Учет доли в строительстве

Дом и земельный участок, на котором он расположен, могут принадлежать как одному собственнику, так и нескольким. Во втором случае форма собственности будет считаться долевой.

Обычно владельцы такого имущества заключают соглашение, в котором определяют долю каждого из них. И если один из собственников захочет продать свою долю дома, то вместе с ним он продаст и долю земли. Иначе сделку заключить не удастся. При этом нужно учитывать, что остальные владельцы имеют право преимущественного выкупа его доли.

Поэтому самый простой способ – продать её кому-то из них. Но если остальные собственники не желают покупать эту долю, можно продать и третьему лицу. Для совершения сделки в рамках закона нужно учитывать ряд аспектов.

Особенности продажи

Юридически доля не является каким-то физическим объектом. То есть это необязательно отдельная комната. Таковой она становится только, если доля выделена в натуре. Для этого должны быть технические возможности отделить одно помещение дома от остальных.

Как грамотно выйти из ООО (продажа доли или выход?)

В ином случае доля определяет процент владения в общей собственности, а по факту даёт право использовать эту собственность наравне с другими собственниками.

Право на продажу доли закреплено в 254 статье ГК РФ, но с учётом преимущественного права покупки других собственников.

• Возможность продать её даже без согласия других владельцев общей собственности.
• В соответствии с размером доли, в неё входит также часть земельного участка, на котором построен дом.
• Согласно 250 статье ГК, продавец доли вначале должен уведомить остальных собственников. Они могут воспользоваться своим преимущественным правом покупки в течение месяца.
• Только по истечении этого срока можно искать покупателя на стороне.
• Сделки с долей в общей собственности нужно обязательно оформлять у нотариуса.

Поскольку доля в таких домах не является конкретным помещением, то и цена её не слишком велика. Однако, если есть возможность выделить долю в натуре, проведя перепланировку дома (согласно статье 252 ГК РФ), то стоимость такого жилья может существенно вырасти.

Уведомление о продаже доли в доме с земельным участком

Обязательное уведомление всех собственников о продаже доли дома нужно оформлять письменно. Его можно составить самостоятельно или обратиться за помощью к нотариусу. Можно передать уведомление лично, потребовав расписку о его получении, или отправить заказным письмом по почте.

На ответ даётся 30 дней. Срок отсчитывается от даты на почтовом отправлении.

• Письменный отказ.
• Согласие на выкуп.

Если ответа нет вовсе, то через 30 дней это равносильно отказу от покупки. В этом случае закон разрешает продавать долю третьим лицам.

Уведомление должно содержать данные о размере доли и стоимости её продажи. В случае отказа от выкупа, третьему лицу долю нужно будет продавать по той же цене, иначе придётся повторять процедуру уведомления. Если не уведомить остальных собственников, то они будут вправе подать исковое заявление о расторжении сделки.

Учет, налоги. Новое в регулировании и контроле валютных операций в 2023 году

На это им даётся 3 месяца с момента, когда они узнали о заключении сделки с третьим лицом.

Как продать долю в доме с землей

В случае, когда все владельцы дома могут договориться, проблем не возникает. Обычно кто-то из родственников выкупает долю другого. Но нередко бывают ситуации, когда родственники покойного по разным линиям не хотят жить в унаследованном доме, но и выкупать доли друг друга тоже не хотят.

При этом некоторые из них пытаются препятствовать продаже доли посторонним людям. Поэтому нужно знать о способах решения такой проблемы.

Способы

1. Предложить долю остальным собственникам.
2. Продать третьему лицу в случае их отказа.
3. Продать весь дом и разделить деньги между собственниками в соответствии с размером их долей.
4. Выделить долю в натуре и продать её без учёта мнения остальных владельцев дома.

Конкретно стоит учесть несколько юридических аспектов продажи при наличии согласия собственников и при его отсутствии.

Если другие собственники согласны

Наиболее простой и бесконфликтный вариант продажи доли в доме с землей одному из собственников. Если купить её согласились несколько человек, то продавец вправе выбирать одного из них по своему усмотрению.

• Уведомление собственников в описанном выше порядке.
• Выделение доли дома и земли. Для этого нужно провести оценку в БТИ и получить кадастровый паспорт на дом и землю. Далее оформляется техпаспорт дома и выписка из ЕГРН, которую выдают в Росреестре.
• Выписка жильцов и отсутствие долгов. Из продаваемой части дома нужно выписать всех жильцов. Если среди них есть несовершеннолетние, то сделать это можно только при согласии органов опеки и в случае прописки ребёнка по новому адресу. Если доля недвижимости является совместной собственностью супругов, то нужно получить разрешение второго супруга на её продажу. Также нужно взять все справки об отсутствии задолженностей, арестов и обременений на дом.
• Договор купли-продажи дома. Если один из совладельцев согласился купить долю, то договор с ним можно оформить, не дожидаясь ответа остальных. Оформлять его нужно у нотариуса. Кроме этого необходимо оформить акт приёма-передачи имущества.

Завершается весь процесс регистрацией прав собственности нового владельца в Росреестре. Обращаться можно напрямую в этот орган или через МФЦ.

Если остальные собственники против

При нежелании других собственников дома выкупить долю, её всё равно можно продать.

Первый вариант – продажа третьему лицу по истечении 30 дней с момента уведомления собственников. Главное, чтобы были документальные доказательства такого уведомления. Тогда остальные собственники не смогут оспорить сделку в суде.

Второй способ – выделение доли в натуре. В частном доме нередко есть такая возможность, так как сама конструкция здания позволяет провести его перепланировку так, чтобы у отдельного помещения появился собственный вход.

Но нужно учесть, что если остальные владельцы дома не согласны на выделение доли в натуре, то придётся обращаться в суд. После положительного решения суда, можно провести процесс выделения и регистрации прав собственности на этот объект. Далее можно оформлять сделку купли-продажи.

Недостаток такого варианта – материальные и временные затраты на перепланировку дома. Достоинство – более высокая стоимость такой доли дома при её продаже.

Как продать долю, если второй собственник несовершеннолетний?

Сложнее продать часть дома в долевой собственности, если собственник не достиг 18 лет. Он не может в полной мере заключать юридические сделки. За детей до 14 лет это делают родители или опекуны.

С 14 до 18 лет ребёнок сам имеет право подписывать договор купли-продажи, но родители также должны заверить этот документ собственной подписью (статья 28 ГК РФ).

Для всех сделок с участием несовершеннолетних необходимо согласие органов опеки и попечительства. При этом нужно будет доказать, что взамен за проданную долю ребёнок получит в собственность долю в другом доме или квартире. При этом они должны быть сопоставимы по стоимости и размерам.

Документы, подтверждающие характеристики долей, нужно представить в органы опеки. Также родители должны подать заявление и ждать ответ в течение 14 дней. Если органы опеки не дадут согласие на продажу, то даже суд не сможет оспорить их решение.

Документы

• Паспорт.
• Документы с правом на дом.
• Выписка из ЕГРН (или свидетельство собственника для старых домов).
• Технический и кадастровый паспорта.
• Выписка из домовой книги, в которой указывают прописанных и выписанных жильцов.
• Справка из Росреестра об отсутствии долгов.
• Согласие второго супруга, если дом или доля в нём находится в совместной собственности.
• Копии уведомлений других собственников или их письменные отказы.
• Разрешение органов опеки для продажи имущества несовершеннолетнего.

Этот пакет документов обязателен для заключения сделки купли-продажи.

Стоимость оформления сделки

Стоимость заключения сделки формируется, исходя из цены услуг нотариуса, госпошлины и налога на прибыль (если доля в доме принадлежит продавцу менее 5 лет).

• Госпошлина у нотариуса – 0,5% от кадастровой стоимости доли.
• Составление договора – 1-5 тысяч рублей.
• Другие услуги нотариуса – 2-10 тысяч рублей.
• Госпошлина за регистрацию сделки в Росреестре – 2000 рублей на дом и 350 рублей на землю.

Продавец при заключении сделки получает доход, а значит, должен заплатить подоходный налог. Для граждан России он равен 13%, а для иностранцев – 30%.

При выделении доли в натуре нужно будет ещё оплачивать услуги специалиста, который даст оценку возможности перепланировки дома и за составление новых кадастрового и технического паспортов на выделенный объект недвижимости.

Сроки

• Ожидание их ответа – до 30 дней.
• Сбор документов – от 7 дней и до 3 месяцев, если понадобится устанавливать размер доли.
• Регистрация сделки (в Росреестре 3-8 дней, в МФЦ – 5-10 дней).

В случае судебных разбирательств, сроки увеличиваются до 4-5 месяцев. При выделении доли в натуре через суд, процесс может затянуться до 7 месяцев.

Права участников долевой собственности земельного участка

Если в документах на домовладение указан земельный участок с конкретной площадью, то в соответствии со cтатьёй 35 ЗК РФ при переходе права собственности на дом новому владельцу ему переходит и право собственности на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего владельца. И наоборот, «все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами» (п.5 ч.1 ст.1 ЗК РФ).

Участники долевой собственности могут воспользоваться правом определения порядка пользования жилым домом и участком, которое не прекращает общую собственность и не влечет утрату преимущественного права покупки долей совладельцев.

Порядок определения долей в общей собственности установлен cтатьей 245 ГК РФ. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех участников, доли считаются равными. Следовательно, при разделе земельного участка право собственности на него обычно пропорционально доле в праве собственности на домовладение.

Участники долевой собственности могут заключить соглашение о порядке определения и изменения долей в праве собственности, в зависимости от вклада каждого совладельца в образование и приращение общего имущества. Таким образом, земельный участок при домовладении не обязательно должен делиться в равных долях между сособственниками. Далее рассмотрим, как можно изменить причитающуюся одному из владельцев долю при разделе.

Раздел земельного участка и прекращение долевой собственности

Прекращение общей долевой собственности на земельный участок может происходить методом его раздела или выделения его доли. В случае раздела земельного участка общая собственность для всех совладельцев полностью прекращается. В случае выделения доли, один из совладельцев получает частную собственность, а другие сохраняют общую долевую собственность.

В отсутствие соглашения между совладельцами, решение о разделе земельного участка и прекращении долевой собственности решается в судебном порядке. Статья 24 ГПК РФ признает подобные споры предметом рассмотрения районных судов в качестве судов первой инстанции.

Согласно cтатье 252 ГК РФ, участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела своей доли и раздела общего имущества. Раздел земельного участка и выдел доли земельного участка одному из собственников общей долевой собственности означает утрату им права на эту долю в общем имуществе.

Раздел земельного участка в судебном порядке предполагает, что участник долевой собственности вправе получить большую долю общего имущества, если он докажет, что произвел неотделимые улучшения этого имущества. Например, если один из совладельцев с разрешения других сособственников и с соблюдением необходимых регламентов увеличил стоимость общей долевой собственности в период владения ею (например, построил на земельном участке новые дома и хозяйственные строения, совершил ремонт или перестройку дома).

Чтобы квалифицировать подобные действия совладельца общей долевой собственности в качестве неотделимых улучшений имущества, они должны удовлетворять конкретным требованиям. Строительство, реконструкция, увеличение или уменьшение полезной площади жилого дома и любые изменения общей собственности должны производиться только после получения необходимых разрешений и с согласия всех участников долевой собственности.

Если один из участников долевой собственности не согласен с предлагаемыми другим совладельцем изменениями, первый вправе обратиться в суд.

• проект предполагаемого строительства;
• разрешение государственного органа на запланированные изменения;
• заключение о соответствии проекта требованиям градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Кроме того, перед началом работ необходимо выделить в натуре долю в общем имуществе или оформить раздел земельного участка через соглашение или через суд.

Выделение земельного участка из долевой собственности

Выделение земельного участка из долевой собственности возможно даже если другие совладельцы не намерены подписывать соглашение о делении и изменять сложившийся принцип пользования общей собственностью.

• свидетельство о долевой собственности;
• кадастровый паспорт, в котором зафиксировано право на владение земельным участком в установленных границах.

Если совладелец, планирующий выделение земельного участка из долевой собственности, производил ранее с согласия других собственников улучшения общей собственности, суду необходимо представить доказательства этого.

Например, при наличии на участке зданий и строений, возведенных одним из совладельцев на личные средства, эти объекты строительства, а также земля, необходимая для их обслуживания, могут остаться за их фактическим собственником. Правило о разделе пропорционально долям в жилом доме при этом продолжает действовать относительно общих строений и подсобных помещений.

Выделение частей земельного участка из общей долевой собственности предполагает компенсацию в пользу тех сособственников, доля которых не может быть выделена полностью по объективным причинам или если у одного из сособственников она настолько мала, что не может быть выделена в натуре.

Общая долевая собственность на дом не препятствует реализации права собственника распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Однако для заключения договоров купли-продажи, дарения, мены, залога, завещания, желательно иметь право собственности на свой земельный участок. Поэтому доля в общей собственности земельного участка должна быть выделена и закреплена документально за конкретным владельцем.

Продажа доли участка в общей долевой собственности

Согласно статье 37 ЗК РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. На основании статьи 250 ГК РФ, участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли при заключении договоров купли-продажи и мены с посторонним лицом. При этом продающая сторона вправе сама выбрать, кому из сособственников будет продана её часть общей долевой собственности.

Земельный участок может стать частной собственностью на основе приобретательной давности. Согласно статье 234 ГК РФ, гражданин, добросовестно, открыто и непрерывно владеющий как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество. Данная норма применима к частной собственности и к бесхозяйному имуществу и не применима к земельным участкам, находящимся в государственной и муниципальной собственности.

Если вы задумались о продаже доли участка, который находится в общей долевой собственности или хотите реализовать иные права, связанные с вашим владением общей долевой собственностью, проконсультируйтесь с юристом. Грамотная защита прав собственника при заключении договоров позволит снять много проблем при пользовании имуществом впоследствии.

Как продать дом на участке с долевой собственностью?

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.

Как обогатиться, продав кусочек пирога, поделенного лишь условно: договор купли продажи доли дома и доли земельного участка

А как быть в случаи с покупкой полного дома с участком, читайте здесь. Некоторые совладельцы, не желающие видеть хозяином не принадлежащей им доли чужое лицо, могут чинить препятствия процессу купли-продажи.

Один из распространенных способов предотвращения продажи доли дома и земельного надела выражается в уклонении от получения уведомительного письма. В таком случае владелец продаваемой доли может развязать патовую ситуацию с помощью дарения третьему лицу прав на вызвавшее разногласия имущество – для составления акта дарения согласия совладельцев не требуется. Выделение доли земли

Если планы одного из совладельцев земельного надела касательно причитающейся части, встречаются прочими пользователями участка «в штыки», то выдел доли земли и получение на нее правоустанавливающих документов, позволяющих распоряжаться имуществом как угодно, проводят через суд.

Можно ли продать часть своей доли зем. участка, находящейся в общей долевой собственности

Подскажите, пожалуйста, могу ли я продать часть своей доли земельного участка, находящейся в общей долевой собственности. Объект права: Земельный участок.

Категория земель: Земли населенных пунктов для обслуживания гаража. Площадь: 13293 кв.м. Вид права: общая долевая собственность: 4087/10000 по свидетельству. На этой земельном участке находится здание гаража, общей площадью 3030,6 кв.м, из которой 1238,6 кв.м., по договору купли-продажи, принадлежат мне на праве общей долевой собственности (Гараж, назначение: нежилое. Общая долевая собственность 4087/10000).

Продажа доли дома и земельного участка в общей долевой собственности

Как продать дом на участке с долевой собственностью?

Здравствуйте, Юрий. Поскольку дом, тем более в указанных Вами пропорциях реально разделить технически невозможно, то Вы можете продать долю в доме и соответственно земельный участок пропорционально. Просто выставляете на продажу, находите покупателя и обращаетесь к нотариусу за удостоверением сделки.

При обращении к нотариусу прилагаете доказательства соблюдения Вами права преимущественной покупки, извещения владельцев долей о продаже. После чего подаете документы на регистрацию в Росреестр. Ставить на кадастровый учет (межевать) необходимо.

В нем отображаются практически те же данные и положения.

Но в этой сделке присутствуют и некие индивидуальные особенности. При реализации части жилой недвижимости, необходимо будет предоставить кадастровый паспорт как на выделенную часть жилого строения, которая выставляется на продажу, так и на жилой дом полностью. Ко всему прочему, в составляемом соглашении нужно будет обозначить не только фактическую цену за реализуемую часть недвижимости, но также и усредненную стоимость жилого дома в целом.

Но можно ли провести подобную процедуру без межевания?

К примеру, если у вас в собственности есть участок, но вы хотите поделить его на две части и осуществить продажу одной из них. В подобной ситуации, для начала требуется обратиться в специальную компанию, занимающуюся предоставлением услуг в области землеустройства. После проведения всех процедур, необходимых для раздела участка на части, вы получите на руки весь пакет документов.

Вы можете провести продажу земли и без межевания. Но тогда требуется наличие на руках кадастрового паспорта.

Но, несмотря на возможность провести такую продажу, все-таки, рекомендуем заранее заняться определением границ продаваемого участка, так как именно это поможет избежать разнообразных территориальных споров, которые могут возникнуть в будущем. Если обратиться за межеванием к специалистам, можно провести его в короткие сроки.

Ответственной за эту процедуру являются органы юстиции, расположенные в месте нахождения объекта недвижимости.

По каким правилам должно составляться соглашение На условиях соглашения купли-продажи может быть отчужден исключительно объект недвижимости при прохождении официальной регистрации права собственности на него в законодательно определенном порядке. Из этого следует невозможность реализации жилого дома при отсутствии оформленного права собственности на него.

Оформление этого права может подтверждаться соответствующим свидетельством о праве собственности. В случае обременения объекта недвижимости определенными мерами, к примеру, при оформлении залога (ипотеки) в банковском учреждении, подобный факт должен в обязательном порядке найти свое отображение в документе.

До момента подписания соглашения о купле-продаже жилого дома, стороны должны прийти к договоренности касательно способов расчета между покупателем/продавцом.

Леканцев Артём Юрист.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ вы имеете преимущественное право покупки доли 1/2 доли жилого дома и участка. Если он вам не предложит вам воспользоваться этим правом, то сделка по продаже может быть признана вами недействительной. Что касается продажи доли без раздела границ то это возможно.

В последующем если вам потребуется то через суд можно будет выделить долю в натуре.

Мой совет, если вам не поступало письменное предложение, то не делайте ни каких действий.

А в последующем можете в суде оспорить сделку по поводу продажи 1/2 доли вашего дома.

Если у вас 1/2 доля в праве на земельный участок вам принадлежит в равных долях, т.е.

Как продать часть земельного участка?

• Когда земельное имущество стоит на кадастровом учете, а собственники не против, оно делится на доли, производятся межевые работы. По их результатам оформляется документация, и участки вносятся в кадастровый реестр.
• После этого можно оформлять право собственности на часть земли.
• После окончания процесса долю можно продавать как самостоятельный предмет.
• Если надел не прошел кадастровый учет, то изначально нужно провести межевание, выделив несколько частей и осуществить регистрацию в кадастре.

Как обогатиться, продав кусочек пирога, поделенного лишь условно: договор купли продажи доли дома и доли земельного участка

На дальнейшие действия влияет: являетесь ли Вы владельцем выделенного в натуре надела или же Вы сособственник неразделенного участка стоящего/не стоящего на учете в Едином государственном реестре.

• Правоустанавливающие документы на недвижимость, подлежащую продаже (договор о купле-продаже, свидетельство о наследстве и т.д.); Письменное согласие от лица совладельца имущества на продажу Вашей доли (желательно подтвержденное нотариусом);
• Паспорт покупателя;
• Паспорт продавца;
• Три копии купли-продажи на долю дома и земельного надела; Кадастровый паспорт на дом;
• Кадастровый паспорт на долю земельного надела;
• Справка из БТИ или от оценщика;
• Письменное согласие партнера по браку на сделку (если продаваемая доля недвижимости является общим имуществом семейной пары);
• Квитанция об уплате госпошлины.

Продажа доли земельного надела возможна двумя способами: собственник выделяет часть земли в натуре и продаёт её как отдельную собственность или передаёт лицу право в общей доле собственности. Если имущество ранее было общим владением, то сначала часть должна быть предложена остальным сособственникам и только потом продаваться на общих основаниях. В противном случае договор может быть расторгнут.

Сделки по отчуждению долей: нужно ли идти к нотариусу?

Заключая сделку по отчуждению (продаже, дарению и т. д.) доли в праве общей собственности на объект недвижимого имущества, возникает вопрос: обязательно ли обращаться к нотариусу или достаточно составить договор в простой письменной форме. Причиной сомнений может быть неоднократно меняющееся законодательство в данной сфере.

Специалист Кадастровой палаты Тамбовской области Марина Герасимович отметила наиболее распространенные ситуации и рассказала, в каких случаях придется обратиться к нотариусу.

Согласно действующему законодательству, сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. При этом законом определены исключения из этого правила.

Нотариальное удостоверение не потребуется при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. В данном случае под сделкой понимается договор. И если, например, доли отчуждаются все одновременно, но по разным договорам, то требование «одной сделки» не соблюдено. Таким образом, каждый договор будет подлежать нотариальному удостоверению.

Не требуется обращаться к нотариусу в случае отчуждения доли от целого: когда собственность у продавца либо дарителя не долевая, а индивидуальная.

Также не нужно нотариально удостоверять договор при отчуждении квартиры в целом, если одновременно к правоприобретателю переходит доля в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, в котором расположена такая квартира. Поясняется это тем, что доля в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом не является самостоятельным предметом сделки.

Не придется нотариально удостоверять сделку по отчуждению земельных долей. Речь идет о земельной доле в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, если число участников долевой собственности превышает пять лиц.

В отношении таких земельных долей применяются нормы Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Если число участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения пять и менее, будут действовать общие нормы гражданского права, и тогда при отчуждении доли потребуется нотариальное удостоверение договора.

В настоящее время не подлежат обязательному нотариальному удостоверению договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемые с кредитными организациями, в том числе, с банками.

И в завершение, обязательно нужно запомнить случаи, когда нотариального удостоверения договора не избежать. Итак, нотариальному удостоверению всегда подлежат сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Здесь нет никаких исключений – Закон защищает права лиц, которые не наделены полным объемом прав участников гражданских отношений.

Источник: prpr.su

ПОНЯТИЕ ГОТОВОЙ СТРОИТЕЛЬНОЙ ПРОДУКЦИИ КАК ОБЪЕКТА БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА И ЕЕ СОЗДАНИЕ В ЦЕПОЧКЕ «ИНВЕСТОР — ЗАКАЗЧИК — ЗАСТРОЙЩИК — ПОДРЯДЧИК»

В настоящей главе рассматриваются нормативно-правовое регулирование инвестиционно-строительной деятельности и понятие строительной продукции как объекта бухгалтерского учета в цепочке «инвестор — заказчик — застройщик — подрядчик». Раскрыты основные понятия субъектов инвестиционно-строительной деятельности. Описаны организационные формы участников предпринимательства и их основные функции. Дана классификация видов инвестиционно-строительной деятельности и строительной продукции как объекта бухгалтерского учета в разрезе подотраслей строительства и участников ее создания.

В результате изучения материала дайной главы студент должен освоить:

• — основные нормативно-правовые документы, регулирующие инвестиционно-строительную деятельность;
• — понятие и виды строительной продукции как объекта бухгалтерского учета.

ПОНЯТИЕ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И ЕЕ НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

Строительство считается одной из ведущих отраслей, влияющей па развитие материальной базы всего производственного и непроизводственного потенциала страны. Устойчивый рост строительной отрасли, обусловленный значительной долей инвестиций в строительство, превышает показатели развития других отраслей отечественной экономики и способствует улучшению инвестиционного климата в стране.

Строительный комплекс сегодня — это множество самостоятельно хозяйствующих субъектов. Понятие «строительный комплекс» имеет несколько формулировок. По экономическому содержанию он представляет собой систему овеществленного труда организаций, обеспечивающих материализацию капитальных вложений, создание новых и модернизацию действующих основных фондов производственного и непроизводственного назначения.

В экономической литературе можно выделить две точки зрения по отраслевому составу строительного комплекса. В соответствии с первой объединяются предприятия отраслей «строительство» и «промышленность строительных материалов», ряд подотраслей и производств других отраслей экономики страны, обеспечивающих строительство предметами, средствами труда и услугами.

Эго ресурсный принцип. В соответствии с другой точкой зрения, группировка происходит но целевому принципу: объединяют строительство и промышленность строительных материалов. К ним же относят частично машиностроение, производящую специализированные средства труда для строительства, проектно-изыскательские и научно-исследовательские организации, учебные заведения строительного профиля, материально-техническое снабжение строительства. Эти два подхода по-разному определяют состав строительного комплекса и вкладывают разный смысл в одни и те же термины. Разными терминами обозначаются одни и те же совокупности отраслей и предприятий, что приводит к выводу о необходимости упорядочения терминологии.

В настоящее время выделяют два основных понятия: «инвестиционный комплекс» и «строительный комплекс». Инвестиционный комплекс соответствует составу, определяемому с точки зрения ресурсного принципа. Поскольку создание части основных фондов происходит без опосредования строительным производством, то строительный комплекс входит в состав инвестиционного.

Инвестиции осуществляются в разных формах, важнейшим признаком классификации которых выступает объект вложения. По данному признаку инвестиции делятся на финансовые и реальные.

Финансовые инвестиции включают в себя вложение средств в различные финансовые активы: ценные бумаги, паи и банковские депозиты.

Реальные инвестиции представляют собой совокупность вложений в реальные экономические активы: материальные ресурсы (элементы физического капитала, прочие материальные активы) или нематериальные активы (научно-техническая, интеллектуальная продукция).

Получение дохода от финансовых инвестиций не является основной целью инвестиционно-строительной деятельности, поэтому в учебном пособии будут рассматриваться реальные инвестиции, составляющие предмет строительства.

Процесс инвестирования в строительстве, как правило, представляет собой вложение ресурсов в расчете на отдаленное будущее, т.е. инвестиции, имеющие срок действия более одного года, признаются долгосрочными и характеризуются следующими признаками:

• — создание или приобретение объектов строительства, имеющих полезный срок работы более одного года;
• — строительство или приобретение объектов, предназначенных для лизинга, сдачи в аренду;
• — приобретение объектов строительства в процессе девелоперской деятельности.

Инвестирование объектов осуществляется в рамках инвестиционно-строительной деятельности, включающей следующие виды (рис. 1.1).

Рис. 1.1. Виды деятельности инвестиционно-капитального строительства

Строительство объектов производственного и непроизводственного назначения предусматривает строительство на новых площадях вновь создаваемых предприятий, зданий, сооружений, а также строительство на новой площадке предприятия такой же или большей мощности взамен ликвидируемого, которые после ввода в эксплуатацию будут находиться на самостоятельном балансе.

Реконструкция предусматривает комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей: количества и нлощади квартир, строительного объема и общей площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости, пропускной способности; или его назначения, в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.

Расширение объектов предусматривает строительство дополнительных производств на действующем предприятии, а также строительство новых и расширение существующих отдельных цехов и объектов па территории действующих предприятий или примыкающих к ним площадок. Расширением является и строительство филиалов производств, которые после ввода в эксплуатацию не будут находиться па самостоятельном балансе.

Модернизация предусматривает выполнение работ по улучшению технико-экономических характеристик предприятия, здания, сооружения.

Перевооружение объектов предусматривает выполнение комплекса мероприятий по повышению технико-экономического уровня отдельных производств, цехов, участков на основе внедрения передовой техники и технологии, автоматизации производства, модернизации оборудования.

Поддержание мощностей предусматривает выполнение работ по возобновлению выбывающих в процессе производственной деятельности основных фондов, необходимых для поддержания достигнутого уровня производства.

Девелоперская деятельность — совокупность организационных действий в процессе профессиональной предпринимательской деятельности, направленных па создание и (или) изменение объектов недвижимости с целью получения прибыли от таких преобразований недвижимости.

Лизинговая деятельность — вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим или юридическим лицам за определенную плату, па определенный срок и па определенных условиях, обусловленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучателем.

Концессионная деятельность — система отношений, главным в которых является передача на определенный срок государством соииве- сгору только прав на строительство, владение, управление объектом, как правило дороги, и получение прибыли от его эксплуатации.

Инвестиционно-строительная деятельность как процесс обусловлена необходимостью вовлечения большого количества субъектов хозяйствования со свойственными им экономическими интересами, зачастую носящими противоречивый характер.

Нормативно-правовые документы предлагают следующую систематизацию функций участников инвестиционно-строительной деятельности по схеме «поиск потенциальных заказчиков — инвестирование — проектирование — строительство — ввод объекта в эксплуатацию — реализация вложенных средств» (табл. 1.1).

Функции и организационные формы субъектов инвестиционно-строительной деятельности

Организационная форма участия в инвестиционно- строительной деятельности

Участники инвестиционно- строительной деятельности

Основные функции участников инвестиционностроительной деятельности

Юридические и физические лица. Заказчики. Банки. Федеральные, областные и местные органы исполнительной власти. Институциональные инвесторы: пенсионные фонды, страховые компании

Финансирование и кредитование инвестиций в основной капитал

Архитектурные мастерские. Проектные организации. Изыскательские организации

Разработка архитектурной, строительной, технологической и сметной документации

Юридические и физические лица. Федеральные, областные и местные органы исполнительной власти

Обеспечение организации строительного процесса, использование источников финансирования, осуществление расчетов за выполненные строительно-монтажные работы или строительную продукцию

Нривлекание денежных средств участников строительства для создания на имеющемся в собственности (праве пользования или распоряжения, аренды) земельном участке объектов на основании разрешения на строительство

Производство соответствующих видов строительных материалов, железобетонных конструкций

Производство строительно- монтажных работ. Сдача в эксплуатацию строительной продукции

И ИИ. Проектно-изыскательские организации. Опытноэкспериментальные производства. Проектно-конструкторские организации

Выполнение НИОКР. Доведение их результатов до готовых образцов. Массовое внедрение инноваций

Организационная форма участия в инвестиционностроительной деятельности

Участники инвестиционностроительной деятельности

Основные функции участников инвестиционностроительной деятельности

Институциональные рыночные структуры

Банки. Кредитные организации. Риелторские конторы

Обеспечение обращения инвестиций в основной капитал на производительной и товарной стадиях их оборота

Склады. Оптовые базы. Оптовые и розничные магазины. Комплектующие организации (базы). Консультативные фирмы. Вычислительные центры

Передвижение товаров и услуг до строительно-монтажных организаций: обработка заказов, формирование материало- потоков, комплектация, упаковка, доставка, складирование продукции

Поставщики транспортных услуг

Транспортирование материально-технических ресурсов

Физические или юридические лица-посредники между подряди ы м и строительн ыми организациями и заказчиками (инвесторами)

Привлечение и аккумулирование средств для реализации проектов развития недвижимости

Российские или иностранные юридические и физические лица

Получение от государства или муниципального образования права на собственность но договору концессии

Российская Федерация в лице Правительства Российской Федерации или уполномоченного им органа исполнительной власти; субъект Российской Федерации в лице органа его исполнительной власти или уполномоченного им органа; муниципальное образование в лице органа местного самоуправления или уполномоченного им органа

Передача ограниченного права на распоряжение государственным или муниципальным имуществом

Пользователи объектов инвестиционной деятельности

Инвесторы, а в случае, когда пользователь — не инвестор, взаимоотношения между ним и инвестором определяются договором

Имеют возможность располагать объектами строительства

Наиболее значимыми субъектами инвестиционно-строительной деятельности выступают инвестор, заказчик и подрядчик (рис. 1.2).

Рис. 1.2. Цепочка участников инвестиционно-строительной деятельности, влияющая на организацию учета строительства

Инвестор — субъект инвестиционной деятельности, осуществляющий вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающий их целевое использование. В качестве инвесторов могут выступать:

• — органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом или имущественными правами;
• — граждане, предприятия, предпринимательские объединения и другие юридические лица;
• — иностранные физические и юридические лица, государства и международные организации.

Основной функцией инвестора является финансирование строительства по следующим схемам:

• — оплата авансом всей суммы договорной стоимости строительства;
• — оплата авансом части стоимости строительно-монтажных работ (долевое строительство, ипотека);
• — оплата фактически осуществленных строительно-монтажных работ.

Инвестор, самостоятельно определяя объемы и направления инвестиций, заключая договоры с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ) и контролируя их целевое использование, обладает правом владения, пользования и распоряжения объектами законченными строительством, а также правом на передачу по договору своих прав физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления.

Допускается объединение средств инвесторами для осуществления совместного инвестирования. Инвесторы могут выступать в роли

1 Толкование терминов приведено по: Словарь русского языка: в 4 т. / под ред. А.П. Евгеньевой. М. : Русский язык, 1981.

вкладчиков, кредиторов, покупателей, а также выполнять функции любого другого участника инвестиционно-строительной деятельности.

Заказчик — уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов, но при этом не вмешиваются в предпринимательскую и иную деятельность других субъектов инвестиционно-строительной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Согласно ст. 3 Федерального закона от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Предметом деятельности заказчика является строительство новых объектов, реконструкция, расширение, техническое перевооружение действующих предприятий или сооружений, проведение капитального ремонта.

Основные функции и задачи заказчика в процессе реализации инвестиционных проектов устанавливаются в договорах между заказчиком, инвестором и подрядчиком, а у заказчика, совмещающего функции инвестора и подрядчика, — распорядительными документами.

Основными задачами заказчика но управлению инвестиционным проектом являются:

на стадии подготовки инвестиционного проекта:

• — выбор площадки для строительства,
• — получение всех необходимых разрешений и согласований,
• — предварительный отбор проектировщиков, подрядчиков, изготовителей и поставщиков оборудования,
• — экспертиза проекта;

на стадии реализации инвестиционного проекта:

• — подготовка строительной площадки,
• — разработка и утверждение проектно-сметной документации,
• — выбор (как правило, на конкурсной основе) исполнителей на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг в строительстве и заключение договоров,
• — поставка предусмотренных договором подряда материальных и иных ресурсов,
• — контроль качества работ и приемка выполненных работ,
• — сдача объекта в эксплуатацию, передача объектов собственникам или эксплуатирующим организациям,

— контроль качества произведенных работ в период гарантийной эксплуатации.

Застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на нраве субаренды либо на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Основными задачами застройщика являются:

• — создание в обусловленные договором соки собственными силами или путем привлечения третьих лиц объект недвижимости (многоквартирный дом);
• — получение разрешения на ввод в эксплуатацию;
• — передача участникам долевого строительства долей в многоквартирном доме.

Подрядчик — участник инвестиционно-строительного процесса, который на основании договора подряда полностью отвечает перед заказчиком за осуществление комплекса строительно-монтажных работ и их надлежащее качество, своевременное устранение дефектов и недоделок, сдачу и ввод в действие (совместно с заказчиком) в установленные сроки законченных объектов, подготовленной к выпуску продукции и оказание услуг. Подрядчик вправе поручать по договору выполнение отдельных видов и комплексов работ специализированным подрядным организациям — субподрядчикам.

Однако в законодательных и нормативных документах имеются разночтения в определении субъектов инвестиционно-строительной деятельности, что представлено в табл. 1.2.

Схема взаимосвязи основных аспектов инвестиционно-строительной деятельности представлена па рис. 1.3.

Основными задачами бухгалтерского учета долгосрочных инвестиций в строительство являются:

• — формирование информационной базы в разрезе долгосрочных инвестиций в объекты строительства для принятия управленческих решений;
• — осуществление контроля за наличием и использованием долгосрочных и н вест и ц и й;
• — своевременное, полное и достоверное отражение инвестиций, расходов, связанных с организацией строительства и осуществлением строительно-монтажных работ по их видам и учитываемым объектам;

Сравнительная таблица терминов и понятий, касающихся субъектов инвестиционно-строительной деятельности

Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме ка 11 и та л ь н ы х вл ож е ни й »

Инвестор — это юридическое или физическое лицо, осуществляющее капитальные вложения с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвестор — это также физическое и юридическое лицо, создаваемое на основе договора о совместной деятельности и не имеющее статуса юридического лица, объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъе кт ы пред при н и м ател ьс кой деятельности

Заказчик — это уполномоченное на то инвесторами лицо, которое осуществляет реализацию и 11 в ест и ци они ы х прое кто в

физическое и юридическое лицо, которое выполняет работы по договору подряда и(или) государствен ному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации

Закон РСФСР от 26.06.91 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»

Инвестор — субъект инвестиционной деятельности, осуществляющий вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающий их целевое использование

Заказчиком может быть инвестор, а также любое иное физическое и юридическое лицо, уполномоченное инвестором (инвесторами) осуществить реализацию инвестиционного проекта, не вмешиваясь при этом в предпринимательскую и иную деятельность других участников инвестиционного процесса, если иное не предусмотрено договором (контрактом) между ними

Постановление Госстроя РФ от 08.06.01 № 58 «Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации»

Инвестор — юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций для достижения коммерческих, социальных, благотворительных или других целей

Застройщик — юридическое лицо, владеющее на правах собственности или аренды участком земли и принявшее решение реализации программы строительства на нем комплекса объектов, определяющее методы финансового обеспечения строительства и осуществляющее координацию работ по ее реализации

физическое и юридическое лицо, которое выполняет работы или услуги по договору подряда и(или) государственному контракту

Письмо Минфина России от 30.12.93 № 160 «Положение по бухгалтерскому учету дол гос роч и ых и 11 вести ци й »

Инвестор — юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложения собственных, заемных и привлеченных средств в создание и воспроизводство основных средств

Застройщик-заказчик — предприятие, специализирующееся на организации строительства объектов, контроле за его ходом и ведением бухгалтерского учета производимых при этом затрат, в частности предприятия по капитальному строительству в городах, дирекции строящихся предприятий и т.п., а также действующие предприятия, осуществляющие капитальное строительство

Подрядчик — юридическое лицо, выполняющее подрядные работы для застройщика по договору подряда на капитальное строительство

Приказ Минфина России от 24.10.08 № 116п «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету „Учет договоров строительного подряда»

Организации (за исключением кредитных организаций и бюджетных учреждений), являющиеся юридическими лицами по зако- иодател ьству Российской Федерации,

выступающие в качестве подрядчиков или су бп од ря д ч ик ов

в договорах строител ьного подряда, длительность выполнения которых составляет более одного отчетного года (долгосрочный характер) или сроки начала и окончания которых приходятся на разные отчетные годы

Федератьный закон от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые зако- 11 одател ьн ые акт ы Росс и йско й Федерации»

Застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или инд и в и д у а л ы i ы й п р ед п р и 11 и м ат ел ь, и м е ю щи е в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.04 для строительства (создания) на это земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство

Рис. 1.3. Основные аспекты инвестиционно-строительной деятельности

• — обеспечение контроля за ходом и качеством выполнения строительно-монтажных работ, вводом в действие объектов строительства;
• — правильное определение и отражение инвентарной стоимости объектов строительства.

Отношения между субъектами инвестиционно-строительной деятельности осуществляются на основании договоров, заключаемых между ними в соответствии с действующим законодательством. В таблице 1.3 но результатам обследования организаций, функционирующих в инвестиционно-строительной сфере, систематизированы виды используемых договоров.

Виды договоров, заключаемых в инвестиционно-строительной сфере

Договоры, заключаемые в сфере инвестиционной деятельности

Договоры, регулирующие инвестиционные вложения и долевые средства: инвестиционный контракт: договор инвестирования; договор соинвестирования; договор долевого участия в строительстве; договор простого товарищества; договор уступки прав требования; договор о долевом участии в развитии инфраструктуры

Инвестор, управляющая компания, соинвестор, заказчик, застройщик

Договор на выполнение функций заказчика

Инвестор, управляющая компания, заказчик, застройщик

Агентский договор на выполнение функций заказчика

Инвестор, управляющая компания, заказчик, застройщик

Договоры, заключаемые в сфере строительной деятельности

Договор на оказание услуг по контролю и надзору за строительством

Заказчик, технический заказчик (инженер, инженерная организация)

Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ

Заказчик, проектно-изыскательская организация

Договор строительного подряда

Заказчик, подрядчик, ген- и субподрядчик

Содержание основных договоров, состав участников и их функций представлены в табл. 1.4.

Оформление взаимоотношений между субъектами инвестиционно-строительной деятельности

Функции участников договора

Договор на реализацию инвестиционного проекта/ инвестиционный проект/ инвестиционный контракт

О бос 11 ов ы в ается эко — номическая целесообразность осуществления инвестиций, их объем и сроки, в том числе необходимая проектно-сметная документация, а также описание практических действий по осуществлен и ю и 11 вести ц и й

Инвестор, застройщик: определение объемов и направления инвестиций, заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности, контроль за целевым использованием средств, обладание правом владения, пользования и распоряжения объектами строительства, а также правом на передачу по договору своих прав другим хозяйствующим лицам.

Заказчик: осуществление инвестиционной деятельности в соответствии с законодательной и нормативно-правовой базой; исполнение требований государственных органов; использование средств, направляемых на финансирование строительства, но целевому назначению

Договор совместной деятельности/ договор долевого участия (инвестирования)/ договор простого товарищества/ договор участия в долевом строительстве/ договор об инвестировании долевого строительства

Для совместного строи- тел ьств а юр ид ич еским и лицами жилых домов, зданий, сооружений и других объектов недвижимости

Инвестор, застройщик: обеспечение финансирования строительства объекта; информирование соинвестора по его требованию о ходе выполнения работ по строительству; использование внеоборотных и оборотных активов, полученных от соинвестора, по целевому назначению; передача соинвестору доли объекта, законченного строительством; регистрация права собственности на причитающуюся соинвестору часть недвижимости; возмещение произведенных за свой счет расходов в интересах иных товарищей.

Соинвестор: обеспечение финансирования строительства объекта; принятие объекта, законченного строительством; возмещение произведенных за свой счет расходов в интересах иных товарищей.

Заказчик: управление делами простого товарищества; предоставление информации о деятельности простого товарищества; распределение дохода но договору; пользование общим имуществом,

Функции участников договора

Договор долевого участия |3]

В целях удовлетворения социально-бытовых, жилищных, производственных и иных хозяйственных нужд граждан и организаций

Инвестор: оплата обусловленной договором цены и принятие объекта долевого строительства (многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости) на основании полученного разрешения на ввод его в эксплуатацию.

Застройщик: создание в обусловленные договором сроки собственными силами или путем привлечения третьих лиц объекта недвижимости (многоквартирный дом); получение разрешения на ввод в эксплуатацию; передача участникам долевого строительства долей в многоквартирном доме

Договор долевого участия в строительстве как агентский договор

В ы по л и ei I и е ф у нкц и й заказчика при реал и за — I ди и и и в ест и i ди от ю го проекта в части привлечения соиивесторов

Условия агентского договора, перечень прав и обязанностей сторон такие же, как и в инвестиционном контракте

Договор цессии или уступки права требования доли

Уступка инвестором права требования оплаченной доли в объекте строительства юридическим или физическим лицам

Инвесторы: передача доли в объекте строительства иным лицам

Функции участников договора

Договор строительного подряда

В целях строительства ил и реко I iCTpy к i in и объектов недвижимости производственного и непроизводственного назначения, осуществление СМР, которые неразрывно связаны с объектом строительства

Застройщик, заказчик: создание необходимых условий для выполнения строительно-монтажных работ; принятие их результата; оплата работ по договору.

Подрядчик: создание в установленный договором срок но заданию заказчика определенного объекта либо выполнение иных строительных работ; сдача строительно-монтажных работ

Проведенное исследование по влиянию применяемой в договорной практике строительства терминологии на формирование потоков учетно-отчетной информации об объектах бухгалтерского учета этой деятельности позволило идентифицировать объекты бухгалтерского наблюдения у каждого участника инвестиционно-строительной деятельности (табл. 1.5).

Объекты статического и динамического учета но договорам, заключаемым в инвестиционно-строительной деятельности

1. Строительство объекта недвижимости для третьих лиц с оформлением права собственности и последующей реализацией по договору купли-продажи

Готовая продукция (объект недвижимости, квартира). Долговые обязательства по договору купли-продажи

Расходы на изготовление и продажу готовой продукции. Доходы от продажи готовой продукции

ИБУ 10/99 ИБУ 9/99

2. Строительство объекта недвижимости для третьих лиц по договору долевого участия собственными силами или с привлечением третьих лиц

Результат выполненных работ (СМР) в виде незавершенного строительства

Доходы и расходы по договору долевого участия

3. Строительство объекта недвижимости для третьих лиц по договору долевого участия без выполнении СМР

Результат выполненных работ (СМР) в виде завершенного строительства

Доходы и расходы по договору долевого участия

ИБУ 10/99 ИБУ 9/99

Вложения в объект с целью его приобретения в собственность для дальнейшей эксплуатации

Объект основных средств

ИБУ 10/99 ИБУ 9/99

Заказчик технический

1. Выполнение функций агента по договору агентирования

Результат выполненных работ (СМР)

Вознагражление и расходы

ИБУ 10/99 ИБУ 9/99

в виде завершенного строительства

2. Выполнение подрядной деятельности по договору оказания услуг

Результат выполненных работ (СМР) в виде незавершенного строительства

Доходы и расходы по договору оказания услуг(подрядная деятельность)

Существует проблема определения предмета строительного подряда.

Так, согласно ст. 702 ГК РФ, «предметом договора подряда может быть всякая работа, создающая передаваемый заказчику результат». В предмет договора включается как выполнение определенной работы, так и результат этой работы, передаваемый заказчику. Проблема заключается в том, что же будет являться предметом договора подряда: сама работа или результат работы.

На практике стороны зачастую в самой общей форме определяют предмет договора, что в случае спора может повлечь за собой признание договора незаключенным. Чтобы этого избежать, надо конкретно определить наименование и виды работ. В то же время требование об определенности выполняемых работ не позволяет из-за специфики строительного комплекса детально указать все конкретные виды работ, выполняемые при исполнении договора.

Также условиями договора определяются потребительные свойства. При этом заказчик сам устанавливает объем и свойства строительной продукции, которые он хочет получить от подрядной организации.

Поскольку условия договора могут быть разными, возможны варианты организации учета в зависимости от принятых параметров строительной продукции и условий перехода права собственности на нее. Моментом перехода права собственности является или принятие готовой строительной продукции заказчиком, или факт ее оплаты. В первом случае переходом права собственности будет факт подписания акта, что соответствует стандартам учета. Второй же вариант перехода нрава собственности, совпадающий с поступлением денег за готовую строительную продукцию, необходимо закрепить в договоре, а нс только в учетной политике, как считают многие. Сроки выполнения договора тесно связаны с моментом перехода права собственности, хотя и могут отличаться от него, если предполагается определенная периодичность перехода собственности в течение действия договора.

С точки зрения законности осуществления строительства необходимо обеспечение проектно-сметной документацией, состоящей:

— из локальных сметных расчетов и локальных смет;

• — объектных смет;
• — сметных расчетов на отдельные виды затрат;
• — сводки затрат;
• — сводного сметного расчета.

Порядок составления этой документации следующий.

Локальные сметные расчеты и локальные сметы. При разработке локальных сметных расчетов и локальных смет определяется стоимость отдельных видов работ и различных затрат. Для этого все данные группируются в разделы по отдельным конструктивным элементам здания, видам работ и устройств. Такая группировка должна соответствовать технологическим особенностям строительства. Например, локальный сметный расчет может иметь такие разделы: земляные работы; фундаменты и стены подземной части; стены; каркас; перекрытия, перегородки; полы и основания.

Стоимость работ и материалов в локальных сметных расчетах и локальных сметах определяется на основе сборников государственных элементных сметных норм (ГЭСН-2001) и других сметных нормативов.

Стоимость строительства в локальных сметах может определяться различными методами.

• 1. Ресурсный метод. Он состоит в том, что все затраты суммируются в натуральном выражении в текущих ценах. При этом используются такие показатели, как трудоемкость (человеко/ч), время использования строительных машин (маш./ч), расход материалов и комплектующих (шт., кв. м).
• 2. Базисно-индексный метод. Согласно этому методу, стоимость строительства определяется так: складывается стоимость укрупненных видов строительной продукции в базисных ценах, а полученный результат умножается на индексы пересчета базисных цен в текущие.
• 3. Ресурсно-индексный метод: стоимость строительства определяется ресурсным методом на основе сборников государственных элементных сметных норм ГЭСН-2001 и других сметных нормативов и умножается на индексы, приводящие эти цены к сегодняшнему уровню.
• 4. Базисно-компенсационный метод: складывается стоимость работ и затрат в базисном уровне цен и дополнительные затраты, связанные с изменениями цен и тарифов на строительные ресурсы (материальные, технические, энергетические, трудовые).
• 5. Используются данные о ранее построенных или запроектированных объектах.

Стоимость, определяемая локальными сметными расчетами (сметами), включает в себя прямые и накладные расходы, а также сметную прибыль.

Сметная прибыль может устанавливаться по рекомендуемым общеотраслевым нормативам в размере 50% от суммы оплаты труда работников или в размере 12% от суммы прямых и накладных расходов.

Если в локальной смете нет разбивки по разделам, то накладные расходы и сметная прибыль начисляются в конце сметы. Если в смете несколько разделов, то накладные расходы и сметная прибыль начисляются в конце каждого раздела и в целом по смете.

В конце локальной сметы или сметного расчета приводятся возвратные суммы. Это делается в том случае, если в результате выполненных работ остаются материалы или изделия, пригодные для повторного использования или реализации. Стоимость этих материалов и изделий определяется но цене возможного использования (продажи) за вычетом расходов по приведению их в состояние, пригодное для использования, и доставке на склад.

Объектные сметы составляются в целом по строительному объекту. Данные в них переносятся из локальных сметных расчетов и локальных смет. При этом данные группируются в графы: «Строительные работы», «Монтажные работы», «Оборудование, мебель, инвентарь», «Прочие затраты».

В конце объектной сметы к стоимости строительных и монтажных работ прибавляются средства на покрытие лимитированных затрат, таких как:

• — стоимость временных зданий и сооружений;
• — удорожание работ, выполняемых в зимнее время;
• — резерв на непредвиденные работы и затраты.

Сводный сметный расчет. Последним в процессе подготовки сметной документации составляется сводный сметный расчет стоимости строительства, который является документом для начала финансирования строительства.

В сводный сметный расчет отдельными строками включаются итоги по всем объектным сметным расчетам или сметам без сумм на покрытие лимитированных затрат, а также но сметным расчетам на отдельные виды затрат. Сводный расчет составляется в текущем уровне цеп.

Сводный сметный расчет разделяется по главам. В расчетах стоимости производственного и жилищно-гражданского строительства выделяются следующие главы:

• 1) «Подготовка территории строительства»;
• 2) «Основные объекты строительства»;
• 3) «Объекты подсобного и обслуживающего назначения»;
• 4) «Объекты энергетического хозяйства»;
• 5) «Объекты транспортного хозяйства и связи»;

• 6) «Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения»;
• 7) «Благоустройство и озеленение территории»;
• 8) «Временные здания и сооружения»;
• 9) «Прочие работы и затраты»;
• 10) «Содержание дирекции (технического надзора) строящегося предприятия»;
• 11) «Подготовка эксплуатационных кадров»;
• 12) «Проектные и изыскательские работы, авторский надзор».

В сводном сметном расчете подводятся итоги но каждому разделу, каждой главе, по сумме глав 1—7, 1—8, 1—9, 1 — 12 и после начисления резерва средств на непредвиденные работы и затраты — «Всего но сметному расчету».

За итогом сводного сметного расчета указываются возвратные суммы, которые складываются из возвратных сумм, указанных в локальных или объектных сметах и расчетах, НДС и др. Заказчик оплачивает выполненные работы но итоговой сумме в сводном сметном расчете за вычетом возвратных сумм.

Таким образом, своевременная и правильная разработка проектно-сметной документации служит достижению двух основных целей:

• — во-первых, обеспечению законности начала строительства;
• — во-вторых, определению размеров необходимых источников финансирования по срокам осуществления инвестиций и технологической структуре затрат.

Помимо того, что сметная документация является обязательной, наличие данных, определяющих предполагаемый объем и стоимость строительно-монтажных работ (СМР), позволяет с высокой степенью точности определить обязанности сторон договора. В случае выявления в ходе строительства необходимости проведения дополнительных строительно-монтажных работ следует предусмотреть в договоре возможность корректировки плановых данных и внести изменения в проект- но-сметную документацию.

Источник: bstudy.net

Учет доли в строительстве

Скригаловская Е. А.,
практикующий бухгалтер

Выплата действительной стоимости
доли имуществом

Участник ООО может расстаться с обществом двумя путями. Один из них – продать долю в уставном капитале остальным участникам либо другому лицу в порядке, предусмотренном уставом общества. Второй – выйти из ООО путем отчуждения доли обществу независимо от согласия других его участников или общества (если это предусмотрено уставом). В качестве оплаты доли он может получить имущество общества.

Право участника общества на выход из общества может быть предусмотрено уставом общества при его учреждении или при внесении изменений в его устав по решению общего собрания участников общества, принятому всеми участниками общества единогласно. Заявление должно быть в обязательном порядке нотариально удостоверено.

ВАЖНО В РАБОТЕ

Нельзя выйти из общества, если в обществе всего лишь один учредитель.

При подаче участником общества с ограниченной ответственностью заявления о выходе из общества или предъявлении им требования о приобретении обществом принадлежащей ему доли доля переходит к обществу с момента получения обществом соответствующего заявления (требования). Этому участнику должна быть выплачена действительная стоимость его доли в уставном капитале или с его согласия должно быть выдано в натуре имущество такой же стоимости в порядке, способом и в сроки, которые предусмотрены законом об обществах с ограниченной ответственностью и уставом общества.

В отношении продажи доли – доля может быть реализована:

• обществу;
• участнику общества.

В случае если уставом общества отчуждение доли или части доли, принадлежащих участнику общества, третьим лицам запрещено и другие участники общества отказались от их приобретения либо не получено согласие на отчуждение доли или части доли участнику общества или третьему лицу при условии, что необходимость получить такое согласие предусмотрена уставом общества, общество обязано приобрести по требованию участника общества принадлежащую ему долю или часть доли.

Алгоритм выхода участника из общества выглядит следующим образом:

Выход из ООО считается оформленным после внесения соответствующих сведений в ЕГРЮЛ. Федеральная налоговая служба (ФНС России) является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и крестьянских (фермерских) хозяйств.

Разница между номинальной и действительной стоимостью доли

Согласно ст. 14 Закона об обществах с ограниченной ответственностью уставный капитал общества составляется из номинальной стоимости долей его участников. Размер уставного капитала общества должен быть не менее чем 10 000 рублей.

Пример 1.

Два учредителя – О. А. Иванов и С. К. Селиванов – зарегистрировали общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом» с уставным капиталом 10 000 руб.

Доля О. А. Иванова составила 40%.

Доля С. К. Селиванова составила 60%.

Так что же представляет собой номинальная стоимость доли? Это первоначальная стоимость вклада каждого из участников.

Предположим, что компания проработала на рынке более 10 лет, зарегистрировала товарный знак, приобрела основные средства. Теперь стоимостное выражение доли изменилось, как и изменилось имущество участников. Ведь если первоначальный капитал составлял всего 10 000 руб., то теперь можно говорить о тысячах или даже миллионах рублей. Действительная стоимость доли участника общества соответствует части стоимости чистых активов общества, пропорциональной размеру его доли.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Действительная стоимость доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью – это часть стоимости чистых активов общества, пропорциональная размеру этой доли. Размер доли участника определяется как соотношение ее номинальной стоимости и уставного капитала общества и выражается в процентах или в виде дроби.

Пример 2.

Компания работала 10 лет.

В 2016 году стоимость чистых активов составила 20 000 000 руб.

Размеры долей участников – 40% и 60% (а в дробях – 2/5 и 3/5).

Действительная доля О. А. Иванова – 8 000 000 руб.

Действительная доля С. К. Селиванова – 12 000 000 руб.

Иванов решает продать свою долю Селиванову по действительной стоимости. То есть он продаст свою долю не по первоначальной стоимости 40 000 руб., а за 8 000 000 руб.

Но на практике для того, чтобы определить стоимость доли, целесообразно пригласить независимого оценщика. Оценщик привлекается даже при определении первоначальной стоимости доли. В соответствии с действующей в настоящее время редакцией п. 2 ст. 15 Закона об обществах с ограниченной ответственностью независимый оценщик привлекается в случаях, когда номинальная стоимость доли, оплачиваемой неденежными средствами, составляет более чем 20 000 руб.

Оценщик может оценить действительную стоимость выше или ниже стоимости чистых активов.

Оценщик, используя три подхода в оценке (сравнительный, доходный и затратный), оценит действительную стоимость доли более точно.

Что представляют собой данные подходы?

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

ВАЖНО В РАБОТЕ

Выплата действительной стоимости доли или выдача соответствующего ей по стоимости имущества не может быть произведена:

1) если общество на момент выплаты отвечает признакам банкротства (несостоятельности);

2) если данная выплата приведет к появлению таких признаков;

3) если разница между чистыми активами общества и его уставным капиталом составляет отрицательную величину.

Пример 3.

П. С. Владимиров владеет долей в ООО «Спектр» (50%). Компания осуществляет деятельность в области общественного питания.

Оценщик, используя сравнительный подход, оценил, что стоимость аналогичных компаний на рынке составляет 15 000 000 руб.

Соответственно, стоимость доли составляет 7 500 000 руб.

Исходя из потенциального дохода, доходным подходом стоимость доли определена в размере 10 000 000 руб.

Затратным подходом стоимость определена в размере 8 000 000 руб.

Стоимость доли в итоге составит: (7 500 000 + 10 000 000 + 8 000 000) : 3 = 8 500 000 руб.

Таким образом, стоимость, определенная оценщиком, будет отличаться от стоимости чистых активов.

Выплата действительной стоимости доли

Общество обязано выплатить участнику общества действительную стоимость его доли или части доли в уставном капитале общества либо выдать ему в натуре имущество такой же стоимости в течение трех месяцев со дня возникновения соответствующей обязанности, если иной срок или порядок выплаты действительной стоимости доли или части доли не предусмотрен уставом общества.

При выходе участника общество обязано выплатить участнику действительную стоимость его доли (части доли). Общество обязано выплатить участнику общества, подавшему заявление о выходе из общества, действительную стоимость его доли в уставном капитале общества, определяемую на основании данных бухгалтерской отчетности общества за последний отчетный период, предшествующий дню подачи заявления о выходе из общества, или с согласия этого участника общества выдать ему в натуре имущество такой же стоимости либо в случае неполной оплаты им доли в уставном капитале общества действительную стоимость оплаченной части доли (п. 6.1 ст. 23 Закона об обществах с ограниченной ответственностью).

Таким образом, исходя из буквального понимания закона, общество должно выплатить стоимость на основании данных бухгалтерского учета. То есть в обязанности общества не входит оплата доли, определенной независимым оценщиком.

Для того чтобы установить действительную стоимость доли учредителя (участника), выбывающего из состава ООО, рассчитайте ее по формуле:

Действительная стоимость доли
учредителя (участника)

Источник: buhpressa.ru