Отвечаем на популярные вопросы по покупке квартиры по 214-ФЗ через уступку прав требования. Если вы не нашли здесь ответ на свой вопрос, задайте его в комментариях, и мы обязательно дополним эту статью.
Покупали квартиру по ДДУ в рассрочку, полностью еще не рассчитались. Можем ли мы продать квартиру на стадии строительства по уступке прав требования?
Вы можете продать квартиру по переуступке, но при соблюдении одного из условий: либо вы вносите застройщику полную цену объекта, либо делаете перевод долга на нового дольщика (п.1 ст.11 214-ФЗ). Для перевода долга нужно обязательно получить согласие застройщика. Если застройщик против перевода долга, заставить его дать согласие никак нельзя.
Учтите, что переуступить права по договору долевого участия можно только после того, как этот договор зарегистрировали в Росреестре. Договор уступки (цессии) также нужно обязательно регистрировать в Росреестре. Если готовая квартира уже была передана по акту приема-передачи, продать ее по переуступке не получится: остается только стандартный договор купли-продажи.
Уступка прав по Договору Долевого Участия (ДДУ)
Покупаем строящуюся квартиру через переуступку. У дольщика был открыт счет эскроу. Что это значит для нас?
Бояться счетов эскроу не нужно, наоборот — это дополнительная мера защиты дольщика. Счет эскроу открывается в надежном банке после регистрации договора участия в долевом строительстве. Дольщик вносит на этот счет стоимость квартиры. Деньги депонируются на счете до наступления срока передачи квартиры, указанного в ДДУ, плюс 6 и более месяцев.
Застройщик может получить эти деньги от банка только после того, как будет подписан акт приема-передачи квартиры с дольщиком. Если сроки сдачи квартиры не соблюдаются, и у дольщика появляются основания для одностороннего отказа от ДДУ, он может забрать свои деньги со счета эскроу. С момента регистрации договора уступки прав требования по ДДУ вы получите все права по счету эскроу, который был открыт для первоначального дольщика, то есть в случае проблем со сдачей дома сможете забрать деньги с этого счета.
Информацию о банках, которым разрешено открывать счета эскроу для договоров участия в долевом строительстве, можно найти на сайте ЦБ РФ (раздел про соответствие банков ч.3 ст.15.5 214-ФЗ).
При покупке квартиры по уступке смутило, что договор на инвестиционную деятельность, а не долевого участия. Стоит ли брать такую квартиру?
В ФЗ об участии в долевом строительстве есть прямой запрет на переуступку юрлицами или индивидуальными предпринимателями простым гражданам строящегося жилья на основании договоров, которые связаны с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов (п.3 ст.1 214-ФЗ). Вам лучше поискать другую квартиру и не связываться с этим объектом.
Покупаю квартиру 214-ФЗ по уступке. По дому уже идет просрочка ввода в эксплуатацию. Смогу ли я получить неустойку, ведь фактически сам соглашаюсь на объект с просрочкой?
Вы все равно сможете требовать неустойку. При заключении договора об уступке прав требования на вас переходят все условия договора участия в долевом строительстве, в т.ч. срок передачи квартиры и право на неустойку за его нарушение. В ФЗ об участии в долевом строительстве прямо сказано, что передача готового объекта возможна только после ввода в эксплуатацию.
Договор цессии или уступка права требования по договору долевого участия! Образец договора.
То есть на момент заключения договора об уступке застройщик по объективной причине вообще не может передать квартиру в этом доме кому бы то ни было. Случаи освобождения застройщика от уплаты неустойки прописаны в законе (например, уклонение дольщика от приемки готовой квартиры). Данная ситуация к ним не относится, застройщику придется нести ответственность за просрочку.
Судебная практика по похожему делу: определение 18-КГ13-86, п.2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2013 года
Можно ли просить неустойку за просрочку передачи квартиры в двойном размере, если купили эту квартиру по переуступке у юрлица?
Да, можно. В п.2 ст.6 ФЗ об участии в долевом строительстве сказано, что застройщик уплачивает неустойку в двойном размере, если участником долевого строительства является гражданин. Уступка прав требования означает, что права первоначального дольщика переходят к вам в том объеме и на тех условиях, которые существовали на момент перехода прав. То есть вы становитесь полноценным участником долевого строительства вместо компании, которая продала вам квартиру по переуступке. Вы — участник долевого строительства и гражданин, поэтому можете просить неустойку в двойном размере.
В качестве аргумента для обоснования своей позиции в суде можете использовать пункт 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ №54 от 21.12.2017. В нём говорится о том, что новый кредитор (вы, физлицо) на основании закона в силу своего особого правового положения может иметь дополнительные права, которых не было у первоначального кредитора (первоначальный дольщик, юрлицо). В частности, это могут быть права, предоставленные законом РФ «О защите прав потребителей».
Могу ли я требовать с застройщика компенсацию морального вреда и штраф, если квартира приобреталась по договору уступки и первоначальным дольщиком было юридическое лицо?
Да, можете. В ФЗ об участии в долевом строительстве прямо сказано, что законодательство о защите прав потребителей применяется к договорам, заключенным гражданами-дольщиками для личных нужд, в части, не урегулированной 214-ФЗ. Вопросы компенсации морального вреда и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований дольщика 214-ФЗ как раз не регулируются. Поэтому взыскивать компенсацию морального вреда и штраф можно на основании закона «О защите прав потребителей».
п.1.3. «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017:
… к отношениям застройщика и гражданина, к которому перешли права требования по договору участия в долевом строительстве от первоначального участника долевого строительства (например, юридического лица), применяются нормы Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом № 214-ФЗ.Смотрите также: п.10 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013.
От какой суммы считать неустойку при покупке квартиры по уступке — от цены в ДДУ или в договоре цессии?
В п.2 ст.6 ФЗ об участии в долевом строительстве сказано, что неустойка за просрочку передачи квартиры рассчитывается «от цены договора». Имеется в виду договор участия в долевом строительстве. Все его положения, в т.ч. о цене объекта, распространяются на вас как на нового дольщика. Ваши отношения с первоначальным дольщиком и сумма, которую вы заплатили за переуступку, в данном случае для расчета неустойки значения не имеют.
Распространяется ли на дольщика, купившего квартиру по уступке, полис страхования ответственности застройщика?
Да, конечно. Статья 15.2 214-ФЗ, регламентировавшая страхование гражданской ответственности застройщика, в связи принятием федерального закона 218-ФЗ от 29.07.2017 утратила силу, но уже существующие страховые полисы продолжают действовать. В предыдущей редакции этой статьи и в ст.
25 218-ФЗ прямо указывается на возможность замены выгодоприобретателя по договору страхования застройщика в случае уступки права требования. Для замены выгодоприобретателя по полису нужно письменно уведомить страховую компанию. Нюансы уведомления и необходимые документы лучше уточнить в самой страховой компании и правилах страхования.
В ДДУ и договоре уступки разные сроки передачи квартиры. На какой срок ориентироваться?
Верховный Суд РФ считает, что в таком случае нужно ориентироваться на срок из договора участия в долевом строительстве (см. п.5 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).
Дело в том, что по статье 384 ГК РФ права при уступке переходят от первоначального кредитора к новому на условиях, которые существовали к моменту перехода права. На момент заключения договора уступки в договоре с первоначальным дольщиком значится конкретный срок передачи квартиры. Изменить его можно лишь через подписание дополнительного соглашения к ДДУ, которое подлежит государственной регистрации. Нет зарегистрированного дополнительного соглашения к ДДУ — действует срок, изначально прописанный в ДДУ. Именно этот срок и должен переходить в договор уступки прав требования по ДДУ.
Купили квартиру по переуступке. Застройщик до уступки уведомил первоначального дольщика (ООО) о переносе сроков окончания строительства. Значит ли это, что срок передачи квартиры был изменен?
Нет. По 214-ФЗ застройщик обязан уведомлять дольщиков об изменении сроков строительства, но такое уведомление несет лишь информационную функцию и не меняет в одностороннем порядке условия ДДУ. Дольщику просто сообщают о сдвиге сроков и предлагают внести соответствующие изменения в ДДУ. Соглашаться на изменение сроков в договоре или нет — право дольщика.
Если ООО, уступившее вам квартиру, никаких соглашений о переносе сроков не подписывало, вы можете быть спокойны. Ориентируйтесь на срок передачи квартиры, указанный в ДДУ изначально.
Пункт 4 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017:
Поскольку законом не предусмотрена возможность одностороннего изменения договора, уведомление застройщика об изменении срока строительства само по себе не влечет изменений условий договора о сроках исполнения обязательства.
Продаем строящуюся по ДДУ квартиру по уступке уже после того, как срок передачи квартиры был нарушен? Кто получит неустойку за просрочку — новый дольщик или мы?
По умолчанию всю неустойку получает новый дольщик, если в договоре цессии не прописан другой вариант. Новый дольщик может требовать неустойку за весь период просрочки, т.е. со следующего дня за датой, когда квартиру должны были передать по условиям ДДУ.
Некоторые суды считают, что новый дольщик может претендовать на неустойку только за период с даты государственной регистрации договора цессии, но они не правы. Верховный Суд РФ в п.13 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017) объясняет, почему:
Право на взыскание с ответчика неустойки возникло у первоначального кредитора по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома с момента просрочки передачи квартиры. Соответственно, по договору уступки права требований новый кредитор приобретает тот же объем прав, в том числе право требовать взыскание неустойки с ответчика за весь период просрочки.
Источник: paritet.guru
Уступка по договору долевого участия в строительстве
Иногда участник долевого строительства сталкивается с невозможностью дальнейшей выплаты согласно ДДУ, или имеет желание продать свою долю в будущем доме другому лицу.
В юридической практике это называется уступка по договору долевого участия, причем важно, что переуступается не право собственности на квартиру (ее предыдущий дольщик еще не получил, и, соответственно, права собственности не имеет), а только право требования.
В данной статье мы разберемся, как проходит уступка по договору долевого участия, что нужно для ее правильного оформления и какие особенности имеет данная процедура.
В каких ситуациях возможна уступка прав требования
Ситуации, когда совершается уступка квартиры по договору долевого участия, могут быть разными и зависят от обстоятельств, с которыми столкнулся дольщик. Чаще всего варианты бывают следующие:
- Участник договора долевого строительства изначально приобретал квартиру с целью дальнейшей переуступки прав. Это может быть выгодно, ведь по мере завершения дома стоимость недвижимости растет, и дольщик сможет не только отбить вложенные средства, но и получить дополнительную прибыль;
- В процессе выполнения условий договора участник ДДУ сталкивается с финансовыми или другими проблемами, и решает отказаться от недвижимости. В этой ситуации уступка квартиры новому дольщику может быть достаточно удобным вариантом;
- Застройщик тянет с введением дома в эксплуатацию, хотя все платежи давно внесены. Если дольщику надоело ждать, он может переуступить свои права другому человеку, вернуть вложенные деньги и приобрести квартиру в другом месте, оставив разборки с застройщиком новому дольщику.
Соответственно, существует и два варианта ситуаций, в которых может проходить переуступка прав на недвижимость:
в этом случае право переуступается без дополнительных условий;
в такой ситуации на нового дольщика оформляется остаток долга по ДДУ.
Если компания упирается и не хочет давать свое согласие, рекомендуется обращаться к юристу по спорам с застройщиками, который сможет решить возникший конфликт.
Какие документы нужны для оформления уступки прав требования?
Как и многие другие документы, связанные с недвижимостью, договор об уступке прав по ДДУ требует государственной регистрации. Для этого требуется ряд документов:
- договор долевого участия между прежним дольщиком и застройщиком;
- справка о том, что долг перед застройщиком полностью погашен, или подтверждение, что остаток долга будет переведен на нового дольщика одновременно с подписанием договора. Также в этом случае понадобится согласие застройщика на перевод долга;
- если покупатель находится в браке – письменное согласие супруга с нотариальным заверением;
- в случае, если право требования находится в залоге, потребуется письменное согласие залогодержателя;
- если по договору правом требования обладает несовершеннолетний – согласие органа попечительства и опеки;
- в случае, если одна из сторон – юрлицо, потребуются также учредительные документы компании и подтверждение того, что представитель имеет право действовать от ее имени (доверенность).
Обычно этих документов достаточно, но в некоторых случаях застройщик может потребовать дополнительные – например, если сомневается в платежеспособности нового дольщика или подозревает, что переуступка по договору является на самом деле махинацией.
Порядок покупки недвижимости по договору уступки прав требования
Алгоритм покупки недвижимости посредством переуступки права требования на нее обычно выглядит следующим образом:
продавец (дольщик) письменно извещает застройщика о том, что собирается продать свою долю новому участнику. При этом, если требуется, необходимо дождаться письменного согласия, и только после этого переходить к следующим этапам. В некоторых случаях компания может потребовать до 5% стоимости квартиры за разрешение оформить переуступку.
готовятся бумаги из банка о том, что сумма за недвижимость полностью погашена, или она погашена частично, с указанием остатка долга. Также собираются все другие необходимые документы.
он должен в обязательном порядке включать все стороны (покупатель, продавец, иногда застройщик), точные характеристики объекта ДДУ, стоимость недвижимости, порядок расчётов за нее, гарантии сторон, способ решения возникающих споров. После составления договор уступки прав требования проходит обязательную государственную регистрацию.
после подписания договора и внесения указанной в нем суммы, а также уплаты госпошлины регистратор вносит изменения в госреестры, и покупатель становится обладателем прав требования на недвижимость.
Хотите заключить договор уступки долевого участия в строительстве?
Получите консультацию адвоката: +7 (962) 953-88-11
Срок регистрации уступки по договору долевого участия
Следует учитывать, что договор регистрируется не мгновенно. С момента его подписания и передачи вместе с пакетом документов на госрегистрацию до получения свидетельства о вновь приобретенных правах проходит 5-10 дней, стандартный срок – 1 неделя. Таким образом, если учесть, что на сбор документов, наведение справок о застройщике и продавце и другие подготовительные этапы также понадобится время, общий срок, который понадобится для оформления договора переуступки, превышает 1 месяц.
Если вы хотите завершить процедуру как можно быстрее, рекомендуется обратиться за помощью к адвокату, который сможет ускорить некоторые этапы процедуры, трем самым сэкономив ваше время.
Заключение
Переуступка прав по договору долевого участия – достаточно распространенная процедура. Для ее проведения требуется ряд документов, а также соблюдение некоторых условий.
Кроме того, необходимо помнить, что она может быть достаточно долгой. Для ускорения и упрощения рекомендуется обратиться за помощью к юристу.
Источник: kuzpartners.ru