Уступка доли при строительстве

В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). При этом роисходит перемена лиц в обязательстве. Кредитор может передать свои права по договору без согласия должника, но должен уведомить его о состоявшейся передаче прав.

ЗУЙКОВА ОСОБЕННОСТИ УСТУПКИ ПРАВ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) в ст. 11 сохранил институт уступки права требования по договору (цессии), установив при этом ряд ограничений.

Во-первых, уступка прав требования (цессия) допускается только с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (квартиры). Во-вторых, по общему правилу такая уступка возможна только после полной уплаты дольщиком цены договора.

Выделение Долей Детям С Материнского Капитала Без Нотариуса | Vlada May

Если же дольщик полную цену квартиры не выплатил, то ему придется одновременно с соглашением об уступке прав требования заключать также и договор о переводе долга на нового участника долевого строительства.

В последнем случае перевод долга должен осуществляться по правилам статей 391, 392 ГК РФ, т.е. с согласия кредитора-застройщика.
В третьих, не допускается уступка гражданам прав требования по договорам, которые заключены юридическими лицами (индивидуальными предпринимателями) и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме (п. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).

Данная норма введена в ст. 1 Закона N 214-ФЗ Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и призвана устранить возможность «обхода» данного Закона.

Иначе говоря, если дольщиком в строительстве, к примеру, 10 квартир в составе жилого дома выступила коммерческая организация, то впоследствии ей придется оформить эти квартиры в свою собственность, так как «уступить» квартиры гражданам до окончания срока строительства (как раньше и делалось в большинстве случаев) с соответствующей «наценкой» уже не удастся.

А вот для граждан такого запрета нет. Так что физическое лицо, проинвестировав на раннем этапе строительства несколько квартир, затем вправе права на них уступить любым третьим лицам. Рассмотрим такой специальный случай уступки, как, к примеру, уступка права требования уплатить неустойку.

В частности, вправе ли дольщик уступить свое право требования к застройщику об уплате неустойки (при нарушении тем срока строительства) другому лицу? Норма п. 2 ст. 11 Закона N 214-ФЗ допускает различное толкование. Как полагают некоторые специалисты , нормы ст. 11 Закона N 214-ФЗ вводят ограничения только для сделок уступки права требования по основному обязательству и не должны распространяться на дополнительные права (право на неустойку, право на возмещение убытков и т.п.).

Исчисление уплата и сдача ФНО по ИПН исчисляемому физлицом САМОСТОЯТЕЛЬНО

См.: Новоселова Л. Перемена лиц в обязательстве из договора об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»//Хозяйство и право. 2005. N 8.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ УСТУПКИ ПРАВА

Как договор долевого строительства, так и уступка прав требования по нему подлежат государственной регистрации (ст. 17 Закона N 214-ФЗ) в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Указанный порядок касается уступки прав не по всем договорам долевого участия. Закон N 214-ФЗ распространяется лишь на те объекты, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 г. Во всех остальных случаях действует общий порядок уступки прав требования, предусмотренный статьями 382 — 390 ГК РФ.

При этом следует учитывать, что несоблюдение требований о государственной регистрации влечет недействительность сделки в случаях, прямо предусмотренных законом (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Но ни Гражданский кодекс РФ, ни Закон N 214-ФЗ не предусматривают таких последствий несоблюдения требований о государственной регистрации, как недействительность договора, поскольку до государственной регистрации такой договор не считается заключенным. Следовательно, и уступка права требования по этому договору не вступает в силу до момента регистрации сделки уступки права требования .

Поскольку сделки уступки права требования подлежат государственной регистрации, то момент уступки в отношениях между участниками этой сделки определяется моментом внесения записи об уступке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) <**>. С этого момента возникают последствия уступки права требования для третьих лиц.

См.: Новоселова Л. Указ. соч.
<**>См.: Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219.

НАЛОГОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ

Обычно уступка прав требования совершается дольщиками — физическими лицами. В этом случае особых проблем не возникает.
Но случаются и более сложные ситуации. Например, организация, выступив дольщиком в строительстве жилого дома, затем передает часть квартир своим работникам или иным лицам по соглашению об уступке прав. Какими в этом случае окажутся налоговые последствия?

В многочисленных спорах о том, нужно или не нужно платить НДС с операций по уступке прав, вытекающих из договора долевого строительства, наконец поставлена точка. Налог в этих случаях заплатить придется.

Раньше передача имущественных прав хотя и была включена в состав операций, облагаемых НДС, но сам порядок исчисления НДС по таким операциям не был определен, что порождало как научные дискуссии, так и судебные споры. Причем диапазон обсуждаемых вариантов был крайне широк: от признания в качестве налоговой базы суммы договора цессии целиком до предложения вообще не облагать НДС передачу имущественных прав, вытекающих из договоров долевого строительства (см., например, Постановление ФАС Уральского округа от 25.12.2003 N Ф09-4421/03-АК).

Теперь п. 3 ст. 155 НК РФ установлено, что при передаче налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, имущественных прав на жилые дома или жилые помещения (а также на доли в них, гаражи или машино-места) налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.

Данный пункт был введен в ст. 155 НК РФ Федеральным законом от 22.07.2005 N 119-ФЗ и вступил в силу с 1 января 2006 г.
Здесь нужно учитывать, что в силу п. 8 ст. 167 НК РФ при передаче имущественных прав по договорам долевого строительства момент определения налоговой базы определяется как день уступки права требования.

Поскольку договор об уступке требования (цессии) подлежит государственной регистрации, то согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ такой договор будет считаться заключенным с момента регистрации. Тем самым налог уплачивается в бюджет в момент уступки требования, т.е.

государственной регистрации договора цессии. При этом сумма НДС определяется по расчетной ставке 18/118.

ПРИМЕР 1.
ЗАО заключило с ООО договор об уступке ему права требования по договору долевого строительства. Цена договора цессии составила 1 000 000 руб. На момент уступки ООО оплатило застройщику по договору долевого строительства стоимость квартиры в размере 900 000 руб.
ООО уплатит в бюджет НДС с разницы в стоимости уступки 100 000 руб. (1 000 000 — 900 000) в сумме 15 254 руб. (100 000 руб. х 18/118) согласно выписанному счету-фактуре.

Не все строительство — долевое

Несмотря на новую формулировку п. 3 ст. 155 НК РФ, возможность для споров по другим основаниям все же осталась.

Как уже говорилось, долевое строительство теперь регулируется Законом N 214-ФЗ. Однако не любая инвестиционно-строительная деятельность подпадает под действие указанного Закона. И долевое строительство не возникает автоматически при строительстве любого многоквартирного дома.

Прежде всего основной предпосылкой для возникновения долевого строительства является наличие объектов такого строительства — жилых или нежилых помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, если организация выступает единственным инвестором при строительстве многоквартирного дома (равно как и другого индивидуально-определенного, обособленного объекта: здания, строения, сооружения или их комплексов), то долевое строительство не возникает.

Такие отношения должны регулироваться нормами Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон об инвестиционной деятельности).

В действующем законодательстве такого рода сделки не предусмотрены, но и не запрещены (п. 2 ст. 421 ГК РФ). Чаще всего такие отношения регулируются так называемым инвестиционным договором (или договором соинвестирования). Он не требует государственной регистрации и заключается сторонами в произвольной форме.

Кроме того, не подпадают под действие Закона N 214-ФЗ и регулируются нормами Гражданского кодекса РФ и Законом об инвестиционной деятельности отношения, связанные с внесением вклада (инвестиций) в строительство неденежными средствами (материалами, работами, услугами и т.п.), что не помешает такому инвестору в дальнейшем уступить свои права на жилые помещения другим лицам.

Какими окажутся налоговые последствия в этом случае?
По смыслу п. 3 ст. 155 НК РФ налог должен быть уплачен в каждой из рассмотренных выше ситуаций.
Но существует и другая точка зрения. При уступке права требования происходит перемена лица в обязательстве: первоначальный кредитор выбывает из отношений, а его место занимает новый. Характер самого обязательства при этом не меняется.

Таким образом, признав инвестиционный характер такого договора, следует признать и тот факт, что перемена лица в обязательстве (в том числе уступка права требования) не влечет за собой изменение самого обязательства и оно по-прежнему носит инвестиционный характер. Передача имущества, если она носит инвестиционный характер, не признается реализацией товаров, работ или услуг (подп.

4 п. 3 ст. 39 НК РФ). Следовательно, если уступка права требования вытекает из инвестиционного договора, то правила налогообложения, предусмотренные п. 3 ст. 155 НК РФ, к ней вроде бы и не применяются.

Речь идет об отношениях «инвестор — застройщик — подрядчик», т.е. когда инвестор и застройщик не совпадают в одном лице. Это характерно для тех организаций, которые по каким-либо причинам сами не могут получить лицензию на осуществление строительных функций, присущих заказчику (застройщику).

Суды в ряде случаев (см. постановления ФАС Уральского округа от 25.12.2003 N Ф09-4421/03-АК; Северо-Западного округа от 08.06.2005 N А56-23704/04 и от 21.06.2005 N А56-29388/04) приходили к выводу, что в такой ситуации НДС уплачивать не нужно.
Но все подобные выводы, скорее всего, будут оспариваться налоговыми органами. Поэтому тем, кто не готов к судебному спору, придется заплатить НДС.

Угроза притворных сделок

Анализируя нормы Закона N 214-ФЗ и Закона об инвестиционной деятельности, можно выделить ряд признаков, отличающих договоры уступки права от так называемых договоров соинвестирования.

Так, договор соинвестирования не может заключаться после ввода объекта в эксплуатацию, т.е. после подписания акта государственной приемки и выхода распорядительного документа органа государственной власти о сдаче объекта в эксплуатацию. Ведь со сдачей в эксплуатацию завершенного строительством объекта инвестиционная деятельность считается законченной, так как имеется документально подтвержденный объект инвестиционной деятельности . Такая сделка, совершенная по окончании строительства, может быть признана притворной, так как она прикрывает куплю-продажу объекта (см. Постановление ФАС Московского округа от 29.06. 2004 N КГ-А40/5117-04-П).

Со своей стороны, уступка прав возможна и после сдачи объекта в эксплуатацию вплоть до подписания передаточного акта.
Однако заключение договора цессии в указанный промежуток времени также может навести на мысль о притворности данной сделки. Способ «легализации» такого рода сомнительных сделок отдельные специалисты <**>видят во включении в договор цессии условия о вознаграждении цедента <***>, на которое начисляется НДС.

См.: Скворцов А.В. Правовое регулирование инвестиционно-строительной деятельности (вопросы судебно-арбитражной практики)//Информационно-правовая система «КонсультантПлюс», 2006).
<**>Там же.
<***>Цедент — лицо, уступившее право.

Вычет «входного» НДС

При уплате налога у дольщика-инвестора неизбежно возникнет проблема с принятием к вычету «входного» НДС. Надо сказать, что Налоговый кодекс РФ рассматривает порядок вычета «входного» НДС лишь в отношениях между застройщиком и подрядчиком. Так, в ходе строительства и до его окончания застройщик получает от подрядчиков счета-фактуры. До конца прошлого года выделенный в них НДС к вычету не принимался вплоть до подписания акта о вводе дома в эксплуатацию.

С прошлого года суммы НДС по подрядным работам принимаются к вычету в общем порядке (п. 6 ст. 171 НК РФ в редакции Федерального закона от 22.07.2005 N 119-ФЗ) в течение всего срока строительства. Причем этот порядок распространяется на суммы НДС, предъявленные (а не уплаченные!) подрядчиками после 1 января 2006 г.

ПРИМЕР 2.
ЗАО в январе 2006 г. выступило застройщиком-инвестором в строительстве многоквартирного жилого дома. В состав жилого дома помимо 80 квартир входят помещения магазина, кафе и поликлиники, расположенные на первом этаже дома.
Строительство ведется подрядным способом.
В январе подрядчику был внесен аванс на сумму 2 000 000 руб.
В феврале 2006 г. по акту принимаются работы по закладке фундамента дома на сумму 1 180 000 руб. (в том числе НДС — 180 000 руб.).
В марте 2006 г. подписан акт сдачи-приемки общестроительных работ на сумму 2 360 000 руб. (в том числе НДС — 360 000 руб.).
В апреле произведены расчеты с подрядчиком на сумму 1 540 000 руб.
В мае 2006 г. жилой дом принят в эксплуатацию.
ЗАО предъявляет к вычету «входной» НДС в следующем порядке:
— в феврале 2006 г. — 180 000 руб. (по работам, принятым в феврале);
— в марте 2006 г. — 360 000 руб. (по работам, принятым в марте).

Для объектов, строительство которых было начато до 1 января 2006 г., существовали переходные положения.
Суть их заключается в том, что НДС, предъявленный подрядчиками до 1 января 2005 г., будет предъявляться к вычету в порядке, который действовал до 1 января 2006 г. А НДС, предъявленный подрядчиками в течение 2005 г., подлежит вычету в течение 2006 г. равными долями по налоговым периодам.

НДС, выделенный в счетах-фактурах застройщика, дольщик принимал к вычету. Причем только в том месяце, с которого начинала начисляться амортизация на его долю в здании (п. 5 ст. 172 НК РФ) при условии, конечно, что здание (часть здания) имеет производственное назначение и используется для осуществления операций, облагаемых НДС (подп. 1 п. 2 ст.

171 НК РФ).

На первый взгляд с этого года ситуация изменилась, поскольку теперь застройщик вправе выставлять дольщикам счета-фактуры с выделением в них сумм «входного» НДС на основании счетов, поступивших от подрядчика*. Но ведь сам объект строительства может быть принят к учету только по окончании всего процесса строительства. А по смыслу новой редакции части второй п. 1 ст. 172 НК РФ суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении имущественных прав, подлежат вычетам только после принятия на учет указанных имущественных прав.

Вот и придется дольщикам по-прежнему дожидаться, когда объект будет введен в эксплуатацию. Застройщик осуществляет расчеты с подрядчиками за счет средств дольщиков. Поэтому основанием для выписки застройщиком счетов-фактур дольщикам является сводная ведомость затрат на строительство объекта, а также справка-расчет на долю, приходящуюся на каждого дольщика в соответствующий момент строительства. К сводной ведомости должны прилагаться копии счетов-фактур подрядчиков.

Все вышесказанное в целом справедливо и для случаев уступки права. Ранее дольщики чаще всего расчетным путем определяли превышение цены уступки права на квартиру над ценой его приобретения и начисляли с этой разницы НДС, не предъявляя его контрагенту (новому дольщику) по договору цессии. При этом НДС, уплаченный в ходе уступки права, включался в себестоимость этого права.

Видимо, такая практика при уступке прав требований на долю в строительстве сохранится и впредь.

ПРИМЕР 3.
В условиях примера 2 предположим, что строительство ведется с привлечением соинвесторов-дольщиков — ООО-1 и ГУП. Доли по договорам долевого строительства, заключенным ЗАО с дольщиками, распределены следующим образом:
— ООО-1 инвестирует строительство пяти квартир по цене 1 000 000 руб. каждая, помещение магазина стоимостью 1 770 000 руб. и помещение кафе стоимостью 2 000 000 руб.;
— ГУП за счет бюджетных средств инвестирует строительство поликлиники стоимостью 900 000 руб.
Остальные 75 квартир инвестируются за счет средств физических лиц.
В апреле 2006 г. ООО-1 уступает права на две квартиры ООО-2 по цене 1 100 000 руб. за каждую квартиру и право на помещение кафе по цене 2 360 000 руб.
По окончании строительства в мае 2006 г. все квартиры и помещения в доме ЗАО передает дольщикам по актам приемки-передачи и выставляет счета-фактуры с выделением соответствующих сумм НДС, в том числе ООО-1 — три квартиры стоимостью 1 000 000 руб. (в том числе НДС — 152 542 руб.) каждая и помещение магазина стоимостью 1 770 000 руб. (в том числе НДС — 270 000 руб.).
С вычетами НДС в этих случаях дела будут обстоять следующим образом.
1. В апреле 2006 г. ООО-1 уплатит в бюджет НДС с разницы в стоимости уступки прав на квартиры и помещение кафе в сумме 100 678 руб. ((100 000 руб. х 3 + 360 000 руб.) х 18/118) согласно выписанным счетам-фактурам.
НДС к вычету не предъявляется.
2. В мае 2006 г.:
— ООО-1 предъявляет к вычету «входной» НДС в сумме 270 000 руб. по помещению магазина. — ООО-2 предъявляет к вычету «входной» НДС в сумме 360 000 руб. по помещению кафе.
Все цены в примере даны с учетом НДС.

Налог на прибыль

При уступке прав по договорам долевого строительства организации должны уплачивать налог на прибыль.
Для сделок по уступке прав требования, возникающих из договоров долевого строительства, особый порядок определения финансового результата в главе 25 НК РФ не установлен. Налогооблагаемая прибыль в данном случае равна разнице между выручкой от уступки права и суммой вклада дольщика.

С 1 января 2006 г. для уступающих свои имущественные права дольщиков действует общая норма о том, что учету в целях налогообложения подлежат расходы, связанные с приобретением этих имущественных прав (часть первая подп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ).
Причем если уступка прав произведена с убытком, то согласно п. 2 ст. 268 НК РФ этот убыток будет учитываться при налогообложении прибыли.

Доход от реализации прав, вытекающих из договора долевого строительства, для целей налогообложения прибыли учитывается в составе доходов от реализации (п. 1 ст. 249 НК РФ).

ПРИМЕР 4.
В условиях примера 1 свою долю по договору долевого строительства ООО уступает ЗАО. Цена договора цессии составила 1 000 000 руб. Затраты ООО по оплате своей доли — 900 000 руб.
Налогооблагаемая прибыль ООО составит 100 000 руб.

Участник долевого строительства (дольщик) может уступить свои имущественные права по цене выше или ниже, чем он изначально вложил в строительство жилого объекта.

Но те, кто уступает свои права с убытком, должны быть готовы к тому, что существует потенциальный риск налоговых доначислений согласно ст. 40 НК РФ.

Налоговые органы в сходной ситуации применительно к безвозмездной сделке (см. письмо Минфина России от 17.10.2005 N 03-03-04/4/63) высказались достаточно определенно: при оценке доходов, связанных с безвозмездным получением имущественных прав, предлагается применять аналогию с порядком определения рыночных цен на товары, работы, услуги (по поводу которых и возникли эти имущественные права). А согласно п. 3 ст. 40 НК РФ при отклонении цены сделки более чем на 20% от рыночной цены однородных товаров (работ, услуг) налоговый орган вправе доначислить налоги и пени исходя из рыночной цены сделки. Это, кстати, в равной степени касается не только налога на прибыль, но и НДС и НДФЛ.

То обстоятельство, что права на квартиры уступаются по льготной цене, например своим работникам, вряд ли может серьезно изменить ситуацию.

Тем же, кто все-таки решил рискнуть и существенно занизил цену уступки прав, предлагаем следующие аргумент: в рассматриваемом случае организация реализует не товары, работы или услуги, а имущественные права, которые в ст. 40 НК РФ не упомянуты. То есть доначисление налоговым органом при проверке сумм налогов и пеней из расчета рыночной цены уступленного дольщиком права также является оспоримым. Однако насколько убедительны данные доводы, ответит лишь судебная практика.

ДОХОДЫ И РАСХОДЫ

В силу п. 3 ст. 271 НК РФ датой признания дохода по договору цессии считается дата реализации имущественных прав, определяемая согласно п. 1 ст. 39 НК РФ. И здесь допущена определенная неточность, поскольку такого понятия, как «реализация имущественного права» (да и любого иного права), ст. 39 НК РФ не предусматривает.

Несмотря на данное несоответствие, попробуем сформулировать общие правила.
Так, по нашему мнению, датой признания дохода должен являться день, когда право требования переходит от прежнего дольщика к новому. Расход в виде суммы первоначально внесенного взноса для целей исчисления налога на прибыль должен признаваться также в момент перехода прав по договору цессии (п. 2.1 ст. 268 НК РФ).

В целях налогообложения прибыли суммы вклада, перечисленные дольщиком застройщику по договору долевого строительства, не учитываются в составе расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль (п. 5 ст. 270 НК РФ). Они становятся расходом первоначального дольщика только в момент перехода прав по договору цессии.

Как уже говорилось выше, уступка права требования (цессия) по договору долевого строительства подлежит государственной регистрации (ст. 17 Закона N 214-ФЗ). Следовательно, и момент перехода прав по договору цессии должен определяться датой государственной регистрации указанного договора.

Таким образом, в общем случае момент признания дохода и расхода должен определяться датой регистрации договора цессии.

ОТ ПРОБЛЕМ ПРОШЛЫХ — К ПРОБЛЕМАМ БУДУЩИМ

Ранее много споров вызывало то обстоятельство, что уступка прав может производиться неоднократно в рамках одного договора. Но ситуация здесь значительно изменилась.

До вступления в силу Закона N 214-ФЗ широко практиковались так называемые цепочки из застройщика — с одной стороны, и многочисленных инвесторов и субинвесторов — с другой. Причем в сделке «субинвестирования» субинвестор не вступал в прямые отношения с застройщиком: тот сдавал построенный объект первоначальному инвестору. А право собственности регистрировалось, минуя инвестора, непосредственно на тех лиц, кого инвестор привлек в качестве субинвесторов.

Обратите внимание! В рамках Закона N 214-ФЗ построить такую цепочку уже нельзя, поскольку в п. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ предусмотрено наличие только двух участников — застройщика и дольщика. Следовательно, дольщик может привлечь нового инвестора лишь уступив ему свое место в договоре долевого строительства. Да и то с учетом ограничений, установленных п. 3 ст.

1 Закона N 214-ФЗ для юридических лиц.

Если раньше организации, занимающиеся привлечением субинвесторов, во избежание споров с налоговыми органами могли подписывать с субинвесторами посреднические договоры (а объектом обложения НДС являлась сумма посреднического вознаграждения согласно п. 1 ст. 156 НК РФ), то с вступлением в силу Закона N 214-ФЗ такое посредничество утратило смысл.

Впрочем, все эти правила не распространяются на случаи так называемого инвестиционного договора. При его исполнении по-прежнему возможны цепочки соинвесторов. Думается, что налогообложение в этом случае должно производиться в общем порядке согласно п. 3 ст. 155 НК РФ.

Забегая вперед, обозначим другую вполне реальную проблему: дольщик на момент уступки прав требований полную цену квартиры еще не выплатил. Как сказано в п. 1 ст. 11 Закона N 214-ФЗ, в этом случае дольщик обязан также заключить договор о переводе долга на нового участника долевого строительства с соблюдением соответствующих норм Гражданского кодекса РФ.

Причем Закон N 214-ФЗ не говорит, должен ли договор о переводе долга проходить государственную регистрацию. По-видимому, законодатель предполагал, что стороны будут составлять единый документ, содержащий положения как об уступке прав требования, так и о переводе долга. Но ведь это совершенно разные сделки. В частности, при переводе долга на это должно быть документально оформленное согласие застройщика. В противном случае недействительным может быть признан не только перевод долга, но и сам договор уступки права требования как противоречащий нормам закона.

Обязать же всех участников составить единый документ нельзя, так как законодательством такая обязанность не предусмотрена. Значит, вполне реальна ситуация, когда у сторон сделки появятся два или даже три документа: договор цессии, договор о переводе долга, а также письменно выраженное согласие кредитора-застройщика, которое вполне может быть оформлено в виде самостоятельного акта.

Отсюда вопрос: должна ли в этом случае производиться государственная регистрация договора о переводе долга? Закон этого не требует. Скорее всего, и договор о переводе долга, и согласие застройщика будут выступать в качестве «приложения» к договору цессии. Если же государственная регистрация договора о переводе долга все же потребуется, то логично считать, что момент перехода прав по договору цессии должен определяться датой государственной регистрации последнего из указанных договоров.

Постоянная ссылка на статью «Уступка доли в жилищном строительстве: правовые и налоговые последствия»:

Источник: rusadvice.org

Как продать свою долю в новостройке?

Что делать, если вдруг вам понадобилось срочно продать свою часть жилья по договору долевого участия? Нужно ли ставить в известность застройщика и участников долевого строительства, которые вместе с вами вложились в квартиру в строящемся доме? На этот и другие вопросы Domostroynn.ru отвечает адвокат НО НКА «Чайка и коллеги» Светлана Коротина.

При заключении договора долевого участия приобрести право требования на квартиру (или иной объект недвижимости) может несколько человек или юридических лиц.

Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не содержит ограничений на количество участников. В ДДУ они будут указаны вместе в качестве «Участников долевого строительства». Будет указано, что они приобретают право требования на передачу им квартиры (иного объекта) в равных долях, либо в ином соотношении.

После приобретения права требования на объект недвижимости у долевых участников может возникнуть необходимость продать свою долю. Стоимость продаваемого права устанавливает сам дольщик, независимо от цифры, указанной в договоре ДДУ.

Продажа по договору долевого участия отличается от продажи уже построенной и зарегистрированной недвижимости. Для того чтобы продать долюв квартире надо заключить не договор купли-продажи, а договор о переуступке права требования на объект.

Порядок оформления переуступки зависит от того, полностью ли цедент (дольщик) заплатил застройщику за объект недвижимости. Если оплата уже произведена, при заключении договора цессии продавец передает покупателю только права по основному договору (уступка права требования).

Почему лучше получить согласие застройщика?

По общему правилу Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ) переуступить право на свои квадратные метры в новостройке можно и без согласия застройщика — достаточно письменно его уведомить. Но бывают случаи, когда обязательность согласия прописана в договоре, поэтому стоит проверить данный факт перед заключением сделки.

При уведомлении застройщика о проводимой переуступке необходимо позаботиться о доказательствах того, что документ был отправлен и получен адресатом. В противном случае тот имеет право с чистой совестью сказать, что ничего не знал о переуступке и передать квартиру по завершении строительства первоначальному покупателю.

Если дольщик (цедент) еще не полностью рассчитался с застройщиком, то по договору цессии цессионарию (третьему лицу) переходят не только права, но и обязанности по основному договору (наряду с уступкой требования имеет место перевод долга). В таком случае обязательно требуется согласие застройщика на переуступку. Важно помнить, что оно должно быть письменным. Переуступка не то же самое, что купля-продажа недвижимости. Это способ, с помощью которого лишь меняется сторона (покупатель или дольщик) в договоре с застройщиком.

Требуется ли согласие всех участников долевого строительства при продаже доли в квартире?

В соответствии со статьей 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Солидарный кредитор (дольщик) вправе уступить требование третьему лицу с согласия других кредиторов, если иное не предусмотрено соглашением между ними. При продаже права требования по договору долевого участия, так же, как и при продаже долей в готовых объектах недвижимости, требуется согласие остальных дольщиков. Это предусматривает статья 388 ГК РФ. При этом согласие всех участников должно быть заверено нотариусом.

Договоры долевого участия в строительстве могут быть заключены в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ). В этом случае застройщик обязан передать квартиру в построенном объекте не дольщику, а указанному (или не указанному) в договоре третьему лицу. Обязанность финансировать строительство остается за дольщиком. (Например, родители могут заключить договор долевого участия в пользу своих детей).

Третье лицо вправе отказаться от прав по договору долевого участия в строительстве. Тогда этими правами может воспользоваться дольщик.

Источник: www.domostroynn.ru

Переуступка доли в строящемся доме

Участвуя в долевом возведении многоквартирных зданий, граждане заключают договор с застройщиком и регистрируют его в службе Росреестра. Доля в строящемся доме может выступать самостоятельным предметом гражданской сделки на любом этапе строительства. Для этого нужно заключить договор с покупателем и пройти регистрационную процедуру.

Переуступка своей части в еще не возведенном объекте является правом дольщика, застройщик не может устанавливать ограничения на подобные сделки. Тем не менее, при заключении договора строительная компания должна быть уведомлена о переходе права к новому лицу. Для этого собственником по ДДУ направляется письменное уведомление с указанием всех сведений о такой переуступке.

Сделка по уступке долей в строящемся многоквартирном здании характеризуется следующими нюансами:

• стоимость определяется самими сторонами, она может увеличиваться или уменьшаться по сравнению с размером первоначальных инвестиций;
• переуступка возможна только при регистрации ДДУ (если недобросовестный застройщик не выполнил это требование, то сделка является незаконной);
• после регистрации договора переуступки в Росреестре, новый участник долевого строительства приобретает право требования готового объекта на тех же условиях, что и первоначальный дольщик.

С момента перехода прав после переуступки, первоначальный участник строительства исключается из правоотношений с застройщиком. После возведения многоквартирного знания приемку готового объекта будет осуществляться фактическим владельцем доли.

Как происходит переуступка доли?

Алгоритм действий выглядит следующим образом:

• нужно убедиться, что исходный договор не содержит запрета на уступку;
• согласовать с приобретателем все условия сделки — предмет уступки, цену и т.д.;
• уведомить застройщика о предстоящей регистрации договора переуступки (заключить его можно вплоть до момента получения готового объекта);
• обратиться в службу Росреестра или МФЦ для проведения регистрационной процедуры и внесения сведений в реестр прав на недвижимость;
• получить зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН, подтверждающую переход прав.

Обратите внимание!

Первоначальным договором может предусматриваться условие о трехстороннем характере сделок по переуступке долей. В этом случае при согласовании условий потребуется участие застройщика.

Какие понадобятся документы?

Для регистрации сделки потребуются следующие бумаги:

• заявление о проведении регистрационных действий;
• паспорта сторон по договору;
• оригинал ДДУ и вся сопроводительная документация;
• договор уступки доли;
• нотариальное согласие супруга дольщика на переуступку;
• согласие застройщика, если договор заключается до момента полного исполнения денежных обязательств по долевому строительству;
• платежный документ, подтверждающий перечисление госпошлины.

Если по исходному договору владельцем доли выступал несовершеннолетний гражданин, дополнительно нужно получить согласие органа опеки. Если участие в строительстве осуществлялось с использованием ипотечных средств, переуступка будет невозможна без согласия банка.

Ввиду сложности таких сделок, все действия целесообразно осуществлять при поддержке опытного юриста. Наши специалисты готовы оказать юридическую поддержку по всем вопросам относительно переуступки долей в строящихся домах. Позвоните нам по указанным телефонам или обратитесь онлайн.

Источник: askjurist.ru

Отчуждение или уступка доли в уставном капитале ООО

Отчуждение доли в уставном капитале ООО может производиться как в форме ее продажи, так и иным образом, например, в форме дарения. Долю можно продать как третьему лицу, так и самой организации, в которой состоит учредитель. Рассмотрим, каким образом осуществляется отчуждение доли в ООО на примере ее продажи участником общества третьему лицу. Кроме того, разберем особенности продажи доли обществу.

Отчуждение доли в уставном капитале ООО: общие положения

Многие путают термины «уступка» и «отчуждение». Между тем уступки доли в уставном капитале ООО произведено быть не может, поскольку уступка — это соглашение, согласно которому кредитор уступает другому кредитору право требования по обязательству от третьей стороны. Отчуждение доли предполагает собой совсем иную сделку по продаже, дарению, иной передаче доли новому владельцу.

Порядок отчуждения доли в уставном капитале ООО урегулирован двумя основными нормативными актами:

• законом «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.1998 № 14-ФЗ;
• ГК РФ.

Отчуждение доли представляет собой гражданско-правовую сделку. В силу п. 2 ст. 21 № 14-ФЗ участник фирмы может продать или иным образом передать долю или ее часть как другим участникам фирмы или самому обществу, так и третьим лицам.

В то же время закон установил для участников фирмы возможность приобрести долю (либо ее часть) в преимущественном порядке. Это означает, что до того, как третье лицо сможет приобрести долю, продавец обязан предложить участникам фирмы выкупить ее, а в случае их отказа право приобретения переходит к третьему лицу.

ВАЖНО! Сделку по продаже доли могут оспорить иные участники ООО, которым не было предложено приобрести долю выбывшего участника.

По общему правилу при отчуждении доли одним из участников другие члены фирмы могут приобрести ее в размере, который пропорционален уже имеющейся у них доле.

Возможна ситуация, когда устав фирмы в принципе запрещает продажу доли иным лицам, нежели участникам организации, и участники отвергли предложение о покупке. В этом случае, согласно ч. 3 ст. 93 ГК РФ, долю продавца должно приобрести общество. Это императивное требование, которое направлено на удовлетворение интересов продавца доли при отсутствии иных вариантов ее отчуждения.

Доли также могут переходить от одного лица к другому путем наследования, правопреемства. Переход доли от участника к иному лицу влечет прекращение его участия в деятельности фирмы.

Столкнулись с нестандартной для вас ситуацией, сомневаетесь в правильности ее отражения в учете? На нашем форуме можете получить помощь и поддержку! Например, на этой ветке можно узнать облагается ли подоходным налогом продажа доли в УК.

Положения о продаже доли, которые могут быть дополнительно оговорены в уставе фирмы

В силу п. 4 ст. 21 № 14-ФЗ в уставе организации может дополнительно оговариваться следующая информация:

• Право участников фирмы в преимущественном порядке приобрести не всю долю, а лишь ее часть. Остаточная часть может быть продана иному лицу, не являющемуся участником фирмы, по цене, сообщенной обществу либо определенной уставом.
• Цена доли, по которой она должна быть отчуждена, а также порядок изменения установленной цены.
• Право общества приобрести долю в преимущественном порядке (абз. 2 п. 4 ст. 21 № 14- ФЗ).
• Преимущественное право участников купить долю без соблюдения условия о ее пропорциональности размеру уже имеющихся у покупателей долей.

Составление оферты с целью отчуждения доли в уставном капитале

Как уже упоминалось, у продавца доли есть обязанность направить предложение (оферту) о ее покупке участникам фирмы. Понятие оферты (предложения о покупке) содержится в ст. 435 ГК РФ. Это предложение, свидетельствующее о том, что участник хочет продать долю. Предложение содержит все основные условия договора: о предмете сделки, о ее цене, иные условия.

Адресатами оферты являются:

• участники фирмы (или единственный участник);
• общество.

Форма предложения законодательно не установлена, но, исходя из анализа требований ГК РФ и ФЗ № 14, она должна содержать:

• сведения о продавце (включая его паспортные данные, а если продавец — юридическое лицо, то информацию об ИНН и ОГРН);
• сведения о фирме, доля в которой отчуждается, ее размер и стоимость (номинальная);
• информацию о возможном покупателе (заполняется так же, как и сведения о продавце);
• условия сделки, ее предмет (предметом сделки в рассматриваемом случае является сама доля);
• порядок уплаты стоимости доли покупателем;
• порядок ответа на предложение (акцепта сделки). По общему правилу он должен быть направлен в течение месяца, однако устав может содержать и более длительный срок;
• дату;
• подпись.

Как организации учесть продажу доли в уставном капитале ООО? Ответ на этот вопрос есть в КонсультантПлюс. Получите бесплатный демо-доступ к К+ и переходите в Типовую ситуацию, чтобы узнать все подробности данной процедуры.

Направление оферты

Составленная оферта, которая содержит указанные выше сведения, направляется в общество. Участникам ее направлять необязательно, поскольку, в силу п. 5 ст. 21 ФЗ № 14, она считается полученной ими с момента получения предложения фирмой.

Можно направить оферту следующими способами:

• вручить представителю фирмы, который своей подписью подтвердит получение;
• направить через нотариуса;
• направить по почте заказным письмом. Обязательно наличие уведомления о вручении и описи вложения.

Необходимо отметить: несмотря на то, что направлять предложение участникам фирмы не требуется, ООО должно получить копии оферт, адресованных им.

Получив оферту, фирма направляет ее участникам. В силу абз. 2 п. 5 ст. 21 ФЗ № 14, участники фирмы могут акцептовать оферту (принять предложение о покупке доли) в течение месяца с момента получения предложения.

Если продавец доли планирует передать ее лицу, который не является участником общества, и члены фирмы не возражают, они могут написать соответствующие заявления о согласии на продажу и направить их в адрес продавца доли. Если заявления написаны не были в месячный срок, согласие считается полученным со всеми вытекающими последствиями (в виде утраты участниками преимущественного права покупки).

Составление договора купли-продажи доли

Следующий этап — составить соглашение о приобретении доли. Возмездная ее передача осуществляется на основании договора купли-продажи. Договор заключается в письменной форме и требует обязательного заверения у нотариуса (п. 11 ст. 21 ФЗ № 14).

Порядок составления и заверки договора у нотариуса един, независимо от того, кому доля продается — участнику, обществу или третьим лицам.

Очень важно составить договор юридически правильно, включив в него все юридически значимые обстоятельства, в том числе существенные условия о предмете сделки.

К юридически значимым обстоятельствам, подлежащим включению в соглашение, относятся:

• дата и место заключения соглашения;
• информация о продавце;
• информация о покупателе;
• сведения о продаваемой доле, т. е. ее характеристики, номинальная стоимость и т. д.;
• порядок расчетов между сторонами;
• реквизиты и подписи сторон.

При составлении документа необходимо обратить внимание на следующее:

• должны быть указаны сведения, характеризующие стороны сделки, в частности, реквизиты паспортов физических лиц, ОГРН и место регистрации юридических лиц, если они являются сторонами договора;
• должны четко прописываться как размер доли, так и ее стоимость (как номинальная, так и действительная);
• рекомендуется четко указать срок оплаты доли, например, конкретную дату либо ссылку на событие, которое должно неизбежно наступить в определенный день;
• возможно изложение в договоре последствий несоблюдения обязательств, меры обеспечения сделки, например, залог доли;
• целесообразно указывать, какая сторона будет оплачивать расходы, связанные с заключением соглашения, в частности, оплачивать услуги нотариуса.

Что нужно учесть при указании цены в договоре купли-продажи доли в ООО, подробно разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Чтобы все сделать правильно, получите пробный доступ к системе и переходите в Готовое решение. Это бесплатно.

Заверение сделки отчуждения доли в уставном капитале ООО у нотариуса

Как уже упоминалось, требуется заверение договора у нотариуса, в противном случае сделка признается недействительной (п. 11 ст. 21 ФЗ № 14). Не требуется обращаться к нотариусу, если доля перешла к обществу от исключенного из фирмы участника, поскольку никакой сделки в данном случае не заключается (п. 4 ст.

23 ФЗ № 14).

ВАЖНО! Если продавец передал долю (исполнил обязательства по договору), а покупатель ее не оплачивает, отказывается заверять договор нотариально, продавец вправе обратиться в суд с требованием о признании сделки действительной без нотариального удостоверения. Если иск будет удовлетворен, то дальнейших действий по нотариальному удостоверению производить не требуется.

Документы, которые требуется предъявить нотариусу

Перечень необходимых бумаг, которые требуется представить для заверки договора, обговаривается в Рекомендациях по применению отдельных положений Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» без номера и даты. Документ подготовлен нотариальной палатой и опубликован в специализированном периодическом издании «Нотариальный вестник», № 12, 2009 года. Что касается федерального законодательства, то перечень документов косвенно упоминается в п. 13, 13.1 ст. 21 ФЗ № 14.

К ним относятся:

• Договор, на основании которого доля будет продана, в трех экземплярах.
• Документы, которые подтверждают право продавца распоряжаться долей: например, договор о ее приобретении, договор об учреждении фирмы, свидетельство о наследстве, решение суда.
• Выписка из ЕГРЮЛ.
• Документы, которые подтверждают факт оплаты доли продавцом, например, справка, выданная обществом либо банком.
• Устав фирмы.
• Решение о создании фирмы либо договор о ее учреждении.
• Документы, подтверждающие уведомление иных участников фирмы о том, что доля будет продаваться, и их согласие на отчуждение.
• В зависимости от конкретных обстоятельств сделки могут требоваться и иные документы. Например, согласие супруги продавца на отчуждение доли.

Внесение сведений в ЕГРЮЛ

Сведения об отчуждении доли должны быть внесены в ЕГРЮЛ. Обязанность по передаче документов на регистрацию лежит на нотариусе. В силу п. 14 ст. 21 ФЗ № 14 он передает заявление о внесении изменяющих сведений в ЕГРЮЛ в течение 2 дней после удостоверения сделки. Копия такого заявления передается в ООО.

На это дается 3 дня с момента удостоверения перехода права собственности на долю.

Таким образом, чтобы внести информацию в реестр, ни продавцу, ни покупателю доли нет никакого смысла производить каких-либо действий по передаче документов регистратору. Эти обязанности в полном объеме возложены на нотариуса, который направляет документы самостоятельно и сообщает об их передаче обществу.

Особенности продажи доли в уставном капитале ООО обществу

Процедура отчуждения доли в уставном капитале ООО обществу аналогична процессу ее продажи третьему лицу. В то же время есть некоторые особенности, которые необходимо затронуть отдельно:

• Абз. 3 п. 5 ст. 21 ФЗ № 14 предусмотрено, что при наличии указания в уставе на возможность преимущественного права приобретения доли обществом, оно может реализовать это право в течение недели после того, как участники таким правом не воспользовались, либо в течение недели с момента отказа участников фирмы от покупки. Для того чтобы приобрести долю, общество направляет акцепт продавцу. Устав может закреплять более продолжительный, нежели недельный, срок.
• В силу п. 2 ст. 24 ФЗ № 14, в течение года с момента покупки доли обществом она распределяется между участниками. Такое решение должно приниматься на общем собрании. Кроме того, доля может быть предложена для покупки.

ИТОГИ

Таким образом, процедура отчуждения доли в ООО в целом едина, вне зависимости от того, кому она продается: обществу, его участникам либо третьим лицам. Во всех случаях необходимо заключение договора, нотариальное заверение сделки, внесение сведений в ЕГРЮЛ. Некоторые особенности касаются лишь подготовительного этапа.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Источник: nalog-nalog.ru