Журнал «Документы и комментарии» № 18, сентябрь 2012 г.
Минфин России в очередной раз уклонился от анализа нестандартных хозяйственных ситуаций, возникающих в деятельности застройщиков многоквартирных домов. В комментируемых письмах речь идет о связи проектной документации и технических условий, а также о заключении договоров долевого участия после получения разрешения на ввод домов в эксплуатацию. Для решения этих вопросов ведомство рекомендует обращаться за разъяснениями к ФСФР России. (Письмо Министерства финансов РФ от 03.08.12 № 03-03-06/1/377, письмо Министерства финансов РФ от 03.08.12 № 03-03-06/1/379)
Письма Минфина России от 03.08.12 № 03-03-06/1/377 и № 03-03-06/1/379, о которых пойдет речь, касаются вопросов налогообложения средств, расходуемых на долевое строительство многоквартирных домов.
Напомним, что денежные средства, уплачиваемые застройщику участниками долевого строительства по договору, относятся к средствам целевого финансирования. Они не признаются доходом застройщика, если используются им по назначению, определенному дольщиками или федеральными законами (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Разрешенные направления использования таких средств установлены в статье 18 Федерального закона от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).
Закон в деталях эфир от 03 03 2017 (Защита прав участников долевого строительства)
Суммы нецелевого использования средств дольщиков включаются во внереализационные доходы застройщика на основании пункта 14 статьи 250 НК РФ.
Главный критерий – соответствие проектной документации
Письмо № 03-03-06/1/377 посвящено налогообложению средств на строительство наружных инженерных коммуникаций для подключения строящегося дома к существующим сетям.
По-видимому, вопрос задает не застройщик, а его контрагент, который совмещает функции технического заказчика (п. 22 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ) и подрядчика по строительству внешних сетей (трубопроводов). То есть за разъяснением в Минфин России обратился не налогоплательщик, а третье лицо*.
Из хозяйственной ситуации, описанной в запросе, следует, что технологическое присоединение жилых домов разрешено осуществить в точках, находящихся за пределами земельного участка, отведенного под их строительство. Следовательно, такое присоединение потребовало прокладки трубопроводов. Как учитывать эти затраты, Минфин России не отвечает, а лишь цитирует общеизвестные нормы законодательства. Поэтому попытаемся разобраться самостоятельно.
Проектная документация и технические условия
В пункте 4 статьи 18 Закона № 214-ФЗ недвусмысленно сказано, что средства дольщиков можно расходовать на строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (присоединения) многоквартирных домов к сетям инженерно-технического обеспечения. Но лишь в том случае, если это строительство прямо предусмотрено проектной документацией.
Полная инструкция дольщика. Банкротство застройщика до и после 2019
Технические условия подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения включаются в градостроительный план земельного участка (подп. 7 п. 3 ст. 44 Градостроительного кодекса РФ). В итоге в общем случае проект может предусматривать строительство внешних сетей.
При таких обстоятельствах финансирование прокладки трубопровода за пределами границ земельного участка, отведенного для строительства, за счет средств дольщиков допускается. Нецелевого расходования здесь не возникает.
В то же время, если обеспечение отдельными видами ресурсов возможно осуществлять различными способами, технические условия подлежат определению для всех возможных способов (п. 4 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утв. постановлением Правительства РФ от 13.02.06 № 83; далее – Правила).
Кроме того, технические условия имеют срок действия, по окончании которого они могут быть изменены (п. 10 Правил). И если такой срок для исходных технических условий истек, то тогда они устанавливаются заново с учетом оценки альтернативных вариантов подключения объектов капитального строительства к существующим сетям инженерно-технического обеспечения (п. 12 Правил).
Следовательно, не исключена ситуация, когда прокладка внешних трубопроводов проектом не предусмотрена. В этом случае застройщику придется финансировать ее из собственных источников. В частности, это могут быть средства, предусмотренные договором участия в долевом строительстве на оплату услуг застройщика (п. 2 ст. 18 Закона № 214-ФЗ).
Таким образом, по нашему мнению, однозначный вывод по рассматриваемому вопросу дать невозможно без ознакомления с технической документацией, имеющейся у застройщика.
В финале письма № 03-03-06/1/377 специалисты министерства сообщают, что по вопросам применения Закона № 214-ФЗ следует обращаться в Федеральную службу по финансовым рынкам. Действительно, ФСФР России является федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 23 Закона № 214‑ФЗ). Основание – постановление Правительства РФ от 10.03.07 № 152.
Между тем в письме № 03-03-06/1/377 перед чиновниками был поставлен весьма своеобразный вопрос: учитываются ли расходы на строительство трубопроводов при определении налоговой базы по налогу на прибыль?
Такая формулировка позволяет предположить, что соответствующие затраты у застройщика все же были признаны доходом (ввиду нецелевого расходования средств). Дело в том, что впоследствии созданные внешние сети инженерно-технического обеспечения передаются в государственную или муниципальную собственность. Невзирая на безвозмездный характер передачи, контролирующие органы позволяют признавать расходы на строительство наружных сетей, если их прокладка была условием землеотвода. Подробности – в письме УФНС России по г. Москве от 11.11.11 № 16-15/109654.
Расходы застройщика после ввода дома в эксплуатацию
Письмо № 03-03-06/1/379 адресовано застройщику, продолжающему доработку многоквартирных домов после получения разрешения на их ввод в эксплуатацию. Особенность ситуации состоит в том, что застройщик заключал договоры долевого участия в строительстве после получения таких разрешений.
В итоге предстоит разобраться с двумя не связанными между собой вопросами. Во-первых, можно ли рассматривать затраты на такую доработку как целевое использование средств дольщиков? И во-вторых, являются ли средства, привлеченные после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, целевым финансированием?
Минфин России уклонился от содержательного ответа и на этот раз***. Поэтому вновь рассуждаем самостоятельно.
В соответствии с пунктом 11.4 Регламента Минфина России от 23.03.05 № 45н обращения по проведению экспертизы договоров и по оценке конкретных хозяйственных ситуаций не рассматриваются.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме и соответствие построенного объекта капитального строительства проектной документации. Причем выдается он по обращению застройщика в связи с его заявлением (п. 1, 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).
Поэтому после получения разрешения у застройщика не имеется оснований считать, что работы, ведущиеся на объекте, предусмотрены проектной документацией. Ведь запланированные работы выполнены, а брак, обнаруженный застройщиком впоследствии (например, при вводе объекта в эксплуатацию), подлежит исправлению за счет средств подрядчиков (п. 1 ст. 754, ст. 723, 755 Гражданского кодекса РФ).
Если же недостатки выявлены дольщиком до подписания передаточного акта, то застройщик обязан устранить их за свой счет (п. 2 ст. 7, п. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ). Средства участников долевого строительства для доработки многоквартирного дома не предназначены (п.
1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ).
Комментируемое письмо содержит одну важную оговорку. По мнению чиновников, критерием нецелевого использования является расходование средств дольщиков на цели, не соответствующие заключенному договору участия в долевом строительстве. Такая формулировка порождает заблуждение, что договором можно установить любое направление расходования.
Между тем эта позиция противоречит жестким нормам статьи 18 Закона № 214-ФЗ. Условия сделки, не отвечающие требованиям закона, ничтожны (ст. 168, 180 ГК РФ).
Итак, затраты на доработку домов не могут считаться целевым использованием средств дольщиков. А лояльность застройщика к недоделкам строителей – это фактор риска его предпринимательской деятель-ности (п. 1 ст. 2 ГК РФ).
Закон № 214-ФЗ определяет объект долевого строительства как жилое или нежилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома, строящегося (создаваемого) с привлечением денежных средств участника долевого строительства (п. 2 ст. 2). Однако разрешение на ввод в эксплуатацию удостоверяет, что строительство завершено.
И если денежные средства поступили после даты, указанной в разрешении, то строительство велось без их привлечения. А значит, нет и оснований именовать помещение, являющееся предметом договора, объектом долевого строительства. Факт государственной регистрации договора в порядке, установленном для договоров долевого участия в строительстве (п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ), не в силах изменить закон.
Подкрепим нашу позицию дополнительными аргументами. Существенными условиями договора являются обязательства застройщика о строительстве дома и передаче объекта долевого строительства другой стороне (участнику). Эти условия названы в Законе № 214-ФЗ (п. 1 ст. 4).
Но ни одно из них в описанном случае невыполнимо. Поэтому, по нашему мнению, госрегистрация не означает заключение договора участия в долевом строительстве. Основание – пункт 1 статьи 432 ГК РФ. Хотя названные недостатки договора не лишают приобретателя помещения определенных прав. Но для нас главное, что такой договор не порождает у застройщика специфических обязанностей, установленных Законом № 214-ФЗ.
Примечательно, что застройщику не придется оформлять в собственность помещения, на которые он за-ключил договоры после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Следовательно, в целях на-логообложения их нельзя переквалифицировать в предварительные договоры купли-продажи Скорее перед нами разновидность инвестиционного договора, не подпадающего под запрет пункта 2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ. Поэтому подпункт 14 пункта 1 статьи 250 НК РФ на средства, привлеченные по таким договорам, распространяется. А вот статья 18 Закона № 214 нет.
Не отвечая на заданные вопросы, специалисты Минфина России ставят новый вопрос: правомерно ли привлечение средств дольщиков после получения разрешения на введение многоквартирного дома в эксп-луатацию? А за ответом на него они вновь направляют налогоплательщика в ФСФР России.
По-видимому, подобный запрос придется сделать и налоговой инспекции, если она соберется вынести решение, неблагоприятное для застройщика.
Добавим, что арбитражная практика в отношении договоров долевого участия, заключенных после по-лучения разрешения на ввод в эксплуатацию, неоднозначна. Правда, в судах рассматривались хозяйственные, а не налоговые споры.
Так, ВАС РФ в определении от 22.04.09 № 4918/09 поддержал ФАС Поволжского округа в том, что государственная регистрация договоров долевого участия в строительстве влечет возникновение прав и обязанностей сторон договора в силу статьи 4 Закона № 214-ФЗ.
Зато ФАС Северо-Кавказского округа считает иначе. В постановлении от 09.01.08 № Ф08-8190/07 (поддержано определением ВАС РФ от 10.04.08 № 4967/08) указано, что предметом договора может быть создание объекта долевого строительства после заключения договора на средства дольщика, а не готовый объект гражданского оборота. Действия сторон по строительству (созданию) объекта и его финансированию есть действия по исполнению договора, но после сдачи дома в эксплуатацию предмет исполнения договора участия в долевом строительстве отсутствует. Поэтому в регистрации договора при названных обстоятельствах должно быть отказано. Развивая эту мысль, по-видимому, можно доказать, что госрегистрация была незаконной.[72]
Договор участия в долевом строительстве. Цена договора долевого участия в строительстве. Права и обязанности сторон по договору долевого строительства. Исполнение сторонами обязательств по договору. Обеспечение исполнения обязательств по договору.
ФЗ «О долевом участии…» №214
Это соглашение, в силу которого застройщик обязуется засчет средств, предоставленных дольщиком, возвести много квартирный дом или иной объект недвижимости и передать дольщику объект долевого строительства, а дольщик обязуется выплатить ему вознаграждение.
1. Застройщик – любое ЮЛ любой организационно – правовой формы, которая принимается на себя обязанность по договору либо своими силами возвести многоквартирный дом или иной объект недвижимости, либо посредством привлечения других лиц.
2. Дольщик – любое лицо, которое инвестирует средства в создание объекта долевого строительства.
Форма договора – простая письменная и несоблюдение влечет его недействительность. Договор подлежит обязательной гос. регистрации в органах Росреестра и считается заключенным с момента регистрации.
Заключению договору должны предшествовать обязательные действия застройщика:
— приобрести ЗУ для строительства и зарегистрировать на него право собственности, аренды или иное вещное право;
— должен получить разрешение на строительство;
— опубликовать в СМИ или разместить в интернете проектную декларацию, содержащую сведения о застройщике, его деятельности, об условиях, соблюдение которых требуется в силу закона, сведения о самом объекте строительства, и только после 14 дней с момента размещения проектной декларации застройщик может заключать договоры с дольщиками.
Существенными условиями такого договора являются:
1. Предмет – объект долевого строительства (будущее жилое или нежилое помещение) с обязательным его описанием: место нахождения, строительный адрес, предварительный адрес, расположение объекта в строительных осях здание и указание на плане, прилагаемом к договору.
2. Цена – определяется как за единицу площади, так за весь объект в целом. Дополнительное условие – порядок расчет цены.
3. Срок передачи объекта дольщику – для всех дольщиков срок должен быть одинаковым.
4. Гарантийный срок – не менее 5 лет.
При несогласованности условий – договор незаключенный.
Основная обязанность застройщика – возвести объект недвижимости за счет средств дольщика или организовать его возведения с другими лицами; ввести здание в эксплуатацию и не позже 14 дней передать каждому дольщику объект по передаточному акту с соблюдением срока; в тех случаях, когда завершение строительства в срок становится невозможным, то застройщик обязан в письменной форме известить всех дольщиков о необходимости увеличения сроков передачи объекта. Дольщик вправе подписать или не подписать это соглашение. Тот дольщик, который не согласился с увеличением сроков, вправе применить имущественную санкцию в виде законной неустойки в размере 1300 ставки рефинансирования от цены договора, которая начисляется за каждый день просрочки. Если дольщик – гражданин, то неустойка в двойном размере 1150.
Дольщик обязан принять объект по передаточному акту и уплатить застройщику вознаграждение в полном объеме.
В таком договоре имеет место правопреемство, как универсальное, так и сингулярное. Если дольщик умирает, то его права и обязанности по договору переходят к наследнику, который вправе требовать переоформления договора. Дольщик вправе передать свое право требования другому лицу (сингулярное правопреемство) по договору цессии, который нужно регистрировать. Если до заключения такого договора дольщик уплатил всю сумму, то согласие застройщика не требуется. Если же часть, требуется – перевод долга.[73]
Источник: studopedia.ru
Условия привлечения денежных средств дольщиков
Прошло более пяти лет с момента вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон № 214-ФЗ). Практика его применения в эти годы, сформированная в немалой степени судебными органами, позволила исключить «белые пятна» и противоречия первоначальной редакции закона.
Это позволило основной массе участников отношений долевого строительства понять и принять правила регулирования отношений, направленных, прежде всего, на защиту прав граждан — участников долевого строительства (далее по тексту – «дольщиков»).
Одной из основных гарантий прав дольщиков, предусмотренных законом, является определение условий привлечения застройщиком денежных средств дольщиков. В силу ч. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков при наличии трёх условий:
- получения в установленном порядке разрешения на строительство;
- опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации;
- государственной регистрации застройщиком права собственности (договора аренды, субаренды) на земельный участок, предоставленный для строительства.
Ответственность за привлечение денежных средств граждан лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, согласно ч.1 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц размере от 20000 рублей до 50000 рублей; на юридических лиц — от 500000 рублей до 1000000 рублей.
В течение долгого времени указанная норма Закона № 214-ФЗ повсеместно толковалась застройщиками буквально, что позволяло им привлекать денежные средства дольщиков без регистрации договоров участия в долевом строительстве. Подобные действия обосновывались не только наиболее удобным для застройщиков толкованием Закона № 214-ФЗ, но и противоречивой судебной практикой, вызванной не вполне удачной формулировкой ст. 3 Закона № 214-ФЗ.
Так, ч. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ связывает право на привлечение средств дольщиков исключительно с соблюдением застройщиком трёх вышеуказанных условий. В свою очередь, согласно ч. 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ в качестве основания для возникновения права на привлечение денежных средств дольщиков определяет договор участия в долевом строительстве. А в силу ч. 3 ст.
4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и, по общему правилу, считается заключенным с момента такой регистрации.
Таким образом, систематическое толкование ст. 3 Закона № 214-ФЗ позволяет сделать следующий вывод: застройщики вправе привлекать денежные средства дольщиков лишь после государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и на основании этого договора.
Вместе с тем, на практике длительное время отсутствовало единообразие в применении указанной нормы. В частности, в Постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа (ФАС УО) от 05.02.2009 г. № Ф09-193/09-С1 содержится следующий вывод: «перечень требований, установленный п. 1 ст.
3 Федерального закона о долевом строительстве, является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит…. Довод о том, что положение п. 2 ст. 3 этого Закона устанавливает дополнительное требование к застройщику, в силу которого у него возникает право на привлечение денежных средств участников долевого строительства (обязательное наличие договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию в предусмотренном законом порядке), является ошибочным. Из буквального толкования данной нормы следует, что названный договор указан лишь в качестве основания (способа) реализации застройщиком имеющегося у него права на привлечение денежных средств участников долевого строительства (только на основании договора участия в долевом строительстве, а не какой-либо другой сделки).
Сходный вывод содержится и в Постановлениях ФАС УО от 17.08.2009 года № Ф09-5826/09-С1, от 20.08.2009 года № Ф09-6016/09-С1.
К прямо противоположному выводу пришел ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 19.11.2009 г. по делу № А21-3397/2009: «до государственной регистрации договора на участие в долевом строительстве застройщик не имел права на привлечение денежных средств физических лиц для строительства жилого дома, поскольку договор, не прошедший госрегистрацию, считается незаключенным и не влечет правовые последствия.». Высший Арбитражный Суд РФ эту позицию поддержал: определением ВАС РФ от 25.03.2010 года № ВАС-1426/10 было отказано в передаче этого дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора.
В настоящее время указанный спорный вопрос разрешён Высшим Арбитражным Судом РФ в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.03.2010 г. № 13863/09, согласно которому обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, перечисленных в п. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований п.2 ст.3, п.3 ст.4 этого Закона (наличие договора, заключенного в письменной форме, прошедшего государственную регистрацию). Именно при выполнении таких требований застройщик вправе привлекать денежные средства граждан.
Однако, несмотря на, казалось бы, наступившую полную ясность в вопросе момента возникновения права застройщика на привлечение средств дольщиков и обязанности дольщика по внесению долевого взноса, застройщики, тем не менее, повсеместно привлекают денежные средства, не дожидаясь момента заключения договора участия в долевом строительстве (то есть его государственной регистрации). Подобное положение, существующее при попустительстве уполномоченных органов по контролю за долевым строительством, серьезным образом нарушает права дольщиков.
Во-первых, получение застройщиком денежных средств до момента государственной регистрации договора не служит цели стимулирования застройщика к регистрации такого договора;
во-вторых, получение застройщиком денежных средств без заключённого договора, не создает для дольщика прав на получение объекта долевого строительства (квартиры), а для застройщика — обязанности передать объект дольщику;
в-третьих, подобная ситуация приводит к абсолютной необеспеченности единственного возникающего у дольщика права – права требовать от застройщика уплаченных денежных средств с процентами, поскольку такое право не обеспечено ни залогом, ни страхованием, ни каким-либо иным способом.
В свою очередь, пользование денежными средствами дольщика создаёт для застройщика массу выгод, как-то:
- земельный участок и объект незавершённого строительства не обременены правом залога и могут быть переданы недобросовестным застройщиком в залог, например, в обеспечение кредита;
- хотя законом и предусмотрен в таких случаях возврат застройщиком денежных средств дольщику с уплатой процентов, всё же этот вариант ввиду низкой ставки рефинансирования может оставаться финансово и экономически более интересным для застройщика, чем привлечение кредитных ресурсов банка;
- незарегистрированность договора и, следовательно, отсутствие обязательства по передаче квартир дольщику позволяет недобросовестному застройщику впоследствии заключить договор участия в долевом строительстве в отношении того же объекта (квартиры) с другим лицом, предусматривая в таком договоре более высокий долевой взнос.
В подобной ситуации дольщики, как правило, ожидают действенных мер от правоохранительных органов, а они, за редким исключением, отказывают в возбуждении уголовного дела, не усматривая в действиях застройщика состава преступления, предусмотренного ст. 159 Уголовного кодекса РФ (мошенничество) и ссылаясь на наличие гражданско-правового спора, подлежащего рассмотрению в судебном порядке.
Обеспечение прав дольщиков и достижение желаемого результата в подобной ситуации полностью зависит от правильности и своевременности предъявления соответствующих претензий к застройщику и осуществления других гражданско-правовых мероприятий. Агентство правовой защиты «ДОЛЬЩИК» специализируется в области отношений долевого строительства и эффективно помогает дольщикам защищать свои права в спорах с застройщиками.
Источник: xn—-7sbajjoidsi6ad8b5fh1c.xn--p1ai
Статья 3 214-ФЗ — Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости
1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
1.1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство, либо в пределах нескольких разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории, либо в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, или территории, в отношении которой заключен договор о комплексном освоении территории или договор о комплексном развитии территории (далее — несколько разрешений на строительство). Застройщик не вправе одновременно осуществлять деятельность по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) указанных в настоящей части объектов недвижимости по нескольким градостроительным планам земельного участка или утвержденным проектам планировки территории либо по нескольким договорам о развитии застроенной территории, и (или) договорам о комплексном развитии территории, и (или) договорам о комплексном освоении территории.
1.2. Застройщик вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при соблюдении одного из условий:
1) выполнения требований части 4 настоящей статьи;
2) размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.
2. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий следующим требованиям:
1) наличие проектной документации и положительного заключения экспертизы проектной документации;
1.1) размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем десять процентов от проектной стоимости строительства. Порядок расчета собственных средств застройщика устанавливается Правительством Российской Федерации;
1.2) наличие на дату направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, денежных средств в размере не менее десяти процентов от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, открытом в уполномоченном банке в соответствии с частью 2.3 настоящей статьи, либо наличие на указанную дату кредитного договора, заключенного застройщиком с уполномоченным банком, предусматривающего предоставление уполномоченным банком застройщику целевого кредита на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в размере не менее сорока процентов от проектной стоимости строительства;
1.3) отсутствуют обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов (целевых займов), связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство;
1.4) застройщиком не осуществлены выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций;
1.5) обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, на дату направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, не превышают один процент от проектной стоимости строительства. Данное правило не применяется в отношении обязательств застройщика по устранению недостатков объекта долевого строительства в соответствии со статьей 7 настоящего Федерального закона;
1.6) имущество, принадлежащее застройщику, не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство;
1.7) отсутствуют обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц;
1.8) застройщик соблюдает нормативы финансовой устойчивости;
2) в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица — застройщика;
3) в отношении юридического лица — застройщика отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», за исключением случаев, предусмотренных указанным Федеральным законом;
4) в отношении юридического лица — застройщика отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания;
5) в реестре недобросовестных поставщиков, ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц», в реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей), ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», отсутствуют сведения о юридическом лице — застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица) в части исполнения им обязательств, предусмотренных контрактами или договорами, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг в сфере строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и капитального ремонта либо приобретение у юридического лица жилых помещений;
6) в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, ведение которого осуществляется в соответствии с пунктами 28 и 29 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствуют сведения о юридическом лице — застройщике (в том числе о лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа юридического лица);
7) у юридического лица — застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации (за исключением сумм, на которые предоставлены отсрочка, рассрочка, инвестиционный налоговый кредит в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, которые реструктурированы в соответствии с законодательством Российской Федерации, по которым имеется вступившее в законную силу решение суда о признании обязанности заявителя по уплате этих сумм исполненной или которые признаны безнадежными к взысканию в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах) за прошедший календарный год, размер которых на последнюю отчетную дату равен совокупному размеру требований к должнику — юридическому лицу или превышает его, что является условием для возбуждения производства по делу о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Застройщик считается соответствующим установленному требованию в случае, если им в установленном порядке подано заявление об обжаловании указанных недоимки, задолженности и решение по такому заявлению не принято либо не истек установленный законодательством Российской Федерации срок обжалования указанных недоимки, задолженности. Данное правило не применяется в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;
8) лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа застройщика, лицо, являющееся членом коллегиального исполнительного органа застройщика, или лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа управляющей компании, если она осуществляет функции единоличного исполнительного органа застройщика, либо временный единоличный исполнительный орган застройщика (далее — руководитель застройщика), физическое лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале участие более чем пять процентов) корпоративным юридическим лицом — застройщиком, главный бухгалтер застройщика соответствуют требованиям, установленным статьей 3.2 настоящего Федерального закона;
9) наличие выданного до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства в соответствии с частью 2.1 статьи 19 настоящего Федеральное закона заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным настоящим Федеральным законом.
2.1. Утратил силу. — Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ.
2.2. Застройщики, не удовлетворяющие требованиям, указанным в части 2 настоящей статьи, не имеют права привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов.
2.2-1. В целях финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства в порядке, установленном статьями 201.8-1 и 201.8-2 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», застройщики, не соответствующие требованиям части 2 настоящей статьи, вправе заключать договоры участия в долевом строительстве и на таких застройщиков не распространяются требования части 1.2 настоящей статьи.
2.3. В целях осуществления деятельности, предусмотренной настоящим Федеральным законом, застройщик, технический заказчик, выполняющий работы в соответствии с договором, заключенным с застройщиком, и генеральный подрядчик, выполняющий работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком, обязаны открыть банковские счета в одном и том же уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов.
Застройщик вправе иметь только один расчетный счет (далее — расчетный счет застройщика). Если застройщик привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах нескольких разрешений на строительство, такой застройщик должен иметь отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство. В договор банковского счета (банковских счетов) включается условие о согласии клиента на предоставление уполномоченным банком информации, предусмотренной настоящим Федеральным законом, уполномоченному органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанному в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, и некоммерческой организации, указанной в части 1 статьи 23.2 настоящего Федерального закона. Операции по списанию средств с банковского счета (банковских счетов) застройщика осуществляются уполномоченным банком в соответствии с требованиями, указанными в статье 18.2 настоящего Федерального закона. При этом число расчетных счетов застройщиков не должно превышать количество разрешений на строительство.
2.3-1. Застройщик вправе расторгнуть договор банковского счета с уполномоченным банком, в этом случае застройщик и иные лица, указанные в части 2.3 настоящей статьи, обязаны открыть банковские счета в другом уполномоченном банке и перевести все суммы денежных средств на новые банковские счета. Застройщик не позднее одного рабочего дня со дня открытия нового банковского счета уведомляет об этом банк, в котором был открыт банковский счет, и иных лиц, указанных в части 2.3 настоящей статьи. После получения от застройщика уведомления уполномоченный банк не вправе проводить операции по расчетному счету застройщика, за исключением операций, распоряжения о проведении которых поступили до дня или в день получения соответствующего распоряжения об операции по переводу денежных средств на новый расчетный счет застройщика. Сведения об открытии или о закрытии расчетного счета застройщика подлежат размещению застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства, указанной в статье 23.3 настоящего Федерального закона (далее — единая информационная система жилищного строительства, система), с указанием номера расчетного счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер) не позднее одного рабочего дня со дня открытия или закрытия расчетного счета застройщика.
2.3-2. Застройщик вправе расторгнуть договор банковского счета с уполномоченным банком до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в случае, если застройщик принимает решение не привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве и у застройщика отсутствуют обязательства перед участниками долевого строительства. Договор банковского счета с уполномоченным банком не может быть расторгнут, если застройщик является истцом или ответчиком в судебном разбирательстве, предметом которого являются споры по обязательствам застройщика, возникшим после дня открытия банковского счета в уполномоченном банке, перед уполномоченным банком или участниками долевого строительства. Договор банковского счета с уполномоченным банком также не может быть расторгнут, если не окончено исполнительное производство по указанным в настоящей части обязательствам застройщика. При расторжении договора банковского счета по основаниям, предусмотренным настоящей частью, не применяются положения, предусмотренные частью 2.3-1 настоящей статьи.
2.3-3. При исключении Банком России уполномоченного банка из перечня банков, соответствующих критериям, установленным Правительством Российской Федерации, застройщик расторгает договор банковского счета с таким банком в одностороннем порядке. В этом случае застройщик и иные лица, указанные в части 2.3 настоящей статьи, обязаны открыть банковские счета в другом уполномоченном банке и перевести все суммы денежных средств на новые банковские счета не позднее тридцати рабочих дней со дня размещения Банком России информации об исключении уполномоченного банка из указанного перечня банков. До получения от застройщика уведомления об открытии нового банковского счета в уполномоченном банке банк, который исключен Банком России из указанного в настоящей части перечня банков и в котором открыт расчетный счет застройщика, контролирует соответствие назначения и размера платежа, указанного в распоряжении застройщика, содержанию документов, представленных застройщиком и являющихся основанием для составления распоряжения, и требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона в порядке, установленном статьей 18.2 настоящего Федерального закона. После получения от застройщика указанного в настоящей части уведомления такой банк не вправе проводить операции по расчетному счету застройщика, за исключением операций, распоряжения о проведении которых поступили до дня или в день получения соответствующего распоряжения об операции по переводу денежных средств на новый расчетный счет застройщика.
2.4 — 2.5. Утратили силу. — Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ.
2.6. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, обязан направить в федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы, осуществляющие государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее — орган регистрации прав), уведомление:
1) об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов — не позднее одного рабочего дня, следующего за днем установления факта несоответствия застройщика требованиям, указанным в части 1.1, пунктах 1, 1.2 — 1.7, 2 — 6 части 2 настоящей статьи, и (или) использования застройщиком денежных средств в целях, не предусмотренных статьей 18 настоящего Федерального закона;
2) об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов — не ранее пяти рабочих дней, но не позднее семи рабочих дней со дня направления застройщику через его личный кабинет в единой информационной системе жилищного строительства уведомления об установлении факта несоответствия застройщика требованиям, указанным в пунктах 1.1, 1.8, 7 и 8 части 2 настоящей статьи, которое направляется не позднее трех рабочих дней со дня установления факта несоответствия застройщика требованиям, предусмотренным настоящим пунктом;
3) о неисполнении застройщиком обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве — в течение шести месяцев со дня наступления такой обязанности;
4) о соответствии застройщика требованиям, указанным в частях 1.1 и 2 настоящей статьи, — не позднее одного рабочего дня, следующего за днем установления факта соответствия застройщика указанным требованиям.
3. В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
4. Застройщик вправе привлекать в соответствии с настоящим Федеральным законом денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, при условии исполнения обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд, формируемый за счет указанных отчислений (взносов) и имущества, приобретенного за счет инвестирования указанных денежных средств (далее — компенсационный фонд), до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, нежилого помещения, определенного подпунктом 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», и машино-места, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.
5. Годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность застройщика подлежит обязательному аудиту. Застройщик составляет промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность на ежеквартальной основе за следующие промежуточные отчетные периоды — первый квартал, полугодие и девять месяцев. Застройщик в порядке, определенном частью 2 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, раскрывает промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность в срок не позднее тридцати календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение в срок не позднее ста двадцати календарных дней после окончания соответствующего отчетного года.
- Статья 3.1 Раскрытие информации застройщиком
4) заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона; Открыть статью
4. В случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей, требования, предусмотренные абзацем вторым пункта 1 статьи 2, частью 1.1, пунктами 1.1 — 1.8, 7 части 2, частями 2.3 и 4 статьи 3, частями 2, 5 — 7 статьи 9 (за исключением случаев расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию), статьями 12.1, 13, 14, 15, 18 — 18.2 настоящего Федерального закона, не применяются. Открыть статью
13.1) перевод денежных средств на счет в другом уполномоченном банке, открытом в соответствии с частью 2.3-1 статьи 3 настоящего Федерального закона; Открыть статью
2.1. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, в срок не более тридцати дней со дня получения проектной декларации осуществляет подготовку и выдачу застройщику заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, или отказ в выдаче такого заключения. В целях подтверждения соответствия застройщика требованиям частями 1.1 и 2 статьи 3 настоящего Федерального закона уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, запрашивает в органах государственной власти, органах местного самоуправления, иных организациях необходимые сведения в порядке межведомственного информационного взаимодействия. Открыть статью
7) о соответствии застройщика требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3 настоящего Федерального закона. Открыть статью
1) части 1 — 2, 2.2 — 2.3-1, 2.6, 4 и 5 статьи 3, статьи 18 — 18.2 настоящего Федерального закона в отношении деятельности Фонда субъекта Российской Федерации не применяются; Открыть статью
3.4) утверждает форму заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона; Открыть статью
Сайт использует cookie для персонализации сервисов и сбора статистики посещений. Продолжая использовать наш сайт, Вы выражаете согласие с условиями обработки персональных данных.
Источник: kodeks.systecs.ru