Установление права собственности на самовольное строительство

Признание права собственности на самовольную постройку, а также четкие инструкции к действию появились в законе совсем недавно. Еще каких-то 5 лет назад и судьи, и граждане были в недоумении — вопрос о самострое зашел в тупик. Судьи не хотели признавать частную собственность на них, а граждане не переставали их строить. Что же изменилось?

Процедура признания права собственности на самовольную постройку — почему стало проще?

Признание права собственности на самовольную постройку осуществляется двумя путями: с помощью судебных органов или через муниципалов. Но в подавляющем большинстве случаев процедуру все же приходится проводить через суд — правда только после того, как исчерпаются все административные способы признания права.

А проще стало, потому что теперь признание прав через суд имеет четкие критерии. Итак, оформить возможно строение, которое:

• стоит на участке, находящемся у какого-либо лица на праве собственности;
• соответствует всем установленным нормам — есть заключение эксперта; имеющего специальные допуски и состоящего в СРО;
• не нарушает прав и интересов третьих лиц, не угрожает безопасности людей.

Кстати, если на вашем участке какое-то наглое лицо возвело незаконное строение, вы можете в судебном порядке признать свое право собственности на самовольную постройку. Правда, придется выплатить наглецу деньги, потраченные им на строительство (кстати, размер суммы еще придется доказывать), но за вычетом ваших расходов на доведение здания до ума и процедуру получения права собственности.

Признание права собственности на самовольную постройку если договором аренды запрещено строительство

В случае, если участок с объектом не в собственности, а находится, скажем, в аренде, и арендодатель — государство или муниципалитет, то признать право на самовольную постройку вы также сможете. Просто это будет чуть сложнее, чем в обычном случае.

Что делать в суде?

Над признанием права собственности на самовольную постройку для юридических лиц и коммерческих объектов придется попотеть. Для суда необходимо будет:

• раздобыть документы о правах на землю;
• подготовить заключение от эксперта о том, что ваше строение ни в коей мере не угрожает общественной безопасности, а также заручиться поддержкой надзорных ведомств (при необходимости);
• собрать доказательства того, что на самострой никто, кроме вас, не претендует.

По общему правилу такие дела решаются в порядке искового производства, ответчик — муниципалитет.

К слову, местные администрации ведут постоянную работу по выявлению незарегистрированных строений. В 2018 году Росреестр закупил большое количество дронов, которые будут летать над земельными участками и соотносить полученные сведения с кадастровой картой. Судьбой выявленных самостроев будет распоряжаться сама администрация, которая может выдать предписание об устранении нарушений. В случае отказа собственника устранить нарушения, администрация вправе обратиться в суд с требованием о сносе объекта.

Признание права собственности на самовольную постройку: пошаговая инструкция к действию

Итак, для признания права собственности на самовольную постройку через суд самое главное — заранее проанализировать документы и выстроить верную юридическую стратегию. Для этого мы совместно с клиентом:

САМОВОЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО: Признание права собственности на самовольную постройку

• собираем документы на землю под постройкой;
• выясняем, возможно ли довести до требований закона и признать на него право собственности в административном порядке;
• решаем, в какое ведомство нужно обращаться в каждом конкретном случае;
• организуем подготовку заключения эксперта о соответствии строения установленным нормам;
• проходим все процедуры и инстанции, обращаемся в надзорные органы, муниципалитет, подаем иски в суд;
• получаем решение о признании права собственности на самовольное строение и регистрируем его в Росреестре.

Вот, собственно, и все. Заполните форму обратной связи или позвоните нам — мы бесплатно ответим на ваши вопросы!

Название Цена Срок

Устная консультация (очная или онлайн) Купить	5 000 руб.	30 минут

Нужна помощь в признании права собственности на самовольную постройку? Получите у нас быструю консультацию!

Источник: zemelniy-urist.ru

Установление права собственности на самовольное строительство

Пункт 3 статьи 222 ГК РФ определяет условия, при которых суд может вынести решение о признании права собственности на самовольную постройку. Но судебное разбирательство необходимо далеко не всегда, когда ставится вопрос о сохранении постройки, осуществленной с нарушением закона. Только при одном правонарушении судебное решение является обязательным для возникновения права собственности на самовольно возведенные строения как объекты недвижимого имущества — осуществление постройки на земельном участке, права на который у застройщика отсутствуют.

Данные требования могут быть соблюдены и вне рамок судебного разбирательства. Приобрести право собственности на самовольное строение можно без обращения в суд.

Мнения юристов (ученых и практиков) по этому поводу различны. Соответственно, и механизмы легализации во внесудебном порядке разнообразны. Выбираемый «путь» легализации также зависит от вида правонарушения, совершенного при строительстве.

Статья 222 ГК РФ в части, устанавливающей обязательный судебный порядок приобретения права собственности, не должна восприниматься как универсальное правило, рассчитанное на любую ситуацию самовольного строительства. Для определения судьбы самовольной постройки, наряду с данной статьей, надо применять другие нормы законодательства.

Помимо исков о признании права собственности на самовольную постройку или исков о ее сносе в суд можно обратиться с заявлениям об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти и органов местного самоуправления (гл.25 ГПК РФ; гл.24 АПК РФ). Например, в связи с необоснованным отказом изменить целевое назначение земельного участка под самовольно осуществленной постройкой.

При необходимости застройщик вправе обратиться в суд с заявлением об установлении фактов, имеющих юридическое значение (гл.28 ГПК РФ; гл.27 АПК РФ). Например, о факте осуществления им постройки. Две последние категории дел, как и споры между лицами, совместно осуществлявшими строительство, не упоминаются в ст.222 ГК РФ. Но это не препятствует обращению в суд с такими требованиями.

Законодатель не стремился назвать в ст.222 ГК РФ все материально-правовые и процессуальные отношения, которые возможны в связи с осуществлением самовольной постройки. Об этом не стоит забывать при исследовании института самовольной постройки.

Во внесудебном порядке могут быть устранены многие нарушения закона, допущенные при осуществлении самовольной постройки (например, осуществление постройки с нарушением целевого назначения земельного участка, несоответствие постройки градостроительным нормам и правилам). Устраняя нарушения закона, застройщик вынужден вступать в отношения с различными административными органами — органами государственной власти и органами местного самоуправления, например с комитетом по земельным ресурсам, органом архитектуры и градостроительства. В некоторых случаях правонарушение, допущенное застройщиком, заключается в том, что он не обратился в тот или иной административный орган, например не получил разрешение на строительство. Устранить такое нарушение можно путем обращения в соответствующий административный орган за разрешением, то есть путем вступления в административные правоотношения.

Так, статьей 222 ГК РФ не предусмотрено судебное признание права собственности на постройку, осуществленную с нарушением целевого назначения земельного участка. Но это не означает, что построенная недвижимость всегда будет оставаться самовольной постройкой. В установленном порядке целевое назначение земельного участка может быть изменено по решению уполномоченных органов государственной власти или органов местного самоуправления (ст.8 Земельного кодекса Российской Федерации). Факт создания объекта не влияет на решение вопроса об изменении целевого назначения земельного участка. Если целевое назначение земельного участка изменено и самовольно построенный объект недвижимости соответствует таким изменениям, он перестает быть самовольной постройкой.

Отказ в изменении целевого назначения земельного участка может быть оспорен в суде — в особом производстве (в порядке гл.25 ГПК РФ и гл.24 АПК РФ). Если суд признает отказ незаконным, а иные нарушения законодательства отсутствуют, строительство утрачивает противоправный характер. Соответственно, самовольное строение приобретает полноценный статус объекта гражданских правоотношений, как объект недвижимости.

Судьба постройки, осуществленной без необходимых разрешений, аналогична выше описанной ситуации, связанной с несоблюдением целевого назначения земельного участка. Отсутствие разрешения на строительство — еще не повод для обращения в суд.

По общему правилу, сначала нужно изменить целевое назначение земельного участка или получить разрешение на строительство, а затем начинать строительные работы. В то же время, закон не запрещает принимать данные решения позже. Более того, из анализа перечня оснований, по которым может быть отказано в выдаче разрешений на строительство, можно сделать вывод, что начало строительства само по себе не может стать препятствием для получения разрешения на строительство. Поэтому уполномоченные органы могут рассматривать заявления и принимать решения после того, как строительные работы начаты или даже завершены. Теоретически такую ситуацию не стоит воспринимать как нормальную, но практически — это реальность в современных российских условиях.

В выдаче разрешения на строительство могут отказать при отсутствии у застройщика доказательств принадлежности ему соответствующей постройки. В таком случае застройщик вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта осуществления им постройки. Отказ административных органов выдать разрешение на строительство при наличии у застройщика доказательств принадлежности ему постройки является основанием для обращения в суд с заявлениями об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Признание права собственности на следующий вид самовольной постройки — постройку, осуществленную с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, также не охватывается ст. 222 ГК РФ.

Если для отмены или изменения градостроительных и строительных норм и правил нет оснований, то при существенном их нарушении суд не может признать право собственности на самовольную постройку и включить ее в гражданский оборот в качестве полноценного объекта недвижимости. Никакой административный орган не может принять решение, позволяющее сохранить такую постройку. Следовательно, возможен лишь спор о том, является ли существенным допущенное нарушение. Но этот спор будет рассматриваться судом не по иску о признании права собственности на самовольную постройку (ст.222 ГК РФ), а в связи с обжалованием соответствующего решения уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления, например, при отказе произвести приемку объекта в эксплуатацию.

Получается, речь идет не о судебном признании права собственности на самовольную постройку, а об устранении в судебном порядке тех нарушений, которые препятствуют возникновению права собственности на объект.

Также следует отметить, что признание права собственности в судебном порядке в контексте абз.1 п.3 ст.222 ГК РФ не всегда целесообразно, так как, по общему правилу, вопрос о предоставлении земельного участка решается в административном порядке. В итоге, признак самовольности ликвидируется во внесудебном порядке, и нет необходимости решать вопрос «узаконения» постройки в суде. В суд может быть заявлено требование о признании неправомерным отказа местной администрации в предоставлении земельного участка.

Многие юристы раскрывают процесс легализации со стороны государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Данный вариант узаконения самовольной постройки, несмотря на ряд возникающих трудностей, находит свое применение на практике. Значительная часть построек легализуется именно в таком порядке.

На основании стст. 16-18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» лицо, которое возвело недвижимость с соблюдением всех предусмотренных правил отвода земли и осуществления строительства, представляет в учреждение юстиции в обязательном порядке: разрешение на строительство, проектную документацию, акт приемки объекта в эксплуатацию. Очевидно, что самовольный застройщик названных документов не имеет в силу самовольности возведенного им объекта. В связи с этим возникают сомнения по поводу того, что учреждение юстиции в такой ситуации может осуществить государственную регистрацию самовольно возведенного объекта недвижимости.

В подобной ситуации заинтересованное лицо при обращении в учреждение юстиции вправе представить заключение полномочных и компетентных органов о соответствии объекта «самостроя» градостроительным и строительным нормам и правилам. Учреждение юстиции, принимая данное заключение в совокупности с правоустанавливающими документами на землю под таким объектом, легализует самовольную постройку во внесудебном порядке.

Но данный порядок легализации мало основан на законе. Из анализа правовых норм следует обратный вывод — регистрация права собственности на самовольную постройку является незаконной. Поэтому, последующая регистрация не препятствует судебному оспариванию первичной государственной регистрации права собственности на самовольное строение. Легализуя самовольную постройку таким способом, недобросовестные участники гражданских правоотношений пытаются обойти закон.

Так, Товарищество обратилось в суд с заявлением об установлении юридического факта владения на праве собственности вновь возведенным объектом недвижимости на том основании, что это необходимо заявителю для регистрации права собственности. Решением первой инстанции данное требование было удовлетворено. Но Президиум Высшего арбитражного суда РФ в Постановлении от 3 сентября 2002 года № 4544/02 данную судебную ошибку ликвидировал. Возведенный объект отвечал всем признакам самовольности. Поэтому требование о признании права собственности на данный объект могло быть рассмотрено только в порядке искового производства, а не путем установления юридического факта.

В случае отказа в государственной регистрации, заинтересованному лицу — застройщику остается лишь обратиться с соответствующим иском в суд, либо обжаловать в суд отказ учреждения юстиции.

Судья арбитражного суда Краснодарского края С. Моргунов говорит еще об одном способе легитимного вовлечения в гражданский оборот самовольно возведенной недвижимости.

При отсутствии спора между самовольным застройщиком и законным владельцем земли главной проблемой является отсутствие разрешения на строительство и акта приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта.

В настоящее время еще действует постановление Совета народных комиссаров РСФСР от 22 мая 1940 года № 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках». В соответствии с ним местная администрация может предоставить застройщикам разрешение на строительство в установленном порядке, при отсутствии оснований к сносу постройки. Отсюда следует вывод, что при отсутствии обстоятельств, однозначно препятствующих сохранению самовольной постройки, застройщик имеет возможность потребовать от администрации местного образования выдать разрешение на строительство. Полученное таким образом разрешение на строительство может служить основанием для оформления акта приемки в эксплуатацию объекта самовольной постройки.

Но данный вариант легализации мало применим на практике, так как указанное постановление применимо к сооружениям, самовольно возведенным до его издания, то есть до 1940 года, и в отношении только индивидуальных застройщиков. Юридические лица не охватываются данной нормой закона. Тем более, юридическая применимость данного постановления вызывает сомнения.

Огромное количество принимаемых решений в области строительства зависит от органов местного самоуправления. Они не редко злоупотребляют своими полномочиями, способствуя незаконной легализации самовольной постройки. Многие из них пытались и пытаются сейчас решить вопрос легализации самовольных построек во внесудебном порядке путем принятия соответствующих нормативных актов.

Примером может служить постановление городского совета депутатов г. Рубцовска Алтайского края «Об утверждении Временного положения о порядке признания права собственности на самовольные постройки в границах города Рубцовска». Этот документ устанавливал внесудебный (административный) порядок «узаконивания» отдельных построек, возведенных с нарушением градостроительного законодательства. Но в судебном порядке оно было отменено, так как орган местного самоуправления не имел права вторгаться в компетенцию федерального законодателя.

Подводя итог, можно сказать, что распространенным является мнение, согласно которому решение по любому вопросу о самовольном строительстве должно быть принято только судом. Такова позиция большинства судей, прокуроров, должностных лиц органов местного самоуправления. Но данный подход является поверхностным и узким, он не раскрывает процесс легализации в целом, во всех аспектах. Ведь, во многих случаях право собственности на самовольную постройку возникает без судебного разбирательства. И не каждый судебный процесс, связанный с самовольным строительством, протекает по правилам искового судопроизводства на основании ст.222 ГК РФ.

Источник: studbooks.net

Самовольная постройка: признание права собственности

В недавнем прошлом все архитектурные сооружения в нашей стране возводились гражданами по собственному усмотрению. А такая проблема, как волокита с государственной регистрацией недвижимости и разрешениями на строительство никого не касалась. Любое свободное место могло быть занято сараями, складами, пристройками, гаражами, чем угодно, документального сопровождения этим строениям не полагалось.

Но времена меняются, законодательство также разрастается, претерпевает существенные поправки. В связи с этим многие столкнулись с проблемой распоряжения своим имуществом, которого по закону не существует. Но это полбеды. Некоторые сохранили устаревшее правосознание и привычки, по традиции они кирпичик за кирпичиком закладывают здания, при этом избегая необходимых государственных процедур, дабы узаконить свою деятельность.

О чем идет речь

Разговор ведется, как можно догадаться, о самовольных постройках. Данная категория сооружений регламентируется Гражданским кодексом РФ. Помимо этого, законодателем тщательно рассмотрен вопрос признания права собственности на самовольную постройку и режим ответственности за правонарушения в указанной сфере.

Почему самостройки признают таковыми

Дело в том, что любая недвижимость в РФ становится объектом права собственности только с момента государственной регистрации, иным путем достижение этого результата невозможно. Самовольными постройками именуется недвижимость, возведенная:

• на земельных участках, осуществление строительства на которых недопустимо по тем или иным причинам;
• без разрешения на строительство, хотя по закону его наличие предполагается;
• с нарушением установленных норм и правил, в том числе и градостроительных.

Как отличить движимое от недвижимого

В основе разграничения этих свойств лежит критерий прочности связи с землей, способность физически передвигать или перемещать объект в материальном пространстве.

Учитывая это, законодатель в РФ самовольной постройкой не признает движимые объекты. Так, например, решением арбитражного суда торговые деревянные палатки не являются капитальными строительными сооружениями, поскольку могут быть легко разобраны и перемещены в другое место.

Что можно сказать о земле под строительство

Как отвести под застройку кусок земли и как получить на это разрешение? Эти вопросы представляют отдельный интерес.

Судебная практика часто сталкивается с такой ситуацией: застройщик на собственные средства организует строительство на арендованной земле и просит признать право на свое детище. Однако в рамках судебного разбирательства хозяин территории не соглашается на оформление соответствующего отвода земельного участка. В итоге решение суда в таких случаях всегда не в пользу истца. Почему так? Все просто: нет разрешений, нет регистрации, нет прав на землю.

Проблемы могут возникнуть и при, казалось бы, надлежащей форме договора аренды участка и при согласии арендодателя на отвод. Однако дело в том, что предметом соглашения будет земля, не прошедшая учет в кадастровых органах. Иными словами, она сама не станет зарегистрированным недвижимым имуществом. А это означает, что подобные сделки ненадежны.

Важно целевое использование земли

Необходимо также знать, что если земельный участок предоставлен под строительство жилого помещение, то возведение на нем промышленных комплексов или легко сборных-разборных павильонов для выставочных, развлекательных и иных целей также будет квалифицироваться самовольной постройкой, признание собственности за которой не допускается.

К такому выводу неизменно приходят все суды в делах подобного рода. Они ссылаются на принцип невозможности нарушения прав одного лица в интересах другого.

Вот реальный пример. Одно муниципальное образование разрешило юридическому лицу построить торговый павильон, конструкция которого позволила бы провести демонтаж с использованием низких энергетических и финансовых ресурсов. Однако принцип разрешенного землепользования был нарушен — Ю/Л превратил здание в капитальное строение, на что и обратил внимание суд. Конечно, впоследствии в иске о признании права на самовольную постройку ему было отказано.

Самовольная перепланировка здания

В этом случае все индивидуально. По общему правилу реконструкция без предварительного официального разрешения будет считаться незаконной. Но мнение суда здесь остается решающим. Арбитражный суд в одном из споров признал, что создание дополнительного третьего этажа идет во благо гражданам, расширяет жилплощадь, и поскольку не нарушает нормы и правила, признается законным.

В случае, если изменена внутренняя конструкция здания и это угрожает безопасности граждан и устойчивости постройки, то легализовать подобное детище не получится. Речь идет, например, о добавлении новых помещений в здание, даже если при этом не изменен его внешний облик. А ведь любое нововведение изменяет структурные отношения в системе, схему каркаса.

Кроме того, помещение, хотя и не имеет материальной сущности, является самостоятельной вещью (в юридическом смысле) и просто находится внутри архитектурного сооружения. Выделение дополнительной вещи без уведомления специальных органов государства дает основание на выявление правонарушения.

Если не соблюдены нормы и правила

Признание постройки самовольной может произойти и в связи с нарушением определенных императивных непререкаемых правил. К примеру, этот объект переходит допустимые границы в использовании линии электропередач, препятствует их стабильной работе. Здание может находиться в полосе отвода железных дорог, что также запрещено Земельным кодексом РФ. Именно поэтому, при соблюдении иных условий, застройщик будет признан правонарушителем, а объект строительства – самовольной постройкой с применением всех мер ответственности, о которых будет рассказано ниже.

Постройка на своем земельном участке, но все равно против закона

Бывает и такое. Да, в собственности находится территория, объект принят к эксплуатации, соблюдены все нормы, однако в наличии нет разрешения на строительство. Постройка в этом случае будет признана самовольной.

Юридические последствия

Как уже упоминалось, право на самовольную постройку возникает только после госрегистрации при наличии необходимых разрешений и соблюдении ряда условий. В ином случае:

• Застройщик вправе распоряжаться лишь строительными инструментами и материалами, а вот собственником здания он являться не будет.
• СП не считается недвижимостью, ее нельзя зарегистрировать. Все сделки, совершенные, по ее поводу, признаются ничтожными, как противоречащие закону.
• Хотя самострой и является первичным способом приобретения права собственности на имущество, но это опять же при наличии ряда оснований (документов, разрешений и т. д.).
• На этот объект не распространяется приобретательная давность. Ее вообще не следует приплетать в эту сферу. Эта гражданско-правовая категория действует при условии добросовестного и непрерывного владения недвижимостью (15 лет).
• Лица, распорядившиеся о противозаконном строительстве, подлежат административному наказанию и обязуются сносить детище или привести его в начальную кондицию за свой счет.

Как признать постройку законной

Объект самовольного строительства может получить полноценный правовой статус исключительно в судебном порядке. Для этого в первую инстанцию необходимо направить исковое заявление о признании права на самовольную постройку.

Кроме того, к нему следует приложить ряд следующих официальных бумаг:

• Документы, которые подтверждают факт выполнения работ застройщиком. Сюда могут относиться договоры подряда или кассовые чеки и квитанции, свидетельствующие о покупке строительных материалов и найме рабочих и иных расходах.
• Документы, доказывающие, что на самострой не могут претендовать какие-либо третьи лица, никто кроме застройщика не обладает правом собственности на землю. Скорей всего это будет выписка из ЕГРП (Единый госреестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Она подтвердит отсутствие ограничений и обременений на права самовольной постройки со стороны других субъектов гражданского права.

• Документы, определяющие, что застройка соответствует определенным стандартам и нормам. Например, к ним относятся заключения санэпидемстанции, аудиторских служб, документы природоохранных органов, оформленные результаты технической экспертизы, подтверждение соответствия противопожарным требованиям и другое.
• Документы, регистрирующие отсутствие нарушений прав других лиц. Этим будет являться согласительные письма соседних собственников, владельца земельного участка, либо совладельца, если таковой имеется.
• Для застройщиков-несобственников документы, подтверждающие тот факт, что в будущем земля будет предоставлена им в целях эксплуатации постройки.

Стоит отметить, что указанный перечень документов большой, но неполный, в каждой индивидуальной ситуации он будет различным.

Кроме искового порядка рассмотрения данного дела, в исключительных случаях возможен и особый алгоритм, предусмотренный процессуальным законодательством. (Он используется, например, в случае утраты правоустанавливающих документов на архитектурное сооружение и невозможность доказать их наличие в прошлом).

Когда можно присвоить СП

Признать за застройщиком право на самовольную постройку возможно только при наличии следующих условий в совокупности:

1. Лицу принадлежит участок земли, где осуществлялось строительство.
2. Данное постройкой не затрагиваются и не нарушаются права других граждан.
3. Новый строительный объект не угрожает чьим-либо жизни и здоровью.
4. Застройщик предпринимал попытки получить все необходимые разрешения на строительство и эксплуатацию.

Сроки исковой давности

По делам такого рода сроки исковой давности не применяются.

Дело в том, что такая категория в гражданском праве имеет значение для лиц, чьи права нарушены, здесь же субъектом выступает сам правонарушитель.

От чего зависит решение суда

Решение суда в этом вопросе зависит от того:

• Движимый или недвижимый по своим характеристикам объект самовольного строительства.
• Застройщик является владельцем земельного участка, или эта территория находится в собственности иного лица.
• Соответствует ли объект нормам и правилам, установленными в соответствии с требованиями законодательства.

Представленный перечень вопросов, которые задает себе суд, является исчерпывающим и закрытым.

Вариативность легализации СП

В случае, если суд усмотрел наличие оснований для легализации объекта самовольного строительства и отсутствие всех признаков, препятствующих этому (кроме разрешения на строительство. Его получают до начала самого процесса и потом это сделать невозможно), то иск будет удовлетворен.

Следует понимать различия: решение суда нужно, чтобы узаконить самовольную постройку, а разрешение на строительство является этапом, предваряющим постройку и делающий ее правомерной с самого начала.

Решение по делу в случае удовлетворения требований истца возможно будет осуществить несколькими вариантами, рассмотрим этот вопрос подробнее:

1. Право на самовольную постройку отходит тому, кто отвечал за возведение здания. При этом необходимо учесть, что участок должен находится в государственной или муниципальной собственности. Но только не в частном владении, хотя и это возможно, но только после принудительного изъятия его у собственника или отчуждения на договорной основе. При рассмотрении судом иска о самовольной постройке не крайне важно, чтобы право на СП было у застройщика уже в кармане. Достаточно лишь письменного уведомления владельца о дальнейшем предоставлении в эксплуатацию земельного участка. Из судебной практики о самовольных постройках можно сделать вывод, что такой способ част в применении.
2. Если на чужой территории возведена постройка и она соответствует необходимым правилам и требованиям, не угрожает окружающим, то лицо, за которым закреплено право собственности, может подать заявление не о сносе строения, а о признании права на него. Самовольной постройкой будет владеть хозяин земельного участка. В этом случае он будет обязан возместить застройщику все потраченные на строительство денежные средства. Размер компенсации определяется в судебном порядке. Использовать же такой объект будет возможно только в соответствии с его разрешенным назначением. Право собственности на самовольную постройку признается за владельцем участка также и в случае, если при покупке там уже находилось незаконное строение.

Кто может быть другой стороной спора

Если какое-либо лицо уверено, что самовольная постройка не может быть узаконена, то оно может вступить в спор по поводу принудительного сноса самостроя. Кто же может быть субъектом такого правоотношения?

• Во-первых, им способен являться владелец земельного участка, где было построено здание.
• Во-вторых, лицо, проживающее или осуществляющее свою деятельность по соседству и считают, что новым объектом нарушаются его права, свободы и законные интересы. Он должен отстоять идею, что сохранение постройки будет противоречить Конституции и действующему законодательству в РФ.
• В-третьих, такое полномочие имеет сотрудник правоохранительных органов – прокурор, тем самым он будет преследовать цель защиты интересов общества.

Правовая ответственность за самостройки

Государственные службы выяснили что с каждым годом увеличивается процент незарегистрированных построек. На их владельце никто не жалуется, а сами они не желают узаконивать свою деятельность. С 2017 года в Москве и Московской области был введен воздушный контроль. Снимки, полученные при аэрофотосъемке, сравниваются с данными Бюро технической инвентаризации (БТИ).

На кадрах хорошо видны здания, отсутствующие в базе БТИ. Таким образом и выявляются нарушения.

Лицам, идущим против закона, придется подвергнуться налоговой ответственности. Помимо возмещения налога за три года, им полагается уплата штрафа в размере 20% от этой суммы.

Если же объект не был зарегистрирован в течение 10 лет с момента приобретения земли, то налог взимается в двукратном размере.

Процедура сноса

Снос в принудительном порядке осуществляется только в порядке судебного разбирательства.

Решения, принятое органами власти в административном порядке, недопустимы и окажутся недействительными, по той причине, что не соответствует статье 35 Конституции РФ.

Источник: fb.ru

Признание прав на самовольные постройки.

Самовольная постройка (п. 1 ст. 222 ГК РФ) — это здание, сооружение или другое строение:

• возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке,
• или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта,
• либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольные постройки должны быть снесены, за исключением случаев признания их законными (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Кто обязан снести самовольную постройку?

Самовольная постройка подлежит сносу (п. п. 2, 4 ст. 222 ГК РФ):

• лицом, ее осуществившим, либо за его счет;
• органом, принявшим решение о ее сносе в случаях и порядке, предусмотренных законом.

Органы местного самоуправления самостоятельно вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если:

• этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ);
• на территории общего пользования;
• в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки, который не может составлять более чем 12 месяцев.

Если же лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, орган местного самоуправления обязан:

• обеспечить опубликование сообщения о планируемом сносе самовольной постройки в печатном издании.
• обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе самовольной постройки.
• обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки.

Если же лицо, ответственное за самовольное строительство, так и не будет выявлено, снос самовольной постройки может быть организован органом местного самоуправления по истечении двух месяцев после дня сообщения о планируемом сносе такой постройки.

Как сохранить самовольную постройку?

Право собственности на самовольную постройку может быть признано только в судебном порядке (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Последовательность действий для признания права на самовольную постройку.

Определяем, имеете ли вы право требовать признания права собственности на самовольную постройку.

Такое право имеет собственник земельного участка, где осуществлена постройка, а также лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования при одновременном соблюдении следующих условий (п. 3 ст. 222 ГК РФ):

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем такого объекта;
• если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимся в иных документах;
• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
• если в отношении постройки имелись попытки легализации постройки процедурным путем, например, получения разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию ( п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22).

Можно ли сохранить самовольную постройку на арендованном земельном участке?

Сохранить постройку, предоставленную на праве аренды гораздо сложнее, а с 2014 года практически невозможно. Однако, Обзор судебной практики от 19.03.2014г. говорит нам, что в целях правильного разрешения споров, связанных с правом собственности на постройку, возведенную на участке, предоставленном на праве аренды, судам следует учитывать, что в соответствии со ст. 40,41 Земельного Кодекса РФ арендатор вправе возводить здания, строения, сооружения в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и с соблюдением требований строительных и прочих норм. Согласно ст. 615 ГК РФ Арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора, а, следовательно, право собственности на самовольную постройку может быть признано, если земельный участок был предоставлен в аренду под строительство

Необходимо подготовить документы для суда по признанию права на самовольную постройку.

Для подачи иска в суд, нужно составить исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку, а также оплатить госпошлину. Размер госпошлины зависит от стоимости самовольной постройки.

В исковом заявлении указывается:

• вид права на земельный участок, на котором находится самовольная постройка;
• вид постройки;
• лицо, которое ее осуществило;
• обоснование причин самовольности постройки. Например, отказано в выдаче разрешения на строительство.

В обязательном порядке в исковом заявлении необходимо указать, что при возведении данной постройки не были допущены нарушения градостроительных / строительных норм и правил, а сама постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Также необходимо сообщить, предпринимались ли меры к ее легализации процедурным путем, т.е. путем ввода в эксплуатацию. Например, обращались ли вы за разрешением на строительство и актом ввода объекта в эксплуатацию.

Исковое заявление подается в районный суд или в арбитражный суд (если речь идет о споре между юрлицами или ИП) по месту нахождения самовольной постройки. Ответчиком по такому иску будет орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка или иной собственник/владелец земельного участка.

К исковому заявлению прикладывается следующий комплект документов:

• документы, подтверждающие право собственности или другое право на земельный участок. Например, право постоянного пользования земельным участком.
• документы, подтверждающие наличие на участке самовольной постройки, например, акт обследования, документы технического учета.
• заключение и иные документы, которые подтверждают, что при возведении постройки не допущены существенные нарушения градостроительных /строительных норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц
• документы, которые подтверждают обращения в уполномоченные органы за получением разрешения на строительство, соответственно, результаты рассмотрения ваших запросов, если вы пытались легализовать постройку, например, отказ в выдаче разрешения на строительство.
• квитанцию об уплате госпошлины.
• копии искового заявления с комплектом документов для ответчика и третьих лиц.
• доверенность на представителя, в случае, если ваши интересы в суде будет представлять юрист).

Результатом обращения в суд будет являться решение о признании права на самовольную постройку или об отказе в удовлетворении ваших требований. Решение суда будет являться основанием для регистрации за Вами прав на самовольную постройку и получения свидетельства о праве.

Судебная практика по признанию прав на самовольные постройки.

В 2014 году наиболее значимые судебные акты были объединены в «Обзоре судебной практики, связанные с самовольным строительством» (утв. Президиумом ВС РФ 19 марта 2014 г.).

ВС РФ отметил особые критерии при рассмотрении дел о сносе самовольных построек:

• недопущение формального подхода при принятии решения о сносе самовольной постройки;
• признание за лицами, участвующими в деле, права самостоятельно выбирать способ защиты своих интересов (принцип диспозитивности гражданского процесса).

Недопущение формального подхода судами при признании права на самовольные постройки.

Даже если, здание обоснованно признано судами самовольной постройкой, возможно сохранить постройку, если имеется наличие оснований для признания права собственности на такое сооружение (принадлежность земельного участка ответчику, отсутствие нарушений прав и законных интересов других лиц и т. д.). Сославшись на п. 26 Постановления № 10/22, ВС РФ подчеркнул, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Однако, иск о признании права на самовольную постройку не может рассматриваться как упрощенная процедура регистрации прав собственности на вновь созданный объект недвижимости.

Проанализировав действующее законодательство, ВС РФ сделал вывод, что закон связывает снос самовольной постройки не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и/или нарушения прав третьих лиц.

Принцип диспозитивности гражданского процесса при признании права на самовольные постройки.

Принцип диспозитивности гражданского процесса заключается в том, что лица, участвующие в деле, имеют право самостоятельно распоряжаться своими процессуальными и материальными правами и выбирать способ защиты своих интересов. Лица, участвующие в деле могут обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов (ч. 1 ст. 3 ГПК РФ), а, следовательно, обращение в суд с иском о защите нарушенного права является правом лица, а не его обязанностью.

Придя к выводу, что ответчик должен был предпринять меры к сохранению самовольной постройки путем предъявления соответствующего встречного иска, суд, как отметил ВС РФ, вменил ответчику в обязанность реализацию права, предоставленного законом, тогда как лицо должно реализовывать указанное право самостоятельно, вне зависимости от императивных предписаний суда. В связи с этим ВС РФ отметил, что гражданские права, принадлежащие лицу, будут действительны вне зависимости от реализации стороной процессуальных прав.

Значение позиции ВС РФ при рассмотрении аналогичных споров по признанию права на самовольные постройки.

Невзирая на отсутствие прецедентного права в РФ, одним из основных принципов процессуального законодательства является «единообразие судебной практики». Решения высших судов являются, по сути своей, последним аргументом между различными трактовками закона нижестоящими судами. Решения Коллегии ВС РФ, Обзоры практики являются официальными толкованиями правоприменительной практики, а значит, задают общее направление по рассмотрению дел на всей территории РФ.

Источник: precedentnn.ru