Согласно части 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии с пунктом 3 статьи 6 Земельного кодекса РФ, земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить её в качестве индивидуально определенной вещи.
Соответственно, для того, чтобы часть земной поверхности считалась земельным участком, могла быть объектом права собственности и иных прав на землю, а также предметом судебного спора, необходимо, чтобы эта часть земной поверхности соответствовала ряду требований, предъявляемых действующим российским законодательством. В противном случае, формально имея на руках некие документы о предоставлении вам земельного участка, но не имея документов о том, что этот земельный участок был сформирован, вы не сможете не только заключить какие-либо сделки со своим земельным участком, но также и не сможете добиться судебной защиты своего нарушенного вещного права, если такое нарушение будет кем-либо допущено.
Вид разрешенного использования земельного участка, на что он влияет, при составлении договора!
Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона “О государственном кадастре недвижимости”, государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее — кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее — уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
Таким образом, чтобы соответствовать требованиям, предъявляемым к объектам недвижимости, земельный участок должен пройти процедуру государственного кадастрового учета, по результатам которого сведения о земельном участке будут внесены в Государственный кадастр недвижимости.
Четкий перечень сведений об объекте недвижимости, которые должны содержаться в Государственном кадастре недвижимости, приведен в статье 7 Федерального закона “О государственном кадастре недвижимости”. Согласно данной норме права, применительно к земельным участкам, в Государственном кадастре недвижимости должны быть указаны:
- вид объекта недвижимости (земельный участок);
- кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;
- описание местоположения границ земельного участка в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;
- площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с Федеральным законом “О государственном кадастре недвижимости” требований;
- номер кадастрового квартала, в котором находится земельный участок;
- адрес земельного участка или при отсутствии такого адреса описание местоположения земельного участка (субъект Российской Федерации, муниципальное образование, населенный пункт и тому подобное);
- сведения о вещных правах на земельный участок в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, в случае, если указанные права не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на земельный участок;
- сведения о кадастровой стоимости земельного участка;
- категория земель, к которой отнесен земельный участок;
- вид разрешенного использования земельного участка;
- адрес правообладателя;
- условный номер земельного участка, образованного в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, проектом межевания земельного участка или земельных участков либо схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, и реквизиты решения об утверждении этого проекта межевания территории или решения, которым предусматривается утверждение данной схемы.
Вышеуказанные характеристики являются обязательными для указания в качестве сведений об объекте недвижимого имущества (в данном случае – земельном участке) в Государственном кадастре недвижимости. При отсутствии этих сведений земельный участок считается несформированным, и, соответственно, не считается объектом недвижимости.
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка
Проверить, все ли необходимые сведения о земельном участке содержатся в Государственном кадастре недвижимости, вы можете, заказав в своем Управлении Росреестра Выписку из Государственного кадастра недвижимости на свой земельный участок. В случае, если в Государственном кадастре недвижимости каких-либо сведений о земельном участке не хватает, либо они являются неполными (например, в графе “Особые отметки” указано, что “Местоположение границ земельного участка не определены в соответствии с требованиями действующего законодательства”) вам следует сначала исправить выявленные при ознакомлении с Выпиской из Государственного кадастра недвижимости недостатки, и лишь после этого совершить те действия, которые вы изначально планировали: заключить сделку с земельным участком или обраться с иском в суд за защитой своего нарушенного права.
Источник: kmcon.ru
Как выбрать вид разрешенного использования образуемых земельных участков при разделе земельного участка
В соответствии с пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Таким образом, вид разрешенного использования образуемого земельного участка и категория земель, к которой он отнесен, могут отличаться от вида разрешенного использования и категории земель исходного земельного участка только в случае, если федеральным законом предусмотрен порядок определения указанных характеристик земельного участка, отличный от предусмотренного пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации.
К исключениям из установленного пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации правила относится, в частности, случай, предусмотренный частью 14 статьи 26 Федерального закона от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
По общему правилу вид разрешенного использования образуемых земельных участков должен соответствовать виду разрешенного использования земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, в том числе в случае, если образуемые земельные участки располагаются в границах территории, для которой установлен градостроительный регламент.
Источник: enotaevka.astrobl.ru
2)Основные понятия, используемые в Правилах землепользования и застройки
В настоящих Правилах приведенные понятия применяются в следующем значении:
Вспомогательные виды разрешенного использования — виды использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Водоохранная зона — территории, примыкающие к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ, на которые устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.
Градостроительная деятельность — деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.
Градостроительное зонирование — зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов;
Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границах соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные минимальные и (или) максимальные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектом капительного строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства. Градостроительный регламент обязателен для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности н иных нрав на земельные участки;
Документация по планировке территории — документация, подготовка которой осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов;
Жилой дом блокированной застройки — жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие степы) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования;
Земельный участок — часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами;
Зоны с особыми условиями использования территорий — зоны с особыми условиями использования территорий — охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее — объекты культурного наследия), водоохранные зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;
Капитальный ремонт — для целей настоящих Правил землепользования и застройки под капитальным ремонтом понимается ремонт, выполняемый для восстановления технических и экономических характеристик объекта до значений, близких к проектным, с заменой или восстановлением любых составных частей, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, и при этом не производится изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее — этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения;
Красные линии — линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.
Линейные объекты – линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения;
Межевание земельного участка – мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности;
Недвижимость – земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;
Объект индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.
Объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных объектов недвижимости;
Основные виды разрешенного использования – виды разрешенного использования, которые не могут быть запрещены при условии соблюдения технических регламентов по размещению, проектированию и строительству объектов недвижимости;
Правила землепользования и застройки – документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативным правовым актом органа местного самоуправления, и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений;
Прибрежные защитные полосы – территории установленные в границах водоохранных зон, на которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.
Проектная документация – документация, содержащая материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства;
Публичный сервитут – право ограниченного пользования чужой недвижимостью, установленное законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков;
Разрешение на строительство – документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации;
Реконструкция (за исключением линейных объектов) – изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и восстановления указанных элементов;
Санитарно-защитная зона – специальная территория с особым режимом использования, устанавливается в целях обеспечения безопасности населения вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, являющихся источниками воздействия загрязнения на атмосферный воздух до значений, установленных гигиеническими нормативами, так и до величины приемлемого риска здоровья населения;
Собственник земельного участка – лицо, обладающее правом собственности на земельный участок;
Строительство – создание зданий, строений, сооружений ( в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства);
Территориальные зоны – зоны, для которых в правилах землепользования застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты;
Территориальное планирование — планирование развитии территорий, в том числе для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий;
Территории общего пользовании — территории общего пользования территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектом общего пользовании, скверы, бульвары);
Технический регламент — документ, который принят международным договором Российской Федерации, ратифицированным в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или межправительственным соглашением, заключенным и порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или федеральным законом, или указом Президента Российской Федерации, или постановлением Правительства Российской Федерации, или нормативным правовым актом федерального органа исполнительной власти по техническому регулированию и устанавливает обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (продукции, и том число Изданиям, строениям и сооружениям или к связанным с требованиями к продукции процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации);
Условно разрешенные виды использовании — виды использования, которые допустимы при соблюдении определенной статьей 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации процедуры получения соответствующего разрешения, с проведением публичных слушаний;
Частный сервитут — право ограниченного пользования чужой недвижимостью, установленное договором между физическими или юридическими лицами, и подлежащее регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество;
Элементы благоустройства – объекты декоративного и хозяйственного назначения, служащие для улучшения жизнедеятельности человека и обустройства окружающей среды (декоративное ограждение, беседки, оборудование детских, спортивных площадок и т.п.)
3) Действие Правил по отношению к генеральному плану населенного пункта и документации по планировке территории
1. Правила землепользования и застройки не должны противоречить генеральному плану населенного пункта г. Краснослободск (в случае его утверждения).
В случае внесения изменений в Генеральный план соответствующие изменения должны быть внесены в Правила землепользования и застройки.
2. Документация по планировке территории разрабатывается на основе генерального плана населенного пункта, Правил землепользования и застройки и не должна им противоречить.
Документация по планировке территории, утвержденная до введения в действие настоящих Правил, применяется в части, не противоречащей Правилам
Источник: studfile.net
Присвоение вида разрешенного использования земельного участка
Согласно нормативным актам нашей страны, каждый земельный участок подлежит обязательной классификации и должен использоваться только согласно присвоенной ему категорией. Это необходимо для определения статуса объекта и защиты некоторых площадей от нерационального или незаконного использования – особо охраняемые, лесные фонды и т. п.
- В земельном комитете следует уточнить список требующихся документов и направить их в орган местного самоуправления.
- После глава администрации должен провести публичные слушания граждан, проживающих рядом с вашей землей. После мероприятия принимается окончательное решение о смене вида использования земли на основании полученной информации.
- В случае положительного решения землевладелец получит новый кадастровый план и свидетельство с измененным видом разрешенного использования.
Образец заявления об изменении вида разрешенного использования земельного участка
Вид допустимого применения земельного участка – это одна из основных характеристик участка территории, которая непосредственно влияет на формирование юридических оснований применения территории и земельных ресурсов. Правила, которые регулируют ВРИ, определяются нормами распределения территории на зоны целевого использования.
Знайте, что заявление и декларация отличаются друг от друга. В заявлении гражданин просит разрешить осуществить изменение ВРИ участка, а в декларации фиксируется разрешение по уже одобренному и подписанному заявлению. Фактически декларация вступает в силу после подписания заявления, далее, этот документ применяется для получения акта об изменении записи в кадастре.
Категории земель и виды разрешённого использования: что это такое
Исходя из такого разделения можно определить, что под категорией земельного надела следует понимать специально установленный правовой режим возможной эксплуатации земельного участка в соответствии с определёнными его стандартными свойствами, определёнными природой или сформированными в процессе эксплуатации в ранние периоды времени.
• Отнесение надела к той или иной категории в соответствии с заявлением его владельца на основании имеющихся у него документов, подтверждающих право собственности на участок, в которых указана категория участка (актуально для внесения сведений в ЕГРН при смене собственника участка, если иных документальных подтверждений присвоенной категории участка нет);
Категория земельного участка и виды его разрешенного пользования: правила установления
- если речь идет о федеральной государственной собственности на землю, то категорию ее использования устанавливает Правительство Российской Федерации;
- если говорить об участках, находящихся в ведении собственности субъектов федерации, то все обязанности по установлению категории возлагаются на соответствующие органы субъекта федерации;
- если речь идет об участках, находящихся в ведении муниципалитетов, но не отнесенных к землям сельхозназначения, то присвоением категории занимаются соответствующие органы администрации муниципального образования; если речь идет о землях сельхозназначения, то они находятся в ведении уполномоченных органов субъектов федерации;
- если земля находится в частной собственности, то определять ее категориальную принадлежность придется уполномоченным органам муниципалитета.
- если данные об участке содержались в ранее составленных кадастровых документах на участок, а теперь должны быть перенесены в реестровые базы Единого государственного реестра недвижимости;
- категория и вид разрешенного использования изменяются по заявлению владельца или пользователя того или иного земельного участка;
- земельный участок переводится в другую категорию или изменяет вид разрешенного пользования на основании его фактического состояния, установленного по результатам проведения необходимых экспертиз;
- выявлена фактическая ошибка в реестровых документах или Выписки из Единого государственного реестра недвижимости, которая должна быть изменена.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка: порядок
- Следует составить четкий перечень желаемых изменений и планы их воплощения в жизнь;
- Сделать юридически грамотное обоснование с указанием весомых аргументов. И все же целевое назначение надела стоит сохранить и подвести его под существующую категорию;
- Соберите подписи соседей под тем, что они не возражают против ваших действий.
- Разрешительные документы стоит взять у владельцев всех участков, граничащих с вашим.
- Правильно оформить требуемый пакет бумаг и вместе с ними обратиться к главе местного самоуправления. Взамен документов требуют расписку в их получении с полным перечнем документов. Так поступают при личном обращении.
- При отсутствии возможности или желания посещать администрацию, заявление со всеми приложениями передают туда регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением. К нему прикладывают опись вложений. Ответ, содержащий удовлетворение просьбы или мотивированный отказ, должен прийти в течение 45 дней.
- Заявление, написанное на имя главы муниципалитета;
- Паспорт (в случае, когда заявление подается от физического лица);
- Выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (при обращении ИП);
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (в случае, когда заявление подается от организации);
- Доверенность, если обращается представитель (в ней должны быть прописаны все действия, на которые она дается). Обязательно наличие ксерокопии паспорта;
- Копии документов, подтверждающих владение участком земли;
- Схема, на которой обозначено расположение надела. Она должна однозначно показывать граничащие с ним участки;
- Копии бумаг на землю из Кадастровой палаты по формам КВ.1, КВ.2, КВ.3;
- Документ от арендодателя, дающий согласие на выполнение указанных действий. В том случае, когда заявитель не является собственником;
- Копии бумаг на постройки, имеющиеся на участке земли (если такие есть в наличии);
- Утвержденный план зонирования и застройки территории, к которой относится надел.
Правила установления вида разрешенного использования земельного участка
- Смена категории находится в компетенции местных властей. Обычно для этого создан земельный комитет, куда следует обращение. Более подробная информация всегда присутствует на официальном сайте администрации.
- Собирается список документов и подготавливается заявление. Условия и требования содержатся в утвержденных градостроительных регламентах.
- Бумаги подаются лично, отсылаются заказным письмом с перечнем и обратным уведомлением или предаются через человека, имеющего нотариальную доверенность.
- На рассмотрение вопроса отводится до 45 дней, но все может затянуться до 3 месяцев, особенно когда потребуется предоставить дополнительные документы.
- Глава администрации должен принять решение об отказе или изменении вида пользования, о чем обязательно сообщается в письменном уведомлении.
Муниципия и государство повлияют на порядок выбора между основным и вспомогательным вариантом, когда надел находится в публичной собственности. Работает определенный порядок, позволяющий уполномоченному органы принять решение и направить данные в территориальное отделение реестра, чтобы изменить запись в кадастровом учете.
Вид разрешенного использования земельного участка
То есть получается, что законодатель не дает определения каждому из этих видов и не конкретизирует условно-разрешенные виды. Основное различие между основными и условно-разрешенными видами состоит в том, что на второй необходимо получить разрешение. Такой документ выдается на основании публичных слушаний, которые проводятся согласно уставу муниципального образования. Вспомогательные и главные виды использования земельных участков выбираются собственниками самостоятельно, без каких-либо дополнительных согласований.
Важным также является вопрос о том, каким же образом происходит определение вида дозволенного использования участка земли. Во-первых, правовой режим участка зависит от категории земли в соответствии с зонированием территорий и законодательством. Во-вторых, если проанализировать нормы ЗК РФ, то можно сделать вывод, что принадлежность земли к той или иной категории зависит от ее целевого назначения.
Смена разрешенного использования земельного участка
- Мы самостоятельно обратимся в органы местного самоуправления с заявлением.
- Получим выписку из правил землепользования и застройки по конкретному участку земли.
- Направим в отделение кадастрового учета заявку на смену ВРИ.
- Организуем сбор необходимой документации, профессионально ее оформим и подадим на рассмотрение специальной комиссии.
- Гарантируем вынесение положительного решения по ходатайству и сократим срок всей процедуры.
Построить что-либо на земле или провести реконструкцию объекта не получится, пока ВРИ не будет соответствовать правилам застройки и использования земли. Если подобные правила не утверждены, для изменения вида также собираются публичные слушания. Они не потребуются, когда уже имеется принятый проект планировки территории.
Порядок изменения вида использования земельного участка
Собственнику земельного участка необходимо тщательно подготовиться к процедуре, заранее собрав все документы. В частности следует обратиться в местную адимнистрацию, чтобы уточнить: имеется ли соответствующее постановление, на основании которого может быть осуществлено изменение ВРИ.
Собственнику следует иметь в виду, что по итогам изменения ВРИ, может существенно измениться кадастровая стоимость участка, а в соответствии с этим изменится в большую сторону и размер земельного налога. Оспорить завышенную, по мнению правообладателя, кадастровую стоимость можно в Росреестре и в суде, согласно Ф №135 от 29.07.1998 г.
Изменение разрешенного вида использования земельного участка
* (В целях изменения разрешенного использования земельного участка представляется один из следующих документов, в котором содержатся сведения, являющиеся основанием для изменения вида разрешенного использования земельного участка: — Кадастровый паспорт здания, строения, сооружения, объекта незавершенного строительством. — Утвержденный в установленном порядке градостроительный план земельного участка, в котором установлен вид разрешенного использования земельного участка, определенный в соответствии с утвержденным в установленном порядке перечнем видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (для собственников, землепользователей, землевладельцев земельных участков в городе Москве)).
По заявлению собственника земельного участка его целевое назначение может быть изменено, если участок не входит в состав особо охраняемых природных территорий. Проще и дешевле изменять не категорию земли, а ее целевое назначение, или разрешенное использование. Вид разрешенного использования участка земли можно изменить путем присвоения ему нового вида использования, относящегося к той же категории земель.
Источник: uristtop.ru