Рассмотрим ситуацию, когда инвестор, застройщик, заказчик и подрядчик — четыре разных юридических лица. Порядок ведения бухгалтерского учета у каждого из них будет зависеть от выполняемых функций, установленных договором.
2.1. Учет у инвестора
Инвестором является лицо, финансирующее строительство за счет собственных или заемных средств. Инвестор заключает инвестиционный договор с застройщиком.
Собственные средства инвесторов формируются за счет:
— нераспределенной прибыли;
— сумм амортизационных отчислений на полное восстановление основных средств;
— средств уставного и резервного капитала;
— средств, перечисляемых учредителем, если его вклад в уставный капитал организации-инвестора составляет более 50%.
Первоначальная стоимость объекта основных средств формируется по правилам ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утв. Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н. Если при его создании использовались привлеченные денежные средства (кредиты и займы), бухгалтеру необходимо учитывать нормы ПБУ 15/2008 «Учет расходов по займам и кредитам», утв. Приказом Минфина России от 06.10.2008 N 107н.
Основы бухгалтерского учета понятно за 10 минут
В соответствии с п. 7 ПБУ 15/2008 в стоимость инвестиционного актива включаются проценты, причитающиеся к оплате заимодавцу (кредитору), непосредственно связанные с приобретением, сооружением и (или) изготовлением инвестиционного актива.
К инвестиционным активам относятся объекты незавершенного производства и незавершенного строительства, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету заемщиком и (или) заказчиком (инвестором, покупателем) в качестве основных средств (включая земельные участки), нематериальных или иных внеоборотных активов.
Проценты за пользование заемными денежными средствами прекращают включаться в стоимость инвестиционного актива с 1-го числа месяца, следующего за месяцем окончания строительства. Если организация начала использовать инвестиционный актив для изготовления продукции, выполнения работ, оказания услуг, несмотря на незавершенность работ по его сооружению, проценты прекращают включаться в стоимость такого актива с 1-го числа месяца, следующего за месяцем начала использования объекта (п. 13 ПБУ 15/2008).
Если на создание инвестиционного актива израсходованы средства займов (кредитов), полученных на цели, не связанные с его сооружением, суммы начисленных процентов включаются в стоимость этого актива пропорционально доле указанных средств в общей сумме займов (кредитов), причитающихся к оплате заимодавцу (кредитору), полученных на цели, не связанные с приобретением, сооружением и (или) изготовлением данного актива (п. 14 ПБУ 15/2008).
Как правило, основными целями участия инвестора в строительстве являются увеличение собственных капитальных вложений (соответствующая доля готового объекта будет зачислена в состав основных средств) либо получение доли объекта для последующей перепродажи. Вместе с тем инвестор может уступить свои права другому лицу, не дожидаясь окончания строительства (передача имущественных прав).
Просто о сложных проводках
В зависимости от преследуемой цели строительства бухгалтерский и налоговый учет у инвесторов может различаться.
Предположим, инвестор осуществляет строительство для собственных нужд, т.е. готовый объект будет зачислен им в состав основных средств. Далее этот объект будет использоваться инвестором либо в производственной деятельности, либо для управленческих нужд, либо для сдачи в аренду.
Тогда учет у инвестора будет следующим.
Бухгалтерский учет. Расчеты с застройщиком по финансированию строительства объекта в бухгалтерском учете инвестора ведутся на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» на отдельном субсчете, например «Расчеты с застройщиком».
По дебету счета 76 отражаются денежные средства, перечисленные инвестором застройщику для финансирования строительства, в корреспонденции со счетами учета денежных средств, по кредиту — получение объекта завершенного строительства (либо его доли).
У инвестора хозяйственные операции будут выглядеть следующим образом (табл. 1).
Хозяйственные операции инвестора
——T———————T—————————-T——————¬
¦ N ¦ Содержание ¦ ¦ ¦
¦ п/п¦ хозяйственной ¦ Бухгалтерская запись ¦Первичный документ¦
¦ ¦ операции ¦ ¦ ¦
+—-+———————+—————————-+——————+
¦ 1 ¦Получен кредит на ¦Д-т 51 «Расчетные счета» К-т¦Кредитный договор,¦
¦ ¦строительство ¦66 «Расчеты по краткосрочным¦выписка банка ¦
¦ ¦объекта (если ¦кредитам и займам» (или 67 ¦ ¦
¦ ¦инвестор использует ¦»Расчеты по долгосрочным ¦ ¦
¦ ¦заемные средства) ¦кредитам и займам») ¦ ¦
+—-+———————+—————————-+——————+
¦ 2 ¦Перечислены денежные¦Д-т 76 (субсчет «Расчеты с ¦Выписка банка, ¦
¦ ¦средства застройщику¦застройщиком») К-т 51 ¦платежное ¦
¦ ¦ ¦»Расчетные счета» ¦поручение ¦
+—-+———————+—————————-+——————+
¦ 3 ¦Начисленные проценты¦Д-т 08/3 «Строительство ¦Кредитный договор,¦
¦ ¦по кредиту ¦объектов основных средств» ¦бухгалтерская ¦
¦ ¦(ежемесячно до ¦К-т 66 (субсчет «Проценты по¦справка ¦
¦ ¦зачисления объекта ¦краткосрочным кредитам и ¦ ¦
¦ ¦в состав ОС) учтены ¦займам») или 67 (субсчет ¦ ¦
¦ ¦в стоимости объекта ¦»Проценты по долгосрочным ¦ ¦
¦ ¦ ¦кредитам и займам») ¦ ¦
+—-+———————+—————————-+——————+
¦ 4 ¦Отражены капитальные¦Д-т 08 «Вложения во ¦Акт приемки ¦
¦ ¦вложения в ¦внеоборотные активы» К-т 76 ¦законченного ¦
¦ ¦построенный объект ¦(субсчет «Расчеты с ¦строительством ¦
¦ ¦ ¦застройщиком») ¦объекта приемочной¦
¦ ¦ ¦ ¦комиссией ¦
¦ ¦ ¦ ¦(форма N КС-14) ¦
+—-+———————+—————————-+——————+
¦ 5 ¦Отражена сумма НДС, ¦Д-т 19/1 «Налог на ¦Сводный счет- ¦
¦ ¦предъявленная ¦добавленную стоимость при ¦фактура ¦
¦ ¦застройщиком ¦приобретении основных ¦застройщика ¦
¦ ¦ ¦средств» К-т 76 (субсчет ¦ ¦
¦ ¦ ¦»Расчеты с застройщиком») ¦ ¦
+—-+———————+—————————-+——————+
¦ 6 ¦НДС принят к вычету ¦Д-т 68/2 «Расчеты с бюджетом¦Сводный счет- ¦
¦ ¦ ¦по НДС» К-т 19/1 «Налог на ¦фактура ¦
¦ ¦ ¦добавленную стоимость при ¦застройщика, ¦
¦ ¦ ¦приобретении основных ¦запись в книге ¦
¦ ¦ ¦средств» ¦покупок ¦
+—-+———————+—————————-+——————+
¦ 7 ¦Построенный объект ¦Д-т 01 «Основные средства» ¦Акт приемки- ¦
¦ ¦учтен в составе ¦К-т 08 «Вложения во ¦передачи основных ¦
¦ ¦основных средств ¦внеоборотные активы» ¦средств по ¦
¦ ¦ ¦ ¦форме N ОС-1 ¦
+—-+———————+—————————-+——————+
¦ 8 ¦Ежемесячно с месяца,¦Д-т 20 «Основное ¦Ведомость ¦
¦ ¦следующего за ¦производство» К-т 02 ¦начисления ¦
¦ ¦месяцем зачисления ¦»Амортизация основных ¦амортизации ¦
¦ ¦объекта в состав ОС:¦средств» ¦ ¦
¦ ¦начислена ¦ ¦ ¦
¦ ¦амортизация по ¦ ¦ ¦
¦ ¦объекту ОС ¦ ¦ ¦
+—-+———————+—————————-+——————+
¦ 9 ¦Проценты за ¦Д-т 91/2 «Прочие расходы» ¦Кредитный договор,¦
¦ ¦пользование кредитом¦К-т 66 (субсчет «Проценты по¦бухгалтерская ¦
¦ ¦после оприходования ¦краткосрочным кредитам и ¦справка ¦
¦ ¦объекта на счете ¦займам») или 67 (субсчет ¦ ¦
¦ ¦01 учтены в составе ¦»Проценты по долгосрочным ¦ ¦
¦ ¦прочих расходов ¦кредитам и займам») ¦ ¦
+—-+———————+—————————-+——————+
¦ 10 ¦Перечислены проценты¦Д-т 66 (субсчет «Проценты по¦Кредитный договор,¦
¦ ¦за пользование ¦краткосрочным кредитам и ¦выписка банка, ¦
¦ ¦кредитом ¦займам») или 67 (субсчет ¦платежное ¦
¦ ¦ ¦»Проценты по долгосрочным ¦поручение ¦
¦ ¦ ¦кредитам и займам») К-т 51 ¦ ¦
¦ ¦ ¦»Расчетные счета» ¦ ¦
+—-+———————+—————————-+——————+
¦ 11 ¦Погашена ¦Д-т 66 «Расчеты по ¦Кредитный договор,¦
¦ ¦задолженность по ¦краткосрочным кредитам и ¦выписка банка, ¦
¦ ¦кредиту ¦займам» или 67 «Расчеты по ¦платежное ¦
¦ ¦ ¦долгосрочным кредитам и ¦поручение ¦
¦ ¦ ¦займам» К-т 51 «Расчетные ¦ ¦
¦ ¦ ¦счета» ¦ ¦
L—-+———————+—————————-+——————-
Пример. ООО «Арион» (инвестор) заключило договор с застройщиком о строительстве офисного центра, предназначенного для сдачи в аренду. Взнос ООО «Арион» равен 59 000 000 руб. (в т.ч. НДС — 9 000 000 руб.). Финансирование строительства осуществляется тремя траншами:
— в августе 2010 г. — 17 700 000 руб.;
— в феврале 2011 г. — 14 160 000 руб.;
— в мае 2011 г. — 27 140 000 руб.
Строительство офисного центра закончено в июле 2011 г.
Застройщик передает часть площадей в построенном здании инвестору после получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.
В августе 2011 г. площади в построенном здании переданы застройщиком ООО «Арион», которое произвело их государственную регистрацию и зачислило их в состав основных средств.
Данные операции отражаются в учете ООО «Арион» следующим образом (табл. 2).
Операции в учете ООО «Арион»
—-T——————T———————————T————-T—————¬
¦ N ¦ Содержание ¦ Корреспондирующие счета ¦ ¦ Первичный ¦
¦п/п¦ операций +—————-T—————-+ Сумма, руб. ¦ документ ¦
¦ ¦ ¦ Д-т ¦ К-т ¦ ¦ ¦
+—+——————+—————-+—————-+————-+—————+
¦ В августе 2010 г. ¦
+—T——————T—————-T—————-T————-T—————+
¦ 1 ¦Перечислены ¦ 76 (субсчет ¦ 51 «Расчетные ¦ 17 700 000 ¦ Выписка банка,¦
¦ ¦денежные средства ¦ «Расчеты с ¦ счета» ¦ ¦ платежное ¦
¦ ¦застройщику ¦ застройщиком») ¦ ¦ ¦ поручение ¦
¦ ¦(первый транш) ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+—+——————+—————-+—————-+————-+—————+
¦ В феврале 2011 г. ¦
+—T——————T—————-T—————-T————-T—————+
¦ 2 ¦Перечислены ¦ 76 (субсчет ¦ 51 «Расчетные ¦ 14 160 000 ¦ Выписка банка,¦
¦ ¦денежные средства ¦ «Расчеты с ¦ счета» ¦ ¦ платежное ¦
¦ ¦застройщику ¦ застройщиком») ¦ ¦ ¦ поручение ¦
¦ ¦(второй транш) ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+—+——————+—————-+—————-+————-+—————+
¦ В мае 2011 г. ¦
+—T——————T—————-T—————-T————-T—————+
¦ 3 ¦Перечислены ¦ 76 (субсчет ¦ 51 «Расчетные ¦ 27 140 000 ¦ Выписка банка,¦
¦ ¦денежные средства ¦ «Расчеты с ¦ счета» ¦ ¦ платежное ¦
¦ ¦застройщику ¦ застройщиком») ¦ ¦ ¦ поручение ¦
¦ ¦(третий транш) ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+—+——————+—————-+—————-+————-+—————+
¦ В июле 2011 г. ¦
+—T——————T—————-T—————-T————-T—————+
¦ 4 ¦Отражены ¦ 08/3 ¦ 76 (субсчет ¦ 50 000 000 ¦ Акт приемки ¦
¦ ¦капитальные ¦ «Строительство ¦ «Расчеты с ¦ ¦ законченного ¦
¦ ¦вложения в ¦ объектов ¦ застройщиком») ¦ ¦ строительством¦
¦ ¦построенный объект¦ основных ¦ ¦ ¦ объекта ¦
¦ ¦(59 000 000 — ¦ средств» ¦ ¦ ¦ приемочной ¦
¦ ¦9 000 000) ¦ ¦ ¦ ¦ комиссией ¦
¦ ¦ ¦ ¦ ¦ ¦(форма N КС-14)¦
+—+——————+—————-+—————-+————-+—————+
¦ 5 ¦Отражен ¦ 19/1 «Налог на ¦ 76 (субсчет ¦ 9 000 000 ¦ Сводный счет- ¦
¦ ¦предъявленный ¦ добавленную ¦ «Расчеты с ¦ ¦ фактура ¦
¦ ¦застройщиком НДС ¦ стоимость при ¦ застройщиком») ¦ ¦ застройщика ¦
¦ ¦ ¦ приобретении ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ основных ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦ ¦ средств» ¦ ¦ ¦ ¦
+—+——————+—————-+—————-+————-+—————+
¦ 6 ¦Принят к вычету ¦ 68/2 «Расчеты ¦ 19/1 «Налог на ¦ 9 000 000 ¦ Сводный счет- ¦
¦ ¦НДС ¦ с бюджетом ¦ добавленную ¦ ¦ фактура ¦
¦ ¦ ¦ по НДС» ¦ стоимость при ¦ ¦ застройщика, ¦
¦ ¦ ¦ ¦ приобретении ¦ ¦ запись в книге¦
¦ ¦ ¦ ¦ основных ¦ ¦ покупок ¦
¦ ¦ ¦ ¦ средств» ¦ ¦ ¦
+—+——————+—————-+—————-+————-+—————+
¦ 7 ¦Перечислена ¦ 76 (субсчет ¦ 51 «Расчетные ¦ 7 500 ¦ Выписка банка,¦
¦ ¦госпошлина за ¦ «Расчеты с ¦ счета» ¦ ¦ платежное ¦
¦ ¦регистрацию права ¦ застройщиком») ¦ ¦ ¦ поручение ¦
¦ ¦собственности на ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦долю в здании ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+—+——————+—————-+—————-+————-+—————+
¦ В августе 2011 г. ¦
+—T——————T—————-T—————-T————-T—————+
¦ 8 ¦Первоначальная ¦ 08/3 ¦ 76 (субсчет ¦ 7 500 ¦ Регистрация ¦
¦ ¦стоимость доли ¦ «Строительство ¦ «Расчеты с ¦ ¦ объекта, ¦
¦ ¦здания увеличена ¦ объектов ¦ застройщиком») ¦ ¦ бухгалтерская ¦
¦ ¦на сумму ¦ основных ¦ ¦ ¦ справка ¦
¦ ¦госпошлины за ¦ средств» ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦регистрацию права ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
¦ ¦собственности ¦ ¦ ¦ ¦ ¦
+—+——————+—————-+—————-+————-+—————+
¦ 9 ¦Часть здания в ¦ 03/1 «Основные ¦ 08/3 ¦ 50 007 500 ¦ Акт приемки- ¦
¦ ¦офисном центре ¦ средства для ¦ «Строительство ¦ ¦ передачи ¦
¦ ¦принята к учету в ¦ передачи в ¦ объектов ¦ ¦ основных ¦
¦ ¦составе доходных ¦ лизинг» ¦ основных ¦ ¦ средств по ¦
¦ ¦вложений ¦ ¦ средств» ¦ ¦ форме N ОС-1 ¦
L—+——————+—————-+—————-+————-+—————-
Источник: www.glavbyh.ru
Проводки в бухучете ЖСК: отражение в смете, оплата по тарифам и налоги
Бухгалтерская отчетность в ЖСК находится в ведении специалиста-бухгалтера, назначаемого на общем собрании собственников или приказом председателя кооператива. Кооператив, согласно подпункту за номером четыре пункта третьего статьи 50-й ГК России, классифицируется в качестве некоммерческой организации.
Правовой статус и нормативные характеристики жилищного кооператива, включая особенности бухучета данного юридического лица, устанавливаются в части 5-й ЖК РФ.
Согласно статье 110 ЖК РФ, на этапе возведения жилого строения средства ЖСК формируются из взносов (паев), которые используются в целях:
- приобретения и возведения МКД;
- реконструкции;
- содержания МКД впоследствии.
Соответственно, на этапе возведения в обязанности главного бухгалтера или, если таковой не назначен, просто бухгалтера ЖСК входит распоряжение средствами кооператива для обеспечения возведения либо реконструкции жилья с последующим вводом в эксплуатацию.
После того, как дом многоквартирного типа возведен, а пайщики получают статус собственников жилья, функциональная часть бухгалтерии ЖСК не отличается от функционала бухгалтерии ТСЖ, определенной в статье за номером 151 ЖК РФ.
В комплексе, средства собственников в ЖСК формируются из:
- Паев на этапе строительства, применяемых для обеспечения возведения жилого объекта.
- Членских взносов:
-
вступительных – при наличии ситуации с повышением уровня расходов на благоустройство МКД и строительных мероприятий;
- текущих – с целевым применением на обеспечение покрытия текущих и периодических учтенных расходов;
- дополнительные – применимые в случае наступления необходимости покрыть произошедшие убытки или накопившиеся долги.
- Бюджетные средства, выделяемые на поддержку МКД по различным программам из государственного и муниципального бюджетов:
-
дотации с целью поддержки обслуживания, содержания и ремонтных мероприятий;
- субсидии жилищного типа;
- льготы, предоставляемые соответствующим категориям граждан на выплату коммунальных и прочих регулярных платежей.
- Коммунальные платежи граждан на покрытие текущих расходов в этой категории.
- Прочие средства, поступающие в виде добровольных пожертвований, инвестиций и т.д.
Обязанности по ведению бухгалтерского учета в ЖСК возлагаются на квалифицированного бухгалтера или главного бухгалтера, назначаемого председателем правления ЖСК или конференцией/общим собранием собственников, в зависимости от не противоречащих закону положений устава организации.
ВАЖНО: существуют пункты обязанностей бухгалтера и позиций по бухучету в рамках ЖСК, за неисполнение или неверное ведение которых ответственное лицо, а также председатель кооператива могут быть подвергнуты штрафам.
Также стоит учитывать, что бухгалтер является материально ответственным лицом с соответствующими правами и обязанностями.
Узнать больше информации о том, каким образом осуществляется деятельность ЖСК, вы можете из таких статей:
- Пошаговая инструкция по созданию ЖСК.
- Как и при помощи каких документов происходит учет деятельности ЖСК?
- Кто имеет право на вступление в ЖСК?
- Как происходит выход из ЖСК и на что влияет прекращение членства в кооперативе?
- Реорганизация и ликвидация ЖСК: пошаговая инструкция проведения процедуры по причине банкротства.
Должность бухгалтера – основные обязанности и права
На должность бухгалтера ЖСК лучше брать опытного работника, грамотного специалиста, имеющего профильное образование. Трудясь в этой сфере нужно быть настоящим универсалом, ибо круг обязанностей бухгалтера весьма обширен. Он должен:
- Начислять коммунальные платежи и выдавать расчетные книжки.
- Начислять заработную плату сотрудникам ЖСК.
- Составлять налоговые декларации и годовые отчеты.
- Вести бухучет прихода и расхода финансов в пределах сметы.
- Делать отчисления в ПФР и ФОМС, а также налоговые выплаты.
- Проводить платежи с поставщиками услуг и ресурсов.
- Отслеживать поступающие на баланс материальные ценности, вовремя снимать их с баланса.
К основным правам бухгалтера можно отнести:
- Право повышать уровень квалификации за счет финансовых поступлений ЖСК.
- Право подписи и визирования документов.
- Право на взыскания задолженностей.
- Права, предоставляемые ТК РФ.
Ведение бухгалтерского учета в ЖСК – довольно трудоемкая работа с массой особенностей. Будет всегда лучше и в конечном итоге выгодней доверить такую деятельность зарекомендовавшему себя профессионалу.
Доходы-расходы
В рамках бухгалтерии ЖСК учитываются позиции расходов и доходов по нормам, принятым для некоммерческих организаций, постоянно получающих средства для населения.
Фиксация средств происходит на счете «Целевое финансирование» за установленным номером 86, к нему подключаются субсчета по источникам, с которых поступают средства.
Сокращения: К-С – кредитный счет, Д-С – дебитный счет.
Если ЖСК в качестве НКО не осуществляет коммерческой деятельности, то, следуя упрощенной схеме, относительно декларации УСН происходит заполнение только раздела номер 3, если предпринимательские операции имели место, отчетность по ним вносится в иные соответствующие разделы Декларации.
В соответствии с положениями статьи Налогового Кодекса РФ за номером 251, для ЖСК необходимо применять при заполнении УСН следующие коды:
- 120 – уставные взносы членов кооператива на целевые нужды по утвержденной смете;
- 112 – взносы, начисляемые на капремонт;
- 112 – взносы, которые начисляются на ремонт текущего типа;
- 170, 171, 172 – бюджетные средства всех уровней и категорий.
СПРАВКА: раздел за номером 3 в Декларации УСН подлежит заполнению налогоплательщиком, который получает средства, предусмотренные в статье НК за номером 251, включая целевые поступления и финансирование.
В зависимости от того, какие средства были получены (по типам), при заполнении декларации выбираются коды, вносимые в графу за номером 1 третьего раздела.
Меры по защите интересов кредиторов
А теперь перейдем к рассмотрению норм, которые применяются при банкротстве застройщика.
По общему правило дела о банкротстве рассматривает арбитражный суд по месту нахождения должника (п. 1 ст. 33 Закона № 127-ФЗ). Однако для застройщиков законодатель предусмотрел исключения.
Теперь эти дела о банкротстве могут рассматриваться по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства (п. 4 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ).
С даты введения наблюдения в отношении застройщика (п. 1 ст. 27, п. 6 ст. 42 Закона № 127-ФЗ) исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства приостанавливается (п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ).
Эта мера предотвращает «разбазаривание» квартир. Любые сделки с недвижимым имуществом застройщик сможет совершить исключительно с письменного согласия временного управляющего (п. 7 и 8 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ).
А если земельный участок, на котором начато строительство, предоставлен застройщику в аренду, то арбитражный суд вправе запретить арендодателю распоряжение данным участком (ст. 201.3 Закона № 127-ФЗ).
Принятие арбитражным судом решения о признании должника банкротом влечет за собой открытие конкурсного производства (п. 1 ст. 124 Закона № 127-ФЗ).
Самое же главное состоит в том, что в деле о банкротстве застройщика законодатель предусмотрел специальную очередность удовлетворения требований кредиторов (ст. 201.9 Закона № 127-ФЗ). В ходе конкурсного производства требования кредиторов к застройщику удовлетворяются в следующей очередности:
- в первую очередь
производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью; - во вторую очередь
производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда, а также вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности; - в третью очередь
производятся расчеты по денежным требованиям граждан — участников строительства; - в четвертую очередь
производятся расчеты с другими кредиторами.
Как видно, из числа участников строительства граждане признаются приоритетными кредиторами. В частности, участники юридические лица оказываются в последней, четвертой очереди. Такой порядок принципиально отличается от общеустановленного (п. 4 ст. 134 Закона № 127-ФЗ).
Улучшая перспективы физических лиц, он одновременно уменьшает шансы на удовлетворение остальных кредиторов застройщика, включая банки, кредитующие строительство. Бухгалтерам не нужно объяснять, что увеличение рисков заимодавцев неминуемо влечет рост процентных ставок по заемным средствам…
Требования по уплате страховых взносов на обязательное пенсионное страхование исполняются во вторую очередь (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27 апреля 2010 г. № 138).
Однако вспомним: при осуществлении долевого строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) на указанный земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства. Основание – пункт 1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». При этом в составе дольщиков могут быть не только физические лица. Кроме того, не обязательно, чтобы все участники строительства являлись дольщиками. В такой ситуации порядок расчета с гражданами регулирует статья 201.14 Закона № 127-ФЗ. А именно, в случае реализации предмета залога вырученные средства распределяются следующим образом:
- 60 процентов — кредиторам по обязательству, обеспеченному данным залогом (но, разумеется, не более чем основная сумма задолженности и причитающиеся проценты);
- 25 процентов — гражданам — участникам строительства (вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка!);
- 10 процентов — кредиторам первой и второй очереди (если для погашения их требований недостаточно иного имущества застройщика);
- 5 процентов — на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.
Тем самым шансы всех граждан на возврат денег, переданных застройщику, уравнены и заметно возрастают. Но подчеркнем: никакие схемы расчетов не гарантируют гражданам удовлетворение их требований в полном объеме.
Правда, найти стороннего покупателя на недострой весьма проблематично. Поэтому самое примечательное – недостроенный дом может быть передан жилищно-строительному кооперативу, созданному участниками строительства (ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ). Далее мы сосредоточим внимание именно на этой альтернативе.
Ну а если строительство завершено и у застройщика имеется разрешение на ввод дома в эксплуатацию, то требования участников строительства могут быть погашены путем передачи им в собственность жилых помещений (ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ).
Какие налоги платит кооператив?
В качестве налогоплательщика-НКО, ориентированного в первую очередь на обслуживание МКД, ЖСК располагает возможностью применения пониженного тарифа при налогообложении.
Кроме того, согласно статьи 251 НК, в категорию налогооблагаемых позиций не входят целевые средства, расходуемые на оплату коммунальных платежей, обеспечение проведения ремонта и содержания общедомового имущества. В соответствии с существующими нормами налогообложения, не учитываются под налоги целевые бюджетные средства и средства, предоставляемые жителями МКД и собственниками ЖСК.
Соответственно, в отношении ЖСК может действовать упрощенная схема налогообложения. При этом, в зависимости от поступлений и целевого расходования средств, полученных от коммерческой деятельности в качестве потребительского кооператива, ЖСК может проходить по общей системе налогообложения. Налоги, которые платит ЖСК, включают в себя:
- НДС;
- налог на прибыль, которым облагаются организации;
- акцизы;
- налог на имущество;
- транспортный, земельный и прочие налоги.
ВАЖНО: бухгалтер ЖСК при оформлении налоговой декларации должен учитывать послабления в отношении такого типа кооперативов, предусмотренные ЖК и НК РФ.
Так, в качестве посредника при осуществлении ремонтных мероприятий и оплаты коммунальных счетов, ЖСК освобождается от НДС, а если мероприятия осуществляются работниками кооператива, то налог будет доначислен. В порядке прочего, ЖСК обременен оплатами налогов на организации.
Расчет налоговой базы кооператива происходит по принципу уменьшения значения доходов на величины понесенных расходов.
Смета
Смета – это тот документ, который регулирует всю финансовую жизнь кооператива. Поэтому она обязательно утверждается собранием собственников. Существует разный подход к составлению сметы у кооперативов, занимающихся лишь уставной деятельностью и тех, что вовлечены в коммерческую деятельность.
Смету расходов должны составлять и те, и другие. А смету доходов только кооперативы, занимающиеся предпринимательством. В рамках уставной деятельности приток финансовых средств состоит полностью из взносов членов кооператива, а значит, не является прибыльным. Доход ЖСК формируется только как результат коммерческой деятельности. В таком случае целесообразность составления сметы расходов обусловлена тем, что доходы превышают расходы.
Статьи сметы расходов служат бухгалтеру аналитическими счетами. В смете фиксируются нормативные (запланированные) и фактические расходы. Разница между ними характеризует состояние прибыльности ЖСК. Таким образом, смета необходима для системного бухучета.
После утверждения финансового плана на год, он уже не может изменяться, и бухгалтер обязан неукоснительно ему следовать. При планировании расходов надлежит учитывать количество штатных единиц, стандартный размер зарплаты работников ЖКХ в конкретном регионе, цены на обслуживание домовладений и расценки на коммунальные услуги. Годовое изменение величины дохода никак не может отражаться на смете расходов.
Бухгалтер должен отобразить в смете все расходы на техническое обслуживание общего имущества кооператива вне зависимости от того, осуществляется ли работа силами работников ЖСК или сторонними работниками по договору найма. Смета расходов может быть структурирована следующим образом:
Затраты та техническое обслуживание кооперативного имущества:
- Зарплата работников, занимающихся техническим уходом за имуществом кооператива.
- Взносы в ПФР и ФОМС на технических работников.
- Затраты на технический уход за имуществом кооператива, осуществляемый сторонними работниками по договору.
- Затраты на расходные материалы, хозяйственные принадлежности.
- Расходы на покупку хозяйственного оборудования.
- Вычеты в фонды соцстраха (если имущество кооператива застраховано).
- Расходы за пользование земельным участком (налог или арендная плата).
Затраты на ремонт кооперативного имущества
- Траты на текущий ремонт дома.
- Траты на капитальный ремонт дома.
- Траты на ремонт инженерных технических устройств.
Затраты на ведение управленческой деятельности ЖСК
- Зарплата административного персонала.
- Взносы в ПФР и ФОМС на административных работников.
- Расходы на покупку оргтехники, канцелярских принадлежностей, компьютера и т.п.
- Расходы за услуги почтовой связи.
- Расходы за услуги банка.
- Расходы на повышение квалификации персонала.
Затраты на формирование резервных фондов
- Удержания в фонд текущего ремонта.
- Удержания в фонд будущего капитального ремонта.
- Удержания в фонд непредвиденных расходов.
Со сметой доходов бухгалтеру работать намного проще. Она включает в себя:
- Целевые денежные потоки.
- Доходы, получаемые от осуществления кооперативом коммерческой деятельности.
Если смета расходов должна оставаться неизменной, то в смете доходов позволительно уменьшать размер членских взносов, компенсируя разницу доходами от предпринимательской деятельности.
Проводки в смете
Проводки
Бухучет строительного кооператива ведется согласно фиксированному плану счетов. Так, в проводках бухучета ЖСК, целевые поступления отражаются по кредиту счета 86, а доходы от коммерческой деятельности по кредиту счета 90. У многих бухгалтеров сложности вызывает отражение в учете операций, в которых ЖСК выступает посредником, т.е. собирает денежные средства для дальнейшей передачи их сторонним лицам (например, за ремонт здания). В подобных случаях надлежит указывать эти денежные поступления как внереализационные доходы, а выплаты с них, соответственно, как внереализационные расходы. Например:
Дебет 50 Кредит 76 – денежные взносы домовладельцев для оплаты услуг сторонних работников.
Дебет 76 Кредит 91 – учет средств как внереализационные доходы.
Дебет 91 Кредит 60 – учет оказанных услуг.
Дебет 60 Кредит 50 – оплата учтенных услуг.
Должность бухгалтера
Бухгалтер в ЖСК напрямую подотчетен председателю правления и утверждается соответствующим распоряжением, также данный специалист должен представлять периодические отчеты по деятельности на собрании собственников.
В список обязанностей бухгалтера входят:
- планирование расходных смет и формирование бюджета возведения МКД на этапе строительства;
- контроль за верным оформлением и ведением заключаемых на всех этапах функционирования ЖКС договоров;
- подготовка и сдача бух. отчетности;
- расчетные операции и оформление ЗП для сотрудников кооператива;
- учет и контроль основных средств и затрат;
- расчеты;
- решение вопросов по налогообложению.
Бухгалтер должен руководствоваться:
законодательством РФ;
- представительство от имени ЖСК с организациями и частными лицами в рамках вопросов финансовых и хозяйственных категорий;
- визирование и подписание документов в рамках своей категории компетенции.
ВАЖНО: документы по финансовой отчетности и любые иные, связанные с денежными расчетами и договорами ЖСК, без подписи бухгалтера законной силой не располагают.
Бухгалтерия ЖСК сконцентрирована в вопросах обслуживания и поддержания МКД, средства поступают от собственников-участников кооператива, бюджетных денег, иных источников, а также коммерческой деятельности, допустимой для НКО. Все расчеты должны производиться утвержденным бухгалтером, подотчетным председателю правления и собранию собственников.
>Как ведется бухучет в ЖСК? Проводки, налоги, тарифы и смета в бухгалтерском учете
Бухгалтерия ЖСК
Обратимся к финансовой стороне деятельности кооператива.
В качестве паевых взносов члены ЖСК вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Помимо этого в установленный уставом ЖСК срок они обязаны внести денежные средства для завершения строительства. Тем самым паевой взнос каждого члена состоит из двух частей — неденежной и денежной.
Однако имущественные права члена кооператива, созданные на его деньги застройщиком, связаны с недвижимым имуществом (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Поэтому переход этих прав от застройщика к участнику строительства подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). Аналогично потребует госрегистрации и переход названных прав от участников строительства к созданному ими ЖСК.
Но для передачи прав на объект незавершенного строительства застройщик первоначально сам должен оформить право собственности на него (подп. 5 п. 3 ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ, ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Между тем Закон № 127-ФЗ определяет порядок передачи указанных прав неоднозначно: в пункте 14 статьи 201.10 сказано, что они передаются застройщиком непосредственно кооперативу. Тут можно ожидать дополнительных официальных разъяснений и юридических толкований. Что неудивительно, поскольку правоприменительная практика в этой новой области отсутствует.
Вот мы добрались и до бухгалтерского учета. Упомянутые в статье операции ЖСК отражаются следующими проводками:
ДЕБЕТ 76 субсчет «Члены ЖСК» КРЕДИТ 86
— признана задолженность членов кооператива по паевым взносам (на дату создания ЖСК);
ДЕБЕТ 76 субсчет «Члены ЖСК» КРЕДИТ 76 субсчет «Кредиторы застройщика»
— утверждено арбитражным судом намерение ЖСК (за счет средств его членов) произвести расчеты с кредиторами застройщика (ст. 201.15 Закона № 127-ФЗ);
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Члены ЖСК»
— поступили денежные средства членов ЖСК для расчетов по долгам застройщика;
ДЕБЕТ 76 субсчет «Кредиторы застройщика» КРЕДИТ 51
— произведены выплаты кредиторам застройщика;
ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 76 субсчет «Члены ЖСК»
— приняты к учету права членов ЖСК на объект незавершенного строительства и земельный участок (в погашение задолженности по паевым взносам; в размере требований участников строительства к застройщику, но не более стоимости прав застройщика);
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Члены ЖСК»
— внесена денежная часть паевых взносов;
ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51
— перечислены денежные средства за строительные работы и связанные с ними услуги;
ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60
— приняты на баланс затраты на достройку дома;
ДЕБЕТ 86 КРЕДИТ 76 субсчет «Члены ЖСК»
— помещения в построенном доме распределены между членами ЖСК.
Разумеется, застройщик спишет со своего баланса недостроенный объект, принятый кооперативом. А вот как технически осуществить передачу прав на него отдельным независимым участникам строительства – не вполне ясно. Вряд ли такой подход может обеспечить сохранность недостроя.
Представляет интерес правовая квалификация актива, числящегося на балансе ЖСК в период завершения строительства многоквартирного дома, для отражения которого мы применили счет 08 «Вложения во внеоборотные активы». Прямой нормы для ЖСК не имеется, но на основании аналогии закона (п. 1 ст.
6 ГК РФ) к ЖСК можно применить пункт 3 статьи 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР». В нем сказано, чтонезавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. Таким образом, объект незавершенного строительства, числящийся на балансе ЖСК, находится в долевой собственности его членов. Сам же кооператив по сути дела выступает в роли посредника в расчетах.
Кем ведётся и как правильно вести?
Любой ЖСК относится к некоммерческим, негосударственным организациям, как и ТСЖ. Они создаются для того, чтобы совместно эксплуатировать имущество в кондоминиуме, управлять им. Такие организации не могут преследовать цели извлечь прибыль из своей деятельности. Об этом сказано в ГК РФ, пункте 1 статьи 50.
Если доверять бухгалтерский учет ЖСК настоящим профессионалам, такая задача становится достаточно простой.
Определение организационно-правовой формы – первый шаг на пути к тому, чтобы решить этот вопрос. Например, для группы потребительских кооперативов разработаны свои собственные правила.
Учётную политику выбирает бухгалтер ЖСК в зависимости от того, как организация платит налоги, какую систему для этого использует. Чаще всего отдают предпочтение упрощённому варианту. Благодаря этому спецрежиму тарифы на страховые взносы уменьшаются. Например, только в ПФР платятся взносы за работников, по тарифу они равны 20 процентам.
Расчёты не порождают дополнительных доходов при наличии у всех собственников статуса членов ЖСК. За исключением оплаты по индивидуальным услугам, обычным выполненным работам.
Привлечение денежных средств для строительства
Перед применением новых норм необходимо разобраться с понятиями, которые в них используются.
Содержание понятий раскрывает пункт 1 статьи 201.1 Закона № 127-ФЗ.
Участником строительства
именуется физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, заключившие с застройщиком возмездный договор о передаче им жилого помещения в многоквартирном доме и в силу этого имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения либо денежное требование. А
застройщик
– это юридическое лицо (индивидуальный предприниматель), привлекающее(ий) денежные средства и (или) имущество участников строительства. При этом вид сделки между участником строительства и застройщиком не играет роли.
С учетом многообразной практики инвестирования в строительство жилья законодатель установил открытый перечень возможных оснований для требований к застройщику. Арбитражный суд по делу о банкротстве застройщика признает финансирование застройщика в случаях:
- заключения договора участия в долевом строительстве;
- заключения договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
- заключения предварительного договора участия в долевом строительстве или купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
- заключения договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
- внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
- заключения договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
- выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
- внесения денежных средств в ЖСК в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
- заключения иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
Как видно, законодатель не ограничился формальными критериями и даже указывает на необходимость выявления притворных сделок застройщика или третьих лиц, действовавших в его интересах (п. 5 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ).
Какими бывают доходы и расходы ЖКХ?
Затратная смета ЖСК определяется расходами, запланированными на текущий год. Основная часть данной статьи формируется из:
- проведения капитального ремонта, наличием общего имущества;
- ремонтных и содержательных затрат;
- средств, на которые фактически проводится ремонт в многоквартирном доме.
Специалисты рекомендуют оставлять резервный баланс для расходов, не предусмотренных ни одним из существующих планов. Будет легче отследить, идут ли средства на определённые цели, если отчёт содержит максимум деталей.
Что на счёт доходной части?
Средства ТСЖ так же состоят из несколько пунктов, согласно тексту Гражданского Кодекса РФ.
- Поступления разного характера.
- Пособия и поступления, на основе которых многоквартирные дома эксплуатируются, ремонтируются капитально, по которым предоставляются отдельные виды услуг, других льгот.
- Разряд доходов, которые приносит хозяйственная деятельность. Они потом применяются для дальнейшей работы организации.
- Членские обязательные платежи и другие виды взносов.
Для каждого из видов доходов и расходов предусмотрены свои обозначения в отчётах. Например, есть такие группы:
- доходы целевых бюджетных фондов обозначаются как 400000;
- вид перечислений без дополнительных трат: 3000000;
- раздел доходов, налогами не облагаемых: 2000000;
- налоговые доходы: 1000000.
Далее идут сочетания из нулей, единиц по конкретным разновидностям.
- Налог по прибыли для учёта физических лиц из-за рубежа 101010.
- Прибыль, которую получают организации и предприятия: 1010101.
- Налог на прибыль организаций и предприятий по конкретной статье: 1010100.
- Прибыль и прирост капитала: 1010000.
- Доходы, облагаемые налогом: 1000000.
Именно благодаря такой классификации можно учитывать все виды доходов, поступающих в бюджет. В жилищно-коммунальном хозяйстве действует код 1200, для целевых бюджетных фондов: 3100.
БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЖСК
Документы: все
, по виду Отсортировано:
по алфавиту
, по дате публикации
Всего документов:
24
Страницы:
следующая —>
1
Основные сведения:
- Налог на землю ЖСК (земельный налог)
Обзор публикаций в СМИ
- Бухгалтерский учет и налогообложение деятельности ЖСК
Обзор законодательства
- Бухгалтерский учет и налогообложение деятельности ЖСК
Обзор судебной практики
- Бухгалтерский учет и налогообложение деятельности ЖСК
Что такое тарифы ЖСК, на что они устанавливаются?
Технико-экономические сведения о многоквартирном доме помогают рассчитать затраты по каждому конкретному объекту.
Хорошо, если этот документ будет подробным – тогда и расчёт позволит получить как можно больше информации. Так специалисты получат больше свободы при дальнейшем расчёте тарифов.
Но можно обойтись лишь укрупнённым расчётом, если перечень и периодичность работ определяются лишь в общих чертах.
Рекомендации от правительства предусматривают практическое применение каждого из этих вариантов. Кроме того, значение имеют следующие данные:
- Ставки по налогам и сборам, определяемые текущим законодательством.
- Стоимость топлива и коммунальных ресурсов, строительных работ.
- Оплата ЖСК труда на основании тарифной сетки.
- Расходы по труду рабочих, имеющих первый разряд.
ЖСК в роли нового застройщика
А теперь в общих чертах охарактеризуем бухгалтерский и налоговый учет в ЖСК, созданном для завершения строительства многоквартирного дома.
Общий порядок организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов установлен статьями 110–123 Жилищного кодекса. Однако ЖСК, возникший в условиях банкротства застройщика, должен удовлетворять дополнительным требованиям, перечисленным в пункте 8 статьи 201.10 Закона № 127-ФЗ.
В числе основных целей такого кооператива должно быть завершение строительства многоквартирного дома (совершенно конкретного!). А это значит, что ЖСК предстоит выступать в роли нового застройщика – но уже в том значении, которое придает этому понятию Градостроительный кодекс (п. 16 ст. 1). Согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется.
Вряд ли ЖСК продолжит строительство собственными силами, хотя прямого запрета на строительную деятельность для него не имеется. Значит, для продолжения строительства потребуется генеральный подрядчик. По-видимому, кооператив не обойдется и без услуг специализированной строительной организации, которая возьмет на себя организацию строительства, в том числе выбор генподрядчика (а можно заключить договор с тем же генподрядчиком, который работал с застройщиком), контроль за ходом строительства и приемку выполненных строительных работ. Эти функции осуществляет технический заказчик строительства. В итоге ЖСК выступает номинальным «классическим» инвестором строительства, который:
- несет организационные расходы, относящиеся к строительству (в том числе по содержанию технического заказчика);
- финансирует генерального подрядчика;
- принимает от технического заказчика на свой баланс многоквартирный дом, законченный строительством.
Ну а члены ЖСК с экономической точки зрения выступают соинвесторами строительства. После ввода дома в эксплуатацию каждый член ЖСК, полностью внесший свой паевой взнос за жилое помещение, приобретает право собственности на него (п. 4 ст. 218 ГКРФ) и соответствующую долю в праве общей собственности на помещения общего пользования (ст. 38 ЖКРФ).
Членами кооператива становятся все участники строительства, за исключением отказавшихся. Денежные требования последних удовлетворяются в установленной Законом № 127-ФЗ очередности.
Как составляется смета?
Смета ЖСК – это единственный документ, который даёт право требовать деньги от членов и третьих лиц. Если всё оформлено правильно – смета лежит в офисном сейфе, у председателя или руководителя. Собственники вместе с квитанцией должны получить этот документ, когда начинается год.
Смета доходов и расходов: образец.
По содержанию документа универсальных требований не существует. Поступления и затраты – две основные части. Расходы можно добавлять вне зависимости от их разновидности. Но есть обязательные детали, которые должны присутствовать внутри любых смет. Это части с:
- прочими сведениями;
- отчислениями для фонда по капитальному ремонту;
- затратами по оплате услуг связей, коммунальных платежей;
- ремонтными сметами по домовладению, расходами по содержанию;
- информацией по администрации и управлению процессами.
Суммы налогов с физических лиц – часть этих затрат. В частности, регистрируемое имущество, оформленное на них. Дорогостоящие виды оборудования лучше оформлять в общеделовую собственность. Есть другие виды налогов, но лица с юридическим статусом к ним отношения не имеют. Непредвиденные расходы тоже следует предусматривать в смете, хотя бы в небольшом объёме.
Передача недостроенного дома участникам строительства
Весьма распространена ситуация, когда застройщик в силу финансовой несостоятельности не способен завершить начатое им строительство. Теперь арбитражный суд может вынести решение о передаче объекта незавершенного строительства специализированному потребительскому кооперативу, созданному участниками строительства. Для этой цели они могут зарегистрировать жилищно-строительный кооператив. Такой вариант развития событий возможен в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства.
Требования участников строительства к застройщику могут быть погашены путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок жилищно-строительному кооперативу, созданному этими кредиторами (ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ).
Решение о создании кооператива принимает общее собрание участников (ст. 201.12 Закона № 127-ФЗ). Собрание рассматривает отчет оценщика о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также заключение арбитражного управляющего, содержащего сведения:
- о степени готовности объекта незавершенного строительства;
- о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства;
- о сумме денежных средств, подлежащей внесению участниками строительства для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди и требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.
Это важно: долги застройщика могут погасить как непосредственно участники строительства, так и созданный ими кооператив – в качестве третьего лица. Разумеется, ЖСК будет производить эти платежи за счет взносов своих членов. Отметим, что соответствующие списания кредиторской задолженности у застройщика породят у него доходы.
Правда, такая передача недостроя возможна лишь при соблюдении определенных условий. В частности, участники строительства могут брать на себя обязательства по погашению текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди, если эти суммы не превышают 20 процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Как мы уже отметили, стоимость этих прав определяет оценщик.
И если даже права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок заложены, участники строительства могут выкупить их у кредиторов-залогодержателей.
Подчеркнем: схема расчетов с передачей недостроенного дома уравнивает в правах всех участников строительства, вступивших в кооператив. В такой ситуации норма об очередности удовлетворения их требований не «работает».
Источник: xn--d1aiaaajfxetma1hvb.xn--p1ai
Выручка по договорам долевого участия в учете и отчетности застройщика
Если застройщик строит жилой дом подрядным способом, то он выполняет только функции застройщика. От дольщиков он получает денежные средства:
Средства на финансирование строительства учитывайте на отдельном субсчете к счету 76, например, «Расчеты с дольщиками». В момент их получения делайте проводку:
Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» – получены средства от дольщика на строительство объекта.
Сумму вознаграждения застройщика за услуги по организации строительства отражайте на отдельном субсчете к счету 62, например, «Расчеты с дольщиками».
Вознаграждение, полученное до момента признания выручки, учитывайте в порядке, предусмотренном для учета полученных авансов. Для этого сделайте проводки:
Дебет 76 «Расчеты с дольщиками» Кредит 62 «Авансы полученные» – получен аванс по вознаграждению застройщика.
Средства на финансирование строительства доходом застройщика не являются. Однако впоследствии часть этих средств (например, в сумме экономии) может быть признана вознаграждением застройщика. В такой ситуации суммы, признанные вознаграждением, учтите в составе доходов.
В чем состоят услуги застройщика?
Если трактовать сделки застройщика с дольщиками как куплю-продажу будущих квартир, то неясно, в чем состоят его услуги. Ведь деятельность застройщика заключается в создании товара. К тому же торговля оказанием услуг не считается.
Об услугах застройщика сказано в пункте 1 статьи 5 Закона № 214-ФЗ: за их оказание в договоре с дольщиком может быть предусмотрено отдельное вознаграждение.
Впрочем, вопрос об услугах интересует нас не абстрактно, а в связи с льготой по НДС для застройщика, предусмотренной подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса. В целях налогообложения надлежит исходить из определения услуг, приведенного в Налоговом кодексе (п. 1 ст. 11 НК РФ).
Так вот, услугой признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности (п. 5 ст. 38 НК РФ). Такая характеристика никак не соответствует деятельности, итогом которой станет создание вещи, то есть товара. Напомним, что товаром признается любое имущество, предназначенное для реализации (п.
3 ст. 38, п. 1 ст. 39 НК РФ). Правда, вместо реализации (перехода права собственности на товар) у нас специфическая купля-продажа.
позиция Минфина
Контролирующие органы придерживаются позиции, что строительные работы застройщика облагаются налогом на добавленную стоимость так же, как работы подрядчика.
В итоге придется признать: если застройщик осуществляет строительство своими силами и в договоре с дольщиками не обособлена сумма его вознаграждения — подпункт 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса применить не удастся.
Строго говоря, застройщик, самостоятельно построивший дом, в равной степени не осуществляет реализации дольщикам ни товаров, ни работ (по той причине, что способ строительства не является существенным условием договора участия в долевом строительстве), ни услуг. Постановление № 54 побуждает нас сделать выбор в пользу товаров.
Расходы
Затраты на строительство жилого дома отражайте по мере их возникновения и накапливайте по дебету счета 08-3 нарастающим итогом с начала строительства. При этом застройщик делает следующие записи:
Дебет 08-3 Кредит 60 – учтена в составе расходов на строительство стоимость работ, выполненных подрядчиком;
Дебет 19 Кредит 60 – учтен предъявленный подрядчиком НДС.
Входной НДС со стоимости подрядных работ отнесите на расходы по строительству жилого дома:
Дебет 08-3 Кредит 19 – учтен в составе расходов на строительство входной НДС со стоимости работ, выполненных подрядчиком.
Дебет 26 Кредит 02 (10, 23, 25, 68, 69, 70, 76, 60…) – отражены расходы застройщика по организации строительства;
Дебет 19 Кредит 60 (76) – учтен входной НДС по расходам на оказание услуг застройщика по организации строительства.
Услуги застройщика по договорам участия в долевом строительстве НДС не облагаются (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Поэтому входной НДС по расходам, связанным с оказанием этой услуги, относите на затраты.
Дебет 26 Кредит 19 – отнесен на затраты входной НДС по расходам на оказание услуг застройщика по организации строительства.
Ситуация: как застройщику отразить в бухучете расходы на строительство жилого дома, в котором часть квартир принадлежит дольщикам, а часть построена за счет собственных средств застройщика и предназначена для продажи? Застройщик возводит жилой дом подрядным способом.
Порядок отражения в бухучете расходов на строительство жилого дома, построенного как за счет средств дольщиков, так и за счет собственных средств застройщика, в настоящее время нормативными актами по бухучету не урегулирован. Поэтому организация должна самостоятельно разработать этот порядок и закрепить его в учетной политике для целей бухучета (п. 7 ПБУ 1/2008).
Например, расходы в этом случае можно учитывать в следующем порядке. Застройщик накапливает затраты на строительство жилого дома по дебету счета 08-3 «Строительство объектов основных средств» нарастающим итогом с начала строительства (Инструкция к плану счетов, п. 2.3 Положения, утвержденного Минфином России от 30 декабря 1993 г. № 160). В бухучете эти операции отражаются проводками:
Дебет 08-3 Кредит 60 – учтена в составе расходов на строительство жилого дома стоимость работ, выполненных подрядчиком.
По окончании строительства застройщик определяет сумму капвложений отдельно по квартирам дольщиков и отдельно по квартирам на продажу. Эти величины можно рассчитать, например, исходя из показателя площади квартир. Для этого используйте формулы:
| Сумма капвложений, приходящаяся на квартиры дольщиков | = | Общая сумма капвложений | × | Общая площадь квартир дольщиков | : | Общая площадь всех квартир |
| Сумма капвложений, приходящаяся на квартиры для продажи | = | Общая сумма капвложений | × | Общая площадь квартир для продажи | : | Общая площадь всех квартир |
Расчеты оформите бухгалтерской справкой. На ее основании сделайте в учете проводку на сумму капвложений, которые относятся к квартирам, построенным для дольщиков:
Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 08-3 – списаны капвложения, которые относятся к квартирам, построенным для дольщиков.
Сумму капвложений, которые относятся к квартирам, построенным для продажи, нужно сразу распределить по квартирам, организовав аналитический учет на счете 43.
Сумму капвложений, относящихся к каждой квартире, рассчитайте по формуле:
| Сумма капвложений, приходящаяся на одну квартиру для продажи | = | Сумма капвложений, приходящаяся на все квартиры для продажи | × | Общая площадь одной квартиры для продажи | : | Общая площадь всех квартир для продажи |
Расчеты также оформите бухгалтерской справкой. На ее основании сделайте в учете проводку на сумму капвложений, которые относятся к каждой квартире, построенной для продажи:
Дебет 43 субсчет «Квартира №…» Кредит 08-3 – принята к учету готовая продукция (построенная квартира).
Такой способ учета затрат на строительство рекомендован Минфином России в письме от 18 мая 2006 г. № 07-05-03/02.
Пример отражения в бухучете застройщика распределения расходов на строительство жилого дома. Часть квартир финансируют дольщики, а часть – застройщик. Дом строится подрядным способом
ООО «Альфа» (застройщик) заключило в 2015 году договоры участия в долевом строительстве жилого дома с участниками долевого строительства. Согласно условиям договоров, сумма вознаграждения застройщика определяется в виде экономии целевых средств дольщиков по окончании строительства.
Условиями договоров участия в долевом строительстве предусмотрена предоплата в размере 100 процентов от общей суммы договора. К началу строительства все дольщики внесли предоплату. Общая сумма полученных от дольщиков денежных средств, отраженных по кредиту счета 76, составляет 38 232 000 руб.
Подрядные работы выполнены на сумму 37 760 000 руб. (в т. ч. НДС 18% – 5 760 000 руб.). Эта сумма была перечислена подрядчику в апреле 2015 года.
Построенный дом введен в эксплуатацию в ноябре 2015 года. В этом же месяце квартиры переданы дольщикам по актам приемки-передачи. Общая площадь всех квартир в построенном жилом доме составляет 1400 кв. м.
При этом на две квартиры не нашлось дольщиков. После окончания строительства «Альфа» приобрела право собственности на них и выставила эти квартиры на продажу:
- квартиру № 25 общей площадью 64 кв. м;
- квартиру № 26 общей площадью 76 кв. м.
Таким образом, общая площадь квартир для продажи составила 140 кв. м (64 кв. м + 76 кв. м), а общая площадь квартир для передачи дольщикам – 1260 кв. м (1400 кв. м – 140 кв. м).
Квартиры для продажи были реализованы в декабре 2015 года. Квартиру № 25 «Альфа» реализовала за 3 000 000 руб., а квартиру № 26 – за 3 500 000 руб. В этом же месяце покупатели квартир перечислили за них оплату.
Для удобства расчетов и отслеживания информации о состоянии имущества бухгалтер «Альфы» открыл субсчета к следующим счетам:
- к счету 43 – субсчета «Квартира № 25» и «Квартира № 26»;
- к счету 62 – субсчета «Расчеты с дольщиками» и «Расчеты с покупателями»;
- к счету 08-3 – субсчета «Капвложения в квартиры дольщиков» и «Капвложения в собственные квартиры».
В учете «Альфы» эти операции отражены проводками.
В апреле 2015 года:
Дебет 60 Кредит 51 – 37 760 000 руб. – перечислены денежные средства подрядной организации.
В ноябре 2015 года:
Дебет 08-3 Кредит 60 – 32 000 000 руб. – приняты работы подрядчика;
Дебет 19 Кредит 60 – 5 760 000 руб. – отражен входной НДС со стоимости работ подрядчика по строительству жилого дома;
Дебет 08-3 Кредит 19 – 5 760 000 руб. – учтен в сумме капвложений входной НДС со стоимости работ подрядчика.
Накопленную на счете 08-3 сумму капвложений (37 760 000 руб.) бухгалтер «Альфы» распределил так:
- на квартиры дольщиков – 33 984 000 руб. (37 760 000 руб. : 1400 кв. м × 1260 кв. м);
- на квартиры на продажу – 3 776 000 руб. (37 760 000 руб. : 1400 кв. м × 140 кв. м).
Это распределение отражено внутренними оборотами по счету 08-3:
Дебет 08-3 субсчет «Капвложения в квартиры дольщиков» Кредит 08-3 – 33 984 000 руб. – определена сумма капвложений в части квартир дольщиков;
Дебет 08-3 субсчет «Капвложения в собственные квартиры» Кредит 08-3 – 3 776 000 руб. – определена сумма капвложений в части собственных квартир.
- на квартиры дольщиков – 1 593 000 руб. (1 770 000 руб. : 1400 кв. м × 1260 кв. м);
- на квартиры на продажу – 177 000 руб. (1 770 000 руб. : 1400 кв. м × 140 кв. м).
Итого на счете 08-3 субсчет «Капвложения в собственные квартиры» сформировалась общая себестоимость квартир № 25 и № 26 – 3 953 000 руб. (177 000 руб. + 3 776 000 руб.).
По услугам застройщика в части квартир дольщиков бухгалтер сформировал финансовый результат:
Вознаграждение застройщика за услуги по организации строительства квартир для дольщиков составило 4 248 000 руб. (38 232 000 руб. – 33 984 000 руб.).
Дебет 62 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 90-1 – 4 248 000 руб. – отражена выручка в виде вознаграждения застройщика за услуги по организации строительства для дольщиков;
Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 62 субсчет «Расчеты с дольщиками» – 4 248 000 руб. – погашена задолженность за услуги застройщика из средств дольщиков.
Затем бухгалтер отдельно сформировал себестоимости собственных квартир (№ 25 и № 26), выставленных на продажу, и принял их к учету в качестве готовой продукции:
Дебет 43 субсчет «Квартира № 25» Кредит 08-3 субсчет «Капвложения в собственные квартиры» – 1 807 086 руб. (3 953 000 руб. : 140 кв. м × 64 кв. м) – принята к учету квартира № 25;
Дебет 43 субсчет «Квартира № 26» Кредит 08-3 субсчет «Капвложения в собственные квартиры» – 2 145 914 руб. (3 953 000 руб. : 140 кв. м × 76 кв. м) – принята к учету квартира № 26.
Передачу квартиры каждому дольщику по акту приемки-передачи бухгалтер отразил проводками:
Дебет 76 субсчет «Квартира №…» Кредит 08-3 «Капвложения в квартиры дольщиков» – передана квартира дольщику (на сумму, указанную в договоре участия в долевом строительстве).
Таким образом, после передачи всех квартир, построенных для дольщиков, счет 08-3 субсчет «Капвложения в квартиры дольщиков» закроется.
В декабре 2015 года:
Дебет 62 субсчет «Расчеты с покупателями» Кредит 90-1 – 6 500 000 руб. (3 500 000 руб. + 3 000 000 руб.) – отражена выручка по договорам купли-продажи квартир застройщика;
Дебет 90-2 Кредит 43 субсчет «Квартира № 25» – 1 807 086 руб. – списана себестоимость квартиры № 25;
Дебет 90-2 Кредит 43 субсчет «Квартира № 26» – 2 145 914 руб. – списана себестоимость квартиры № 26;
Дебет 51 Кредит 62 субсчет «Расчеты с покупателями» – 6 500 000 руб. (3 500 000 руб. + 3 000 000 руб.) – получены денежные средства по договорам купли-продажи квартир застройщика.
Ситуация: как застройщику на общей системе отразить в учете расходы на гарантийный ремонт квартиры по договору долевого участия? Претензию предъявил дольщик, недостатки устраняет застройщик подрядным способом.
В бухучете затраты на гарантийный ремонт учтите в составе расходов по обычным видам деятельности. В налоговом учете – в составе прочих расходов, если впоследствии подрядчик компенсирует расходы. При этом сумму полученной компенсации в бухучете включите в прочие доходы, в налоговом учете – во внереализационные доходы. Если застройщик не потребует от подрядчика компенсации расходов, в налоговом учете признать расходы на ремонт нельзя.
Поясним. Дольщик вправе требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков, если дефекты выявлены в течение гарантийного срока (ч. 2, 6 ст. 7 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). При этом условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными (ч. 4 ст. 7 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).
Таким образом, гарантийные обязательства перед дольщиками несет непосредственно застройщик. А значит, устранение дефектов является его законодательно установленной обязанностью.
Исходя из этого, в бухучете затраты на ремонт являются расходами по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99).
В налоговом учете такие затраты можно учесть в составе прочих расходов (подп. 9 п. 1 ст. 264 НК РФ). Но только в том случае, если застройщик потребует от подрядчика возместить понесенные на устранение дефектов расходы. Если застройщик не потребует от подрядчика компенсации, в налоговом учете затраты на ремонт признать нельзя. Такие расходы будут экономически не обоснованными.
Ведь по гражданскому законодательству ответственность за надлежащее качество строительного объекта в течение гарантийного срока, установленного договором подряда, несет подрядчик (п. 2 ст. 755 ГК РФ).
Компенсацию, полученную от подрядчика, учтите:
- в бухучете – в составе прочих доходов (п. 7 ПБУ 9/99);
- в налоговом учете – во внереализационных доходах (п. 3 ст. 250 НК РФ).
Такие операции отразите проводками:
На дату подписания акта выполненных ремонтных работ:
Дебет 91-2 Кредит 60 субсчет «Расчеты по выполненным ремонтным работам» – отражены расходы на ремонт;
Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты по выполненным ремонтным работам» – отражен входной НДС;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19 – принят к вычету входной НДС;
На дату оплаты ремонтных работ:
Дебет 60 субсчет «Расчеты по выполненным ремонтным работам» Кредит 51 – оплачены ремонтные работы.
На дату признания подрядчиком претензии:
Дебет 76-2 Кредит 91-1 – отражена признанная подрядчиком претензия;
На дату получения от подрядчика компенсации:
Дебет 51 Кредит 76-2 – получена компенсация от подрядчика.
Пример, как отразить в бухучете и при налогообложении расходы на гарантийный ремонт по договору долевого участия. Недостатки выявлены в течение гарантийного срока по договору подряда
ООО «Альфа» (застройщик) в июле произвело и оплатило ремонт кровли дома по претензии дольщика. Претензия от дольщика поступила в течение гарантийного срока, установленного договором подряда. Стоимость ремонта составила 118 000 руб. (в т. ч. НДС – 18 000 руб.). После того как ремонт был сделан, «Альфа» предъявила претензию заказчику на стоимость ремонтных работ. В учете «Альфы» сделаны следующие проводки.
Дебет 91-2 Кредит 60 субсчет «Расчеты по выполненным ремонтным работам» – 100 000 руб. – отражены расходы на ремонт;
Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты по выполненным ремонтным работам» – 18 000 руб. – отражен входной НДС;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19 – 18 000 руб. – принят к вычету входной НДС;
Дебет 60 субсчет «Расчеты по выполненным ремонтным работам» Кредит 51 – 118 000 руб. – оплачены ремонтные работы;
Дебет 76-2 Кредит 91-1 – 118 000 руб. – отражена претензия подрядчику на стоимость выполненных работ;
Дебет 51 Кредит 76-2 – 118 000 руб. – получена компенсация от подрядчика.
При расчете налога на прибыль в июле бухгалтер включил в состав прочих расходов – 100 000 руб., в состав внереализационных доходов – 118 000 руб.
Можно ли застройщику создать резерв на гарантийный ремонт
Минфин России считает, что застройщик это делать не вправе. Дело в том, что резерв могут создавать только продавцы товаров (работ, услуг). Таково требование пункта 1 статьи 267 Налогового кодекса РФ. А застройщик таким продавцом не является. Он лишь оказывает услугу по организации долевого строительства.
Поэтому правила о создании резерва на него не распространяются. Об этом сказано в письмах Минфина России от 27 декабря 2010 г. № 03-03-06/1/811, от 3 сентября 2009 г. № 03-03-06/1/569. Есть пример судебного решения, которое подтверждает позицию ведомства (см., например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27 июня 2013 г. по делу № А53-25840/2012).
Однако в арбитражной практике есть и противоположная позиция (см. постановление АС Волго-Вятского округа от 8 апреля 2015 г. № Ф01-819/2015). Судьи сочли, что застройщик вправе создать резерв на гарантийный ремонт. Аргументы следующие. Дольщик состоит в договорных отношениях непосредственно с застройщиком.
Поэтому при обнаружении дефектов в построенном доме дольщик обращается именно к нему. И устранить за свой счет все недостатки застройщик обязан. Такая обязанность установлена законом. Причем независимо от того, компенсирует подрядчик расходы или нет. Поэтому застройщик вправе создавать резерв предстоящих расходов на гарантийный ремонт.
Поскольку устойчивой арбитражной практики на данный момент нет, то, создав резерв на гарантийный ремонт, организации, скорее всего, придется отстаивать свою позицию в суде.
Налог на прибыль
Объектом налогообложения по налогу на прибыль для российских организаций, не являющихся участниками консолидированной группы налогоплательщиков, признается прибыль, определяемая как разница между полученными доходами и величиной произведенных расходов, которые определяются в соответствии с главой 25 НК РФ (ст. 247 НК РФ).
Приобретение права (требования), вытекающего из договора участия в долевом строительстве, расценивается в налоговом учете как приобретение имущественного права.
Согласно п. 1 ст. 268 НК РФ стоимость имущественных прав учитывается налогоплательщиком при реализации указанных имущественных прав.
Однако погашение права требования в результате получения квартиры от застройщика не рассматривается как реализация.
В то же время полагаем, учёт расходов в виде приобретения имущественных прав возможен с учётом общих норм главы 25 НК РФ.
По общему правилу в соответствии с п. 1 ст. 252 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы на сумму произведенных им расходов.
При этом расходами, уменьшающими базу для исчисления налога на прибыль, признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные налогоплательщиком. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Согласно п. 2 ст. 252 НК РФ расходы в зависимости от их характера, а также условий осуществления и направлений деятельности налогоплательщика подразделяются на расходы, которые связаны с производством и реализацией, и внереализационные расходы.
В свою очередь, расходы, связанные с производством и реализацией, подразделяются на прямые и косвенные затраты (п. 1 ст. 318 НК РФ).
К прямым расходам могут быть отнесены, в частности:
— материальные затраты, определяемые в соответствии с пп. 1 и пп. 4 п. 1 ст. 254 НК РФ;
— расходы на оплату труда персонала, участвующего в процессе производства товаров, выполнения работ, оказания услуг, а также суммы единого социального налога и расходы на обязательное пенсионное страхование, идущие на финансирование страховой и накопительной части трудовой пенсии, начисленные на указанные суммы расходов на оплату труда;
— суммы начисленной амортизации по основным средствам, используемым при производстве товаров, работ, услуг.
К косвенным расходам относятся все иные суммы расходов, за исключением внереализационных расходов, определяемых в соответствии со ст. 265 НК РФ, осуществляемых налогоплательщиком в течение отчетного (налогового) периода.
Налогоплательщик самостоятельно определяет в учетной политике для целей налогообложения перечень прямых расходов, связанных с производством товаров (выполнением работ, оказанием услуг).
При этом сумма косвенных расходов на производство и реализацию, осуществленных в отчетном (налоговом) периоде, в полном объеме относится к расходам текущего отчетного (налогового) периода с учетом требований, предусмотренных НК РФ. В аналогичном порядке включаются в расходы текущего периода внереализационные расходы.
Прямые расходы относятся к расходам текущего отчетного (налогового) периода по мере реализации продукции, работ, услуг, в стоимости которых они учтены в соответствии со ст. 319 НК РФ (п. 2 ст. 318 НК РФ).
Обратите внимание! Перечень расходов, которые в соответствии со ст. 318 НК РФ могут быть отнесены к прямым расходам, носит рекомендательный характер.
При отнесении затрат к прямым или косвенным следует учитывать, что прежде всего налоговый учет любой организации должен быть достоверным (ст. 313 НК РФ).
Соответственно, отнесение к косвенным расходам затрат, связанных только с производством и реализацией продукции, может быть расценено налоговым инспектором как действие, направленное на уменьшение налоговых обязательств в отчетном (налоговом) периоде.
Если в учетной политике Вашей организации затраты на приобретение имущественных прав включены в состав косвенных расходов, то учесть расходы на их приобретение Вы можете в том периоде, когда такие расходы фактически были произведены. Если же в учетной политике затраты на приобретение имущественных прав отнесены к прямым, то учесть их Вы сможете только после реализации (продажи) квартиры.
Доходы
При строительстве жилого дома подрядным способом доходом застройщика является вознаграждение за его услуги (п. 5 ПБУ 9/99).
Размер вознаграждения определяется условиями договора участия в долевом строительстве. Так, например, договором можно установить следующие способы определения вознаграждения:
- фиксированная сумма;
- процент от долевого взноса;
- сумма экономии целевых средств, которые остаются в распоряжении застройщика после окончания строительства.
Выручку от реализации услуг по организации строительства застройщик признает при одновременном выполнении следующих условий:
- застройщик имеет право на получение этой выручки, что подтверждается договором или другим документом;
- сумма выручки может быть определена;
- застройщик получил оплату за выполненные работы либо у него есть уверенность в получении оплаты. Например, у застройщика имеются документы (договор, акт приемки выполненных работ, гарантийное письмо и т. д.), на основании которых он может потребовать оплаты выполненных работ;
- услуга оказана;
- расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.
Это следует из положений пункта 12 ПБУ 9/99.
Период признания выручки в бухучете зависит от длительности договора участия в долевом строительстве:
- после передачи построенного объекта дольщикам, если договор носит краткосрочный характер (менее 12 месяцев);
- по мере готовности, если договор носит долгосрочный характер либо сроки его начала и окончания приходятся на разные годы.
Это следует из положений пунктов 12 и 13 ПБУ 9/99 и пунктов 1, 2 и 17 ПБУ 2/2008.
По краткосрочным договорам выручку отражайте на дату составления акта приемки-передачи (подп. «г» п. 12 ПБУ 9/99, ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).
Если услуги застройщика считаются оказанными по мере готовности, выручку отражайте на отчетную дату по тому же принципу, что и подрядчики (п. 2, 17 и 23 ПБУ 2/2008).
Если сумма вознаграждения может быть определена, выручку на момент ее признания отразите проводкой:
Дебет 62 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 90-1 – отражена выручка от реализации услуг застройщика по организации строительства.
При этом затраты застройщика списываются со счета 26 «Общехозяйственные расходы» в дебет счета 90-2.
Если ранее был учтен полученный аванс на выплату вознаграждения, выполните следующую проводку:
Дебет 62 субсчет «Авансы полученные» Кредит 62 субсчет «Расчеты с дольщиками» – зачтен аванс, ранее полученный от дольщиков на выплату вознаграждения.
Если сумма вознаграждения определяется как экономия целевых средств дольщиков, выручку отразите в момент передачи квартир дольщикам. При этом в учете делайте запись:
Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 90-1 – отражена в составе доходов сумма экономии, признанная вознаграждением застройщика.
Передачу дольщикам построенного объекта отражайте следующей проводкой:
Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 08-3 – передан дольщикам построенный объект.
Подробнее об этом см. Как отразить передачу объекта застройщиком при долевом строительстве жилых домов.
Если на часть квартир не нашлось дольщиков или застройщик изначально оставил часть квартир себе с целью их дальнейшей продажи, то в отношении таких квартир он является еще и инвестором. В такой ситуации доходом от реализации этих квартир будет выручка от продажи готовой продукции. Выручку отражайте по кредиту счета 90-1 в момент перехода к покупателю права собственности на квартиру (с учетом выполнения других условий для признания выручки в бухучете). При этом в учете сделайте записи:
Дебет 62 Кредит 90-1 – отражена выручка по договору купли-продажи квартиры;
Дебет 90-2 Кредит 43 субсчет «Квартира №…» – списана себестоимость проданной квартиры;
Дебет 51 Кредит 62 – оплачена покупателем стоимость квартиры по договору купли-продажи.
Совмещение функций – это заблуждение
На основании Закона № 214-ФЗ (п. 1 ст. 4) по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется своими силами и (или!) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом. После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, застройщик должен передать объект долевого строительства участнику долевого строительства (в просторечье – дольщику).
Когда застройщик привлекает для строительства генерального подрядчика – особых споров его налогообложение не вызывает.
Но предположим, застройщик выбрал иной путь: он намерен возвести дом «хозяйственным способом». Для этого необходимы свидетельства о допуске к видам работ, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства (п. 2 ст. 52 ГрК РФ). Разумеется, такими документами он обзавелся.
Из договора дольщики могут и не узнать, каким именно способом застройщик собирается возводить дом. Но информация о перечне подрядчиков, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы, должна быть отражена в проектной декларации (п.п. 1 и 4 ст. 19, подп. 10 п. 1 ст. 21, Закона № 214-ФЗ).
То есть «шило в мешке не утаить».
Если застройщик не заключает договоры строительного подряда, а выполняет строительно-монтажные работы самостоятельно, то подрядчиков у него не имеется. Как обозначить его статус?
Распространено мнение, что при этом застройщик выступает подрядчиком (п. 1 ст. 740 ГК РФ) «по совместительству». То есть совмещает две функции в строительном процессе. Но такая формулировка некорректна…
Распространено мнение, что при этом застройщик выступает подрядчиком (п. 1 ст. 740 ГК РФ) «по совместительству». То есть совмещает две функции в строительном процессе. Но такая формулировка некорректна. Во-первых, застройщик не может вступить в отношения подряда с самим собой.
А во-вторых, договоров на выполнение строительных работ он не заключал и с дольщиками.
Здесь нам на помощь как раз и придет Постановление № 54. Опираясь на разъяснения представителей Высшего Арбитражного Суда РФ, позволительно утверждать, что при таких обстоятельствах сделку с дольщиком можно рассматривать как договор купли-продажи будущей вещи. А именно, статья 455 Гражданского кодекса гласит: договор может быть заключен на куплю-продажу не только товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, но и товара, который будет создан продавцом в будущем, если иное не вытекает из характера товара. В данном случае товар – это объекты долевого строительства, то есть помещения в многоквартирном доме.
Обратите внимание: факт создания продавцом товара не переводит его в категорию подрядчика. Следовательно, существуют два различных пути получения товара, не существующего на дату сделки:
- по договору купли продажи;
- по договору подряда.
НДС при купле-продаже помещений
Если придерживаться толкования Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, то деньги, поступающие от дольщиков, являются предварительной оплатой за квартиры. Эти суммы не облагаются НДС на основании подпункта 22 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса (с учетом абз. 5 п. 1 ст. 154 НК РФ).
Одновременно с квартирами дольщикам передается доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома (п. 1 ст. 290 ГК РФ). Но и эта операция освобождается от НДС – в силу подпункта 23 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса.
При создании товаров, не облагаемых НДС, застройщик не имеет права на применение вычетов по налогу (подп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ).
Эти элементарные рассуждения позволяют освободить застройщика, строящего дом своими силами, от налогообложения НДС.
На нежилые помещения, включая машино-места, льгота не распространяется. Следовательно, по этим объектам НДС исчисляется в общеустановленном порядке. И если многоквартирный дом содержит нежилые помещения (например, офисные), то застройщику придется вести раздельный учет НДС по облагаемым и необлагаемым операциям (п. 4 ст. 170 НК РФ).
Заметим, что на Постановление № 54 мы опирались по необходимости. Использование его в вопросах, прямо урегулированных налоговым законодательством (когда застройщик не выполняет строительных работ), к успеху не приведет. Это подтверждает определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 октября 2013 г. № ВАС-9937/13 (письмо Минфина России от 7 ноября 2013 г. № 03-01-13/01/47571).
Источник: forum-izpp.ru