Земельные участки предоставляются по результатам аукционов, в собственность или аренду, в безвозмездное срочное пользование (по контракту, финансируемому полностью за счет средств бюджета). Предварительное согласование не требуется. Порядок проведения аукциона регулируется ст. 38.1 ЗК.
Существует вариант предоставления участка по заявлению гражданина для индивидуального жилищного строительства (часть 3), в этом случае участок может быть предоставлен в аренду, ОГВ в двухнедельный срок может принять решение о проведении аукциона либо сделать сообщение о приеме заявлений на официальном сайте или в печатном издании, если в течение месяца нет заявлений, то участок предоставляется заявителю, при этом договор аренды заключается в двухнедельный срок после проведения кадастрового учета. При заявках проводится аукцион.
Комплексное освоение — включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования. При этом, как правило, осуществляется строительство социальной инфраструктуры.
ПРИГОТОВЬ ОВОЩИ ТАК И РЫБА СТАНЕТ ЕЩЕ ВКУСНЕЕ
Земельные участки на период строительства берутся в аренду без предварительного согласования места размещения через аукцион. Проведение аукционов регулируется ст. 38.2 ЗК.
Арендатор имеет право субаренды вне зависимости от сроков, а также после кадастрового учета и утверждения документов по планировке имеет исключительное право по предоставлению приобрести в собственность или аренду. (ч. 5 ст. 30.2). В случае неисполнения обязанностей по завершению строительства в максимальный срок (см. извещение о проведении аукциона), обязанностей по комплексному освоению, подготовке проекта планировки и межевания территории, выполнения работ по объектам инженерной инфраструктуры, подлежащим передачу в собственность государства, субъекта или МО, права могут быть прекращены, неустойка – 1/175 ставки рефинансирования ЦБ.
Конкретные порядки аукциона – 38.1, 38.2 соответственно. Кому любопытно – смотрите.
- Порядок приобретения прав на земельные участки обладателями прав на здания, строения, сооружения.
Ст. 36 ЗК. У собственников здания есть исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретения права аренды земельного участка, религиозные организации приобретают в этом случае участок бесплатно, если они являются пользователями здания, то приобретают в БСП. Передача земельного участка собственников здания осуществляется по цене, установленной ОМСУ или ОГВ, цена земельного участка не может превышать кадастровую стоимость, до определения ее эта цена равна кадастровой стоимости. В отношении земли неразграниченной порядок определения платы принимается ОИВ субъекта, федеральной – федерастами, муниципальной – ИОМСУ и т.п.
Если здание находится на неделимом участке, принадлежащем нескольким лицам на праве собственности, то эти лица имеют право на приобретение данного участка в общую долевую собственность или в аренду со множественностью лиц со стороны арендатора с учетом долей в праве собственности на здание. Если в здании, помещения, принадлежат одному из лиц на праве хозяйственного ведения, другим на праве собственности, третьим на праве оперативного управления, то эти лица имеют право на приобретение участка в аренду со множественностью лиц.
Какой фундамент выбрать для каркасного дома? #строительство #стройкадома
Договор аренды земельного участка заключается с условием согласования воли сторон на вступление в этот договор с др. правообладателями в этом здании.
Если помещение в здании закреплено за несколькими казенными предприятиями и государственными/муниципальными учреждениями, данный земельный участок предоставляется лицу, владеющему большей площадью помещений в здание в постоянное бессрочное пользование, а другим лицам – на праве ограниченного пользования земельным участком.
Для приобретения прав обращаются в орган в ст. 29 (ОМСУ, как правило). Перечень документов для предоставления земли определен Приказом Минэкономразвития №475 от 13.09.2011. Это копия удостоверения личности / регистрации ИП / документа, удостоверяющего представительство, выписка из реестра прав – на здание, строение, сооружение, или уведомление об отсутствии сведений, или документ, подтверждающий право на само здание, если право признается возникшим без регистрации, те же относительно земли, кадастровый паспорт, или выписка из данных кадастрового учета, документ, подтверждающий право приобретения, в т.ч. на особых условиях, сообщение гражданина об объектах на участке, их кадастровых номерах.
В месячный срок ИОГВ принимается решение о предоставлении в собственность, аренду или П(Б)П, далее в месячный срок готовится проект договора и направляется заявителю.
В том случае, если нет кадастровых данных – в месячный срок выдается схема расположения участка на кадастровом плане, заявитель за свой счет осуществляет кадастровые работы, в двухнедельный срок после предоставления кадастрового паспорта – решение о предоставлении.
- Переоформление (перерегистрация) прав на земельные участки, возникших до введения в действие ЗК РФ
Условие переоформления прав на землю гражданами отличаются от условий для ЮЛ, Для граждан упрощенный порядок.
— Подача заявления ЮЛ о предоставлении участка на соответствующем праве
— Принятие решения ОГВ о предоставлении участка (для граждан ее нет)
— Государственная регистрация соответствующего права.
Право бессрочного постоянного пользования на право собственности или аренды. ЮЛ за исключением указанных в ст. 20 ЗК обязаны переоформить данный титул на право аренды или приобрести участок в собственность до 1.07.2012.
ЮЛ могут переоформить постоянное пользование на участки под инфраструктурой до 2015 г. Для этих ЮЛ размер аренды – 2% кадастровой стоимости земельного участка, для сельхоз – 0.5%. Для ограниченных и изъятых из оборота – 1.5%. Цена устанавливается субъектом РФ – для коммерческих организаций и ИП-собственников зданий, если они были отчуждены из государственной или муниципальной собственности – 20% каадстровой стоимости в городе численностью более 3м, 2.5% в другом населенном, другие собственники – свыше 3 млн – от 5 до 30 величин земельного налога, если от 500к до 3м – 5-17, до 500к – 3-10.
Для ЮЛ – ФЗ «О введении в действие ЗК» — на право аренды или собственности. Сроки часто переносились. С 2013 года вступает в действие ст. 7.34 КоАП – ответственность за нарушения при переоформлении права.
Решение принимается при наличии кадастрового паспорта или кадастровой выписки (2.6 «О введении…). Переоформление для ГУП и МУП сроком не ограничивается.
- Упрощенный порядок оформления прав граждан на земельные участки.
Принятие Закона о «дачной амнистии» (Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества») было вызвано тем, что значительная часть объектов недвижимости (в том числе земельных участков) не прошла процедуру государственной регистрации по причине отсутствия правоустанавливающих документов либо их несоответствия требованиям действующего законодательства.
В правоустанавливающих документах на земельные участки, выданных в период до введения в действие ЗК РФ, часто не был указан конкретный титул, что на тот момент являлось основанием для отказа в регистрации.
Ранее предоставление осуществлялось без межевания, поэтому не определялись границы – но такой участок невозможно было продать.
Ранее – обычный порядок, с решением о предоставлении.
Упрощенный порядок – 2006 г. Могут – граждане, имеющие документы о том, что участок принадлежал им на праве постоянного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования и т.д. (с 1.09.06 не требуется межевание) на участок для ведения ЛПХ, дачного, гаражного, жилищного строительств. Основание для регистрации права собственности – акт о предоставлении участка, акт или свидетельство о праве гражданина на участок, выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина участка для ведения ЛПХ. ст. 9.1. «О введении…», ст. 25.2 ФЗ «О регистрации прав…». Здесь регистрируется только право собственности, решение о предоставлении не требуется.
2 категория – владельцы участок в садоводческом, дачном, огородническом некоммерческом объединении, имеющие документы, подтверждающие членство, но не имеющие документы о правах на землю. Для них требуется решение ОГВ о предоставлении.
Основные документы к заявлению – описание местоположения, границ участка, заключение правления НКО в отношении гражданина при закреплении участка и подтверждение соответствующего местоположения участка. Если ни 1 из членов кооператива не обращается с заявлением о предоставлении участка, то надо предоставить копию правоустанавливающего документа на участок и выписку из реестра ЮЛ, в котором содержатся эти сведения.
Решение принимается в течении 2 недель – ст. 28 ФЗ «О садоводческих…» — т.н. «дачная амнистия». Далее – регистрация. Документы – п.9 ст. 3 «О введении…» — свидетельство о регистрации права собственности, договор аренды, договор безвозмездного пользования.
Бесплатно приобретают также сами объединения участки общего пользования.
- Приватизация земельных участков под многоквартирными жилыми домами.
Особый порядок установлен для приобретения прав на земельные участки под многоквартирными жилыми домами. В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
При определении момента, с которого у домовладельцев возникает право общей долевой собственности на земельный участок, имеет значение, был ли сформирован данный земельный участок и был ли проведен в его отношении государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса РФ (1 марта 2005 г.).
Если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, был сформирован до 1 марта 2005 г., то данный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае если вышеуказанный земельный участок не был сформирован до 1 марта 2005 г., на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента его формирования и проведения государственного кадастрового учета.
С 1 марта 2005 г. многоквартирные дома принимаются приемочной комиссией как законченные строительством объекты только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых они расположены.
- Приватизация земель сельскохозяйственного назначения (ЗСХН)
ФЗ «О введении в действие ЗК» устанавливал, что до вступления в силу ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения» приватизация земли не допускалась. До вступления в силу ФЗ «О введении…» приватизация не запрещалась – т.е. при обращении о регистрации права до вступления в силу не может быть отказа (ПП ВАС).
ФЗ «Об обороте…», ч. 4 ст. 1 — Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном настоящим ФЗ, ЗК РФ и иными федеральными законами. Приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта, осуществляется с момента, установленного его законом.
Приватизации не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами.
19.1. – если закон субъекта не принят, то приватизация осуществляется с 1.01.04, минимальный размер – равный К(Ф)Х (Закон ВО «О регулировании земельных отношений» — 2 для овощеводства, 50 для остальных видов деятельности (ст. 33 ЗК), максимальный размер сельхозугодий – 10%.
Порядок – установлен ЗК (ФЗ «О приватизации госмун имущества» устанавливает, что земля, за исключением ряда вопросов – не его), т.е. обращение в орган ст. 29 за решением о предоставлении – далее в порядке ст. 34.
В ВО – свой порядок предоставления относительно земель в пользовании сельскохозяйственных организаций – который могут быть бесплатно предоставлены ряду категорий лиц (работники предприятий, работники социальной сферы и т.п.) в общую долевую собственность.
- Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здания, строения, сооружения.
Нормы о переходе исходят из того, что необходимо для нормального использования недвижимости предоставить возможность нормального использования участка.
Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество (в том числе и недвижимое) может быть приобретено по сделке об отчуждении этого имущества лицом, являющимся собственником.
На основании ст. 35 Земельного кодекса РФ покупатель, приобретая в собственность недвижимое имущество, вправе приобрести в собственность ту часть земельного участка, на которой данное имущество расположено и которая необходима для его использования. Данный механизм также установлен ст. 273 и п. 1 ст. 552 ГК РФ, в соответствии с которыми по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Таким образом, по общему правилу отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Из данного правила установлены следующие изъятия:
1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, допускается без одновременного отчуждения земельного участка;
2) отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение;
3) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота, допускается без одновременного отчуждения земельного участка;
4) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
В силу части 2 ст. 35 ЗК РФ площадь земельного участка, необходимая для использования здания, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
ГК РФ – часть отношений по поводу перехода прав. При переходе – права на земельный участок определяются соглашением сторон. Если иное не предусмотрено, то к приобретателю переходят права на ту часть, которая занята зданием и необходима для его использования. 552 ГК РФ – по договору одновременно передается права на земельный участок, который необходим и занят.
Если продавец собственник – предоставляется право собственности или аренды, если не определено право – переходит собственность. Если не собственник участка – на тех же условиях, что продавец.
- Возникновение прав на землю из договоров и иных сделок с землей. Особенности регулирования сделок с землей.
Земельное законодательство ограничивает сделки по субъектам (иностранцы), объектам (см. ниже и ограниченные-изъятые из оборота. Оборотоспособность есть возможность участка свободно отчуждаться или переходить в порядке универсального правопреемства. Не ограниченные в обороте лица могут продавать, дарить, отдавать в залог, сдавать в аренду, распорядаться иным способом), форме сделки (с-х – преимущественное право – для участников долевой собственности и для ОИВ субъекта, который должен быть уведомлен о сделке. Ограничения установлены законом – ЛК – лесной фонд в собственности Федерации.
Изъяты – природные заповедники, нацпарки, здания ВС, ФПС, другими войсками, объектами ФСБ, ФСО, атомной энергии, военных судов, ЗАТО, ЛТП и исправительно-трудовыми учреждениями МинЮста и МВД, захоронениями, коммуникациями в целях защиты границы.
Ограничены – особо охраняемые территории, водные объекты в госмунсобственности, лесной фонд, особо ценные объекты культурного наследия, для обеспечения обороны, в границах ЗАТО вне их видов деятельности, нужд транспорта, связи, космической инфраструктуры, гидротехнических сооружений, зараженные опасными отходами, радиоактивными веществами етс)
Под сделками понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В зависимости от числа участников сделки они могут быть двусторонними (или многосторонними) и односторонними. В односторонней сделке выражается воля одного лица или одной стороны (например, завещание).
Двух- и многосторонние сделки называются договорами. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух и более сторон. Общие требования к совершению гражданско-правовых сделок с землей содержатся в главе 9 Гражданского кодекса РФ.
Сделки с земельными участками совершаются в письменной форме. Единственным исключением является аренда на срок до одного года, заключение которой Гражданский кодекс РФ допускает в устной форме.
Так как предметом договора может быть только индивидуально определенное имущество, к договору в обязательном порядке прилагается кадастровый паспорт земельного участка. Отсутствие паспорта влечет признание сделки недействительной.
Нотариальное удостоверение сделок с земельными участками на сегодняшний день является обязательным для ипотеки, ренты и завещания
Все сделки с землей подлежат обязательной государственной регистрации. До введения в действие Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», т.е. до 1 февраля 1998г., учет сделок с землей находился в ведении райкомземов, а учетные записи вносились в Поземельную книгу.
С 1 марта 2009г. государственная регистрация сделок с землей осуществляется территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Данные о совершении сделок вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
статья 37 ЗК. 1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. При этом прилагается к договору план земельного участка.
2. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Указанные требования применяются также к договору мены.
3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
4. Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду. Право – с момента государственной регистрации.
Аренда – вопрос о соответствующем праве. Невозможен лизинг участка. Особенности у сельхозназначения – до 49 лет. Субаренда – при уведомлении.
Возможны также обмен и дарение (по общим правилам сделок).
Наследование – ст. 1181 ГК РФ – входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях. На принятие земельного участка специальное разрешение не требуется. Учитываются требования о минимальном размере. При этом возможно последующее принуждение к отчуждению.
Ипотека – ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» 1998 года, который применяется при противоречии с ГК приоритетно.
Договор о залоге – предмет и оценка, существо, размер. Так же – регистрация и письменная форма. Возможно обращение взыскания при невыполнении основного обязательства.
Не подлежали ипотеке земли в госмунсобственности, земли сельскохозяйственных угодий К(Ф)Х, полевых участков ЛПХ – постановление КС признало, что это не соответствует КРФ.
- Государственная регистрация прав на землю и сделок с ней.
Государственная регистрация прав на землю и сделок с ней представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на земельные участки. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права на земельный участок, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
Правовой основой государственной регистрации прав на землю являются: ГК РФ (ст. ст. 130 — 132, 164) и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Наряду с государственной регистрацией прав на земельный участок подлежат государственной регистрации также ограничения прав на него, в том числе: сервитуты, ипотека, доверительное управление и др.
Государственная регистрация прав на земельный участок удостоверяется специальным свидетельством о государственной регистрации права. Государственная регистрация договоров и иных сделок с землей удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на договоре или ином документе, выражающем сделку.
Государственная регистрация прав на землю осуществляется путем внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Основаниями для государственной регистрации прав на земельный участок являются правоустанавливающий документ (решение компетентного органа о предоставлении земельного участка, свидетельство о принятии наследства, постановление суда и т.п.) и кадастровый паспорт, которые прикладываются к заявлению правообладателя.
Права на земельные участки, которые возникли до вступления в силу Закона о государственной регистрации, признаны юридически действительными и перерегистрации не требуют до изменения земельных правоотношений, например до перехода права на земельный участок от одного лица к другому. В этом случае права правоприобретателя регистрировались в порядке, установленном действующим законодательством.
Однако с принятием действующего Земельного кодекса, установившего принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенных на нем строений и сооружений, на практике возник ряд серьезных проблем при совершении сделок с земельными участками, вызванных именно этим принципом.
Принцип единства судьбы земельного участка и иных объектов недвижимости предполагает создание земельно-имущественного комплекса как объекта правоотношений, совершение гражданско-правовых операций с которыми требует формирования этого объекта и постановки его на государственный кадастровый учет для последующей государственной регистрации права на него или совершения сделок с ним. В этом и заключается сложность возникшего положения. Дело в том, что формирование каждого из объектов, входящих в земельно-имущественный комплекс, имеет свою специфику, связанную с дореформенными условиями создания этих объектов. Это особенно относится к садово-огородным и дачным участкам, а также земельным участкам, предоставленным для индивидуального и приусадебного строительства в населенных пунктах.
Нередки случаи, когда при оформлении правоустанавливающих документов не указывался вид права, на котором земельный участок был предоставлен, или это право трудно было установить.
В соответствии с гражданским законодательством споры, возникающие в сфере земельно-имущественных отношений, должны разрешаться в судебном порядке. В то же время, учитывая массовый характер правонарушений подобного рода, судебный порядок признания прав не в состоянии был обеспечить легализацию прав граждан на земельно-имущественную недвижимость. В результате граждане — собственники объектов недвижимости не в состоянии были реализовать свои права на совершение сделок с ними.
В связи с этими обстоятельствами возникла необходимость в особом, упрощенном порядке проведения процедуры формирования, государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости (включая земельные участки), который и был установлен Федеральным законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30 июля 2006 г. (Закон о «дачной амнистии»).
С 1 марта 2009 года государственная регистрация прав на землю и сделок с ней осуществляется территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, преобразованной из Федеральной регистрационной службы.
Основным регистрационным документом является Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в который вносят соответствующие записи о правах на землю по установленной законом единой для всей территории Российской Федерации системе. С 1 марта 2009 г. на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии возложены функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.
Порядок проведения государственной регистрации прав определен ст. 13 Закона о государственной регистрации и осуществляется по этапам и разделам, которые располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества (земля — строение — элементы строения):
I раздел — информация о земельном участке;
II раздел — информация о зданиях, строениях, сооружениях и других объектах недвижимого имущества, расположенных на земельном участке и прочно связанных с землей;
III раздел — информация о квартирах, помещениях и иных объектах, входящих в состав зданий, строений и сооружений.
Каждый раздел ЕГРП состоит из трех подразделов.
Подраздел 1.1 — краткое описание регистрируемого объекта, вид объекта, фактическая площадь по кадастровому плану, целевое назначение и т.п.
Подраздел 1.2 — записи о праве собственности и об иных вещных правах на регистрируемый объект, имя правообладателя, его адрес, вид права, размер доли в праве, реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя регистратора и его подпись.
Подраздел 1.3 — записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуты, ипотека, доверительное управление, аренда имущества и т.п.).
В случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества записи о вновь образованных объектах вносятся в соответствующие разделы ЕГПР заново, и по ним открываются новые дела с новыми кадастровыми номерами.
Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный строк со дня подачи заявления и документов, необходимых для регистрации.
В государственной регистрации прав может быть отказано в следующих случаях:
— если с заявлением о регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
— если представленные на регистрацию документы не соответствуют требованиям действующего законодательства;
— если правоустанавливающий документ свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.
Наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него. Отказ в регистрации прав может быть обжалован в суде или в арбитражном суде.
ОСОБЕННОСТИ:
Статья 22.2. Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков
1. Основанием для регистрации при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является:
1) решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;
2) соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;
3) иной документ, на основании которого в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.
2. Государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе или объединении земельных участков, находящихся в собственности одного лица, осуществляется на основании заявления такого лица, для ОМСУ и ОИВ – также лица, которому предоставлены участки в госмунсобственности, при долевой более чем пяти лиц – общее собрание.
3. Обязательными приложениями к документам являются:
1) правоустанавливающий документ на исходный земельный участок. Не требуется, если право уже было зарегистрировано, согласие лиц на образование, если оно нужно.
При выделе в счет земельной доли — документы, которые подтверждают право собственности на земельную долю и к которым должны быть приложены:
1) копия протокола общего собрания собственников ЗСХН об утверждении проекта межевания земельных участков, перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности
2) соглашение об образовании общей долевой собственности или соглашение об общей совместной собственности на такой земельный участок в случае, если подано заявление о государственной регистрации права общей собственности на образуемый земельный участок.
3.2. В случаях, предусмотренных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.
4. Государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.
Положения настоящего пункта не применяются при государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении земельных участков или выделе из земельных участков, предоставленных садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, а также на земельные участки, образуемые при выделе из земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности более чем пяти лиц.
Одновременно осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки.
Отсутствие регистрации – не препятствие, если есть – регится прекращение прав.
Доля – гектары, баллы, простая правильная дробь. Изменения также вносятся (если есть) в реестр.
Статья 22.3. Особенности государственной регистрации права собственности на искусственно созданный земельный участок
Право собственности на искусственно созданный земельный участок регистрируется на основании решения о создании участка и разрешения на ввод искусственно созданного участка в эксплуатацию, а также договора о создании искусственного земельного участка в случае, если на участок возникает право общей долевой собственности.
2. В случае, если в представленном в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи разрешении на ввод участка в эксплуатацию одновременно предусмотрен ввод расположенного на нем объекта капитального строительства, регистрация права собственности на указанный объект осуществляется одновременно с регистрацией права собственности на участок.
Источник: infopedia.su
Новое в законодательном обеспечении развития жилищного строительства
Во время весенней сессии нынешнего года Государственная Дума, приняла ряд федеральных законов, которые имеют принципиальное значение для решения важнейших задач в области жилищного строительства.
В их число входят снижение административных барьеров в строительстве, обеспечение строительства земельными участками, в т.ч. в целях улучшения жилищных условий граждан приоритетных категорий, а также создание жилищного фонда некоммерческого найма (наемных домов).
Снижение административных барьеров
Решению этой задачи, прежде всего, способствует создание единого исчерпывающего перечня процедур в строительстве. На это направлен Федеральный закон от 20 апреля 2014 года N 80-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации» .
Он вводит новый принцип — «единство требований к порядку осуществления взаимодействия субъектов градостроительных отношений». При этом Правительство РФ наделяется полномочиями по установлению исчерпывающего перечня решений и действий в сфере строительства с указанием предельно допустимой продолжительности процедур.
Действие перечня распространяется не только на деятельность органов власти, но и организаций, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, а также организации экспертизы.
Устанавливается контроль за соблюдением процедур подготовки и утверждения документов территориального планирования, градостроительного зонирования, документации по планировке территории: Минстроем — за органами власти субъектов РФ, а органами власти субъектов РФ — за органами местного самоуправления.
Еще один документ — постановление Правительства РФ от 30 апреля 2014 г. № 403 «Об исчерпывающем перечне процедур в сфере жилищного строительства» . В него входят процедуры, связанные с предоставлением прав на землю и планировкой территории; заключением договоров подключения объектов строительства к инженерным сетям; архитектурно-строительным проектированием; осуществлением строительства, реконструкции; выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; государственной регистрацией прав на построенный объект; заключением договоров энерго-, тепло-, водо-, газоснабжения и водоотведения.
Количество всех согласований в жилищном строительстве от выделения земельного участка до государственной регистрации права собственности сокращено с 240 до 134 пунктов, в т.ч. 129 федеральных и 5 региональных. При этом для строительства многоквартирных домов перечень сокращен до 65 процедур, а в сфере частного жилищного строительства — до 25 процедур. После ноября 2014 года никакие иные процедуры недопустимы.
В мае этого года вступил в силу еще один важный документ — новая глава (3.1) Градкодекса РФ «Нормативы градостроительного проектирования» (введена Федеральным законом от 05.05.2014 N 131-ФЗ).
Нормативы градостроительного проектирования — это минимально допустимый уровень обеспеченности населения объектами социально-экономической инфраструктуры регионального или местного значения, а также их территориальной доступности. Предусматривается переходный период, в течение которого нормативы должны быть утверждены либо приведены в соответствии с законом.
Устанавливается годичный срок на приведение утвержденных документов территориального планирования в соответствие с новыми нормативами градостроительного проектирования.
Обеспечение строительства земельными участками
На решение этой задачи направлены законы о предоставлении земельных участков из публичной собственности.
В этих законах предусмотрены механизмы, обеспечивающие конструктивное сотрудничество между органами власти и заинтересованными лицами. Кроме того сохранен баланс интересов заинтересованных лиц, общества и власти.
Федеральный закон «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 23 июня 2014 года, 171-ФЗ, вступает в силу с 1 января 2015 г.
Закон вносит изменения в 32 федеральных закона , в т.ч. в Земельный, Гражданский, Градостроительный, Лесной кодексы РФ.
Изменяется порядок предоставления земельных участков из публичной собственности, в частности, исключается возможность предоставления участка с предварительным согласованием мест размещения объектов; предусматривается возможность образования земельных участков по инициативе заинтересованных лиц путем подготовки схемы расположения участка на кадастровом плане территории, за исключением случаев, когда участок находится в границах городов федерального значения или населенных пунктов и т.д.
Устанавливается обязанность органов госвласти и ОМС выставлять на торги свободные земельные участки (кроме зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, ограниченных в обороте и т.п.) на основании заявлений граждан и юридических лиц по начальной цене, равной кадастровой стоимости земельного участка.
При выставлении участка на аукцион должны быть определены вид разрешенного использования участка и допустимые параметры разрешенного строительства. Устанавливается запрет на изменение вида разрешенного использования участка на срок действия договора аренды.
Закон также предусматривает некоторые особенности предоставления участков для индивидуального жилищного строительства (при надлежащем использовании более 5 лет, граждане вправе получить их в собственность бесплатно). Субъекты РФ могут устанавливать перечни муниципальных образований, в которых допускается такое предоставление земельных участков (это призвано стимулировать переселение граждан в местности, нуждающиеся в людских ресурсах). Установлен порядок безвозмездной передачи земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в собственность субъектов РФ или муниципальную собственность.
Среди других законов, направленных на обеспечение строительства земельными участками, можно назвать поправки в ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» , принятым Государственной Думой в 2011 и 2013 гг. Благодаря им молодые семьи, многодетные семьи, учителя, врачи и другие социально значимые категории граждан смогут приобрести жилье экономического класса по цене существенно ниже рыночной.
В этих целях Фондом «РЖС» уже проводятся так называемые «голландские аукционы», то есть аукционы на понижение цены продажи 1 кв. м жилья экономического класса. Стартовая цена аукциона равна средней рыночной стоимости 1 кв. м жилья, устанавливаемой Минстроем ежеквартально для конкретного субъекта РФ.
Победитель «голландского аукциона» получает земельный участок фонда РЖС в безвозмездное срочное пользование в обмен на обязательство построить жилье эконом-класса и продать его по зафиксированной на аукционе цене.
Интерес застройщиков — бесплатное или льготное предоставление участка либо возможность на выделенном участке дополнительно построить коммерческое жилье и продать его по рыночным ценам.
Однако реализация таких проектов возможна только в тех регионах, где приняты законы, определяющие, какие социально значимые категории граждан смогут приобрести жилье по пониженным ценам и как будет выстроена очередь. Эти законы уже приняты более, чем в 50 субъектах РФ.
Федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» , принятый Государственной Думой4 июля 2014 года, обеспечивает возможность использования механизма «голландских аукционов» не только на площадках Фонда РЖС, но и на муниципальных площадках.
Разработчики законопроекта исходили из того, что выход на рынок ежегодно дополнительных 7 млн кв. метров жилья эконом-класса по цене, фактически субсидируемой государством, требует уточнения социально значимых категорий граждан, для которых оно предназначено.
Программа «Жилье для российской семьи»
До конца 2017 года предстоит построить 25 млн кв. метров жилья эконом-класса дополнительно к ранее запланированным объемам. Такое жилье по цене, не превышающей 30 тыс. руб. за квадратный метр, в соответствии с программой смогут приобрести около 460 тыс. семей, которым сегодня не доступно приобретение жилья по рыночным ценам.
На федеральном уровне предусматривается лишь два основных критерия к будущим новоселам жилья со скидкой — это те жители, у кого сегодня менее 18 кв. м на человека и доход, позволяющий сделать хотя бы первый взнос за квартиру. Все остальные критерии разрабатывают в регионах.
К настоящему времени утверждены все приказы Минстроя России, необходимые для запуска программы. В том числе уже утвержден перечень из 58 регионов, на территории которых будет реализована программа «Жилье для российской семьи», с общим объемом ввода жилья эконом-класса — 18,3 млн кв. м, но список регионов пока не окончателен.
Заявку на максимальный объем ввода жилья в рамках программы подал Краснодарский край — 1,95 млн кв. м жилья эконом-класса. Республика Татарстан заявила 1,5 млн кв. м, Иркутская область — 1 млн кв. м, Вологодская и Волгоградская области — по 0,9 млн. кв. м жилья.
Застройщик, работающий в рамках программы, берет на себя обязательство продавать жилье не дороже 30 тыс. руб. за 1 кв. м или 80% от среднерыночной цены жилья в регионе, если оно там стоит дешевле 30 тыс. руб. за 1 кв. м. Самое важное с точки зрения быстрой реализации программы — строительство будет вестись на тех земельных участках, которые уже есть у крупных строительных компаний, но отложены в связи с отсутствием инженерной инфраструктуры.
Механизм реализации программы предполагает оказание поддержки застройщикам в обеспечении земельных участков инженерной инфраструктурой в размере до 4 тысяч рублей за 1 квадратный метр. Прямые бюджетные средства задействованы не будут. Поддержка со стороны государства будет выражаться в дальнейшем выкупе у застройщиков инженерных сетей .
До начала строительства инфраструктуры будет известна цена и сроки ее выкупа. Финансировать выкуп построенных объектов инфраструктуры будет АИЖК. Для этого будут созданы специализированные общества проектного финансирования, которые выкупят эти объекты и передадут их в аренду ресурсоснабжающей организации. Арендные платежи обеспечиваются платежами населения за коммунальные услуги. После накопления определенного количества объектов инфраструктуры общества выпускают облигации с залоговым обеспечением, которые выкупаются АИЖК.
«Механизм возмещения затрат на строительство инженерно-технической инфраструктуры»
На последней стадии работы над законопроектом «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» принятого Государственной Думой 4 июля 2014 года, было принято решение об отмене создания нового вида жилищного фонда — жилищного фонда некоммерческого использования.
Регулирование отношений в части создания и функционирования рынка арендного жилья предлагается проводить в рамках существующих жилищных фондов коммерческого и социального использования.
При этом в состав жилищного фонда социального использования включен частный жилищный фонд (по договорам найма жилого помещения жилищного фонда социального использования гражданам могут быть предоставлены жилые помещения государственного, муниципального и частного жилищных фондов).
Предполагается, что для предоставления в некоммерческий наем будут строиться многоквартирные дома (однако предусмотрена возможность присвоения статуса жилья для некоммерческого найма также отдельным жилым домам или комплексам жилых домов, расположенных на одном или смежных земельных участках). Органы местного самоуправления будут вести учет сведений об адресах домов, их собственнике, наймодателе и видах договоров, по которым предоставляются квартиры.
Закрепляются на законодательном уровне и меры государственной поддержки проектов по строительству наемных домов. Для этого муниципальным органам власти необходимо определить уровень спроса, а в последствии — объемы строительства некоммерческого наемного жилья на своей территории, гарантируя собственнику 100% реализацию созданного жилья.
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов лицам, заключившим договоры о строительстве и эксплуатации наемного дома , а также в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации, некоммерческим организациям, созданным субъектами Российской Федерации или муниципальными образованиями для строительства и эксплуатации наемных домов .
Размер арендной платы по договору аренды такого земельного участка устанавливается в размере ставки земельного налога.
Устанавливаются правила передачи земельных участков под строительство наемных домов путем проведения аукциона по голландской системе.
Органы власти субъектов РФ устанавливают пределы торгуемой цены найма с учетом особенностей территории в момент проведения мероприятий по передаче земельного участка.
Предоставляется возможность присоединения строящих наемных домов к инженерным и/или транспортным сетям на безвозмездной или льготной основе.
Предоставляются гарантии/поручительство собственнику будущего наемного дома при получении им кредита по разработанным АИЖК кредитным продуктам.
Тарифы ЖКХ в наемных домах на стадии эксплуатации объектов устанавливаются такими же, как и для других МКД.
Возникновение проблем долевого жилищного строительства исключается путем установления в Жилищном кодексе РФ нормы о единоличном владении наемным домом.
Александр Курский,
заместитель директора по научной работе Центра макроэкономических исследований (ЦЕМИ), помощник депутата Государственной Думы Мартина Шаккума
Источник: ancb.ru
Законодательная база Российской Федерации
Возможно ли приватизировать жилое помещение без согласия одного из совместно проживающих членов семьи нанимателя?
Техосмотр сейчас можно пройти в любом регионе или только где стоит машина на учете?
Опрос
Приходилось ли Вам участвовать в коррупции (брать или давать взятку) в этом месяце?
Темы новостей
Это понятие сравнительно новое для рынка жилья. Лучше всего о нем осведомлены девелоперы, для которых поиск подходящего для строительства жилых домов участка практически всегда является сложной задачей, ведь с учетом десятков предъявляемых к площадке требований выбор в итоге невелик.
Между тем, каждый из нас наверняка видел в своем городе заброшенные или пустующие участки, которыми никто не занимается уже много лет. И задавался вопросом – нельзя ли использовать эту территорию более эффективно? Так вот,«вовлечение в жилищное строительство неэффективно используемых федеральных земель» как раз и касается освоения участков, которые сейчас не приносят пользы ни их владельцу, ни обществу. Иначе говоря, простаивают, в то время как в больших и малых городах не хватает свободной земли для жилищного строительства.
«/> Это понятие сравнительно новое для рынка жилья. Лучше всего о нем осведомлены девелоперы, для которых поиск подходящего для строительства жилых домов участка практически всегда является сложной задачей, ведь с учетом десятков предъявляемых к площадке требований выбор в итоге невелик.
Между тем, каждый из нас наверняка видел в своем городе заброшенные или пустующие участки, которыми никто не занимается уже много лет. И задавался вопросом – нельзя ли использовать эту территорию более эффективно? Так вот,«вовлечение в жилищное строительство неэффективно используемых федеральных земель» как раз и касается освоения участков, которые сейчас не приносят пользы ни их владельцу, ни обществу. Иначе говоря, простаивают, в то время как в больших и малых городах не хватает свободной земли для жилищного строительства.
Что такое «вовлечение земель в жилищное строительство»?
18 октября 2018 года
Это понятие сравнительно новое для рынка жилья. Лучше всего о нем осведомлены девелоперы, для которых поиск подходящего для строительства жилых домов участка практически всегда является сложной задачей, ведь с учетом десятков предъявляемых к площадке требований выбор в итоге невелик.
Между тем, каждый из нас наверняка видел в своем городе заброшенные или пустующие участки, которыми никто не занимается уже много лет. И задавался вопросом – нельзя ли использовать эту территорию более эффективно? Так вот,«вовлечение в жилищное строительство неэффективно используемых федеральных земель» как раз и касается освоения участков, которые сейчас не приносят пользы ни их владельцу, ни обществу. Иначе говоря, простаивают, в то время как в больших и малых городах не хватает свободной земли для жилищного строительства.
Зачем это потребовалось?
Вовлечение в жилищное строительство неэффективно используемых федеральных земель должно помочь выполнить майский указ Президента России Владимира Путина – речь о ежегодном объеме ввода жилья до 120 млн кв. м. «Ключевой инструмент для достижения этой цели – вовлечение в жилищное строительство неэффективно используемых федеральных земель, находящихся в границах городов. Мы должны активнее развивать города в исторически сложившихся границах», – считает Заместитель Председателя Правительства Российской Федерации Виталий Мутко. Он отмечает положительные результаты 2017 года и необходимость «активизировать эту работу». Сторонние эксперты солидарны в том, что, когда механизм будет отлажен, вовлечение земель будет «очень эффективной мерой». В частности, благодаря ему может стать реальной программа реновации в малых городах.
Как это работает?
Согласно российскому законодательству, сейчас для принятия решения о вовлечении федеральных земель в оборот достаточно акта проверки Росимущества о фактическом использовании и состоянии имущества. Согласия или мнения по этому вопросу от правообладателя не требуется. «Цель нашей работы – не осчастливить неэффективных правообладателей, сохранив им имущество, а обеспечить достижение целей, поставленных Президентом», – говорит вице-премьер Виталий Мутко. Полномочиями по выявлению и вовлечению в оборот неэффективно используемых федеральных земель, расположенных внутри городов с численностью населения более 250 тыс. человек обладает ДОМ.РФ. «Если правообладатель федерального земельного участка не использует его или распоряжается им неэффективно, это позволит подключать механизм закона № 161-ФЗ, предусматривающий изъятие федеральных земельных участков и принудительное прекращение полномочий правообладателей», — отметили ранее в госкомпании. В задачи ДОМ.РФ входит подготовка земельных участков для застройщиков до уровня, востребованного рынком в конкретном регионе, что увеличивает их инвестиционную привлекательность. Это, в частности, оформление градостроительной документации и получение согласований по подключению к инженерной инфраструктуре – девелопер получает готовую землю для строительства «под ключ».
По словам генерального директора ДОМ.РФ Александра Плутника, в прошлом году госкомпания вовлекла рекордный объем федеральной земли под жилье — 3,5 тыс. га. До 2020 года государственная компания планирует вовлечь в оборот строительной отрасли 13,5 тыс. гектаров неиспользуемых или неэффективно используемых земельных участков, на которых можно будет построить до 65 млн кв. м. жилья.
Источник: zakonbase.ru