Организация «Альфа» по договору долевого участия в строительстве жилого дома внесла денежные средства в сумме 2 000 000 руб. До окончания строительства организация уступает свое право требования организации «Бета» за 2 472 000 руб. (в том числе НДС).
Решение
Сумму НДС организация должна исчислить с разницы между стоимостью уступленного имущественного права, указанной в договоре с покупателем, и расходами на его приобретение, т.е. с 472 000 руб. (2 472 000 руб. — 2 000 000 руб.).
Соответственно, сумма НДС, подлежащая уплате в бюджет, составит 72 000 руб. (472 000 руб. x 18/118).
| Содержание операций | Дебет | Кредит | Сумма, руб. | Первичный документ |
| Перечислены денежные средства по договору участия в долевом строительстве | 60 (76) | 51 | 2 000 000 | Договор участия в долевом строительстве, Выписка банка по расчетному счету |
| Отражена задолженность покупателя по оплате уступаемого ему права требования | 62 (76) | 91-1 | 2 472 000 | Договор участия в долевом строительстве, Соглашение об уступке права требования |
| Списано уступаемое право в сумме цены, фактически уплаченной по договору о долевом участии в строительстве | 91-2 | 60 (76) | 2 000 000 | Соглашение об уступке права требования |
| Начислен НДС | 91-2 | 68 | 72 000 | Счет-фактура |
| Получены денежные средства в оплату права | 51 | 62 (76) | 2 472 000 | Соглашение об уступке права требования, Выписка банка по расчетному счету |
Договор цессии | Уступка требования | Разбор юриста
ПРИНЯТИЕ К ВЫЧЕТУ НДС
ПРИ ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ НА ЖИЛЫЕ ДОМА
И ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ДОЛИ В НИХ, ГАРАЖИ И МАШИНО-МЕСТА
НДС, предъявленный контрагентами при приобретении товаров (работ, услуг, имущественных прав), которые используются в операциях по передаче имущественных прав на жилые дома и жилые помещения, доли в них, гаражи и машино-места, вы можете принять к вычету на общих основаниях. Ведь приобретенные товары (работы, услуги, имущественные права) используются для осуществления операций, подлежащих налогообложению НДС.
При этом покупатель сможет принять к вычету сумму налога, предъявленную вами, на общих основаниях, если он будет использовать приобретенное право для осуществления операций, облагаемых НДС.
Подробнее об условиях применения налоговых вычетов по НДС вы можете узнать в разд. 13.1.1 «Условия для применения вычета по НДС».
НДС ПРИ ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ
НА НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
По общему правилу налоговая база при передаче имущественных прав определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, полученных как в денежной, так и в натуральной форме (п. 2 ст. 153 НК РФ).
Иное правило действует при расчете налоговой базы при передаче имущественных прав на жилые дома и жилые помещения, доли в них, гаражи или машино-места. По таким операциям она определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение прав (п. 3 ст. 155 НК РФ).
Заметим, что налоговая база, рассчитанная с разницы между стоимостью передаваемых прав и расходами на их приобретение по правилам п. 3 ст. 155 НК РФ, будет меньше, чем налоговая база, исчисленная с общей суммы выручки от операции согласно п. 2 ст. 153 НК РФ. То есть порядок, предусмотренный ст. 155 НК РФ, выгоднее для налогоплательщика.
При передаче имущественных прав на иные объекты недвижимого имущества (в том числе на нежилые помещения) специальных правил исчисления налоговой базы по НДС гл. 21 НК РФ прямо не предусматривает. А значит, налоговую базу следует исчислять с общей суммы выручки согласно п. 2 ст. 153 НК РФ.
Тем не менее на практике нередко возникает вопрос: можно ли в отношении таких операций применять правила п. 3 ст. 155 НК РФ, более выгодные для налогоплательщика?
По мнению Президиума ВАС РФ, определять налоговую базу как разницу между стоимостью передаваемых прав и расходами на их приобретение можно при передаче имущественных прав на любое недвижимое имущество, в том числе и на то, которое в п. 3 ст. 155 НК РФ не указано.
Обосновывая свой подход, Президиум ВАС РФ исходил из того, что имущественные права на те виды имущества, которые перечислены в п. 3 ст. 155 НК РФ, и на иные виды недвижимости относятся к одному виду объектов гражданских прав. Поэтому к ним должны применяться одинаковые правила исчисления НДС. Тем более что в отношении передачи имущественных прав на нежилые помещения в налоговом законодательстве не предусмотрено каких-либо особенностей (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2010 N 13640/09).
В последних разъяснениях ФНС России рекомендовала нижестоящим налоговым органам руководствоваться подходом, который выражен в рассматриваемом Постановлении Президиума ВАС РФ (Письмо от 27.06.2014 N ГД-4-3/12291). Рекомендации согласованы с Минфином России Письмом от 22.04.2014 N 03-07-15/18513. Отметим, что эти разъяснения ФНС России дала в отношении передачи имущественных прав на нежилые помещения, тогда как Президиум ВАС РФ распространяет свой подход на все виды объектов недвижимости.
Правоприменительную практику по вопросу о том, облагается ли НДС передача прав на нежилые помещения (за исключением гаражей и машино-мест), см. в Энциклопедии спорных ситуаций по НДС.
Подход, выраженный Президиумом ВАС РФ, по существу расширяет применение п. 3 ст. 155 НК РФ, и это выгодно налогоплательщикам. А поскольку Минфин России и ФНС России выразили свое согласие с этой позицией, мы полагаем, что вероятность претензий со стороны проверяющих невелика, по крайней мере в тех случаях, когда правила п. 3 ст. 155 НК РФ применяются при передаче имущественных прав на нежилые помещения.
Дата добавления: 2018-09-22 ; просмотров: 262 ; Мы поможем в написании вашей работы!
Источник: studopedia.net
Как обществу рассчитать НДС?
По договору генерального строительного подряда общество осуществляет по заданию застройщика строительство многоквартирного дома. Застройщик, имея задолженность перед обществом по вышеуказанному договору генподряда, передает квартиры по договорам участия в долевом строительстве, по условиям которых общество приобрело имущественные права на несколько объектов строительства (квартиры) и стало обязанным оплатить стоимость приобретенных прав по цене без НДС.
С учетом взаимной задолженности сторон между обществом и застройщиком было подписано соглашение о прекращении обязательств зачетом встречных однородных требований, а именно: застройщика – за выполненные работы по договору генподряда, в том числе НДС 18%, общества – по договорам участия в долевом строительстве (квартир) без НДС. В дальнейшем общество планирует передавать имущественные права на квартиры по возмездному договору уступки права требования третьим лицам. Для исчисления НДС по договорам уступки в соответствии с п. 3 ст. 155 НК РФ налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.
Например: у застройщика приобретены имущественные права на квартиру по ДДУ стоимостью 10 руб., НДС не облагается (в счет оплаты генподрядных работ 10 руб., в том числе НДС 18%). В договоре уступки права требования по ДДУ с физическим лицом стоимость уступки права составит 15 руб., НДС не облагается. Для исчисления НДС производим расчет налогооблагаемой базы как разницу между стоимостью передаваемых имущественных прав и расходами на приобретение указанных прав: то есть 15 руб. – 10 руб. = 5 руб.; 5 руб. х 18/118 = 0,76 руб. – сумма НДС 18%. Следовательно, в договоре уступки права требования прописывается стоимость уступки права и выделяется НДС 18 % только с разницы, которую рассчитали выше (а именно 0,76 руб) путем указания «в том числе НДС 18% – 0,76 руб. согласно ст.155 п. 3 НК РФ». В случае если стоимость уступки права требования ниже или равна расходам на их приобретение, налогооблагаемой базы не возникает, в связи с чем НДС не начисляется и не уплачивается.
В связи с изложенным, просим пояснить, как обществу в дальнейшем необходимо рассчитывать налог на добавленную стоимость и учитывать данную операцию для целей налогового и бухгалтерского учета по уступке имущественных прав на квартиры, приобретенные по ДДУ без НДС:
–в случае если стоимость уступки права превышает расходы на его приобретение;
–в случае если стоимость уступки права ниже или равна расходам на приобретение указанного права?
ООО СФ МЖК «Тверь», г. Тверь
Порядок налогообложения общества при уступке права
НДС. В силу подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения признается передача имущественных прав. Передача (уступка) прав на жилые помещения (квартиры) по договору участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) – не исключение.
Налоговая база при уступке имущественных прав участниками долевого строительства определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав (п. 1 ст. 153, п. 3 ст. 155 НК РФ).
То есть налоговая база определяется с учетом НДС и представляет собой разницу между доходами от продажи (стоимостью продажи) права с учетом НДС и расходами на его приобретение. Если такая разница будет отрицательной либо равна нулю, налога не возникнет.
На практике с определением понятия «стоимость» вопросов не возникает, но с понятием «расходы» дело обстоит иначе.
Глава 21 НК РФ «Налог на добавленную стоимость» не раскрывает понятия «расходы» в целях применения ст. 155 НК РФ. Арбитражными судами выработана позиция, согласно которой расходы нужно определять на основании подп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ (по аналогии с главой 25 НК РФ «Налог на прибыль организаций») (постановления ФАС ВВО от 07.08.2008 по делу № А28-370/2008-10/21, от 26.07.2013 по делу № А82-9316/2012).
В силу упомянутой нормы налогоплательщик при уступке имущественных прав имеет право уменьшить доходы от таких операций на цену приобретения данных имущественных прав и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией.
Следовательно, в вашем случае цена приобретения имущественного права – это цена объекта долевого строительства, указанная в ДДУ.
Существует риск, что у налоговых органов будет иная позиция по этому вопросу. Так в Письме от 04.06.2015 № 03-07-14/32284 Минфин России высказал точку зрения, согласно которой при передаче участником долевого строительства прав на жилые помещения налоговая база по НДС определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом НДС и расходами, определяемыми как размер денежных средств, уплаченных застройщику участником долевого строительства для оплаты строительства (создания) объекта долевого строительства по ДДУ.
То есть Минфин России при определении налоговой базы по НДС при уступке права по ДДУ, во-первых, ограничивает перечень расходов и, во-вторых, акцентирует свое внимание на необходимости фактически уплатить денежные средства застройщику.
В соответствии с п. 8 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы является день уступки требования новому кредитору. Поскольку договор об уступке прав требований по ДДУ подлежит государственной регистрации, таким днем считается дата государственной регистрации договора (п. 2 ст. 389 ГК РФ, ст.
25.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ч. 3 ст. 4, ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Следовательно, на дату государственной регистрации договора об уступке прав требований по ДДУ возникает обязанность исчислить НДС.
При передаче имущественных прав по ДДУ сумма налога определяется расчетным методом. То есть используется расчетная ставка НДС 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).
Рассчитаем НДС, исходя из приведенного вами примера:
–налоговая база = 15 руб. (с НДС) – 10 руб. = 5 руб. (с НДС);
–сумма налога = 5 руб. (с НДС) × 18/118 = 0,76 руб.
Если же стоимость уступки права требования будет ниже или равна расходам на приобретение права, то НДС не возникает.
Отдельно отметим, что, по мнению контролирующих органов, в случае получения оплаты, частичной оплаты до регистрации договора уступки права по ДУУ первоначальный кредитор должен исчислить сумму НДС с аванса в счет будущей передачи имущественных прав. При этом первоначальный кредитор не сможет принять НДС к вычету в дальнейшем – после регистрации договора уступки. Указанные суммы НДС подлежат зачету (возврату) в порядке, предусмотренном ст. 78 НК РФ (Письмо Минфина России от 30.03.2015 № 03-07-15/17428).
Налог на прибыль. К доходам в целях главы 25 НК РФ «Налог на прибыль организаций» относятся доходы в виде выручки от реализации имущественных прав без включения в них сумм НДС, предъявляемых покупателю (п. 1 ст. 248 НК РФ и п. 1 ст. 249 НК РФ).
Как отмечалось выше, договор уступки права по ДДУ подлежит государственной регистрации, поэтому выручка от реализации признается на дату государственной регистрации договора (п. 3 ст. 271 НК РФ, Письмо Минфина РФ от 02.03.2012 № 03-07-11/58).
При этом продавец (первоначальный кредитор) при реализации имущественных прав вправе уменьшить доходы от таких операций на цену приобретения данных имущественных прав и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией (подп. 1 п. 1 ст. 253, подп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ).
Таким образом, налоговая база для целей исчисления налога на прибыль в вашей ситуации определяется на дату государственной регистрации договора уступки как разница между доходом, полученным от уступки права, и расходами на приобретение и реализацию уступаемого права.
Бухгалтерский учет общества
На основании п. 7 и 16 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н, доход первоначального кредитора отражается в составе прочих доходов на дату государственной регистрации договора уступки.
На основании п. 11 и 16 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 № 33н, уступаемая дебиторская задолженность учитывается в составе прочих расходов на дату признания прочего дохода. Все бухгалтерские записи осуществляются согласно Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н.
Для наглядности порядка отражения операций в бухгалтерском учете снова воспользуемся вашим примером:
–дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты с новым кредитором» – кредит 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет «Прочие доходы» – 15 руб. – отражен прочий доход от уступки права требования;
–дебет 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет «Прочие расходы» – кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты с застройщиком» – 10 руб. – списано уступаемое право требования;
–дебет 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет «Прочие расходы» – кредит 68 «Расчеты по налогам и сборам» – 0,76 руб. – начислен НДС;
–дебет 51 «Расчетные счета» – кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты с новым кредитором» – 15 руб. – получены денежные средства за уступленные права требования.
Источник: www.eg-online.ru
Lawfirm.ru: Пресс-релизы
НДС при реализации имущественных прав в ходе исполнения договора цессии
Договор уступки права требования (цессии) — один из распространенных гражданско-правовых договоров, заключаемых хозяйственными субъектами в процессе ведения предпринимательской деятельности. Весьма популярна такая разновидность договора цессии, как договор уступки прав требования, вытекающих из договора участия в долевом строительстве. Нередко при заключении такого договора предъявляется к уплате НДС, который в дальнейшем фактически становится неосновательным обогащением цедента.
ООО «УК «Независимые директора»
ОСОБЕННОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ НАЛОГОВОЙ БАЗЫ ПО НДС ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ В ХОДЕ ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА ЦЕССИИ
Договор уступки права требования (цессии) — один из распространенных гражданско-правовых договоров, заключаемых хозяйственными субъектами в процессе ведения предпринимательской деятельности. Весьма популярна такая разновидность договора цессии, как договор уступки прав требования, вытекающих из договора участия в долевом строительстве. Нередко при заключении такого договора предъявляется к уплате НДС, который в дальнейшем фактически становится неосновательным обогащением цедента.
Определение налоговой базы по НДС в ходе исполнения договора цессии
Как следует из п. 1 ст. 155 Налогового кодекса РФ, при уступке по договору цессии права требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг), освобождаемых от налогообложения в соответствии со ст. 149 НК РФ, реализация этих товаров (работ, услуг) у цедента не облагается налогом на добавленную стоимость. Если реализация данных товаров (работ, услуг) является объектом обложения НДС при уступке права требования из договора реализации указанных товаров (работ, услуг), налоговая база при их реализации у цедента определяется в порядке, установленном ст. 154 НК РФ, т.е. как стоимость таких товаров (работ, услуг).
При уступке права требования новым кредитором, получившим денежное требование (цессионарием), налоговая база по НДС определяется как величина превышения дохода, полученного цессионарием при последующей уступке требования или при прекращении соответствующего обязательства, над суммой расходов на приобретение указанного требования (п. 2 ст. 155 НК РФ).
При передаче налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, имущественных прав на жилые дома или жилые помещения (доли в них), налоговая база по налогу определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права (с учетом налога) и расходами на их приобретение (п. 3 ст. 155 НК РФ).
При первоначальной реализации права требования цедент не вправе начислять НДС и предъявлять его к уплате цессионарию, так как цедент не знает, какова налоговая база у цессионария, и как он реализовал имущественное право, с прибылью или с убытком. Таким образом, у цедента при первоначальной реализации права требования отсутствуют обязательные показатели, отражаемые в счете-фактуре. Уплатить НДС цедент обязан в момент последующей уступки права требования (после реализации имущественного права цессионарию), когда он сможет определить экономическую эффективность (прибыль или убыток) сделки по переуступке приобретенного ранее права требования в целом.
При последующей уступке приобретенного ранее права требования цессионарием сумма налога исчисляется расчетным методом (п. 4 ст. 164 НК РФ). Соответственно, согласно ст. 155 Налогового кодекса РФ у цессионария возникнет налоговая база по НДС только при превышении суммы реализации (исполнения) имущественного права над затратами в момент последующей реализации или исполнения передаваемого права требования.
Сумму налога лицо, уступившее право требования, предъявляет к оплате приобретателю права требования (п. 1, 2 ст. 168 НК РФ). Если цедент, не являющийся плательщиком НДС, выставил цессионарию счет-фактуру с выделенной суммой налога, она уплачивается в бюджет в соответствии с п. 5 ст. 173 Налогового кодекса РФ.
Взыскание сумм НДС, неправомерно уплаченных и признанных неосновательным обогащением
Если при первоначальной реализации права требования, несмотря на положения ст. 155 НК РФ, цедент начислит НДС (исходя из стоимости уступаемого права) и предъявит его к уплате цессионарию, сумма налога, уплаченная последним, будет являться неосновательным обогащением цедента. Правильность данного вывода подтверждается следующим: в силу прямого указания п. 2 ст.
155 НК РФ налоговая база по НДС возникает у нового кредитора (цессионария), получившего денежное требование, только при последующей уступке требования или при прекращении соответствующего обязательства. Таким образом, у цедента в описанной ситуации нет правовых оснований для начисления и предъявления к уплате цессионарию сумм НДС, что, в свою очередь, на основании п. 1 ст. 1102 ГК РФ является достаточным основанием для признания суммы неправомерно уплаченного налога неосновательным обогащением цедента.
В данном случае цессионарий вправе обратиться к цеденту с требованием о возврате суммы НДС, неправомерно уплаченной при первоначальной реализации права требования (ст. 1102 ГК РФ). Если цедент откажется возвратить эту сумму в добровольном порядке, цессионарию придется обратиться в арбитражный суд с иском о возврате неосновательного обогащения.
Единственным примером положительной арбитражной практики по иску о возврате суммы неосновательного обогащения в виде неправомерно уплаченного НДС на сегодняшний день является Постановление ФАС Московского округа от 16 июня 2004 г. по делу № КГ-А40/4584-04-П. Суд указал: ссылка на то обстоятельство, что сумма налога на добавленную стоимость была в дальнейшем перечислена ответчиком в бюджет, не может служить основанием к отказу в иске, поскольку факт дальнейшего перечисления денежных средств в бюджет не имеет правового значения в споре о возврате неосновательного обогащения.
Вопрос, с какого момента должен исчисляться срок исковой давности по требованию о возврате неосновательного обогащения, дискуссионный. По общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п.1 ст. 200 ГК РФ).
Таким образом, рекомендуем цессионарию направить в адрес цедента претензию с требованием о возврате полученной им суммы неосновательного обогащения, и получить отметку о ее принятии. Тогда при отказе цедента возвратить полученную им от цессионария сумму налога течение срока исковой давности будет начинаться с момента получения цедентом указанной претензии. При отсутствии такой претензии срок исковой давности должен исчисляться с момента перечисления цессионарием суммы неправомерно предъявленного налога на добавленную стоимость.
Причем нельзя исключить, что даже при наличии у цессионария упомянутой претензии с отметкой цедента о ее принятии, при исследовании вопроса о правильности исчисления срока исковой давности арбитражный суд установит в качестве момента начала течения срока исковой давности дату возникновения неосновательного обогащения у цедента. Дело в том, что уплачивая сумму предъявленного цедентом налога на добавленную стоимость, цессионарий должен был знать о том, что НДС в данном случае предъявлен неправомерно.
К сожалению, незначительное количество арбитражных дел по данному вопросу не позволяет сделать однозначного вывода о моменте начала исчисления срока исковой давности. По мнению автора, одна из возможных причин этого — значительная незащищенность соинвестора (участника долевого строительства) от противоправных действий застройщика, препятствующих оформлению права собственности соинвестора на объект недвижимого имущества.
Эта опасная ситуация вырисовывается еще более отчетливо ввиду того обстоятельства, что в соответствии с условиями инвестиционного договора, который по своей сути является договором простого товарищества, каждый соинвестор самостоятельно оформляет право собственности на получаемые им отдельные объекты или части объекта недвижимого имущества. Таким образом, в свете риска возникновения со стороны застройщика противоправных действий, препятствующих оформлению права собственности соинвестора на объект недвижимого имущества, обращение последнего в арбитражный суд с иском к застройщику о взыскании неосновательного обогащения до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества представляется не совсем актуальным.
Поскольку подготовка и утверждение проектно-разрешительной документации, строительство объекта, сдача построенного объекта в эксплуатацию и последующая государственная регистрация прав собственности на созданный в процессе капитального строительства объект недвижимости являются сами по себе процессами достаточно длительными, зависящими к тому же от целого ряда объективных и субъективных факторов, между подписанием инвестиционного договора, уступкой вытекающего из него права требования и государственной регистрацией права собственности соинвестора на построенный объект на практике может пройти более трех лет. Соответственно, за указанный срок вполне может истечь предусмотренный Гражданским кодексом РФ срок исковой давности для обращения суд с иском о взыскании суммы неосновательного обогащения в виде неправомерно уплаченного НДС. Сам по себе факт истечения срока исковой давности не лишает лицо права на обращение в суд с иском о взыскании суммы неосновательного обогащения, однако предоставляет возможность ответчику требовать отказа в иске по основаниям пропуска срока исковой давности (п. 2 ст. 199 ГК РФ).
Вычет по НДС при реализации имущественных прав в ходе исполнения договора уступки прав требования, вытекающих из договора участия в долевом строительстве
Налоговым кодексом РФ не предусмотрена возможность начисления НДС при реализации имущественных прав, в том числе в ходе исполнения договора уступки прав требования, вытекающих из договора участия в долевом строительстве. Несмотря на это, в современной деловой практике распространены случаи, когда компании-застройщики выставляют соинвесторам-приобретателям указанных имущественных счета-фактуры, в которых выделен к уплате НДС на сумму стоимости имущественных прав, передаваемых по договору цессии, а сумму начисленного налога перечисляют в бюджет.
Здесь необходимо учитывать, что цессионарий не сможет принять уплаченный цеденту налог к вычету, поскольку цедент в данном случае не вправе предъявлять цессионарию сумму НДС. Последний обязан самостоятельно начислить налог с суммы превышения сумм дохода, полученного при реализации (исполнении) имущественного права, над затратами по его приобретению.
Особенности определения налоговой базы по НДС в ходе исполнения договора уступки прав требования
Отвечая на вопрос, облагается ли НДС реализация имущественных прав в ходе исполнения договора уступки прав требования, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, необходимо учитывать следующее. С 1 апреля 2005 г. отношения по долевому участию в строительстве в большей части регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации».
Как следует из п. 1 ст. 4 указанного закона предметом договора долевого участия является строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и его передача участнику долевого строительства, который обязуется уплатить обусловленную договором долевого участия цену и принять объект. Таким образом, любой договор, предмет которого схож с предметом договора долевого участия, будет регулироваться указанным федеральным законом независимо от того, чьи деньги привлекаются для строительства, — физических или юридических лиц.
Ранее денежные средства граждан и организаций привлекались для строительства объектов недвижимости на основании инвестиционного договора, заключаемого в соответствии с Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Инвестиционный договор, как правило, содержал условия, позволявшие квалифицировать его как договор простого товарищества (совместной деятельности). В договоре устанавливалась сумма вкладов каждого из товарищей и соответствующая ей площадь объекта недвижимости для каждого соинвестора. По окончании строительства все участники инвестиционного контракта составляли совместный документ о распределении между ними площадей построенного здания. Также, согласно условиям инвестиционного договора каждая из сторон самостоятельно оформляла право собственности на получаемые отдельные объекты недвижимости (жилые или нежилые помещения).
Тем не менее, налогообложение операций, совершаемых по договору простого товарищества, значительно отличается от налогообложения операций, исполняемых в рамках договора на участие в долевом строительстве. Поскольку передача имущества по договору простого товарищества по общему правилу не облагается НДС (подп. 1 п. 2 ст. 146 и подп. 4 п. 3 ст.
39 НК РФ), привлечение денежных средств соинвесторов, оформленное таким договором, не приводило к возникновению обязанности по уплате НДС. Напомним, что Налоговый кодекс РФ не признает реализацией передачу имущества, если такая передача носит инвестиционный характер, в том числе передача вкладов по договору простого товарищества. Этой позиции придерживались ранее и суды (см., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15 декабря 1999 г. по делу № А56-8966/99).
В ходе реализации инвестиционного договора очень часто возникала переуступка права требования инвестора (соинвесторов) к застройщику третьему лицу. Такая переуступка в данной ситуации не влечет за собой возникновения объекта обложения по НДС, так как переуступаемое право требования не вытекает из договора, направленного на реализацию товаров, работ, услуг (п. 1 ст. 155 НК РФ). В подтверждение можно привести также Постановление ФАС Уральского округа от 25 декабря 2003 г. № Ф09-4421/03АК.
Таким образом, при уступке права требования, вытекающего из инвестиционного договора, у цедента не возникает налогооблагаемой базы по налогу на добавленную стоимость, так как в данном случае уступается требование, вытекающее из договора реализации товаров (работ, услуг), освобождаемых от налогообложения в соответствии со ст. 149 Налогового кодекса РФ. Соответственно, при реализации имущественных прав в ходе исполнения договора уступки прав требования, вытекающих из инвестиционного договор, цедент также не вправе начислять НДС исходя из стоимости передаваемых по договору уступки прав и предъявлять сумму налога к уплате цессионарию.
Fatal error: Call to undefined function: meke_hreff() in /var/www/lawf/data/lawfirm.ru/www/pr/print.php on line 46
Источник: lawfirm.ru
Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве
В том случае, если вы официально выступаете в роли участника строительства многоквартирного здания, а также предъявляете требования на получение обособленного жилого помещения в нем, это значит, что вы вправе реализовать свои квадратные метры, существующие пока что только в проекте.
Такого рода сделку допустимо заключить исключительно с помощью специального документа — соглашения цессии .
Такое гражданское право отчетливо представлено в нормативно-правовом документе, регламентирующем все процедуры долевого участия (ФЗ №214) и в Гражданском кодексе РФ.
Благодаря соглашению цессии можно реализовывать не сами объекты недвижимости либо же определенное имущество, а исключительно права на них, поскольку самой жилплощади в возводящемся строении пока что нет.
Представленные сделки допустимо реализовывать исключительно до того момента времени, пока не будет подписан акт приема-передачи жилой квартиры.
Тогда как после этого недвижимость можно продавать в обыкновенном порядке.
Процедура оформления соглашения цессии допустима исключительно при условии, что в ДДУ не запрещается реализовывать права требования.
Специфика сделки
В числе нюансов можно выделить:
- с переводом остатка задолженности на нового собственника;
- исключительно по факту перечисления совокупной цены будущей жилплощади.
Законодательная регламентация
Основными законами, которые регулируют данные правовые вопросы, являются:
| Федеральный Закон № 214 «О долевом участии | регламентирует процедуру перевода задолженности на нового собственника, а также в целом процедуру выплаты долга |
| Гражданский кодекс РФ | устанавливает, что в случае необходимости реализации своего права требования на проектируемую жилплощадь дольщик обязуется: |
- Если выплата паевого участия осуществляется по частям (существует график погашения долга, установлена конкретная сумма выплат), нужно изначально получить согласие от строительного предприятия для перевода остатка долга на нового собственника недвижимости.
- Известить фирму- девелопера , получить от нее разрешительную документацию в письменном виде на такого рода сделку.
Порядок переуступки прав по договору долевого участия
Заключение предварительного соглашения
В процессе оформления цессии допустимым является составление предварительного соглашения. Это документ, в котором каждая сторона согласовывает базовые положения.
В данном соглашении стоит описать:
| Краткую характеристику передаваемой жилплощади | ее цену, технические параметры, совокупную площадь и прочее |
| Величину аванса | который передается продавцу от покупателя |
| Дата, когда была выполнена полная выплата по соглашению цессии | осуществляется исключительно по факту проведения госрегистрации сделки; |
| ответственность двух сторон | в частности, если не будет подписан основной договор из-за оплошности продавца, аванс должен быть своевременно возвращен покупателю и прочее |
По факту заключения сделки новый собственник проектируемой недвижимости жилого типа приобретает все обязанности, права дольщика.
В случае, если цена жилплощади выплачивалась по частям, это значит, что новый владелец так само обязуется по графику оплат перечислять оставшийся долг.
К дольщику могут применяться санкции при условии досрочного расторжения соглашения паевого участия.
Как правило, в подобных документах девелоперы указывают ответственность вкладчика в случае выхода из участия, применяемые штрафные меры.
Что значит долевое участие при покупке квартиры, читайте тут.
В частности, 10% от уже инвестированной суммы дольщик не получает.
Переуступка прав между родственниками
В основном, переуступка прав требования реализуется между близкими родственниками.
К примеру, супруги вступили в паевое строительство в тот период, когда их ребенок учился в ВУЗе. После того, как он трудоустроился, ребенок получает финансовую ответственность за данную будущую недвижимость.
По ипотеке
По закону можно оформить соглашение цессии в кредит.
И все же, чтобы это сделать потребуется согласие хозяина, а также предприятия-застройщика.
Особенности процедуры:
- В случае приобретения строящегося жилого помещения в кредит ставка процента в любом случае будет более высокой до момента ввода жилого строения в эксплуатацию;
- Проценты по ссуде перечисляются до момента регистрации права собственности (оформление акта приема-передачи).
Иначе говоря переплата по ипотечному кредиту на жилплощадь, которая пребывает на этапе строительства, купленная по соглашению цессии , в целом может быть более значительной, нежели в случае приобретения уже готовой недвижимости.
Порядок оформления
Подписать соглашение цессии допустимо исключительно при условии, что предустановленная денежная сумма за жилплощадь уже была перечислена вкладчиком.
Однако если дольщик заключил ДДУ , при этом не перечислил ни одной оплаты за будущую недвижимость, реализовать личное право требования он не в силах. Такие действия детерминируются как мошенничество.
Для выкупа данного права у вкладчика нужно:
| Выполнить процедуру проверки | разрешительных, лицензионных документов у девелопера ; |
| Перепроверить документацию вкладчика на участие в строительстве | необходимо сделать соответствующий запрос в Росреестре (в частности, ДДУ в обязательном порядке должен пройти госрегистрацию ); |
| Оформить у девелопера документ | о состоянии действующей задолженности вкладчика; |
| Добиться согласия от строительного предприятия | на реализацию сделки по соглашению цессии ; |
| В случае, если вкладчик пребывает в официальном браке | он должен также представить согласие супруга, заверенное нотариусом. |
Только после таких процедур разрешается подписание документа.
Затем реализуется госрегистрация сделки с жилплощадью (порядка десяти рабочих дней), после этого выполняются финансовые калькуляции посредством банковской ячейки.
Какие официальные документы необходимы
В процессе оформления цессии нужно предъявить такие бумаги:
- ДДУ (оригинал, копия), при этом обязательное условие — госрегистрация данного соглашения в структурах Росреестра ;
- Удостоверения личности покупателя и продавца;
- В случае, если стороны соглашения цессии состоят в официальном браке, обязательно нужно предъявить документальное согласие второго супруга на реализацию сделки (нотариально заверенное);
- Выписка из ЕГРП , подтверждающая факт госрегистрации ДДУ , отсутствие разного рода закладных, обременений на недвижимом объекте;
- Платежные документы, удостоверяющие затраты вкладчика на покупку проектируемой недвижимости в возводящемся строении.
Образец соглашения
В документе должны быть представлены:
| Сведения о строительной фирме | обязанности, права двух сторон; |
| Данные о первом вкладчике, о втором | которые приобретают право требования по соглашению цессии |
| Характеристика жилого помещения | технические параметры, количество комнат, этажность, совокупная площадь, цена и прочее; |
| Дата окончательного финансового расчета по соглашению переуступки | вспомогательная информация, предъявляемая по требованию сторон. |
Во время заключения договора стороны проставляют личные подписи, а также дату реализации сделки.
Для чего необходим акт приема-передачи
По факту подписания договора строительство осуществляется согласно составленному графику.
В согласованный день новый хозяин недвижимости приходит на осмотр готовой жилплощади, по факту оценки подписывает акт приема-передачи.
Таким образом он официально приобретает право собственности на квартиру.
Выплата налога
Согласно действующему налоговому кодексу РФ в состав базы налогообложения входит вся выручка налогоплательщика, приобретенные им средства и в натуральном, и в денежном эквиваленте.
Реализация личного права требования третьим особам по факту детерминируется как приобретение прибыли.
Об отмене долевого участия в строительстве 2019 году смотрите статью: отмена долевого участия.
А значит, бывший вкладчик обязуется выплатить НДФЛ от совокупной цены сделки.
Видео: Что такое переуступка прав по договору долевого участия:
Источник: ipoteka-nedvizhimost.ru