Участник строительства банкротство это

В целом банкротство застройщика проводится по общим правилам. Однако есть ряд особенностей, направленных на защиту прав участников строительства. Например, дело о банкротстве может рассматриваться арбитражным судом не по месту нахождения застройщика, а по месту нахождения объектов строительства или большинства участников строительства.

Наблюдение и финансовое оздоровление не применяются при банкротстве застройщика. Сразу вводится конкурсное производство. Впоследствии оно может быть заменено на внешнее управление.

Судьбу объектов строительства при банкротстве застройщика определяют сами участники строительства. Так, например, при готовности объекта строительства они могут получить права на жилые помещения в нем. С 25.12.2018 участники строительства также могут заявить требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, если дело о банкротстве возбуждено до этой даты либо после нее при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди.

Кто признается должником-застройщиком

Должник-застройщик – это юридическое лицо (ИП), которое отвечает общим признакам банкротства, привлекало денежные средства (имущество) участников строительства и к которому у них имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования (пп. 1 – 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Что такое банкротство застройщика?

С 25.12.2018 участники строительства – физлица также могут заявить требования о передаче машино-мест и (или) нежилого помещения, если дело о банкротстве возбуждено до этой даты либо после нее при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди (п. 3 ст. 8 Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ, пп. 3.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Помещения (жилые, нежилые) и машино-места не должны быть введены в эксплуатацию на момент привлечения денежных средств (пп. 3 – 3.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Застройщиком также признается лицо, которое фактически аккумулирует денежные средства, переданные для строительства многоквартирного дома.

Важно, что требование о передаче помещений и машино-мест касается только (пп. 3, 3.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве):

• квартир (комнат), нежилого помещения или машино-места в многоквартирном доме;
• жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (далее – жилой дом блокированной застройки).

Не относятся к требованиям о передаче жилого помещения требования о передаче индивидуальных жилых домов.

Кто признается участником строительства при банкротстве застройщика и их права

Участник строительства – физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого (нежилого) помещения, машино-места или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование, имеющие к нему требование о передаче жилого помещения или денежное требование (пп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

К участникам строительства также относятся участники долевого строительства, а именно:

• граждане, имеющие требования к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве, по которому застройщик внес обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд;
• граждане, внесшие денежные средства на счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве;
• публично-правовая компания “Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства” (Фонд) (пп. 2.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Права участников строительства

Участники строительства, помимо прав кредиторов, в рамках дела о банкротстве могут:

• ходатайствовать перед судом о передаче дела в арбитражный суд по месту жительства (нахождения) большинства участников строительства или месту нахождения объекта строительства (п. 4 ст. 201.1 Закона о банкротстве);
• определять судьбу объектов строительства, участниками которого являются. Например, они могут передать объект незавершенного строительства созданному ими ЖСК, если Фонд принял решение о нецелесообразности финансирования завершения строительства (п. 1 ст. 201.10 и п. 1.1 ст. 201.11 Закона о банкротстве);
• требовать признания права собственности на помещения и машино-места, переданные застройщиком по акту приемки-передачи или не переданные, но находящиеся в доме и другом объекте недвижимости, в которых в отношении не менее 1/3 помещений и машино-мест признано право собственности или зарегистрировано право собственности (п. п. 8 и 1 ст. 201.11 Закона о банкротстве);
• отказаться от исполнения договора, предусматривающего передачу помещений и машино-мест (п. 1 ст. 201.5 Закона о банкротстве).

Как возбуждается процедура банкротства застройщика

Возбуждение процедуры банкротства застройщика возможно на основании заявления должника, кредитора, работников должника, уполномоченного органа (п. 1 ст. 7 Закона о банкротстве).

Кроме того, заявление о банкротстве застройщика может быть подано Фондом или органом госвласти, указанным в ст. 4 Закона “О статусе столицы РФ” (п. 2.6 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Заявление о признании застройщика банкротом подается в арбитражный суд по месту нахождения должника (п. 1 ст. 33 Закона о банкротстве).

Заявление о признании банкротом

Содержание заявление зависит от того, кто его подает.

Должник указывает сведения, предусмотренные п. 2 ст. 37 Закона о банкротстве (например, сумма задолженности по обязательным платежам, сумма требований кредиторов по денежным обязательствам).

Кредиторы – сведения, предусмотренные п. 2 ст. 39 Закона о банкротстве (например, обязательство, из которого возникло требование, размер требований кредитора).

А уполномоченный орган – сведения, предусмотренные п. 3 ст. 41 Закона о банкротстве (например, размер требований уполномоченного органа).

В заявлении о банкротстве застройщика следует указать кандидатуру арбитражного управляющего. Им может быть только лицо, аккредитованное Фондом защиты прав граждан – участников долевого строительства. Также в заявлении укажите наименование и адрес саморегулируемой организации, членом которой является арбитражный управляющий (п. п. 2.1, 2.4 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Помимо этих сведений в заявлении укажите, что должник является застройщиком. При этом кредиторы (уполномоченный орган) указывают на это обстоятельство, если им оно известно (п. 3 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Документы, прикладываемые к заявлению

К заявлению следует приложить предусмотренные документы. Если в суд обращается:

• должник – документы, предусмотренные ст. 38 Закона о банкротстве (например, подтверждающие наличие задолженности и основание ее возникновения);
• кредитор – ст. 40 Закона о банкротстве (например, подтверждающие обязательства должника перед кредитором, а также наличие и размер задолженности по указанным обязательствам);
• уполномоченный орган – п. 6 ст. 41 Закона о банкротстве (например, неисполненные или частично не исполненные решения налогового органа о взыскании задолженности за счет денежных средств и (или) имущества должника).

К заявлению о признании застройщика банкротом также может быть приложено:

• ходатайство о передаче дела на рассмотрение в арбитражный суд по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства (нахождения) большинства участников строительства (п. 4 ст. 201.1 Закона о банкротстве);
• заявление об обеспечении требований. При этом в нем можно просить суд применить как общие меры, так и специальные меры для застройщиков, а именно (п. 1 ст. 201.3 Закона о банкротстве):

– запретить арендодателю земельного участка под застройку заключать договоры аренды на него с другими лицами, помимо застройщика, и установить запрет на государственную регистрацию таких договоров аренды;

– запретить арендодателю распоряжаться земельным участком под застройку иным образом;

– запретить арендодателю расторгать договор аренды земельного участка под объектом строительства.

Какие решения принимает суд по результатам рассмотрения заявления

Арбитражный суд по результатам рассмотрения заявления, при отсутствии оснований для отказа или оставления без движения, принимает определение о принятии заявления, в котором указывает (ст. 42 Закона о банкротстве):

• о применении при банкротстве должника § 7 гл. IX Закона о банкротстве, если сведения о том, что должник является застройщиком, подтвердятся (п. 3 ст. 201.1 Закона о банкротстве);
• о передаче дела в другой арбитражный суд, если это будет способствовать более эффективной защите прав участников строительства (п. 4 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

После чего рассматривает обоснованность заявленных требований или передает дело в другой суд, если было заявлено соответствующее ходатайство (п. 4 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Обратите внимание: конкурсный управляющий обеспечивает возможность ознакомиться со всеми документами застройщика не позднее семи рабочих дней, следующих за днем принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства или определения о применении § 7 гл. IX Закона о банкротстве (п. 2.3-1 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Как рассматривается обоснованность требований в рамках дела о банкротстве застройщика

Обоснованность требований, за исключением требований участников строительства, рассматривается в общем порядке, установленном ст. 48 Закона о банкротстве. Если суд признает требование обоснованным, он вводит процедуру конкурсного управления сроком на один год, так как наблюдение и финансовое оздоровление не применяются при банкротстве застройщика (п. 2.7 ст. 201.1 Закона о банкротстве).

Обоснованность требований участников строительства арбитражный суд рассматривает, только если они поданы в рамках заявления о признании должника банкротом до рассмотрения первого требования. Их обоснованность устанавливается судом на основании п. п. 5 и 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве (п. 8 ст. 42, п. 2.6 ст.

201.1 Закона о банкротстве).

Требования, поданные после введения арбитражным судом конкурсного производства, рассматриваются конкурсным управляющим (п. 3 ст. 201.4 Закона о банкротстве).

Конкурсный управляющий самостоятельно включает требования, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, в реестр на основании информации, размещенной Росреестром в единой информационной системе жилищного строительства (п. 3.1 ст. 201.4 Закона о банкротстве).

Как принимаются обеспечительные меры в рамках дела о банкротстве застройщика

Обеспечительные меры принимаются судом, рассматривающим дело о банкротстве, на основании заявления заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве. В качестве таковых могут быть приняты меры, предусмотренные процессуальным законодательством.

Кроме того, может быть установлен запрет на расторжение арендодателем земельного участка под застройку договора аренды, на заключение договоров аренды на него с другими лицами, помимо застройщика, и запрет на госрегистрацию такого договора аренды либо запрет распоряжаться земельным участком под застройку иным образом. Такие меры принимаются, только если на земельном участке есть объект строительства либо начато строительство данного объекта (п. п. 1, 3 ст. 201.3 Закона о банкротстве).

При рассмотрении обеспечительных мер, касающихся запрета арендодателю заключать договоры аренды либо иным образом распоряжаться земельным участком, суд извещает арендодателя, который вправе участвовать в рассмотрении вопроса о принятии указанных мер (п. 2 ст. 201.3 Закона о банкротстве).

Как предъявляются требования в деле о банкротстве застройщика

Требования уполномоченных органов, кредиторов, за исключением участников строительства, предъявляются по общим правилам в зависимости от стадии банкротства.

Как предъявляет требования участник строительства

Направьте конкурсному управляющему требование в течение двух месяцев со дня получения от него уведомления об открытии конкурсного производства. Такое уведомление считается полученным по истечении одного месяца со дня его опубликования в порядке, установленном ст. 28 Закона о банкротстве (п. 4 ст. 201.4 Закона о банкротстве).

Обязательно приложите к требованию документы, подтверждающие факт полной или частичной оплаты своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу помещений и машино-мест (п. 6 ст. 201.4 Закона о банкротстве).

К требованию приложите (п. 6 ст. 201.4 Закона о банкротстве):

• документы, подтверждающие факт полной или частичной оплаты участником строительства своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу помещений и машино-мест;
• вступившее в силу решение суда (арбитражного суда);
• определение о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решений третейского суда или иных судебных актов;
• документы (оригиналы либо их надлежащим образом заверенные копии), подтверждающие обоснованность требований.

Если требования возникли в результате уступки прав по договору участия в долевом строительстве, по которому обязательство в части уплаты цены прекращено, то представлять документы, подтверждающие обоснованность требований, не нужно (п. 6 ст. 201.4 Закона о банкротстве).

По истечении 30 рабочих дней конкурсный управляющий направит вам уведомление о принятии требований и о включении их в реестр в размере с учетом реального ущерба или об отказе в принятии. Отказ можно оспорить в арбитражном суде, рассматривающем дело о банкротстве, в течение 15 рабочих дней со дня получения уведомления (п. п. 7 и 8 ст. 201.4 Закона о банкротстве).

Как в рамках банкротства застройщика удовлетворяются требования участников строительства

Конкурсный управляющий в отдельных случаях созывает собрание участников строительства и (или) участников долевого строительства. Например, это необходимо, если у застройщика есть объекты незавершенного строительства и Фонд принял решение о нецелесообразности финансирования завершения строительства в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ.

Собрание участников строительства не проводится, если Фонд принял решение о финансировании мероприятий, указанных в ч. 2 ст. 13.1 Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ, например мероприятий по завершению строительства (строительству) объектов инфраструктуры (п. 1 ст. 201.12 Закона о банкротстве).

На собрание участников строительства выносится вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи (п. 1 ст. 201.10, п. 1.1 ст. 201.11 Закона о банкротстве):

• прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства ЖСК или иному специализированному потребительскому кооперативу – если объект на стадии строительства и Фонд принял решение о нецелесообразности финансирования завершения строительства;
• им жилых (нежилых) помещений, машино-мест в доме – если строительство завершено и Фонд принял решение о нецелесообразности финансирования мероприятий.

На собрание участников долевого строительства выносится вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников долевого строительства (так же, как в случае с участниками строительства) или о привлечении иного застройщика при наличии такой возможности (п. 4 ст. 201.12-1 Закона о банкротстве).

На собрание участников долевого строительства, внесших денежные средства на счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, выносится вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников путем передачи им в собственность помещений и машино-мест или о привлечении иного застройщика при наличии возможности привлечения такого лица (п. 3 ст. 201.12-2 Закона о банкротстве).

Конкурсный управляющий производит расчеты с участниками строительства в порядке ст. 201.9 Закона о банкротстве в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 201.13 названного Закона. Это может потребоваться, к примеру, если арбитражный суд не позднее чем за один месяц до даты завершения конкурсного производства не вынесет определение о передаче:

• объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном доме, жилом доме блокированной застройки, здании (сооружении), предназначенном исключительно для размещения машино-мест, строительство которых завершено, согласно ст. ст. 201.10, 11 Закона о банкротстве;
• имущества и обязательств застройщика приобретателю согласно ст. 201.15-1 Закона о банкротстве.

Совместное собрание участников строительства и участников долевого строительства, имеющих требования в отношении одного и того же объекта, проводится в случае возбуждения дела о банкротстве застройщика, привлекающего денежные средства и (или) имущество участников строительства по договорам участия в долевом строительстве, если (ч. 26 ст. 8 Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ):

• договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства представлен на госрегистрацию до госрегистрации Фонда;
• и (или) договоры участия в долевом строительстве содержат условия об обязанности застройщика уплатить обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, а также об использовании счетов эскроу.

Такое собрание проводится в порядке, установленном п. 5 ст. 201.12-1 Закона о банкротстве.

Какие условия надо соблюсти для передачи ЖСК, созданному участниками строительства, прав застройщика

Условия, которые необходимо одновременно соблюсти, перечислены в п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве (например, объект незавершенного строительства должен принадлежать застройщику на праве собственности). При этом в следующих случаях участникам строительства может потребоваться внести денежные средства (пп. 1 – 3 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве):

• стоимость прав застройщика превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства и за одобрение передачи права не отдано 3/4 голосов кредиторов четвертой очереди без учета юрлиц – участников строительства;
• оставшегося у должника имущества будет недостаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по банкротству, выплаты вознаграждения арбитражному управляющему, оплаты деятельности лиц, привлеченных управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей, требований кредиторов первой и второй очереди;
• права застройщика и земельный участок находятся в залоге у кредиторов – неучастников строительства, и они не дали согласия на передачу прав застройщика.

Обращаем внимание, что требования участников долевого строительства, которые внесли денежные средства на счета эскроу, нельзя погасить путем передачи объекта незавершенного строительства (п. 4 ст. 201.12-2 Закона о банкротстве).

Какие условия надо соблюсти для передачи участникам строительства жилых (нежилых) помещений, машино-мест в доме

Перечень условий, которые необходимо одновременно соблюсти, предусмотрен п. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве (например, застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты или иные документы о передаче). Для соблюдения некоторых из них участникам строительства, Фонду и (или) третьим лицам может потребоваться внести денежные средства. Это необходимо, если (пп. 3 – 5 п. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве):

• стоимость передаваемых жилых (нежилых) помещений, машино-мест превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, или за решение о согласии на передачу участникам строительства не проголосовало 3/4 голосов кредиторов четвертой очереди;
• оставшегося у должника имущества будет недостаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по банкротству, выплаты вознаграждения арбитражному управляющему, оплаты деятельности лиц, привлеченных управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей, требований кредиторов первой и второй очереди;
• права застройщика и земельный участок находятся в залоге у кредиторов – неучастников строительства, и они не дали согласия на передачу прав застройщика.

Для передачи жилых (нежилых) помещений, машино-мест участникам долевого строительства, внесшим денежные средства на счета эскроу, необходимо соблюдение требований, предусмотренных пп. 1 – 4, 6 п. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве (п. 6 ст. 201.12-2 Закона о банкротстве).

Как передаются обязательства застройщика по строительству объектов инженерно-технической, транспортной и социальной инфраструктуры

Если застройщик имеет обязательства по таким объектам, то он в возмездном порядке передает имущество (в том числе имущественные права) и обязательства иному застройщику-приобретателю. После завершения строительства приобретатель безвозмездно передает эти объекты в государственную или муниципальную собственность (ст. 201.15-2-1 Закона о банкротстве).

Приобретателем имущества и обязательств застройщика может быть (п. п. 5, 6 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 09.08.2016 N 760, п. 2 ст. 201.15-2-1 Закона о банкротстве):

– которое обладает правом выполнять инженерные изыскания, осуществлять подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства согласно Градостроительному кодексу РФ;

– которое соответствует требованиям, предъявляемым к участникам закупки в силу ст. 31 Закона N 44-ФЗ;

– которое обладает денежными средствами и (или) имуществом в количестве (размере и объеме), достаточном для завершения строительства передаваемых объектов;

• некоммерческая организация Фонда, созданная для урегулирования обязательств застройщика перед участниками долевого строительства, в том числе для финансирования и осуществления мероприятий по завершению строительства. При этом размер финансирования, определенный решением Фонда, должен соответствовать размеру финансирования, необходимому для завершения строительства передаваемых объектов;
• Фонд субъекта РФ.

Если дело о банкротстве возбуждено до 25.12.2018, то некоммерческая организация Фонда может быть приобретателем при условии, что не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди (п. 3 ст. 8 Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ).

Лицо, которое намеревается приобрести имущество и обязательства застройщика, должно направить заявление о таком намерении и необходимые документы (п. п. 1 – 3 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 09.08.2016 N 760, п. п. 3, 4 ст. 201.15-2-1 Закона о банкротстве).

Если таким лицом является Фонд субъекта РФ, он должен направить заявление и документы:

• в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве;
• конкурсному (внешнему) управляющему;
• в Минстрой России.

Суд вынесет определение об удовлетворении этого заявления, если представлено заключение Минстроя России о возможности передать Фонду субъекта РФ имущество и обязательства застройщика (п. 6 ст. 201.15-2-1 Закона о банкротстве).

Такое определение подлежит немедленному исполнению. Оно может быть обжаловано в порядке, установленном п. 3 ст. 61 Закона о банкротстве (п. 6.1 ст. 201.15-2-1 Закона о банкротстве).

Как реализуется залоговое имущество, погашаются требования участников строительства и залоговых кредиторов

Реализация имущества, в том числе и залогового в рамках банкротства застройщика, осуществляется в общем порядке, предусмотренном ст. 139 Закона о банкротстве.

Особенность – все денежные средства поступают на специальный счет. С этого счета денежные средства, после вычета расходов на сохранение и реализацию, направляются на погашение (п. п. 1, 4 ст. 201.14 Закона о банкротстве):

• требований кредиторов, чьи обязательства были обеспечены залогом реализованного имущества, – 60% полученных от реализации средств. В том числе и участников строительства, чьи права были обеспечены залогом;
• денежных требований граждан – участников строительства (за исключением процентов и иных санкций) вне зависимости от того, являются ли они залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка, – 25% полученных от реализации средств;
• требований кредиторов первой и второй очереди, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований – 10% полученных от реализации средств;
• судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и оплату услуг лиц, привлеченных конкурсным управляющим (внешним управляющим) в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей, – 5% полученных от реализации средств.

Если застройщик привлекал средства участников долевого строительства исключительно с использованием счетов эскроу, требования кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом объектов и (или) прав на них должника, указанных в п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве, удовлетворяются в установленном размере. На основании распоряжения конкурсного управляющего банк списывает средства с отдельного счета должника и выдает их кредитору или зачисляет на указанный им счет.

Средства, оставшиеся на отдельном счете должника после удовлетворения требований кредиторов, используются по правилам ст. 138 Закона о банкротстве (п. 5 ст. 201.14 Закона о банкротстве).

Обращаем внимание: положения ст. 201.14 Закона о банкротстве (в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ) применяются, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до 27.06.2019 при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди (ч. 17 ст. 16 Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ).

Источник: znatpravo.ru

Правовой статус участников строительства в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика Текст научной статьи по специальности «Право»

В статье приводятся определение и характеристика правового статуса участника строительства в деле о банкротстве застройщика .

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Пашинская Любовь Александровна

Требования, предъявляемые участниками долевого строительства в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика

Погашение требований участников строительства: критический анализ основных положений законодательства о банкротстве застройщиков

Особенности установления требований участников строительства в рамках дела о банкротстве несостоятельного застройщика

Текст научной работы на тему «Правовой статус участников строительства в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика»

ПРАВОВОЙ СТАТУС УЧАСТНИКОВ СТРОИТЕЛЬСТВА В ДЕЛЕ О НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТИ (БАНКРОТСТВЕ) ЗАСТРОЙЩИКА Пашинская Л.А.

Пашинская Любовь Александровна — студент магистратуры, юридический факультет, Санкт-Петербургский государственный университет аэрокосмического приборостроения,

Аннотация: в статье приводятся определение и характеристика правового статуса участника строительства в деле о банкротстве застройщика. Ключевые слова: банкротство, несостоятельность, застройщик, участник строительства, защита прав.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) участник строительства — физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование [1].

Как отмечает А.П. Кузнецов: «В отличие от обычной процедуры банкротства, в банкротстве застройщика стороны имеют специальное название: должник именуется застройщиком, а кредиторы — участниками строительства. Однако здесь следует сделать оговорку. Не все кредиторы являются участниками строительства, но все участники строительства являются кредиторами» [2].

Особенностью правового статуса участников строительства, которая отличает их от остальных кредиторов, является возможность выбора получить удовлетворение своих требований в денежной форме или путем передачи жилого помещения или объекта незавершенного строительства (ст.ст. 201.10, 201.11 Закона о банкротстве).

Еще одной особенностью является предоставление участникам строительства права проводить собрание участников строительства, на котором только им предоставляется право голоса в соответствии со ст. 201.12 Закона о банкротстве.

Закон относит к участникам строительства не только физических лиц, но только им предоставляется особая защита. В отличие от обычной процедуры банкротства выделяется не три, а четыре очереди удовлетворения требований кредиторов и требованиям граждан — участников строительства предоставляется приоритет, так как их денежные требования включаются в третью очередь (подпункт 3 п.1 ст.201.9 Закона о банкротстве).

Появление в Законе о банкротстве специальных норм о банкротстве застройщиков было направлено в первую очередь на защиту прав граждан — участников строительства как непрофессиональных инвесторов [3].

Для того чтобы требования кредитора были признаны требованиями участника строительства необходимо наличие соответствующих оснований. Такие основания перечислены в п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве:

1) заключение договора участия в долевом строительстве;

2) заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

4) заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

6) заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;

7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;

8) внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;

9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Перечень оснований, перечисленных в указанной статье, не является исчерпывающим, поскольку закон направлен на предоставление защиты не только участникам строительства, чьи денежные средства привлечены застройщиком законным способом, но и тем, чьи денежные средства привлекались с нарушением требований закона.

Также необходимо отметить, что участником строительства подпунктом 2 пункта 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве признается лицо, имеющее требование о передаче именно жилого помещения. Как указал Верховный суд в Определении от 17.08.2016 308-ЭС14-6362(2) по делу N А32-7910/2013: «Заявитель не является участником строительства в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, поскольку предметом договора долевого участия является нежилое помещение. Отказывая в удовлетворении заявления, суды, учитывая правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 11.03.2014 № 16768/13, указали, что требования заявителя не являются текущими и могут быть трансформированы в денежные требования, подлежащие удовлетворению в общем порядке, предусмотренном правилами статей 134, 142 Закона о банкротстве» [4].

Таким образом, у лиц имеющих требования о передаче нежилых помещений особый приоритетный статус как у участников строительства отсутствует.

1. Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О несостоятельности (банкротстве)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // СПС «КонсультантПлюс». [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 29.05.2017).

2. Кузнецов А.П. Банкротство застройщика: теория и практика защиты прав граждан -участников строительства. М.: Статут, 2015. 96 с.

Источник: cyberleninka.ru

К вопросу о законодательном регулировании банкротства строительных организаций (застройщиков)

Коробченко, Р. И. К вопросу о законодательном регулировании банкротства строительных организаций (застройщиков) / Р. И. Коробченко, Е. С. Евглевская. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2017. — № 10 (144). — С. 313-315. — URL: https://moluch.ru/archive/144/40298/ (дата обращения: 11.10.2022).

В статье особое внимание уделено банкротству строительных организаций (застройщиков), пути его преодоления и так же правовое положение участников долевого строительства в свете последних изменений законодательства.

Ключевые слова: банкрот, банкротство, застройщик-банкрот, строительная организация, участник долевого строительства, дольщик, договор долевого участия, процедура банкротства, арбитражный суд, несостоятельность, неплатежеспособность

В последние годы все чаще в юридической практике встречается ситуация, когда строительные организации (застройщики) попадают под процедуры банкротства. Получая крупные кредиты или собрав крупные суммы с участников долевого строительства, сталкиваются с трудностями реализации своих проектов и оказываются не в силах справиться с завершением планов. Не редкость, к сожалению, когда такие организации изначально являются мошенническими и специально выводят схемы для обмана участников долевого строительства. Сроки сдачи законченного объекта переносятся, требования субподрядчиков и поставщиков хронически не исполняются, застройщик перестает отвечать на телефонные звонки дольщиков.

Как всякая денежная операция с предварительным перечислением денег, для строительной организаций возникают большие риски. Один из них — возможное разорение строительной кампании. В результате банкротства потери могут понести нетолько инвесторы, но и значительное число граждан-участников долевого строительства.

В Российской Федерации 30.12.2004 года был принят Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее — ФЗ№ 214). Принятый в 2004 г. закон № 214-ФЗ частично защитил дольщика, однако закон никак не защищает дольщика от банкротства застройщика.

Поэтому с принятием данного федерального закона и вступлением его в силу, в обиходе появилось понятие «обманутые дольщики». Первая волна обманутых соинвесторов строительства жилья прокатилась по России в 2003–2005 годах и данная проблема затронула многие регионы РФ. Так Минстрой обнародовал информацию, о том, что на 1 октября 2016 года, проблемные объекты оказались в 65 субъектах, и количество обманутых дольщиков составило 38 тысяч человек. Одной из причин появления такого количества обманутых дольщиков является банкротство застройщика и невозможность исполнения договорных обязательств.

Принятые 1 октября 2015 года поправки в Федеральный закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», по которым возбудить дела о банкротстве возможно и в отношении гражданина, что вызвало рост дел о банкротстве. При данных условиях роста количества неплатежеспособных предприятий, индивидуальных предпринимателей, а с 1 октября 2015 года и граждан. В связи с этим, хотим проанализировать и изучить понятия и процедуры банкротства, как в общем понимании, так и специфическом — проследить на современном этапе как происходит банкротство строительных организаций (застройщиков).

Согласно Федеральному закону о несостоятельности (банкротстве) (далее — ФЗ № 127) понятия «несостоятельность» и «банкротство» отождествлены, однако многие авторы не согласны с такой точкой зрения. Интересный факт — в дореволюционной России была создана целая система норм о банкротстве, которые образовывали конкурсное право. Вехами его развития явились «Банкротский Устав» 1740 г., «Устав о банкротах» 1800 г., «Устав о торговой несостоятельности» 1832 г., «Устав Судопроизводства Торгового» 1905 г. Последний признавал, что «не только физическое, но и юридическое лицо может быть объявлено несостоятельным». Дело о банкротстве предприятия в РФ может быть возбуждено уже при задолженности в размере 100 тысяч рублей (для сравнения: в США — 5 тысяч долларов, в Англии — 750 фунтов стерлингов) [1].

Безусловно, можно полагать, что соразмерное удовлетворение требований кредиторов и обязательное восстановление платежеспособности должников, которые утратили способность исполнять свои обязательства — это основные цели несостоятельности (банкротства). Но они могут быть достигнуты, если будут решены такие задачи, как: установление требований кредиторов, установление имущества должника и установление факта несостоятельности (банкротства) должника [2].

Возвращаясь к вопросу банкротства строительных организаций, стоит отметить, что процедура признания права собственности в рамках дела о банкротстве начинается c подачи заявления с требованием о передаче жилого помещения Арбитражный суд [3]. Требования о передаче жилого помещения могут быть обоснованы не только договором о долевом участии, заключенным в соответствии Федеральным законом № 214, но и любым другим договором, предусматривающем передачу в будущем проинвестированной дольщиком квартиры, в том числе и предварительным договором.

Необходимо учитывать, что такое заявление должно быть подано в Арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика в строго установленные сроки. В силу действия ст. 71 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» дольщик должен подать заявление с требованием о передаче жилого помещения в течение месяца с даты публикации сообщения о банкротстве застройщика. Если же он подает такое заявление по истечении этого срока, то требование дольщика будет уже рассматриваться в рамках другой стадии банкротства [4].

В зависимости от того, на какой стадии находится строительство многоквартирного дома, дольщики вправе либо признать право собственности на квартиру, либо на долю в общем имуществе в объекте незавершенного строительства. Наличие у дольщиков права собственности позволяет в дальнейшем создать совместно с другими дольщиками жилищно-строительный кооператив для завершения строительства, либо продать недвижимость.

После того как заявление о признании банкротом должника принято, арбитражный суд проводит рассмотрение его обоснованности, то есть осуществляется проверка всех признаков банкротства. Если требования кредиторов на момент судебного заседания до сих пор не удовлетворены, суд в соответствии с законом № 127 проводит четыре основные процедуры банкротства: наблюдения; Финансового оздоровления; внешнего управления; конкурсного производства.

На любой стадии рассмотрения арбитражным судом дела о банкротстве должник, его конкурсные кредиторы и уполномоченные органы вправе заключить мировое соглашение. Масленникова Л. В. и Малькова К. Г. считают, что мировое соглашение является той процедурой банкротства, которая может применяться ко всем категориям должников, включая и индивидуальных предпринимателей. При утверждении его арбитражным судом кредиторы, которые не были согласны с его условиями или не участвовали в принятии решения, вынуждены подчиняться воле большинства, поскольку принятие такого решения повлечет определенные правовые последствия и для них [5].

Передача незавершенного строительства это один из вариантов при незавершенном строительстве — создание дольщиками ЖСК и достраивание своими силами. Так существуют 2 реестра кредиторов, в 1 из которых входят дольщики, которые требуют получение возврата денег. Передача незавершенного строительства производится, если стоимость собственности застройщика не больше 5 % всех суммарных требований участников строительства, либо при доплате недостающих до 5 % средств на депозит арбитражного суда. Если имущества должника не хватает на платежи кредиторам первой-второй очереди, члены ЖСК должны внести на депозит арбитражного суда сумму, покрывающую эту разницу, но не более 10 % стоимости всех прав застройщика на земельный участок и строительный объект.

Так же необходимо отметить, что со стороны государства предпринимаются попытки защитить невинных людей от нерадивых застройщиков, с введением ФЗ № 214 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (Далее ФЗ № 214) [6] государство пыталось в жесткой форме урегулировать взаимоотношения между застройщиком и покупателями на протяжении всего этапа строительства. Надо обратить внимание, что федеральный закон № 214 решил много спорных вопросов, таких как:

– двойная продажа квартир;

– ввел обязательное страхование гражданской ответственности застройщика.

Но при этом риски банкротства, связанные с влиянием внешних факторов (изменения конъюнктуры рынка, удорожание материалов, повышение налоговых ставок или проявление любых других кризисных явления), а также с недобросовестностью застройщика, этот закон не исключает, что также может привести к срыву сроков сдачи объекта строительства или даже к банкротству, и при этом, несмотря на наличие прав у дольщика, получить вложенные деньги будет очень сложно.

Согласно поправкам в ФЗ № 214, принятым за 2015–2016 года, можно сделать вывод, что государство пытается создать федеральный закон, который бы отвечал реалиям современного мира. Из последних изменений мы видим, что были ужесточены требования к страховым организациям, которые могут страховать деятельность застройщиков, введены новые требования к застройщику, которые ставят прямую зависимость суммы уставного (складочного) капитала от площади всех жилых помещений и площади всех нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов, строительство, которых осуществляет застройщик. Так же изменения, вступившие в силу с 01.01.2017 года, устанавливают обязанность застройщика размещать проектную декларацию в интернете и при этом устанавливают ответственность застройщика за то, чтобы информация была актуальной [6]. Необходимо отметить, что государство предприняло попытку создания единого реестра застройщиков, который будет государственным информационным ресурсом, а состав сведений и порядок его ведения пропишут в постановлении Правительства РФ. Из этого всего можно сделать вывод, что государство пытается исключить из этой сферы не крупные строительные компании, которые могут быть финансово не устойчивы в современной экономической ситуации, что позволит сократить количество организаций банкротов и обманутых дольщиков [7].

Следует констатировать, что сегодня законодательством не предусмотрены эффективные меры защиты прав пострадавших при банкротстве дольщиков. Так, согласно п. 1 ст.

201.10 права застройщика на объект незавершенного строительства в случае его банкротства передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, созданному участниками. Таким образом, закон всю ответственность за дальнейшую судьбу «недостроя» возлагает на дольщиков, которые в результате оказываются в чрезвычайно сложном положении. Ведь от них в данном случае потребуются не только новые финансовые вложения, необходимые для достраивания такого объекта, но и поиск квалифицированной строительной организации, осуществление контроля над строительством. При этом действующее законодательство пока не предусматривает выкуп объектов незавершенного строительства юридическими лицами [8].

Устранить этот пробел призван законопроект, создающий механизм защиты прав дольщиков в случае банкротства строительной организации, в котором предлагается разрешить в случае банкротства застройщика иным юридическим лицам при выполнении ряда условий выкупать из конкурсной массы под внешним управлением объекты незавершенного строительства и земельные участки под ними. Этот застройщик обязан будет исполнить переданные ему дольщиками обязательства.

1. Николаева И. П., Палювина А. С. Банкротство: причины, особенности и последствия в России // Известия Волгоградского государственного технического университета№ 17 (144) / том 20 / 2014 — С.31- 49. 122.
2. ДобровольскийА. А. Уставсудопроизводстваторговогосразъяснениями. СПб. 1905. -С. 374.
3. Масленникова Л. В., Залесная Д. С. Цели и задачи института несостоятельности (банкротства): сравнительная характеристика российского и зарубежного законодательства // Молодой ученый. — 2016. — № 29. — С. 453–455.
4. О несостоятельности (банкротстве) Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 28.10.2002 № 43, ст. 4190
5. Малькова К. Г., Масленникова Л. В. Основные проблемы заключения мирового соглашения при признании несостоятельным (банкротом) индивидуального предпринимателя // Молодой ученый. — 2017. — № 1. — С. 340–342.
6. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ//Парламентская газета, № 5–6, 14.01.2005.
7. Масленникова Л. В., Савченко А. П. Правовые проблемы начисления мораторных процентов в процедурах банкротства // Молодой ученый. — 2016. — № 29. — С. 261–264.
8. Савостьянова О. Н. Механизмы защиты прав участников долевого строительства в случае банкротства застройщика: законодательство и судебная практика // Российская юстиция. 2016. № 3. С. 28–31.

Основные термины (генерируются автоматически): арбитражный суд, долевое строительство, незавершенное строительство, банкротство, дольщик, банкротство застройщика, застройщик, процедура банкротства, жилое помещение, строительная организация.

Источник: moluch.ru

Что делать дольщику в случае банкротства застройщика

В 2011 году в закон о банкротстве был введен 7-ой параграф, определяющий особенности банкротства застройщиков. Им определен приоритетный порядок удовлетворения прав дольщиков, даже перед подрядчиками и кредиторами, объясняет министр правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган.

Более того, добавляет министр, в ряде случаев только банкротство позволяет оценить реальную экономику объекта. В рамках формирования реестра кредиторов становится ясно, сколько квартир продано, сколько свободно, каковы долговые обязательства застройщика. А без такой информации просто невозможно привлечь к достройке новую компанию.

«Слово «банкротство» вызывает у людей панический ужас, так как под ним, не вдаваясь в юридические детали, многие понимаю полный крах компании, отказ от исполнения обязательств, потерю вложенных денег», – говорит Ирина Ермакова, руководитель инициативной группы дольщиков объектов квартала Лукино в Балашихе.

«Банкротство само по себе не страшно, надо не паниковать, а самоорганизоваться и сотрудничать», – советует Ирина. Из-за банкротства застройщика ЗАО «МЭННИ» почти 500 дольщиков в Лукино ждали своих квартир на четыре года дольше положенного. Однако в конце прошлого года силами ФСК «Лидер» оба корпуса были введены в эксплуатацию.

За год работы Комитета Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью введено в эксплуатацию 15 проблемных объектов, застройщики которых находились в процедуре банкротства. В настоящее время на разных стадиях банкротства в Московской области находятся 26 застройщиков с общей суммой невыполненных обязательств более 28 миллиардов рублей.

Банкротство состоит из следующих этапов :

2.В случае если по итогам наблюдения выявлена возможность восстановления платежеспособности застройщика, то в отношении него возможно введение процедуры внешнего управления или финансового оздоровления.

3. Если восстановление платежеспособности невозможно, то в отношении застройщика вводится конкурсное производство для максимального удовлетворения требований кредиторов и ликвидации юридического лица.

Закон предусматривает три варианта возврата:

1.Путем передачи объекта незавершенного строительства.

2.Путем передачи жилых помещений.

3.Путем погашения денежных требований

Что делать

В случае возбуждения в отношении застройщика процедуры банкротства первое, что необходимо сделать участнику строительства (дольщику), – это заявить свои требования в деле о банкротстве. Чтобы предъявить свои требования, участнику строительства необходимо обратиться в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов застройщика.

Законом предусмотрено, что арбитражный управляющий обязан уведомить всех выявленных участников строительства о возбуждении в отношении застройщика процедуры банкротства. Однако полагаться на это не стоит, лучше взять инициативу в свои руки и, не дожидаясь уведомления, самостоятельно обратиться в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов застройщика, отмечают в по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью. С даты вынесения арбитражным судом определения о введении в отношении застройщика процедуры банкротства в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур участниками строительства могут быть заявлены требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования.

Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

Требования кредиторов, заявленные после закрытия реестра требований кредиторов, удовлетворяются за счет оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов, имущества должника.

Рекомендуется заявлять требования о передаче жилых помещений, так как они в случае необходимости могут быть преобразованы в денежные требования.

В соответствии с Законом кредиторами организации банкрота являются лица, имеющие по отношению к нему права требования по денежным и иным обязательствам.

Указанные требования должны быть предъявлены в рамках возбужденной процедуры банкротства.

Закон не предусматривает какой-либо обязательной формы заявления о включении требований в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений.

В целях защиты нарушенных прав участников строительства законом предусмотрено преимущественное право удовлетворения их требований, включенных в реестр.

В первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации морального вреда.

В рамках процедур в деле о банкротстве (финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства) предусматривается возможность погашения требований кредиторов путем передачи им объекта незавершенного строительства.

Такая процедура предусматривает необходимость создания участниками строительства жилищностроительного кооператива (ЖСК) или иного специализированного потребительского кооператива.

В случае невозможности создания ЖСК либо вынесения арбитражным судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства и земельного участка требования участников строительства преобразовываются в денежные требования и подлежат погашению в составе требований кредиторов, соответственно, третьей и четвертой очереди.

Также у участника строительства есть право самостоятельно отказаться от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения и обратиться в суд с денежными требованиями к застройщику.

Необходимо обратить внимание на тот факт, что денежные требования физических лиц по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, подлежат включению в третью очередь реестра требований кредиторов застройщика, а юридические лица и иные кредиторы – в четвертую.

Размер требований участника строительства складывается из суммы, уплаченной им по договору, предусматривающего передачу жилого помещения, и суммы реального ущерба. Такой ущерб определяется в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения) и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора.

Закон предусматривает возмещение участнику строительства не только суммы, уплаченной им по договору, но и возмещение реального убытка.

Удовлетворение таких требований производится за счет денежных средств, вырученных от продажи объекта незавершенного строительства. Причем большая часть этих средств идет на погашение требований участников строительства – физических лиц, включенных в третью очередь реестра требований кредиторов застройщика.

В случае реализации объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника.

Источник: realty.rbc.ru

Банкротство застройщика

На сегодняшний день актуальной остается проблема банкротства застройщиков, что не может не расстраивать и не вызывать тревогу и беспокойство. Планируемое новоселье отдаляется или кажется уже совсем невозможным. Но отчаиваться не стоит. Следует основательно разобраться во всех тонкостях банкротного процесса и начать активно действовать.

ВНИМАНИЕ: наш адвокат Екатеринбурга поможет в процедуре банкротства застройщика: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните и записывайтесь на консультацию уже сегодня!

Кто может инициировать банкротство застройщика?

Инициировать банкротство строительной организации может сам дольщик, если у застройщика имеется задолженность, превышающая сумму 300 000 рублей, которую он не погашает более 3х месяцев. Однако, на практике это достаточно дорого и сложно, даже если создать инициативную группу. Поэтому проще обратиться с заявлением в органы государственного надзора местного и регионального уровня (на пример, в Департамент государственного жилищного и строительного надзора), а также в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Указанные субъекты наделены правом обращаться с заявлением о признании застройщика банкротом в арбитражный суд.

Случается, что сами органы государственной власти становятся инициаторами процедуры банкротства в отношении строительной компании. Обычно это происходит, когда по результатам той или иной проверки выявляются признаки финансовой несостоятельности строительной фирмы. Ещё один вариант, когда сам застройщик инициирует процесс банкротства.

Порядок банкротства застройщика

При банкротстве застройщика возможно введение процедуры внешнего управления, заключение мирового соглашения и проведение конкурсного производства.

При внешнем управлении суд назначает управляющего, который становится фактически руководителем строительной организации. В его задачи входит: восстановление платёжеспособности компании и завершение строительства дома. Вариант заключения мирового соглашения возможен тогда, когда застройщик и дольщик приходят к некому согласию в судебном порядке, в результате чего участник строительства в короткие сроки может получить определенную сумму, но при этом ему придется пойти на некоторые уступки застройщику. Процедура внешнего управления и заключение мирового соглашения на практике встречаются редко.

Чаще всего про банкротстве застройщика применяется конкурсное производство, суть которого заключается в продаже всего имущества строительной организации с торгов и взыскание задолженности с должников самого застройщика. Полученные денежные средства затем идут на расчёты с кредиторами, в том числе с дольщиками. Сколько времени будет длиться эта процедура, решает суд. По закону конкурсное производство вводится на срок до 6 месяцев, однако судебный орган всегда имеет право продлить указанный срок ещё на полгода. И чаще всего суд этим правом активно пользуется, поэтому говорить о том, что все пройдет быстро и просто, не приходится.

Иск о признании застройщика банкротом

Исковое заявление о признании застройщика банкротом подается в арбитражный суд. Оно должно содержать следующую информацию:

• о размере задолженности, о причинах и времени ее появления, а также о документах, которые подтверждают ее
• об обстоятельствах того, почему застройщик не выполняет свои обязательства с указанием ссылок на финансовые бумаги компании

Однако, следует понимать, что, если строительная компания уже признана обанкротившейся и открыто конкурсное производство, дольщику необходимо подавать в арбитражный суд заявление о включении в реестр требований кредиторов с приложением всех необходимых документов. Копию данного заявления и всех приложений предварительно нужно направить конкурсному управляющему ценным письмом с описью вложения.

После чего конкурсный управляющий свое решение по Вашему обращению публикует в «Едином федеральном реестре сведений о банкротстве», которое всегда можно обжаловать в арбитражном суде.

ПОЛЕЗНО: закажите исковое заявление у нашего адвоката по ссылке, кроме того смотрите видео с дополнительными советами адвоката

Как узнать о процедуре несостоятельности застройщика?

В случае признания застройщика банкротом, управляющий должен по почте уведомить всех дольщиков об этом событии. Информация о банкротстве строительной фирмы появится в газете «Коммерсантъ». На сайтах «Вестника государственной регистрации» и «Единого федерального реестра сведений о банкротстве» также можно получить необходимые сведения.

Помимо этого, узнать о банкротстве застройщика можно на сайте арбитражного суда, на котором необходимо открыть раздел: «Картотека дел» и ввести реквизиты (ИНН или ОГРН) застройщика, после чего Вам будет представлен перечень всех судебных дел данной компании.

Что делать обманутым дольщикам при банкротстве застройщика?

После того как в официальных информационных источниках появилось объявление о банкротстве застройщика и на почтовый адрес пришло соответствующее уведомление от управляющего, Вы должны в течение трех месяцев определиться с тем, что же Вы хотите: деньги или квартиру, а затем заявить свои требования с указанием выбранного варианта.

Если вы решаете получить деньги, ваше заявление вносится в «Реестр требований участников строительства». После чего должна быть установлена цена жилого объекта, положенному Вам договору, независимым оценщиком, который привлекается конкурсным управляющим за счет застройщика. После проведения оценки отчет направляется Вам для ознакомления и, если он вас не устраивает, вы всегда можете его оспорить в судебном порядке, в том числе на основании иного отчета об оценке. Если останавливатесь на варианте получения квартиры, Ваше заявление включается в «Реестр требований о передаче помещений». И здесь есть свои особенности:

• когда жилой комплекс введён в эксплуатацию, у вас есть все основания претендовать на получение объекта недвижимости;
• когда дом не готов к эксплуатации, законом предусмотрен вариант достраивания путем передачи объекта незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу или иному потребительскому коооперативу. Нужно понимать, что этот процесс может оказаться весьма длительным и непростым.

В связи с этим, сложно точно определить, что лучше — выбрать квартиру или требовать деньги. Каждая конкретная ситуация индивидуальна и требует всесторонней оценки и комплексного анализа.

ПОДРОБНЕЕ по ссылке материал о защите дольщиков на нашем сайте

Признание права собственности при банкротстве

Важно понимать, что, если в отношении застройщика уже возбуждена процедура банкротства, заявление о признании права собственности на квартиру, может быть подано только в арбитражный суд.

Его следует подавать, когда у объекта недвижимости уже имеется разрешение на ввод в эксплуатацию, а жилое помещение, как отдельное имущество, передано дольщику по акту приема-передачи. При этом это произошло до того момента, когда суд принял заявление о признании строительной фирмы банкротом. В этом случае есть все шансы на то, что арбитражный суд признает за участником строительства право собственности на жилой объект. Однако, на практике случается, что суд признает за дольщиком указанное выше право даже тогда, когда документ о передаче жилого помещения отсутствует.

Поэтому для того, чтобы определиться, следует ли подавать соответствующий иск в Вашем конкретном случае, необходимо провести оценку всех обстоятельств дела. И помнить о том, что если все-таки есть возможность признать право собственности на объект недвижимости, лучше ее воспользоваться, поскольку вариант включения ваших требований в «реестр требований о передаче жилых помещений», к сожалению, не всегда гарантирует в будущем получение жилья.

Последствия банкротства застройщика

Может получиться так, что денежных средств, полученных в результате реализации всего имущества застройщика с торгов, на всех не хватит. Тогда деньги будут делиться между дольщиками пропорционально, в зависимости от того, сколько каждый из них заплатил за будущую квартиру. При этом денежные средства Вам вернутся лишь частично. В этой ситуации можно попытаться также получить помощь от «Государственного компенсационного фонда долевого строительства».

Самый плохой вариант: если окажется, что у строительной компании совсем нет ничего. Такое возможно, когда имущество регистрируется на подставные фирмы и используются иные незаконные схемы выведения денег. Конкурсное производство на этом закончится и официально будет признано, что денежные средства отсутствуют и удовлетворить требования участников строительства не представляется возможным. И такая картина, к сожалению, является весьма распространенной в наши дни. Введенные с 1 июля 2019 года эскроу-счета в схему работы застройщиков возможно изменят сложившуюся ситуацию в лучшую сторону.

Таким образом, если застройщик признан банкротом, не стоит впадать в отчаяние и уныние. В настоящее время существуют различные механизмы, позволяющие как достраивать объекты, так и компенсировать дольщикам их финансовые потери. Самое важное — это ваши активные действия и регулярный контроль за ходом банкротного процесса. А помощь квалифицированных юристов в значительной степени повысит ваши шансы на успех.

Источник: katsaylidi.ru