. Предметом договора участия в долевом строительстве является индивидуально-определенная вещь — квартира, нежилое помещение, а не какая-либо доля в объекте строительства. Поэтому говорить в данном случае о «долевом» строительстве представляется необоснованным.
В заключение, подводя итоги, отметим следующее.
1. Участниками долевого строительства могут быть только граждане, в том числе иностранные граждане и лица без гражданства, а также граждане — индивидуальные предприниматели и юридические лица.
2. В зависимости от целей участия в долевом строительстве граждане — участники долевого строительства делятся на две группы: граждане-потребители и граждане-инвесторы. Гражданину-потребителю предоставлен дополнительный объем прав по сравнению с иными участниками долевого строительства, в том числе к отношениям с их участием применятся законодательство о защите прав потребителей. В то же время следует признать отсутствие четких критериев такого разделения.
3. Основными правами участника долевого строительства являются право одностороннего отказа от исполнения договора в случаях, предусмотренных законодательством РФ, право расторжения договора в судебном порядке при наличии оснований, предусмотренных законодательством РФ. Кроме того, гражданину — участнику долевого строительства принадлежит право наследования прав и обязанностей по основному договору долевого строительства.
4. Основными обязанностями участника долевого строительства являются обязанности: уплатить обусловленную договором цену; принять объект долевого строительства после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию. В целях расширения возможностей приобретения жилья гражданами-потребителями считаем целесообразным законодательно закрепить возможность уплачивать цену договора неденежными средствами именно для этой категории участников долевого строительства.

Литература

1. Биньковская А.А. Правовое регулирование страхования в сфере долевого строительства объектов недвижимости // Предпринимательское право. 2015. N 3. С. 30 — 37.
2. Харитошин И.И. Договор участия в долевом строительстве: гражданско-правовые вопросы квалификации и применения. М., 2009.
3. Кузнецов А.П. Банкротство застройщика: теория и практика защиты прав граждан — участников строительства. М., 2015.
4. Маковская А. Договор участия в долевом строительстве. Комментарий нового законодательства // Хозяйство и право. 2005. N 5. С. 24 — 41.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Источник: lexandbusiness.ru