Уступка имущественных прав в строительстве

Спорные вопросы по налогообложению при уступке прав требования по договорам долевого участия

Комментарий к Определению ВС РФ от 19.03.2020 № 304-ЭС20-1340.

Законодательство допускает уступку прав требований по договору участия в долевом строительстве (ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве). При этом в силу ст. 146 НК РФ возникает обязанность уплаты НДС. Согласно п. 3 ст.

155 НК РФ при передаче имущественных прав на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом НДС и расходами на приобретение указанных прав.

Однако Президиум ВАС в Постановлении от 25.02.2010 № 13640/09 признал это мнение необоснованным и указал следующее.

Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав предусмотрены ст. 155 НК РФ, к числу которых отнесены случаи реализации имущественных прав на жилые дома, жилые помещения, гаражи и машино-места. Специального порядка определения налоговой базы для случаев реализации имущественных прав на нежилые помещения указанная статья не устанавливает.

Договор цессии | Уступка требования | Разбор юриста

Однако имущественные права на недвижимое имущество и на имущество, перечисленное в п. 3 ст. 155 НК РФ, отнесены к одному виду объектов гражданских прав, и их правовой режим применительно к вопросам исчисления НДС в случае, если законодательство о налогах и сборах не установило исключений, должен определяться одинаково.

Данный вывод следует из ст. 3 НК РФ, согласно которой налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными.

Следовательно, при реализации имущественных прав на нежилые помещения налоговая база должна определяться в виде разницы между ценой реализации и ценой приобретения имущественных прав.

Важно, что ФНС в Письме от 27.06.2014 № ГД-4-3/12291 учла позицию Президиума ВАС, признала, что при реализации имущественных прав на нежилые помещения налог следует исчислять в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ, и указала на необходимость доведения этой позиции до нижестоящих налоговых органов и налогоплательщиков.

Тем не менее, как было отмечено выше, спустя несколько лет Минфин вновь сообщил о невозможности применения п. 3 ст. 155 НК РФ при уступке прав требования на нежилые помещения. В связи с этим не исключено, что налоговые органы при проверке укажут на занижение налоговой базы и начислят недоимку. Но у налогоплательщика имеется возможность доказать незаконность доначислений, в том числе потому, что Президиум ВАС указал: содержащееся в постановлении толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

При уступке прав требования на жилые и нежилые помещения НДС необходимо уплатить с разницы между доходами и расходами.

Еще один часто возникающий вопрос: в какой момент нужно начислить НДС? В Определении от 19.03.2020 № 304‑ЭС20-1340 по делу № А67-7693/2018 судья ВС РФ подтвердил, что при уступке прав требования по договорам долевого участия обязанность исчислить НДС возникает у налогоплательщика на дату государственной регистрации договора об уступке права. Этот вывод основан на положениях ст. 146, 155, 167 НК РФ, п. 2 ст. 389 ГК РФ.

Переуступка — что это такое? / Какие проблемы могут возникнуть?

Продажа прав. Определение налоговой базы

Передача имущественных прав на жилые дома, помещения и доли в них возможна и в случаях, когда право собственности на имущество еще не зарегистрировано. Дольщик может передать имущественные права третьему лицу по договору уступки до окончания строительства. Но при этом обязательно соблюдение установленного Гражданским кодексом РФ порядка.

В какой момент начислять НДС

Ситуация следующая. Организация по договору генподряда с застройщиком выполнила строительные работы. НДС, налог на прибыль с выручки уплачены. Параллельно заключены с застройщиком договоры участия в долевом строительстве на шесть квартир. Затем произведен взаимозачет встречных обязательств.

После этого организация собралась продать имущественные права на квартиру физлицу (право собственности на квартиру пока не получено, поскольку дом еще не построен). Когда в этом случае начисляется НДС: после госрегистрации договора о переуступке прав или после поступления денег на расчетный счет? Какими проводками это отразить?

Определяем дату

Заключив с застройщиком договоры участия в долевом строительстве и полностью оплатив их, участник долевого строительства (организация-генподрядчик) становится обладателем имущественных прав. В данном случае – права требования от застройщика передачи квартир.

Согласно пункту 1 статьи 167 Налогового кодекса РФ, моментом определения налоговой базы по НДС, если иное не предусмотрено пунктами 3, 7–11, 13–15 данной статьи, является наиболее ранняя из следующих дат:

– день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;

– день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

Но в рассматриваемой нами ситуации нужно руководствоваться пунктом 8 статьи 167 Налогового кодекса РФ. В нем говорится о том, что при передаче имущественных прав в случаях, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 155 Налогового кодекса РФ, момент определения налоговой базы устанавливается как день уступки (последующей уступки) требования или день исполнения обязательства должником.

Заметим: последующая уступка или исполнение обязательства должником относится к случаям, указанным в пункте 4 статьи 155 Налогового кодекса РФ – приобретение денежного требования у третьих лиц. И к нашему вопросу отношения не имеют.

А операции по передаче налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, имущественных прав на жилые дома или жилые помещения (доли в них), а также гаражи или машиноместа относятся к случаям, указанным в пункте 3 статьи 155 Налогового кодекса РФ.

При этом налоговая база определяется как разница между стоимостью (с учетом налога), по которой передаются указанные права, и расходами на их приобретение.

Таким образом, в приведенной ситуации налог на добавленную стоимость должен быть начислен в день уступки, то есть в день госрегистрации договора об уступке прав. Именно этот день считается днем уступки, поскольку договор об уступке признается заключенным с момента его государственной регистрации (так как государственной регистрации подлежит сам договор участия в долевом строительстве).

А это в свою очередь означает, что никаких платежей (от физического лица) до регистрации уступки быть не должно. Если даже они и имели место, то их нельзя квалифицировать как оплату по договору уступки, поскольку данный договор к моменту оплаты еще не был заключен: он может быть подписан, но не заключен с юридической точки зрения.

Уступка считается состоявшейся с момента государственной регистрации договора уступки (в случае, если такая регистарция является обязательной).

И тот факт, что на день уступки оплата от цессионария может еще не поступить, смущать не должен. >|Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 2 ст. 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).| Реклама

Какими проводками отразить данную ситуацию в учете, покажем на конкретном примере.

Пример
. Дополним условия, приведенные в начале статьи, необходимыми цифрами:

– цена договора участия в долевом строительстве, в отношении которого происходит уступка, – 3 000 000 руб.;

– цена уступки – 3 200 000 руб.

Бухгалтер генподрядчика отразил операции следующими записями:

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по договору долевого участия» (аналитический счет «Застройщик»)
КРЕДИТ 51

– 3 000 000 руб. – оплачена застройщику цена договора участия в долевом строительстве (по указанной квартире);

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по договору уступки» (аналитический счет «Цессионарий (новый дольщик)»)
КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»

– 3 200 000 руб. – уступлено право требования (договор уступки зарегистрирован);

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы»
КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»

– 30 508,47 руб. ((3 200 000 руб. – 3 000 000 руб.) × 18/118) – начислен НДС по уступке;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы»
КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по договору долевого участия» (аналитический счет «Застройщик»)

– 3 000 000 руб. – списаны расходы на приобретение имущественного права;

ДЕБЕТ 91 субсчет «Сальдо прочих доходов и расходов»
КРЕДИТ 99

– 169 491,53 руб. (3 200 000 – 3 000 000 – 30 508,47) – отражен финансовый результат от уступки (проводка приведена для наглядности, поскольку счет 91 закрывается на счет 99 только при формировании финансового результата на конец месяца);

ДЕБЕТ 51
ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по договору уступки» (аналитический счет «Цессионарий (новый дольщик)»)

– 3 200 000 руб. – поступила оплата от цессионария (физлица).

Если операции уступки прав являются обычным видом деятельности строительной организации, то есть производятся регулярно, а не разово, то вместо счета 91 «Прочие доходы и расходы» следует применять счет 90 «Продажи».

Не забудьте, что выбранный порядок необходимо утвердить в учетной политике компании.

Статья напечатана в журнале «Учет в строительстве» №5, май 2012 г.

Какую сумму НДС заплатит организация при переуступке прав требования (реализации квартиры) физическому лицу?

Моментом определения налоговой базы является день уступки (последующей уступки) требования

Организация поставила покупателю материалы и ЖБИ, покупатель в счет оплаты уступил права требования на квартиру по договору участия в долевом строительстве жилого дома на сумму 2 666 840 руб., в том числе НДС — 38 968 руб. (так указано в договоре). Договор зарегистрирован. Счет-фактура выставлен на дату регистрации договора, в котором общая сумма разбита на сумму в размере 216 489 руб., в том числе НДС — 18%, и остаток — сумма без НДС.

Правильно ли выставлен счет-фактура и указан НДС в договоре?

Какую сумму НДС заплатит организация при переуступке прав требования (реализации квартиры) физическому лицу?

В соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 11 Закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Закона № 214-ФЗ).

В соответствии со ст. 17 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по нему подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признаются операции по реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.

Отметим, что в соответствии с подп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ и подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ не признаются объектом обложения НДС операции по передаче имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), договору инвестиционного товарищества, паевые взносы в паевые фонды кооперативов).

Согласно п. 1 ст. 1 Федеральный закон от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон 39-ФЗ) инвестициями признаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Под инвестиционной деятельностью понимаются вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Имеются примеры арбитражной практики, из которых следует, что, поскольку договор долевого участия в строительстве носит инвестиционный характер, поэтому передача имущественного права по договорам уступки права требования не является реализацией, носит инвестиционный характер и не признается объектом обложения НДС (постановление ФАС Поволжского округа от 11.02.2010 г. № А65-11398/2008, дополнительно смотрите постановление ФАС Уральского округа от 21.10.2009 г. № Ф09-7189/09-С3).

В рассматриваемой ситуации отношения между сторонами регулируются Законом № 214-ФЗ.

Позиция Минфина России по вопросу объекта обложения НДС при переуступке прав требования является однозначной: при передаче имущественных прав на жилые помещения по договору уступки права положения подп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ и подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ не применяются (письмо Минфина России от 01.02.2012 г. № 03-07-11/26).

Вывод специалистов финансового ведомства обусловлен тем, что передаваемые по договору уступки права требования имущественные права не являются имуществом в смысле ст. 38 НК РФ.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации возникает объект обложения НДС (смотрите также письма Минфина России от 02.03.2012 г. № 03-07-11/58, УФНС России по г. Москве от 28.03.2008 г. № 09-11/30092, постановление ФАС Уральского округа от 25.09.2012 г. № Ф09-7710/12 по делу № А50-24814/2011).

Особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав установлены ст. 155 НК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом НДС и расходами на приобретение указанных прав.

Согласно п. 4 ст. 164 НК РФ при передаче имущественных прав в соответствии с п.п. 2-4 ст. 155 НК РФ налоговая ставка определяется как процентное отношение налоговой ставки, предусмотренной п.п. 2 или 3 ст.

164 НК РФ, к налоговой базе, принятой за 100 и увеличенной на соответствующий размер налоговой ставки.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации должна применяться расчетная ставка 18/118.

С учетом изложенного полагаем, что сумма НДС, предъявляемая при уступке и переуступке прав требования по договору участия в долевом строительстве, должна быть рассчитана как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом НДС и расходами на приобретение указанных прав, умноженная на ставку 18/118.

Моментом определения налоговой базы в рассматриваемой ситуации является день уступки (последующей уступки) требования (п. 8 ст. 167 НК РФ). Поскольку уступка требования по договору долевого участия подлежит государственной регистрации, моментом определения налоговой базы является дата государственной регистрации договора уступки права требования (смотрите также постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2011 г. № 11АП-14178/11).

Согласно п. 1 ст. 168 НК РФ при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога.

При передаче имущественных прав выставляются соответствующие счета-фактуры не позднее пяти календарных дней, считая со дня передачи имущественных прав или со дня получения сумм оплаты, частичной оплаты в счет предстоящей передачи имущественных прав (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Обязательные реквизиты счета-фактуры, выставляемого при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав перечислены в п. 5 ст. 169 НК РФ.

Согласно п. 8 ст. 169 НК РФ форма счета-фактуры и порядок его заполнения, формы и порядок ведения журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж устанавливаются Правительством Российской Федерации. Во исполнение указанной нормы в настоящее время действует постановление Правительства РФ от 26.12.2011 г. № 1137 «О формах и правилах заполнения (ведения) документов, применяемых при расчетах по налогу на добавленную стоимость» (далее – Постановление № 1137).

Приложением № 1 к Постановлению № 1137 утверждены, в частности, Форма и Правила заполнения счета-фактуры, применяемого при расчетах по налогу на добавленную стоимость (далее – Правила).

С учетом требований Правил соответствующие графы счета-фактуры в рассматриваемой ситуации должны быть заполнены следующим способом:

– графа 4 – ставится прочерк;

– графа 5 – указывается налоговая база, определенная в соответствии с п. 3 ст. 155 НК РФ (пп. «д» п. 2 Правил);

– графа 8 – сумма НДС, исчисленная исходя из налоговой ставки 18/118 применительно к налоговой базе, указанной в графе 5 счета-фактуры (подп. «з» п. 2 Правил);

– графа 9 – полная стоимость переданных имущественных прав с учетом НДС (стоимость по договору).

Исходя из вышесказанного можно сделать вывод, что в рассматриваемой ситуации при определении налоговой базы и (или) составления счета-фактуры могли быть допущены ошибки, в частности, это указание ставки НДС в размере 18%.

В случае если права требования по договору долевого участия будут в дальнейшем переуступлены физическому лицу, то подлежащая уплате сумма НДС будет определяться в соответствии с представленным выше порядком. При этом предъявленная при первоначальной уступке прав требования сумма НДС может быть принята к вычету при условии соблюдения ст. 171, 172 НК РФ.

В случае если по договору купли-продажи будет реализовываться уже построенная квартира, то операция по её реализации может быть освобождена от обложения НДС на основании подп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ.

Источник: dom-srub-banya.ru

5. Уступка права требования квартир, основанная на договоре долевого участия в строительстве жилого дома. Справочник риэлтора

Организации, занимающиеся строительством жилья (застройщики), как правило, не имеют возможности отвлечь из оборота значительные финансовые средства на долгий период. В связи с этим застройщики вынуждены использовать при строительстве дома не только собственные, но и привлеченные средства. Схема долевого строительства имеет многоуровневую структуру. В основе ее обычно лежит инвестиционный контракт, заключаемый между муниципальной администрацией — владельцем земельного участка и генеральным инвестором. Если владельцем земельного участка является какая-либо организация, то заключается трехсторонний контракт.
Если риэлторская организация внесла инвестиционный взнос в полном объеме и тем самым выполнила свои обязательства перед заказчиком по договору на долевое участие в строительстве жилья, то в этом случае у риэлторской организации возникает право требования к заказчику на долю профинансированных ею квартир. Согласно гражданскому законодательству (ст. 382 ГК РФ) это право (требование) может быть передано риэлторской организацией другому лицу по договору уступки права требования (договору цессии), в этом случае договор цессии помогает гарантированно вернуть свои деньги.
В договоре цессии участвуют две стороны: цедент (продавец задолженности) и цессионарий (покупатель). Договор цессии, на основе которого производится перемена сторон в обязательстве, должен соответствовать первоначальному договору, по которому проводилась сделка между продавцом задолженности и должником (ст. 389 ГК РФ).

Если первоначальный договор был заключен в простой письменной или нотариальной форме, то уступка права требования совершается таким же образом. Если сделка требовала государственной регистрации, то договор цессии нужно зарегистрировать в том же порядке. Права по цессии покупатель получает от первоначального кредитора в том же объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода.
Если построенные квартиры предназначены для продажи, то они включаются в состав основных средств или готовой продукции в зависимости от предполагаемого направления использования. Риэлторские организации могут продавать готовые квартиры, поступившие в их собственность по окончании строительства и принятия на баланс готовых помещений.
Уступка права требования представляет собой перемену кредитора в обязательстве в результате совершения кредитором соответствующей сделки, как правило, путем заключения двустороннего соглашения (договора) между прежним и новым кредитором (ст. 382 ГК РФ).
Уступка прав требования жилья производится по договорам уступки прав, которые могут заключаться сторонами во время строительства и после окончания строительства, но всегда до момента оформления в собственность построенного жилья. Фактическая передача прав на квартиры может быть осуществлена после окончания строительства (когда объект права индивидуализирован) и до момента, когда организация воспользовалась своим правом и оформила жилье в собственность.
В случае если объект строительства принят государственной приемочной комиссией в эксплуатацию и акт ввода в эксплуатацию утвержден постановлением главы муниципального образования, на территории которого находится объект, то заключение договора долевого участия в строительстве не допускается. Стороны могут заключить только договор купли-продажи объекта (его части). Таким образом, если договор не содержит ограничений на уступку права (требования) риэлторской организации к инвестору, то такая уступка не противоречит ГК РФ.
Договор цессии широко применяется в следующем варианте хозяйственных отношений: риэлторская организация, участвуя в качестве инвестора в долевом строительстве, перечисляет деньги другому юридическому лицу на строительство, а затем уступает права требования доли в построенном объекте недвижимости юридическим или физическим лицам. Широкое распространение договора уступки права требования в строительстве связано с тем, что:
1) инвестиции осуществляются не с целью получения недвижимого имущества, а с целью получения прибыли от его дальнейшей продажи;
2) оформление права собственности на недвижимость — достаточно длительный процесс, занимающий немалое время.
Поэтому вместо того чтобы оформить право собственности на имущество на себя, а затем еще раз переоформить на покупателя, риэлторы, не получая права собственности на построенную недвижимость, уступают право требования ее получения покупателю, и в результате право собственности оформляется только один раз — сразу на покупателя.
При этом очевидно, что данная риэлторская организация товаров не поставляет, работ не выполняет и услуг не оказывает: она только перечисляет деньги, получает право на недвижимость и уступает его.

Пример.
По договору цессии риэлторская организация (цедент), перечислившая по договору долевого участия в строительстве жилого дома заказчику инвестиционный взнос в полном объеме на строительство 2 квартир (2 000 000 руб.), уступает право требования этих квартир другой организации (цессионарию) за 3 000 000 руб.
В бухгалтерском учете организации осуществляется следующая запись:
Д 76, субcчет «Расчеты с заказчиком», К 51 «Расчетные счета» — 2 000 000 руб. — по договору на долевое строительство заказчику перечислены денежные средства в размере инвестиционного взноса на строительство 2 квартир.
После подписания с цессионарием договора цессии:
1) Д 76, субcчет «Расчеты с цессионарием», К 90 «Выручка» — 3000 000 руб. — отражена уступка права требования квартир;
2) Д 90 «Себестоимость продаж», К 76, субcчет «Расчеты с заказчиком» — 2 000 000 руб. — списана на реализацию дебиторская задолженность в сумме инвестиционного взноса, внесенного риэлтором на строительство квартир, права на которые переуступаются;
3) Д 90 «Себестоимость продаж», К 68 «Налоги и сборы НДС» — 152 542 руб. — начислен в бюджет НДС с разницы между задолженностью цессионария и стоимостью уступаемого права в размере реализуемой дебиторской задолженности;
4) Д 90 «Себестоимость продаж», К 99 «Прибыли и убытки» — 847 458 руб. — выявлен финансовый результат по договору цессии (является операционным доходом, включаемым в балансовую прибыль организации для обложения налогом на прибыль по основной ставке);
5) Д 51 «Расчетные счета», К 76, субcчет «Расчеты с цессионарием» — 3 000 000 руб. — погашена задолженность цессионария по договору цессии
В случае занижения оплаты по проданной дебиторской задолженности убыток от данной операции для целей налогообложения не учитывается.

Пример.
Инвестор перечислил инвестору-застройщику 1 000 000 руб. в качестве финансирования строительства доли в объекте недвижимости (квартиры). По окончании строительства квартира в собственность инвестора не оформляется, т.к. право требования ее получения переходит к физическому лицу. При этом физическое лицо уплачивает инвестору 1 300 000 руб. Кроме того, инвестор уплатил комиссионное вознаграждение риэлторской фирме за услуги по поиску покупателя права требования в сумме 23 600 руб., включая 3600 руб. НДС.
Бухгалтерский учет в рассматриваемом случае должен быть следующим:
1) Д 76/и, субcчет «Расчеты с инвестором-застройщиком», К 51 «Расчетные счета» — 1 000 000 руб. — перечислен инвестиционный взнос инвестору-застройщику;
2) Д 23 «Вспомогательные производства», К 76/р, субcчет «Расчеты с риэлтором» — 20 000 руб. — начислено посреднику (риэлторской фирме) за выполненные услуги по поиску покупателя права требования — по подписании акта выполненных услуг;
3) Д 19 «НДС по приобретенным ценностям», К 76/р, субcчет «Расчеты с риэлтором» — 3600 руб. — на сумму НДС по посредническим услугам;
4) Д 76/р, субcчет «Расчеты с риэлтором», К 51 «Расчетные счета» — 23 600 руб. — уплачено за оказание риэлторских услуг;
5) Д 50 «Касса», К 76/п, субcчет «Расчеты с покупателем» — 1300000 руб. — получена от покупателя сумма за предстоящую уступку права требования;
6) Д 76/п, субcчет «Расчеты с покупателем», К 90 «Выручка» (91 «Прочие доходы») — 1 300 000 руб. — отражена реализация права требования;
7) Д 90 «Себестоимость продаж» (91 «Прочие расходы»), К 76/и, субcчет «Расчеты с инвестором-застройщиком» — 1 000 000 руб. — списана «первоначальная стоимость» задолженности;
8) Д 90 «Себестоимость продаж» (91 «Прочие расходы»), К 23 «Вспомогательные производства» — 20 000 руб. — списаны комиссионные расходы по поиску покупателя, уплаченные риэлторской организации;
9) Д 90 «Себестоимость продаж» (91 «Прочие расходы»), К 68 «Налоги и сборы НДС» — 198 300 руб. — начислен в бюджет НДС с суммы, полученной от покупателя по договору (1300 тыс. руб. / 118% х 18%).
Кроме того, т.к. данная операция признается облагаемой НДС, следовательно, налогоплательщик может принять к вычету НДС, уплаченный риэлторской организации (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ):
1) Д 68 «Налоги и сборы НДС», К 19 «НДС по приобретенным ценностям» — 3600 руб. — принят к вычету НДС, уплаченный в составе комиссионного вознаграждения;
2) Д 90 «Себестоимость продаж» (91 «Прочие расходы»), К 99 «Прибыли и убытки» — 81 700 руб. — выявлена прибыль от операции по уступке требования в целом (1 300 000 руб. — 198 300 руб. — 1 000 000 руб. — 20 000 руб.);
3) Д 99 «Прибыли и убытки», К 68 «Налог на прибыль» — 19 600 руб. — начислен налог на прибыль (81 700 руб. х 24%).

По сути, организация, уступающая право требования, должна начислить налог с разницы между суммой, полученной от физического лица, и суммой, перечисленной генеральному инвестору. При этом принять к вычету НДС с инвестиционного взноса инвестор не может по нескольким причинам, одной из которых является, например, отсутствие счета-фактуры. Таким образом, при получении денег от покупателя инвестиционного взноса НДС должен быть начислен со всей суммы, а не с разницы.
Особого порядка определения финансового результата для сделок по уступке права требования при инвестиционно-строительной деятельности гл. 25 НК РФ не установлено. При этом при передаче имущественных прав определяются доходы и расходы от реализации.
Датой признания доходов по данной сделке должен являться день, в который право требования переходит от прежнего инвестора к новому владельцу. Что касается расходов, то расход в виде суммы первоначально внесенного инвестиционного взноса для целей исчисления налога на прибыль должен признаваться также в момент перехода прав по договору цессии. Действительно, до этого момента взнос не может быть признан расходом, связанным с определением налоговой базы по операции уступки права требования, т.к. является вложением (инвестиционным взносом) в строительство недвижимости.
Момент перехода права от цедента к цессионарию осуществляется в момент заключения договора цессии, за исключением следующих случаев:
1) передача будущих прав — такие права перейдут цессионарию только в момент их возникновения;
2) заключение договора уступки требования с отлагательным условием (п. 1 ст. 157 ГК РФ) — в этой ситуации право требования будет передано новому кредитору только при наступлении определенного сторонами условия;
3) когда стороны в договоре цессии предусмотрели иной момент перехода права.
Что касается комиссионного вознаграждения, уплаченного риэлторской фирме, то его можно признать для целей налогообложения в момент подписания акта выполненных комиссионных услуг в соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 264 НК РФ в качестве прочих расходов, связанных с реализацией.
В настоящее время существуют следующие граничные условия договора цессии:
1) сделки заключаются между юридическими лицами;
2) первым заключается договор между заказчиком-застройщиком и дольщиком (риэлтором), обязанным по договору финансировать строительство нескольких квартир и приобретающим право на получение этих квартир после исполнения обязанности по финансированию, при этом дольщик (риэлтор) исполняет данное обязательство, как перечисляя денежные средства, так и выполняя для заказчика строительные работы;
3) в договоре предусмотрено право первого участника передавать свои права и обязательства другим юридическим и физическим лицам, в том числе и частично;
4) к моменту заключения первого договора цессии первый участник выполняет строительные работы;
5) первый участник (риэлтор) заключает договоры уступки требования с двумя юридическими лицами (вторым и третьим участниками). При этом второму участнику передаются документы, подтверждающие исполнение первым участником своих обязательств и право получения в дальнейшем одной квартиры. Третьему участнику документов об исполнении первым участником своих обязательств по договору с заказчиком-застройщиком не передается, а передается как право получения в построенном доме нескольких квартир, так и обязанность финансирования строительства.
Чтобы избежать негативных последствий при оспаривании застройщиком действительности договора «замены лица в обязательстве», целесообразно предусмотреть в договоре между застройщиком и генеральным инвестором право инвесторов (риэлторских организаций) передавать часть своих прав и обязанностей по договору третьим лицам, а также согласие застройщика на соответствующий перевод долга.
Можно дать несколько практических советов при заключении договоров такого рода.
Для того чтобы договор «замены лица в обязательстве», по которому передается только часть прав, не был признан ничтожным при рассмотрении дела в арбитражном суде, необходимо, чтобы в первоначальном договоре (договоре застройщика с риэлторской организацией (инвестором)) было предусмотрено право риэлтора (инвестора) передавать часть своих прав и обязанностей, а также согласие застройщика на перевод долга, соответствующего передаваемым правам по данному договору. Эта ситуация имеет место в договорах цессии с третьим участником.
Большое значение имеет комплект документов, передаваемый прежним кредитором новому кредитору вместе с договором цессии (ст. 385 ГК РФ). Должник вправе не исполнять обязательство по отношению к новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу, а кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.
Закон прямо указывает на обязанность кредитора, уступающего требование, передать документы, удостоверяющие право требования. К таким документам относится в первую очередь оригинал договора риэлтора (инвестора) с застройщиком.
Таким образом, обязанность прежнего кредитора-инвестора передать новому кредитору-инвестору все документы, удостоверяющие право требования, приводит генерального инвестора, передающего только часть требований, к необходимости заключить с застройщиком договор в количестве экземпляров, большем двух. Это не противоречит п. 2 ст. 434 ГК РФ, в котором предусматривается заключение договора в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, однако не устанавливается никаких ограничений относительно количества экземпляров подписанного договора. В соответствии с общими принципами гражданского права это можно трактовать как свободу участников договора в определении количества экземпляров последнего. Если в тексте основного договора содержится указание на количество экземпляров данного договора, ничто не мешает при необходимости застройщику и риэлтору (инвестору) внести изменения в договор в части увеличения количества его экземпляров.
Однако выходит, что третье лицо, которому риэлтор (инвестор) уступает часть прав и передает часть обязанностей по договору с заказчиком-застройщиком, ограничено в дальнейшей уступке своих прав по данному договору количеством экземпляров оригинала договора, переданного ему риэлтором (инвестором), либо должно заранее согласовать возможность передачи ему дополнительных экземпляров оригинала основного договора.
Получить право на оформление в собственность жилья можно не только путем заключения договора уступки права (требования) на квартиру после того, как объект построен (имущество, право на которое уступается, создано), но и в процессе строительства путем заключения договора долевого участия в строительстве или уступки права инвестирования.
Если риэлтор имеет дело с инвестором, который уже получил имущественное право (проинвестировал строительство), привлекает средства других участников, направляя их не на инвестирование, а на покрытие собственного источника финансирования произведенных инвестиций, этот риэлтор фактически передает новым участникам инвестирования имущественные права инвестора.
Если риэлтор имеет дело с инвестором, который, получив средства дольщиков, направляет их на инвестирование той части строительства объекта, которую сам еще не проинвестировал, передачи имущественного права не происходит. Первичным правообладателем в этом случае становится дольщик.
Однако пока не создан объект имущественного права, не существует и самого имущественного права на этот объект. Иными словами, имущественное право на жилье возникает только после того, как дом построен и сдан государственной комиссии. Следовательно, и налогом облагаются только сделки по передаче имущественных прав на жилье после окончания строительства дома.

В этой ситуации под передачей имущественного права можно понимать только сделки по уступке права (требования) жилья, заключаемые после того, как объект построен. Право оформить в собственность квартиру может быть имущественным правом лишь тогда, когда в любой момент им можно воспользоваться (оформить право собственности на квартиру). На стадии строительства дома сделать это невозможно. Более того, объект имущественного права может не возникнуть (например, участок с недостроенным домом будет изъят для государственных целей).
Однако с 1 января 2005 г. при приобретении прав на квартиру в строящемся доме покупатель вправе получить имущественный налоговый вычет на основании:
договора о приобретении прав на квартиру, доли (долей) в ней в строящемся доме;
акта о передаче квартиры, доли (долей) в ней покупателю, не дожидаясь получения свидетельства о праве собственности на квартиру (подр. см. ниже).

Источник: kommentarii.org

Как начислить НДС при реализации имущественных прав

Налоговое законодательство не определяет понятие реализации имущественных прав. В статье 39 Налогового кодекса РФ дается определение лишь для реализации товаров, работ, услуг. Однако имущественные права не относятся ни к одной из этих категорий (ст. 38 НК РФ).

Гражданское законодательство признает имущественное право объектом гражданского оборота (ст. 128 и 129 ГК РФ). Это означает, что организации и граждане могут свободно отчуждать, приобретать или обменивать имеющиеся у них имущественные права. Таким образом, для целей обложения НДС реализацией имущественных прав следует признавать их передачу от одного лица другому.

В статье 155 Налогового кодекса РФ установлены особенности начисления НДС при реализации конкретных имущественных прав. Их нужно учитывать:

• при уступке денежного требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг) (п. 1 и 2 ст. 155 НК РФ);

• при передаче прав на жилые дома и помещения, гаражи или машино-места (п. 3 ст. 155 НК РФ);

• при передаче денежного требования, приобретенного у третьих лиц (п. 4 ст. 155 НК РФ);

• при передаче арендных прав и прав, связанных с заключением договора (п. 5 ст. 155 НК РФ).

Передача денежных требований

Денежные требования, вытекающие из договоров, предусматривающих отгрузку товаров, выполнение работ или оказание услуг, может переуступить:

• сам продавец (подрядчик), реализовавший товары (работы, услуги), по которым образовалась задолженность (первоначальный кредитор);

• приобретатель имущественных прав (новый кредитор).

Кредитор (как первоначальный, так и новый) должен начислить НДС, даже если реализованные по договору товары (работы, услуги) не облагаются НДС (п. 1 и 2 ст. 155 НК РФ).

Ситуация: нужно ли начислять НДС при уступке права требования первоначальным кредитором? Право требования вытекает из договора реализации товаров (работ, услуг), которые облагаются НДС

Первоначальный кредитор должен начислять НДС при переуступке права требования, если сумма дохода превышает размер самого требования.

Первоначальный кредитор, уступающий право требования долга за реализованные, но не оплаченные товары (работы, услуги), должен начислять НДС:

• при реализации товаров (работ, услуг) в общеустановленном порядке;

• при уступке права требования задолженности за реализованные товары (работы, услуги).

При уступке права требования первоначальный кредитор определяет налоговую базу как разницу между полученным доходом и размером самого требования, права по которому переданы (абз. 2 п. 1 ст. 155 НК РФ). Поэтому если при уступке третьему лицу права требования долга за реализованные, но не оплаченные товары (работы, услуги) цена сделки не превышает стоимость реализованных товаров (работ, услуг), то организация – первоначальный кредитор вправе не начислять НДС. В противном случае НДС необходимо начислить только с суммы превышения выручки от переуступки требования над первоначальным долгом.

Пример отражения в бухучете и при налогообложении уступки права требования первоначальным кредитором. Право требования вытекает из договора реализации товаров (работ, услуг), которые облагаются НДС

В октябре ЗАО «Альфа» реализовало ООО «Торговая фирма «Гермес»» товар на сумму 590 000 руб. (в т. ч. НДС – 90 000 руб.). Себестоимость реализованного товара составила 350 000 руб. Согласно договору поставки срок оплаты товара – 31 декабря. Учет доходов и расходов «Альфа» ведет по методу начисления, налог на прибыль платит ежемесячно.

Не дожидаясь срока оплаты, «Альфа» уступила право требования долга ОАО «Производственная фирма «Мастер»» за 490 000 руб. По договору между ними право требования оплаты за товар переходит к «Мастеру» 11 ноября. В этот же день был подписан акт уступки права требования (договор цессии).

В бухучете «Альфы» сделаны следующие записи.

Дебет 62 Кредит 90-1
– 590 000 руб. – отражена выручка от реализации товаров;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 90 000 руб. – начислен НДС при реализации товаров;

Дебет 90-2 Кредит 41
– 350 000 руб. – списана себестоимость реализованных товаров.

Дебет 76 субсчет «Расчеты по договору уступки права требования» Кредит 91-1
– 490 000 руб. – признан доход от уступки права требования;

Дебет 91-2 Кредит 62
– 590 000 руб. – списано уступаемое право требования;

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты по договору уступки права требования»
– 490 000 руб. – поступили средства в оплату за реализованное право требования.

Поскольку сумма сделки по уступке права требования (490 000 руб.) не превышает величину самого требования (590 000 руб.), налоговая база по НДС у «Альфы» не формируется.

Если право требования уступает новый кредитор, НДС нужно начислить на разницу между доходом от уступки и суммой, уплаченной при покупке долгового обязательства (п. 2 ст. 155 НК РФ). Сумму налога определяйте по расчетной ставке 18/118 (п. 4 ст.

164 НК РФ). Точно так же рассчитывайте НДС и в том случае, когда новый кредитор не продает (передает) право требования, а получает деньги от должника, погасившего свое обязательство (п. 2 ст. 155 НК РФ). НДС следует начислить в день уступки или в день прекращения обязательства (п.

8 ст. 167 НК РФ).

Пример отражения в бухучете начисления НДС при уступке права требования по договору купли-продажи. Операции у нового кредитора

ООО «Торговая фирма «Гермес»» в октябре купило у ЗАО «Альфа» право требования долга к ОАО «Производственная фирма «Мастер»». Цена сделки – 90 000 руб. Задолженность «Мастера» образовалась по договору купли-продажи товара, облагаемого НДС по ставке 18 процентов.

Задолженность «Мастера» составляет 118 000 руб. Эту сумму «Мастер» перечислил на расчетный счет «Гермеса» в ноябре.

Бухгалтер «Гермеса» сделал в учете следующие записи.

Дебет 58 Кредит 76
– 90 000 руб. – приобретено право требования;

Дебет 76 Кредит 51
– 90 000 руб. – оплачено право требования.

Дебет 51 Кредит 76
– 118 000 руб. – получены деньги от должника по приобретенному праву требования;

Дебет 76 Кредит 91-1
– 118 000 руб. – признан доход от переуступки права требования;

Дебет 91-2 Кредит 58
– 90 000 руб. – списаны расходы на покупку права требования;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 4271 руб. ((118 000 руб. – 90 000 руб.) × 18/118) – начислен НДС к уплате в бюджет.

Сумму НДС, начисленную по этой операции, бухгалтер «Гермеса» отразил в декларации по НДС за IV квартал.

В дальнейшем, если третий кредитор также уступит право требования, начинают действовать правила пункта 4 статьи 155 Налогового кодекса РФ. То есть НДС начисляется как при передаче денежного требования, приобретенного у третьих лиц.

Ситуация: как начислить НДС при переуступке права требования или при получении оплаты от должника? Оплата (погашение долга) происходит частями в разных налоговых периодах. Имущественное право ранее было куплено по договору цессии

При переуступке права требования и при получении оплаты от должника применяются разные правила начисления НДС.

Организация, которая по договору цессии приобрела право денежного требования у первоначального кредитора, признается новым кредитором. Новый кредитор может:

– переуступить это право другому лицу;

– получить причитающиеся по договору денежные средства от должника.

В первом случае налоговой базой будет превышение стоимости реализуемого права требования над суммой расходов, которые новый кредитор понес при приобретении этого права. Независимо от того, как будет поступать оплата за реализованное имущественное право, начислить НДС нужно в день переуступки (при условии что сумма, которая причитается новому кредитору, превышает стоимость покупки права требования). Если новый кредитор переуступает право требования по цене ниже стоимости его покупки (или равной ей), то НДС начислять не нужно.

Такой вывод следует из совокупности норм пункта 2 статьи 155 и пункта 8 статьи 167 Налогового кодекса РФ.

Во втором случае налоговой базой будет превышение суммы доходов, полученных от должника, над суммой расходов, которые он понес при приобретении права требования. Вариант, при котором оплата от должника поступает частями, законодательно не урегулирован. Официальных разъяснений контролирующих ведомств по этому поводу тоже нет. Из буквального толкования положений пункта 2 статьи 155 Налогового кодекса РФ можно сделать следующий вывод.

Поскольку НДС начисляется именно на сумму превышения доходов над расходами, налоговую базу следует определять начиная с того квартала, в котором полученная сумма долга превысит расходы на приобретение права требования. В следующем квартале при поступлении очередного платежа налоговую базу нужно рассчитать снова, уменьшив ее на величину налоговой базы, определенной в предыдущем квартале. До тех пор пока суммы, полученные от должника, не превысят сумму расходов на приобретение права требования, НДС не начисляйте. Если поступление средств в счет погашения долга прекратилось, обязанность по начислению НДС с неполученных сумм у нового кредитора не возникает.

Пример расчета НДС при получении частичной оплаты в счет погашения долга по приобретенному праву денежного требования. Оплата поступает в разных налоговых периодах

В январе ЗАО «Альфа» приобрело у ООО «Торговая фирма «Гермес»» право требования долга (дебиторской задолженности) к ОАО «Производственная фирма «Мастер»». Сумма долга составляет 590 000 руб. (в т. ч. НДС – 90 000 руб.).

Право требования долга было приобретено за 550 000 руб. (в т. ч. НДС – 83 898 руб.) на основании договора цессии, который был подписан 25 января.

В этом же месяце Альфа перечислила деньги за приобретенное право требования «Гермесу» и истребует задолженность с «Мастера».

«Мастер» погашает задолженность частями:

– в марте – 200 000 руб.;
– в июне – 200 000 руб.;
– в сентябре – 160 000 руб.;
– в декабре – 30 000 руб.

В I и во II кварталах бухгалтер «Альфы» налоговую базу по этой сделке не определял, поскольку сумма, полученная от «Гермеса», не превышала затрат на приобретение права требования (200 000 руб. + 200 000 руб. < 550 000 руб.).

В III квартале общая сумма поступлений превысила сумму расходов нового кредитора (200 000 руб. + 200 000 руб. + 160 000 руб. > 550 000 руб.). Налоговая база по НДС за III квартал составила:

200 000 руб. + 200 000 руб. + 160 000 руб. – 550 000 руб. = 10 000 руб.

Сумма НДС, которая включается в налоговую декларацию за III квартал, равна:

10 000 руб. × 18/118 = 1525 руб.

Сумма НДС, рассчитанная при поступлении последней части платежа в IV квартале, составила:

(200 000 руб. + 200 000 руб. + 160 000 руб. + 30 000 руб. – 550 000 руб. – 10 000 руб.) × 18/118 = 4576 руб.

Эту сумму бухгалтер «Альфы» отразил в декларации по НДС за IV квартал.

Внимание: каких-либо официальных писем Минфина или ФНС России, подтверждающих изложенный порядок, нет. Не исключено, что при проверке налоговая инспекция может применить другой вариант определения налоговой базы: исходя из суммы превышения доходов над расходами по каждому поступившему платежу.

Проблему налогообложения доходов, которые поступают новому кредитору в счет погашения долга, приобретенного им по договору цессии, Минфин России рассматривал в письме от 8 ноября 2011 г. № 03-03-06/1/726. В нем говорилось, что при погашении долга частями величину превышения доходов над расходами нужно рассчитывать в отношении каждой суммы, поступающей от должника. Для этого следует устанавливать долю превышения доходов над расходами в общей сумме приобретенного долга, а затем использовать полученную величину при определении налоговой базы в отношении каждой полученной суммы.

В письме разъяснялось применение статьи 279 Налогового кодекса РФ, которая регулирует порядок формирования налоговой базы по налогу на прибыль. Однако не исключено, что при проверке правильности расчета НДС налоговая инспекция тоже будет опираться на эти разъяснения. Проверяющие могут предложить определять сумму НДС при поступлении каждого платежа по следующей формуле:

(Общая сумма долга, приобретенная по договору цессии — Расходы на приобретение долга) : Общая сумма долга, приобретенная по договору цессии

В такой ситуации отстаивать использование первого варианта организации придется в суде. Арбитражная практика по данной проблеме пока не сложилась.

Денежные требования, приобретенные у третьих лиц

По общему правилу передача денежных требований, приобретенных у третьих лиц, облагается НДС (ст. 155 НК РФ).

Налоговая база равна разнице между полученными деньгами и суммой, уплаченной предыдущему кредитору (п. 4 ст. 155 НК РФ). Налог начисляйте по ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ). Обязанность по начислению НДС возникает в день последующей уступки имущественного права или в день исполнения обязательства должником (п. 8 ст.

167 НК РФ).

Поскольку пункт 4 статьи 155 Налогового кодекса РФ не содержит специальных оговорок, переуступка денежных требований, вытекающих из операций, не облагаемых НДС, также подлежит налогообложению (письмо Минфина России от 19 сентября 2007 г. № 03-07-05/58). Исключение составляют операции:

• по уступке (переуступке) кредитором требования на получение долга по договору займа в денежной форме (кредитному договору);

• по возврату заемщиком долга по договору займа в денежной форме (кредитному договору) любому кредитору, который владеет правом требования по первоначальному договору. При этом разница между суммой, поступившей от заемщика, и суммой, затраченной при приобретении права требования долга, также не облагается НДС.

Это следует из положений подпункта 26 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ и подтверждается письмом Минфина России от 4 марта 2013 г. № 03-07-07/6425. Вместе с тем, организация может отказаться от предоставленной льготы и платить НДС в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 155 Налогового кодекса РФ.

Пример отражения в бухучете операций по переуступке денежного требования по договору займа

ООО «Торговая фирма «Гермес»» в январе купило у ЗАО «Альфа» право требования долга к ОАО «Производственная фирма «Мастер»». Задолженность «Мастера» в размере 118 000 руб. образовалась по договору займа. По отношению к «Мастеру» «Альфа» не является заимодавцем (право требования было приобретено «Альфой» ранее за 90 000 руб.). Цена сделки – 100 000 руб. Всю сумму долга (118 000 руб.) «Мастер» перечислил на расчетный счет «Гермеса» в феврале.

Бухгалтер «Альфы» отразил указанные операции следующими проводками.

Дебет 76 Кредит 91-1
– 100 000 руб. – передано «Гермесу» право денежного требования;

Дебет 91-2 Кредит 58
– 90 000 руб. – списаны расходы на покупку права требования;

Дебет 51 Кредит 76
– 100 000 руб. – поступила оплата за переданное право требования.

Согласно подпункту 26 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ операция по передаче права требования по договору займа НДС не облагается.

В учете «Гермеса» сделаны следующие записи.

Дебет 58 Кредит 76
– 100 000 руб. – приобретено у «Альфы» право денежного требования;

Дебет 76 Кредит 51
– 100 000 руб. – оплачено «Альфе» за приобретенное право требования.

Дебет 51 Кредит 76
– 118 000 руб. – получены деньги от должника по приобретенному праву требования;

Дебет 76 Кредит 91-1
– 118 000 руб. – отражен доход от погашения права требования «Мастером»;

Дебет 91-2 Кредит 58
– 100 000 руб. – списаны расходы на покупку права требования.

Согласно подпункту 26 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ операция по исполнению заемщиком обязательств перед новым кредитором НДС не облагается.

Передача прав на жилые и нежилые помещения

При передаче имущественных прав на жилые дома (помещения), доли в них, гаражи и машино-места налоговая база определяется как разница между полученным доходом (с учетом НДС) и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155 НК РФ). Налог начисляйте по ставке 18/118 (п. 4 ст.

164 НК РФ). Обязанность по начислению НДС возникает в момент уступки (последующей уступки) имущественного права (п. 8 ст. 167 НК РФ).

Если договор об уступке права требования подлежит госрегистрации, то он считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Поэтому обязанность начислить НДС возникает в том налоговом периоде, в котором:

• был заключен договор уступки имущественного права, не нуждающийся в госрегистрации;

• произошла регистрация договора уступки имущественного права, нуждающегося в госрегистрации.

Пример отражения в бухучете начисления НДС при передаче прав на жилое помещение

ООО «Торговая фирма «Гермес»» 2 декабря 2014 года инвестировало в строительство жилого дома 1 000 000 руб. В договоре долевого участия в строительстве прописано, что по окончании строительства 29 декабря 2015 года «Гермес» получает в собственность трехкомнатную квартиру.

3 февраля 2015 года «Гермес» продал право на получение квартиры своему сотруднику за 1 200 000 руб. Сумма НДС по этой сделке составляет:
(1 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) × 18/118 = 30 509 руб.

Вклад в строительство и продажу имущественного права бухгалтер «Гермеса» отразил такими проводками.

2 декабря 2014 года:

Дебет 76 Кредит 51
– 1 000 000 руб. – инвестированы деньги в строительство жилого дома.

3 февраля 2015 года:

Дебет 73 Кредит 91-1
– 1 200 000 руб. – реализовано сотруднику право на получение квартиры в строящемся доме;

Дебет 91-2 Кредит 76
– 1 000 000 руб. – списана стоимость инвестиционного вклада;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 30 509 руб. – начислен НДС к уплате в бюджет.

Сумму НДС, начисленную по этой операции, бухгалтер «Гермеса» отразил в декларации по НДС за I квартал 2015 года.

Ситуация: как начислять НДС при реализации имущественных прав на нежилые помещения?

НДС начисляйте в том же порядке, что и при реализации имущественных прав на жилые помещения. То есть с разницы между ценой реализации и ценой приобретения имущественных прав.

Особый порядок определения налоговой базы при реализации имущественных прав на нежилые помещения законодательством не установлен. Вместе с тем, имущественные права на нежилые помещения и на имущество, перечисленное в пункте 3 статьи 155 Налогового кодекса РФ, относятся к одному виду объектов гражданских прав. Согласно пункту 3 статьи 3 Налогового кодекса РФ налоги должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными, поэтому порядок начисления НДС при реализации имущественных прав как на жилые, так и нежилые помещения должен быть одинаковым. Кроме того, в пункте 3 статьи 155 Налогового кодекса РФ не предусмотрены исключения в отношении нежилых помещений. Таким образом, налоговую базу при реализации имущественных прав на нежилые помещения нужно определять так же, как и при реализации прав на жилые помещения, то есть как разницу между ценой реализации и ценой приобретения прав.

Аналогичные разъяснения содержатся в согласованном с финансовым ведомством письме ФНС России от 27 июня 2014 г. № ГД-4-3/12291.

Следует отметить, что выводы, изложенные в этом письме, основаны на постановлении Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2010 г. № 13640/09. Раньше контролирующие ведомства занимали другую позицию. Они считали, что в рассматриваемой ситуации начислять НДС нужно в соответствии с пунктом 2 статьи 153 Налогового кодекса РФ. То есть не с разницы между ценой продажи и ценой приобретения, а со всей стоимости передаваемых прав (письма Минфина России от 7 февраля 2013 г. № 03-07-11/2927, ФНС России от 8 февраля 2011 г. № КЕ-4-3/1907).

Теперь эти разъяснения утратили актуальность. Признавая бесперспективность судебных разбирательств в ситуациях, когда ВАС РФ четко обозначил свою позицию, Минфин России в письме от 7 ноября 2013 г. № 03-01-13/01/47571 порекомендовал налоговым инспекциям не доводить дело до суда. К рекомендациям финансового ведомства присоединилась и ФНС России (письмо от 26 ноября 2013 г. № ГД-4-3/21097). Этими обстоятельствами и объясняется смена официальной позиции по данной проблеме.

Ситуация: нужно ли начислять НДС при переуступке доли в строительстве жилого дома в счет погашения долга по договору займа?

Передача имущественных прав на жилые дома (помещения), доли в них, гаражи и машино-места облагается НДС. В таких случаях налоговая база равна разнице между полученным доходом (с учетом НДС) и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155 НК РФ).

В данной ситуации налоговая база равна разнице между суммой погашенного долга и суммой расходов на приобретение доли в строительстве жилого дома. Налог начисляйте по ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

Передача прав на заключение договора

Организация может выиграть в тендере или купить на аукционе право заключения выгодного договора. Если в дальнейшем это право передается другой организации, то такая сделка облагается НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ).

Налоговая база при передаче прав равна полученному доходу без НДС и определяется на день передачи имущественных прав (п. 5 ст. 155, п. 8 ст. 167 НК РФ). Налог рассчитывайте по ставке 18 процентов (п. 5 ст. 155, п. 1 ст. 154, п. 3 ст. 164 НК РФ).

В таком же порядке начисляется НДС и при реализации арендных прав (п. 5 ст. 155 НК РФ, письмо ФНС России от 1 августа 2011 г. № ЕД-4-3/12444).

Пример отражения в бухучете начисления НДС при переуступке арендного права

ООО «Торговая фирма «Гермес»» арендует офисное помещение у ЗАО «Альфа». В январе «Гермес» с согласия арендодателя продал свое право на аренду помещения ОАО «Производственная фирма «Мастер»» за 10 000 руб. (без учета НДС). Сумма НДС, которая начисляется на доход от продажи арендного права, равна 1800 руб. (10 000 руб. × 18%).

Бухгалтер «Гермеса» отразил реализацию арендного права такими проводками:

Дебет 76 Кредит 91-1
– 11 800 руб. (10 000 руб. + 1800 руб.) – реализовано право на аренду офисного помещения;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 1800 руб. – начислен НДС к уплате в бюджет;

Дебет 51 Кредит 76
– 11 800 руб. – получена плата за арендное право.

Сумму НДС, начисленную по этой операции, бухгалтер «Гермеса» отразил в декларации по НДС за I квартал.

Источник: nalogobzor.info