Инициаторы строительства доступного жилья винят в своих проблемах инвесторов
- 11 сентября, 2020
- 21:23
Федеральный Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства требует признания несостоятельности двух застройщиков в Свердловской области – «МПГ Девелопмент» и «Гранд Инжиниринг». Компании возводили дома в Лесном и Верхнем Дуброво, обещая за относительно невысокую цену комфортное жилье свободной планировки. Причем за несколько месяцев до исков застройщики работы по достройке проблемных домов возобновили, а к приходу госфонда на объекты отнеслись весьма негативно, уверяя, что с началом банкротства уже несколько раз переносившиеся сроки ввода будут сорваны. В региональном Минстрое и муниципалитетах подобные заявления ставят под сомнения, указывая на конфликты застройщиков с инвесторами, из-за которых десятки семей более 5 лет не могут получить оплаченное жилье, а в ЗАТО Лесной, где из-за отсутствия нового жилья квартиросъемщиков из аварийных домов переселяют во вторичное, и вовсе тормозится застройка перспективного микрорайона.
САМОСТОЯТЕЛЬНАЯ ПОДГОТОВКА К IELTS С YOUTUBE: РАЗБИРАЕМ КОММЕНТАРИИ И УЗНАЕМ НОВЫЕ СЛОВА
Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» (учредитель Правительство РФ) активизировала свою работу в Свердловской области. С начала сентября организация, связанная с институтом развития АО «ДОМ.РФ», потребовала признания банкротами ООО «Гранд Инжиниринг», возводившего с 2015 года дом в Верхнем Дуброво, а также ООО «МПГ Девелопмент», заявлявшего несколько лет назад о намерении построить микрорайон в городе Лесной (ЗАТО ГК «Росатом»).
Строительство дома в Верхнем Дуброво
В обоих случаях представители застройщиков не видят необходимости участия федерального фонда в своих проектах, часть которых обещают сдать уже к концу года.
«Иски о банкротствах необходимы для решения вопроса при помощи механизмов Фонда защиты прав дольщиков. На объекте «Гранд Инжиниринга» 9 договоров долевого участия и несколько инвестиционных договоров, их количество уточняется. На объект пришел новый инвестор, который был готов достроить дома силами прежнего застройщика. Но окончательно вопрос пока так и не решен», – пояснили в Министерстве строительства и инфраструктуры Свердловской области.
По словам собственника «Гранд Инжиниринг» Алексея Голоснова, к 2015 году его компанией были возведены две секции дома, где 16 квартир переданы администрации Белоярского для переселения граждан из ветхого жилья. Взамен застройщик получил земельный участок и из-за фактического отсутствия средств не смог выплатить привлеченный у ООО «Олрайз Капитал» на строительство кредит в 25 млн рублей.
Тем не менее, в 2016 году при строительстве 3 и 4 секции (на 37 квартир) того же дома Голоснов вновь обратился за помощью к ООО «Олрайз Капитал». На объект уже были привлечены средства по 9 долевым договорам. По словам застройщика, средства компании им привлекались в виде займа под залог 26 квартир, из которых 6 затем он выкупил. В «Олрайз Капитал», впрочем, с этой версией не согласны и утверждают, что с компанией заключались договоры долевого участия.
КАК НЕ ПОПАСТЬ НА УДОЧКУ ЗАСТРОЙЩИКА? Подводные камни в договоре участия в долевом строительстве.
К стройке дома «Гранд Инжиниринг» привлек еще 9 человек, заключив с ними инвестиционные договоры. Как выяснилось впоследствии, часть реализованного по долевке и договорам инвестирования имущества оказалась фактически продана дважды.
«Тут нужно разбираться и устанавливать факт оплаты каждой квартиры, поскольку от инвесторов средства принимались наличными. По части таких договоров сначала жилье было указано в договорах инвестирования, потом продано нам по ДДУ, по другим – наоборот», – отмечает представитель «Олрайз Капитал».
«Двойные» договоры собственник «Гранд Инжиниринга» связывает с ошибками в оформлении документов. В областном Министерстве строительства в спор сторон предпочитают не вмешиваться. Отношения между инвестором и застройщиком тем временем обостряются.
Летом 2020 года в ответ на попытку «Олрайз Капитал» достроить дом за счет собственных вложений Голоснов направил в ГУ МВД по Свердловской области заявление с обвинением в рейдерском захвате стройки инвестором, которому сам же добровольно передал строительную документацию. В свою очередь инвестор описал в заявлении в правоохранительные органы свои подозрения в отношении вероятного мошенничества со стороны «Гранд Инжиниринга» при продаже квартир.
Обе стороны конфликта не приветствует введение банкротства и приход Фонда защиты прав дольщиков, с участием которого будет проведена независимая экспертиза проекта. На момент начала стройки проект здания ее в принципе не проходил. В настоящее же время объект вряд ли будет соответствовать требованиям современного законодательства, что признают обе стороны. Таким образом завершить объект к декабрю 2020 года, как это запланировано в «дорожной карте» Минстроя области, при введении банкротства вряд ли получится.
В этом месте планировался микрорайон-11 в Лесном
Схожая ситуация со сроками достройки домов складывается и в городе Лесной, где 5 лет назад ООО «МПГ Девелопмент» заявило о строительстве микрорайона-11. По словам представителей компании, изначально к строительству в ЗАТО ее пригласил крупный городской инвестор, при поддержке которого администрация выделила участок под возведение 4 домов. Инвестор планировал завести на объект собственного субподрядчика, работу которого финансировать самостоятельно, а затем – получить в качестве компенсации затрат квартиры.
«В ответ на вопрос о начале финансирования нас просили подождать и начать работы за свой счет. Мы так и поступили, но партнеры обязательств не сдержали. Тогда уже мы приняли решение о заключении долевых договоров, хотя изначально делать это не планировали. Строительство собственными силами оказалось в разы дороже, чем мы думали. Подрядчики в ЗАТО называли очень высокие цены.
Мы наняли организацию из другого города. Возникали сложности с заездом в ЗАТО, и затраты росли. Банки тоже отказывались нас кредитовать, так как стройка идет в ЗАТО», – рассказал представитель «МПГ Девелопмент».
Всего, по данным «дорожной карты» Минстроя области, застройщик заключил 25 долевых договоров, и на достройку всех 4 домов требуется порядка 100 млн рублей. В высокой степени готовности находится только дом №10, в домах №№ 7 и 8 – возведены фундамент и часть стен, №5 находится на стадии подготовки стройплощадки, и его строительство как таковое заказчик ставит под вопрос, поскольку планирует предоставить дольщикам из этого объекта взамен жилплощади в остальных домах.
«В настоящее время дом №6 достраивается за счет средств подрядчика «Стройлидер». Работы планируется завершить в IV квартале. В счет оплаты подрядчик получит 4 из 10 квартир. Две квартиры будут переданы по договорам ДДУ. На оставшиеся права требования дольщиков с других домов могут быть переоформлены только после ввода объекта в эксплуатацию.
Потом займемся достройкой других домов», – отмечает представитель «МПГ Девелопмент».
Введение банкротства и проведение строительной экспертизы фондом, по мнению представителя компании, могут замедлить ввод объекта. Впрочем, пока эта процедура затягивается в связи с проблемами подключения сетей. Как отмечают собеседники издания в администрации, с представителями газоснабжающей организации встречи проводились уже 4 раза, но дом до сих пор не подключен.
«Дело в том, что точка подключения находится в жилом доме, и необходимо провести собрание жильцов (там 180 человек), получить и согласие на подключение. Голосовать письменно во время пандемии люди отказались, так как в анкете требуется указать личные данные. Сейчас к решению проблемы привлекли управляющую компанию», – делится собеседник издания в «МПГ Девелопмент».
В администрации Лесного подчеркивают, что со стороны муниципалитета идут застройщику на уступки, продлевая разрешение на строительство. Однако сроки ввода домов постоянно переносятся. Сейчас в «дорожной карте» Минстроя Свердловской области обеспечение всех дольщиков значится в конце 2021 года. Однако с учетом перспектив банкротства заказчик стройки сомневается в реальности этих планов. По мнению представителя «МПГ Девелопмент», участки и недостроенные объекты могут быть выставлены на торги и уйти с молотка, тем более, что интерес к ним проявляют два городских застройщика.
Отметим, в Лесном наблюдается дефицит нового жилья. Так, например, для расселения аварийных домов в 2019 году администрация муниципалитета вынуждена была предоставлять площади во вторичном жилье либо предлагать финансовые компенсации.
«Правда УрФО» следит за ситуацией на строительном рынке.
Фото превью: perestroyka43.ru
Следите за новостями «Правды УрФО» в нашем telegram-канале, на Яндекс.Дзене и в VK.com.
Источник: pravdaurfo.ru
Законодательная база Российской Федерации
15 мая 2020 года
ДОМ.РФ запускает тест-драв квартир в арендных домах
15 мая 2020 года
Квартира в Новой Москве: за или против
15 мая 2020 года
Как купить квартиру в браке и не делить ее при разводе
14 мая 2020 года
Виды ипотечного кредитования
14 мая 2020 года
ЦБ оценил число воспользовавшихся законом об ипотечных каникулах заемщиков
Вопрос-ответ
Возможно ли приватизировать жилое помещение без согласия одного из совместно проживающих членов семьи нанимателя?
Техосмотр сейчас можно пройти в любом регионе или только где стоит машина на учете?
Опрос
Приходилось ли Вам участвовать в коррупции (брать или давать взятку) в этом месяце?
Темы новостей
Договор участия в долевом строительстве
9 августа 2013 года
Вопросы привлечения денежных средств граждан на строительство многоквартирных домов с последующим оформлением права собственности на объекты долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Законом).
На какие моменты следует обращать внимание при заключении договора участия в долевом строительстве?
1. Наименование договора. Он должен именоваться не иначе, как договор участия в долевом строительстве, что предусмотрено ч. 2 ст. 1 Закона.
2. Земельный участок, на котором будет возводиться многоквартирный дом, должен быть в собственности застройщика или принадлежать ему на праве аренды, на праве субаренды либо на праве безвозмездного срочного пользования (ч. 1 ст. 2 Закона).
3. Имеются ли у застройщика разрешение на строительство и проектная декларация. Отсутствие у застройщика одного из этих документов, а также прав на земельный участок предоставляет гражданину-дольщику право требовать возврата переданных денежных средств, уплаты в двойном размере процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных убытков (ст. 3 Закона).
4. Отражены ли в договоре следующие существенные условия о том, что застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства (дольщику), а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
5. В договоре ОБЯЗАТЕЛЬНО должны быть отражены следующие моменты:
- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
- цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре хотя бы одного из этих условий, договор считается незаключенным!
6. Установлена ли договором возможность изменения его цены, в каких случаях и при каких условиях. Условия договора, при которых застройщик вправе самостоятельно менять цену в сторону ее увеличения существенно нарушают Ваши права!
7. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
8. Отражены ли в договоре гарантии качества. Если застройщик построил объект с недостатками, которые делают его непригодным для использования, дольщик вправе по своему выбору потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Если же нарушения требований к качеству будут существенными, Вы вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.
Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными!
Гарантийный же срок должен составлять не менее 5 лет.
9. Обеспечение договора — исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться либо залогом, либо поручительством (ст. 12.1 Закона).
10. Условия расторжения договора. Застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора только в случае просрочки внесения дольщиком единовременного платежа более чем два месяца или нарушения им срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочки внесения платежа в течение более чем два месяца.
11. Ответственность сторон — в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Помните, что договор считается заключенным с момента его государственной регистрации!
Источник: zakonbase.ru
Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счёта эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве
1. Счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учётом особенностей, установленных настоящей статьёй.
2. Счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учёта и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счёта — участника долевого строительства (депонента) в счёт уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с частью 6 настоящей статьи.
3. Если уполномоченный банк взаимодействует с клиентами с использованием систем дистанционного банковского обслуживания, заявление об открытии счёта эскроу, договор счёта эскроу могут быть заполнены и подписаны простой электронной подписью с использованием систем дистанционного банковского обслуживания уполномоченного банка в соответствии с банковскими правилами.
4. Денежные средства на счёт эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, заключённого в соответствии со статьёй 15.4 настоящего Федерального закона, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации.
5. Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счёте эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.
6. Внесенные на счёт эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и сведений Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства, указанной в статье 23.3 настоящего Федерального закона, этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счёт застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).
7. Помимо предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации оснований прекращения договора счёта эскроу договор счёта эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве прекращается по следующим основаниям:
- 1) при расторжении договора участия в долевом строительстве;
- 2) при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.
8. В случае прекращения договора счёта эскроу по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи, денежные средства со счёта эскроу на основании полученных уполномоченным банком в соответствии с частью 9 настоящей статьи сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат возврату участнику долевого строительства либо перечисляются на его залоговый счёт, права по которому переданы в залог банку или иной кредитной организации, предоставившим денежные средства участнику долевого строительства для оплаты цены договора участия в долевом строительстве, если такое условие предусмотрено договором, заключенным между участником долевого строительства и кредитором. Договор счёта эскроу должен содержать информацию о банковском счёте депонента, на который перечисляются денежные средства в случае неполучения банком указания клиента об их выдаче либо переводе при прекращении такого договора по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи.
9. Орган регистрации прав не позднее пяти рабочих дней со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о расторжении, прекращении или об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора участия в долевом строительстве, заключённого с учётом особенностей, предусмотренных статьёй 15.4 настоящего Федерального закона, обязан направить эскроу-агенту по адресу электронной почты, указанному в договоре участия в долевом строительстве, уведомление о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
10. В случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счёта эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счёта эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.
11. В случае отказа уполномоченного банка от заключения договора счёта эскроу с лицом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, расторжения уполномоченным банком договора счёта эскроу с клиентом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, по основаниям, указанным в пункте 5.2 статьи 7 Федерального закона от 7 августа 2001 года N 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма», другая сторона договора участия в долевом строительстве может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном частями 3 и 4 статьи 9 настоящего Федерального закона.
12. Кредитор, указанный в пункте 1 части 7 статьи 15.4 настоящего Федерального закона, информирует участника долевого строительства, являющегося владельцем счёта эскроу, о наличии основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве, предусмотренного пунктом 1 части 7 статьи 15.4 настоящего Федерального закона, не позднее десяти рабочих дней после дня наступления такого основания способом, предусмотренным договором счёта эскроу.
Источник: dogovor-urist.ru