Получив от подрядчика построенный объект, заказчик должен подготовить его к эксплуатации, передав внешние коммуникации и инженерные сооружения (инженерные сети) на обслуживание территориальным или другим эксплуатационным организациям. Причем это нужно сделать до того, как объект будет принят госкомиссией.
В данном случае возможно два варианта. Первый — заказчик заключает договоры на обслуживание со специализированными организациями. Второй-заказчик заключает договоры на временное обслуживание со специализированными организациями, а в дальнейшем, после прохождения государственной приемочной комиссии, внешние коммуникации и инженерные сооружения объекта передаются в государственную собственность. При этом передача коммуникаций и сооружений, как правило, осуществляется на безвозмездной основе.
Условие о передаче внешних коммуникаций и инженерных сооружений органам государственной власти может быть предусмотрено в инвестиционном договоре и носить обязательный характер, как, например, это практикуется в Москве (п.2 Постановления Правительства Москвы от 22 августа 2000 г. N 660 «О порядке приемки объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы»).
Проектирование и расчет на прочность наружных инженерных сетей.
В статье мы рассмотрим правовые основы передачи в государственную собственность внешних коммуникаций и инженерных сооружений, а также учет и налогообложение такой операции.
Правовые основы сделки
Чтобы безвозмездно передать имущество кому-либо в собственность, нужно заключить договор дарения. Правила заключения таких договоров прописаны в гл.32 Гражданского кодекса РФ.
Естественно, что дарителем может быть лицо, у которого имущество находится в собственности или которому принадлежат на него имущественные права. А собственник объектов капитальных вложений или результатов инвестиционной деятельности — инвестор. Поэтому только он может быть дарителем внешних коммуникаций и инженерных сооружений, даже если передачей занимается заказчик. И если заказчик и инвестор являются разными юридическими лицами, то заказчик будет выступать в такой сделке в качестве посредника. Для этого с ним нужно заключить договор поручения.
Правда, можно сделать иначе: внести в инвестиционный договор, заключаемый между инвестором и заказчиком, условие о том, что заказчик по заданию и от имени инвестора должен передать государству внешние коммуникации и инженерные сооружения или имущественные права на них.
Схема передачи внешних коммуникаций
и инженерных сооружений органам
¦ ¦/ ¦ —————+—————————¬ ¦ ¦Посреднический договор между инвестором и ¦ ¦ ¦ заказчиком или специальное условие ¦ ¦ ¦ в инвестиционном договоре ¦ ¦ L——-T——————————— ———— ¦/ ¦/ ¦/
Теперь рассмотрим порядок налогообложения операции по передаче внешних коммуникаций и инженерных сооружений в государственную собственность.
Если организация безвозмездно передает объекты жилищно-коммунального назначения государственным органам или органам местного самоуправления (или по их решению — специализированным организациям, использующим и эксплуатирующим указанные объекты), то такая операция не облагается НДС. Так установлено в пп.2 п.2 ст.146 Налогового кодекса РФ. При этом «входной» НДС, уплаченный контрагентам и подрядчикам при строительстве переданных объектов, включается в их стоимость (пп.4 п.2 ст.170 Налогового кодекса РФ).
А если передаются имущественные права на внешние коммуникации и инженерные сооружения? Тогда такая передача не будет освобождаться от НДС. Ведь в пп.2 п.2 ст.146 Налогового кодекса РФ речь идет только о передаче объектов жилищно-коммунального назначения, а не имущественных прав на них.
При этом передача имущественных прав подпадает под налогообложение в соответствии с пп.1 п.1 ст.146 Налогового кодекса РФ. Правда, в Налоговом кодексе РФ не указано, как рассчитывать налогооблагаемую стоимость передаваемых имущественных прав на объекты. Налоговые органы в подобных случаях обычно ссылаются на п.2 ст.154 Налогового кодекса РФ, в котором в том числе установлен порядок исчисления НДС при безвозмездной передаче товаров (работ, услуг) . О спорных вопросах уплаты НДС при передаче имущественных прав читайте в рубрике «Советы коллег» на с. 26.
В такой ситуации инвестор может предъявить к вычету из бюджета «входной» НДС на основании сводного счета-фактуры — его заказчик-застройщик выписывает по окончании строительства на стоимость услуг всех подрядчиков. А также на основании отдельного счета-фактуры , который заказчик-застройщик выписывает на стоимость своих услуг. Это следует из пп.1 п.2 ст.171 Налогового кодекса РФ, который разрешает налоговый вычет по товарам (работам, услугам), приобретаемым для операций, облагаемых НДС. Подробнее о порядке составления счетов-фактур при строительстве объектов мы рассказывали в статье «Инвестор, заказчик-застройщик и подрядчики: порядок составления счетов-фактур», опубликованной в Приложении N 4, 2003, с. 60.
Налог на прибыль
Стоимость внешних коммуникаций и инженерных сооружений или имущественных прав на них, переданных государству безвозмездно, не признается у инвестора расходом в целях налогообложения прибыли. Это установлено в п.16 ст.270 Налогового кодекса РФ.
Даже если инвестор зарегистрировал право собственности на коммуникации и сооружения, которые он собирается передать государству, учитывать их в составе основных средств нельзя. Ведь эти сооружения инвестор не будет использовать в своих производственных целях. Иными словами, не выполняются все условия, необходимые для того, чтобы в бухгалтерском учете объект можно было включить в состав основных средств. Напомним, что эти условия перечислены в п.4 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. N 26н.
Поскольку в Плане счетов не предусмотрен счет, на котором можно учитывать объекты, не используемые в производственных целях и находящиеся у организации на праве собственности, в рабочий план счетов организации можно включить новый, например 06. Однако не забудьте, что, согласно требованиям Инструкции по применению Плана счетов, введение нового синтетического счета нужно согласовать с Минфином России. Но чтобы избежать этого, можно отразить зарегистрированный объект на отдельном субсчете к счету 08 «Вложения во внеоборотные активы». Например, на субсчете «Прочие внеоборотные активы».
Пример 1. На сооружение внешних коммуникаций и инженерных сооружений инвестор перечислил заказчику-застройщику 2 714 000 руб. После того как строительство было завершено, стороны подписали все необходимые документы, а заказчик-застройщик выставил инвестору сводный счет-фактуру на 2 714 000 руб. (в том числе НДС — 414 000 руб.). За регистрацию права собственности на внешние коммуникации и инженерные сооружения инвестор заплатил 7500 руб. А затем он безвозмездно передал эти объекты администрации города.
В учете инвестора бухгалтер отразит данную операцию проводками:
Дебет 60 субсчет «Расчеты по авансам выданным» Кредит 51
— 2 714 000 руб. — перечислены заказчику-застройщику деньги на сооружение внешних коммуникаций и инженерных сооружений;
Дебет 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» Кредит 60 субсчет «Расчеты с заказчиком-застройщиком»
— 2 300 000 руб. (2 714 000 — 414 000) — получены коммуникации и инженерные сооружения от заказчика-застройщика;
Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты с заказчиком-застройщиком»
— 414 000 руб. — отражен НДС;
Дебет 60 субсчет «Расчеты с заказчиком-застройщиком» Кредит 60 субсчет «Расчеты по авансам выданным»
— 2 714 000 руб. — зачтен аванс, ранее перечисленный заказчику-застройщику;
Дебет 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» Кредит 76 субсчет «Расчеты по государственной регистрации объектов недвижимости»
— 7500 руб. — отражены расходы по государственной регистрации прав на внешние коммуникации и инженерные сооружения;
Дебет 08 субсчет «Прочие внеоборотные активы» Кредит 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»
— 2 307 500 руб. (2 300 000 + 7500) — отражен зарегистрированный объект в составе прочих внеоборотных активов;
Дебет 08 субсчет «Прочие внеоборотные активы» Кредит 19
— 414 000 руб. — учтен «входной» НДС в стоимости внешних коммуникаций и инженерных сооружений, подлежащих безвозмездной передаче государственным органам власти;
Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 08 субсчет «Прочие внеоборотные активы»
— 2 721 500 руб. (2 307 500 + 414 000) — переданы безвозмездно администрации города внешние коммуникации и инженерные сооружения.
При этом 2 721 500 руб. не уменьшают налогооблагаемую прибыль инвестора.
А теперь рассмотрим случай, когда инвестор передает государственным органам власти имущественные права на внешние коммуникации и инженерные сооружения (то есть передает эти объекты до момента госрегистрации права собственности на них).
Пример 2. Изменим условия примера 1. Предположим, что инвестор не зарегистрировал право собственности на построенные сооружения и сразу передает их администрации города.
В данном случае речь идет о передаче имущественных прав при посредничестве застройщика.
Тогда в учете инвестора бухгалтер сделает такие проводки:
Дебет 60 субсчет «Расчеты по авансам выданным» Кредит 51
— 2 714 000 руб. — перечислены заказчику-застройщику деньги на сооружение внешних коммуникаций и инженерных сооружений;
Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 60 субсчет «Расчеты с заказчиком-застройщиком»
— 2 300 000 руб. (2 714 000 — 414 000) — списана стоимость внешних коммуникаций и инженерных сооружений, переданных безвозмездно администрации города;
Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты с заказчиком-застройщиком»
— 414 000 руб. — отражен НДС;
Дебет 60 субсчет «Расчеты с заказчиком-застройщиком» Кредит 60 субсчет «Расчеты по авансам выданным»
— 2 714 000 руб. — закрыты расчеты с заказчиком-застройщиком;
Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
— 414 000 руб. (2 300 000 руб. х 18%) — начислен НДС с передачи имущественных прав;
Источник: buhi.ru
Новый порядок работы с бесхозяйными объектами теплоснабжения с 02 июля 2021 года
Несмотря кажущуюся урегулированность вопросов выявления и постановки на учет бесхозяйных инженерных коммуникаций, эта проблема решается очень непросто. Признавать сети бесхозяйными имеет право орган местного самоуправления, однако часто он это делать отказывается, максимально затягивая процедуру. Результат — небезопасная эксплуатация никем не обслуживаемых инженерных коммуникаций и общая безнадзорность. С 02.07.2021 изменился порядок выявления таких объектов.
В чем суть проблемы с бесхозяйными объектами теплоснабжения
Сам подход, что в земле может лежать труба теплоснабжения, у которой нет хозяина – выглядит странным и необоснованным, поскольку проложению труб как линейных объектов предшествуют процедуры получения и согласования технических условий на подключение. То есть, нельзя сказать, что сети инженерно-технического обеспечения (далее – сети ИТО) выявляются в земле сами собой и появляются там случайно. Поэтому в большинстве случаев, проблемы с бесхозяйными объектами теплоснабжения имеют рукотворный характер и создаются вследствие некомпетентной градостроительной политики органов местного самоуправления.
Ежегодно регион должен сдать определенный объем вновь построенного нового жилья. Этот показатель – важный критерий эффективности руководителя региона. Поэтому часто местные власти делают акцент на общий показатель ввода, а не на последующее качество эксплуатации (именно поэтому так много недостроенных и «сырых», но сданных многоквартирных домов).
Чтобы построить дом, нужно подвести под него сеть теплоснабжения (и другие сети ИТО). После того, как застройщик строит сеть, он подключает дом к сетям ИТО и получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Между тем, орган местного самоуправления и застройщик в большинстве муниципальных образований, как правило устраняется от регистрации права собственности на подводящие к дому сети и последующему отказу от права собственности на них. В дальнейшем управляющая организация или ТСЖ устанавливают в договоре ресурсоснабжения границу балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности по стене многоквартирного дома, после чего кусок подводящей трубы оказывается брошенным и никем не обслуживаемым.
Чем больше новых домов с непереданными внешними сетями, тем больше бесхозяйных объектов теплоснабжения в городе. Если данная проблема не решается десятилетиями, то число таких участков в каждом крупном городе уходит за несколько сотен, однако детонировать (создавать проблемы) они начинают лишь спустя некоторое время по мере износа (пока сеть новая, будучи брошенной, она не создает никому проблем). Конечно, по такой практике рукотворного создания проблемы с бесхозом идут не все города, однако в десятках муниципальных образований ситуация по бесхозяйным сетям укладывается в приведенное выше описание и ничего не меняется годами.
Содержание нововведений Федерального закона от 02.07.2021 № 348-ФЗ (далее – Закон №348)
Закон № 348 внес поправки в ФЗ от 27.07.2010 №190-ФЗ «О теплоснабжении» касательно порядка работы с бесхозяйными объектами теплоснабжения (ранее они были поименованы «бесхозяйная тепловая сеть»). Все изменения сведены к следующему.
2. В течение 60 дней с даты выявления бесхозяйного объекта теплоснабжения орган местного самоуправления обязан:
— обеспечить проведение проверки соответствия бесхозяйного объекта теплоснабжения требованиям промышленной безопасности, экологической безопасности, пожарной безопасности, требованиям безопасности в сфере теплоснабжения, требованиям к обеспечению безопасности в сфере электроэнергетики;
— провести проверку наличия документов, необходимых для безопасной эксплуатации объекта теплоснабжения;
— обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию права на недвижимое имущество, для принятия на учет бесхозяйного объекта теплоснабжения;
— обеспечить выполнение кадастровых работ в отношении такого объекта теплоснабжения.
Датой выявления бесхозяйного объекта теплоснабжения считается дата составления акта выявления бесхозяйного объекта теплоснабжения по форме, утвержденной органом местного самоуправления (п. 6).
Данный алгоритм носит понятный характер, прежде всего, по действиям органа местного самоуправления. Однако мы сталкиваемся с ситуациями, когда местные власти отказываются считать тепловые сети бесхозяйными объектами (например, указывая, что тепловые сети являются общим имуществом через ст. 36 ЖК РФ или имуществом застройщика через ст. 218 ГК РФ). В таком случае реализовать описанную выше процедуру будет невозможно.
Между тем, с даты выявления бесхозяйного объекта теплоснабжения и до определения организации по содержанию и обслуживанию именно местные власти отвечают за соблюдение требований безопасности при техническом обслуживании бесхозяйного объекта теплоснабжения (п. 6.5).
3. Кроме того, орган местного самоуправления:
— организует приведение бесхозяйного объекта теплоснабжения в соответствие с требованиями безопасности и (или) подготовку и утверждение документов, необходимых для безопасной эксплуатации объекта теплоснабжения, в том числе с привлечением на возмездной основе третьих лиц (п. 6.2);
— направляет в Ростехнадзор заявление о выдаче разрешения на допуск в эксплуатацию бесхозяйного объекта теплоснабжения (п. 6.3).
4. После принятия органом регистрации прав на учет бесхозяйного объекта теплоснабжения (но не ранее приведения его в соответствие с требованиями безопасности, подготовки и утверждения документов, необходимых для безопасной эксплуатации объекта теплоснабжения, и до даты регистрации права собственности на бесхозяйный объект теплоснабжения) орган местного самоуправления обязан определить теплосетевую организацию, тепловые сети которой соединены с бесхозяйным участком сети.
Такие действия осуществляются только в том случае, если органом государственного энергетического надзора выдано разрешение на допуск в экспл
уатацию указанных объектов теплоснабжения. При этом сам бесхозяйный объект теплоснабжения, в отношении которого принято решение об определении организации по содержанию и обслуживанию, должен быть включен в утвержденную схему теплоснабжения (п. 6.4).
Датой определения организации по содержанию и обслуживанию считается дата вступления в силу решения об определении организации по содержанию и обслуживанию, принятого органом местного самоуправления (п. 6.5).
Почему местные власти будут решать последствия, а не устранять причину бесхоза
Нововведения Закона №348 связаны с тем, что количество бесхоза по тепловым сетям становится все больше и это создает угрозу для стабильного теплоснабжения в рамках утвержденных схем теплоснабжения. Между тем, нововведения Закона № 348 – это устранение следствий проблемы, а не причины бесхоза, которая кроется в том, что застройщики новых домов не регистрируют право собственности на сети ИТО и не передают их в муниципальную казну в установленном порядке (справедливости ради отметим, что и муниципалитет не особо рад принимать сети ИТО на свой баланс).
Механизм решения проблемы с бесхозяйными сетями мог бы быть выстроен следующим образом:
1. В отношении вновь возводимых объектов в муниципальном образовании необходимо утвердить Порядок приема сетей инженерно-технического обеспечения (далее – сети ИТО) от застройщиков в орган местного самоуправления при строительстве новых объектов капитального строительства.
В таком случае в отношении каждого вновь построенного многоквартирного дома сеть от точки подключения (врезки) до внешней стены будет передаваться в муниципальную казну для последующей передачи этих сетей ресурсоснабжающим организациям.
Для того, чтобы передать эти сети, все застройщики должны регистрировать право собственности на застройщика по сетям ИТО (ст. 218 ГК РФ), чтобы в дальнейшем отказываться от них в пользу муниципалитета (который не должен препятствовать полноценной передаче такого рода объектов). Эти простые действия способны уменьшить количество имеющегося бесхоза по сетям ИТО.
К полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности относятся утверждение правил землепользования и застройки городских округов (пп. 3 п. 3 ст. 8 ГК РФ).
Таким образом, Порядок приема сетей инженерно-технического обеспечения (далее – сети ИТО) от застройщиков в орган местного самоуправления при строительстве новых объектов капитального строительства можно или включить в Правила землепользования и застройки города или принять в виде отдельного документа. Задавать правила игры по застройке и не допускать бесхоза – прямые полномочия органа местного самоуправления.
Безусловно, для проработки данных вопросов необходимы совместные консультации между застройщиками, органом местного самоуправления, управляющими организациями, РСО и тарифным органом (поскольку данные сети нужно будет заложить в тарифе на обслуживание). Очевидно, что ЖКХ-цеху нужно понимание, как будет работать механизм передачи сетей ИТО по новым домам.
2. В отношении уже построенных (сданных) в последние 10-15 лет объектов – проблему решить сложнее, потому что заставить застройщика что-то сделать после того, как дом построен и много лет эксплуатируется – непросто (тем более, что многие застройщики могли перестать существовать, а зарытые в земле сети – остались).
На первый взгляд, есть два варианта решения бесхозяйных сетей по уже построенным МКД (помимо алгоритма, который установлен в Законе № 348):
— прописать возможность передачи сетей по уже сданным объектам в Порядке приема сетей инженерно-технического обеспечения (далее – сети ИТО) от застройщиков в орган местного самоуправления (в отношении ранее построенных многоквартирных домов); поскольку многие застройщики «живые», они обязательно воспользуются возможностью передать сети ИТО в муниципальную казну (причем многие застройщики хотят передать сети муниципалитету, но не выходят на суды с городом, потому что не хотят портить отношения в связи с необходимостью новой застройки);
— принимать сети на основании решения судов и прописать это в нормативном акте (например, по решениям судов по преддоговорным спорам РСО или по решениям судов с органом местного самоуправления).
Источник: www.gkh365.ru