Целью договора строительного подряда является выполнение строительных работ к определенному времени. Неисполнение подрядчиком обязательства по выполнению работ к установленному сроку может привести не только к убыткам, но и к утрате интереса заказчика к результату работ. В этой связи срок выполнения работ является одним из важных условий договора строительного подряда.
Об особенностях согласования условия о сроке выполнения работ в договоре строительного подряда пойдет речь в настоящей статье.
Срок выполнения работ — важное условие договора
В силу п. 1 ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
В соответствии с п. 1 ст. 708 ГК РФ в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы.
Узнать срок аренды земельного участка за 3 минуты
Из буквального толкования вышеуказанных норм права можно сделать вывод, что срок выполнения работ является существенным условием договора строительного подряда. Правда, следует отметить, что первоначально некоторые суды не всегда придерживались данной точки зрения.
———————————
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
К примеру, в Постановлении ФАС СКО от 13.07.2006 N Ф08-3038/2006 отмечалось, что в ст. 708 ГК РФ нет прямого указания на то, что срок выполнения работ по договору подряда является существенным условием или условием, отсутствие которого в договоре влечет его незаключенность.
В дальнейшем было принято Информационное письмо Президиума ВАС РФ N 127 , согласно п. 6 которого сроки выполнения работ являются существенным условием договора строительного подряда. После данного разъяснения суды стали признавать срок выполнения работ существенным условием (Постановления ФАС УО от 31.01.2013 N Ф09-13336/12 по делу N А71-5099/2012, ФАС ВВО от 25.11.2013 по делу N А28-1030/2013).
———————————
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации».
Таким образом, срок выполнения работ является существенным условием договора строительного подряда, вследствие чего его несогласование грозит признанием договора незаключенным.
От редакции. Признание договора незаключенным не является безусловным основанием для отказа от оплаты работ. При признании договора незаключенным стоимость надлежаще выполненных по нему работ взыскивается по правилам гл. 60 ГК РФ как неосновательное обогащение.
Правила денег долевое строительство
Иными словами, подрядчик вправе выдвигать требование об оплате, сославшись на нормы о неосновательном обогащении заказчика за счет подрядчика (ст. 1102 ГК РФ). Дополнительно он может рассчитывать на уплату процентов, начисленных на сумму неосновательного обогащения (п. 2 ст. 1107 ГК РФ).
Признание договора незаключенным не позволяет взыскать предусмотренную им неустойку (Постановления ФАС СЗО от 10.12.2013 по делу N А52-4534/2011, ФАС ВСО от 04.02.2013 по делу N А19-5113/2012 ).
———————————
Определением ВАС РФ от 17.05.2013 N ВАС-6155/13 отказано в передаче дела в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора.
Особенности согласования срока выполнения работ
Как было отмечено, в договоре строительного подряда должны быть указаны начальный и конечный сроки выполнения работы (п. 1 ст. 708 ГК РФ). При этом следует помнить о ст. 190 ГК РФ, в соответствии с которой установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
В связи с этим в договоре предпочтительнее согласовать сроки выполнения работ путем указания на календарные даты. Между тем на практике точно определить сроки выполнения строительных работ достаточно проблематично, так как иногда подрядчику необходимо получение аванса для закупки материала или заказчик не может точно определить дату передачи строительной площадки. Поэтому стороны договора часто устанавливают сроки выполнения работ путем указания на определенные действия одной из сторон. Обычно таковыми являются действия заказчика по оплате аванса или передаче строительной площадки.
Однако здесь появлялась проблема, связанная с вышеназванной ст. 190 ГК РФ, а именно возникал вопрос о признании действия одной из сторон договора строительного подряда событием, которое неизбежно должно наступить.
Дело в том, что в п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 было отмечено, что срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое не зависит от воли и действий сторон. В связи с этим суды активно стали признавать такие договоры подряда незаключенными. В частности, в Постановлении ФАС ВВО от 03.06.2010 по делу N А43-22527/2009 указано следующее: в силу ст. 190 и п. 1 ст.
708 ГК РФ условие договора подряда о сроке выполнения работ является существенным и считается согласованным, если срок определяется календарной датой или истечением периода времени либо указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. В рассматриваемом случае срок выполнения работ в договоре поставлен в зависимость от оплаты работ заказчиком, то есть обстоятельства наступления срока выполнения работ не обладают качеством неизбежности наступления, что не позволяет считать сроки начала выполнения работ согласованными и, соответственно, договор подряда заключенным.
———————————
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».
Примечание. В силу п. 2 ст. 708 ГК РФ начальный, конечный и промежуточные сроки выполнения работ могут быть изменены в случаях и порядке, установленных договором.
Впоследствии Президиум ВАС в Постановлении от 18.05.2010 N 1404/10 указал: требования гражданского законодательства об определении периода выполнения работ по договору подряда как существенного условия этого договора установлены с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон. Если начальный момент периода определен как действие стороны или иных лиц, в том числе на момент уплаты аванса, и такие действия совершены в разумный срок, неопределенность в установлении срока производства работ устраняется. Следовательно, в этом случае условие о периоде выполнения работ должно считаться согласованным, а договор — заключенным. Из данного разъяснения следует, что если действия сторон (например, перечисление аванса) совершены в разумный срок, то договор подряда признается заключенным.
Недавно Президиум ВАС подтвердил свою позицию. Так, в п. 6 Информационного письма N 165 отмечено, что если начальный момент периода выполнения подрядчиком работ определен указанием на действия заказчика или иных лиц, в том числе на момент уплаты аванса, то предполагается, что такие действия будут совершены в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии — в разумный срок. Следовательно, в таком случае нет неопределенности в сроках производства работ.
———————————
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».
Договор, содержащий такое условие о периоде выполнения работ, должен считаться заключенным. В случае если заказчик не совершит соответствующие действия в предусмотренный договором срок, а при его отсутствии — в разумный срок, подрядчик вправе отказаться от исполнения своих обязательств, существование или исполнение которых поставлено в зависимость от действий заказчика (п. 2 ст. 328 ГК РФ).
Помимо начального и конечного сроков в договоре строительного подряда часто указывают промежуточные сроки выполнения работ — сроки завершения отдельных этапов работы. Как правило, стороны согласовывают промежуточные сроки выполнения работ путем подписания графика производства работ. Промежуточные сроки выполнения работ очень важны для заказчика при строительстве крупных объектов, так как график производства работ позволяет не только отслеживать ход выполнения работ, но и планировать выполнение иных строительных работ.
Последствия нарушения сроков выполнения работ
Обычно в договоре строительного подряда устанавливается неустойка за невыполнение работ в предусмотренные договором сроки. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 708 ГК РФ, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не предусмотрено договором, подрядчик несет ответственность за нарушение как начального и конечного, так и промежуточных сроков выполнения работы.
Следовательно, по общему правилу неустойка может начисляться за нарушение любого из сроков. При этом в договорах нередко особо указывается, что неустойка начисляется за каждый день просрочки за нарушение сроков выполнения работ (начального, промежуточного (при наличии), конечного). Поэтому в случае несоблюдения промежуточных сроков избежать ответственности подрядчику не удастся (Постановление ФАС СЗО от 19.03.2014 по делу N А56-16837/2013).
Однако стороны вправе предусмотреть в договоре, что неустойка применяется только за нарушение конечного срока выполнения работ. В этом случае взыскание неустойки за нарушение начального и промежуточных сроков выполнения работ является неправомерным. К примеру, в Постановлении ФАС ЗСО от 16.08.2011 по делу N А45-2335/2011 арбитры указали: п. 1 ст.
708 ГК РФ предусматривает обязательное согласование только начального и конечного сроков выполнения работ. В рассматриваемом случае прямым указанием на взыскание пеней в случае нарушения подрядчиком конечного срока выполнения работ стороны исключили применение неустойки в случае нарушения промежуточных сроков. Поэтому требование о взыскании пеней за нарушение промежуточных сроков необоснованно.
Подрядчик может оспорить применение неустойки, сославшись на то, что нарушение сроков выполнения работ вызвано действиями (просрочкой) заказчика. Так, в Постановлении ФАС СЗО от 28.11.2013 по делу N А56-66500/2012 указано следующее: выполнение подрядчиком работ по контракту с просрочкой подтверждается представленными актами выполненных работ, однако просрочка исполнения работ по контракту произошла также и по вине самого заказчика — ввиду отсутствия на объекте водоснабжения и электроснабжения и, как следствие, необходимости приостановления работ. В результате арбитры решили, что при наличии вины обеих сторон требование заказчика о взыскании неустойки должно быть удовлетворено частично (при расчете периода просрочки суд исключил 53 дня — периоды приостановления работ в связи с отсутствием водоснабжения).
Обратите внимание! Подрядчику не стоит забывать о п. 2 ст. 715 ГК РФ, в соответствии с которым, если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков. В этом случае заказчик может в одностороннем порядке отказаться от договора путем направления подрядчику соответствующего извещения (уведомления) . Убытками, которые в данном случае может взыскать заказчик, могут быть, в частности, суммы неосвоенного аванса (Постановление ФАС СЗО от 15.08.2013 по делу N А56-62667/2012).
———————————
Подробнее об этом в статье А.В. Мандрюкова «Договор строительного подряда: основания расторжения, изменения и одностороннего отказа от исполнения», N 9, 2012.
Следует отметить, что даже если заказчик не отказался от договора строительного подряда в одностороннем порядке до истечения конечного срока выполнения работ, то он может это сделать и после окончания выполнения работ подрядчиком, если к этому времени он утратил интерес к результату работ из-за просрочки подрядчика. Такой вывод сделан в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 N 9223/13 . Следовательно, вместо реализации прав, предусмотренных п. 1 ст. 723 ГК РФ (требования о безвозмездном устранении недостатков в разумные сроки, соразмерном уменьшении установленной за работу цены или возмещении своих расходов на устранение недостатков), заказчик, руководствуясь п. 2 ст. 405 ГК РФ, может не принять выполненные с существенной просрочкой работы и потребовать возмещения причиненных убытков (например, перечисленного аванса).
———————————
Спор, разрешенный Президиумом ВАС, касался договора подряда на разработку проектной документации, выводы по нему могут быть применены к договору строительного подряда.
В заключение сформулируем некоторые выводы:
— срок выполнения работ является существенным условием договора строительного подряда;
— начальный и конечный сроки выполнения работ рекомендуется определять календарной датой;
— за нарушение сроков выполнения работ, в том числе промежуточных, может быть взыскана неустойка, если не будет доказано, что просрочка вызвана действиями заказчика;
— заказчик имеет право отказаться от договора строительного подряда и требовать взыскания убытков в случае существенного нарушения сроков выполнения работ.
С учетом приведенных выводов приведем примерную формулировку условия о сроке выполнения работ в договоре строительного подряда:
Работы по договору должны быть выполнены в полном объеме и сданы заказчику в соответствии с условиями договора в следующие сроки:
— начало работ — 1 мая 2014 г.;
— окончание работ — 28 июля 2014 г.
Промежуточные сроки выполнения работ согласовываются в графике производства работ (приложение к договору, являющееся его неотъемлемой частью).
Сроки начала и окончания, а также промежуточные сроки выполнения работ могут быть изменены исключительно по соглашению сторон. Увеличение сроков выполнения работ возможно только по обстоятельствам непреодолимой силы.
Сроки, указанные в договоре, являются исходными для исчисления неустойки в случае неисполнения подрядчиком обязательств по договору.
Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:
Источник: lexandbusiness.ru
Получу ли я компенсацию от застройщика за перенос сроков сдачи?
– По договору долевого участия сдача дома – 31 марта 2018 года. Но сдачу перенесли на II квартал 2018 года, то есть до 31 июля. Мои действия? Возможна ли компенсация?
Отвечает юрист компании LDD Никита Руднев:
Застройщики, к сожалению, очень часто нарушают сроки сдачи домов в эксплуатацию. Бывает, конечно, и по не зависящим от них причинам, но если дольщик не готов дожидаться новых сроков сдачи, то он имеет полное право расторгнуть договор со строительной компанией в одностороннем порядке и вернуть свои денежные средства. Также дольщик всегда может продать недостроенную квартиру путем переуступки прав на нее.
В случае, если дольщик имеет возможность и готов ждать, то он может потребовать выплату неустойки за нарушение условий ДДУ, штраф, возмещение убытков и моральную компенсацию. Важно понимать, что несоблюдение именно срока передачи квартиры (то есть просрочка даты подписания передаточного акта), а не срока сдачи самого дома в эксплуатацию будет считаться нарушением, за которое дольщик вправе потребовать компенсацию.
Для получения неустойки за несоблюдение сроков передачи квартиры по условиям, прописанным в ДДУ, строительной компании сначала направляется досудебная претензия. В ней, помимо самого требования о выплате компенсации, также указывается подтвержденный факт несоблюдения срока передачи объекта согласно договору, и размер неустойки, предусмотренный законом. В случае, если строительная компания откажется выплачивать неустойку на добровольной основе, то данное претензионное письмо позже послужит основанием для взыскания в судебном порядке еще и штрафа за несвоевременную выплату компенсации.
Претензию можно направить как до момента подписания передаточного акта, так и после, когда квартира уже была сдана, но со сдвинутыми сроками. Такое претензионное письмо составляется в двух экземплярах, один из которых передается строительной компании под подпись и печать на экземпляре дольщика. Также претензию можно направить заказным письмом.
Реакция от застройщика должна поступить в течение одного месяца. Если застройщик идет навстречу и дает согласие на добровольное возмещение неустойки за задержку сроков сдачи квартиры, то вопрос считается закрытым. Дольщик предоставляет свои данные для перевода ему неустойки, которая рассчитывается по формуле:
размер неустойки = 1/150 х ставка рефинансирования ЦБ РФ х стоимость квартиры по ДДУ х количество дней просрочки. Здесь 1/150 – это коэффициент, который применяют к ставке рефинансирования для физических лиц (для юрлиц он другой – 1/300). Дополнительный штраф с застройщика в этом случае взиматься не будет.
В случае, если компания застройщика никак не реагирует на претензионное письмо в течение 30 дней, то это расценивается как отказ от выплаты запрашиваемой неустойки. При таком стечении обстоятельств следует подать иск в суд, к которому прилагаются расчет исковых требований, помимо всех необходимых документов.
Но тут есть важный нюанс! Уже в самом договоре долевого участия может быть прописан порядок досудебного разрешения споров (сюда входит и подача претензии). Вот тогда дольщику придется следовать букве договора. Это может также касаться даже образца заявления с претензией, сроков подачи и сроков ее рассмотрения.
Подав иск в суд, дольщик, помимо неустойки от застройщика за задержку сдачи квартиры, может также рассчитывать еще и на дополнительные денежные выплаты в качестве компенсации:
- возмещение убытков, которые возникли вследствие задержки сдачи квартиры (например, потраченных денежных средств на вынужденную и незапланированную аренду жилья);
- за причинение морального ущерба;
- штраф, равный 50% от суммы, которую решит установить суд за отказ добровольно выполнить требования заявителя;
- возмещение судебных расходов.
Подавать иск в суд можно и на этапе строительства дома, и после его завершения. Но тут не стоит слишком затягивать, так как существует срок исковой давности, который равен трем годам. После его истечения суд может отклонить иск дольщика. Судебная статистика таких дел показывает, что, как правило, исковые требования дольщиков удовлетворяются – иногда в полной мере, иногда частично.
И еще один момент. Согласно законодательству РФ, суд имеет полное право сократить сумму компенсации, если сочтет, что она несоразмерна нарушению ДДУ.
Отвечает эксперт по недвижимости бизнес-класса в Санкт-Петербурге Георгий Патанин:
Скорее всего, застройщик предложит подписать дополнительное соглашение о продлении сроков сдачи. Для того чтобы в дальнейшем взыскать неустойку, Вам стоит отказаться от подписания этого соглашения. Дождитесь получения ключей от квартиры и после подписания акта приема-передачи можете готовить документы в суд. Такая стратегия позволяет Вам получить квартиру и неустойку. Если Вы обратитесь в судебные органы уже сейчас, то рискуете создать дополнительные проблемы застройщику и, как следствие, не получить свою же квартиру во II квартале 2018 года.
Отвечает генеральный директор «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова (Санкт-Петербург):
Если договор на покупку квартиры был оформлен в рамках 214-ФЗ и произошла задержка со сдачей дома в срок, то дольщик вправе претендовать на денежную компенсацию. Добровольно застройщик платить не будет или постарается снизить размер выплат. Единственным правильным решением в такой ситуации является подать иск в суд.
Согласно данному примеру, задержка составит 123 дня. Тогда (при условии, что ставка рефинансирования ЦБ не изменится с нынешних 7,25%, а стоимость квартиры по договору – 6 млн рублей) выплата будет равна примерно 356 тысячам рублей. Кроме того, дольщик может претендовать на компенсацию морального вреда.
Отвечает старший юрист ООО «Национальный юридический центр» Арсен Аристакесян (Волгоград):
Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 года № 214-ФЗ предусмотрен ряд компенсационных мер при нарушении застройщиком прав дольщиков, в том числе неустойка за несвоевременную передачу объекта долевого строительства (то есть Вашей будущей квартиры).
Для реализации права на данную компенсацию первоначально необходимо обратиться к тексту Вашего договора долевого участия в строительстве жилого дома. Дело в том, что срок сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию и срок передачи объекта долевого строительства гражданину являются двумя разными понятиями и могут быть разнесены во времени друг от друга на два-три месяца. Вас, как сторону договора, в первую очередь должен интересовать срок передачи объекта долевого строительства дольщику. Если он напрямую не указан в договоре, а указан лишь срок окончания строительства или ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, то ищите в тексте пункт, регулирующий срок передачи готовой квартиры гражданину после введения дома в эксплуатацию. В таком случае крайним сроком передачи квартиры по договору будет являться срок окончания строительства, определенный в договоре, плюс максимальный срок, указанный в договоре для передачи этого объекта дольщику.
Важно знать, что перенос застройщиком сроков сдачи многоквартирного дома налагает на него обязательство оповестить всех дольщиков о данном событии. Как правило, застройщик будет пытаться подписать с Вами соглашение о переносе сроков. Однако подписывать данное соглашение стоит только в том случае, если застройщик добровольно соглашается компенсировать Вам неустойку в связи с просрочкой обязательств. Неустойка по договору долевого участия будет равняться 1/300 от учетной ставки Центрального банка РФ за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин (не юридическое лицо, а физическое), то неустойка насчитывается в двойном размере.
Первым шагом к принудительному взысканию неустойки с застройщика является подача письменной претензии с указанием требований по выплате неустойки. Застройщик должен рассмотреть указанные требования в течение 10 дней с момента получения текста претензии. Если же застройщик добровольно не исполнил Ваши требования в указанный срок, необходимо обращаться с исковым заявлением в суд.
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
Конечно, возможна. Ваши интересы, как дольщика и как участника долевого строительства, защищает специальный закон № 214-ФЗ, а также закон о защите прав потребителей.
Вы вправе потребовать с застройщика неустойку в размере 1/300 от ключевой ставки ЦБ х 2 (если дольщик – физическое лицо), штраф, компенсацию морального вреда, а также убытки и судебные расходы. Однако чтобы рассчитать все правильно, а также представить необходимые и достаточные доказательства, возможно, Вам имеет смысл воспользоваться квалифицированной юридической помощью.
Порядок действий следующий:
- составление и направление в адрес застройщика судебной претензии;
- получение (или неполучение) ответа;
- подготовка документов в суд;
- взыскание денежных средств с застройщика в судебном порядке.
Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:
В том случае, если застройщик срывает сроки сдачи объекта и не уведомляет об этом покупателя или же уведомляет, предложив перенести даты вручения ключей, но дольщик отказывается от этого, то ДДУ считается недействительным.
В теории компания обязана вернуть клиенту всю сумму, которую он заплатил за покупку квартиры, а также оплатить ему неустойку. На практике я бы не стал спешить с расторжением договора, поскольку зачастую застройщик в течение ближайших месяцев все же выдаст ключи, а данные проблемы вызваны процветающей бюрократией.
Если же застройщик не уведомляет дольщика о срыве сроков сдачи объекта, то следует написать претензию, в которой нужно указать, какую компенсацию и на каком основании недобросовестная компания обязана Вам выплатить. Необходимо следить за тем, чтобы все сопутствующие юридические документы были приложены к письму. Только в этом случае оно будет иметь силу. Очень важно, чтобы все эти документы существовали в двойном экземпляре и имелись в наличии у Вас.
Если застройщик получил письмо, но никак на него не отреагировал, дольщик имеет право подать на него в суд. Если ситуация доходит до суда, то дольщику необходимо в первую очередь нанять адвоката, так как даже несмотря на то, что большинство судей встают на сторону обманутых клиентов, компании имеют широкие финансовые возможности и, наняв квалифицированных юристов, могут уйти от ответственности. Если решение суда принято в пользу истца, застройщик обязан удовлетворить его требования, согласно решению суда. Если же и после этого дольщик не получает своих денег, то он может обратиться в соответствующие компетентные органы, которые возбудят уголовное дело и начнут процедуру принудительной передачи средств от застройщика к клиенту.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Источник: www.domofond.ru
Срок действия договора аренды
Срок действия договора аренды — это промежуток времени, в течение которого действуют условия договора аренды и сторонами исполняются установленные им обязательства.
Срок аренды и срок действия договора аренды — это два разных условия, которые рекомендуется включать в договор.
В начале этой статьи будет сделан обзор о сроке аренды, а затем о сроке действия договора аренды.
Чем срок аренды отличается от срока действия договора аренды?
Сторонам, при согласовании договора аренды и определении сроков, необходимо учитывать, что срок действия договора аренды и срок аренды могут на практике не совпадать. Все зависит от того, как между собой договорятся арендатор и арендодатель.
Например, недвижимое имущество можно передать арендатору одновременно с заключением договора аренды и вернуть его с прекращением действия договора. В таком случае срок аренды будет равен сроку действия договора.
Но если имущество арендодатель передает только через несколько дней после подписания договора, то срок действия договора начнет течь с момента его подписания, а срок аренды — с момента передачи имущества.
В договоре рекомендуется прописывать начальный и конечный сроки аренды, так как эти условия устанавливают, в течение какого времени арендатор вправе пользоваться или владеть и пользоваться имуществом. Именно за этот период арендатор будет вносить арендную плату.
Начальный срок аренды определяет, когда имущество должно быть предоставлено арендатору, а конечный срок устанавливает момент возврата имущества арендодателю.
Одновременно с окончанием аренды может оканчиваться действие договора, если только не установлен отдельный срок его действия или не предусмотрены обязательства, срок исполнения которых наступает после возврата имущества.
Начальный и конечный сроки аренды должны быть определены:
- календарной датой;
- истечением периода времени;
- указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.
Если срок аренды не определен договором?
Если стороны в договоре аренды не определили срок аренды, то договор считается заключенным, так как срок аренды не является существенным условием договора аренды.
В случае отсутствия в договоре срока аренды он будет равен сроку действия договора. Если при этом срок действия договора не согласован, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Это означает, что любая сторона может во всякое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца.
Определение срока аренды календарными датами
Если передача объекта в аренду не обусловлена какими-либо событиями или обстоятельствами и стороны заранее знают точные даты начала и окончания пользования имуществом, начальный и конечный сроки аренды рекомендуется согласовывать путем указания на календарные даты.
Пример условия:
«Начало аренды — «___».______________.20__ г.
Окончание аренды — «____».____________.20__ г».
На практике срок аренды зачастую определяют указанием на промежуток времени, ограниченный календарными датами (например, «с «01» января 2020 года по «31» марта 2022 года»). Согласование срока таким способом влияет на определение продолжительности срока аренды, в том числе на исчисление арендной платы.
Определение срока аренды до определенный даты
Если срок действия договора аренды установлен до определенной даты, включается ли эта дата в сам срок аренды?
Судебная практика по вопросу толкования того, входит ли дата, указанная после предлога «до», в срок, неоднозначна.
Чтобы избежать разногласий о включении даты окончания срока в срок аренды, рекомендуется использовать после указания даты окончания наречие «включительно«. Указание этого слова при определении окончания срока аренды будет однозначно свидетельствовать о включении в срок аренды даты его окончания.
Примеры условия:
«Срок аренды имущества устанавливается с «01» января 2017 года по «31» марта 2018 года включительно».
Определение срока аренды истечением периода времени
Начальный и (или) конечный сроки аренды согласно ст. 190 ГК РФ могут определяться истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами.
При таком способе согласования необходимо указать сам период и его начало.
Началом периода может быть календарная дата или наступление события (ст. 191 ГК РФ).
Примеры условия:
«Срок аренды имущества начинается с «_____».____________.20__ г. и оканчивается по истечении 11 (одиннадцати) месяцев».
«Срок аренды имущества составляет 11 (одиннадцать) месяцев с момента заключения договора аренды».
«Срок аренды имущества составляет 11 (одиннадцать) месяцев с даты подписания акта приема-передачи».
Согласно ст. 191 ГК РФ срок аренды при определении его периодом времени начинает течь не с календарной даты, указанной в договоре, или с момента наступления события, а на следующий день после этой даты или события.
Соответственно, если арендатору необходимо начать использовать имущество, например, с 1 июня, в качестве даты начала срока аренды в договоре следует определить 31 мая. Стороны могут установить срок передачи 31 мая, чтобы арендатор мог полноценно пользоваться имуществом с 1 июня. В таком случае передача имущества должна быть произведена до конца дня 31 мая.
Если стороны договора — юридические лица, то по правилам абз. 2 п. 1 ст. 194 ГК РФ истечение срока передачи имущества наступит в час, когда в организации, являющейся арендатором, прекращаются соответствующие операции.
Окончание срока аренды, определяемого периодом времени, рассчитывается по правилам ст. 192 ГК РФ.
Так, срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. Например, если в качестве начала срока аренды указано 2 июня 2015 г., то срок аренды, равный одному году, будет начинаться 3 июня 2015 г. и заканчиваться 2 июня 2016 г.
Определение срока аренды указанием на неизбежное событие
Пользование имуществом иногда целесообразно только при определенных обстоятельствах или после наступления какого-либо события (например, начала ледохода или посевной). Но согласовать срок начала и (или) окончания аренды путем указания на событие можно, только если его наступление неизбежно. Это означает, что оно не зависит от воли и действий сторон.
Пример условия:
«Оборудование, указанное в п. 1.1 настоящего договора, передается арендатору во временное владение и пользование со дня начала навигации на реке Амур в районе г. Хабаровска в 20__ г. до дня, следующего за днем окончания этой навигации».
Что такое и как определить срок действия договора аренды?
Срок действия договора аренды имущества — это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон.
Начало срока действия договора аренды в силу закона определяется моментом заключения договора. С этого момента у сторон возникают обязательства и начинают действовать условия договора. Стороны не вправе по своей воле изменить начало действия договора аренды.
Окончание срока действия договора аренды может определяться по усмотрению сторон.
При заключении договора аренды земельного участка, нежилого помещения и иного имущества необходимо:
- определить срок действия договора;
- предусмотреть применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения (при необходимости);
- указать, предоставляется ли арендатору преимущественное право на заключение договора на новый срок;
- установить, будет ли осуществляться продление договора аренды на новый срок с тем же арендатором.
Если срок действия договора аренды не определен, то договор продолжает действовать до установленного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств.
Для договора аренды таким моментом является возврат имущества арендодателю по окончании определенного срока аренды или внесение арендатором арендной платы за весь срок аренды, если по условиям договора она вносится по окончании пользования объектом аренды.
Если при этом в договоре не определен срок аренды, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок.
Определение срока действия договора аренды
Срок действия договора, так же как и срок аренды, устанавливается по правилам ст. ст. 190, 191 ГК РФ. При этом фактически стороны согласовывают только конечный срок действия договора, поскольку начальный срок определяется моментом его заключения.
Срок может быть обозначен календарной датой.
Пример условия:
«Настоящий договор действует до «_____» ____________ 2018 г. включительно».
Можно определить срок истечением периода, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами и началом которого является календарная дата или наступление события (ч. 1 ст. 190, ст. 191 ГК РФ).
Пример условия:
«Настоящий договор прекращает свое действие в течение ______ дней после ______________».
Срок может определяться указанием на событие, которое неизбежно должно наступить. Таковым признается событие, наступление которого не зависит от воли и действий сторон.
При этом не рекомендуется устанавливать срок договора путем указания на действия сторон (например, согласовывать, что договор действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости). В этом случае договор может быть признан заключенным на неопределенный срок.
Условие о сроке действия договора, который определен событием, не обладающим признаком неизбежности, суд может признать несогласованным. В результате договор будет считаться заключенным на неопределенный срок согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ.
Арендодатель будет вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора в сроки, установленные указанной статьей, и истребовать имущество.
Максимальные и минимальные сроки действия договора аренды
Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определяют условия договора по своему усмотрению.
В соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором, но законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Если действующее законодательство не устанавливает минимальный и максимальный сроки на которые может быть заключен договор аренды, стороны вправе устанавливать этот срок самостоятельно.
Сроки определенные законом
1.На земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Срок договора аренды на такие земельные участки зависит от целей и видов использования муниципальной земли. Данные сроки регулируются ст. 39.8 Земельного кодекса РФ.
2. На земельные участки,в случае наследования лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.
3. На водные объекты предельный срок предоставления в пользование на основании договора водопользования не может составлять более чем двадцать лет (ст. 14 Водного Кодекса РФ).
4. На лесные участки, находящиеся в муниципальной собственности (ст. 72 ЛК РФ).
5. Государственное и муниципальное имущество, предоставленное бизнес-инкубаторами субъектам малого и среднего предпринимательства (п. 4.3 ст. 18 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»).
6. Объекты недвижимости, не являющиеся самовольными постройками и расположенные на земельных участках, относящиеся к государственной или муниципальной собственности (п. 3 ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).
7. Земельный участок, предоставленный в аренду для жилищного строительства в соответствии с ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
8. Имущество, расположенное на территории опережающего социально-экономического развития (п. 5 ст. 14 ФЗ «О территориях опережающего социально-экономического развития в Российской Федерации»).
9. Земельный участок, предоставленный гражданину в безвозмездное пользование (ст. 10 ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
10. Неиспользуемые объекты культурного наследия, включенные в единый государственный реестр объектов культурного наследия, относящиеся к федеральной собственности, по решению федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации, могут быть предоставлены физическим или юридическим лицам в аренду на срок до 49 лет с установлением льготной арендной платы при условии соблюдения требований (ст. 14.1 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»).
11. Земли сельскохозяйственного назначения (ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
12. Лесной участок для выполнения изыскательских работ без проведения аукциона на срок не более чем один год (ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации»).
Таким образом при аренде муниципального имущества нужно учитывать особенности, касающиеся сроков договора аренды, а также срока действия договора аренды земельных участков.
Продление срока действия договора аренды
Если произошло истечение срока действия договора аренды, то по соглашению сторон срок может быть продлен.
Вам необходимо прочитать условие в Вашем договоре аренды, касаемо порядка продления.
В договоре должно быть прописано:
- Есть ли возможность такого продления;
- Имеет ли арендатор преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок;
- Какой порядок продления Вы прописали в договоре;
- В какой срок Вы должны уведомить арендодателя.
По общему правилу срок действия договора аренды продлевается, если арендатор заявляет о намерении продолжать пользоваться имуществом в будущем.
Для того чтобы продлить договор аренды арендатору необходимо составить и направить официальное письменное уведомление с просьбой продлить срок действия договора аренды на почту арендодателя. Дополнительно созвониться с арендодателем и сообщить о намерении продлить срок действия договора аренды.
При написании уведомления о продлении, можно руководствоваться этим документом:
Не забудьте поставить дату составления, подпись и печать.
В случае, если срок действия договора аренды истек, при этом Арендатор продолжает пользоваться недвижимым имуществом, а Арендодатель получает арендную плату и не возражает, то договор считается возобновленным на неопределенный срок (пролангация договора).
Такое условие может быть включено в Ваш договор аренды:
«В случае, если до окончания срока аренды Стороны не выразили намерение о расторжении Договора, Договор автоматически пролонгируется на каждые следующие 11 месяцев».
В случае необходимости, можно подписать дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды, перезаключить договор аренды на новый срок, либо оставить тот договор, которым Вы руководствуетесь на данный момент.
Изменение и прекращение срока действия договора аренды
В случае изменения срока действия договора аренды, рекомендуется написать уведомление второй стороне договора аренды с просьбой изменить Договор в тех пунктах, которые Вам необходимы, в частности пункт о сроке аренды.
Если Вы думаете, что вторая сторона будет против уменьшения или увеличения срока действия договора, то необходимо аргументировать данные изменения в уведомлении.
По результатам согласования изменения срока необходимо подписать дополнительное соглашение к договору, чтобы зафиксировать измененные пункты.
В случае, если вы хотите прекратить срок действия договора аренды, до момента его истечения, то необходимо уведомить вторую сторону договора о таком намерении.
П. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ:
«Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок».
Прекращение срока действия договора аренды подразумевает возврат арендованного имущества по акту-возврата объекта аренды, составление соглашения о расторжении договора, сверку расчетов и возврат залога, обеспечительного платежа (в случае, если это предусмотрено договором аренды).
Источник: zemarenda.ru