По моему земельному участку, которая в собственности проходя комуникации на первом участке — коллектор канализации с колодцами, на втором кабельная линия КЛ 10 кВ. Если мне нужно строить обьекты как мне поступить ? На что я могу рассчитывать?
Вы покупали участки, когда там уже были коммуникации?
На градплане и в кадастре должны быть нанесены охранные зоны данных коммуникаций, они накладывают определенные ограничения (в этих зонах строительство ограничено или запрещено). Можете рассчитывать на установление сервитута, например 🙂 Или (в исключительных случаях) на перенос (вынос) коммуникаций за пределы Вашего участка.
Зависит от наличия охранной зоны, сформированной в установленном порядке. В любом случае, не стоит так уж демонизировать хозяев этих коммуникаций — вряд ли кто-то вломится к Вам на участок и начнет экскаватором разрушать клумбы 🙂
Данные коммуникации являются охранными зонами на земельном участке. Вы имеете право на застройку, однако должны согласовать нахождение указанных зон на участке с соответствующими органами. В частности с водоснабжающей организацией и энергоснабжающей организацией. При наличии согласований с данными органами никаких претензий к вам по поводу прохождения охранных зон не будет. Обычно ресурсоснабжающие организации без особых проблем выдают акты согласования.
🏠 Коммуникации в ДОМЕ. Как правильно и что ВАЖНО учесть?
Сделайте запрос в комитет по архитектуре и градостроительству при администрации города, они вам предоставят сведения об охранных зонах на участке.
Возьмите выписку из ЕГРП на земельные участки там указаны ограничения. Для строительства вам необходимо получить разрешение. Сделайте запрос в организации водоканал и энерго о вохможности строительства конкретного объекта на данных земельных участках. А затем принимайте решение, что бы потом не предъявляли к вам претензий указанные организации.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.12.2016) ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
Нужен ли проект инженерных коммуникаций? Три этапа проектирования ДОМА МЕЧТЫ
Источник: pravoved.ru
Границы эксплуатационной ответственности
Понимание границ ответственности между РСО, УК и собственниками жилых помещений в МКД важно для избежания спорных ситуаций. В судебной практике нередки случаи споров между РСО и УК, касающиеся эксплуатационной ответственности за определенные участки инженерных сетей, насчет которых не была достигнута договоренность.
В половине административных дел подобного рода суд встает на сторону РСО, в этом случае УК несет большие убытки. Чтобы этого избежать и быть застрахованным от нежелательных конфликтов нужно составлять акт разграничения ответственности.
Границы эксплуатационной ответственности
Не для всех КУ в законодательстве четко определены границы эксплуатационной ответственности и неразрывно связанной с ней балансовой принадлежности. Наиболее определенно эти понятия представлены в п.1 Правил холодного водоснабжения и водоотведения (Постановление Правительства РФ № 644).
Согласно этому документу границей балансовой принадлежности признается граница раздела собственности. Она в свою очередь определяет границу эксплуатационной ответственности, то есть указывает, кто будет нести бремя содержания объекта: управляющая организация, РСО или собственники. То же самое можно сказать и о других коммунальных ресурсах.
Граница эксплуатационной ответственности РСО, если мы говорим об электроснабжении, проходит до точки соединения общедомового прибора учета с электрической сетью, входящей в МКД. Ответственность УК — внутридомовая система электроснабжения и электрических устройств, отключающие устройства на квартиру. Ответственность жильцов — внутридомовые устройства и приборы после отключающих устройств в этажных щитах, счетчики в квартирах.
Ответственность по теплоснабжению распределяется следующим образом: РСО несет ответственность до точки соединения общедомового прибора учета с теплосетью, входящей в МКД. УК отвечает за стояки системы отопления, отключающие устройства на ответвлениях от стояков и за запорно-регулирующую арматуру на внутриквартирной разводке. Ответственность жильцов вновь начинается внутри их жилья, они отвечают за отопительные приборы и за ответвления от стояков системы отопления после запорно-регулирующей арматуры.
Ответственность РСО, если дело касается водоснабжения и водоотведения, длится до точки соединения общедомового прибора учета с водопроводной сетью, входящей в МКД. УК обязаны следить за состоянием стояков горячего и холодного водоснабжения, отключающими устройствами на ответвлениях от стояков и запорно-регулирующей арматурой на внутриквартирной разводке. Собственники помещений в МКД ответственны за ответвления от стояков системы горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры, за саму запорно-регулирующую арматуру и за сантехоборудование в квартирах.
- помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого/ нежилого помещения в доме;
- внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, отопления и электроснабжения.
Границы эксплуатационно ответственности могут быть внешними и внутренними. В первом случае они разделяют сферы компетенции РСО и УК (внешняя граница стены МКД), во втором — УК и собственников (внутренняя граница стены МКД).
Внешние границы эксплуатационной ответственности
Если речь идет о внешней границе инженерных сетей, входящих в состав общего имущества МКД, то границей эксплуатационной ответственности между РСО и УК будет считаться внешняя граница стены дома, а при наличии общедомового прибора учета определенного коммунального ресурса — место соединения этого общедомового прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в МКД.
Отдельно стоит сказать о внешней границе сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества МКД. В данном случае граница эксплуатационной ответственности между РСО и УК — место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.
Спорным можно считать случай, когда граница эксплуатационной ответственности проходит по внешней задвижке. Это происходит в том случае, если наружный участок инженерной сети входит в состав общедомового имущества. Тогда РСО осуществляет техническое обслуживание данной инженерной сети по тарифу, утвержденному собственниками помещений в МКД. Обязанность УК — предложить такой тариф собственникам. Ремонт, в том числе и аварийный, проводится за счет РСО.
А как быть с бесхозяйными инженерными сетями? То есть с такими сетями, которые не висят на балансе ни у УК, ни у РСО и не входят в состав общедомового имущества. Обычно такие сети передаются в муниципальную собственность. В свою очередь орган местного самоуправления в течение тридцати дней с момента выявления бесхозяйственной инженерной сети обязан определить РСО, инженерные сети которой связаны с бесхозной (п.6 ст.15 № 190-ФЗ).
Внутренние эксплуатационные границы
- для отопления – вентиля на подводках трубопровода отопления к квартирному радиатору. Если таковые отсутствуют, то граница проходит по резьбовому соединению в радиаторной пробке.
- для холодного и горячего водоснабжения – вентиль на отводе трубопровода от стояка. Если его нет в наличии, граница — сварочный шов на отводе трубопровода от стояка.
- для водоотведения – раструб фасонного изделия (тройник, крестовина, отвод) на стояке трубопровода водоотведения.
- для электроснабжения – место присоединения отходящего провода квартирной электропроводки к пробке индивидуального прибора учета электроэнергии, автоматическому выключателю, УЗО.
Границей эксплуатационной ответственности между УК и собственниками (мы говорим о внутренней границе строительных конструкций, входящих в состав общего имущества многоквартирного жилого дома) является внутренняя поверхность стен квартиры, оконные заполнения и входная дверь в квартиру.
Ограждающие несущие сооружения, земельный участок (включая детские и игровые площадки, коллективные автостоянки), на котором находится дом, лестничные площадки, коридоры, крыши и чердаки, а также лифты находятся в зоне эксплуатационной ответственности УК.
Судебная практика
Возможно, главным аргументом в пользу того, что важно подробно обговаривать границы эксплуатационной ответственности в договоре ресурсоснабжения, послужат примеры из судебной практики.
Суд может принять иное решение, если границы балансовой принадлежности в акте обозначены иначе, чем по внешней стене многоквартирного дома или в точке установки прибора учета. В этом случае акт разграничения балансовой принадлежности является недействительным (Определение ВАС РФ от 26.06.2012 N 6421/12 по делу N А14-11374/2010).
При заключении договора между сторонами возникли разногласия относительно границы эксплуатационной ответственности, так как отсутствовал акт разграничения ответственности, суд постановил определить границу эксплуатационной ответственности согласно Правилам содержания общедомового имущества (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21.05.2015 N Ф10-1143/2015 по делу N А68-2267/2014).
А согласно Постановлению ФАС УО от 28.02.2011 № Ф09-443/11-С5 при схожей ситуации отсутствия заключенного между сторонами конфликта акта разграничения ответственности суд заключил, что граница эксплуатационной ответственности должна проходить по границе балансовой принадлежности, иными словами, по линии раздела инженерных сетей между владельцами.
Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!
Источник: portal.roskvartal.ru
Новостройку сдали, не подключив к коммуникациям. Что делать?
– Я купил квартиру в Краснодаре. Мне выдали свидетельство, прописали. Но оказалось, что дом не подключен к коммуникациям. Застройщик сам сдвигает сроки, не уведомляет об изменениях. Да и вообще при такой последовательности решения вопроса, то есть «сначала выдают свидетельство, прописку, а потом, может быть, подключим дом к коммуникациям», одолевает отчаяние.
Кто возместит убытки за съем жилья? Где гарантии, что, если подключить прокуратуру, застройщик не объявит себя банкротом? Кто может повлиять на застройщика и обязать его исполнить свои обязанности? Таких, как я собственников, сотни. Застройщик СК «Меридиан» по г. Краснодару.
Квартиру приобрел в ЖК «Меридиан-1». На официальном сайте срок сдачи апрель 2017.
Отвечает адвокат Роман Дадашев:
До того, как Вы станете собственником (получите свидетельство о собственности) квартиры в доме, этот дом должен быть сдан в эксплуатацию. Для сдачи дома в эксплуатацию его должна принять комиссия и проверить подключенные коммуникации чтобы все было на месте и все работало. Если Вы являетесь уже собственником квартиры в доме, в котором нет коммуникаций, тут возникает много вопросов, в том числе и к комиссии, которая принимала это здание.
Если коммуникации перестали функционировать после сдачи дома, то за это должна отвечать управляющая компания поставщик услуг. Застройщик же несет ответственность по гарантии за все то, что он построил, и к нему можно выдвигать требования по качеству коммуникаций и дому.
Фактически каждая из вышеуказанных организаций будет отвечать за свои сегменты и в каждом случае нести ответственность за неисполнение своих обязанностей. Также каждая из организаций несёт бремя исправления допущенных нарушений. От этого зависит и то, кто будет компенсировать Вам затраты. На застройщика может повлиять суд это самый действенный, но и затратный способ.
Просто жалобы на застройщика могут быть поданы в Инспекцию государственного строительного надзора. В таком случае этот орган проведет самостоятельную проверку. Также можно обратиться по вопросам поставки услуг жильцам дома и по вопросу коммуникаций в государственную жилищную инспекцию. Но будет ли толк от обращений с жалобами ответ на это никогда не бывает однозначным. Некоторые госорганы добросовестно исполняют свои обязанности и штрафуют застройщика, привлекают к административной и (или) иной ответственности, а другие дают просто отписки.
Для решения конкретного вопроса нужно разобраться, в чьей зоне ответственности находится подключение дома к коммуникациям. Прямо за это отвечает застройщик, за принятие дома комиссия. В таком случае прямой путь в прокуратуру с заявлением о привлечении к ответственности лиц, принявших дом без коммуникаций. Также Вам необходимо обратиться к поставщикам услуг (воды, электричества, газа и др.) с заявлением о том, подключен ли Ваш дом или нет. Таким образом складывается следующий план действий:
- рассылка заявлений: застройщику, управляющей компании, в жилищную инспекцию, поставщикам услуг с вопросом, подключен ли дом к коммуникациям;
- обращение в надзорные органы с соответствующими заявлениями (в зависимости от ответов) в прокуратуру, государственную жилищную инспекцию, инспекцию государственного строительного надзора;
- обращение в суд. Тут всё будет зависеть от того, что дадут предыдущие пункты. В этой ситуации может получиться и так, что дом не подключен к коммуникациям по другой причине. Выявить все нарушения и разобраться в ситуации, держать под контролем ответы различных органов Вам поможет юрист.
Отвечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская:
Для того чтобы разобраться в Вашей непростой ситуации, необходимо выяснить правомерность выдачи застройщику разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса, данный документ может быть выдан только в том случае, когда построенный объект соответствует характеристикам, заявленным застройщиком при получении разрешения на строительство. В связи с чем рекомендуем Вам обратиться за разъяснениями в орган, выдавший разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Одновременно напоминаем Вам, что за защитой Ваших потребительских прав Вы можете обратиться в суд и правоохранительные органы.
Отвечает юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Необходимо понять, каким образом выдавался акт ввода объекта в эксплуатацию. Потому что при вводе домов в эксплуатацию, как правило, подразумеваются уже подключенные коммуникации.
Положительным моментом является тот факт, что уже получено свидетельство о собственности. Это значит, что объект уже стоит на кадастровом учете, и хотя бы с этим проблем не возникнет. Относительно коммуникаций необходимо вступать в переговоры с застройщиком, потому что в его обязанности входит довести все до конца, получив соответствующую разрешительную документацию.
Отвечает коммерческий директор агентства недвижимости «Рядом» Денис Крючков:
Всем собственникам необходимо объединиться, написать коллективную жалобу в органы самоуправления (в Москве в комитет государственного строительного надзора города Москвы, в МО администрацию муниципального района), застройщику. Для того чтобы корректно написать коллективную жалобу, необходимо уточнить наименование органа, выдавшего разрешение на ввод объекта.
В Вашей ситуации получается, что органы самоуправления вводили объект в эксплуатацию без подключения к сетям. Но при таком раскладе невозможно ввести объект в эксплуатацию! При вводе дома комиссия обязана проверить документы/договоры, заключенные с организациями-поставщиками услуг и проверить фактическое подключение к сетям. Только после данных проверок и составления акта о соответствии застройщик может получить разрешение на ввод и оформлять объект в собственность покупателям.
Отвечает адвокат Светлана Соломатина:
Если получено свидетельство о государственной регистрации права, значит, многоквартирный жилой дом передан в эксплуатацию, поставлен на кадастровый учет. А до этого застройщик получил заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технического регламента и проектной документации (ЗОС) и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. То есть, технические условия по подключению коммуникаций были соблюдены.
До того, как Вы получили квартиру в собственность, был подписан акт приема-передачи квартиры. В этом акте указано, что квартиру Вы получили, и претензий не имеете. Получается, что застройщик выполнил свои обязательства в полном объеме. На этом взаимоотношения между Вами и застройщиком заканчиваются.
После ввода в эксплуатацию жилой многоквартирный дом передается управляющей компании, которая отныне отвечает за работу всех служб, в том числе и за исправность коммуникаций. Наименование своей УК можно узнать из квитанций по оплате ЖКХ.
Если обращение в управляющую компанию не даст результатов или если застройщик сам взял на себя функции УК, что тоже бывает, обратитесь в государственную жилищную инспекцию Краснодарского края по адресу: 350020, г. Краснодар, ул. Красная 176-178. Обращаться в жилищную инспекцию можно как письменно, так и через виртуальную приемную, заполнив специальную форму на сайте.
Чтобы взыскать убытки, понесенные из-за того, что Вам не были предоставлены коммунальные услуги, и Вы не имели возможности пользоваться квартирой, необходимо обращаться в суд.
Отвечает юрист строительной компании «Неометрия» Валерия Ончул (г. Краснодар):
Если говорить о возмещении убытков, то здесь стоит ознакомиться со статьей 15 Гражданского кодекса РФ. В ней говорится о том, что в случае нарушения прав можно требовать полного возмещения убытков, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, если Ваши права нарушены, и Вы несете реальные потери, у Вас есть право требовать их возмещения при наличии документального подтверждения.
Что касается второго вопроса, то банкротство застройщика не всегда напрямую связано с прокурорской проверкой. На это влияет множество других факторов.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Источник: www.domofond.ru
Учет коммуникаций при строительстве
Даже в кризисные времена спрос на строительные работы и услуги в сфере индивидуального жилья оставался достаточно высоким. Это привлекает все новых участников в данный сегмент строительного рынка. Какие особенности следует учитывать строительным компаниям при работе с индивидуальными заказчиками – физическими лицами?
С заказчиками заключаются предварительные договоры
Юридические аспекты
Прежде всего, следует обратить внимание на следующую особенность задатка.
Если тот, кто дал задаток, ответствен за неисполнение обязательства по договору, обеспеченному задатком, задаток полностью остается у получившего его.
Если тот, кто получил задаток, ответствен за неисполнение обязательства по договору, обеспеченному задатком, получивший задаток обязан вернуть давшему этот задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ).
В остальных случаях задаток просто возвращается давшему его в однократном размере.
Таким образом, хотелось бы предостеречь организацию от использования в договоре слова «задаток», поскольку при неисполнении обязательства организацией (что в строительстве не редкость) он должен быть возвращен в двойном размере. Сутью предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем основной договор. В связи с этим, по мнению автора, называть оплату по предварительному договору авансом некорректно. Платеж, предусмотренный предварительным договором, грамотнее назвать обеспечительным платежом (без уточнения его вида).
Учитываем затраты по возведению домов
Строительство коммуникаций
Рассмотрим варианты учета операций при строительстве коммуникаций.
Общий порядок
В общем случае учет создания внешних коммуникаций, не относящихся к конкретному дому, и инфраструктуры зависит от того, как в дальнейшем это имущество будет использоваться. Если оно будет собственностью организации и предназначено для извлечения прибыли, то организация сможет учитывать его как основные средства. В то же время нередко, согласно условиям инвестиционного контракта, коммуникации (инфраструктура) подлежат передаче эксплуатирующим организациям или администрации. При этом их стоимость обычно включается в стоимость строительства коттеджей следующими проводками:
ДЕБЕТ 08 субсчет «Коммуникации (объекты инфраструктуры)»КРЕДИТ 10 (60, 76…)
– отражены затраты на создание коммуникаций (объектов инфраструктуры);
ДЕБЕТ 08 субсчет «Коттеджи»КРЕДИТ 08 «Коммуникации (объекты инфраструктуры)»
– учтена в стоимости строительства коттеджей стоимость коммуникаций при их передаче эксплуатирующим организациям (администрации).
Строительство инвестирует некоммерческая организация
В нашем случае возведение коммуникаций и инфраструктуры инвестирует некоммерческое партнерство. Поэтому учет части затрат по их созданию, которые несет организация, выступая в качестве подрядчика и заказчика, ведется на счете 20. Проводки будут следующими:
ДЕБЕТ 51КРЕДИТ 76 субсчет «Инвестор»
– получены от инвестора целевые денежные средства на создание коммуникаций и объектов инфраструктуры;
ДЕБЕТ 20 субсчет «Подрядчик»КРЕДИТ 60 (76, 10, 70…)
– отражены затраты, связанные с созданием коммуникаций, которые несет организация, выступая в качестве подрядчика;
ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60 (76)
– отражен «входной» НДС;
ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19
– предъявлен НДС к вычету;
ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60 (76)
– отражен «входной» НДС;
ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19
– предъявлен НДС к вычету;
ДЕБЕТ 08 субсчет «Коммуникации (объекты инфраструктуры)»КРЕДИТ 10 (60, 76…)
– отражены затраты на создание коммуникаций (не относящиеся к затратам, которые несет организация, выступая в качестве подрядчика и заказчика);
ДЕБЕТ 19 субсчет «НДС при создании “Коммуникаций (объектов инфраструктуры)”»КРЕДИТ 60 (76)
– учтен НДС, предъявленный поставщиками (подрядчиками) при создании коммуникаций (объектов инфраструктуры) по затратам, не относящимся к тем, которые несет организация, выступая в качестве подрядчика и заказчика);
ДЕБЕТ 08 субсчет «Коммуникации (объекты инфраструктуры)»КРЕДИТ 90
– включена стоимость (без НДС) работ (услуг) компании, выступающей в качестве заказчика и подрядчика, в стоимость строительства коммуникаций (объектов инфраструктуры). Она определяется на основании договора между инвестором (некоммерческим партнерством) и организацией;
ДЕБЕТ 19 субсчет «НДС при создании “Коммуникаций (объектов инфраструктуры)”»КРЕДИТ 90
– отражен НДС со стоимости работ (услуг) компании, выступающей в качестве заказчика и подрядчика;
ДЕБЕТ 90КРЕДИТ 20 субсчет «Подрядчик»
– списаны соответствующие затраты компании, выступающей в качестве подрядчика;
ДЕБЕТ 90КРЕДИТ 20 субсчет «Заказчик»
– списаны соответствующие затраты строительной компании, выступающей в качестве заказчика;
ДЕБЕТ 76 субсчет «Инвестор»КРЕДИТ 08 субсчет «Коммуникации (объекты инфраструктуры)»
– переданы затраты по созданию коммуникаций (объектов инфраструктуры) некоммерческому партнерству;
ДЕБЕТ 76 субсчет «Инвестор»КРЕДИТ 19 «НДС при создании “Коммуникаций (объектов инфраструктуры)”»
– передан НДС, относящийся к затратам по созданию коммуникаций (объектов инфраструктуры), некоммерческому партнерству;
ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 68
– начислен НДС со стоимости работ (услуг) компании, выступающей в качестве заказчика и подрядчика при создании коммуникаций (объектов инфраструктуры).Как видно, учет совсем не простой. При этом речь шла только о бухгалтерском учете.
В налоговом учете также нужно отражать доходы (расходы) организации, выступающей в качестве подрядчика и заказчика при создании коммуникаций и объектов инфраструктуры, используя принцип равномерного распределения доходов (расходов) (ст. 271 и 272 Налогового кодекса РФ). Поэтому желательно, чтобы функции заказчика и подрядчика выполняли другие организации.
Строительство индивидуального жилья
С заказчиками заключаются предварительные договоры
Прежде всего, следует обратить внимание на следующую особенность задатка. Если тот, кто дал задаток, ответствен за неисполнение обязательства по договору, обеспеченному задатком, задаток полностью остается у получившего его. Если тот, кто получил задаток, ответствен за неисполнение обязательства по договору, обеспеченному задатком, получивший задаток обязан вернуть давшему этот задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ).
В остальных случаях задаток просто возвращается давшему его в однократном размере.
Таким образом, хотелось бы предостеречь организацию от использования в договоре слова «задаток», поскольку при неисполнении обязательства организацией (что в строительстве не редкость) он должен быть возвращен в двойном размере. Сутью предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем основной договор. В связи с этим, по мнению автора, называть оплату по предварительному договору авансом некорректно. Платеж, предусмотренный предварительным договором, грамотнее назвать обеспечительным платежом (без уточнения его вида).
В нашем случае возведение коммуникаций и инфраструктуры инвестирует некоммерческое партнерство. Поэтому учет части затрат по их созданию, которые несет организация, выступая в качестве подрядчика и заказчика, ведется на счете 20. Проводки будут следующими:
В налоговом учете также нужно отражать доходы (расходы) организации, выступающей в качестве подрядчика и заказчика при создании коммуникаций и объектов инфраструктуры, используя принцип равномерного распределения доходов (расходов) (ст. 271 и 272 Налогового кодекса РФ). Поэтому желательно, чтобы функции заказчика и подрядчика выполняли другие организации.
Статья напечатана в журнале «Учет в строительстве» №10, октябрь 2010 г.
Учет расходов на подключение к инженерным сетям
Зачастую при строительстве новых производственных зданий или офиса компании (организации «А») возникает необходимость подключения к инженерным сетям соседней организаций (организации «Б»), где сети уже функционируют.
Обычно в данном случае также требуется ремонт уже существующих сетей, который будет оплачивать вновь созданная организация «А», поскольку в дальнейшем на них увеличится нагрузка. В данном случае организация «Б» разрабатывает технические условия на подключение к своим инженерным сетям систем энергоснабжения, водоснабжения и прочего организации «А». При этом организация «А» обычно заключает договор строительного подряда, предметом которого является строительство зданий, включая наружные сети.
В данной статье мы рассмотрим, каким образом обе компании должны учитывать расходы на создание новых сетей коммуникаций и ремонт уже существующих.
Отражение затрат в бухгалтерском и налоговом учете организации «А»
Сооружения и коммуникации могут являться обособленными объектами основных средств и могут быть перемещены. В рассматриваемой ситуации организация «А» будет как создавать новые сети коммуникации, так и производить ремонт существующих сетей, не принадлежащих ей на праве собственности или хозяйственного ведения (находящихся в собственности у организации «Б»).
К фактическим затратам на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, которые формируют их первоначальную стоимость, относятся в том числе суммы, уплачиваемые организациям за осуществление работ по договору строительного подряда и иным договорам (п. 8 ПБУ 6/01).
Постановлением Госстроя РФ от 05.03.2004 № 15/1 утверждена и введена в действие «Методика определения стоимости строительной продукции на территории РФ». Согласно пункту 4.78 данной методики, при составлении сметы на строительство в раздел «Подготовка территории строительства» подлежат включению затраты на выполнение работ по переносу и переустройству инженерных сетей, коммуникаций. В данной методике отсутствуют уточнения, кому должны принадлежать подлежащие переустройству инженерные сети и коммуникации.
Суммы НДС, предъявленные подрядной организацией по работам по переустройству коммуникаций, относящихся к объекту недвижимости, который передается в муниципальную собственность, вычету у компании-застройщика (которая понесла затраты на строительство) не подлежат (письмо Минфина России от 16.10.2006 № 03-03-04/1/692).
По мнению автора, расходы на подготовительные работы (ремонт существующих коммуникаций организации «Б», который производит организация «А» за счет своих средств в связи с необходимостью строительства зданий) могут учитываться организацией «А» в первоначальной стоимости данного строящегося объекта – здания. Соответственно, в данном случае организация также будет выступать плательщиком налога на имущество со стоимости произведенного ремонта и других улучшений коммуникаций.
При этом отсутствует необходимость оформления каких-либо документов на передачу произведенных работ (или улучшений) от организации «А» к организации «Б».
В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 257 Налогового кодекса первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, пригодного для использования. Из данной нормы следует, что в случае, если подготовительные работы связаны с созданием новых объектов основных средств, то расходы на данные работы подлежат включению в стоимость создаваемых основных средств.
В рассматриваемом случае необходимость проведения ремонта сетей, принадлежащих организации «Б», возникает в связи со строительством объекта организации «А» и увеличением нагрузки на данные сети, которые будут обслуживать теперь два предприятия, а не только организацию «Б». Без улучшения имеющихся коммуникаций организации «Б» строящееся здание организации «А» не сможет полноценно функционировать.
В Налоговом кодексе не указано, нужно ли учитывать в первоначальной стоимости затраты налогоплательщика по переносу не принадлежащих ему объектов основных средств.
Суды также учитывают вышеуказанную методику определения стоимости строительной продукции и указывают, что организация не может единовременно учитывать затраты, относящиеся к расходам по созданию объекта основных средств, в составе расходов при исчислении налога на прибыль в силу пункта 5 статьи 270 Налогового кодекса. Указанные затраты подлежат включению в состав расходов путем амортизационных отчислений после ввода в эксплуатацию и принятия на учет сданного основного средства (постановления ФАС Северо-Западного округа от 22.03.2011 по делу № А21-5028/2010, ФАС Северо-Кавказского округа от 06.02.2009 по делу № А53-7005/2008-С5-37, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2010 № 08АП-8470/2009, 08АП-8472/2009 по делу № А46-23695/2008 (постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 04.06.2010 данное постановление оставлено без изменения)).
У организации «Б» отсутствует необходимость отражать в своем бухгалтерском и налоговом учете расходы организации «А» на осуществление ремонта инженерных сетей (фирмы «Б»), поскольку данные затраты будут учтены при формировании первоначальной стоимости строящегося здания организации «А».
При этом, по мнению контролирующих органов, в первоначальную стоимость при строительстве основного средства включаются затраты по переносу не принадлежащих налогоплательщику линий коммуникаций (водопровода, газопровода, линий электропередачи, связи, сети канализаций). В дальнейшем эти расходы нужно списывать путем начисления амортизации (письма Минфина России от 25.01.2010 № 03-03-06/1/18, от 28.05.2008 № 03-03-06/1/338, от 28.05.2007 № 03-03-06/1/333, от 16.10.2006 № 03-03-04/1/692).
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса передача на основе объектов жилищно-коммунального назначения, электрических сетей, водозаборных сооружений и других подобных объектов органам государственной власти и органам местного самоуправления или по решению указанных органов специализированным организациям, осуществляющим эксплуатацию указанных объектов по их назначению, объектом налогообложения НДС не признается. В связи с этим суммы НДС, предъявленные подрядной организацией по работам по переустройству коммуникаций, по мнению контролирующих органов, вычету у компании-застройщика (которая понесла затраты на строительство) не подлежат (письмо Минфина России от 16.10.2006 № 03-03-04/1/692).
В рассматриваемом случае работы, связанные с подключением возводимого объекта к инженерным коммуникациям (вода, отопление, связь, электричество), являются работами, связанными с подготовкой территории к строительству, и не предназначены для дальнейшей передачи муниципальному органу или специализированной эксплуатирующей организации.
Данный вывод следует из указанной выше Методики определения стоимости строительной продукции на территории РФ. Таким образом, стоимость работ по подключению к инженерным сетям организации «Б» (в том числе затраты на необходимый ремонт сетей), вызванных строительством нового объекта недвижимости, подлежит включению в первоначальную стоимость возводимого объекта недвижимости.
В данном случае работы по ремонту сетей организации «Б» проводятся именно в связи со строительством здания организации «А» и необходимостью переустройства имеющихся коммуникаций для подключения здания к существующим сетям организации «Б». То есть выполнение указанных работ обусловлено не стремлением организации «А» отремонтировать коммуникации организации «Б» и безвозмездно предоставить их организации «Б», а обеспечить функционирование и подключение к коммуникациям строящегося здания организации «А».
Таким образом, поскольку работы по переустройству (в том числе ремонту) сетей организации «Б» производятся только в связи с возведением на месте их пролегания объекта недвижимости, который будет использоваться в деятельности организации «А», подлежащей налогообложению НДС, при выполнении условий, установленных статями 171 и 172 Налогового кодекса, организация «А» имеет право на вычет сумм НДС, уплаченных со стоимости приобретенных товаров для ремонта и работ подрядной организации. При использовании здания в деятельности – как облагаемой, так и не облагаемой НДС организации «А» следует вести раздельный учет «входного» НДС по затратам на ремонт с учетом норм пункта 4 и пункта 4.1 статьи 170 Налогового кодекса.
Правомерность применение вычета НДС по работам на подготовку территории для строительства подтверждают суды со ссылкой на методику определения стоимости строительной продукции (постановления ФАС Московского округа от 09.09.2010 № КА-А40/7287-10 по делу № А40-116936/09-115-764, ФАС Поволжского округа от 09.02.2012 по делу № А57-4110/2011).
Отражение затрат в бухгалтерском и налоговом учете организации «Б»
Вопрос необходимости отражения собственником сетей – организацией «Б» – в бухгалтерском и налоговом учете произведенного организацией «А» за ее счет ремонта и для использования в своих целях законодательно не урегулирован. Разъяснения контролирующих органов и судебная практика по данному вопросу немногочисленны.
Так, в письме от 09.11.2012 № 03-03-06/4/107 Минфином России рассмотрена ситуация, когда собственник коммуникаций своими силами осуществляет перенос коммуникаций и получает компенсацию его расходов от компании-застройщика. В данном случае, по мнению контролирующих органов, налог на прибыль необходимо заплатить собственнику коммуникаций именно с разницы между полученными доходами и осуществленными фактическими расходами.
В рассматриваемом случае собственник сетей не получает какую-либо компенсацию и не несет расходы на ремонт своих сетей, поскольку ремонт сетей организации «Б» осуществляет организация «А» в своих интересах, а не в интересах организации «Б».
По мнению автора, также отсутствует необходимость отражения организацией «Б» внереализационного дохода в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) согласно пункту 8 статьи 250 Налогового кодекса на основании следующего:
Аналогичные доводы были приведены Президиумом ВАС в постановлении от 08.10.2013 № 3589/13 по делу № А40-75971/10-112-388. Суд признал позицию налоговых органов о доначислении налога на прибыль и налога на имущество неправомерной в ситуации, когда арендаторы торгового центра производили за свой счет подключение к инженерным сетям без компенсации расходов арендодателем.
На основании вышеизложенного для организации «Б» отсутствует необходимость отражать в своем бухгалтерском и налоговом учете расходы организации «А» на осуществление ремонта сетей, поскольку данные затраты будут учтены при формировании первоначальной стоимости строящегося здания организации «А».
Однако с учетом отсутствия разъяснений контролирующих органов и судебной практики по данной ситуации нельзя полностью исключить риск возникновения претензий со стороны налоговых органов (доначисления ими налога на прибыль и налога на имущество) в случае безвозмездного выполнения реконструкции и модернизации некоторых коммуникаций организации «Б».
Любовь Мисникович, старший юрист консалтинговой компании, для журнала «Практическая бухгалтерия»
Источник: dom-srub-banya.ru