Уступка в строительстве квартиры

Содержание

По всей видимости, Вы имеете в виду переуступку прав по ДДУ. Это не переуступка прав собственности, так как права собственности на квартиру еще нет. У дольщика есть только права требования к застройщику. Когда право собственности уже оформлено, переуступить его нельзя. Приобрести квартиру можно только путем ее покупки, мены, дарения и т.д.

По ДДУ переуступаются права требования на:

передачу квартиры в срок, указанный в договоре;
передачу квартиры, соответствующей гарантиям качества и иным характеристикам согласно ДДУ;
в случае просрочки сдачи или сдачи квартиры с недостатками — права на неустойку, исправление недостатков, возмещение расходов на устранение недостатков и другие права, предусмотренные законом или ДДУ на этот случай.

Уступка допустима с момента регистрации ДДУ и до момента подписания акта приема-передачи квартиры. Договор об уступке подлежит государственной регистрации, как и ДДУ.

Согласие застройщика на уступку не требуется. Тем не менее, уведомить застройщика о заключении договора об уступке прав надо. В ДДУ может быть закреплен запрет на уступку прав по ДДУ до момента полной оплаты цены за квартиру. Проверьте этот момент и запросите у продавца документы, которые подтверждают полную оплату цены за квартиру по ДДУ.

КАК ПРОДАТЬ квартиру по уступке? Эффективные советы

На нашем сайте есть подробная инструкция о том, как купить квартиру у застройщика. Она Вам пригодится даже в том случае, если Вы приобретаете квартиру по переуступке: проверить застройщика и объект недвижимости все равно стоит так, как будто Вы заключаете ДДУ.

Заключая договор уступки прав по ДДУ, Вы как бы становитесь на место предыдущего дольщика и приобретаете все права по заключенному им ДДУ. Какие особенности из этого вытекают? Например, квартира по ДДУ стоит 5 млн рублей, а по договору уступки вы заплатили 6 млн рублей. Разница в 1 млн рублей — это плата за уступку, но не цена за квартиру.

В случае, если квартира не будет сдана в срок, неустойка будет рассчитываться исходя из цены ДДУ, то есть 5 млн рублей. Если Вы решите расторгнуть ДДУ, то возвращены Вам будут также 5 млн рублей, а не 6, которые вы честно заплатили. Если застройщик обанкротится, то размер Ваших требований к нему также будет равен 5 млн.

Источник: yandex.ru

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Переуступка прав собственности на квартиру, т.е. сделка купли-продажи квартиры до завершения строительства дома, называется цессией. Цедент (лицо, купившее квартиру в новостройке напрямую у Застройщика, чаще всего инвестор) продает, т.е. передает цессионарию (покупателю) право на получение новой квартиры за более высокую плату, чем он приобретал сам у строительной компании. Покупатель должен понимать, что покупая квартиру по переуступке, на него переходит не только право участника строительства, но и обязанности и риски, связанные с нарушениями по вине Застройщика.

Какие права у покупателя квартиры по уступке права

Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Что сделать до оформления сделки по переуступке

По договору долевого участия (ДДУ).

Прежде продать квартиру по договору долевого участия продавец обязан оплатить Застройщику всю сумму долга за квартиру или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на покупателя. Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу. Данный вид продажи квартиры можно проводить неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и собственник не получит передаточный акт на квартиру.

Покупая квартиру по предварительному договору, право требования на нее остается также у продавца, т.е. покупатель не сможет продать квартиру третьему лицу, по переуступке права требования.

1 апреля 2005 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе. Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2005 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации. Для этого достаточно покупателю подписать с застройщиком соглашение об уступке прав требования.

В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заключенному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя.

Порядок оформления переуступки

Порядок оформления переуступки прав на квартиру в новостройке я разделила на 4 основных этапа.

1-й этап — проверка наличия необходимых документов у застройщика

Перед тем как приступить к процедуре оформления сделки по переуступке, необходимо проверить наличие разрешительной документации у Застройщика. Для этого достаточно обратиться в офис компании и попросить необходимые документы:

Учредительные документы строительной компании, а именно устав и учредительный документ;
Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
Документы, подтверждающие права собственности на землю;
Бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;

разрешение на строительство;
права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка;
цель проекта;
этап строительства;
срок реализации;
предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.

2-ой этап — подготовка покупателя и продавца к сделке

Что необходимо сделать продавцу

Перед продажей квартиры по переуступке прав собственности продавцу необходимо:

Уведомить застройщика о продаже квартиры по переуступке права требования.

Для этого необходимо прийти в офис компании или письменно уведомить Застройщика, о намерении провести юридическую процедуру переуступки права требования. В случае не уведомления строительной компании о смене покупателя, то сделка может быть признана недействительной. Желательно, чтобы при сделке по переуступке права представитель строительной компании (застройщика) был в качестве третьей стороны.

Как оформить в собственность квартиру в новостройке — инструкция в 3 этапа После регистрации права собственности, владелец может прописаться в своей квартире

Согласие Вы можете получить в офисе компании. Чаще всего Застройщик требует 5% за процедуру переуступки права требования и выдачу согласия на сделку. Чаще всего продавец продает квартиру по более высокой цене, чем купленной у Застройщика. Процент оплаты Строительной компании вычисляется от продаваемой суммы продавца. Например: квартира куплена у Застройщика за 1,5 млн. руб., а продается за 2 млн.руб., то 2 млн.* 5% = 100 тыс.руб. — данная сумма вносится на лицевой счет в банке строительной компании.

В ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме. Справку строительной компании можно получить только при полном погашении долга или при заключении Договора перевода оставшейся суммы задолженности на покупателя, заключенный между продавцом и покупателем. В данном договоре третьим лицом должен быть указан Застройщик.

В данной выписке должен быть указан продавец, в качестве правообладателя, в том случае, если Договор долевого участия или договор инвестирования регистрировался в регистрирующем органе. Выписка должна быть бумажной. Чтобы узнать как ее заказать, пройдите по ссылке.

Что необходимо сделать покупателю

Перед покупкой квартиры по переуступке прав требования покупателю необходимо:

Получить согласие супруга(и) на покупку квартиры заверенное нотариально, когда покупка происходит одним из супругов находящихся в браке. Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заключен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется.
Подписать и получить кредитный договор и закладную, если квартиру покупаете по ипотеке (или иному кредитованию).

3-й этап — составление договора переуступки прав

Далее необходимо составить договор переуступки между продавцом и покупателем. Я советую составить у юриста, т.к. он поможет с правильным его оформлением, учтёт все нюансы и условия продавцов и покупателей. Образец можно скачать отсюда. Для заказа подготовки договора можно обратиться к нашему юрист-консультанту. Также у него можно бесплатно проконсультироваться.

Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях.

4-й этап — регистрация договора регистрирующем органе

Обращаться нужно в МФЦ «Мои Документы», причем можно в любое отделение в РФ благодаря экстерриториальному принципу — Распоряжение Правительства РФ от 16 февраля 2021 г. № 372-р. Если в населенном пункте нет МФЦ, нужно подать документы напрямую в Регистрационную Палату.

Сама подача документов в МФЦ или в Рег.палату не различается, поэтому инструкция я написала с МФЦ.

Продавцам и покупателям нужно обратиться в МФЦ, оплатить гос.пошлину и подать подписанные договора с остальными документами.

Гос.пошлина регистрацию — 2000 рублей, и ее оплачивают покупатели, деля между собой поровну. Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ.

Паспорт каждого участника сделки. Если выступает доверенное лицо, то паспорт и нотариальную доверенность.
Согласие супруга на покупку и продажу квартиры, если квартира приобретается или продается в браке.
Договор основания изначально заключенный с Застройщиком. Это может быть договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования или договор соинвестирования.
Справка об отсутствии долга перед строительной компанией или договор перевода долга покупателю, заключенный между продавцом и покупателем.
Письменное согласие Застройщика на продажу квартиры по переуступке права требования. Чаще всего при регистрации присутствует представитель Застройщика и выступает третьим лицом, тем самым дает свое согласие на продажу квартиры.
Письменное согласие Банка на продажу квартиры по переуступке права требования, если квартира была в Залоге у Банка.
Закладная и Кредитный договор заключенный с банком, если квартира приобретается по ипотеке.

Согласно ст. 16 Федерального от 13.07.2015 N 218-ФЗ, максимальный срок регистрации сделки — 9 рабочих дней. Можно позвонить в МФЦ и уточнить окончание регистрации.

Документы для продажи квартиры — с инструкциями где и как их получить

Понравилась статья? Вы знаете, что надо сделать 😉

Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

Источник: prozhivem.com

Квартира по переуступке, как это?

По переуступке можно продать и купить квартиру. Преимущества будут разными для каждого случая. Если продаете, то можете сделать это до получения ключей. Если покупаете, то можно найти планировку, которой уже нет у застройщика. Рассказываем на примере Центра переуступок «Петербургской Недвижимости», как это работает.

Что такое переуступка?

Переуступка – это передача прав и обязанностей по договору на квартиру от одного дольщика к другому. Те, кто продают, могут сделать это до подписания акта-приема передачи и получения ключей. Для тех, кто покупает, выбор становится больше: по переуступке часто продают квартиры, которых уже нет в открытой экспозиции у застройщика.

В жилых комплексах компании Setl Group возможна реализация квартиры в собственности. Это можно сделать в течение года после подписания акта приема-передачи, но при условии, что в квартире никто не жил и не был сделан ремонт.

В среднем продажа по переуступке занимает от 1 до 3 месяцев. Но каждая ситуация индивидуальна и зависит от планировки, наличия аналогичных квартир у застройщика и самого жилого комплекса.

В жилых комплексах Setl Group представлены квартиры с отделкой. Это удобно для тех, кто покупает переуступку, можно быстрее переехать

Какие плюсы есть для тех, кто продает?

Квартира будет выставлена на продажу вместе с предложением от застройщика. Клиенты сразу видят ее в поиске, поэтому продажа пройдет быстрее.

Если на квартиру была оформлена ипотека, то ее тоже можно продать по переуступке. В «Петербургской Недвижимости» разработан единый договор, согласованный с ведущими банками и застройщиками, что существенно экономит время при оформлении сделки.

«Петербургская Недвижимость» проводит показы квартир в строящемся доме. Это эксклюзивное предложение компании. Застройщики, как правило, не пускают на объект до ввода в эксплуатацию, только по специальному согласованию.

Дополнительная скидка на покупку новой квартиры. Если вы продаете квартиру, чтобы купить новую, то «Петербургская Недвижимость» предоставит скидку от 95 тысяч рублей. Предложение распространяется на все дома компании Setl Group.

Так выглядят квартиры по переуступке на сайте компании spbrealty.ru

Кому подойдет перепродажа по переуступке?

Инвесторам. В сервис «Петербургской Недвижимости» по управлению инвестициями включено специальное предложение для клиентов-инвесторов – оповещение о лучшем времени выхода из инвестиции. Как правило, это наступает за несколько месяцев до сдачи дома в эксплуатацию, когда цены уже выросли, а спрос по-прежнему высокий.

Тем, у кого изменились планы. За время строительства дома (2-3 года) многое может измениться. Например, выросла семья и однокомнатная квартира уже может быть маловата. Для таких случаев и существует возможность перепродать квартиру, чтобы купить новую большего метража или в другом жилом комплексе

Какие плюсы есть для тех, кто покупает?

Переуступка – возможность выбрать квартиру, которой уже нет в наличии у застройщика. Это и наиболее востребованные планировки, и редкие форматы.

Цена на переуступку, как правило, ниже, чем у застройщика. Это еще и возможность сэкономить.

В договоре при переуступке участвует не только два дольщика, но и застройщик. Это дополнительный гарант надежности покупки. Сделка и договоры проверяются юристами на всех этапах.

Квартиру по переуступке можно купить в ипотеку. Специалисты сами согласуют документы с застройщиком и банком.

Кому подойдет покупка по переуступке?

Тем, кто хочет быстрее переехать. Как правило, к концу строительства самые востребованные и интересные планировки уже не представлены у застройщика. По переуступке же можно купить квартиру и в доме в высокой стадии готовности.

Тем, кто выбирает квартиру на вторичном рынке. По переуступке можно найти готовую квартиру, в которой никто не жил, но при этом в новом современном доме и по более доступной цене.

Тем, кто хочет именно этот дом. Представьте, что вы нашли тот самый жилой комплекс, который хотели. Вас устраивает район, адрес, окружение, и дом вот-вот сдается, можно не ждать. Но у застройщика подходящей вам планировки нет. В этом случае переуступка – один из вариантов купить квартиру, которую вы хотели.

Жилой комплекс «Палацио» уже сдан, но в нем еще можно купить квартиру интересной планировки

В Центре переуступок «Петербургской Недвижимости» можно продать и купить квартиру. Смотреть, какие квартиры представлены в продаже сейчас, удобно в личном кабинете на сайте компании. Это доступ к актуальным ценам и всем планировками в наличии.

Источник: pn.ru

Покупка квартиры у подрядчика

Одними из самых выгодных вариантов покупки квартир в новостройках являются предложения от подрядчиков. Поскольку они ставят себе цель как можно быстрее продать жилье, то его цену они назначают значительно ниже, чем у застройщиков и инвесторов. Однако, такие сделки сопряжены с куда большими рисками, ведь каких-либо гарантий подрядные организации не предоставляют.

Чаще всего, продажа объекта подрядчиками оформляется договором цессии. В зависимости от обстоятельств, допустимы и другие законные схемы — например, договоры купли-продажи и даже соинвестирования. Когда в качестве продавца выступает субподрядчик или если сама подрядная организация приобрела права на квартиру по цессии, то продажа оформляется договором переуступки прав.

Риски при покупке квартиры у подрядчика

Наряду с довольно выгодными предложениями покупки новостройки от застройщиков и инвесторов, все чаще на рынке первичной недвижимости стали появляться варианты квартир от подрядчиков. Подрядные организации не специализируются на этом и, чаще всего, получают объекты строительства в качестве оплаты за предоставленные услуги по схемам взаимозачета.

Недвижимость от подрядных организаций на 10–15% дешевле, чем предложения от инвесторов и строительных компаний, что обусловлено желанием продавца как можно быстрее получить денежные средства.

Несмотря на существенное преимущество для покупателя, подобные схемы сопряжены с определенными рисками. Рассмотрим их более подробно:

Поскольку расчет с подрядчиками осуществляется еще на этапе строительства, то они получают не сами квартиры, а права на их получение после сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, подрядные организации, продавая гражданам права на жилье, несут ответственность лишь за законность представленных ими документов — никаких гарантий на получение недвижимости они не предоставляют.
Поскольку ДДУ, заключенный между подрядчиком и застройщиком, подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреестра, то и переход прав от подрядной организации к покупателю также требует такого оформления (ст. 17 Федерального закона № 214 от 30.12.2004). Без госрегистрации уступка прав является недействительной.
В случае банкротства подрядчика до выполнения им своих обязательств перед застройщиком, вернуть свои деньги будет крайне затруднительно.

Подрядная организация ООО «СтройСам» заключила с Петровым договор цессии, по которому уступила в его пользу права на квартиру в строящемся доме. Права на указанную недвижимость возникали у «СтройСам» по ДДУ, заключенному с застройщиком ОАО «СУ-100», по которому подрядчик обязан был выполнять строительные работы. Впоследствии, за регулярные нарушения взятых обязательств, «СУ-100» в одностороннем порядке расторгла ДДУ с подрядчиком, что лишало «СтройСам» уже переуступленных прав на квартиры, а, следовательно, их лишался и покупатель. Вскоре после этого подрядчик был объявлен банкротом, что помешало Петрову взыскать с него уже уплаченные за объект недвижимости деньги.

Схема покупки квартиры у подрядчика

Принимая решение о покупке квартиры у подрядчика, покупатели должны минимизировать возникающие у них риски, что возможно только путем основательного подхода к поиску предложений и систематизации своих последующих действий.

При анализе предложений от подрядчиков, более важным фактором, который должен влиять на выбор жилья, будет не сам «продавец», а репутация застройщика, с которым он сотрудничает, поскольку именно от него будет зависеть итоговый результат.

ДДУ, заключенный между застройщиком и подрядчиком может предусматривать запрет на переход прав или его ограничение, требующее уплаты в пользу застройщика определенного вознаграждения.

Чтоб не попасться на такую «уловку», перед покупкой квартиры у подрядчика необходимо внимательно изучать заключенный изначально договор.

Так, при покупке жилья через подрядную организацию рекомендуется придерживаться следующей схемы:

Поиск предложения. С выбором подходящего предложения одновременно нужно совершать выбор застройщика. Нужно помнить, что за неоправданно низкими ценами может скрываться мошенничество или задержка в строительстве.
Проверка застройщика. Определившись с квартирой необходимо придерживаться стандартных рекомендаций по проверке застройщика — отзывы и репутация в интернете, срок работы на рынке, проверка его учредительных документов, лицензий, разрешения на строительство и т.д.
Визуальный осмотр. Если жилье находится на ранних стадиях строительства, то осмотр ограничится проверкой развитости инфраструктуры, соответствием темпов строительства и плана. Если же дом уже построен, то следует произвести осмотр квартиры, провести проверку на соответствие проекту и площади.
Подписание договора. Проверив всю документацию и само жилье, для его покупки нужно заключить с подрядчиком договор, вид которого будет зависеть от готовности жилья и формы правоотношений. Документ должен иметь прямое указание на заключенный между подрядчиком и застройщиком договор, а переход прав к покупателю должен пройти госрегистрацию. Данный этап не рекомендуется проходить без юридического сопровождения.
Прием квартиры. После окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию, застройщик должен передать объект покупателю, что согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), оформляется передаточным актом. После этого, новый собственник может зарегистрировать свое право собственности в Росреестре.

Как правильно оформить сделку при покупке квартиры у подрядчика

Специфика правоотношений покупателя и подрядчика состоит в том, что если сделка заключается на этапе строительства, организация передает будущему собственнику не само жилье, а права на его получение. Это определяет некоторые особенности при оформлении сделки.

Независимо от того, каким договором оформляется покупка квартиры у подрядчика, если жилье еще не достроено — уступка прав по нему подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 17 ФЗ № 214).

Согласно пп. 30 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, госпошлина за госрегистрацию уступки прав требования по ДДУ составляет 350 рублей.

Рассмотрим самые распространенные варианты оформления сделок по приобретению жилья с подрядными организациями:

Договор цессии. Договор уступки прав требования (ст. 388 ГК РФ) в пользу покупателя будет действителен, если основной договор (например, ДДУ) не запрещает такой уступки. Он оформляется в письменной форме, и должен содержать указание на изначально заключенную с застройщиком сделку и условия, определенные по ней. Договор цессии может быть подписан только до сдачи дома в эксплуатацию — после, жилье может быть реализовано лишь по купле-продаже.
Договор переуступки прав. При крупном строительстве, генеральные подрядчики привлекают более мелкие организации — субподрядчиков, расчет с которыми осуществляется также квартирами, по договору цессии. Они же, в свою очередь, переуступают уступленные им права на объекты недвижимости гражданам за вознаграждение. Риск заключения такого договора заключается в возможной «цепочке» таких переуступок, выполнение обязательств по которым невозможно проследить.
Договор соинвестирования. Согласно ст. 4 ФЗ № 39 от 25.02.1999, подрядчики, по заключенному с застройщиком договору, могут одновременно выступать и инвесторами, предоставляющими в качестве инвестиций свои услуги, взамен которых они получают права на квартиры. В таком случае, для их продажи заключаются договоры соинвестирования, по которым к гражданам переходят права на жилье в том объеме, в котором они принадлежали подрядчику-инвестору.
Договор купли-продажи. Самый безопасный вариант оформления покупки квартиры у подрядчика. Заключение такой сделки допустимо лишь после того, как дом сдан в эксплуатацию, а подрядная организация оформила на жилье право собственности, что естественно существенно завышает его цену.

Перечень документов

Для подписания с подрядчиком того или иного договора по покупке квартиры в новостройке, гражданам потребуется предоставить минимальный пакет документов.

Основной документ, необходимый для оформления сделки — это паспорт.

В случае нахождения в браке, желательно наличие нотариально заверенного согласия супруга(и) (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ) и свидетельство о браке.

Непосредственно для заключения договора какие-либо другие документы не нужны. Однако последующая регистрация перехода прав к покупателю, кроме уже указанных документов, потребует предоставления:

Заявления о госрегистрации.
Квитанции об оплате госпошлины.
Изначально заключенного между застройщиком и подрядчиком договора.
Договора цессии между подрядчиком и покупателем.
Справки о выполнении всех обязательств подрядчика или договора о переводе долга на покупателя.
Письменного согласия застройщика на переход прав (если это предусмотрено изначальным договором) или уведомления его о таком переходе.

Покупка квартиры от субподрядчиков

Генеральные подрядчики и прочие крупные подрядные структуры, для выполнения некоторых задач могут привлекать более мелкие организации, которые выступают в процессе строительства дома как субподрядчики. Расчет с ними за предоставленные услуги также часто осуществляется посредством уступки прав на квартиру по договорам цессии. Чтоб выручить средства за свою работу, субподрядчики продают переданные им объекты посредством переуступки прав на них.

По сути, схема покупки квартир у таких организаций практически не отличается от приобретения жилья у основных подрядчиков и оформляется аналогичными договорами.

Однако, «цепочка» переуступок между субподрядчиками может быть многократной, что до невозможности усложняет процесс проверки выполнения обязательств каждого из них, за которые права на квартиру и были переуступлены. Риск таких схем состоит в том, что при неисполнении обязательств хотя бы одной организацией из «цепочки», последний покупатель будет лишен жилья.

Заключение

При покупке квартиры у подрядчика, шанс не получить ее на порядок выше, чем при покупке от застройщиков. Дело в том, что помимо уже существующих рисков, возможность получения жилья ставится в зависимость от исполнения подрядной организацией взятых обязательств. Однако, даже и при их выполнении, гарантировать получение жилья подрядчик может только при продаже объектов, уже сданных в эксплуатацию. Во всех остальных случаях, риск остаться без квартиры довольно высок, чем, однако, и обусловлена низкая цена на них.

Вопрос

Может ли застройщик претендовать на 3% от суммы сделки по уступке прав на квартиру, со стороны подрядчика в мою пользу? В случае моего отказа платить, грозятся не дать согласие на уступку.

Ответ

Согласно п. 2 ст. 382 ГК РФ, уступка прав на может требовать согласия застройщика только в случае, если об этом прямо указано в договоре, изначально заключенном между ним и подрядчиком. Так, если в нем содержится условие о получении 3% от сделки при уступке прав, то его требования вполне законны.

Источник: kvartirniy-expert.ru