25.03.2022 было опубликовано Постановление Правительства РФ № 442 от 23 марта 2022 г. Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В связи с чем у дольщиков возникло множество вопросов, основные из которых: А что теперь делать? Как теперь правильно принимать квартиру? Какой специалист может помочь?
- Допускается изменение срока передачи объекта по соглашению сторон после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома без внесения изменений в проектную декларацию.
- Допускается направление Застройщиком в адрес Дольщика посредством электронной почты или иным согласованным в договоре способом следующих документов: сообщение о завершении строительства, уведомление о готовности объекта к передаче, уведомление о предложении изменить срок передачи объекта.
- На первичную приемку возможно привлечение специалистов не включенных в реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования (https://nrs.nopriz.ru) либо реестр специалистов в области строительства.
- Требования к техническим специалистам предъявляются только в случае наличия разногласий относительно перечня недостатков.
- В случае уклонения от осмотра и подписания передаточного акта Застройщик вправе по истечении месяца составить односторонний акт передачи.
- В случае непредоставления Дольщиком доступа Застройщику на объект для устранения недостатков или составления акта осмотра, Дольщик лишается возможности последующего обращения в судебные органы как с требованием о безвозмездном устранении недостатков, так и с требованиями о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов на их устранение.
- Дольщик имеет право на обращение в судебные органы только после предоставления Застройщику возможности устранить выявленные недостатки, вне зависимости от их существенности.
- Срок для устранения строительных недостатков – не более 60 календарных дней.
- На Дольщиков, у которых подписан акт приема-передачи объекта до 25.03.2022, положения Постановления не применяются .
Предлагаемый порядок действий участников долевого строительства при осуществлении приемки объекта в период с 25.03.2022 г. по 31.12.2022 г
В первую очередь важно понимать, что к существенным недостаткам относятся недостатки, при наличии которых невозможно использование объекта по назначению. Например: трещины в несущей стене, отсутствие окон, отсутствие системы отопления, водопровода, канализации.
Видео-инструкция по работе с личным кабинетом застройщика
При наличии существенных недостатков
При отсутствии существенных недостатков
В случае, если при первичной приемке у Дольщика имеются основания полагать, что на объекте имеются существенные строительные недостатки, то до подписания передаточного акта Дольщик согласовывает с Застройщиком дату проведения осмотра с привлечением независимого технического специалиста
Дольщик обязан подписать акт приема-передачи объекта.
Изменения в Законодательств. 214 ФЗ. Перспективы изменений.
Осмотр согласован на 07.04.2022 г. (третий рабочий день с даты согласования).
Дата осмотра не может быть назначена ранее, чем через 3 рабочих дня с даты согласования.
В случае подтверждения наличия строительных дефектов Застройщик возмещает Дольщику стоимость услуг специалиста.
В случае подтверждения наличия строительных дефектов Застройщик возмещает Дольщику стоимость услуг специалиста.
- включение в реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования (https://nrs.nopriz.ru) либо реестр специалистов в области строительства (https://nostroy.ru/nacreestrspec).
- наличие трудовых отношений с юридическим лицом или ИП, которые являются членами СРО.
- включение в реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования (https://nrs.nopriz.ru) либо реестр специалистов в области строительства (https://nostroy.ru/nacreestrspec).
- наличие трудовых отношений с юридическим лицом или ИП, которые являются членами СРО.
Дольщик составляет совместно с Застройщиком и с участием привлеченного специалиста акт осмотра.
Дольщик составляет совместно с Застройщиком и с участием привлеченного специалиста акт осмотра.
Привлеченный специалист должен провести техническое визуальное и инструментальное обследование объекта и представить информацию о наличии/отсутствии строительных нарушений с указанием существенности таковых.
Привлеченный специалист должен провести техническое визуальное и инструментальное обследование объекта и представить информацию о наличии/отсутствии строительных недостатков.
Дольщик обязан направить в адрес Застройщика акт осмотра, содержащий ФИО специалиста, сведения о квалификации, дату осмотра, информацию о наличии/отсутствии нарушений.
Дольщик обязан направить в адрес Застройщика акт осмотра, содержащий ФИО специалиста, сведения о квалификации, дату осмотра, информацию о наличии/отсутствии нарушений.
- Отказаться от подписания передаточного акта и предъявить требование Застройщику о безвозмездном устранении выявленных дефектов;
- Отказаться от подписания передаточного акта и требовать возврата уплаченных по ДДУ денежных средств с процентами.
- Предъявить требование Застройщику о безвозмездном устранении выявленных дефектов.
Срок устранения Застройщиком выявленных существенных недостатков составляет не более 60 календарных дней с даты составления акта осмотра привлеченным специалистом.
Срок устранения Застройщиком выявленных существенных недостатков составляет не более 60 календарных дней с даты подписания передаточного акта.
Если Дольщиком выбрано безвозмездное устранение недостатков, то непредоставление Застройщику доступа на объект лишает Дольщика в последующем на обращение в судебные органы.
В случае непредоставления Застройщику доступа на объект для безвозмездного устранения строительных дефектов лишает Дольщика в последующем на обращение в судебные органы.
Застройщик обязан в течение 10 рабочих дней с даты получения претензии удовлетворить требования в добровольном порядке.
Застройщик обязан в течение 10 рабочих дней с даты получения претензии удовлетворить требования в добровольном порядке.
В случае отказа/частичного отказа либо отсутствии ответа на досудебную претензию Дольщик имеет право обратиться в судебные органы с требованием об уменьшении цены договора на сумму необходимую для устранения недостатков или требованием о возмещении расходов на их устранение.
В случае отказа/частичного отказа либо отсутствии ответа на досудебную претензию Дольщик имеет право обратиться в судебные органы с требованием об уменьшении цены договора на сумму необходимую для устранения недостатков или требованием о возмещении расходов на их устранение.
Источник: lex24.ru
Проектная декларация застройщика — какие изменения
Сегодня мы расскажем о проектной декларации – документа, без которого нельзя представить тот или иной строительный проект, планируемый под продажу. Что такое проектная декларация, и почему она так важна при покупке жилья в новостройке, вы и узнаете ниже. Еще мы расскажем об изменениях, связанных с данным документом и другими нюансами строительного рынка.
Что означает проектная декларация от застройщика
Под проектной декларацией застройщика понимают официальный документ, представленный компанией, где представляется полная информация о ней и, в частности, об инвестиционно-строительном проекте, к которому документ непосредственно и относится. Например, это может касаться жилого многоквартирного дома.
Проектная декларация является ключевой бумагой, по которой потенциальные дольщики оценивают проект и принимают решение о покупке жилья на первичном рынке.
Проектная декларация застройщика (нажмите для увеличения)
Ключевые особенности проектной декларации застройщика следующие:
- компания-застройщик, которая продает жилье гражданам на условии долевого строительства, в обязательном порядке обязана публиковать к каждому своему проекту данный документ и выкладывать его в открытых источниках, включая свой сайт;
- приобретение квартиры в строящемся доме является своего рода инвестицией в результат строительства. Поэтому декларация нужна еще и затем, чтобы покупатели жилья знали все о том, кому именно идут их вложенные средства и на что застройщик их тратит;
- каждая проектная декларация составляется под определенный объект долевого строительства.
В составе декларации могут быть как отдельный жилой дом, так и несколько (образующих собой небольшой ансамбль) и даже целый микрорайон. Но, тем не менее, каждый дом нужно описывать в документе по отдельности согласно образцу.
В декларации обязательно должны присутствовать исчерпывающие данные о застройщике, проекте строительства объекта, кроме того, ежеквартально обязаны обновляться данные о текущих финансовых результатах, а также о кредиторской и дебиторской задолженности застройщика.
Проектная декларация о строительстве жилого дома может быть составлена в произвольной форме. Образец составления можно без труда запросить, при этом декларация обязательно должна включать такие данные:
- сроки и этапы строительства;
- результаты государственной экспертизы проектной документации;
- право застройщика на участок;
- разрешение на работу;
- количество квартир в доме, их характеристики;
- описание нежилого фонда и его назначение;
- общее имущество дома и его состав;
- ориентировочный срок введения дома в эксплуатацию;
- список муниципальных и государственных компаний, которые будут участвовать в его приемке;
- вероятные финансовые и строительные риски проекта и меры по их страхованию застройщиком;
- ключевые строительные подрядчики.
Каждый из перечисленных пунктов документа застройщик может раскрывать как максимально подробно, так и более кратко. Однако, чем больше информации будет присутствовать в открытом доступе, тем больше доверия будет к застройщику.
Помимо этого, по мере развития проекта застройщик имеет право менять проектную декларацию. Информация о внесенных изменениях должна при этом быть опубликована во всех открытых источниках. Когда подобные изменения никак не ухудшают условия приобретения квартир, то ничего страшного в этом не будет. Но если они – в худшую сторону, то народ не будет доволен.
Покупателям перед покупкой квартиры в строящемся доме и перед подписанием Договора долевого участия обязательно следует уточнить у представителя компании-застройщика этот момент. Так, можно сразу согласовать вопрос возврата внесенных денег, в случае, если изменения в декларации потенциальному покупателю не понравятся. Если изменение проектной документации будет слишком существенным, то дольщик имеет право разорвать договор с застройщиком через суд.
Как уже говорилось ранее, при строительстве нового жилого дома, его застройщик обязан предоставить максимально полную информацию о своем объекте, чтобы потенциальные покупатели объективно могли его оценить. В обязательном порядке должны быть в свободном доступе и на сайте застройщика:
- документы на строительство;
- дополнительные материалы, например, фото.
Согласно закону компания-застройщик может и не публиковать декларацию, но только если он получает средства без размещения рекламы в интернете и других источниках получения информации. Но даже в таком случае он обязан предоставлять проектную декларацию по требованию всем заинтересованным лицам.
Изменения к правилам ведения проектной декларации от застройщика
Были законодательно внесены изменения к требованиям оформления данного документа. Изменения следующие:
- перед тем как заключить первую сделку с дольщиком, компания-застройщик должна согласовать свою проектную декларацию с представителями местных исполнительных властей. Документ можно подать в электронном виде через заполнение специальной формы;
- орган исполнительной власти после получения документа обязан в течение 30 дней выдать застройщику документ, подтверждающий, что декларация соответствует всем нормам и требованиям или же предоставить аргументированный отказ;
- если данный орган не предоставляет заключение в течение 60 дней с момента получения документа, то декларацию следует одобрять повторно;
- внесенные в проект изменения застройщик должен выкладывать на своем сайте и согласовывать с представителями местных властей, которые отвечают за все процессы в долевом строительстве в течение 5 рабочих дней после внесения изменений.
Также застройщик полностью отвечает за достоверность информации, представленной в открытом доступе в данном документе.
Каждый застройщик, который работает с дольщиками, в обязательном порядке должен иметь свой официальный сайт, на котором должна быть представлена следующая информация:
- разрешительные основания на строительство;
- проектная декларация;
- документы, дающие право на строительство на указанном участке;
- фотографии процесса строительства.
Отсутствие сайта у компании-застройщика потенциального покупателя может насторожить, она может оказаться несостоятельной или же являться мошеннической организацией.
Другие изменения в договоре долевого участия (ДДУ) в строительстве
В силу вступили и другие изменения, которые касаются приобретения квартир в строящихся домах посредством долевого участия. В их числе:
- если застройщик сполна исполняет свои обязанности перед участниками долевых отношений согласно закону, покупатели не имеют права в одностороннем порядке отказываться от договора без привлечения судебных инстанций;
- соглашение о долевом строительстве обязательно должно включать в себя место размещения квартиры на этаже;
- в качестве приложения к договору долевого строительства, представитель застройщика перед передачей квартиры покупателю должен обязательно предоставить ему инструкцию по эксплуатации объекта, включающего в себя данные о правилах использования помещения, инженерно-техническом его обеспечении, отделке и т.д.;
- заключенное между сторонами сделки соглашение обязательно должно содержать размер неустойки – один процент от стоимости квартиры в случае просрочки периода, выделенного на устранение заметных строительных недостатков;
- договор может быть разорван, если построенная квартира не будет соответствовать заявленному проекту, например, не совпадать по площади с ним;
- если сумма уставного капитала не соответствует законодательным требованиям, то застройщик может оформить договор с поручителем, который выступит гарантом поступления недостающих финансов. В другом же случае договор будет заключить невозможно. Соглашение с поручителем должно быть нотариально заверенным и заключено до момента государственной регистрации договора долевого строительства в доме.
Проектная декларация – очень важный документ как для застройщика, так и потенциального покупателя. Ведь максимальная открытость первой стороны способна привлечь максимальное количество покупателей квартир.
Источник: domovik.guru
Долевое строительство: изменения для застройщиков
В силу вступили положения Федерального закона от 13.07.2020 N 202-ФЗ, касающиеся изменений в сфере долевого строительства. Новый закон вносит поправки, которые упрощают для застройщиков проведение некоторых операций.
Допустимые отклонения от проектной документации
Законом установлены возможные отступления от площади застройки по проектной документации, при которых можно получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать право. Отличие от технического плана не должно составлять более 5 % в любую сторону. При этом количество этажей, помещений и машино-мест должно соответствовать указанному в документации.
Соответствующие поправки внесены в Градостроительный кодекс и Закон о госрегистрации недвижимости.
Сокращение срока получения денег со счетов эскроу
Денежные средства дольщиков, внесенные на счет эскроу, будут перечисляться застройщику в течение 10 рабочих дней после предоставления им уполномоченному банку разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. По новым правилам не нужно будет дожидаться регистрации первого права собственности на объект ДДУ. Это позволит уменьшить срок получения денег застройщиком на два-три месяца.
Регистрация права собственности за дольщиками
Теперь застройщики вправе самостоятельно подавать документы на регистрацию права собственности за участниками строительства. При этом заявление-доверенность от дольщика не нужно. После регистрации застройщик обязан передать собственнику выписку из ЕГРН.
Уточнение содержания проектной декларации
Новый закон уточнил ряд моментов в проектной декларации, в том числе:
- к бенефициарным владельцам отнесли тех, кто может распоряжаться голосами (долями) не только косвенно, но и прямо.
- в сведениях о физлицах, входящих в одну группу с застройщиком, нужно указывать СНИЛС и ИНН, но можно не вносить место жительства.
- расширили перечень сведений о проекте строительства: нужно вносить информацию о генподрядчике; предельных параметрах разрешенного строительства; наличии и площади частей жилого помещения; сроке передачи объекта дольщику.
Новые сроки изменения проектной декларации
Установлен единый срок внесения изменений в проектную декларацию с помощью единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) – не позже 10-го числа следующего за отчетным месяца. По старым правилам застройщик должен был внести корректировки в декларацию в течение 3 рабочих дней с момента изменений, а еще 5 дней предоставлялось для размещения информации в ЕИСЖС.
Если объект введен в эксплуатацию и сведения об этом размещены в ЕИСЖС, вносить изменения в проектную декларацию не требуется.
Автоматическое прекращение залога земли
Залог земельного участка (залог прав аренды, субаренды) в пользу участников долевого строительства или банка прекращается в момент постановки многоквартирного дома на государственный кадастровый учет. Залог прекращается автоматически, подавать заявление о его погашении не нужно.
Данное правило применяется, только если участок образован в границах, в которых он переходит в собственность собственников помещений после регистрации права собственности.
Целевые займы для дочерних застройщиков
Уточнен порядок предоставления ссуды и займов по расчетному счету застройщика. По общим правилам это запрещено, но запрет не распространяется на целевые займы, которые предоставляются другим застройщикам – дочерним обществам.
КонсультантПлюс: бесплатный доступ
Заполните форму и пользуйтесь бесплатной демонстрационной версией КонсультантПлюс неограниченное время! Вы получите доступ к документам по интересующей теме, последним новостям и изменениям в законодательстве. Система содержит комментарии экспертов, рекомендации, образцы заполнения деклараций и расчетов, готовые решения и т.д.
Источник: m-style.su
Статья 19 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве». Проектная декларация
1. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.
2. Проектная декларация, информация о соответствии физического лица, определенного в части 4 статьи 3.2 настоящего Федерального закона, требованиям указанной статьи до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости направляются застройщиком через его личный кабинет в единой информационной системе жилищного строительства в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации.
2.1. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, в срок не более тридцати дней со дня получения проектной декларации осуществляет подготовку и выдачу застройщику заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, или отказ в выдаче такого заключения. В целях подтверждения соответствия застройщика требованиям частями 1.1 и 2 сстатьи 3 настоящего Федерального закона уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, запрашивает в органах государственной власти, органах местного самоуправления, иных организациях необходимые сведения в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
2.1-1. Заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 3.2, 20 и 21 настоящего Федерального закона, или отказ в выдаче такого заключения выдается уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанным в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, с использованием единой информационной системы жилищного строительства в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной подписью.
2.2. В выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения отказывается в случае выявления уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанным в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, фактов несоответствия застройщика требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьей 3.2 настоящего Федерального закона, и (или) несоответствия проектной декларации требованиям, установленным статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона. Отказ в выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения по иным основаниям не допускается.
2.3. В случае, если уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации отказал в выдаче застройщику указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения либо если в течение шестидесяти дней со дня выдачи застройщику такого заключения застройщиком не поданы документы на государственную регистрацию договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, проектная декларация подлежит повторному направлению в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, для получения указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения в порядке, установленном частью 2 настоящей статьи.
2.4. Форма проектной декларации устанавливается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
3. Утратил силу.
4. Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Если проект строительства предусматривает строительство нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости внесение изменений в проектную декларацию о введенном в эксплуатацию объекте не требуется.
4.1 — 5. Утратили силу.
6. Проектная декларация с внесенными в нее изменениями подлежит направлению через личный кабинет застройщика в единой информационной системе жилищного строительства в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации с внесенными изменениями.
7. В случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
8. Застройщик несет ответственность за размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию (за исключением выявленных в ней технических ошибок — описок, опечаток, грамматических или иных подобных ошибок), за предоставление им неполной и (или) недостоверной информации, размещение или предоставление которой предусмотрено настоящим Федеральным законом, а также за нарушение сроков направления и (или) размещения проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, в соответствии с законодательством Российской Федерации.
ЮРИДИЧЕСКАЯ ПОМОЩЬ ДОЛЬЩИКАМ
Позиция Верховного суда РФ и иных государственных органов
1. При заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить дольщику полную информацию о строящемся объекте. 2. Допускается замена подлежащего передаче объекта долевого строительства.
При заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства полную и достоверную информацию о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства и описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования).
Замена подлежащего передаче объекта долевого строительства на равнозначный не предусмотрена Законом № 214-ФЗ в качестве способа защиты права участника долевого строительства. Вместе с тем замена объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, может быть установлена договором участия в долевом строительстве.
М. обратилась в суд с иском к застройщику о возложении обязанности заменить подлежащий передаче ей объект долевого строительства в виде однокомнатной квартиры на равнозначный, а также о взыскании компенсации морального вреда, штрафа за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя и возмещении расходов на оплату услуг представителя.
В обоснование заявленных требований указала, что при заключении договора участия в долевом строительстве до ее сведения не была доведена информация о возможности наличия в объекте долевого строительства существенного недостатка, заключающегося в расположении газорегуляторного пункта шкафного типа (ГРПШ) на расстоянии менее метра от окна названного выше объекта. Между тем такая информация имела бы существенное значение при выборе истцом объекта долевого строительства, поскольку квартира расположена на первом этаже и вид из окна имел определяющее значение при выборе местоположения объекта в жилом доме. Кроме того, ввод в эксплуатацию ГРПШ относится к газоопасным работам и, располагаясь в непосредственной близости от жилого помещения под окном, ГРПШ создает опасность для проживания в нем людей. В добровольном порядке ответчик устранить недостаток, а также заменить объект долевого строительства на равнозначный отказался.
Решением районного суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в удовлетворении исковых требований отказано.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию, полученное ответчиком в порядке статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подтверждает соответствие построенного жилого дома строительным нормам и правилам и иным техническим регламентам, а также то, что качество жилья является пригодным для проживания в нем граждан. Достоверных и достаточных доказательств, подтверждающих, что при возведении ГРПШ ответчиком нарушены требования СНиП и технических регламентов, не представлено.
Суд апелляционной инстанции указал также, что Законом N 214-ФЗ не предусмотрена обязанность застройщика информировать участника долевого строительства о расположении разного рода инженерного оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома и согласовывать с ним его установку.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации признала обжалуемые судебные постановления незаконными в части отказа в удовлетворении иска о компенсации морального вреда, взыскании штрафа и судебных расходов, указав, что действующее законодательство обязывает продавца предоставить потребителю своевременно (то есть до заключения соответствующего договора) такую информацию о товаре, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора товара покупателем, исключающего возникновение у последнего какого-либо сомнения относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного использования.
При этом согласно статье 2 Закона N 214-ФЗ объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
В соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Исходя из содержания статьи 19 указанного закона застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.
В части 1 статьи 21 Закона N 214-ФЗ установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать в том числе информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.
Из анализа приведенных выше норм права следует, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства (в данном случае квартиры), подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.
При этом к указанной информации следует отнести описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования.
В нарушение приведенных выше норм материального права судами не учтено, что ни в заключенном между сторонами договоре участия в долевом строительстве, ни в проектной либо иной доступной на момент заключения этого договора для ознакомления М. документации, содержащей описание объекта долевого строительства, не содержались сведения о размещении в непосредственной близости от окон этого объекта ГРПШ.
Следовательно, при заключении договора участия в долевом строительстве ответчиком не была предоставлена М. необходимая и достоверная информация о строящемся объекте, которая позволила бы истцу как потребителю осуществить свободный и осознанный выбор среди объектов аналогичного потребительского назначения.
Рассматривая вопрос о способе восстановления нарушенного права М. посредством замены подлежащего передаче ей объекта долевого строительства на равнозначный, Судебная коллегия указала, что правовые нормы Закона о защите прав потребителей и Закона N 214-ФЗ предусматривают различные способы восстановления нарушенных прав потребителя — участника долевого строительства в случае, если объект долевого строительства построен с отступлением от условий заключенного договора, приведшим к ухудшению качества такого объекта.
Поскольку в данном случае нормы Закона N 214-ФЗ являются специальными по отношению к нормам Закона о защите прав потребителей, то подлежат применению нормы первого из указанных законов, которым такой способ защиты права участника долевого строительства, как замена подлежащего передаче объекта долевого строительства на равнозначный, не предусмотрен.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 10 мая 2016 г. N. 5-КГ16-47).
Источник: moj-jurist.ru