Строительные организации, осуществляющие строительство новых, реконструкцию либо капитальный ремонт действующих объектов, работы на которых продолжаются в течение длительного периода времени, сталкиваются с таким понятием, как незавершенное производство.При выполнении строительных работ по договору подряда к незавершенному производству относятся незавершенные работы (этапы работ), а также работы (этапы работ) выполненные, но не принятые заказчиком.Об оценке незавершенного производства строительными организациями мы расскажем в этой статье.
Экономические субъекты, на которых распространяется действие Федерального закона от 06.12.2011 г. N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее — Закон N 402-ФЗ), осуществляя бухгалтерский учет должны руководствоваться именно этим документом, и строительные организации не являются исключением. Как Вы знаете, к документам в области регулирования бухгалтерского учета относятся федеральные и отраслевые стандарты бухгалтерского учета, федеральные и отраслевые стандарты бухгалтерского учета государственных финансов, нормативные акты Центрального банка Российской Федерации, рекомендации в области бухгалтерского учета, а также стандарты самого экономического субъекта (пункт 1 статьи 21 Закона N 402-ФЗ). Программа разработки федеральных стандартов бухгалтерского учета на 2019 — 2021 гг., утверждена Приказом Минфина России от 05.06.2019 г. N 83н «Об утверждении программы разработки федеральных стандартов бухгалтерского учета на 2021 — 2021 гг. и о признании утратившим силу приказа Министерства финансов Российской Федерации от 18 апреля 2021 г. N 83н». До утверждения федеральных и отраслевых стандартов, предусмотренных Законом N 402-ФЗ, применяются правила ведения бухгалтерского учета и составления бухгалтерской (финансовой) отчетности, утвержденные уполномоченным федеральным органом и ЦБ РФ до дня вступления в силу Закона N 402-ФЗ (до 01.01.2013 г.), при этом Положения по бухгалтерскому учету, утвержденные Минфином России в период с 01.10.1998 г. до дня вступления в силу Закона N 402-ФЗ, признаются для целей названного закона федеральными стандартами (пункты 1, 1.1 статьи 30 Закона N 402-ФЗ). Именно к этим документам мы и будет обращаться далее в нашей статье.
Как в 1С сформировать стоимости объектов строительства
Бухгалтерский учет незавершенного производства
Как Вы знаете, учет расходов по обычным видам деятельности ведется на следующих счетах, предусмотренных для этих целей Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению, утвержденным Приказом Минфина России от 31.10.2000 г. N 94н: — 20 «Основное производство»; — 21 «Полуфабрикаты собственного производства»;
Обратите внимание. Доступ к полному содержимому данного документа ограничен.
В данном случае предоставлена только часть документа для предварительного ознакомления. Для получения доступа к полным и бесплатным ресурсам портала Вам достаточно зарегистрироваться и войти в систему. Удобно работать в расширенном режиме с получением доступа к платным ресурсам портала, согласно прейскуранту.
«Бухгалтерский и налоговый учет в Строительстве» Пробный урок курса
Незавершённое строительное производство: в национальной и международной практике
Правильное отражение существования незавершенного производства в финансово-учётных документах, в том числе в балансе требует чёткого понимания экономической сущности данного явления. В строительном процессе выделяют три этапа:
2. строительство (производство);
3. реализация строительной продукции (сдача готового объекта строительства в эксплуатацию).
Подготовка к строительству должна осуществляться по таким направлениям: технико-экономические исследования целесообразности строительства объекта, проектирование объекта, инженерно-техническая подготовка к строительству.
Строительство осуществляется на строительной площадке путём соединения всех технологических элементов строительного процесса, в результате функционирования которых создаётся строительная продукция, формируются совокупные фактические затраты строительного производства материально-вещественные элементы зданий и сооружений, их архитектурно-строительная выразительность и качество.
Реализацией строительной продукции завершается строительство объекта: введение законченных сооружений в эксплуатацию и передача их заказчику как основных фондов.
Таким образом, в практике бухгалтерского учёта незавершенного строительного производства возникает чрезвычайно большое количество проблем, обусловленных прежде всего терминологической нечёткостью, определение и более глубокое рассмотрение вышеприведенных терминов позволяет упростить задачу. Так же незавершённое строительное производство следует рассмотреть в международном сравнительном аспекте ведения учета. Переходу на международные стандарты учёта должно предшествовать подробное и основательное фундаментальное исследование. На пути перехода к единой международной учёной методологии в вопросе отражения в учёте незавершённого строительного производства разработчикам стандартов и учёным следует решить такие основные проблемы:
1. необходимость единого, унифицированного толкования сущности незавершенного производства в строительной отрасли, которое бы учитывало общеэкономические, отраслевые и учётные признаки этого явления;
3. недопущение использования терминологии, которая приводит к необоснованному усложнению учёта и делает финансовую отчётность неполной, неправдивой, предвзятой и т.д.
Кроме того, можно выделить ещё ряд проблем. Первая проблема это существует ли равенство статьи «Незавершённое производство» с валовой задолженностью заказчика. Традиционно экономисты считают незавершённым строительным производством разницу между понесёнными затратами и себестоимостью принятых заказчиком строительно-монтажных работ.
Но учётное понимание незавершённого производства в строительстве не соответствует традиционному экономическому. Отличие заключается именно в том, что в этой отрасли к незавершённому производству, бывает, относится валовая задолженность заказчикам. Незавершенное производство равняется валовой задолженности заказчиков, если сумма промежуточных счетов соответствует признанному валовому доходу. Однако если это так, то зачем такой показатель, как валовая задолженность заказчикам?
Вторая проблема – это влияние выставления промежуточных счетов на незавершённое производство. На практике равенство суммы промежуточных счетов и признанных доходов часто не выполняется. И подрядчик может указать в выставленном счёте как большую, так и меньшую суммы. Причин может быть много.
Например, заказчик в отчётном периоде имеет на счёте большую сумму средств, желает проплатить наперёд и договорился с подрядчиком о том, что тот укажет в счёте большую сумму, нежели признанный доход. Отклонения между суммой по счёту и признанным доходом приводят к возникновению так называемых валовых задолженностей заказчиков или перед заказчиками, что зависит от того, положительная или отрицательная разница между показателями со счёта и дохода.
Необходимость дальнейшего исследования явления незавершённого строительного производства не вызывает никаких сомнений, При этом, следует сосредоточиться на следующих вопросах:
1. Внесение терминологической четности и выделение признаков незавершенного строительного производства. Необходимо нормативно установить распределение сторон строительной деятельности, субъектов, игроков строительного рынка во избежание наложения сущности одних терминов на другие.
2. Исследования взаимодействия показателей незавершённого производства и валовой задолженности заказчиков, их сущности, в том числе с учётом международной учётной практики.
4. Разработка методики определения обоснованного и эффективного уровня незавершённого производства по отдельному объекту, контракту или предприятию в целом.
5. Разработка системы показателей экономического анализа остатков незавершённого строительного производства.
6. Усовершенствование и внесение изменений в национальную методологию бухгалтерского учёта для того, чтобы была достигнута основная цель финансовой отчётности – полная, правдивая и непредвзятая информация.
1. журнал «Бухгалтерский учёт и аудит» №10/2008г, — П.Кричун – «Незавершённое производство в строительстве: понятие и признаки термина».
2. журнал «Бухгалтерский учёт и аудит» №11/2008г, — П.Кричун – «Незавершённое строительное производство в национальной и международной учётной практике: сравнительный аспект».
3. газета «Бизнес бухгалтерия» №48(827)/1декабря 2008г, — Е.Котляров, В.Корнилова – «Незавершённое производство: особенности оценки и учёта».
4. Международные стандарты финансовой отчётности 2005.-Изд.на русском языке.-М.,2005.-1062с.
5. С.И. Церпенко, Н.В. Игнатова Бухгалтерский учёт в строительстве: Учеб. Пособие.-М.,2007.-400стр.
Формула расчета себестоимости незавершенного производства
- Согласно П. 63 Положения по бухгалтерскому учету и бухгалтерской отчетности, незавершенное производство (далее по тексту НЗП) – это продукция, не завершившая все этапы производственного цикла, не укомплектованная должным образом, не прошедшая технологических испытаний или отклоненная заказчиком. Таким образом, понятие НЗП охватывает широкий спектр продукции на разных этапах изготовления, услуг или работ. Согласно пунктам 56, 97 и 98 Методических указаний утвержденных Министерством финансов РФ от 28 декабря 2011 года No119н, к незавершенному производству не относятся: материалы, сырье и полуфабрикаты направленные на производственные участки, но не подвергшихся обработке, а также полуфабрикаты с браком.
НЗП может быть зафиксировано в основном и вспомогательном производстве, а также в деятельности обслуживающих хозяйств.
Бухгалтерский учет
В течение отчетного периода себестоимость готовой продукции, которая прошла все стадии производства, формируется с помощью проводок:
Дебет 20 (23,29) Кредит 10 (02, 05, 23, 25, 26, 69, 70):
Списаны затраты на производство продукции (выполнение работ)
Из расчета количества выпускаемой продукции, затраты на производство накопленные на Счету 20 списываются в следующем порядке:
- в Дебет Счета 43 (Счета 90), если предприятие ведет учет из показателей фактических затрат;
- в Дебет Счета 43 (Счета 90 или Счета 40), если предприятие ведет по показателям нормы.
Дебет 43 (40, 90) Кредит 20:
Списана себестоимость готовых изделий, сданных на склад
Выпуск готовой продукции с обслуживающих или вспомогательных производств списываются с кредита Счетов 23 или 29. В зависимость от целевой аудитории, продукцию можно отнести в Дебет счетов учета производственных расходов или финансовых результатов.
Стоимость остатков расходного материала (сырья, полуфабрикатов), не включенных в себестоимость готовой продукции (сальдо 20,23 и 29 на конец отчетного периода), является затратами НЗП.
Учет незавершенного строительного производства
⇐ ПредыдущаяСтр 2 из 4Следующая ⇒
Незавершенное строительное производство (НСП)–незаконченные на конец отчетного периода работы по объектам строительства, их очередям, пусковым комплексам, видам работ, являющимся объектами учета затрат.
Методику БУ НСП определяют следующие факторы:
— состав незавершенного строительного производства;
— порядок расчетов с заказчиками за выполненные работы;
— способ определения размера незавершенного строительного производства.
Состав незавершенного строительного производства
подрядных организаций зависит от принятого порядка расчетов с заказчиками-застройщиками и функций подрядной организации в строительном процессе. Если расчеты производятся
за полностью готовые объекты,
состав НСП определяется видами объектов до сдачи их заказчикам-застройщикам, При
поэтапной сдаче работ
НСП формируется на основании работ по этапам до их полного завершения, если заказчик-застройщик рассчитывается с подрядной организацией
за конструктивные элементы и части зданий
, состав НСП определяется по незаконченным частям конструктивных элементов или видов работ по объекту.
Оценка незавершенного производства может отражаться в бухгалтерском балансе:
— по фактической себестоимости или нормативной (плановой) себестоимости;
— прямым статьям затрат;
— стоимости сырья, материалов и полуфабрикатов.
НСП генподрядчика отражается в смешанных оценках:
— по работам, выполненным собственными силами, — по фактической себестоимости;
— по работам, выполненным субподрядчиками, — по договорной стоимости.
В случае определения финансового результата по выполненным этапам и комплексам работ, НСП может учитываться и по договорной стоимости. Для учета договорной стоимости сдаваемых работ используется счет 46 «Выполненные этапы по незавершенным работам». Стоимость выполненных и сданных этапов не списывается с баланса строительной организации. Сальдо по данному счету отражается в балансе по статье «затраты в незавершенном производстве».
Порядок учета субподрядных работ
Дт62 Кт90/1 – на сумму выполненных строительных работ, принятых генподрядчиком (КС-3).
Дт90/3 Кт68 – на сумму НДС с выполненных строительных работ.
Дт20 К60 – на сумму генподрядных услуг (Акт произвольной формы).
Дт68 Кт19 – на НДС с суммы затраченных генподрядных услуг.
Дт60 Кт62 – зачет встречных требований в размере генподрядных услуг на основании акта.
Учет расходов по содержанию и эксплуатации строительных машин и механизмов, и порядок их распределения между объектами строительства
Расходы по содержанию машин и механизмов подразделяются на:
— расходы по содержанию и эксплуатации собственных машин и механизмов;
— по содержанию арендуемой техники без обслуживающего персонала;
— по оплате работ, выполненных другими организациями.
В расходы по содержанию и эксплуатации собственных машин и механизмов затрат входят следующие расходы:
— затраты на техническое обслуживание и проведение всех ремонтов;
— затраты на перемещение и перевозку строительных материалов и конструкций – в пределах стройки или объекта;
— затраты на ввоз и вывоз грунта;
Учет ведется на счете 25 в разрезе групп или видов однородных машин. Единицей калькулирования затрат по содержанию машин и механизмов может быть: машино-час; машино-смена; единица объема выполненных работ. Затраты, накапливающиеся на счете, ежемесячно списываются в Дт счетов затрат тех производств, в которых использовались машины и механизмы.
Дт20 Кт25–стоимость работ, выполненных для основного производства;
Дт23 Кт25–стоимость работ, выполненных для вспомогательных производств.
Затраты распределяются по видам производств и хозяйств и объектам строительства исходя из времени использования машин или объемов выполненных работ.
Сведения о выполненных машинами работах содержатся в отчете главного механика.
Состав, учет и распределение накладных расходов в строительных организациях
— ОХР строительной организаций – затраты, связанные с управлением, а также обеспечением общих условий для функционирования организации в целом:
— амортизация и расходы на ремонт ОС управленческого и общехозяйственного назначения;
— расходы на обслуживание работников строительства;
— расходы на организацию работ на строительных площадках;
— арендная плата за помещения общехозяйственного назначения;
— расходы по оплате информационных, аудиторских, консультационных услуг и т.п..
Накладные расходы включаются в себестоимость объектов учета по методу: — пропорционально прямым расходам;
— пропорционально расходам на оплату труда рабочих;
— пропорционально численности рабочих; или др.
Для определения стоимости строительства на разных стадиях следует использовать систему норм накладных расходов, которые подразделяются на следующие виды:
— укрупненные нормативы по основным видам строительства;
— нормативы по видам строительных работ;
— индивидуальные нормы для конкретной строительной организации;
— предельные нормы накладных расходов на строительные работы, предназначенные для определения стоимости работ при базисном уровне цен.
Постатейное калькулирование затрат при расчете индивидуальной нормы накладных расходов следует осуществлять следующим образом:
— по нормируемым статьям затрат – на основе действующих законодательных и нормативных документов, регламентирующих их величину;
— по ненормируемым статьям затрат – в соответствии с данными БУ подрядных организаций.
БУ накладных расходов осуществляется на счете 26. ОХР распределяются ежемесячно по методике, установленной в её учетной политике. ОХР списываются на производственную себестоимость продукции в Дт20, 23 и 29 («Обслуживающие производства и хозяйства»(услуги на сторону)).
Учет генподрядных услуг
Договором строительного подряда могут предусматриваться услуги генерального подрядчика по обслуживанию субподрядчика, необходимые для осуществления строительства (ст. 747 ГК):
— Административно-хозяйственные расходы генподрядчика;
— Обеспечение пожарно-сторожевой охраной территории строительства;
— Обеспечение субподрядчика временными зданиями и сооружениями,
— Благоустройство строительной площадки,
— Плата за пользование частично в течение рабочего дня подъемными механизмами.
Размер генподрядных услуг устанавливается в фиксированном размере – в процентах к сметной стоимости выполненных субподрядчиком строительно-монтажных работ, выключая НДС. Справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3 (удерживается из стоимости услуг генподрядчика, оплачивается через взаимозачет).
Учет ген. услуг у генподрядчика.
Дт20 (26) Кт02 (10, 70, 69) – на сумму затрат по выполнению генподрядных услуг.
Дт62 Кт90/1 – на сумму генподрядных услуг (Акт произвольной формы).
Дт60 Кт68 – на сумму НДС с генподрядных слуг.
Дт90/2 Кт20 – на сумму себестоимости генподрядных услуг.
Дт20 и Дт19 Кт60 – на сумму принятых генеральным подрядчиком выполненных субподрядной организацией строительных работ (КС-3).
Дт68 Кт19 – НДС с суммы услуг субподрядчика.
Дт60 Кт62 – зачет встречных требований в сумме генподрядных услуг на основании акта.
Учет у субподрядчика.
Дт62 Кт90/1 – на сумму выполненных строительных работ, принятых генподрядчиком (КС-3).
Дт90/3 Кт68 – на сумму НДС с выполненных строительных работ.
Дт20 и Дт19 Кт60 – на сумму генподрядных услуг (Акт произвольной формы).
Дт68 Кт19 – на НДС с суммы затраченных генподрядных услуг.
Дт60 Кт62 – зачет встречных требований в размере генподрядных услуг на основании акта.
Способы оценки НЗП
Оценка НЗП может происходить следующим образом:
- по стоимости расходных материалов, сырья и полуфабрикатов;
- по статьям прямых затрат;
- по фактической или нормативной себестоимости продукции.
Согласно П. 7 ПБУ 1/2008, используемый способ оценки НЗП необходимо закрепить в учетной политике предприятия для удобства проведения бухгалтерского учета.
Оценка по стоимости расходных материалов
Если производственная организация оценивает незавершенное производство по стоимости расходных материалов (сырья, полуфабрикатов, приобретенных готовых изделий и однородной массы), то стоимость остатков определяется по следующей формуле:
ОЦЕНКА НЕЗАВЕРШЕННОГО ПРОИЗВОДСТВА
Строительные организации, осуществляющие строительство новых, реконструкцию либо капитальный ремонт действующих объектов, работы на которых продолжаются в течение длительного периода времени, сталкиваются с таким понятием, как незавершенное производство.
При выполнении строительных работ по договору подряда к незавершенному производству относятся незавершенные работы (этапы работ), а также работы (этапы работ) выполненные, но не принятые заказчиком.Об оценке незавершенного производства строительными организациями мы расскажем в этой статье.
Экономические субъекты, на которых распространяется действие Федерального закона от 06.12.2011 г. N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее — Закон N 402-ФЗ), осуществляя бухгалтерский учет должны руководствоваться именно этим документом, и строительные организации не являются исключением. Как Вы знаете, к документам в области регулирования бухгалтерского учета относятся федеральные и отраслевые стандарты бухгалтерского учета, федеральные и отраслевые стандарты бухгалтерского учета государственных финансов, нормативные акты Центрального банка Российской Федерации, рекомендации в области бухгалтерского учета, а также стандарты самого экономического субъекта (пункт 1 статьи 21 Закона N 402-ФЗ). Программа разработки федеральных стандартов бухгалтерского учета на 2019 — 2021 гг., утверждена Приказом Минфина России от 05.06.2019 г. N 83н «Об утверждении программы разработки федеральных стандартов бухгалтерского учета на 2021 — 2021 гг. и о признании утратившим силу приказа Министерства финансов Российской Федерации от 18 апреля 2021 г. N 83н». До утверждения федеральных и отраслевых стандартов, предусмотренных Законом N 402-ФЗ, применяются правила ведения бухгалтерского учета и составления бухгалтерской (финансовой) отчетности, утвержденные уполномоченным федеральным органом и ЦБ РФ до дня вступления в силу Закона N 402-ФЗ (до 01.01.2013 г.), при этом Положения по бухгалтерскому учету, утвержденные Минфином России в период с 01.10.1998 г. до дня вступления в силу Закона N 402-ФЗ, признаются для целей названного закона федеральными стандартами (пункты 1, 1.1 статьи 30 Закона N 402-ФЗ). Именно к этим документам мы и будет обращаться далее в нашей статье.
Степень незавершённости объекта
Законом не определены строгие критерии незавершённого объекта. Таковым может считаться как здание, у которого возведён только фундамент, так и то, где остались лишь отделочные работы.
Но строительные документы выделяют четыре стадии готовности ОНС:
- Начальная (0-15%). На этой стадии проводят подготовительные работы и возводят временные строения. Строительство основного объекта только начинается.
- Средняя (16-50%). Закончено возведение стен и перекрытий, идут инженерные работы нутрии здания.
- Высокая (51-75%). Основные монтажные и инженерные работы проведены, начались отделочные работы.
- Завершающая (76-99%). Отделочные работы выполнены более чем на половину, начались пусконаладочные работы.
Если объект введён в эксплуатацию и принят соответствующими органами, то его готовность оценивается как стопроцентная. Такой объект уже не будет считаться незавершённым строительством.
Консервация объекта
Консервация объекта возможна по желанию его владельца. Он может законсервировать до конкретной даты или на неопределённое время. Если строительство приостанавливается больше, чем на 6 месяцев, то консервация ОНС является обязательной.
Для этого заказчик строительства должен:
- Оформить приказ, в котором указать сроки подготовки документов для проведения процедуры консервации и организации работ по инвентаризации ОНС.
- Уведомить подрядчика о решении приостановить работы.
- Получить разрешение экологической экспертизы, оплатив её проведение.
- Если нужно, то направить уведомление в ГИБДД, пожарную инспекцию, органы МВД.
- Оплатить уже выполненные работы. Выплатить компенсацию потерь строительной компании, если таковые были.
- Оговорить будущие действия по строительству (если оно консервируется до конкретной даты).
- Если консервацией занимается компания-подрядчик, то с ней нужно заключить новый договор, с указанием всех нюансов консервации и возобновления строительства.
- Созыв инвентаризационной комиссии, в которую входят подрядчик, субподрядчики, заказчик, компания-проектировщик.
Сам факт консервации ОНС не является условием прекращения действия договора о строительстве. Это заказчик и строительная компания должны оговаривать отдельно и оформлять отдельным документом.
Акт о приостановлении строительства
Инвентаризационная комиссия после обследования объекта выдаст акт, в котором будут указаны:
- Название объекта и его данные.
- Цели строительства.
- Дата начала строительства и запланированная изначально дата его окончания.
- Полная стоимость работ согласно смете.
- Стоимость работ, выполненных до момента консервации.
- Стоимость консервации до возобновления строительства.
Акт о приостановлении строительства имеет строго утверждённую форму и заполняется на специальном бланке.
Источник: vse-ob-1c.ru
Экономическая оценка объектов незавершенного строительства Мжельская Ирина Владимировна
В конце 1997 года вышло Приложение к Приказу Минэкономики России от 01.10.97 г. № 118 «Методические рекомендации по реформе предприятий (организаций)» [55], разработанное в целях оказания помощи руководителям предприятий по проведению их реформирования с целью обеспечения успешной работы в условиях рыночной экономики.
В документе отмечено, что эта цель может быть достигнута в том числе путем реструктуризации имущественного комплекса предприятия, использования рыночных механизмов привлечения финансовых средств и обеспечения инвестиционной привлекательности предприятия.
Обеспечение инвестиционной привлекательности и реструктуризация имущественного комплекса предприятия по сути означают оптимальное использование основных средств, рыночную оценку активов, что повлечет оценку и объектов незавершенного строительства с целью более эффективного их использования.
Объекты незавершенного строительства занимают особое место в имущественном комплексе предприятия и, также как и иное имущество, нуждаются в адекватной оценке их стоимости.
Анализ объемов незавершенного строительства (НС) показывает, что они весьма значительны, а в некоторых субъектах Российской Федерации сопоста-
вимы с их бюджетами. Все это говорит об огромном инвестиционном потенциале рынка О НС.
Например, по данным Новосибирского областного комитета государственной статистики учетная стоимость объектов незавершенного строительства по Новосибирской области в 1998 году составляла более 12 млрд. рублей [67]. В настоящее время объем ОНС сохраняется на прежнем уровне. Стало очевидным, что завершение ОНС для подавляющего числа их собственников является проблематичным. Но это совсем не значит, что нет потенциальных инвесторов, которые бы заинтересовались данными объектами при экономически оправданных условиях их приобретения.
В связи с этим, незавершенное строительство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, в которых конкретные инвесторы, склонные к повышенным рискам, в условиях неблагоприятного инвестиционного климата, не смогли реализовать свои проекты. Чтобы вернуть хоть часть вложенных средств, многие из них готовы отказаться от начатых проектов и реализовать объекты незавершенного строительства на открытом рынке эффективным инвесторам. Но это проблема не только собственников ОНС.
Решение этого вопроса является важным и для развития территорий области. Достаточно сказать, что из всего объема ОНС только на землях городской территории находится 51,5% объектов [67]. Это значит, что часть наиболее привлекательных городских территорий с развитой инфраструктурой заморожены в своем развитии вместе с находящимися на них ОНС и не дают никакой экономической отдачи. Поскольку на долю федеральной, субъектов федерации, муниципальной и смешанной собственности в Новосибирской области приходится основной объем ОНС (87%) [67], то становится очевидной важность решения этой задачи и для администраций всех уровней.
Практика показывает, что традиционный подход к оценке ОНС по учетной стоимости (стоимости затрат), не отражает интересы участников современного рынка. Поэтому рынок ОНС вот уже долгое время находится в стагнации, а объекты незавершенного строительства не могут найти эффективного собст-
венника. Существует потребность в оценке рыночной стоимости объектов незавершенного строительства. На фоне быстро меняющихся рыночных условий эта задача оказалась достаточно сложной, требующей разработки новой методики оценки ОНС в условиях неопределенности.
Существующие в настоящее время методики и нормативные документы не решают задачу экономической оценки объектов незавершенного строительства с учетом их специфики, поэтому исследование ОНС и разработка методики их оценки весьма актуальны.
В контексте вышесказанного становится очевидной актуальность разработки методики экономической оценки объектов незавершенного строительства.
Целью диссертационной работы является разработка методики экономической оценки объектов незавершенного строительства для активизации инвестиционной деятельности в данном сегменте рынка недвижимости, вовлечения ОНС в хозяйственный оборот, сокращения объемов незавершенного строительства посредством повышения эффективности инвестиций за счет рационального использования ОНС.
Поставленная цель определила следующие задачи:
анализ состояния и правового обеспечения операций с объектами незавершенного строительства;
исследование особенностей и тенденций развития данного сегмента рынка недвижимости в Российской Федерации;
исследование и анализ существующих способов оценки стоимости объектов незавершенного строительства, применяемых в отечественной и зарубежной практике;
разработка классификации объектов незавершенного строительства, позволяющей использовать современные базы оценки и учитывать разнообразие потребностей современного рынка ОНС;
разработка методики экономической оценки объектов незавершенного строительства;
6 — апробация методики экономической оценки ОНС на конкретном объекте.
Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических аспектов оценки собственности.
Объектом исследования является незавершенное строительство как сегмент рынка недвижимости.
Теоретической и методологической основой исследования послужили труды российских и зарубежных ученых по вопросам оценки недвижимости и бизнеса, теории стоимости, инвестиционного анализа, теории вероятности, законодательные акты, постановления Президента и Правительства Российской Федерации, нормативные и методические материалы федеральных и муниципальных органов власти и ведомств. В процессе исследования автором использовались экономический и логический анализ, классификация, элементы теории вероятности и математической статистики, экономико-математического моделирования и системного подхода.
Статистической базой исследования являются материалы государственных статистических органов Российской Федерации, Новосибирской области, независимых информационных служб, экспертов в области оценки собственности.
Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.
В первой главе анализируются правовой статус, состояние объектов незавершенного строительства, особенности данного сегмента рынка недвижимости, определяющие специфику оценки ОНС, делается обзор существующих способов оценки стоимости объектов незавершенного строительства.
Автор анализирует особенности объекта незавершенного строительства, отличающие его от законченных строительством объектов, юридический статус ОНС, правовые аспекты, регулирующие операции с объектами незавершенного строительства с точки зрения их участия в гражданском обороте. В результате анализа делается вывод о том, что гражданское законодательство не накладывает ограничений на оборотоспособность ОНС.
Далее анализируется структура рынка ОНС, его огромный инвестиционный потенциал, динамика незавершенного строительства в целом по Российской Федерации, а также на примере Новосибирской области; проводится анализ существующих в оценочной практике подходов к оценке ОНС и делается вывод о необходимости разработки методики экономической оценки ОНС, учитывающей их специфику и отвечающей стоящим практическим задачам.
Вторая глава посвящена разработке методики экономической оценки объектов незавершенного строительства; предлагается их классификация и базы стоимости. Исследовано влияние формы собственности ОНС, наиболее вероятного потенциального использования на выбор соответствующей базы оценки и вида стоимости. Результатом исследований является методика экономической оценки ОНС, в перспективе как действующего предприятия и как объекта недвижимости, предназначенного для продажи или сдачи в аренду.
При разработке методики использовались вероятностные подходы к формированию потока будущих доходов и оценке рисков их получения с применением имитационного моделирования по методу Монте-Карло.
В третьей главе приводятся некоторые практические результаты апробации разработанной методики на примере оценки незавершенного строительством мельзавода мощностью 500 тонн переработки зерна в сутки.
Научная новизна диссертации состоит в создании методики экономической оценки объектов незавершенного строительства. На защиту выносятся основные результаты исследования, которые составляют его научную новизну:
методика экономической оценки ОНС, в перспективе как действующего предприятия или как объекта доходной недвижимости, в которой:
разработана классификация объектов незавершенного строительства для выбора базы оценки;
обосновано применение трех подходов к оценке объектов незавершенного строительства: доходного затратного, сравнимых продаж;
определены особенности оценки объектов незавершенного строительства затратным подходом и подходом сравнимых продаж;
в доходном подходе разработаны способы формирования денежных потоков и учета рисков их неполучения в условиях неопределенности с использованием метода имитационного моделирования Монте-Карло;
практическое применение разработанной методики для оценки незавершенного строительством мельзавода мощностью 500 тонн переработки зерна в сутки.
Практическая значимость заключается в том, что использование разработанной методики экономической оценки объектов незавершенного строительства позволит получить более обоснованные показатели рыночной стоимости объектов незавершенного строительства, повысить достоверность расчетов и будет способствовать привлечению активного собственника и вовлечению ОНС в хозяйственный оборот.
Выводы и методические рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы при оценке стоимости ОНС для целей, определенных законодательством, а также в учебном процессе при подготовке студентов экономических и технических специальностей и повышении квалификации специалистов.
Основные выводы и практические рекомендации были доложены и одобрены на региональной научно-практической конференции «Транссиб 99», на 3 международном Российско-Корейском симпозиуме «КОРУС 99», организованном НГТУ, Томским Политехническим Университетом и Университетом г. Ульсан, 5-ом международном итоговом семинаре-совещании «Прогнозирование развития регионального строительного комплекса», на научно-методологических семинарах при НГУ «Проблемы переходной экономики России», на научно — практической конференции «Новосибирск на пороге XXI века: перспективы развития и инвестиционные возможности», организованной мэрией г. Новосибирска и СГУПС, на научно-практической конференции «Учет рисков и определение ставки дисконтирования в условиях неопределенности», организованной Институтом Профессиональной Оценки Финансовой Академии при
правительстве России, на 3 — й международной очно-заочной научно-практической конференции «Менеджер XXI века» и др.
Разработанная методика используется в практической деятельности ряда оценочных и консалтинговых организаций. Теоретические положения и выводы применяются в учебном процессе Российского общества оценщиков, Сибирского государственного университета путей сообщения в учебных курсах «Оценка недвижимости», «Теория оценки», «Экономика недвижимости», «Оценка собственности».
По теме диссертационной работы опубликовано 11 печатных работ, две из них в соавторстве.
Понятие объекта незавершенного строительства. Правовые аспекты, регулирующие операции с объектами незавершенного строительства
В условиях перехода к рыночной экономике большое количество предприятий перешло из государственной в акционерную и другие виды собственности. Законодательством [19] предусматривается купля, продажа всего предприятия или отдельных элементов его имущества, кредитование под залог, вхождение в состав другого предприятия частью имущественного комплекса организации, реализация инвестиционных проектов, создание совместных предприятий. И это далеко не полный перечень имущественных актов, требующих оценки собственности предприятия (недвижимости, машин и оборудования, нематериальных активов, бизнеса).
Объекты незавершенного строительства занимают особое место в имущественном комплексе предприятий. Ниже приведено обоснование этого положения путем анализа юридического статуса объекта незавершенного строительства, правовых аспектов, регулирующих операции с ОНС.
Единственным нормативным правовым актом, дающим определение объектам незавершенного строительства, является «Временное положение о порядке реализации объектов незавершенного строительства» № ФБ-8 [16], в котором в п. 2 определены следующие признаки объекта, который признается объектом незавершенного строительства: — истечение установленных сроков строительства; — приостановление строительства в связи с отсутствием средств и материально-технического обеспечения.
Для сравнения приведем определение незавершенного строительства, данное в Европейских стандартах оценки капитальных активов. Стандарт № 21. Анализ незавершенного строительства [31].
«Незавершенное строительство относится к строительным работам капитального характера, которые были начаты, но не завершены к соответствующей дате (т. е. дате оценки или подготовке финансового отчета)» [31].
В американской практике незавершенным строительством называют объем средств, необходимых для завершения строительства. Принято также определять уровень НС как отношение объема незавершенного строительства к годовому объему капитальных вложений. Этот показатель дает представление о том, в какой срок будет завершено строительство при намеченных годовых объемах инвестиций [5].
Возникает вопрос: относится ли объект незавершенного строительства к недвижимости? Как известно, юридический статус недвижимости приобретается объектом в момент его государственной регистрации [19], равно как и право собственности на объект недвижимости приобретается только в момент государственной регистрации права.
Необходимо также отметить, что в соответствии с действующим порядком бухгалтерского учета согласно п. 41 [87], капитальные затраты на строительно-монтажные работы, приобретение оборудования для строящихся объектов, прочие капитальные работы и затраты, не оформленные актами приемки-передачи основных средств, относятся к незавершенным капитальным вложениям, которые отражаются в бухгалтерском учете по фактическим затратам для застройщика (инвестора). Согласно п. 3.11 [87], капитальные затраты по возведению объекта учитываются на счете 08 «Капитальные вложения» как незавершенное строительство.
Окончательным документом по приемке и вводу законченного строительством объекта является акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией по форме № КС-14 с приложением надлежащим образом оформленных документов.
При наличии вышеуказанного акта производится принятие объектов основных средств к учету. Постановка на учет осуществляется в соответствии с п. 40 [87], на основании утвержденного руководителем организации — инвестора акта (накладной) приемки — передачи основных средств по форме № ОС-1, утвержденной постановлением Госкомстата России от 30.10.97 № 71а. В бухгалтерском учете инвестора (пользователя объекта) производится запись: Дебит 01 Кредит 08.
Следовательно, до завершения строительства право собственности принадлежит создателю объекта лишь на материальные затраты (стройматериалы, конструкции, оборудование).
Однако Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [75] в п. 2 ст. 25 определяет, что в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства, он регистрируется в качестве недвижимого имущества.
Обратимся к ст.130 [19], дающей определение недвижимых вещей. К недвижимости, кроме земельных участков, участков недр, обособленных водных объектов, относится все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.
Объект незавершенного строительства подпадает под определение недвижимости, и право на него может быть зарегистрировано в порядке, установленном законодательством для объектов недвижимости [75].
Указ Президента РФ [74] в п. 1 и Федеральный закон [75] в п. 2 ст. 25 устанавливают, что право собственности на объект незавершенного строительства может быть зарегистрировано в том случае, если заявителем представлены документы, подтверждающие право пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, разрешение на производство строительных работ (если есть), а также описание объекта незавершенного строительства. Это положение подтверждено в п. 7 [71].
Учитывая то, что механизм реализации Федерального закона [75] еще не отработан, по большинству регионов отсутствуют инструкции по регистрации прав на отдельные виды недвижимого имущество (на объекты незавершенного строительства в том числе).
Анализ объектов незавершенного строительства
Согласно таблице 1.1 сделан вывод, что налицо тенденция к сокращению незавершенного строительства. Так, по сравнению с 1992 годом незавершенное строительство уменьшилось более, чем на треть. Но анализ проводился в стоимостном выражении, тогда как с физическими объемами картина совершенно иная.
Для этого проанализируем ценообразование объекта исследования в рассматриваемом временном интервале. Напомним, что развитие экономики в период 1991 — 1998 годов сопровождалось высокой инфляцией, достигавшей в 1991- 1992 годах 2610% и снизившейся до 36% к 1997 году [34]. В связи с этим Правительство РФ было вынуждено принять ряд постановлений по переоценке основных фондов предприятий [89], [90]. Постановлениями предполагалась переоценка и объектов незавершенного строительства по индексам Госкомстата (ГКС) (таблица 1.2).
Ввиду признания индексов ГКС несколько завышенными, Правительство РФ, начиная с Постановления [89], разрешило предприятиям определять восстановительную стоимость основных фондов (ОФ) путем прямого пересчета, используя услуги независимых оценщиков. Это существенно повлияло на балансовые стоимости ОФ, в том числе и объектов НС.
По данным ряда оценочных фирм Новосибирска, Новокузнецка, Красноярска, Омска, Томска уменьшение восстановительной (а значит и остаточной) стоимости ОФ (включая НС) по отношению к рассчитанным по индексам ГКС в среднем составило 37 — 45 процентов [58], [60].
Кроме того, согласно [89], впервые было разрешено при определении восстановительной стоимости ОНС учитывать их физическое и моральное устаревание. Это можно было сделать двумя методами. Один из них, дающий наибольший эффект по снижению восстановительной стоимости, состоял в определении скидки к затратам на воспроизводство незавершенных строительством объектов, рассчитанной по отношению индексов изменения стоимости ГКС РФ на них и на соответствующие ОФ. Многие предприятия воспользовались этим.
Это не было прямой экспертной оценкой состояния объектов НС, но это был факт официального признания того, ОНС подвержены физическому износу в период их создания, особенно если он длительный. Причем, чем больше этот период, тем существеннее накопленный износ [58], [60] (таблица 1.3).
Нетрудно заметить, что снижение учетной стоимости объектов НС в период 1991 — 1996 годов за счет износа могло достигать 20 — 27 процентов (таблица 1.3).
Таблица 1.3 отражает стоимостные показатели того, что происходит с техническими параметрами зданий и сооружений при незавершенном строительстве. В работе Н.В. Нечаева [70] одним из основных факторов, влияющих на время достижения зданием предельно допустимого физического износа, является период неиспользования здания. Автор отмечает, что при неиспользовании здания физический износ увеличивается в несколько раз быстрее, чем при нормальной эксплуатации заселенного объекта. Неиспользование здания приводит к ускоренному разрушению конструктивных элементов и инженерного оборудования.
По данным Российского Общества Оценщиков услугами независимых экспертов воспользовались до 40 процентов предприятий [62]. Как правило, это были крупные предприятия, имеющие большую налогооблагаемую имущественную базу.
Таким образом, анализ статистических данных и ценообразования показывает, что снижение объемов НС в 1998 году по отношению к 1992 году на 34,7% (таблица 1.1) есть результат политики ценообразования, не имеющий ничего общего с сокращением физических объемов незавершенного строительства.
Полученный вывод можно подтвердить статистическими данными Управления статистики основных фондов и строительства ГКС РФ по инвестиционной и строительной деятельности за 1998 год. Согласно отчету
управления [68] из 268 объектов Федеральной инвестиционной программы введено в эксплуатацию 8 объектов и только 5 из них (или 2%) на полную проектную мощность. На каждом третьем объекте НС в 1998 году строительство не велось вообще. А для 73% объектов техническая готовность составила менее 50% (таблица 1.5) [34].
Переводя анализ объектов незавершенного строительства из стоимостной в техническую плоскость, воспользуемся данными статистической обработки сборников Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), где приведены доли восстановительной стоимости укрупненных конструктив ных элементов зданий различного назначения [58], [60], [62] (таблица 1.6). Сопоставляя данные таблиц 1.5 и 1.6, можно сделать вывод, что у 36% объектов НС выполнены лишь нулевые циклы, у 18% — неполный каркас здания, у 19% —
Классификация и базы оценки объектов незавершенного строительства
В основе предлагаемой методики лежит предложенная автором классификация и базы оценки объектов незавершенного строительства [59], [62].
Вид стоимости, который определяется в каждой конкретной ситуации,
называется базой оценки. Для выбора соответствующей базы оценки решающее значение имеют цель выполнения работ по оценке и характеристики оценивае- мой собственности. Из множества целей оценки предприятия и недвижимости, для объектов незавершенного строительства на практике могут встретиться следующие: — оценка для купли — продажи; — оценка для продажи в течение ограниченного периода времени; — оценка земли и улучшений для их использования в качестве обеспечения кредитных обязательств; — оценка для составления финансовой и бухгалтерской отчетности; — оценка при реструктуризации предприятия (внесении имущества в уставный капитал); — оценка для осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса.
Могут встречаться и другие цели оценки, которые приведут к выбору оценщиком одной из известных баз оценки, о которых будет сказано ниже.
После выяснения цели оценки определяют класс оцениваемой собственности. Для целей оценки выделяют два класса собственности [104], [105]: специализированная собственность; неспециализированная собственность.
Специализированная собственность — это такая собственность, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса. Специализированный характер собственности может быть обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов, или может быть связан с характером машин и оборудования, которые по проекту должны размещаться в здании, или с особенностью функций и целей, которые эти здания обеспечивают.
Примерами специализированной собственности являются: нефтеперерабатывающие и химические заводы; электростанции и оборудование доков; предприятия черной и цветной металлургии; собственность с такими конструктивными особенностями, размерами или спецификой, что рынка для таких зданий не существует; школы, колледжи, университеты, больницы, музеи, библиотеки и другие подобные помещения, которые принадлежат общественному сектору.
Неспециализированная собственность — это все виды собственности, которые не попадают под определение специализированной собственности. То есть, это такая собственность, на которую существует всеобщий спрос и которая обычно покупается и продается на открытом рынке.
При выборе базы оценки объектов незавершенного строительства возникает необходимость в их классификации, поскольку именно эта классификация в значительной степени и будет определять в дальнейшем методику оценки.
Характеристика оцениваемого объекта и цель оценки играют решающую роль в выборе базы оценки недвижимости. Но сочетание различных значений этих факторов дает множество вариантов для принятия решения оценщиком-экспертом. Систематизировать этот процесс можно с помощью классификации объектов оценки, ориентированной в данном случае на выбор вида стоимости.
В данной главе автор предлагает такую классификацию для объектов незавершенного строительства (НС) [59], [62].
Как было сказано выше, несмотря на то, что объекты НС относятся к недвижимому имуществу [20], в Российском законодательстве, а потому и в хозяйственной практике, они всегда обособлялись от введенных в эксплуатацию объектов.
Так, объекты НС запрещается сдавать в аренду, в бухгалтерском учете НС не входит в перечень основных средств предприятий и не является налогооблагаемым имуществом. Существуют особенности и в регистрации прав собственности на объекты НС.
И все же между эксплуатируемыми и незавершенными строительством объектами много общего, что позволило использовать элементы уже известных классификаций с учетом особенностей предмета исследований.
Общие сведения об объекте оценки
Объект оценки — это недостроенный промышленный комплекс, нуждающийся в больших инвестициях от потенциальных инвесторов на окончание строительства, осваиваемых в довольно продолжительный временной период. И только после этого, объединив четыре фактора: капитал, рабочую силу, землю, управление, собственник ожидает формирование денежного потока от своей производственной деятельности. Иными словами, на лицо инвестиционный проект, который предлагается для освоения.
С другой стороны, объект оценки можно рассматривать как часть незавершённого строительством будущего предприятия, которое после его приобретения и окончания строительства, может быть полезен покупателю через получение в будущем потока доходов.
Общие сведения об объекте оценки приведены в таблице 3.1.
Процесс оценки. При определении рыночной стоимости речь идёт не о конкретном продавце и покупателе, а рассматривается гипотетическая сделка купли-продажи, исходя из спроса и предложения на конкретном рынке в конкретное время. Таким образом, рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена объекта для рынка в целом.
Равно как собственник отдельной недвижимости получает доход от сдачи её в аренду, так и владелец приобретённого незавершённого предприятия будет получать доходы в будущем от действующего предприятия. Такой подход имперсонален, величины, которыми он оперирует, являются усреднёнными рыночными для соответствующей отрасли.
Поскольку было выявлено, что лучшим наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является мельзавод по переработке зерна, то объект оценки рассматривался как в будущем действующее предприятие, которое имеет несколько особенностей:
1. Предприятие — товар инвестиционный. Затраты и доходы сильно разъединены по времени, размеры ожидаемых прибылей неизвестны и имеют вероятностный характер. Если будущие доходы с учётом времени и расчётов оказываются меньше издержек на приобретение инвестиционного товара, он теряет свою инвестиционную привлекательность. Таким образом, текущая стоимость будущих доходов, которые может получить собственник от действующего предприятия, представляет собой верхний предел его рыночной стоимости со стороны покупателя.
2. Предприятие — это сложная система, но продаваться может как вся система в целом, так и отдельные элементы. При этом формируется качественно новый капитал, а стоимость существенно отличается от стоимости действующего предприятия.
Все эти особенности были учтены при оценке объекта. Кроме того, был учтён ещё один ценообразующий фактор — соотношение спроса и предложения. Считается, что если спрос превышает предложение, то покупатель готов оплатить максимальную цену объекта оценки. Если же предложение превышает спрос, то цены снижаются до обоснованно минимальной и диктуются покупателем.
Учитывая сформировавшиеся тенденции инвестиционного процесса в регионе, текущее состояние оцениваемого объекта и проанализировав интересы потенциальных покупателей, сделан вывод, что наиболее значимым в оценке незавершенного строительством мельзавода является доходный подход. При этом из двух возможных методов выбран метод анализа дисконтированного денежного потока (ДДП), поскольку говорить о постоянных или умеренно изменяющихся ДП в первые годы деятельности нового предприятия нет оснований.
Независимо от того, кто продавец и сколько он затратил средств на создание незавершённого объекта (который ни в коем случае нельзя считать пока предприятием), потенциального покупателя будет интересовать один вопрос: сколько необходимо ещё вложить и какой, когда и с каким риском будет формироваться денежный поток в будущем.
При применении подхода сравнимых продаж при оценке ОНС можно воспользоваться только методом сделок. Это метод предполагает наличие рыночных данных о продажах компаний целиком. Промышленный незавершенный объект тоже может быть рассмотрен как действующее предприятие, но в будущем, после определенных капитальных вложений.
В настоящее время рынок незавершенных строительством предприятий развит слабо, рыночных данных нет, а значит, нет возможности применения данного подхода.
Затратный подход выражает интересы собственника объекта оценки, который всегда желает возврата понесенных затрат на создание объекта оценки.
Данный подход требует определения полного перечня имущества объекта оценки, приобретенного или созданного к моменту оценки (здания, сооружения, оборудование, материалы иные полезные затраты, связанные с объектом).
После определения затрат на строительство они должны быть скорректированы на физический, функциональный и экономический (внешний) износы. При этом под функциональным износом подразумевается потеря стоимости, связанная с невозможностью выполнять объектом своих полных функций, для которых он предназначался. Экономический износ — это потеря стоимости, вызванная внешними факторами, например, снижением спроса на оцениваемое имущество, выпускаемые товары, предоставляемые услуги.
Источник: www.dslib.net