В границах земельного участка расположены объекты капитального строительства

Статья 36 ГРК РФ. Градостроительный регламент. Градостроительный кодекс Российской Федерации в действующей редакции. ГРК РФ 2016. Комментарий по ст. 36.

Особенности оформления проектной документации для строительства отдельного объекта капитального строительства и сетей инженерно-технического обеспечения, выходящих за пределы границ земельного участка

Уважаемый застройщик! Проектной документацией на строительство и реконструкцию большинства объектов капитального строительства жилищного и коммерческого назначения предусмотрено строительство сетей инженерно-технического обеспечения (водоснабжения и канализования, теплоснабжения, электроснабжения).

В большинстве случаев точки подключения, предусмотренные техническими условиями ресурсоснабжающих организаций, находятся за границами земельного участка предназначенного для строительства объекта капитального строительства. В результате чего, строительство отдельных участков сетей осуществляется на территории земельных участков, правообладателем которых застройщик не является.

Учитывая вышеизложенное, напоминаем Вам, что в соответствии с письмом Минрегиона РФ от 19.02.2010 № 6180-ИП/08 сети инженерно-технического обеспечения объекта капитального строительства, проектируемые в границах элемента планировочной структуры, в котором расположен принадлежащий застройщику земельный участок, не являются самостоятельным объектом. Сети инженерно-технического обеспечения в этом случае, хотя и имеют по своим техническим свойствам признаки линейного объекта, не являются отдельным объектом капитального строительства, а являются частью объекта, на который разработана проектная документация.

В случае строительства, реконструкции сетей инженерно-технического обеспечения, являющихся функционально частью отдельного объекта капитального строительства, выходящих за пределы границ земельного участка, отведенного под указанные цели, и при этом не выходящих за пределы элемента планировочной структуры (квартал, микрорайон), сведения о таких сетях также включаются в раздел 5 проектной документации (в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87).

Таким образом, в том случае, если проектной документацией совместно с основным объектом предусмотрено строительство инженерных сетей на земельных участках, находящихся за границами принадлежащего застройщику земельного участка, в соответствии с ч. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ орган исполнительной власти, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство (комитет строительного контроля администрации г. Кемерово) вправе отказать в выдаче такого разрешения на весь объект в целом (по причине несоответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка).

Земельный участок, который в соответствии с проектной документацией планируется благоустроить и озеленить, также не может выходить за границы земельного участка в соответствии с градостроительным планом земельного участка. Указанное нарушение, допущенное при подготовке проектной документации, является причиной для отказа в выдаче разрешения на строительство.

Принимая во внимание изложенное, просим Вас учитывать данные факты при формировании земельных участков и проектировании объектов капитального строительства.

Рассмотрим, что такое ГПЗУ земельного участка , без получения которого строительство на земельном участке является незаконным. Он отражает границу вашего участка и его планировку,и предназначен только для того, чтобы получать разрешения (в Крыму Декларацию — СК) на строительство . … Для оформления прав на объект индивидуального жилищного строительства , расположенный на земельном участке , предназначенном для индивидуального жилищного строительства , либо на земельном участке , расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства необходимо обратиться в территориальный орган Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.

Статья 36 ГрК РФ. Градостроительный регламент

1. Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

2. Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;

2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;

3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;

4) видов территориальных зон;

5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

3. Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

4. Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:

1) в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия;

2) в границах территорий общего пользования;

3) предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами;

4) предоставленные для добычи полезных ископаемых.

5. Применительно к территориям исторических поселений, достопримечательных мест, землям лечебно-оздоровительных местностей и курортов, зонам с особыми условиями использования территорий градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

6. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.

6.1. До установления градостроительных регламентов в отношении земельных участков, включенных в границы населенных пунктов из земель лесного фонда (за исключением лесных участков, которые до 1 января 2016 года предоставлены гражданам или юридическим лицам либо на которых расположены объекты недвижимого имущества, права на которые возникли до 1 января 2016 года, и разрешенное использование либо назначение которых до их включения в границы населенного пункта не было связано с использованием лесов), такие земельные участки используются с учетом ограничений, установленных при использовании городских лесов в соответствии с лесным законодательством.

7. Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами. Использование земельных участков в границах особых экономических зон определяется органами управления особыми экономическими зонами.

8. Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

9. Реконструкция указанных в части 8 настоящей статьи объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.

10. В случае, если использование указанных в части 8 настоящей статьи земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов.

Комментарии к ст. 36 ГрК РФ

1. Согласно ст. 1 комментируемого Кодекса градостроительный регламент включает в себя устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Градостроительный регламент определяет правовой режим земельных участков и используется при их застройке и эксплуатации объектов капитального строительства, расположенных на данном участке.

2. Часть 2 комментируемой статьи определяет факторы, влияющие на установление градостроительных регламентов.

3. Части 3 — 5 данной статьи содержат нормы, регулирующие действие градостроительного регламента применительно к различным типам участков и территорий.

Федеральным законом от 31 декабря 2005 г. N 210-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации» в ч. 4 комментируемой статьи были внесены изменения. Перечень земельных участков, на которые не распространяется действие градостроительного регламента, был дополнен землями, предоставленными для добычи полезных ископаемых. Это связано с тем, что использование таких земельных участков может осуществляться только в соответствии с Законом РФ от 21 февраля 1992 года N 2395-1 «О недрах» (в ред. от 25 октября 2006 г.).

4. Часть 6 исключает возможность установления градостроительных регламентов для земель лесного фонда, земель водного фонда, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Федеральным законом от 22 июля 2005 г. N 117-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты в связи с принятием Федерального закона «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» (в ред. от 10 января 2006 г.) в ч. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса были внесены изменения. В перечень земель, на которые не устанавливаются градостроительные регламенты, были включены земельные участки, расположенные в границах особых экономических зон.

СЗ РФ. 2005. N 30 (часть II). Ст. 3128.

Использование таких земель и территорий, а также земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется, определяется в соответствии с федеральными законами уполномоченными органами государственной власти или местного самоуправления.

5. Частями 8 — 10 комментируемой статьи регулируются особенности использования земельных участков или объектов капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.

3) расположенные в границах земельного участка объекты капитального строительства (с указанием номеров таких объектов по порядку), а также расположенные в границах земельного участка сети инженерно-технического обеспечения; 4) красные линии; 5) минимальные отступы от границ земельного участка , в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства ; 6) границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории (при наличии); 7) границы территории объекта культурного наследия

В границах земельного участка расположены объекты капитального строительства

Для любого вида строительных работ, будь то коммерческая или частная застройка земельного участка, требуется разрешение соответствующих органов и оформление определенных документов. Рассмотрим, что такое ГПЗУ земельного участка, без получения которого строительство на земельном участке является незаконным.

Он отражает границу вашего участка и его планировку,и предназначен только для того, чтобы получать разрешения (в Крыму Декларацию — СК) на строительство. План ГПЗУ фиксирует, где на вашем участке орган местного самоуправления позволит вам строить, а где законом это запрещено.

Ограничение зоны, свободной для застройки обусловлено тем, что различные коммуникационные кабели и трубы, проходящие под землей, могут находиться непосредственно под вашим участком, и, следовательно, могут быть задеты в результате ведения строительных работ. Это основной фактор, но помимо него есть еще и другие, например, нормы и правила пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологические нормы, нормы высотности застройки, перспективы развития близлежащих территорий, наличие рядом с участком разрастающихся оврагов и водоемов и др.

Выдается органом государственного строительного надзора в том случае, если выполненные строительные работы не расходятся с ГПЗУ. Этот документ предоставляется владельцу участка в течение 10 дней после получения его обращения.

Сведения, заключенные в городском плане земельного участка, регламентированы статьей 44 частью 3 Гражданского кодекса РФ и содержат в себе следующее:

4. сведения о регламенте. Притом, если участок не предназначен для муниципальных нужд, в ГПЗУ находится информация обо всех видах разрешенных строительных работ по данному регламенту;

Процесс оформления начинается с обращения в местный орган исполнительной власти с соответствующим заявлением, предоставив, при этом, все необходимые документы. Процесс получения плана будет завершен в течение 30-и рабочих дней с момента получения заявления.

Хотя 30 дней — это регламентированная законодательством норма, на самом же деле, как показывает практика, срок получения ГПЗУ составляет более трех месяцев, потому что заявление должно пройти через несколько комиссий и получить разрешение всех необходимых инстанций. Для того, чтобы получить документ быстрее, не нарушая при этом закон, можно обратиться в специальное агентство, занимающееся подобного рода услугами.

В некоторых случаях органы исполнительной власти могут отказать в выдаче градостроительного плана, что за редким исключением, практически всегда незаконно. Например, они могут сослаться на то, что разработка плана осуществляется только в составе специальных проектов межевания территории, а межевание территории, где находится ваш участок, проведено не было. Такой отказ не имеет юридической силы, так как проистекает исключительно из недоработки органов, ведающих землеустройством, а это не ваши проблемы. Но, к сожалению, получить документ в случае отказа возможно только через суд.

Вообще, в некоторых городах и населенных пунктах, правил землепользования и застройки нет и по сей день. Одним из них является Москва. В среднем, Москва обеспечена документацией по планировке территорий на 30−35% от всей городской земли. При этом, должны действовать временные регламенты, но и их, зачастую, тоже не бывает. В таких случаях, городская комиссия по вопросам градостроительства и землепользования принимает решение о выдаче ГПЗУ самостоятельно.

Предварительно для получения плана участка вам необходимо собрать такие документы для получения ГПЗУ, как:

Свидетельство о регистрации права на земельный участок должно быть у вас на руках, а выписку из кадастра можно получить через интернет, по электронному письму из федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии или, коротко говоря, РосРеестра. Письмо придет вам в течение трех дней, но за услугу придется заплатить 220 рублей.

Уплата взносов на капитальный ремонт многоквартирного домаПлатить или нет, за капитальный ремонт многоквартирного дома?

ГПЗУ выдается местными органами исполнительной власти. Если ваш участок находится в деревне или поселке, таким органом будет являться местная администрация, а если в городе, то городской комитет по архитектуре и градостроительству, именно в этих учреждениях вам будет необходимо заказать документ.

Срок действия ГПЗУ действующим законодательством не определен, и является ограниченным во времени документом или бессрочным. Этот вопрос сегодня не решен, и остается «лазейкой» для махинаций.

Словом, документ будет в силе до тех пор, пока орган исполнительной власти не отменит его. Это может произойти в том случае, если в документы, по которым был составлен план, были внесены изменения или был принят новый закон, вступающий с ним в противоречие. В отдаленных районах и поселках ГПЗУ фактически является бессрочным.

Информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства В границах земельного участка расположены объекты капитального строительства . Количество объектов «4» единицы. Два объекта отображаются на чертеже градостроительного плана под порядковыми номерами «2», «3». Два объекта на чертеже градостроительного плана не отображены. Описание объектов капитального строительства приводится в подразделе 3. 1 « Объекты капитального строительства » раздела 3. Информация о границах зоны планируемого размещения объекта капитального строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (при наличии).