В последние годы на рынке загородной недвижимости Подмосковья, окрестностей Петербурга и других крупных городов довольно часто стали появляться предложения о «продаже участков с подрядом». Суть таких предложений состоит в том, что застройщик продает участки в будущем коттеджном поселке и одновременно заключает с покупателем договор подряда на строительство дома по одному из нескольких предлагаемых проектов. Одним из преимуществ такой схемы перед покупкой участков «без подряда» застройщики называют соблюдение единого архитектурного стиля во всем поселке. В том, что это, действительно, важный аргумент, можно легко убедиться, посмотрев на то, как выглядят поселки, в которых каждый собственник участка выбирал проект дома самостоятельно: безвкусные готические замки соседствуют с розовыми дворцами в стиле рококо и обязательно с особняками под ампир с жутким портиком.
У меня возник вопрос: позволяет ли действующее российское законодательство оформить отношения между застройщиком (продавцом) и покупателем земельного участка «с подрядом» так, чтобы гарантировать последнему соблюдение единого архитектурного стиля в поселке? Иначе говоря, можно ли обеспечить интерес покупателя в том, чтобы собственники всех других участков поселка строили дома только по тем проектам, которые заранее определены застройщиком?
✅ КУПИТЬ УЧАСТОК У МОРЯ | УЧАСТОК С ПОДРЯДОМ НА СТРОИТЕЛЬСТВО | ЦЕНЫ В ОПИСАНИИ
Насколько я понимаю, на практике единственной такой гарантией служит одновременность заключения двух договоров: купли-продажи и подряда. Однако договор подряда может быть расторгнут, после чего ничто не препятствует собственнику построить на участке все, что угодно. Более того, ничто не ограничивает возможность самого застройщика продать часть участков «без подряда».
Другой способ: установить соответствующие ограничения в едином соглашении между собственниками и зарегистрировать его в ЕГРП как обременение участков, чтобы придать им абсолютный характер. Можно ли реализовать такую схему?
Источник: zakon.ru
Как юридически грамотно купить участок в коттеджном поселке? Нюансы сделки с подрядом и без него
Понятие земельного участка (ЗУ) с подрядом и без вошло в обиход достаточно недавно.
Определения имеют некоторые различия, сказывающиеся на покупке и оформления недвижимого имущества, в которых нужно разобраться, чтобы избежать ряда проблем и трудностей с официальным оформлением приобретенной собственности.
Все подробности и нюансы рассмотрим в данной статье.
Земельный надел с договором подряда
Земельный участок в коттеджном поселке (КП) с подрядом подразумевает под собой наличие договора о застройке приобретенной земли. Договор заключается с застройщиком, который по специальному архитектурному плану построят дом за средства покупателя.
Зачастую участки с подрядом стоят немного дешевле, чем без него. Но общая стоимость постройки чаще всего выходит дороже, чем в случае самостоятельного выбора фирм и решения строительных вопросов.
Какой Участок Купить? [Земельные Участки с подрядом и без]
ЗУ без такого контракта
Если участок продается без договора подряда, то покупатель будет вынужден самостоятельно искать фирму, которая займется архитектурным проектом, закупать стройматериалы, искать строителей и контролировать процесс возведения коттеджа на частном участке. Еще одним нюансом является подведение коммуникаций.
Плюсы и минусы представленных вариантов
Во время покупки участка с подрядом не нужно тратить время на поиски оптимальных решений, покупки строительных материалов и самостоятельного подведения коммуникаций. Но затраченное время и самостоятельный контроль обеспечат качественную работу и минимизирует финансовые затраты.
В случае выбора подряда застройщик отдаст предпочтение фирмам, с которыми сотрудничает на постоянной основе.
Преимущества покупки участка с подрядом:
- Отсутствие хлопот, связанные со строительством. Все возникающие проблемы решает застройщик.
- Строение и участок созданы в едином стиле, архитекторам проще подобрать соответствие, чем самому покупателю.
- Готовые коммуникационные связи.
- При правильном составлении договора – в результате гарантирован коттедж.
- Готовая недвижимость всегда стоит дороже, а с каждым годом цены растут.
- Сразу можно вселиться в новый дом.
- Застройщики рассчитывают доступность инфраструктуры и подводят дорожное сообщение прямо к дому.
Недостатки покупки:
- Стоимость выше, чем без подряда.
- Достаточно большие разовые вложения.
- Стройматериалы выбирает застройщик.
- Нельзя вносить изменения без согласования с главным застройщиком.
- Все дома на территории одного поселка могут быть выполнены не только в едином стиле, но и выглядеть полностью одинаковыми.
- В цену продавец закладывает стоимость рисков и цену страхования участка и возводимого здания.
Получится ли отказаться от подряда, если земля в КП продается с ним?
Отказаться от купленного подряда нельзя. Это понесет за собой ряд санкционных обязательств, которые необходимо будет выполнить или возместить материальные потери застройщику.
На что обращать внимание при заключении договора на строительство коттеджа?
- Внимательно читайте договор на строительство. Необходимо тщательно оговорить сроки постройки дома, используемые материалы, их стоимость, сроки проведения коммуникаций и сдачи дома в эксплуатацию.
Внимание! В договоре обязательно указывайте штрафные санкции за нарушение указанных сроков и других пунктов. Описание дома и возводимых построек должно быть предельно точным и конкретным.
Главные пункты и подводные камни для того, кто хочет купить ЗУ
Главными пунктами договора являются следующие:
- Описание сторон.
- Права и обязанности сторон.
- Точное описание оказываемых услуг и их стоимость:
- описание дома;
- отделочных работ;
- проведения коммуникаций;
- озеленение участка;
- другое.
Подводными камнями могут стать пункты, написанные мелким шрифтом или написанные заумными словами, не понятные вопросы лучше обсудить с профессиональным юристом и решить, стоит ли подписывать договор. Основными нюансами является ограничение по постройке или возможность перепродажи участка.
Какие документы следует подготовить продавцу?
Для заключения договора продавцу нужно предоставить следующие документы:
- Свидетельство, подтверждающее регистрацию права собственности.
- Кадастровый паспорт, продаваемого участка.
- Документ, который стал основанием для регистрации права собственности (это может стать постановление главы района, документы, подтверждающие нотариальные действия, и другие).
Для подтверждения отношения к конкретному участку продавец должен предоставить выписку из Российского реестра. Так он сможет доказать, что имеет непосредственное отношение к продаваемому куску земли.
Где регистрируется ДКП?
Договор купли продажи с подрядом подлежит такой же регистрации, как и без подряда. Заключать подобные документы лучше в присутствии нотариуса.
Право собственности регистрируется в МФР или непосредственно в органах Российского реестра.
И в том, и в другом случае предметом сделки становится ранее сформированный участок, поставленный на кадастровый государственный учет. Поэтому при передаче права собственности, нужно оповестить государственный орган о передаче владения правом собственности.
О том, как зарегистрировать договор купли-продажи земельного участка в МФЦ или через Росреестр, написано тут.
Что получает покупатель в итоге?
В результате покупатель получает не только земельный участок, но и готовый дом. Также экономиться время, так как не нужно затрачивать силы на решение множества проблем, связанных со строительством.
Без подряда в итоге покупатель получит пустой участок, где будет организовывать застройку самостоятельно.
Различия в стоимости
Участок без подряда в КП может стоить ниже на 40%, так как в стоимость подряда, продавец включает страховку и цену за низкую продажу на подобных условиях. Но не стоит обращать внимание на выгодные рекламные предложения, они могут оказаться обманчивыми. Следует внимательно читать условия договора, в котором на строительство могут быть наложены определенные ограничения.
При этом стоит учитывать то, что дома, построенные по подряду, намного дешевле, чем приобрести готовую недвижимость, особенно в больших и развитых городах.
Перед покупкой участка на определенных условиях необходимо взвесить все за и против, решить, что важнее время или финансы. Рассмотреть все предложения рынка недвижимости в выбранном районе, по возможность проконсультироваться со специалистами и выбрать оптимальный вариант. В каждом случае существуют достоинства и недостатки, обусловленные различными юридическими обязательствами.
Источник: urexpert.online