Банкротство юридического лица – это правовая процедура, после завершения которой долги компании считаются погашенными. В этой статье мы поговорим о последствиях банкротства юридического лица.
Последствия банкротства юридического лица для самой компании
Здесь всё просто. Последствий всего два:
- списание долгов;
- ликвидация компании (исключение записи о компании из ЕГРЮЛ).
Но данные последствия банкротства предприятия наступают после завершения конкурсного производства— последней стадии банкротства. При этом некоторые из них появляются не в момент завершения этой стадии, а в момент её начала (то есть когда арбитражный суд принимает решение об открытии конкурсного производства). Вот эти последствия:
- штрафы, пени и неустойки по долгам компании прекращают начисляться;
- аресты, наложенные на имущество компании, снимаются;
- компания может передать своё имущество только в порядке, который установил закон «О банкротстве»;
- никаких взысканий с компании по исполнительным документам больше не может происходить; судебные приставы передают исполнительные листы конкурсному управляющему;
- денежные требования к компании могут предъявляться только в рамках банкротства;
- некоторые другие последствия.
Последствия для директора и учредителей при банкротстве юридического лица
Считается, что директор— не более, чем наёмный работник и никаких последствий при банкротстве компании для директора нет. В основном, это действительно так.
Как проходит процедура банкротства юр лиц? Какие последствия?
Но в законе «О банкротстве» есть глава III.2 «Ответственность руководителя должника и других лиц в банкротстве».
ВАЖНО: в главе III.2 указано, что если компания не может расплатиться с кредиторами из-за действий или бездействия контролирующего лица, то суд взыщет с этого лица деньги за счёт его личного имущества (квартир, машин, дач, денег, акций). Это называется субсидиарной ответственностью.
Что такое действия или бездействие, которые привели к банкротству компании? Это когда руководство компании разорило фирму умышленно: продало здания за очень низкую цену, заключало невыгодные контракты, не взыскивало дебиторскую задолженность.
А кто эти контролирующие лица? Это и есть директор или другой руководитель. А также учредитель. Для учредителя, кстати, нет каких-либо специфичных негативных последствий банкротства нет. После ликвидации компании он может открыть новый бизнес.
В УК РФ есть 3 состава преступлений, по которым могут обвинить руководителя компании (при наличии серьёзных оснований, конечно):
- неправомерные действия при банкротстве (ст.195 УК РФ);
- преднамеренное банкротство (ст.196 УК РФ);
- фиктивное банкротство (ст.197 УК РФ).
При открытии конкурсного производства директор компании отстраняется от работы. После ликвидации компании он лишается своего поста— это ещё одно последствие для директора при банкротстве юридического лица.
Этапы банкротства юридических лиц в 2022 году
Последствия банкротства юр. лица для работников
После завершения процесса банкротства компания ликвидируется. Поэтому главное последствие банкротства фирмы для её сотрудников— потеря работы.
В Трудовом кодексе указано, что руководство компании должно предупредить сотрудников о предстоящем увольнении за 2 месяца до этого увольнения или ранее. Далее процесс увольнения идёт как обычно: после истечения двух месяцев издаются приказы об увольнении, сотрудники знакомятся с ними под подпись. Далее делается отметка в трудовой книжке.
Сотруднику должны выплатить:
- зарплату за отработанное время;
- выходное пособие (месячный заработок);
- компенсацию за неиспользованный отпуск.
Документы сотрудникам выдаются в обычном порядке.
Каковы негативные последствия банкротства юридического лица?
- Банкротство— вынужденная, можно сказать, отчаянная мера. Компании не банкротятся от хорошей жизни. Поэтому все участники этого процесса (кроме арбитражного управляющего и арбитражного суда) принимают на себя негативные последствия.
- Кредиторы: в абсолютном большинстве случаев имущества компании не хватает для выплаты всех долгов кредиторам. Поэтому кредиторы несут убытки.
- Сотрудники теряют работу.
- Руководитель компании также лишается работы, но над ним ещё висит риск субсидиарной ответственности.
- Бюджет лишается налоговых поступлений: разорившаяся и закрытая компания уже никогда не заплатит ни НДС, ни налог на прибыль организации, ни страховые взносы за сотрудников.
Почему к банкротству компании следует готовиться заранее?
Арбитражный управляющий, который занимается банкротством компании, обладает массой полномочий. Он анализирует сделки компании, ищет и инвентаризирует её имущество, взаимодействует с кредиторами. Которые, конечно, хотят взыскать имущество компании по максимуму.
ВАЖНО: арбитражный управляющий может найти основания признать сделки подозрительными, а банкротство фиктивным (признаёт арбитражный суд). Последнее грозит руководителям компании уголовным делом.
Субсидиарная ответственность— тоже серьёзнейшая вещь. По долгам компании могут взыскать личное имущество её директора и учредителей. При наличии достаточных оснований, конечно. Продажа имущества друзьям, жёнам и детям не спасёт. При этом закон можно истолковать по-разному.
Директор может считать, что причин привлекать его к субсидиарной ответственности нет, но суд может решить иначе.
Всё это говорит о том, что к процедуре надо готовиться заранее, чтобы избежать негативных последствий банкротства юридического лица. Юрист должен заблаговременно привести в порядок документы фирмы, чтобы ни у арбитражного управляющего, ни у арбитражного суда не было ненужных вопросов.
Задача компании «Юридическое бюро №1»— сделать цену банкротства ООО или компании сдругой организационно-правовой формой как можно ниже. Мы умеем это делать, потому что наша компания занимается только банкнотными делами.
В 91% случаев наши доверители добиваются своих целей в процедуре банкротства. Это происходит благодаря опыту юристов компании. Мы оказываем услуги по банкротству более 8-ми лет.
Источник: urburo1.com
Как проходит процедура банкротства застройщика и в чем ее особенность
Закон о банкротстве застройщика, фиктивное банкротство застройщика, процедура банкротства застройщика при долевом строительстве. Какие требования следует предъявить застройщику, ставшему банкротом, новшества 2019 года.
- Банкротство строительной компании – что это
- Фиктивное банкротство
- Закон о банкротстве застройщика
- Где найти законодательные подробности о банкротстве застройщика
- С чего начинается процесс
- Преимущества участников ДДУ
- Причины
- Особенности процедуры
- Процедура банкротства застройщика при долевом строительстве
- Особенности очередности
- Действия дольщика при банкротстве Застройщика
- Сроки подачи заявления о включении в реестр кредиторов
- Очередность предъявления требований к Застройщику-банкроту
- Какие требования к Застройщику-банкроту нужно заявлять?
- Какие требования следует предъявить застройщику, ставшему банкротом
- Если вы решили получить квартиру
- Если вы решили вернуть потраченные деньги
- Реестр кредиторов при банкротстве застройщика
- Что дает статус «обманутого дольщика»
- Что делать собственнику при банкротстве застройщика
- Варианты позиции дольщика
- ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
- Как защититься от возможных негативных последствий банкротства застройщика
- Проверка
- Оформление страхования
- Что делать гражданам
- Заявление о включении в реестр
- Рассмотрение заявления
- Что делать дальше
- Какие еще есть варианты
- Возмещение из компенсационного фонда
- Обращение к третьим лицам
- Реестр обманутых дольщиков
- Новшества 2019 года
- Дополнительные вопросы
- Можно ли получить квартиру, если застройщик банкрот
- Как вернуть деньги, если застройщик банкрот
- Что делать с ипотекой, если застройщик банкрот
- Что делать дольщику, если его не включили в реестр кредиторов застройщика
- Как устанавливается размер денежной компенсации при банкротстве застройщика
- Заключение
В условиях нестабильности экономики все чаще юристы работают с такой ситуацией, как банкротство застройщика. Если вы стали заложником подобных обстоятельств и есть вопросы, как действовать после заключения договора при долевом строительстве, что делать, и как вернуть свое, можете ознакомиться с некоторыми положениями закона. Следуя ему, дольщики получают шанс получить недвижимость или финансовый возврат.
Банкротство строительной компании – что это
Банкротство – сложная судебная процедура, проводимая арбитражным судом, которая не происходит одномоментно. Она может длиться до полутора лет и включает в себя несколько этапов, подробно расписанных в 127 ФЗ. Впервые он был введен еще в 2002 году и первоначально касался всех юридических лиц. Но в связи с многочисленными случаями несостоятельности застройщиков, и специфичностью данной сферы, в 2011 году появился новый раздел, регулирующий только банкротство застройщика при долевом строительстве.
Несмотря на то, что всего существует пять отдельных процедур, в юридической практике чаще всего проводятся лишь две из них: наблюдение и конкурсное производство. Первая из них – подготовительная стадия, которая, по сути, еще не является банкротством. В компанию направляется временный управляющий, наблюдающий за ее деятельностью и анализирующий ее финансовую устойчивость. Длится данный этап порядка семи месяцев и по его результатам наступает либо оздоровление предприятия, либо полная его ликвидация. Конкурсное производство означает банкротство застройщика, арбитраж вводит на предприятии конкурсное управление, отстраняя прежнее руководство компании.
Фиктивное банкротство
В некоторых случаях строительные компании специально пытаются объявить о своей несостоятельности – чтобы получить прибыль на вложенные инвестиции, выведя крупную часть денежных средства из актива компании. Для этого они оформляют с подрядчиками фиктивные договоры, в которых специально указывают высокую стоимость стройматериалов.
Чтобы доказать преднамеренную несостоятельность, представители ФНС проверяют правильность операций с финансовыми средствами компании в течение последних 36 месяцев. В случае обнаружения нарушений защита дольщиков при банкротстве застройщика возможна только в судебном порядке, когда можно вернуть большую часть инвестиций.
Закон о банкротстве застройщика
Если ваш ДДУ был заключен письменно и зарегистрирован на государственном уровне, то вам будет проще доказать свое участие в данном деле. Понадобится также приложить и другие документы, касающиеся внесенной суммы и обещанных сроков выполнения работы.
Согласно закону, статус банкротства – способ защитить будущих владельцев домов от недобросовестных должников по застройкам. Если этот инструмент использовать правильно, то становится возможным и возобновление строительства, и получение квартиры.
Где найти законодательные подробности о банкротстве застройщика
Процедура детально прописана: параграф 7 глава 9 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Это обязательный материал для изучения дольщикам, если они попали в подобную ситуацию. И в случае отсутствия введения процедуры о банкротстве, не применения порядков, предусмотренных законодательством, важно сразу потребовать в суде вынесения определения о применении правил банкротства застройщика.
С чего начинается процесс
Практика показывает: сразу после признания несостоятельности застройщика эта новость должна освящаться средствами оповещения, обычно это специальные печатные издания. Это нужно самому дольщику, чтобы вовремя осуществить свои права и предъявить требования касательно возврата средств или предоставления недвижимости, в зависимости от индивидуальных нюансов строительства. Новые правила предполагают подачу этих документов не в суд, а конкурсному управляющему.
Действующая редакция законодательства предусматривает наличие реестра требований, состоящего из всех кредиторов, заявивших их застройщику. Оповещение должно происходить в течение первых 5 дней после вынесения статуса «несостоятельности» должника, а данные дольщиков предоставляются контролирующему органу не позднее, чем через 10 дней.
Преимущества участников ДДУ
Кредиторы, заключившие договор долевого участия имеют право выбирать: денежный возврат или предоставление недвижимости. Плюс, если вы желаете, можете воспользоваться законной возможностью оформить взыскание неустойки, на компенсацию морального вреда. Эти документы следует прикрепить к основному требованию в общем реестре или для передачи жилых помещений. Но в любом случае стоит учитывать и строго соблюдать временные рамки.
Чтобы требовать неустойку, важно ее рассчитать в соответствии с правилами. Если гражданин подает заявку с неверными подсчетами, это дополнительный повод отклонить иск. Надо пользоваться услугами профессионалов или самостоятельно найти формулу расчетов, выполнить их и указать в документации.
Однако на практике дело не всегда доходит до выплат участникам ДДУ, так как их очередь третья в списке. А бюджет банкрота и без того ограничен. Рекомендуется нанять опытных юристов, чтобы использовать возможные ресурсы для возвращения финансов или получения жилых помещений.
Причины
К причинам банкротства застройщика относятся:
- изначально неправильно составленный бизнес-план компании;
- нарушение рабочего процесса;
- резкое повышение стоимости оказываемых услуг из-за увеличения цены стройматериалов вследствие валютных скачков;
- форс-мажорные обстоятельства.
Обанкротиться подрядчик может объективно или фиктивно. При обнаружении фиктивной несостоятельности руководителю недобросовестного застройщика грозит уголовное преследование.
Особенности процедуры
С учетом последних поправок в Федеральный закон «О внесении изменений…»
№ 210-ФЗ от 12.07.2011 г., внесенных в Закон № 127-ФЗ, и ст. 17 и 223 АПК РФ в части установления фактов банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства, появились новые особенности.
После получения решения суда о начале процедуры наблюдения дело передается для рассмотрения по месту размещения обанкротившейся строительной компании или по месту проживания большинства дольщиков.
- устанавливается запрет для собственника земельного участка на его передачу другим юридическим или физическим лицам или на сдачу объекта в аренду;
- паевые дольщики оповещаются в 5-дневный срок о возбуждения дела о банкротстве строительной организации;
- рассматриваются возникшие требования дольщиков по передаче им готовых квартир, имеющихся на балансе должника;
- происходит передача недвижимости пайщикам. Сумма, которую они желают получить в качестве компенсации, не должна превышать стоимости объекта более чем на 5%.
После этого происходит окончательная ликвидация юридического лица.
Процедура банкротства застройщика при долевом строительстве
Существует порядок, установленный законодательством, с помощью него осуществляются попытки восстановить финансовую состоятельность компании или защитить права кредиторов.
«Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение защиты граждан — участников строительства как непрофессиональных инвесторов в приоритетном порядке».
- Процедура наблюдения. Ее продолжительность ограничивается 7 месяцами. Суть в назначении арбитражного управляющего, выполняющего ряд обязанностей. С 2018 года это касается создания реестра кредиторов, комплексного отслеживания состояния компании-должника, оценки положения. По результатам это контролирующее лицо делает выводы об истинном состоянии организации, и о том, насколько целесообразно или возможно выйти из кризисной ситуации и восстановить платежеспособность.
- Финансовое регулирование. Может продолжаться до двух лет. Не в каждой ситуации эта стадия происходит, так как это означает помощь со стороны банков, финансовые поручительства, залоги и гарантии. Эти процедуры предназначены погасить задолженности и урегулировать денежные возможности согласно составленному плану. Исходя из результатов, дело о банкротстве может быть прекращено или передано в одну из следующих инстанций.
- Внешнее управление. Ограничение по продолжительности – до полутора года. Но расчет его времени вместе с финансовым урегулированием не должен превышать двух лет. Этот этап настает, если восстановить платежеспособность предыдущим методом не получилось. Здесь уже отстраняется от дел все руководство, осуществляется передача полномочий. После чего происходит перестройка системы, в нее входит перепрофилирование, сокращение работников, смена рабочего процесса.
- Конкурсное производство. В 2019 году это означает, что арбитражный суд принял решение по результатам анализа работы компании. За этим следует реализация имущества должника на торгах, чтобы сделать выплаты кредиторам согласно их требованиям и очередности.
- Всесторонняя договоренность. Производится собрание кредиторов, и каждая из сторон подписывает документ о согласии на оговоренные условия с участием арбитражного суда. В этой ситуации аннулируются обязанности прежних договоров, имеет силу только эта мировая договоренность.
Особенности очередности
Существует сложность в получении всех требуемых выплат или предоставления помещений, так как существует понятие конкурсная масса. Каждый участник распределяется в очереди первого, второго или третьего порядка. Но кредиторы не попадают под первые два, потому вынуждены ожидать решения вопроса, пока не придет их очередь.
Причем конкурсные кредиторы после дополнительного отсеивания могут и вовсе попасть в четвертую очередь. Это будут участники, желающие получить не только неустойку, но и нежилые помещения в распоряжение. Но к тому времени они могут попасть под молоток, так как право собственности обычно еще не установлено. Здесь есть схемы выхода из ситуации, потому, если вы желаете максимально выгодно это сделать, обращайтесь к хорошим юристам.
Действия дольщика при банкротстве Застройщика
Первое и самое важное, что должен сделать дольщик, когда Застройщик объявлен банкротом, это заявить свои требования о включении его в реестр требований кредиторов. Этот реестр открывается и ведется при возбуждении дела о банкротстве Застройщика.
Если этого не сделать, можно остаться ни с чем, так как по закону каждый кредитор, который хочет что-то получить от банкрота, должен заявить свое требование в суде.
Заявление о включении своих требований в этот реестр нужно подавать в арбитражный суд, где рассматривается дело о банкротстве. Суд, рассмотрев представленные ему документы дольщика (договор долевого участия в строительстве, платежные документы, акты и т.п.), выносит решение о включении требований конкретного дольщика в общий реестр требований кредиторов. А выполняет решение суда – арбитражный управляющий.
Сроки подачи заявления о включении в реестр кредиторов
При банкротстве Застройщика, закон устанавливает определенные сроки для включения требований дольщика в реестр кредиторов. На этапе наблюдения у дольщика есть один месяц, чтобы направить требование в арбитражный суд. Тогда у дольщика будет возможность поучаствовать в первом собрании кредиторов, на котором будет решаться судьба недостроенного дома.
Ответим на ваш вопрос за 5 минут!
Ответим на ваш вопрос за 5 минут!
- получить обратно денежные средства, которые вам принадлежат;
- получить квартиру.
Кроме того, сразу готовьтесь к тому, что предъявление требований не означает их удовлетворения в целом или хотя бы в полном объеме.
Вы, как дольщик, можете получить компенсацию в виду своей же квартиры в недостроенном доме. Данный путь в большинстве случаев наиболее выгоден обманутой стороне
Если вы решили получить квартиру
Те, кто примет решение получить не деньги, а квартиру, должны будут доказать, что они имеют право владеть ею, и провести государственную регистрацию данного права. Для этого необходимо обратиться в суд.
Признание вашего права, как собственника, навсегда выведет недвижимость из общей имущественной массы банкрота, то есть она впоследствии не сможет уйти на погашение требований других кредиторов
Кроме того, наличие квартиры в недостроенном здании позволит вам и другим собственникам жилья в том же доме скооперироваться, и создать строительный кооператив, дабы завершить изначально задуманное дело, либо реализовать недвижимость заинтересованному лицу.
Впрочем, данный путь разумен в действительности, но лишь тогда, когда застройщик обанкротился на завершающем этапе строительства. То есть, если ваш дом, например, уже достроен, но еще не сдан в эксплуатацию.
В противном случае, данная затея будет бесперспективной, так как вопрос с достраиванием нужно будет решать экстренно, иначе не законсервированный по всем технологиям дом будет естественным путем разрушаться. Впоследствии полуразрушенный объект восстановить будет невозможно, так как закон это просто-напросто запрещает.
Мало того, чтобы довести здание до логичного состояния, придется искать дополнительные средства, которые поступать должны из кармана все тех же дольщиков, которые и так в большинстве своем уже отдали все, что у них было.
Иногда все же логичнее попытаться вернуть денежные средства, потеряв их солидную часть, но другую все же сохранив
Если вы решили вернуть потраченные деньги
Если вы приняли решение о возврате денежных средств, следует сразу же усвоить следующие несколько нюансов:
- поскольку застройщик инициировал процедуру банкротства, у него просто нет средств, чтобы выполнить обязательства перед вами, а значит, и вернуть ему будет нечего;
- остаток средств, находящихся на балансе у строительной компании, будет в конце концов уменьшен на такие обязательные платежи, как возмещение судебных издержек, плата арбитражному управляющему и т.д.;
- дольщики, хоть и имеют статус приоритетных кредиторов, все же находятся на третьем месте в очереди на получение средств (к примеру, если компания задолжала зарплату сотрудникам, в начале деньги получат они;
- поскольку банкрот несет обязанность по выплате неустоек, общая требуемая от него сумма серьезно возрастает;
- недвижимое имущество, выведенное из общей собственности застройщика (квартиры, которые решат сохранить дольщики), не будет продаваться с торгов ради компенсации ваших потерь.
Если вы решите вернуть деньги, помните о нескольких весьма важных нюансах, определяющих успех всего мероприятия
Иными словами, получить обратно всю сумму, которую вы уплачивали строительной организации, практически нереально, не говоря уже о полной невозможности взыскать с него:
- неустойку;
- штраф;
- убытки;
- компенсацию морального вреда.
В большинстве случаев приходится рассчитывать только на половину потерянных денег.
Впрочем, после 2017 года ситуация для дольщиков стала более благоприятной. В случае, если строящая их жилье компания внезапно обанкротится, деньги на компенсации будут поступать также из специализированного фонда долевого строительства.
Кроме того, начиная с 1 июля текущего года, средства всех участников долевого строительства поступают непосредственно под защиту:
- агентства по страхованию вкладов;
- кредитных организаций.
Кроме того, теперь строительные организации обязаны получать средства от дольщиков на специализированные счета в банках. В случае наступления банкротства возводящей квартирный дом организации, дольщики просто получат обратно свои деньги, а застройщик будет должен возвращать средства в банк.
Дольщики могут рассчитывать на более легкий и полный возврат вложенных ими средств
Реестр кредиторов при банкротстве застройщика
Юристы часто советуют клиентам зарегистрироваться в реестре обманутых кредиторов. Это дает возможность во многих случаях воспользоваться дополнительными привилегиями и дать шанс государству помочь. У этого варианта есть свои плюсы и минусы, но даже в случае нулевого результата участник ничего не теряет.
Реестр необходим и местным властям, чтобы собирать данные о проблемных постройках в процессе возведения и принимать централизованные решения. Если вы хотите их найти, то они называются: «Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».
Иными словами, на государственном уровне будет известно, какие застройщики на грани банкротства и сведения о них. Чтобы понять, где посмотреть такой реестр, надо определить населенный пункт, в Москве, например, это будет Москомстройинвест. На сайте изложена инструкция, как встать туда.
Если залоговые кредиторы получают официальный статус в данном реестре, то может рассчитывать на господдержку. По усмотрению местных властей, это может быть в виде: денежной помощь дольщикам или определение субсидии, чтобы завершить строительные работы здания. Иногда просто проводят конкурс с целью найти нового Застройщика, отвечающего конкретным критериям. Список же дольщиков, подходящих для такой регистрации изложен на сайте Правительства Москвы.
Что дает статус «обманутого дольщика»
Реестр обманутых дольщиков – это официальный документ местной исполнительной власти. После включения в реестр, пострадавший гражданин получает официальный статус «обманутого дольщика» и получает право на государственную поддержку. Помощь может выражаться по-разному (на усмотрение местных властей). Например – целевая финансовая помощь дольщикам, выделение субсидий на завершение строительства дома. Или проведение конкурса на выбор нового Застройщика для достройки проблемного объекта.
Правда, не все дольщики, столкнувшиеся с банкротством Застройщика, могут претендовать на помощь местных властей. Кто именно может официально считаться «обманутым дольщиком» (перечень критериев), показано на сайте Правительства Москвы – здесь.
И в любом случае, раз уж дело дошло до банкротства и судебного процесса, то помощь специализированного юриста каждому дольщику просто необходима.
Что делать собственнику при банкротстве застройщика
Во время осуществления банкротства застройщика каждый участник долевого строительства получает оповещение об этом в течение пяти суток. В документе изложен текст, где описаны права дольщика и его преимущества в защите собственных вложений. Их он может подать в соответствии со сроками, предусмотренными законодательством.
| Срок | Отсчет |
| 30 дней | От даты публикации о банкротстве, когда еще производится наблюдение |
| 2 месяца | От начала стадии конкурсного производства |
| 30 дней | Когда арбитражный управляющий уведомляет о необходимости подачи денежного требования, а не передачи жилья. |
Варианты позиции дольщика
О том, что делать обманутым дольщикам, если им грозит потеря собственности и финансов, установлено законом. Это должно быть взыскание, нацеленное на признание права собственности на квартиру, или же денежное требование. Документация с таким содержимым помещается арбитражным управляющим в реестр требований, объединяется с другими бумагами.
Юрист по банкротству часто дает совет параллельно с основным запросом выдвигать требование соблюдение таких прав, как переуступка и моральный вред. Адвокаты считают, что это еще один способ получить чуть больше денег в качестве возврата средств после неудачного вложения.
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Но в случае наличия недостроенного помещения, дольщики также могут организовать создание ЖСК (при банкротстве застройщика). Это касается как жилых, так и нежилых конструкций. Жилищно-строительный кооператив, созданный с целью достройки дома, будет поставлен перед вопросом возмещения запросов участников этим методом уже через 2-6 месяцев после официального создания.
Если вы хотите действовать таким путем, стоит учесть, что велика вероятность необходимости вложения дополнительных средств. Ведь очередь под номером один и два остается, созданы они были раньше, следует считаться и с их правами, желаниями. Будет иметь место и паевые взносы, как способ завершить строительство. То есть, передача жилых помещений в распоряжение ЖСК тоже вариант решения, но он требует усилий и учета особенностей такого положения дел.
Как защититься от возможных негативных последствий банкротства застройщика
Подписание договора ДДУ сопряжено с риском, разумно обезопасить свои вложения от непредвиденных ситуаций. Для этого можно просто регулярно проверять, нет ли угрозы для компании стать банкротом или сразу застраховаться.
Проверка
Действия дольщика не должны ограничиваться подписанием ДДУ, важно быть в курсе событий, происходящих на строительной площадке и в делах. Все участники дела могут проверять на сайте арбитража. Это поможет раньше получить информацию о статусе компании.
Как проверить застройщика:
- В графе «участник» ввести название застройщика, можно еще вписать идентификационный код налогоплательщика.
- Появится список дел, и если среди них имеется банкротный иск.
- Но не каждый такой документ дает стопроцентный признак банкротства.
Если сумма долгов превышает 300 тыс., а выплата, согласно решению суда, просрочена более чем на три месяца, то можно считать ответ положительным. Но во многих других случаях это может подать в суд пара истцов и обычно без веских оснований. Тогда переживать не стоит.
Оформление страхования
Страховка позволяет получить выплату финансов, если произошла непредвиденная ситуация, застала врасплох. Иногда просто очередь не доходит до погашения требований, поскольку деньги закончились. Это разумный вариант, так как защищены не все участники обычно, а лишь первые в очереди.
Но важно при этом помнить, что фирма-страхователь должна быть надежной. Иначе не успеет застройщик обанкротиться, как страховщики потеряли лицензию. Клиент остается в такой ситуации дважды в проигрыше.
Что делать гражданам
Действия дольщика при банкротстве направлены на возврат уплаченных средств или получение готовой квартиры. Есть несколько способов, как гражданин может этого добиться. Ключевой вариант, если застройщик обанкротился – включение претензий в реестр кредиторов. Что именно делать дольщикам в этой ситуации:
Внимание! Требования дольщики предъявляют не в арбитражный суд, как при обычном банкротстве, а конкурсному управляющему. Если проигнорировать этот порядок, можно упустить драгоценные сроки возврата денег.
Заявление о включении в реестр
Это ключевой момент активности гражданина, к которому нужно подойти очень внимательно. Со дня получения уведомления о том, что застройщика признали банкротом, у дольщика есть три месяца на подготовку заявления, сбор документов и предъявление требований в реестр. Участник строительства вправе предъявить одно из двух требований:
- Если дом достроен, то дольщик может просить передать ему квартиру. Ознакомиться с шаблоном данного требования можно по этой ссылке.
- Если дом не достроен, то смысла просить о жилом помещении нет. Тогда дольщик может потребовать вернуть ему деньги, уплаченные по ДДУ. Образец заявления с таким требованием можно скачать здесь.
Заявленные требования включаются в соответствующий реестр, при этом реестр требований о выдаче квартир является обособленной частью общего реестра требований кредиторов.
Важно! Требование о передаче квартиры можно трансформировать в денежное требование при необходимости.
Требование составляется в свободной форме. Для подготовки можно использовать приведенные выше образцы. Документ должен включать следующие сведения:
- кому – ФИО управляющего и его адрес;
- наименование арбитражного суда и номер банкротного дела (по виду А00-00000/2018);
- название обанкротившейся фирмы-застройщика;
- данные дольщика-заявителя, в том числе ФИО, адрес, телефон;
- в тексте заявления указывается номер ДДУ, дата его заключения, сведения о строящемся МКД, цена договора и сумма перечисленных денег, сведения о дате получения гражданином уведомления о банкротстве, сведения о том, что обязательства по передаче квартиры не исполнены;
- далее в просительной части указывают требование – денежное или о передаче недвижимости;
- перечень документов-приложений;
- подпись дольщика и дата составления заявления.
К заявлению следует приложить следующие бумаги:
- копию паспорта;
- ДДУ с приложениями и всеми дополнениями;
- документы об оплате договора.
Готовое заявление с приложениями необходимо передать конкурсному управляющему. Сделать это можно лично или посредством почтовой связи.
Важно! Если срок в 3 месяца для подачи уведомления пропущен по уважительной причине, его можно восстановить через арбитражный суд, ведущий банкротное дело.
Рассмотрение заявления
В течение 30 рабочих дней конкурсный управляющий рассматривает требование гражданина о включении в реестр при банкротстве. Он оценивает приложенные документы и решает, обосновано предъявленное требование или нет.
Всего может быть три варианта решений:
- о признании претензии обоснованной и включении в реестр;
- о включении неполной суммы;
- если претензия не обоснована, то управляющий отказывает в ее включении.
Управляющий процедурой банкротства высылает участнику уведомление о принятом решении в течение 30 рабочих дней. Извещение отправят почтой на указанный адрес, поэтому контакты нужно прописать правильно. Если во включении требования отказали, то необходимо обратиться в арбитражный суд для обжалования решения управляющего. Суд может включить требование в реестр, если сочтет его обоснованным.
Требования участников строительства включаются в третью очередь реестра. Сначала закрываются вопросы по возмещению жизни и здоровью, затем производятся выплаты по трудовым договорам, и после этого внимание смещается на участников строительства.
Что делать дальше
Есть единственный вариант, что делать дольщику дальше, после включения его требований в реестр – участвовать в процедуре банкротства. Такой гражданин становится конкурсным кредитором, ему предоставляется право принимать участие в собраниях кредиторов по различным вопросам, возникающим в ходе дела. Выявляется несколько вариантов развития событий:
- Погашение требований за счет передачи кредиторам жилых помещений. Это рабочий вариант, как получить квартиру, если застройщик банкротится.
- Участники приняли решение просить суд о передаче им объекта незавершенного строительства, если дом не достроен – тогда они обращаются в суд с соответствующей просьбой.
- Если такого решения не принято, то управляющий производит расчеты с кредиторами за счет имеющейся денежной массы застройщика. Деньги для расчета с гражданами управляющий может получить также от продажи объекта строительства и земельного участка под ним.
При этом передача «незавершенки» допустима, если дольщики приняли решение о создании ЖСК из своего состава. В круг участников такого ЖСК при желании могут войти и третьи лица. Созданному кооперативу передаются права застройщика на строение и земельный участок под ним (аренда или собственность). Объединение граждан после завершения всех формальных процедур (регистрации прав на кооператив) будут своими силами достраивать МКД.
Внимание! Если до введения процедуры банкротства гражданин уже получил исполнительный лист, то ему все равно необходимо проходить описанную выше процедуру включения в реестр кредиторов. Погашение по исполнительным листам прекращается.
Какие еще есть варианты
Конкурсное производство – это не единственный способ защитить свои права, если застройщик банкрот. Разберем имеющиеся варианты реализации прав дольщика при банкротстве подробнее.
Возмещение из компенсационного фонда
Если ДДУ по строящемуся МКД был заключен с первым дольщиком после 20-го октября 2017 года, то застройщик обязан был перечислить в специальный Фонд защиты дольщиков 1,2% от цены каждого договора. Задача данного фонда состоит в реальной финансовой поддержке граждан, застройщик которых объявил себя банкротом. Фонд может выполнять следующие функции:
- информационная поддержка граждан;
- финансирование завершения строительства (если недострой передали ЖСК);
- выплата возмещения пострадавшим гражданам за счет средств Фонда.
Если застройщик отчислял в Фонд взносы, последний автоматически становится участником дела о банкротстве. Граждане в ходе проведения собрания кредиторов принимают решение о получении денежной компенсации или финансировании достраивания МКД.
Решение о выплате компенсации направляется управляющим в Фонд, после чего дольщику следует подать:
- заявление о выплате возмещения;
- копию паспорта;
- выписку из реестра требований, которую можно получить у управляющего.
В течение 10 дней пострадавший участник получит свои деньги.
Если дольщики решать достраивать дом, то Фонд также проведет все необходимые мероприятия на основании решения граждан.
Обращение к третьим лицам
Если неисполнение ДДУ было застраховано, то граждане вправе обратиться к страховщику о выплате страховой суммы. В страховую компанию потребуется представить соответствующее заявление, документы, удостоверяющие личность, и определение суда о признании застройщика банкротом.
В некоторых случаях исполнение ДДУ обеспечивает поручитель – банк. Если договор поручительства был заключен, то дольщик может обратиться с требованием к банку.
Если третьи лица отказываются выплачивать возмещение, то это повод обратиться в суд с исковым заявлением по соответствующему требованию.
Внимание! При получении возмещения от страховщика или поручителя право на выплату из компенсационного фонда аннулируется. Получить две выплаты по одному договору участия в строительстве нельзя.
Реестр обманутых дольщиков
В регионах страны создаются реестры обманутых дольщиков. Данные образования не являются компенсационными фондами и не гарантируют возмещение потерянных по ДДУ денег или квадратных метров. Однако с учетом остроты проблемы государственные органы оказывают посильную помощь гражданам, оказавшимся в сложной ситуации.
Граждан включают в данные реестры не только в случае признания застройщика банкротом, но и при появлении признаков долгостроя или приостановлении строительства.
Преимущества вступления в данный реестр различаются в регионах. К основным можно отнести:
- информационная и организационная помощь от местной власти по вопросу создания ЖСК;
- распределение жилья из специального регионального фонда (при наличии);
- поиск инвесторов для финансирования строительства.
Для включения в реестр дольщику нужно написать заявление и подать подтверждающие документы: ДДУ и бумаги о его оплате. В случае с банкротством потребуется также судебный акт.
Новшества 2019 года
Правила о долевом строительстве часто стараются поменять, усовершенствовать, чтобы добиться главной цели – защиты прав дольщиков. В период 2017-2019 годов ожидается ряд изменений условий долевого строительства.
В 2017 году в стране появился Фонд защиты дольщиков (компенсационный фонд), в который застройщики отчисляют процент от цены ДДУ на случай неисполнения обязательств. Механизм выплаты возмещений совершенствуется ежегодно.
2018 год ознаменовался ужесточением требований к застройщику. В частности:
- теперь одно разрешение распространяется на строительство только одного объекта, а не нескольких;
- ужесточились финансовые требования – застройщик обязан иметь на счете не менее 10% от фонда строительства;
- ужесточился контроль за операциями застройщика со стороны банков.
В 2019 году планируется переход от действующей схемы оплаты строительства на эскроу-счета. Суть данного механизма в том, что дольщики перечисляют оплату по ДДУ на специальный банковский счет, деньги с которого не расходуются, а хранятся до завершения строительства. И только после передачи МКД собственникам застройщик получает свои деньги. Данные нововведения вступают в силу с 1 июля 2019 года и распространяются на все объекты застройщика без привязки к дате выдачи разрешения на строительство.
При всей защищенности описанного механизма, специалисты рынка недвижимости отмечают, что он может привести к удорожанию квартир.
Дополнительные вопросы
Можно ли получить квартиру, если застройщик банкрот
Если застройщик банкрот, как получить квартиру, и можно ли это сделать? Этот вопрос волнует очень многих дольщиков, поскольку основная цель участия в ДДУ – все-таки получение жилья. Закон дает участникам долевого строительства такую возможность, но только в том случае, если дом достроен или практически достроен, и целесообразно оканчивать его строительство.
Еще одно условие – стоимость квартиры должна быть погашена полностью (то есть, уплачены все взносы по ДДУ).
Ответим на ваш вопрос за 5 минут!
Ответим на ваш вопрос за 5 минут!
Чтобы признать право на недвижимость, необходимо выполнить такие действия:
1. Подать заявление в арбитражный суд
для включения в реестр кредиторов с указанием того, что вы хотите получить именно недвижимость (не материальную компенсацию). К заявлению прилагается ряд документов – копия договора с застройщиком, квитанции или выписки из банка об оплате долевых взносов, заключение БТИ о введении дома в эксплуатацию или результаты экспертизы, подтверждающие, что здание достроено;
2. На суде привести доказательства
существования обязанностей со стороны обанкротившегося застройщика, и получить на руки решение;
3. После получения решения суда
необходимо пройти процедуру регистрации собственности на квартиру в обычном порядке
Следует учитывать, что эта процедура небыстрая, и вынесение судебного решения может растянуться на месяцы, а то и на годы. Потому существует и альтернативный вариант получения квартиры – образовать с другими дольщиками ЖСК и достроить здание собственными силами.
После его официального введения в эксплуатацию можно будет признать собственность без участия суда. Однако на практике такой вариант реализуется редко, поскольку требуется согласие всех участников ДДУ, а часть людей почти всегда хочет получить деньги обратно.
Как вернуть деньги, если застройщик банкрот
Ранее законодательство не предусматривало возможность получения финансового возмещения для дольщиков, однако сегодня возможен и такой вариант компенсации. Это особенно имеет смысл в тех случаях, когда банкротство строительной компании зарегистрировано на ранних этапах возведения дома, и достраивать его слишком долго и дорого. Как вернуть деньги, если застройщик банкрот?
Процедура в этом случае напоминает порядок получения квартиры, но с некоторыми отличиями:
1. Подать заявление в арбитражный суд
с целью включения в реестр кредиторов для получения финансовой компенсации. К заявлению прилагается пакет документов – копия договора с застройщиком, квитанции или выписки из банка об оплате долевых взносов и общая внесенная сумма;
2. На суде привести доказательства
существования обязанностей со стороны обанкротившегося застройщика, и получить на руки решение о включении в реестр;
После получения решения суда ожидать поступления денег на счет, указанный в заявлении.
При получении денежного возмещения есть также ряд нюансов: во-первых, сумма компенсации может быть существенно меньшей, чем вложено средств по договору – это зависит от того имущества, которое можно будет реализовать для расчётов с кредиторами; во-вторых, выплат также можно ожидать годами, причем сроки обычно больше, чем при признании права собственности на недвижимость.
Частично ускорить и упростить процесс можно, если воспользоваться помощью адвоката по банкротству застройщика . Он поможет собрать необходимые документы, будет представлять ваши интересы в суде, а также повлияет на очередность выплат и реализацию имущества должника. Также хороший юрист поможет вернуть не только 100% вложенных средств, но также проценты по кредиту, неустойку и компенсацию морального ущерба.
Что делать с ипотекой, если застройщик банкрот
В случае, если дольщик для выплат по ДДУ воспользовался ипотекой, ни в коем случае не стоит переставать выплачивать банку причитающиеся средства. По факту застройщик не принимает участия в вашем договоре с банком, и его банкротство не является веской причиной для прекращения или изменения соглашения.
В этом случае банк имеет право насчитывать пеню и штрафы за просрочку платежей. Потому оптимальная стратегия – это продолжать выплачивать кредит банку, а вопросы решать через суд с обанкротившейся строительной компанией – в этом случае есть возможность вернуть вложенные деньги или получить недвижимость.
Если застройщик признан банкротом, это еще не повод для паники. Закон защищает дольщиков, и у них есть возможность получить свое жилье или компенсировать потраченные на него средства.
Однако нужно учитывать, что существует масса нюансов этой процедуры, потому рекомендуется воспользоваться услугами адвоката по недвижимости .
Что делать дольщику, если его не включили в реестр кредиторов застройщика
Тем дольщикам, кому отказали во включении в реестр, добиваться признания своих прав придется в суде. Если конкурсный управляющий отказался включить дольщика в реестр, его могут туда внести по решению суда. Не позднее чем через 15 дней после получения отказа от конкурсного управляющего он может попытаться оспорить действия управляющего в арбитражном суде.
Покупатели квартир в объектах, которые были застрахованы, при наступлении страхового случая имеют право на выплату от страховой компании. Для этого необходимо выполнение нескольких условий: застройщик должен быть признан банкротом, начата процедура конкурсного производства, дольщика включили в реестр требований кредиторов. Если он получает страховку, его требование к застройщику будет уменьшено на размер компенсации, которую инвестору выплатила страховая компания. Но на практике случаев, когда страховщик платит добровольно, нет. Как правило, дольщики получают возмещение по решению суда.
Как устанавливается размер денежной компенсации при банкротстве застройщика
Компенсацию выплачивают из средств, собранных в Фонде защиты дольщиков. Если дольщики на собрании проголосовали за выплату компенсации, им, скорее всего, не удастся вернуть всю сумму, вложенную в покупку квартиры.
Размер выплаты определяется по формуле: площадь квартиры, умноженная на среднюю рыночную стоимость квадратного метра, которую для каждого региона устанавливает Минстрой. Этот показатель ниже реальной рыночной цены объектов. При расчете компенсации ограничивается площадь квартиры. Она не может быть больше 120 квадратных метров.
До недавнего времени в невыгодное положение попадали покупатели нежилых помещений: кладовых и машино-мест в паркингах под жилыми домами. Они оказывались в последней очереди кредиторов застройщика. Если сам дом отдавали жилищно-строительному кооперативу для достройки, то эти объекты при банкротстве застройщика попадали в конкурсную массу. И когда у застройщика оказывалось меньше имущества, чем нужно, чтобы удовлетворить все требования кредиторов, покупатели парковок могли лишиться вложенных средств.
Теперь собственников парковочных мест уравняли в правах с покупателями квартир. Наряду с ними покупателей машино-мест включают в реестр кредиторов.
Проведение процедуры банкротства застройщика потребует времени. Для того чтобы дом можно было передать для достройки кооперативу или новому застройщику, необходимо выполнить ряд обязательных шагов, установленных законом.
Заключение
Конечно, принятие дольщиком соответствующих решений, а также действия, нужные для перехода к другому застройщику – все это сопровождается определенной нервозностью, требует времени и энергии, но таковы риски долевого строительства, которые, в общем, на данном этапе уже минимизированы.
Тенденция такова, что строительство с привлечением средств граждан совсем скоро должно уйти в прошлое, но, тем не менее, договора еще заключаются. А значит — есть люди, которые уже сейчас терпеливо ожидают свое жилье и проблема банкротства застройщика может оставаться для них актуальной еще достаточно долго.
Статьи по теме:
- Какие последствия ожидают должника при банкротство физических лиц
- Как руководителю избежать субсидиарной ответственности при банкротстве предприятия
- Что такое конкурсное производство при банкротстве юридического лица
- Кто является участниками дела о банкротстве
- Как самостоятельно составить заявление на банкротство физического лица
- Как проходит банкротство банка и в чем особенности этапа несостоятельности
- Что представляет собой закон о банкротстве N 127
- Как осуществляется банкротство юридических лиц в 2019 году
- Как осуществляется финансовый анализ в процедуре банкротства и для чего вводится этот этап
- Как осуществляется банкротство некоммерческой организации с долгами
- Как осуществляется банкротство физ. лица при ипотеке
- Кто такой финансовый управляющий и какую роль он играет при банкротстве
- Что такое собрание кредиторов в конкурсном производстве: права и обязанности каждого участника
- Что такое реестр кредиторов при банкротстве и где посмотреть информацию
- Публикация о намерении подать заявление о банкротстве
- Постановление пленума о банкротстве физических лиц
- Что такое конкурсная масса при банкротстве и что в нее может быть включено
- Что такое исполнительное производство при банкротстве: отзыв исполнительного листа
- Как составить заявление о включении в реестр требований кредиторов
- Что означает банкротство отсутствующего должника и как происходит процедура
- Как составить заявление на банкротство физического лица: образец составления
- Банкротство ИП с долгами: условия и сроки проведения процедуры
- Как признать себя банкротом: подробная инструкция
- Банкротство юридических лиц 2019 года: пошаговая инструкция по проведению процедуры
- Особенности банкротства индивидуальных предпринимателей: важные нюансы процесса
- Какие существуют стадии банкротства физического лица
- Конкурсный управляющий по банкротству юридических лиц: кто это и его функции
- Как оформить банкротство физического лица по кредитам: пошаговая инструкция
- Текущие платежи при банкротстве физических лиц: какие относится к текущим, очередность их погашения
- Банкротство и признание должника банкротом: все о процедуре, упрощенная процедура
- Банкротство физических лиц через арбитражный суд: описание процесса
- Услуги по банкротству юридических лиц: как определяется стоимость
- Как подать на банкротство: основные этапы
- Субсидиарная ответственность без процедуры банкротства: условия наступления ответственности
- Текущие требования в деле о банкротстве: порядок выплат
- Последствия прекращения производства по делу о банкротстве
- Арбитражные управляющие по банкротству юридических лиц
- Мировое соглашение, как процедура банкротства
- Что предстваляют собой неправомерные действия при банкротстве
- Особенности банкротства стратегических предприятий и организаций
- Что такое банкротство страховых компаний: этапы, особенности процедуры
- Заинтересованное лицо в деле о банкротстве юридических лиц
- Как проходит процедура банкротства физического лица, последствия для должника
- Банкротство физических лиц 2019 года: пошаговая инструкция по оформлению процедуры
- Банкротство умершего физического лица: как проходит процедура
- Если предприятие банкротится, что будет с работниками: правила увольнения, положенные выплаты
- Банкротство ООО с долгами: подробная инструкция
- Процедура банкротства физического лица: отзывы прошедших процедуру
- Банкротство юридических лиц в 2019 году
- Минусы банкротства физических лиц: последствия для банкрота
- Внешнее управление как процедура банкротства: что это такое, особенности и когда вводится
- Банкротство граждан: как объявить о банкротстве, последствия процедуры
- Заявление о банкротстве должника в арбитражный суд: образец
- Кто такой конкурсный управляющий: его полномочия и обязанности
- Кто может быть признан банкротом: условия и признаки банкротства
- Банкротство ИП 2019 года: признаки несостоятельности
- Банкротство ООО: последствия для директора и учредителя
- Реструктуризация долгов гражданина как процедура банкротства: особенности и последствия реструктуризации
- Сколько стоит банкротство физического лица
- Где публикуются сообщения о банкротстве юридических лиц: как посмотреть список банкротов
- Очередность платежей при банкротстве предприятия: в каком порядке гасится задолженность
- Оспаривание сделок при банкротстве юридических лиц: какие сделки можно оспорить
- Стадии банкротства в соответствии с законодательными требованиями
- Преднамеренное банкротство: признаки и последствия для юр. и физ. лиц
- Как проводится процедура наблюдения при банкротстве юридического лица
- Текущие платежи при банкротстве: как и в какой очередности платятся
- Субсидиарная ответственность при банкротстве: когда она наступает, кого привлекут
- Юридическое сопровождение процедур банкротства: описание, стадии, порядок проведения
- Полномочия финансового управляющего при банкротстве ФЛ
- Упрощенная процедура банкротства юридического лица: порядок проведения
- Назначение арбитражного управляющего для юридического лица
- Банкротство ИП
- Банкротство учредителя ООО
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
- Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.
Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!
Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!
Источник: pred-pravo.ru
ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОЙ ЗАЩИТЫ ГРАЖДАН, ЗАКЛЮЧИВШИХ ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ В ОТНОШЕНИИ ИНДИВИДУАЛЬНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ (КОТТЕДЖЕЙ), ПРИ БАНКРОТСТВЕ ЗАСТРОЙЩИКА А.С. ХАУСТОВА
При заключении договора на приобретение строящегося жилья очевидным преимуществом для покупателя является распространение на его правоотношения с застройщиком нормативного регулирования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции от 27.06.2019) (далее — Закон об участии в долевом строительстве). В особенности это касается ситуации, когда у застройщика возникают финансовые затруднения и он, не сумев с ними справиться, оказывается в состоянии неплатежеспособности. В этом случае положение участника строительства, которое автоматически предоставляется таким категориям покупателей, обеспечивает им более широкий правовой инструментарий для защиты своих прав, а также более высокие шансы в итоге получить удовлетворение своих требований (в том числе путем передачи им приобретенного объекта строительства в ходе процедуры банкротства) по сравнению с остальными кредиторами, не обладающими подобным статусом. Иные лица, чьи требования к несостоятельному застройщику основаны на отличных от договора долевого участия в строительстве правоотношениях, которые могут быть квалифицированы в качестве сделки, связанной с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения, машино-места, нежилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность (пункт 6 статьи 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»; далее — Закон о банкротстве), также могут претендовать на признание их участниками строительства, однако при этом такие требования должны быть заявлены кредитором, полагающим себя участником строительства, в установленный срок и подтверждены соответствующими доказательствами, в то время как требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим самостоятельно.
В соответствии с прямым указанием Закона об участии в долевом строительстве он регулирует исключительно те отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков (таунхаусов) (пункты 1, 2.3 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве).
Если обратиться к положениям Закона о банкротстве, под определение «участник строительства» подпадают лица, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, вытекающее из договора с застройщиком, предусматривающего обязательства по передаче одного из перечисленных объектов. Требование о передаче жилого помещения, в свою очередь, означает требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (таунхаусе), которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию (подпункты 2, 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).
Таким образом, Закон о банкротстве при определении перечня жилых помещений в подпункте 5 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве перенял ограничительную терминологию Закона об участии в долевом строительстве, а не Жилищного кодекса Российской Федерации, который, помимо вышеперечисленного, включает в понятие «жилое помещение» жилой дом (часть 1 статьи 16). В результате, исходя из буквального толкования указанных положений Закона о банкротстве, лица, заключившие договоры (в частности, поименованные как договоры долевого участия в строительстве), предметом которых выступает обязательство застройщика по передаче индивидуального жилого дома, в категорию «участники строительства» не входят, а дополнительные гарантии, предусмотренные специальными нормами законодательства в сфере несостоятельности застройщиков, на них не распространяются.
Суды поддерживают установленное законом узкое толкование понятия «жилое помещение» при определении возможности признания юридического лица застройщиком в целях применения к нему специальных правил параграфа 7 Закона о банкротстве (например, Постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.11.2014 по делу N А56-10242/2013, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2012 по делу N А65-27504/2010, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2013 по делу N А60-45881/2012).
Указанная правовая позиция была подтверждена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 15.07.2014 N 15636/13, где отмечено, что «исходя из смысла перечисленных норм правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве применяются не в отношении любого застройщика, а только такого застройщика, которым привлекались средства граждан для финансирования строительства многоквартирного дома, в связи с чем тип возводимого объекта строительства имеет правовое значение» (на тот момент действовала старая редакция Закона о банкротстве, которая не относила к жилым помещениям жилые дома блокированной застройки — таунхаусы).
Соответственно, в отношении юридических лиц, осуществляющих привлечение денежных средств граждан для целей строительства жилых комплексов, состоящих согласно проектной документации исключительно из индивидуальных жилых домов (коттеджей), правила параграфа 7 Закона о банкротстве не применяются.
Вместе с тем суды единогласно распространяют специальные правила о банкротстве застройщиков на юридических лиц, которые реализовывают единый инвестиционный проект застройки, включающий в себя разные виды возводимых жилых объектов, при условии, разумеется, что проектной документацией предусмотрены в том числе те объекты, которые подпадают под определение «жилое помещение» в понимании законодательства о несостоятельности (например, Определения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.07.2018 по делу N А56-18537/2017, Арбитражного суда Свердловской области от 14.07.2017 по делу N А60-53689/2016).
Однако при рассмотрении подобных дел о несостоятельности судами не выработана окончательная позиция о правовом положении кредиторов, в отношении которых у должника имеется предусмотренная договором обязанность по передаче жилого помещения в виде индивидуального жилого дома (коттеджа).
В частности, в правоприменительной практике нет однозначного решения вопроса о возможности включения в реестр участников строительства (в предыдущей редакции Закона о банкротстве — реестр о передаче жилых помещений) требований о передаче индивидуального жилого дома (коттеджа) наряду с требованиями о передаче других жилых помещений (квартир или таунхаусов) при рассмотрении дел о банкротстве застройщиков, которые реализовывали единый инвестиционный проект застройки, включавший в себя разные виды жилых возводимых объектов, и к которым, соответственно, применяются нормы параграфа 7 Закона о банкротстве.
Некоторые суды полагают такие требования подлежащими включению в реестр участников строительства (реестр о передаче жилых помещений) (например, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2019 по делу N А60-53689/2016), ссылаясь на правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, который указывает на необходимость соблюдения принципа равенства лиц, находящихся в одинаковых или сходных ситуациях, в том числе при рассмотрении судами обособленных споров в рамках дел о банкротстве застройщиков, а также на недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (Определения Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186, от 17.09.2015 N 307-ЭС15-5012, от 26.10.2015 N 308-ЭС15-6308).
Другие, напротив, отказывают в таких заявлениях, придерживаясь буквального толкования приведенного в Законе о банкротстве определения жилого помещения (например, Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.11.2019 по делу N А56-18537/2017/тр.60), либо считают необходимой трансформацию заявленных требований в денежные, относя их к четвертой очереди удовлетворения требований кредиторов.
Так, Арбитражный суд Северо-Западного округа в Постановлении от 27.09.2019 по делу N А56-18537/2017 прямо указал, что положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве (в частности, статей 201.1, 201.6 Закона о банкротстве) направлены на предоставление дополнительных гарантий лицам, имеющим требование о передаче жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или в доме блокированной застройки, на реализацию их прав, гарантированных статьей 40 Конституции Российской Федерации; индивидуальный жилой дом (коттедж) не подпадает под понятие многоквартирного дома или дома блокированной застройки, в связи с чем заявитель, заключивший с должником договор о строительстве индивидуального жилого дома, не может являться участником строительства в смысле, как это определено в пункте 1 статьи 201.1 параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, а потому его требования подлежат включению в четвертую очередь.
Таким образом, на данный момент судебная практика не выработала единого подхода к возможности установления в реестре участников строительства требований о передаче индивидуального жилого дома (коттеджа), что, в свою очередь, означает снижение вероятности или даже невозможность удовлетворения таких требований при несостоятельности застройщика путем передачи объекта строительства в ходе процедуры банкротства в установленном законом порядке (статья 201.11 Закона о банкротстве) в условиях подобной правовой неопределенности.
Положения параграфа 7 Закона о банкротстве предоставляют еще один специальный способ защиты прав, который заключается в судебном признании права собственности на указанные объекты строительства в особом порядке (пункт 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве).
Применение этого способа защиты права возможно при одновременном соблюдении нескольких условий: в случае получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию и наличия подписанного сторонами передаточного акта или иного документа о передаче жилого помещения либо при отсутствии документа о передаче жилого помещения, если в отношении значительной части жилых помещений (не менее одной трети от общего числа жилых помещений) право собственности признано вступившим в законную силу судебным актом или произведена его государственная регистрация.
Однако, несмотря на то что формально для использования такого механизма Закон о банкротстве требует наличия у заявителя статуса участника строительства, данная норма признается судами применимой по аналогии в том числе и к обладателям прав на индивидуальные жилые дома со ссылкой на приведенную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 N 15510/12 правовую позицию, в соответствии с которой «основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан — участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей».
Расширительное толкование названной нормы, помимо прочего, предлагается самим Законом о банкротстве, в пункте 8.3 статьи 201.11 которого говорится о ее распространении в том числе и на нежилые помещения, базово не относящиеся к объектам, права на которые принадлежат исключительно участникам строительства (речь, очевидно, идет о коммерческой недвижимости), что позволяет сделать вывод о возможности использования данного механизма и для эффективной защиты покупателей индивидуальных жилых домов (коттеджей).
В частности, Арбитражный суд Уральского округа в Постановлениях от 11.12.2018, от 20.03.2019 по делу N А60-53689/2016 о несостоятельности признал оправданным закрепление за указанными лицами права собственности, обосновав это тем, что жилой дом находится на территории, в отношении которой должником осуществлялся единый проект застройки жилого комплекса с общей жилищно-коммунальной инфраструктурой (инженерные сети, газоснабжение, водоснабжение, электроэнергия, канализация, дороги), в рамках которого объединены разные виды возводимых жилых объектов — многоквартирные дома малой этажности и жилые помещения коттеджного типа. Застройщик одновременно привлекал денежные средства участников строительства многоквартирных домов и покупателей коттеджей, при этом денежные средства, полученные и от участников строительства в многоквартирных домах, и от заказчиков жилых помещений коттеджного типа, смешивались, аккумулировались должником и использовались для реализации проекта комплексной застройки. Таким образом, в рассматриваемом случае коттедж, по сути, представляет собой не отдельный самостоятельный объект индивидуального жилищного строительства, а элемент единого по территории и инфраструктуре строительного объекта, фактически покупатели коттеджей в финансово-экономическом плане являлись такими же дольщиками по созданию единого жилого комплекса, как и приобретатели квартир.
Следует предположить, что подобной логикой законодатель руководствовался, внося в Закон о банкротстве изменения в части признания прав на некоторые нежилые помещения (площадь которых не превышает семи квадратных метров) и машино-места как принадлежащих особой категории участников строительства с предоставлением возможности включения этих требований в реестр участников строительства с последующим получением их в натуре, а не в денежном эквиваленте .
Изменения внесены Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 304-ФЗ).
В связи с изложенным нельзя не признать, что в условиях непоследовательного нормативного регулирования в жилищной сфере, в частности в рамках дел о несостоятельности застройщиков, представляется затруднительным строгое соблюдение судами буквы закона и одновременно обеспечение успешной защиты граждан как экономически слабой стороны рынка недвижимости.
Необходимо отметить, что ранее существовала схожая правовая коллизия, имевшая место в отношении жилых домов блокированной застройки (таунхаусов), которые также не признавались Законом о банкротстве и Законом об участии в долевом строительстве в качестве жилых помещений. Более того, в связи с тем что суды предпринимали попытки расширительного толкования понятия жилого помещения и все же включали в него блокированные малоэтажные жилые дома (например, Определение Арбитражного суда Ставропольского края от 31.01.2013 и Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2013 по делу N А63-16085/2012), Высший Арбитражный Суд Российской Федерации прямо указал, что «спорные секции в блокированном доме не являются жилыми помещениями в многоквартирном доме, а участники строительства не могут являться участниками строительства, как это определено в пункте 1 статьи 201.1 параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве» (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2014 N 15636/13).
Впоследствии в Закон о банкротстве и Закон об участии в долевом строительстве Законом N 304-ФЗ были внесены вполне закономерные с точки зрения их социальной направленности изменения, предусмотревшие расширение понятия «жилое помещение» и включение в него домов блокированной застройки (таунхаусов).
Таким образом, учитывая описанную правовую проблему, создавшую риск дискриминационного применения предусмотренных законодательством о несостоятельности социально-правовых гарантий по отношению к лицам, находящимся в одинаковых обстоятельствах, очевидной необходимостью представляется расширительное толкование судами понятия «жилое помещение» в соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации, а впоследствии и реформирование специальных положений Закона о банкротстве и Закона об участии в долевом строительстве в соответствии с общими нормами жилищного законодательства и признание за жилым домом официального статуса жилого помещения.
Источник: www.delta-i.ru