Величина физического износа объектов капитального строительства

6.3. Затратный подход. 6.3.1. Моделирование в рамках затратного подхода основано на определении зависимости затрат на замещение объектов оценки на основании удельных показателей затрат на строительство базовых объектов. Под базовыми объектами…

Величина физического износа объектов капитального строительства

ОПРЕДЕЛЕНИЯ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ГРАЖДАНСКИХ ЗДАНИЙ

УТВЕРЖДЕНА приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 года N 404

Методика определения физического износа гражданских зданий разработана институтом Мосжилпроект Главного управления жилищного хозяйства Мосгорисполкома, согласована с ЦСУ СССР, ЦСУ РСФСР, Госстроем РСФСР и Госпланом РСФСР.

I. Общие положения

1. Настоящая Методика определения физического износа гражданских зданий вводится взамен таблиц признаков для определения процента изношенности частей строений и элементов благоустройства (инструкция ГУКХ НКВД РСФСР по инвентаризации коммунальных имуществ от 27 апреля 1930 года N 228).

2. Под физическим износом конструктивного элемента и здания в целом понимается ухудшение технического состояния (потеря эксплуатационных, механических и других качеств), в результате чего происходит соответствующая утрата их стоимости.

3. Определение величины физического износа пропорционально нормативному сроку службы и возрасту зданий, как правило, не допускается.

4. В основу разработки настоящей Методики положена закономерность соотношения физического износа и стоимости объективно необходимого капитального ремонта, имеющего целью возмещение этого износа, с учетом восстановительной стоимости конструктивных элементов.

5. Физический износ определяется по таблицам части II Методики для каждого из участков конструктивного элемента, имеющих различную изношенность. Износ всего конструктивного элемента подсчитывается сложением величин износа отдельных участков, взвешенных по их удельному весу, в общем объеме конструктивного элемента (приложение 1).

6. Определение физического износа здания в целом производится принятым в технической инвентаризации методом сложения величин физического износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по удельному весу восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания.

7. Признаки физического износа устанавливаются в основном путем осмотра (визуальным способом). При этом используются простейшие приспособления (уровень, отвес, метр, металлическая линейка, молоток, бурав, топор и т.п.). В исключительных случаях, возможно производство вскрытий отдельных конструктивных элементов силами эксплуатирующих организаций.

8. В таблицах части II признаки физического износа расположены по нарастающей сложности. Признаки, характерные для большей величины износа, даны с учетом предыдущих признаков. В примерном составе ремонтных работ сопутствующие и отделочные работы, подлежащие выполнению, не упоминаются.

9. Допускается следующая степень округления величины физического износа: для отдельных участков конструктивного элемента — 10%; для конструктивного элемента в целом — 5%, для здания в целом — до 1%.

10. Интервалы величины физического износа в таблицах части II приняты в зависимости от ценности конструктивного элемента.

Для менее ценных конструктивных элементов принят интервал в 20%, причем признаки указаны для средних значений. Износ более ценных конструктивных элементов указан с интервалом в 10%, а признаки даны для крайних — больших — значений. Например, для столбчатых фундаментов признаки даны с интервалом в 20%. Следовательно, в интервале 21-40% признаки соответствуют величине износа в 30%. Крайние же значения (т.е. 20 или 40%) могут быть приняты в зависимости от того, насколько физическое состояние конструктивного элемента лучше или хуже для износа в 30%.

11. Методикой учтены девять укрупненных элементов здания, которые при необходимости могут быть расчленены на более детальную номенклатуру, согласно приложению 2.

12. При отсутствии в данной методике таблиц для каких-либо малоценных или редко встречающихся конструктивных элементов, а также при появлении новых типов конструкций и материалов следует пользоваться таблицами близких по характеру конструктивных элементов или нижеследующей укрупненной шкалой физического износа.

Оценка технического состояния

Общая характеристика технического состояния

Примерная стоимость капитального ремонта, % от восстановительной стоимости конструктивных элементов

Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт может производиться лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ.

Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии.

Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта.

Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а несущих — весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивного элемента

Конструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии. При износе 100% остатки конструктивного элемента полностью ликвидированы.

Примечание. Физический износ газового и лифтового оборудования определяется специализированными эксплуатационными организациями в соответствии с ведомственными инструкциями.

II. Таблицы для определения физического
износа конструктивных элементов зданий

Целью настоящего исследования является определение, для объектов капитального строительства (ОКС) Московской области, зависимости степени физического износа здания от фактического срока жизни объекта и его основных … Как можно видеть по минимальным и максимальным значениям числовых полей, данные не свободны от ошибок и артефактов различного рода (например, в данных поля «этажность» явно присутствуют года постройки объекта ; в полях «год …» наличествуют значения «прошедших и будущих тысячелетий» и т.п.). Количество ошибочных данных невелико – до сотен и, по нашему мнению не оказывает сколь либо существенного влияния на итоговый результат обработки десятков и.

6.3. Затратный подход

6.3.1. Моделирование в рамках затратного подхода основано на определении зависимости затрат на замещение объектов оценки на основании удельных показателей затрат на строительство базовых объектов.

Под базовыми объектами понимаются объекты недвижимости, наиболее близкие по своим характеристикам к соответствующей группе (подгруппе) объектов оценки.

6.3.2. Группы (подгруппы) объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых определяется затратным подходом, разделяются исходя из видов использования объектов оценки с разделением объектов по классу конструктивной схемы и классу качества объекта (уровню отделочных покрытий и качеству инженерных коммуникаций), классу их капитальности, условиям строительства и прочее.

При отсутствии доступной информации по какому-либо параметру данный параметр определяется на основе допущений либо не участвует в группировке.

6.3.3. При определении кадастровой стоимости рекомендуется в качестве базы расчета использовать затраты на замещение.

Затраты на замещение представляют собой расчетную оценку затрат на сооружение или приобретение нового современного эквивалентного объекта недвижимости по состоянию на дату оценки. Затраты на финансирование в период строительства рекомендуется рассматривать из собственных средств, если это соответствует обычным условиям строительства объекта недвижимости на соответствующем сегменте рынка объектов оценки. Компенсация за пользование инвестиционными средствами в строительство на время строительства может быть учтена при расчете величины предпринимательской прибыли методом компенсации вмененных издержек (техниками доходного подхода) либо другими методами, отражающими превышение сложившихся рыночных цен над затратами на создание объекта недвижимости.

При расчете величины прибыли предпринимателя методом компенсации вмененных издержек необходимо учитывать все инвестиции, связанные с созданием объекта недвижимости, включая инвестиции, необходимые для приобретения прав на земельный участок, а также время, необходимое для проведения инженерно-изыскательских и проектных работ, согласования проекта.

Физический износ — утрата полезности объекта недвижимости или его компонентов, связанная с временным фактором (естественное старение) или условиями эксплуатации, которая приводит к потере стоимости.

Физический износ рассчитывается на основании данных технической документации. При использовании данных технической документации следует учитывать дату заполнения этой документации. При использовании ретроспективных данных (дата заполнения которых отстоит более чем на 1 год от даты оценки) необходимо ввести корректировку на состояние. При наличии достаточного количества данных о физическом износе объектов рекомендуется построить модель накопления износа объектами одной группы в разбивке по однотипным объектам в подобных условиях эксплуатации (развитые центры субъекта Российской Федерации, депрессивные территории).

Для достижения целей проведения кадастровой оценки допускается использование разных моделей физического износа для разных групп (подгрупп) объектов оценки. При этом следует учитывать, что максимальная расчетная величина физического износа не может превышать предельных значений износа при эксплуатации объектов оценки, за исключением случаев, подтверждающих необходимость их сноса.

Функциональное устаревание представляет утрату полезности вследствие неэффективности, которой характеризуется оцениваемый объект недвижимости по сравнению с его заменителем, при условии, что такая утрата приводит к потере стоимости у оцениваемого объекта недвижимости. Функциональное устаревание во многом учитывается при использовании в расчетах затрат на замещение объекта недвижимости.

Внешнее (экономическое) устаревание представляет собой утрату полезности объекта недвижимости, вызванную экономическими факторами или факторами месторасположения, внешними по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости, и приводящую к потере объектом недвижимости своей стоимости.

В случае, когда в силу отсутствия достаточной рыночной информации достоверно определить экономическое и (или) функциональное устаревание объектов кадастровой оценки достоверно невозможно, учитывается только физический износ, то есть уменьшение стоимости строительства нового объекта на величину обесценения. Физический износ объектов кадастровой оценки определяется на основании метода эффективного возраста. Срок службы объектов капитального строительства, учитываемый при определении физического износа при массовой оценке объектов капитального строительства, указан в приложении N 7 к настоящим Методическим указаниям.

При расчете физического износа принимается допущение, что в случае, если хронологический возраст объекта оценки составляет 0,6 — 1,0 и более нормативного срока его службы, предполагается, что объект поддерживался в рабочем состоянии за счет периодического ремонта, при котором объект не восстанавливался до нового состояния, а устранялись лишь видимые дефекты и существующие недостатки, способные повлиять на эксплуатационные характеристики. При этом, если хронологический возраст составляет 60 и более процентов от нормативного срока его службы, величина накопленного износа принимается равной 60%; а если хронологический возраст равен или превышает нормативный срок службы объекта оценки, то величина накопленного износа принимается равной 70 процентам.

В случае проведения капитального ремонта или реконструкции объекта в качестве срока ввода объекта в эксплуатацию (даты начала нормативного срока его службы) принимается дата завершения капитального ремонта или реконструкции.

6.3.3.1. При оценке затратным подходом помещений в зданиях и сооружениях рекомендуется производить расчет стоимости здания или сооружения, частью которого является помещение, на основе доли площади или строительного объема, относящихся к данным помещениям в общей площади или строительном объеме здания или сооружения. При этом в рамках затратного подхода дальнейшие корректировки на занимаемый этаж, видовые характеристики, тип входа и прочее не проводятся.

6.3.3.2. Оценка объектов незавершенного строительства проводится в полном соответствии с оценкой объектов, введенных в эксплуатацию. При этом необходимо учитывать процент готовности объекта незавершенного строительства, дату начала строительного производства (или разрешения на строительство), дату приостановки строительно-монтажных работ, а также наличие мероприятий по консервации объекта незавершенного строительства.

Процент готовности объекта незавершенного строительства (при отсутствии документального подтверждения) может быть рассчитан исходя из даты выдачи разрешения на строительство, даты оценки и срока завершения строительства рассматриваемого объекта незавершенного строительства (нормативного или типичного для данного региона).

6.3.3.3. Затраты на строительство (воспроизводство, замещение) объектов оценки рассчитываются на основе сметных нормативов строительства, то есть на основе государственных, отраслевых, территориальных, фирменных или индивидуальных сметных нормативов, образующих систему ценообразования и сметного нормирования в строительстве, с применением соответствующих утвержденных индексов цен в строительстве на строительно-монтажные работы, применяемых в сметных расчетах стоимости производственного и жилищно-гражданского строительства, и коэффициентов перехода от цен базового района к уровню цен субъектов Российской Федерации.

В случае наличия нескольких сметных нормативов на тот или иной типовой объект применяются в первую очередь территориальные (региональные) сметные нормативы. В случае если их нет или они не утверждены, осуществляется выбор иных справочников по затратам на строительство соответствующих групп объектов и обоснование такого выбора.

Например, затраты на строительство объекта составляют 200 единиц. Первый оценщик величину износа обосновал в размере 90%, а второй — в размере 95%. Разница в 5% на первый взгляд вполне «вписывается» в типичный диапазон ошибки. … Ведь путем проведения капитального ремонта мы компенсируем величину физического износа , а это и есть основная идея метода. По результатам осмотра с использованием методики, изложенной в ВСН 53-86р, устанавливаем в каком диапазоне физического износа мы находимся и определяем корректирующий коэффициент, на который умножаем полученную нами величину физического износа .

ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ ПРО-ОЦЕНКА — ВАШ НЕЗАВИСИМЫЙ ОЦЕНЩИК

Профессиональная оценочная компания начиная с 2001 года предлагает профессиональные услуги по оценке любых видов собственности. Мы оказываем услуги для Москвы, Московской области и других регионов России. Каждый из наш их специалистов в области оценки обладает большим профессиональным опытом надлежащего уровня. Для проведения оценки используется специализированное программное обеспечение и другие вспомогательные и справочные материалы, которые применяют ведущие российские оценочные компании. На протяжении многих лет это способствовало успеху нашей компании и позволяло предоставлять нашим клиентам нормативные подтверждения и объективные отчеты по независимой оценке объектов собственности и прав на них. Если вы ведете поиск оценщиков — обращайтесь к нам, результат гарантирован!

Сроки: от 5 дней

Оценка ценных бума

Сроки: от 1 дней

Почему нам доверяют?

Нам доверяют лидеры отраслей

Отзывы наших клиентов

Собрались продавать квартиру. Конечно же, в первую очередь понадобилось провести независимую оценку, не хотелось продешевить. Обратились в компанию Про-оценка, нам о ней немало хорошего говорили знакомые. Специалисты приехали в удобное для нас время, это порадовало, потому что дома все бывают не особо часто, и так сделать, чтобы кто-то был там днем, как-то тяжело. В общем, началось сотрудничество хорошо, на положительной ноте. Эксперты приехали вовремя, без даже малейших задержек. Сама оценка потребовала не так уж мало времени, но это свидетельствует только о том, что она проводилась очень внимательно, учитывались все детали… Ну, и мы уверены в том, что результат максимально точный. Нам предоставили все соответствующие документы, в которых все расписано. Большое спасибо за помощь! Квартиру уже продали, кстати.

С оценкой автомобиля специалисты справились достаточно быстро, и при этом всем мы уверены, что озвученная цена соответствует действительности. За саму услугу заплатили не так уж много – по крайней мере, на порядок меньше, чем ожидали. Что касается других преимуществ компании, то можем назвать очень ответственное отношение к своим обязанностям, внимательность при работе, соблюдение всех договоренностей… Если еще понадобятся подобные услуги, повторно обращусь сюда.

Думаю, и так ясно, что переоценка основных средств предприятия – это очень важная задача, которую не поручишь первой попавшейся фирме. К счастью, мы нашли эту компанию, в которой были уверены. Все было сделано и быстро, и качественно. У нас никаких претензий нет, очень довольны.

Оценку долговых обязательств сразу решил заказывать в этой компании, потому что ранее уже имел с ней дело. Знаю, что здесь работают настоящие профессионалы, которые не подведут, и выполнят свою работу качественно. В общем, в этот раз я тоже не разочаровался. Порадовало, что результат получил даже немного раньше, чем мы договаривались. Это показывает, насколько компания все-таки ответственная. В целом все хорошо. Цена оказалась вполне приемлемой, кстати.

Ваши специалисты достаточно быстро определили стоимость нашего земельного участка, и при этом, как мы заметили, работали очень внимательно. По крайней мере, результат нас устроил, нареканий нет. С вами и приятно, и выгодно иметь дело.

Заказывал здесь оценку авторского права (у меня несколько песен). Конечно, это потребовало некоторых затрат и времени, и денег, но я уверен, что оно того стоит. Во-первых, мои песни иногда используются в разных видео, за счет этого я получаю прибыль. Во-вторых, хотелось обезопаситься от риска незаконного применения и копирования (можете мне поверить, такое происходит часто. Сам уже сталкивался с этим пару лет назад). Мне понравилось, как работает эта компания, и хорошо, что на ее сайте уже есть инфа о том, какие документы нужно предоставить. Так я просто сразу подготовил их, и не было проблем. Эксперты справились довольно быстро, это мне тоже импонирует. Теперь я по поводу песен более-менее спокоен, а то раньше сильно переживал. Затраты оказались небольшими. Это меня приятно удивило. В случае чего еще обращусь сюда непременно. Большое спасибо)

Хорошая, надежная компания, в которую мы обращались уже не раз. Ответственно относится к каждому заказу, не допускает ни малейших ошибок при проведении оценки, всегда старается вовремя успеть. Буквально один раз немного затянула со сроками, но предупредила об этом заранее, так что это не в претензию – просто уточняем, что такая ситуация была. Но, кстати, задержка буквально на день-два, а это не страшно. Однозначно, компанию можем рекомендовать, она точно не подведет.

Заказали оценку компании пару месяцев назад, нам посоветовали вас деловые партнеры. Уточню сразу, что все хорошо. Договоренности были соблюдены, специалисты явно ответственные и квалифицированные. Ну, и цены тоже вполне приемлемые.

Столкнулись с неприятной ситуацией: соседи залили квартиру, причем сильно! Только недавно ремонт сделали, было очень обидно. Единственное хорошо, что сразу извинились и пообещали выплатить компенсацию в том размере, который озвучим. Мы решили обратиться к оценщикам, чтобы цена была действительно обоснованная, не завышенная и не заниженная. И, конечно, чтобы сразу показать соседям документы, и они не думали, будто мы пытаемся их обмануть. Ну, заказали услуги компании Прооценка. Она показалась нам надежной, и специалисты сразу расположили к себе. Было видно, что при оценке они учитывают кучу разных факторов. И так ясно, что мы бы сами так не справились, точно бы хоть что-то, да упустили. Вопрос с соседями уже решен, деньги от них получили. Спасибо!

Физический износ здания – понятие и методика определения. Правила оценки изношенности, образец методических материалов. Факторы, влияющие на износ строений, примеры таких воздействий. … В статье Вы узнаете о методике определения физического износа гражданских зданий, какие факторы влияют на износ здания и правила оценки старения жилых зданий. Понятие износа зданий – определение. Скачайте документы, они пригодятся Вам в работе