Упр что это такое в строительстве

Содержание

Бирюзовые компании ― это относительно новое явление в системе менеджмента. Их главный принцип — практически абсолютная свобода в принятии решений для сотрудников компании. Организации, работающие по принципу бирюзового управления, чем-то напоминают живой организм.

Что такое «бирюзовые организации»

Человек ― высшая ценность. Пожалуй, именно так можно охарактеризовать главный принцип бирюзовых компаний. Согласно исследованию консалтинговой группы Deloitte, более 80 % миллениалов начнут более лояльно относиться к своему работодателю, если тот предоставит более гибкие условия работы (вариативность графика, время нахождения на рабочем месте, форма одежды и т. д.). При этом около 25 % респондентов согласилось перерабатывать.

В некоторых отраслях «олдскульная» система управления бизнесом показывает неидеальные результаты. Потенциальные работники не гонятся за увесистым соцпакетом и статусом, а отдают предпочтение интересным проектам, необычным задачам и возможностям для развития. В результате привычные схемы формата «начальник придумал и приказал — подчиненный выполнил» перестают быть эффективными.

Это факт. Управление капитального строительства АЛРОСА

Мир изменился. Организации ищут новые способы развития, которые мотивируют сотрудников к достижению наилучших результатов. Бирюзовые организации часто называют «утопическим капитализмом». Однако практика показывает: есть немало успешных компаний с хорошими финансовыми показателями, высокими темпами роста — и все это с довольными сотрудниками, не ограниченными в своих действиях.

В бирюзовых компаниях нет должностных инструкций и строгих руководителей. Каждый сотрудник берет на себя конкретные роли, давая взамен соответствующие обещания и получая обратную связь от команды. В процессе работник может уйти отойти от своей главной роли, получив взамен несколько второстепенных амплуа. Он также может присоединиться к любому проекту, выполняемому в рамках команды.

Сегодня работникам важна свобода, а чрезмерный контроль со стороны руководства мешает компании полноценно развиваться. Да и продуктивные отношения между сотрудниками не могут строиться на тотальном контроле. Он приводит к появлению страха, а он, в свою очередь ― к стремлению скрыть свои ошибки, из-за чего компании начинают терять суть происходящего. Ошибки нужно разбирать, находить причину их появления и методы, позволяющие предотвратить их в дальнейшем. Но не скрывать.

В чем же заключается феномен бирюзовых организаций? Разберемся в основных понятиях.

Как и когда появились

Термин «бирюза» по отношению к управлению появился еще в 1960 году, когда американский доктор психологических наук Клер Уильям Грейвз разрабатывал концепцию спиральной динамики. Суть спиральной динамики заключается в том, что индивидуум в своем развитии поднимается по «ступенькам», каждая из которых имеет определенный цвет.

В процессе изменений, происходящих вокруг, люди и общество проходят через определенные этапы, каждый из которых имеет некие схожие свойства. По сути, каждый новый этап содержит в себе некие особенности предыдущей ступени развития. Для лучшего понимания каждой стадии развития был присвоен определенный цвет.

Управление персоналом: ключевые принципы построения сильной команды | Бизнес Конструктор

В 90-х Дон Бек и Крис Кован, ученики Клера Грейвза, адаптировали эту теорию для стратегов и управленцев, написав и опубликовав книгу под названием «Спиральная динамика». Спустя почти полвека, в 2014 году Фредерик Лалу по аналогии с этой теорией «раскрасил» существующие компании и ввел такое понятие, как «бирюзовая организация»: динамика развития их структуры проецировалась на спектр радуги. Фредерик Лалу выделил 7 методик управления, пять из которых существуют и по сей день.

Бирюзовыми Лалу называет организации со свободным графиком, децентрализованным управлением и отсутствием контроля за каждым работником.

Пять главных стадий бирюзовых организаций

В своей книге «Открывая организации будущего» бизнес-консультант Фредерик Лалу обозначает пять основных стадий развития организации:

Красная(импульсивная). Особенности и характерные черты: разделение труда, управление сверху вниз. Красные организации сформированы на импульсивной стадии развития сознания, во времена вождей, процветающих империй и завоевателей.
Янтарная(конформистская). Особенности и характерные черты: воспроизводимые процессы, стабильные и регулируемые иерархии. Формируются такие организации на конформистской стадии развития.
Оранжевая(конкурентная). Особенности и характерные черты: меритократия, новаторство и ответственность. Эти компании уже сформированы на конкурентной стадии развития. В качестве яркого примера можно привести крупные международные организации.
Зеленая(плюралистическая). Особенности и характерные черты: личная заинтересованность, культура ценностей, расширение прав и возможностей сотрудников. Данная стадия характеризуется плюралистическим формированием, когда люди начинают внимательней относиться к своим чувствам и эмоциям других людей.
Бирюзовая(эволюционная). Особенности и характерные черты: самоорганизация, эволюционная цель и целостность. Такие организации формируются на эволюционной стадии развития.

Главной особенностью бирюзовой компании является движение от традиционных методов управления к самоорганизации. Организация состоит из нескольких самоуправляемых команд, члены которых самостоятельно принимают решения и отвечают за их последствия.

Основные принципы

Принципы бирюзового управления по сей день являются предметом споров для скептиков. Чтобы понять, почему некоторые иронично воспринимают так называемые компании «будущего», стоит рассмотреть «трех китов», на которых базируются взаимоотношения внутри коллектива.

Эволюционная цель

У бирюзовой компании есть глобальная цель или миссия, которой служит абсолютно каждый сотрудник. Новый работник, который не разделяет общие идеалы, вряд ли приживется в коллективе, ведь его интересы не поддерживают другие коллеги. Эволюционная цель или миссия направлены не вовнутрь компании, а за ее пределы. Цель имеет значение не только для клиента, но и для определенного общества или, возможно, для целого государства.

Целостность

В бирюзовых компаниях любой сотрудник ― это прежде всего личность, а не инструмент для достижения определенных целей. В коллективе учитывают желания человека, его мечты и стремления, идеи и даже вкусовые предпочтения. Чаще всего в бирюзовых компаниях нет места графикам и строгому дресс-коду. Вместо этого – уютная атмосфера, располагающая к творчеству и поиску нестандартных решений.

Целостность в бирюзовых организациях ― это желание всегда прийти на помощь друг другу, умение поддержать и приободрить. Коллектив становится «второй семьей», где проблемы и задачи ― это общее, а не личное дело каждого.

Самоуправление

Еще один главный принцип, который базируется на отсутствии как таковой вертикальной власти, то есть минимум начальства и максимум свободы — отсутствие строгой иерархии. В компании с традиционными методами управления есть руководство, дающее приказы и контролирующее все этапы их выполнения. При подобном раскладе у сотрудника нет возможности раскрыть свой внутренний потенциал и таланты, проявить инициативу и предприимчивость. В результате работник ощущает себя крохотным винтиком в большом механизме.

Бирюзовые организации, в свою очередь, базируются на горизонтальном управлении. Так, задачи любого уровня сложности распределяются непосредственно между самими коллегами. Кто берет на себя определенную задачу, тот ее решает и отвечает за невыполнение.

Стоит отметить, что подобный подход максимально логичен. И действительно, зачем поручать составление финансового отчета специалисту, который занимается рекламой?

Важный момент. В бирюзовых организациях любые виды наказаний за невыполненную задачу исключены. Однако на практике проявляется интересная особенность: сотрудники, не справившиеся с поставленной задачей, чувствуют за собой вину и в дальнейшем начинают работать гораздо продуктивней.

Бирюзовая структура управления

Структура управления в бирюзовой компании вытекает из трех базовых принципов. Основными особенностями являются:

Общедоступность информации о компании. Общая цель, механизмы ее достижения и даже история компании ― любая информация должна быть доступной для сотрудника. Прозрачность и достоверность исходных данных ― важная составляющая оптимизации бизнес-процессов.
Открытость. В бирюзовых организациях каждый сотрудник вправе высказать свое мнение и видение определенной ситуации. Его мнение будет непременно учтено и принято к рассмотрению.
Свобода в корпоративной культуре. Отсутствие жесткого графика, четко обозначенного рабочего времени и дресс-кода ― бирюзовые компании создают комфортные условия работы для своих сотрудников. Некоторые организации позволяют оставаться работникам на ночь в офисе или уходить в удаленный формат работы. Более того, в бирюзовых компаниях есть все условия для отдыха и развития творческого потенциала.
Комфортная организация рабочего пространства. Каждый сотрудник вправе организовать свое рабочее место в соответствии с личными предпочтениями. Хочешь работать вместе со своей кошкой? Нет возможности оставить дома ребенка? Хочется работать в пижаме? В бирюзовых организациях каждый вправе создать для себя наиболее удобное пространство. Чаще всего в таких компаниях есть комнаты для отдыха, кухни и даже спальни.
Отсутствие наказания. Вместо штрафа, взыскания и общественного порицания ― работа над ошибками и коллегиальная поддержка. Это важно для эмоционального здоровья сотрудника и, как показывает практика, работает гораздо эффективней, чем метод кнута.
Разделение на команды. Такой механизм помогает гораздо быстрее и эффективнее выполнять задачи. Кроме того, команды часто берут на себя выполнение определенной обязанности ― соответственно, весь коллектив успевает выполнить больший объем работы.
Отсутствие карьеризма. Какой смысл стремиться к власти, если каждый сотрудник ― сам себе начальник? Для организации с бирюзовым управлением важна не ее позиция на рынке, а общая идея и миссия, поэтому в продвижении по карьерной лестнице как таковой необходимости нет.
Наставничество. В бирюзовой компании нет директора или руководителя, но есть наставник, который делится своим опытом с коллегами, помогает им найти оптимальные решения и наталкивает на рациональные способы достижения тех или иных целей.

В «организациях будущего» большое внимание уделяют реализации человека как личности, развитию внутреннего потенциала и самосовершенствованию. Поэтому разнообразные курсы ― важная часть рабочего процесса. Причем курсы и тренинги зачастую проводят непосредственно сами же сотрудники, делясь друг с другом ценным опытом и персональными наработками.

Плюсы и минусы бирюзовых организаций

Любое новаторство в бизнесе имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Несмотря на то что бирюзовые организации часто называют «утопическим капитализмом», компании подобного плана все чаще появляются на рынке и демонстрируют хорошие показатели. Исходя из этого, можно выделить несколько очевидных преимуществ новаторского управления:

бизнес работает с оглядкой на каждого сотрудника и на благо общих целей;
высокое качество продукта или услуги на выходе;
оперативное достижение поставленных задач;
отсутствие иерархической пирамиды для принятия решений;
прозрачность и открытость любой информации о компании;
комфортные условия работы для каждого сотрудника;
возможность реализации творческого потенциала и нахождение нестандартных путей решения определенной задачи;
свободный рабочий график и отсутствие дресс-кода;
высокая продуктивность и самоорганизация.

Как и многие новаторские идеи, «бирюзовые оттенки» бизнеса столкнулись с критикой в свой адрес. По мнению скептиков, предприниматели, выросшие на плановой экономике, не готовы отказаться от тотального контроля над каждым звеном своей организации. Руководители не доверяют своим сотрудникам, поэтому не могут «отпустить вожжи».

В свою очередь, и исполнители, сталкиваясь лицом к лицу с абсолютной свободой, пугаются открывшихся перспектив, ведь они подразумевают многократно возросшую ответственность.

В связи с этим можно выделить несколько недостатков, характерных для «организаций будущего»:

отсутствие четкого тактического планирования;
отсутствие инструкций и должностных обязанностей;
сложности с поиском «идеального» работника;
высокий риск принятия неверного решения;
отсутствие профессионального сорсинга при принятии человека на работу;
отсутствие централизованного управления в кризисных ситуациях.

Конечно же, половины вышеперечисленных недостатков можно избежать путем грамотного стратегическое планирования и тщательного подбора персонала. Тем не менее лидерам бирюзовых организаций (и особенно если это стартапы с их спецификой «быстрой жизни») следует учитывать «подводные камни» подобного метода управления.

Потенциальные риски

Компании, которые переходят к бирюзовому управлению, должны быть готовы к возможным проблемам:

Сложность в поиске хорошего сотрудника. В бирюзовой организации может работать человек, имеющий большой внутренний потенциал. Вот так вот сразу распознать «самородок» не просто. Но руководитель должен быть уверен в том, что новый человек не растеряется от упавшей на его голову ответственности и сможет проявить свои лучшие качества при отсутствии контроля со стороны других сотрудников. Статистика показывает, что около 20 % работников на рынке не готовы к тотальной свободе.
Без хаоса не обойтись. В бизнесе, построенном на бирюзовых методах управления, нет места четкому тактическому планированию. Поэтому просчеты в финансовых отчетах, задержки с выполнением поставленных задач являются вполне обычными явлениями. Главное, чтобы подобные нюансы не сказывались на репутации компании, ее глобальных показателях и атмосфере в коллективе.
Сложно уволить человека и избежать конфликта. Руководителю, привыкшему к традиционным методам управления, будет сложно урегулировать конфликт с работником, который систематически не выполняет обязанности, которые он сам же и взял на себя. Дело в том, что в бирюзовых организациях нельзя так просто уволить человека. Но в то же время можно принять коллективное решение, если тот или иной сотрудник систематически подводит всю команду.

Бирюзовое управление подразумевает разрыв шаблонов и стереотипного мышления. Однако успешные кейсы наглядно демонстрируют, что подобная модель может оказаться эффективной даже в российских реалиях.

Примеры бирюзовых организаций в мире

Nokia

Финская компания вышла на бирюзовую стадию развития в момент преодоления кризиса 90-х годов. Руководство решило отойти от бывших стандартов и решило раздать сотрудникам необычные задачи. Поменяв гуманитариев с технарями, лидеры компании пришли к выводу, что данная система управления оказалась гораздо эффективней.

Сотрудники Nokia неоднократно меняли свои должности и не сталкивались с критикой в свой адрес, даже если не справлялись с поставленной задачей. В результате в коллективе установилась дружелюбная и доверительная атмосфера, которая позволила впоследствии гораздо быстрее и эффективнее справляться с поставленными задачами.

Valve

Американская компания занимается разработкой компьютерных игр и приложений. В свое время руководство решило отказаться от отношений, построенных на принципе «начальник ― подчиненный». Более того, даже директор компании не является здесь главным человеком. Каждый сотрудник сам решает, в реализации какого проекта он будет принимать участие.

Buurtzorg

Компания из Нидерландов специализируется в сфере медицинского патронажа. Организация практикует новаторский подход к социальному обслуживанию населения со стороны медицинских работников и работает по принципу «пациент и врач ― это друзья и партнеры». Штат Buurtzorg разделен на команды по 10–12 человек. У них нет четкого графика, начальника и жестких планов — только самоорганизация и общая миссия.

Примеры бирюзовых компаний в России

Пожалуй, одним из самых ярких примеров можно считать компанию «ВкусВилл». Организация отличается высоким уровнем самоуправления, который позволил не только снизить расходы на менеджмент, но и заметно сократить недостачи. Руководство отказалось от подсчета KPI, заменив его на корпоративные обещания, которые добровольно дают непосредственно сами сотрудники.

Цифровой банк «Точка», производитель матрасов «Аскона», IT-компания Mindbox, «Фабрика Окон» ― все это примеры бирюзовых организаций, которые в настоящее время демонстрируют весьма достойные показатели эффективности.

Радикально менять устоявшиеся методы управления на бирюзовый менеджмент необязательно. Новаторская модель ведения бизнеса отлично сочетается с классическим менеджментом в бухгалтерии и операционной деятельностью. Можно начать с эксперимента ― сформировать независимые команды в 1–2 отделах. Такие принципы самоуправления есть в «Сбербанке», «Додо-пицце», «2ГИС».

Заключение

Классической компании сложновато перейти в «бирюзовый» режим. Сформированный за годы работы коллектив часто оказывается не готовым к подобным переменам. Но «сложновато» не равно «невозможно». Если руководитель уверен, что каждый сотрудник разделяет ценности компании и работает на результат, шансы успешной смены курса достаточно высоки.

Конечно же, «строить с нуля» компанию с бирюзовой системой управления намного проще, и именно по этой модели работает немалое количество стартапов.

Но стоит помнить, что бирюзовое управление – это не мгновенный успех, а желание раскрыть свой потенциал и позволить это сделать коллегам. И огромную роль в построении этой модели имеет корпоративная культура компании.

P. S. Если у вас есть вопросы по данной теме или есть предложения, то всегда можно задать их в чате Admitad Projects в Telegram. И не забывайте заглядывать на наш канал «Раунд, экзит, два пивота».

Источник: admitad.pro

Что такое оперативное управление нежилыми зданиями и помещениями? Обзор способов, нюансы заключения договора

Собственник недвижимости – это то лицо, которое за владение собственной недвижимостью не приобретает выгоды и не получает ежемесячного вознаграждения за свой труд. Он вынужден выполнять очень много обязанностей по содержанию своих квартир и земель (на даче) в чистоте и порядке, вовремя уплачивать налоги, и ещё при этом заниматься основной рабочей деятельностью. Порой это не под силу одному человеку.

Для этих целей придумано такое перераспределение своих вещных прав на недвижимость другому лицу, группе лиц или целой компании. Насколько это удобно и целесообразно, предстоит выяснить дальше.

Что это такое и нужна ли лицензия?

Согласно ГК РФ оперативное управление жилой недвижимостью – это ограниченное вещное право, суть которого в делегировании собственником помещения или здания своих функций по владению и пользованию недвижимостью в рамках утверждённого им же учредительного документа другому лицу или организации (Доверительному управляющему).

Согласно этому праву такой недвижимостью нельзя распоряжаться управляющему по своему усмотрению. Возможно лишь её использование в промышленных целях по созданию какого-либо продукта, услуги.

Чем занимается компания, управляющая недвижимостью?

Управление недвижимостью направлено на создание условий максимально выгодных для владельца и создание профессионально продуманной схемы использования недвижимости. Сюда входит:

Грамотное управление ОН (объектом недвижимости).
Создание нормальной работы коммунальных служб.
Грамотное представительство объекта на рынке недвижимости.
Работа по связи с общественностью и органами местной власти.
Участие в создании плана по развитию недвижимости.

Управляющая организация в нежилом комплексе несёт обязанности:

Основные цели управления рынком недвижимости:

Согласно Конституции каждый гражданин имеет право на владение, пользование и распоряжение объектами жилого и нежилого фонда и приобретение обязанностей, связанных с владением недвижимостью.
Все участники рынка недвижимости должны функционировать согласно порядка и законов, принятых в этой сфере.
Все стороны и лица, участвующие в операциях с недвижимостью должны быть надёжней защищены от обмана и махинаций преступников и преступных группировок в сфере недвижимости.
Установление цен на недвижимость согласно спросу и предложению, т.е. обеспечение свободной конкуренции на рынке недвижимости.
Создание выгодных условий для инвестирования в коммерческую недвижимость и строительство в целом.
Обеспечение людей жильём, согласно их уровню жизни и достатку, и создание лучших условий для комфортной и безопасной жизни и ведения бизнеса.
Контроль за тарифами и целесообразное налогообложение налогообложение собственников недвижимости.
Решение жилищной проблемы не только в столице, но и в регионах и самых отдалённых провинциях.

Цели и задачи управления объектами нежилого фонда:

Создание благоприятных условий для жизнедеятельности граждан.
Развитие экономики и предпринимательства.
Обеспечение эффективности использования имущества.

Способы, их достоинства и недостатки

Деятельность УК может распространяться более чем на одно здание.

От ТСЖ отличается объемом управляемых домов и структурированной организацией. В ТСЖ, которое в обычном случае представляет один дом, действует право каждого члена товарищества на выражение и учёт его мнения.

Важно! УК вправе сама решать организационные моменты. Без её согласия собственники не в праве ввести ни одно нововведение или усовершенствование жизни здания.

Плюсом управляющей компании может являться профессиональный подход к управленческим делам.

Получение прибыли за счёт жителей дома, т.е. можно смело сказать, что эта организация призвана наживаться на своих подопечных.
Невозможность контролировать и детализировать счета УК, куда поступают денежные отчисления жильцов.
И, самое больное и обидное, что для принятия решения об эксплуатации дома управляющей компании совсем неважно согласие собственников жилых квартир. Это тот случай, когда во главе многоквартирного дома стоит УК, а жильцы в данном случае – пассивная масса людей. И им волей – неволей приходиться принимать навязываемые ей решения управленцев.

Оформление отношений с УК происходит путём заключения соответствующего договора с собственниками, согласно ст. 162 ЖК РФ.

ТСЖ (товарищество собственников жилья). Собственник нежилого помещения является владельцем доли собственности, согласно Жилищному кодексу и закону «О товариществах собственников жилья».

Целью создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) является — управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД либо на совместное использование имущества собственников (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Все решения о управлении имуществом дома или другие организационные моменты решаются путём голосования простым большинством голосов. Т.е. сами собственники – это активные творцы своей судьбы.
Возможность сдавать верхние нежилые помещения и нижние цокольные этажи в аренду под коммерческую деятельность, а также продавать глухие стены дома под размещение городской рекламы.

Долги за коммунальные платежи «раскидываются» на всех других жильцов. Злостного неплательщика правление ТСЖ не сможет и даже не имеет моральных и силовых рычагов заставить платить по квитанции, если человек не желает делать это добровольно.
Отчисления на капитальный ремонт в квитанциях собственников ТСЖ не может обеспечить той суммы, чтобы действительно сделать серьёзный и качественный ремонт дома (о том, обязаны ли собственники нежилых помещений оплачивать счета на капремонт МКД, мы рассказывали тут). Так что средства ТСЖ нужно начинать копить, пока ещё тот не успел пообветшать.

Плюсы такой формы управления имуществом налицо. Но недостаток в том, что недвижимостью владеют люди, с разным менталитетом и мировоззрением, которые имеют разные понятия о правильности, ценности и целесообразности того или иного решения. Но тем не менее окончательный выбор осуществляется большинством собственников, и оно является обязательным для всех. Среди минусов можно указать ещё один – непрофессионализм самих собой управляющих жильцов.

Жилищно-строительный кооператив является одним из видов потребительских кооперативов (п. 4 ст. 110 ЖК РФ). К потребительским кооперативам относятся добровольные объединения граждан и юридических лиц на основе их членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников путем объединения его членами имущественных паевых взносов (п. 1 ст.

116 ГК РФ).

ЖСК может создаваться не только собственниками помещения, главное условие – внесение пая, который и даёт право собственности на одно из помещений в доме.

Организовать жилищно-строительный кооператив для постройки и дальнейшего содержания жилого дома имеют право не менее пяти граждан или организаций (п. 1 ст. 112 ЖК РФ).

Учредительный документ ЖСК обычно содержит сведения (ст. 113 ЖК РФ):

Название ЖСК.
Место его локации.
Содержание и цель деятельности.
Процедура вступления в кооператив.
Как выйти из него и получить обратно свой паевой взнос.
Вступительные и паевые взносы, их размер.
График их внесения.
Ответственность за несоблюдение условий договора.
Органы управления и контроля ЖСК.
Процедура принятия решений по вопросам жизни и деятельности кооператива.
Процедура банкротства и ликвидации ЖСК.

Скачать бланк устава ЖСК
Скачать образец устава ЖСК

Плюсами ЖСК может выступать:

Участие пайщика в решениях общих собраний и прямое участие в строительстве и судьбе собственного жилища.
При банкротстве застройщика члены ЖСК могут самостоятельно достроить дом, вновь «скинувшись» на это дело.
Низкая величина пая на начальном этапе строительства дома.

Ни один банк не даст ипотеку, на квартиру в доме под управление ЖСК.
Размер пая может увеличиваться в дальнейшем (в зависимости от экономической обстановки в стране, кризисов). НЕ стоит забывать, что пай – это всего лишь первоначальный взнос, коих может быть ещё много в процессе строительства.
Несмотря на внесения пая, человек не может являться полноправным собственником. В итоге квартира может стать «золотой».

Несколько собственников

Такой способ, как управление несколькими собственниками нежилого здания, возможен при небольшом количестве собственников помещений. Все расходы делятся между собой в равных долях, данный тип управления будет наиболее эффективным и наименее затратным. Они самостоятельно решают весь комплекс вопросов, начиная от приема и увольнения обслуживающего персонала, и заканчивая решениями о проведении и организации капитального ремонта здания.

Плюс: Решение проблем происходит оперативно (чем меньше сторон, тем легче договорится им между собой).

Минус: принимаются во внимание интересы и потребности узкой группы лиц.

Как собственнику помещения или здания заключить договор с УК, ТСЖ, ЖСК?

Договор управления нежилым имуществом – это официальный документ, составляемый и подписываемый с целью контроля отношений между собственником и организацией, предоставляющей коммунальные ресурсы (какими коммунальными услугами могут пользоваться собственники нежилых помещений и по каким тарифам они должны их оплачивать, мы рассказывали здесь).

Для того, чтобы решать и фиксировать возникновение спорных моментов и ответственности, которая возникает у собственника и управляющей организации по отношению друг к другу, и заключается договор. Если такового нет, то владелец коммерческих площадей оплачивает услуги по тому же самому тарифу, что и жильцы дома. Также несёт бремя содержания общедомового имущества.

Внимание! Специальной формы договора для собственников нежилых помещений в РФ по закону не существует. Но договор управления многоквартирным домом (например) должен содержать положения, которые касаются конкретно собственников нежилых помещений в нём.

Собственник коммерческой недвижимости должен заключить в письменной форме договоры с ресурсоснабжающими организациями. Он же обязуется заключить договор на вывоз ТКО (Твёрдые Коммунальные Отходы) – с региональным оператором. Это требование предусматривает абзац 14 подпункта «п» пункта 31 и абзац 9 подпункта «к» пункта 148(22) Правил № 354.

Договор состоит из нескольких частей:

Расшифровка общих понятий, включенных в договор.
Предмет договора: характеристика сторон и предоставляемых ресурсов (указывается общая площадь (в кв.м.).
Обязанности сторон.
Их права.
Цены коммунальных услуг, откуда они берутся (расчётная формула).
Порядок оплаты.
Ответственность управляющей организации и собственника.
Сроки действия документа (начало и окончание действия договора цифрами).
Порядок расторжения и разрешения спорных ситуаций.
Дополнения (обычно указывается полный перечень предоставляемых услуг, примерное количество использованных ресурсов, тариф и ориентировочная цена.
Адреса и подписи сторон.

Для заключения договора с УК, собственник должен предоставить следующие документы:

Копии договоров с РСО. Собственник должен предоставить их в течение 5 дней после его заключения, в том случае, если факт ещё не свершился.
Объем затраченных собственником нежилого помещения ресурсов (электричество, вода, газ и т.д.). Собственники нежилых помещений обязаны предоставлять эти данные в том же порядке и сроки, которые установлены для сдачи показаний ИПУ потребителями коммунальных услуг (п. 18 Правил № 354).
Объемы услуги по обращению с ТКО, оказанной конкретный промежуток времени. Собственник должен предоставить эти сведения в течение 3 рабочих дней (абз. 4 п. 148 Правил № 354).

Документ составляется в двух экземплярах: по одной для каждой из сторон.

Срок фактического действия договора от 1 до 5 лет. Если на протяжении всего этого срока никаких проблем с исполнением условий договорённостей со стороны собственника не наблюдалось, то такой договор пролонгируется автоматически.

При заключении договора с ТСЖ оговаривается и указывается в документе:

Бывают случаи, когда ТСЖ возводит ставку тарифа за коммунальные услуги для собственника коммерческих площадей в завышенном размере, несмотря на членство их в товариществе.

Договор с ТСЖ подписывается в двух экземплярах и подписывается верховным представительство ТСЖ(председателем).

В договоре с ЖСК все пункты будут «один в один» как и с ТСЖ.

Внимание! Регистрация договора доверительного управления недвижимым имуществом обязательна, как и в случае других сделок с недвижимостью. Регистрации будет подлежать факт передачи прав.

В том случае, если договор доверительного управления составлен с нарушениями, то он считается недействительным.

Регистрация договора в Росреестре тоже не самая упрощённая. Собственнику может быть отказано в его стремлении, если не учтены законодательные требования, не полностью собран и подготовлен пакет документов. В этом случае, сумма уплаченной пошлины не возвращается и налицо потраченное время.

Для государственной регистрации права необходимо:

паспорт, в случае если законный представитель, то доверенность;
в случае, если проситель юрлицо, то Учредительные документы (либо их нотариальные копии), а также документ, в котором указаны и заверены полномочия этого лица на совершение сделок с конкретным имуществом;
документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
правоподтверждающие документы на объект недвижимости.

Сроки регистрации

За государственную регистрацию права на недвижимое имущество для физических лиц установлена госпошлина в размере 2000 руб., для организаций – 22000 руб. (подп.22 п.1 ст.333.33 НК РФ).

Общий срок проведения государственной регистрации и ожидание для нового собственника прав равно 7 рабочим дням. Возможны и сокращенные сроки регистрации сделки. Если сделка совершается на основании нотариально удостоверенных документов, то 4 рабочих дня, включая день приема документов.

Он должен быть заключен обязательно в письменной форме и в соответствии с теми требованиями, которые предъявляются к договорам продажи недвижимости и лично подписан обеими сторонами.
Стороны договора должны составить передаточный акт или иной документ о фактической передаче недвижимости в доверительное управление. Завершается процедура актом государственной регистрации. Стоит напомнить, что регистрации подлежит не договор доверительного управления имуществом, а передача имущества.
Передача в доверительное управление недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на недвижимость (ст.1017 ГК РФ).

Внесение изменений в контракт, касающийся здания

Внесение изменений в договор управления нежилым зданием можно только в рамках закона.

В ч. 8 ст. 162 ЖК РФ указано, изменение договора происходит в порядке, предусмотренным Законом. В первом случае по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ. Во втором случае изменение условий договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда (согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

Основанием такого решения может выступать грубое нарушение условий договора другой стороной.

Другие возможные случаи расторжения договора могут быть включены в его состав в момент составления и согласования содержания документа.

Собственникам нежилых помещений рекомендуем обратить внимание и на другие публикации, посвященные требованиям к использованию такой недвижимости в МКД, ее обслуживанию и оплате коммунальных услуг:

Должен ли владелец такого помещения оплачивать ОДН в МКД?
Требования к организации отопления, нормы температуры и тарифы, а также нюансы оплаты электроэнергии. ? .
Что делать собственнику при затоплении помещения?

Что делать, если управляющий не выполняет своих функций?

Бывает и такое, что новый распорядитель имущества недобросовестно и непрофессионально выполняет свои прямые обязанности. Эти действия могут являться прямым нарушением действующего договора и расцениваться, как основание для его расторжения с несением издержек и неустоек, которые будут возмещаться из кармана того же управляющего. Не зря говорится в пословице «взялся за гуж, не говори, что не дюж»!

Учредитель вправе требовать от управляющего имуществом соблюдения тех условий, которые оговорены в договоре. Зачастую управляющий должен отчитываться учредителю путём предоставления отчёта о проведённой деятельности. Такой отчет представляется в сроки и в порядки его предоставления также должны быть прописаны в договоре. В первом виде ответственности выделяется ответственность доверительного управляющего, предусмотренная п. 1 ст. 1022 ГК РФ.

Указанная норма предусматривает, что доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную за время доверительного управления имуществом выгоду, а учредителю управления – ущерб, причиненный утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду (абз. 1 п. 1 ст. 1022 ГК РФ).

Если Доверительному управляющему удастся доказать, что убытки возникли вследствие наличие факторов непреодолимой силы, или случиться иному помешала та или иная деятельность выгодоприобретателя или учредителя.

Как говорится, в погоне за выгодным распоряжением имуществом все средства хороши. Предложенные виды организаций по обеспечению управления нежилой недвижимостью имеют как свои плюсы, так и минусы. Договоры и документация, можно сказать, стандартные и типовые. Закон, есть закон и особой фантазией не отличается.

Но если у вас имеется парочка нежилых помещений в МКД (Многоквартирный дом), то они вполне могут послужить и вам, и управляющей организации только на пользу. Ведь в наш век ничто как недвижимость ценится на вес золота.

Источник: urexpert.online