Хочу приобрести квартиру в СПб по договору долевого участия в строительстве. Срок сдачи объекта I кв. 2009 г. В договоре указывается, что общество гарантирует, что на момент заключения договора квартира не заложена, не продана, отсутствуют права третьих лиц на квартиру и т.д.
Но договор не регистрируется в регистрационной палате (разрешение на строительство получено до вступления в силу ФЗ №214). Кроме того, в заключительном положении говорится: «к отношениям сторон, возникающим из настоящего договора, не применяются нормы ФЗ «О защите прав потребителей». Как подстраховаться и обезопасить себя при подписании такого договора?
Какими статьями закона руководствоваться в случае одновременной продажи квартиры нескольким лицам, несвоевременной сдачи объекта или др. возможных ситуациях? Буду ли я являться потребителем, если стану участником долевого строительства для личных нужд, а не для предпринимательской деятельности? Будет ли применяться ко мне ФЗ «О защите прав потребителей»? Спасибо.
Права участников долевого строительства просрочка сдачи дома, выявление строительных недочетов
Ответы на вопрос:
положения договора о том, что нормы ЗЗПП не применяются ничтожны, суд на них внимания не обратит, так что биться за них не стоит. Подстраховаться практически невозможно, вообще-то отнесите договор специалистам, пусть они посмотрят (не экономьте на ерунде). в договоре можно указать повышанную ответственность застройщика, если у квартиры двойная продажа и если у застройщика есть (будут) деньги на момент окончания строительства.
Похожие вопросы
Дело в том, что в договоре прописан размер неустойки и в законе о защите прав потребителей,
У меня заключен договор инвестирования строительства (долевого участия). Узнала, что если решение на строительство дома получено до 2005 года, то регистрация договора не требуется и закон 214 на мой договор не распространяется. У меня застройщик нарушает срок сдачи квартиры, я хочу подать иск о взыскании с него неустойки. Дело в том, что в договоре прописан размер неустойки и в законе о защите прав потребителей, я могу попросить взыскать неустойку и по договору и как написано в законе? Или только одну?
Вы можете взыскать неустойку в судебном порядке, указанную по договору.
В июле 2004 года мной с одним из инвесторов строительства был подписан договор.
В июле 2004 года мной с одним из инвесторов строительства был подписан договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома в подмосковье (строительство однокомнатной квартиры), срок окончания строительство 4 кв. 2005 года.
Инвестор, с которым подписан договор разорвал отношения с застройщиком, и мне было предложено подписать новый договор долевого участия в марте 2005 года с инвестором, который взял на себя обязательства инвестора разорвавшего отношения с застройщиком. Срок окончания строительства второго договора оговорен как «В соответствии с инвест. Контрактом» . На момент подписания обоих моих договоров застройщик не имел постоянного разрешения на строительство (он и сейчас его не имеет) . Посоветуйте, необходимо ли мне подать в суд исковое заявление для подтверждения возникновения прав собственности на строящейся объект (квартиру). Подписав второй договор вступила ли я в противоречие с 214 ФЗ, или до 1 апреля 2005 года подписание договоров долевого участия без постаянног разрешения на строительство правомерно? С уважением.
23. Защита прав потребителей. Неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства.
Вполне возможно, что можно и не обращаться в суд, а решить вопрос на основе имеющихся у Вас документов.
Если бы я видел Ваш договор — стало бы ясно — с чего начать.
По какому закону мне нужно будет предъявлять претензии застройщику по уплате .
Мой договор о долевом строительстве был заключён в 2004 г. Дом тогда же начал строиться. Но разрешение на строительство было получено в 2006 г. Срок передачи мне квартиры в договоре с инвестором (застройщиком) определён – 31 декабря 2008 г.
В договоре так же записано: Вопросы ответственности сторон решаются в соответствии с действующим законодательством.
Строительство идёт с задержкой. Очевидно, что будет нарушение срока договора. По какому закону мне нужно будет предъявлять претензии застройщику по уплате пени – по Закону о защите прав потребителей или по Закону о долевом строительстве?
Вы должны руководствоваться Законом РФ «О защите прав потребителей», т. е Закон о долевом строительстве применяется к отношениям, когда разрешение на строительство получено после 1.04.2005 г.
Скажите можем ли мы подать в суд исковое заявление о понуждении к регистрации договора.
Мы заключили договор долевого участия в строительстве в июле 2004 года, до настоящего момента здание не сдано. В соответствии п. ст. 27 Закона №214-ФЗ от 30.12.2004 г. «действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.».
Скажите можем ли мы подать в суд исковое заявление о понуждении к регистрации договора. Вообще можем ли мы зарегистрировать наш договор. Каким образом?
Обратитесь в суд о признании права собственности на квартиру, как объект незавершенное строительство, если Вами полностью внесены денежные средства.
В какой редакции — действующей на момент заключения договора или другой?
В 2006 году заключил договор долевого участия в инвестировании строительства жилого дома со сроком сдачи дома в 1-ом квартале 2008 года. Разрешение на строительство было выдано 28 Январе 2004 года, постановлением правительства Петербурга N 131. Срок строительства оговоренный постановлением — 1-ый квартал 2007 года.
Постановлением правительства Петербурга от 22 декабря 2008 года N 1641 были внесены изменения в указанное выше постановление, в частности в сроки строительства. Еще одни изменения были внесены постановлением N 1070 от 22 сентября 2009 года. Новые сроки окончания строительства — июнь 2010.
1) Попадает ли мой договор под действие ФЗ 214? Разрешение на строительство выдано до 1 апреля 2005 года, но было изменено в 2008 и 2009 годах.
2) Строительство дома не ведется, сроки указанные в моем договоре не соблюдаются. Какими законами регулируется расторжение договора мной и требование возврата средств? ФЗ 214, закон о защите прав потребителей? В какой редакции — действующей на момент заключения договора или другой?
1) подпадает если договор долевого строительства зарегистрирован в УФРС
2) Гражданский кодекс и 214 — ФЗ о долевом стр-ве
Уважаемый Иван! Не хочется конечно утверждать на 100%, но скорее всего ваши отношения с застройщиком НЕ регулируются ФЗ 214. Все таки само разрешение было получено до 01 апреля 2005 года, а вот то что оно продлевалось это уже, как говорится «проблемы» Правительства города и застройщика.
В отсутствие госрегистрации ни о каком применений положений 214-фз к Вашему договору не приходится.
Однако, если Вам это нужно, то можно попробовать после соблюдения досудебного порядка обратиться в суд для регистрации договора без уч.застройщика, опираясь на следующее:
Согласно 27 ФЗ №214-фз он вступил в силу (1.4.05) по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования. Указанный ФЗ по императивной норме п.1 ст.4 ГК РФ, как акт гражданского законодательства, применяется к отношениям, возникшим после введения в действие. К тому же согласно п.1 ст.422 ГК РФ договор (которым и оформляются указанные выше отношения) должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Что касается ч.2 ст.27 ФЗ, то она дополнительно распространяет действие закона на случаи, когда отношения возникли по договорам до 1.4.05, а разрешения застройщиком получены — после. (Иначе законодатели должны были бы написать о не распространении ФЗ на отношения по поводу стр-ва домов с разрешениями до его вступления в силу) Иное прочтение данной части делало бы невозможным применение норм ФЗ для случаев кокга застройщик и не собирается получать разрешительные документы вовсе.
Ответьте пожалуйста, можно ли в договоре долевого строительства не указывать конкретного срока сдачи дома?
Я заключила договор долевого участия в 2000 году. Наш дом еще строится. В договоре указано, что срок действия договора с момента подписания и до окончания строительства. Ответьте пожалуйста, можно ли в договоре долевого строительства не указывать конкретного срока сдачи дома? И как долго еще может согласно закона длиться строительство?
Уважаемая Екатерина Александровна!
Договор долевого участия в строительстве является разновидностью договора простого товарищества.Договор простого товарищества регулируется ст.ст 1041-1054 Гражданского кодекса. В договоре долевого строительства можно не указывать конкретного срока сдачи дома, продолжаться это может в разумных пределах. Срок разумного предела в законодательстве не определен. Вам придется доказывать в суде, что другая сторона уклоняться от выполнения условий договора.(ни чего не предпринимает по условиям договора: не закупает строительные материалы, не нанимает рабочих и т.д. )
А не про собственность. Что будет после того, как аренда закончится?
Дали на ознакомление договор уступки прав (требований) по договору №. об участии в долевом строительстве многоквартирного дома. застройщик арендует земельный участок у собственника. Пункт 2.4.
Заключая настоящий договор, Новый участник долевого строительства соглашается с тем, что земельный участок, на котором осуществляется строительство Объекта недвижимости, может ыбть продан третьему лицу. При этом залог на земельный участок с кадастровым № . вохникший у участника долевого строительства с момента регистрации настоящего договора, сохраняется в силу ст 13 Законда об Участии в долевом строительстве.
Стороны договорились, что дополнительных согласий Участника долевого строительства на изменение собственника земельного участка, а так же подписания соответсвующих дополнительных соглашений к настоящему догвоору не требуется. КАК ЭТО ТАК? Объясниет обычным языком, что это значит? Земля на которой стоит дом может быть продана третьим лицам? Ст.13?
Так там просто про залог участка. А не про собственность. Что будет после того, как аренда закончится? Дадут ли мне продлить аренду или выкупить? Или собственник повысит цены?
Все верно, только не обязательно продана, а например передана, права на землю могут быть переданы с обременениями.
Возможно ли привлечь застройщика к какой-либо ответственности и взыскать компенсацию или неустойку, и как это осуществить?
20 января 2014 г. мной и мужем (новые участники долевого строительства) заключен договор уступки прав требования №Б по договору от 20 июня 2013 г. №А участия в долевом строительстве с ООО (участник долевого строительства). Предметом договора является право требования к Застройщику о передаче в общую совместную собственность объекта долевого строительства (квартиры). Срок передачи квартиры Новым участникам долевого строительства по акту приема-передачи, в соответствии с договором А участия в долевом строительстве, от 20 июня 2013 г. В договоре А срок передачи квартир установлен октябрь 2014 г. На данный момент (13.12.2014 г.) строительство не завершено, в телефонных разговорах оговариваются новые сроки сдачи дома, на сегодня это январь 2015 г., письменного уведомления нет. Возможно ли привлечь застройщика к какой-либо ответственности и взыскать компенсацию или неустойку, и как это осуществить?
Возможно ли привлечь застройщика к какой-либо ответственности и взыскать компенсацию или неустойку, и как это осуществить? — да, возможно согласно ФЗ РФ №214-ФЗ.
Вопрос: по договору долевого участия в ИНВЕСТИРОВАНИИ строительства жилого.
Вопрос: по договору долевого участия в ИНВЕСТИРОВАНИИ строительства жилого дома плановый срок окончания строительства — 4 квартал 2008 года, в случае продления органами исполнительной власти сроков окончания строительства-срок продлевается соответсственно. Разрешение на строительство продлевалось Распоряжениями Комитета по строительству Санкт-Петербурга дважды после заключения договора, последний раз до декабря 2009 года. Могут быть в суде какие-то проблемы с пунктом договора «в случае продления органами исполнительной власти сроков окончания строительства-срок продлевается соответсственно». Я слышал двойные сроки противоречат закону о защите прав потребителей — в нем принимается 1 срок, а поскольку другой конкретной даты в моем договоре, кроме как 4 квартал 2008 года, нет — то принимается он.
Насколько это соответствует действительности? И дайте, пож-ста, ссылку на документ, подтверждающий что можно рассматривать только 1 срок, а разрешения третьих лиц на продление не принимаются во внимание. Заранее спасибо!
ФЗ от 30.12.04 № 214-ФЗ (в редакции от 17.07.09)
Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором
и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
(часть первая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Это статья из федерального закона согласно п.3 если вы инфармационного письма не получали можете обратится в суд.
Если вы просто хотите зарегистрировать важе право на собственность но вам не получить необходимых документов то , вы также через суд можете истребовать их и потом на основании судебного решения зарегистрировать право собственности в ГБР
Источник: www.9111.ru
ДДУ. Какие пункты ущемляют права
Так как договор считается заключенным только после его регистрации, граждане отдают деньги, по сути, под честное слово застройщика, а сами застройщики, принимая деньги от граждан таким образом, впрямую нарушают требования закона.
• Предусмотрено изменение цены застройщиком в одностороннем порядке.
Это означает, что дольщик заранее соглашается с тем, что он соглашается понести непредвиденные дополнительные расходы до нескольких сотен тысяч рублей. Цена договора после его заключения, в соответствии со ст.5 214-ФЗ, может изменяться только по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия её изменения. Ни в коем случае нельзя соглашаться с тем, что застройщик сам будет определять, за что и сколько должен доплачивать участник долевого строительства.
• Имеется пункт об обязательной для участника долевого строительства дополнительной плате, в случае, если контрольный обмер выявит увеличение фактической площади квартиры по сравнению с указанной в договоре.
По мнению юристов Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО , это является нарушением Закона «О защите прав потребителей», что, частично, подтверждается сложившейся судебной практикой.
В одном из судебных решений указано: «Застройщик, осуществляя строительство объекта, может контролировать соблюдение качественных характеристик и нести риски, связанные с необходимостью возмещения требований дольщика при ненадлежащем качестве объекта. В свою очередь, дольщик никаким образом не может повлиять на качество строительства, он только оплачивает установленную в договоре цену и имеет право на получение указанного в договоре объекта. При этом, заключая договор, дольщик ориентируется на определенную цену, а изменение площади квартиры в сторону, например, увеличения на 1 кв. м может привести к невозможности оплаты дольщиком дополнительного метража.
В «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) в разделе «Разрешение споров, возникающих в сфере защиты прав потребителей» отмечено, что «Обязанность обеспечить достоверное указание площади объекта долевого строительства возложена на застройщика».
В тоже время, в последние годы, сложилась иная судебная практика, когда суды признают действия застройщиков в таких случаях правомерными, если доплата оговорена в договоре.
Чтобы не доводить дело до судебных разбирательств целесообразно избежать включения пункта о доплате в случае увеличения площади квартиры в договор участия в долевом строительстве. В противном случае, нужно быть готовым к доплате.
• Указано, что гарантийный срок для объекта долевого строительства отсчитывается с даты выдачи уполномоченным органом разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.
В 214-ФЗ указано, что «гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором».
Учитывая, что от ввода объекта в эксплуатацию до передачи квартиры дольщику проходит от нескольких месяцев до года, соглашаясь на такое условие в договоре, граждане добровольно уменьшают гарантийный срок.
По оценке Территориального управления Роспотребнадзора по Санкт-Петербургу, это является условием, ущемляющим права дольщика, так как гарантийный срок целесообразно исчислять со дня выполнения обязательств застройщиком, т.е. со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, что и делается подавляющим большинством застройщиков.
• Участник долевого строительства не имеет возможности уступить права требования по договору без письменного согласия застройщика.
Нормами ст. 11 214-ФЗ предусмотрено право дольщика переуступить свое право требование по договору в случае, если договор полностью оплачен и если уступка произведена в период с момента государственной регистрации договора до момента подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, такой запрет является нарушением норм 214-ФЗ и ухудшает положение потребителя относительно прав, предоставленных законом.
• Отдельные пункты договора обязывают дольщика нести расходы, в том числе по содержанию товарищества собственников жилья.
Это противоречит ст.143 ЖК РФ, предусматривающей право, а не обязанность собственника жилья стать членом товарищества, и, соответственно, оплачивать его расходы.
• В договоре не в полной мере отражаются права и обязанности обеих сторон.
Так, например, основания для одностороннего расторжения договора застройщиком указываются, а про права участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, нет ни слова. Или в разделе «Ответственность сторон» есть положения об ответственности дольщика и случаях, когда застройщик освобождается от ответственности, но нет пунктов об ответственности самого застройщика.
В тоже время, надо понимать, что такие «уловки» застройщиков бесполезны, так как, даже если в договоре не в полной мере определена ответственность сторон, то в любом случае при соответствующих нарушениях действуют нормы ответственности, указанные в 214 Федеральном законе.
Или в некоторых договорах указано, что дольщик имеет право отказаться от приемки квартиры при несоответствии качества квартиры требованиям договора, потребовав составления Акта о таком несоответствии с перечнем подлежащих устранению в разумный срок недостатков. Однако, обязанности Застройщика по подписанию акта, совершению дальнейших действий по устранению недостатков, либо подготовке мотивированного отказа, при этом не отражены.
• В отдельных договорах указано, что отсутствие на момент передачи квартиры электроэнергии, тепла, воды, работающих лифтов, телефона, регулярного вывоза мусора не означает нарушение требований о качестве квартиры, так как могут отсутствовать договоры на эксплуатацию по постоянной схеме, а заключаются они с поставщиками ресурсов ТСЖ после передачи ему объекта.
Право выбора способа управления жилым домом (в том числе создания ТСЖ) остается за собственниками жилья, но в соответствии с п. 14 ст.161 ЖК РФ застройщик обязан не позднее 5 дней после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома заключить договор с управляющей организацией (в случае, если сам застройщик не соответствует стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирным домом). В тоже время в договорах указан достаточно большой период от даты ввода в эксплуатацию многоквартирного дома (до 9 месяцев), до передачи квартир дольщикам, позволяющий урегулировать взаимоотношения со снабжающими организациями. Следовательно, управляющая компания получает полномочия на заключение договоров с различными ресурсообеспечивающими и эксплуатирующими организациями задолго до передачи помещений участникам долевого строительства. Таким образом, данный пункт договоров ущемляет права потребителей. Кроме того, такой пункт в договоре нарушает права дольщика после подписания акта приема-передачи квартиры проживать в ней (если она передана с отделкой) или осуществлять необходимые работы по отделке квартиры.
• Договор дает не достаточно полное определение существенных нарушений требований о качестве квартиры, сводя их исключительно к отклонению от общей площади квартиры более указанных в договоре размеров и признанию квартиры непригодной к проживанию.
В то время как ст.7 214-ФЗ предусматривает обязанность застройщика «передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям».
Следовательно, участник долевого строительства может отказаться от приемки квартиры не только при признании квартиры непригодной для проживания, но и при несоблюдении застройщиком вышеперечисленных требований.
• Иногда застройщики включают в договор пункт о том, что в определенных случаях расторжения договора Застройщик вправе удержать из подлежащих возврату сумм неустойки и штрафы, начисленные Дольщику…
В тоже время в п.7 ст.9 214-ФЗ указано: «При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается».
Данная норма является императивной, и включение такого пункта в договор долевого участия ущемляет права потребителей.
• Необоснованно устанавливается право застройщика на удержание отступного (указываются конкретные проценты) от цены договора в случае его расторжения по соглашению сторон.
В соответствии со ст.32 Закона РФ «О защите прав потребителей», потребитель вправе отказаться от исполнения договора в любое время, при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по договору – такие расходы должны быть подтверждены документально.
Так, в Решении Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.11.2015 года по делу А56-22590/2015 указано «Отказ потребителя (дольщика) от исполнения договора влечёт лишь его обязанность оплатить исполнителю (застройщику) фактически понесённые расходы, связанные с исполнением договора. Иных последствий, в том числе в виде выплаты заранее определённой суммы, не установлено».
• Отсутствуют предусмотренные статьей 7 214-ФЗ права требования на соразмерное уменьшение цены договора или на возмещение расходов дольщика на устранение недостатков (это ограничивает права дольщика в случае, если объект долевого строительства построен с недостатками, которые делают его непригодным для проживания).
С учетом положений части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, договор не должен содержать условия, ущемляющие права потребителя (застройщика). Данное положение прямо предусмотрено в пункте 1 статьи 16 Закона «О защите прав потребителей»».
• Предусмотрена возможность изменения проекта застройщиком в одностороннем порядке, без уведомления дольщика, вплоть до увеличения этажности, размещения в квартире объектов согласно требованиям противопожарных норм (рукавов, вентилей и т.д.), изменения проекта благоустройства прилегающей территории и др.
Эта позиция представляется спорной, так как потребитель, (участник долевого строительства), для обеспечения возможности правильного выбора товара, в соответствии со ст.10 Закона РФ «О защите прав потребителей» и ст.21 214-ФЗ, должен быть проинформирован о приобретаемом им товаре – квартире. (В данном случае речь идет о проекте строительства и разрешении на строительство, которые определяют основные характеристики многоквартирного дома). Нельзя забывать о том, что существенное изменение проектной документации строящегося дома является основанием для расторжения договора по требованию дольщика в судебном порядке.
В указанном выше Обзоре Верховного суда от 26.04.2017 указано, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.
При этом к указанной Верховный суд относит описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования.
• Застройщики, не применяющие проектное финансирование, зачастую используют при расчетах с ними покупателей жилья форму аккредитива, что вполне приемлемо для дольщиков.
Но некоторые строительные компании указывают в договорах, что условия открытия и исполнения аккредитива определяются в соответствие с заявлением об открытии аккредитива (или определяются в соответствующем договоре с банком). По мнению юристов комиссии, участник долевого строительства имеет право знать эти условия до подписания ДДУ и быть уверенным, что деньги поступят на счет застройщика не ранее государственной регистрации ДДУ.
• Указано, что издание государственным или муниципальным органом власти нормативных и иных актов относится к обстоятельствам непреодолимой силы, возникшим после заключения договора.
Неправомерность такой позиции подтверждается вступившими в законную силу судебными решениями. В первую очередь, это касается тех случаев, когда
принятие компетентными государственными органами и органами местного самоуправления актов, препятствующих выполнению сторонами своих обязательств по договору, вызвано, в том числе неправомерными действиями самого застройщика.
Однако, с учетом последних событий, в том числе, издания Правительством РФ и исполнительными органами власти субъектов Российской Федерации весной 2020 года актов, регулирующих деятельность строительных компаний и связанных со сложной эпидемиологической ситуацией в стране, такой пункт в соответствующей редакции может быть в договоре.
Источник: stroyproblem.net
Исполнение договора участия в долевом строительстве
1. Возведение объекта недвижимости, соответствующего условиям договора и требованиям надлежащего качества Застройщик не должен исполнять данное обязательство лично. Для исполнения договора он вправе привлекать третьих лиц ( например, подрядчиков, проектные и инженерные организации и т.д.).
Если объект долевого строительства возведен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. Таким образом, если участником долевого строительства выступает юридическое лицо либо физическое лицо, не являющееся потребителем, стороны могут исключить в договоре некоторые средства защиты инвестора.
Однако в любом случае условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Следует учитывать, что если участником долевого строительства выступает физическое лицо, являющееся потребителем, оговорки об ограничении средств защиты его прав будут ничтожными как противоречащие Закону РФ от 7 февраля 1992 г. « О защите прав потребителей» ( п. 1 ст.
29, п. 1 ст. 16 Закона), предусматривающему право потребителя предъявить любое из указанных требований по своему усмотрению. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов на эту сумму в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Данные требования могут быть предъявлены участником долевого строительства застройщику при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
2. Передача объекта недвижимости в собственность инвестора Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки: разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и ( или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства ( ст.
55 Градостроительного кодекса РФ), и документ о передаче объекта долевого строительства участнику ( передаточный акт или иной документ — ст. 12 Закона). Следует отметить, что по смыслу ст.
16 Закона государственная регистрация права собственности на возведенный объект долевого строительства осуществляется сразу на имя участника долевого строительства, что следует оценить как позитивную новеллу отечественного законодательства. До принятия Закона на практике имели место случаи, когда сначала право собственности регистрировалось на имя застройщика, а затем застройщик обеспечивал регистрацию перехода права собственности на имя участника.
В такой ситуации участник долевого строительства нес риски неисполнения застройщиком обязательств по перерегистрации права собственности и нередко должен был отстаивать свои права в судебном порядке. Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию возведенного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы Федеральной регистрационной службы для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через 10 рабочих дней после получения такого разрешения. Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы Федеральной регистрационной службы с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный за счет денежных средств такого участника, после подписания застройщиком и участником долевого строительства ( его наследниками) передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства. У участника долевого строительства при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
3. Соблюдение сроков возведения и передачи объекта недвижимости в собственность инвестора Исполнение застройщиком обязательств в срок призваны стимулировать следующие факторы. В первую очередь, следует упомянуть институт законной неустойки: в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Кроме того, Законом придан данной неустойке не зачетный, а штрафной характер. Согласно ст. 10 Закона, застройщик должен возместить участнику долевого строительства в случае просрочки в передаче объекта недвижимости причиненные убытки в полном объеме сверх неустойки.
В свою очередь, основные обязанности инвестора по отношению к застройщику сводятся к следующему: а) принять возведенный объект недвижимости, подписав передаточный акт или иной равнозначный документ; б)уплатить обусловленную договором цену в установленный срок. Исполнение первой обязанности, как рассмотрено выше, является необходимым условием для последующей регистрации права собственности инвестора на объект.
Что касается другой обязанности, то Законом установлены определенные гарантии прав застройщика в случае просрочки участника долевого строительства в уплате цены. Если в соответствии с договором уплата цены должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа продолжительностью более чем три месяца является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.
Если же уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей ( то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа продолжительностью более чем три месяца) является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке. Представляется, что в силу ст.
5 Закона застройщик не может предусмотреть в договоре с инвестором-гражданином право одностороннего отказа от его исполнения по причине нарушения участником долевого строительства сроков оплаты. Такая норма может быть признана ничтожной ( ст.
310, 168 ГК РФ), поскольку в данном случае недопустимость одностороннего отказа вытекает из Закона, предусматривающего возможность застройщика инициировать прекращение договора только в судебном порядке ( пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Кроме того, в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Обеспечение исполнения обязательств застройщика перед участником долевого строительства Согласно ст. 13 Закона, исполнение обязательств застройщиком по договору обеспечивается залогом имущества застройщика. С момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства: предоставленный для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости.
При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект. При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и ( или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и ( или) иного объекта недвижимости, строительство которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.
Таким образом, залог объектов недвижимости в пользу участника долевого строительства является залогом, возникающим на основании закона ( п. 3 ст. 334 ГК РФ). Согласно п. 3 ст.
25.1 Федерального закона « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве в подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества, Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе « особые отметки» распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества. Для внесения данной записи не требуется предоставления каких-либо отдельных заявлений и документов сторон ( п. 12 Инструкции Минюста РФ от 9 июня 2005 г. N 82).
Данный залог обеспечивает исполнение следующих обязательств застройщика по договору: возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства; уплату участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков или в качестве неустойки вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных денежных средств, причитающихся ему в соответствии с договором или Законом. Поскольку обратить взыскания на предмет залога, которым является объект незавершенного строительства, как на объект недвижимости до момента государственной регистрации права собственности на него невозможно, застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога.
При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога. Порядок обращения взыскания на предмет залога имеет свои особенности Во-первых, обращение взыскания осуществляется на основании решения суда ( п.1 ст.
349 ГК РФ). Теоретически возможно обращение взыскания на основании нотариально удостоверенного соглашения застройщика со всеми участникам долевого строительства, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога ( п. 1 ст. 55, п. 2 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. « Об ипотеке ( залоге недвижимости)»).
Однако на практике такой вариант мало реален, поскольку участник долевого строительства, права которого нарушены, часто предпочитает для скорой защиты своих прав обратить взыскание на предмет залога как можно скорее, чтобы не тратить время на переговоры с залогодателем и иными залогодержателями. Далее, взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства или прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
Реализация заложенного имущества осуществляется путем проведения публичных торгов, согласно ст. 350 ГК РФ, ст. 56 и 57 ФЗ « Об ипотеке ( залоге недвижимости)». Однако, принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации путем проведения аукциона.
Денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.
По требованиям участников долевого строительства и других залогодержателей, которые не были удовлетворены за счет денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, застройщик и залогодержатели, указанные в пунктах 6 и 7 ст. 13 Закона ( банки-залогодержатели), несут в полном объеме солидарную ответственность.
Представляется, что данная норма является ошибочной, поскольку в свете требований ст. 322 ГК РФ отсутствуют основания солидарной ответственности банков — залогодержателей земельного участка ( права аренды) и объектов долевого строительства в полном объеме совместно с застройщиком перед другими залогодержателями данного имущества — участниками долевого строительства. Уступка и залог прав требования участником долевого строительства Согласно ст. 11 Закона, уступка участником долевого строительства права требования по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.
Данный подход полностью корреспондирует требованиям ГК РФ и сложившейся судебно-арбитражной практике о невозможности уступки права требования по обязательствам, по которым обязанности цедента не исполнены, без одновременного перевода на цессионария долга по этому обязательству. Уступка участником долевого строительства права требования по договору допускается с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства ( поскольку до момента государственной регистрации договора права требования не возникает, а с момента подписания акта договор считается исполненным и право требования — прекращенным).
Договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации, что соответствует требованиям п. 2 ст. 389 ГК РФ. Право требования, возникающее из договора долевого участия в строительстве, не является недвижимым имуществом, а следовательно, не является и объектом ипотеки ( ст.
5 Федерального закона « Об ипотеке ( залоге недвижимости)»). В связи с этим договор залога права должен быть совершен в простой письменной форме и не подлежит государственной регистрации ( ст. 339 ГК РФ). Выводы В заключение хотелось бы подчеркнуть следующее.
Принятие Закона, несомненно, явилось положительным шагом вперед в развитии правового регулирования долевого строительства объектов недвижимости и защите интересов инвесторов. Разумеется, необходимо издать еще ряд нормативных актов в развитие положений Закона, в первую очередь установить экономические требования к застройщикам. Однако с учетом вышеизложенного уже сейчас можно дать инвесторам некоторые рекомендации в отношении заключения договоров долевого участия в строительстве. Уделяйте особое внимание проверке статуса застройщиков и соблюдению ими установленных Законом условий привлечения средств инвесторов ( наличие оформленных прав на земельные участки, разрешений на строительство и т.д.).
В противном случае нельзя исключать риск передачи инвестором денежных средств юридическим лицам и предпринимателями, не имеющим статус застройщиков или вообще занимающимся мошенническими операциями. Заключаемые с такими лицами договоры не являются договорами участия в долевом строительстве, и в случае неисполнения « застройщиками» своих обязательств перед инвесторами последним часто крайне трудно добиться возврата внесенных денежных средств.
Проверяйте наличие и четкое изложение в договоре долевого участия в строительстве всех существенных условий, включая определение подлежащего передаче инвестору объекта недвижимости, установление цены или механизма ее расчета, указание конкретного срока передачи объекта недвижимости без каких-либо оговорок и неточностей. Как показывает практика, несоблюдение данной рекомендации может привести к тому, что инвестор будет вовлечен в споры с застройщиком относительно передачи ему объекта недвижимости, не соответствующего его первоначальным пожеланиям ( которые, к сожалению, не нашли полного отражения в договоре при указании существенных признаков подлежащего передаче инвестору имущества), или же инвестору придется нести дополнительные расходы по оплате приобретаемого объекта недвижимости ( если в договоре не установлен четко механизм расчета цены). Избегайте включения в договор условий и оговорок, нарушающих права инвесторов ( например, сокращение гарантийного срока, установление права застройщика отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, ограничение средств защиты инвесторами своих нарушенных прав и т.д.). Несмотря на то что такие оговорки являются ничтожными и могут быть впоследствии оспорены инвестором в судебном порядке, рекомендуется изначально настаивать на исключении их из договоров для минимизации риска судебных споров с застройщиком. Соблюдение таких рекомендаций позволяет инвесторам избежать споров с застройщиками и добиться главной цели — получения в собственность за обусловленную цену вновь возведенного объекта недвижимости.
Источник: ur-sdelka.ru