Деятельность застройщика имеет свою специфику, от которой напрямую зависит исчисление налога на добавленную стоимость. Заказчик-застройщик хотя и действует от своего имени, но в интересах и за счет инвесторов, передавая им все построенное, рассчитывает на вознаграждение, которое включает в состав выручки. Остальные суммы, полученные от инвесторов (дольщиков), в состав доходов застройщика не включаются. Застройщики, получающие от инвесторов денежные средства и расходующие их целевым образом, сталкиваются со следующими вопросами: включать ли всю полученную сумму в состав доходов? облагать ли полученную сумму НДС? являются ли инвестиционные договоры посредническими договорами?
Заказчик-застройщик хотя и действует от своего имени, но в интересах и за счет инвесторов, передавая им все построенное, рассчитывает на вознаграждение, которое включает в состав выручки. Остальные суммы, полученные от инвесторов (дольщиков), в состав доходов застройщика не включаются. Однако если применительно к налогу на прибыль данная норма прямо предусмотрена в пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ, то относительно НДС застройщикам приходится решать вопрос в суде.
Порядок расчета и уплаты НДС у подрядчика I Литвинова Анастасия Александровна. РУНО
В арбитражной практике сложился подход, согласно которому денежные средства, полученные застройщиком от инвесторов по инвестиционным договорам, не включаются у застройщика в базу для исчисления НДС. В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 15.12.2009 по делу N А05-4979/2009 отмечается следующее:
— застройщик учитывает денежные средства, полученные от инвесторов, на счете 86 «Целевое финансирование»;
— отношения между сторонами договора носят инвестиционный характер, поскольку основной целью его заключения для участника долевого строительства является получение права на квартиру взамен денежного вложения, а для застройщика — получение денежных средств, используемых для строительства соответствующих объектов;
— полученные от инвесторов средства не являются доходами, учитываемыми при определении базы для исчисления НДС;
— нормы Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ не подлежат применению в рассматриваемом деле, поскольку он не является составной частью законодательства о налогах и сборах и не определяет порядок формирования налоговой базы по НДС.
Исчисление НДС зависит от конкретных условий договора. На данное обстоятельство обращено внимание в Письме Минфина России от 12.07.2005 N 03-04-01/82:
— денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство (создание) объекта долевого строительства, не подлежат включению в базу для исчисления НДС у застройщика при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика; средства, получаемые застройщиком согласно договору участия в долевом строительстве на оплату услуг застройщика, облагаются НДС в общеустановленном порядке;
— если организация, являющаяся по договору участия в долевом строительстве застройщиком, своими силами или с привлечением других лиц обязуется построить объект недвижимости, т.е. застройщик непосредственно выполняет строительно-монтажные работы, то денежные средства, получаемые им от участников долевого строительства, на основании пп. 1 п. 1 ст. 162 НК РФ, включаются в его налоговую базу как авансовые платежи в счет предстоящего выполнения работ. Данный вывод подтверждается и арбитражной практикой (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 18.10.2005 N Ф04-5364/2005(15012-А75-19); Восточно-Сибирского округа от 26.10.2005 N А33-22120/04-С3-Ф02-5176/05-С1).
1С:Бухгалтерия 8. НДС у застройщиков
Источник: www.pnalog.ru
Учет застройщиком НДС при строительстве нежилого объекта для себя и инвестора (Кошкина Т.Ю.)
Организация (застройщик) осуществляет строительство здания, часть которого будет принадлежать организации, а часть подлежит передаче другой фирме — соинвестору. Как застройщику вести учет НДС?
По общему правилу в силу ст. 39 и 146 НК РФ заключение инвестиционного договора и распределение результатов его исполнения не являются объектом обложения НДС, поскольку в рамках таких отношений не происходит фактического движения стоимости и отсутствует факт реализации (переход права собственности). Обязательное условие — строительство объекта осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика. В этом случае передача застройщиком инвестору объекта (части объекта), законченного капитальным строительством, не является для застройщика операцией по реализации товара или строительно-монтажных работ и, соответственно, не признается объектом обложения НДС (Письмо Минфина России от 01.11.2016 N 03-07-09/63831).
В указанной ситуации при строительстве объекта застройщик не вправе заявлять к вычету НДС, приходящийся на долю инвестора, но может в общеустановленном порядке применять налоговые вычеты в части, приходящейся на долю самого застройщика. Право на вычет (для обеих сторон договора) предусмотрено п. 6 ст. 171 НК РФ.
В целях распределения сумм НДС (на долю застройщика и долю инвестора) нужно исходить из следующего: независимо от доли участия лица в финансировании инвестиционного проекта оно не вправе заявлять о применении вычета по НДС в размере, превышающем размер отошедшей ему части возведенного объекта строительства (Определение КС РФ от 18.07.2019 N 2117-О, Письмо ФНС России от 14.10.2019 N СА-4-7/21065, Определения ВС РФ от 29.03.2019 N 305-ЭС19-2713 по делу N А40-244530/2017 и от 30.06.2016 N 307-КГ16-6895 по делу N А56-26677/2015). Таким образом, если, например, застройщику будет принадлежать 60% площадей в здании, а инвестору — 40%, то и суммы «входного» НДС, предъявленные в связи со строительством, должны распределяться в том же соотношении (60% и 40%).
Суммы «своего» НДС и налога, право на вычет которого возникает у инвестора, застройщик должен отражать обособленно (по дебету счета 19).
Важно, что право на вычет у застройщика возникает по мере принятия на учет товаров, работ и услуг, то есть в процессе строительства, до его завершения и получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию. Об этом следует помнить, чтобы не пропустить предусмотренный п. 2 ст. 173 НК РФ трехлетний срок заявления вычетов (Постановление АС СКО от 18.07.2020 N Ф08-4891/2020 по делу N А32-12471/2019 — отказано в передаче на пересмотр Определением ВС РФ от 12.11.2020 N 308-ЭС20-17654, Постановление АС СЗО от 31.10.2019 по делу N А52-100/2019 — отказано в передаче на пересмотр Определением ВС РФ от 25.02.2020 N 307-ЭС19-28236, Постановление АС МО от 16.12.2019 по делу N А40-171875/2018 — отказано в передаче на пересмотр Определением ВС РФ от 07.04.2020 N 305-ЭС20-3650).
Право на вычет НДС у инвестора связано с получением от застройщика объекта недвижимости. В течение пяти дней с даты подписания акта приема-передачи объектов застройщик обязан оформить счет-фактуру на передаваемые инвестору суммы НДС (абз. 1 п. 3 ст. 168 НК РФ), причем день передачи недвижимости входит в указанный пятидневный срок (Письмо Минфина России от 18.10.2018 N 03-07-14/74899).
Порядок составления счетов-фактур застройщиком установлен абз. 4 п. 2(1) Правил заполнения счета-фактуры (см. Постановление Правительства РФ от 26.12.2011 N 1137). В названной норме указано: при составлении счета-фактуры застройщиком или заказчиком, выполняющим функции застройщика, приобретающим у одного продавца и более товары (работы, услуги), имущественные права от своего имени, в графах 2 — 11 указываются в отдельных позициях суммарные данные счетов-фактур по строительно-монтажным работам, выставленных подрядными организациями, и суммарные данные счетов-фактур по товарам (работам, услугам), имущественным правам, выставленных поставщиками товаров (работ, услуг), имущественных прав, в доле, предъявленной покупателю (инвестору) (см. также Письмо Минфина России от 20.02.2019 N 03-07-11/10664).
В Письме от 01.11.2016 N 03-07-09/63831 Минфин сообщил, что указание в «сводном» счете-фактуре, выставляемом в адрес инвестора, в строках 2 «Продавец», 2а «Адрес», 2б «ИНН/КПП продавца» данных застройщика не противоречит законодательству о налогах.
В так называемом сводном счете-фактуре могут быть указаны суммы НДС, предъявленные подрядчиками застройщику более трех лет назад. Однако это не является поводом для отказа инвестору в праве на вычет, поскольку для него трехлетний срок заявления НДС к вычету исчисляется с даты принятия на учет объекта недвижимости.
К сведению. Если инвесторов несколько, учет НДС застройщик ведет в аналогичном порядке, счета-фактуры («сводные» и по оказанным услугам) на соответствующие суммы налога выставляются каждому инвестору.
Подчеркнем, вышеизложенное неприменимо в случае выполнения СМР силами застройщика (даже частично). В такой ситуации застройщик фактически осуществляет реализацию работ (облагаемых НДС), поэтому в периоде строительства он вправе в общеустановленном порядке заявлять к вычету все суммы «входного» налога.
Кроме того, застройщику следует иметь в виду, что налоговые органы часто доначисляют налоги (в том числе НДС) исходя из гражданско-правовой квалификации инвестиционных договоров (купля-продажа будущей недвижимости, подряд, сочетание того и другого). Причем суды нередко соглашаются с таким подходом и признают законным начисление недоимки исходя из полной цены договора с инвестором, который, по сути, таковым не является.
Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:
Источник: lexandbusiness.ru