Компания-застройщик напрямую отвечает за соблюдение сроков, качество готового жилья, законность документов и т.д. Важно позаботиться о благонадежности того, кому отдаете деньги. Сделать это можно несколькими способами, мы расскажем подробно о всех.
Проверяем сайт застройщика
Самое простое, с чего можно начать, — отправиться на сайт.
Конечно, красивая картинка и общая слаженность в работе сайта очень важны. Но книгу не судят по обложке. На что следует обратить внимание:
- информация о компании;
- документы;
- данные о строящихся объектах и их состояние на сегодняшний день;
- основание, на котором продаются квартиры: ФЗ-214, ФЗ-215;
- контакты для связи.
Найдите «биографию» компании: дату создания, имена руководителей, в каких регионах работает, сданные в эксплуатацию объекты.
Документы о застройщике
Документы – это учредительные бумаги, которые лежат в основе любой компании. Без них деятельность просто невозможна.
Технология строительства будущего.
В идеале они должны находиться в свободном доступе. Но если документов на сайте нет, то компания должна прислать их по первому запросу:
- свидетельство о регистрации;
- устав;
- выписка из ЕГРЮЛ;
- свидетельство о постановке на налоговый учет.
Сведения из ЕГРЮЛ вы можете получить на сайте налоговой .
Документы о новостройке
Разрешение на строительство и проектная декларация – это краеугольные камни любой новостройки.
Первый документ выдает администрация района, в котором располагается новый дом. Без него строительство невозможно и является незаконным. Уже на этом этапе чиновники проверяют организацию для того, чтобы будущие жильцы не остались без ничего.
Автором проектной декларации выступает сам застройщик, по единой форме . В ней содержатся данные о строящемся объекте: дата сдачи, описание, характеристики, экспертизы, подрядчики и возможные риски.
При ее чтении особое внимание уделите тому, в чьей собственности земля на постройку.
В идеале собственником должен являться застройщик, об этом и свидетельствует выписка из ЕГРН.
Бывает так, что земля находится в аренде, и есть соответствующий договор. В таком случае строительство тоже допускается, но могут возникнуть проблемы. Одна из встречающихся ситуаций:
Наталья купила квартиру в новостройке по ДДУ. В одном из пунктов договора было указано, что земля находится в аренде у застройщика. В офисе девушку уверили, что в дальнейшем землю оформят в собственность компании. Но через полгода начались проблемы: застройщик так и не смог договориться с районной администрацией. Далее следовали долгие разбирательства в суде, а стройку остановили.
Информация о финансировании
За чей счет строительство – тоже немаловажный вопрос.
На данный момент почти все многоквартирные сооружения строятся в рамках ФЗ-214 . Иными словами – долевое строительство, когда покупатели приобретают еще не готовое жилье и вкладывают в него деньги.
О различных нюансах и особенностях в строительстве домов из СИП панелей и их отделке
Чтобы избежать ситуаций, когда у компании начинаются проблемы и вместо новых квартир дольщики получают «ничего», с 2019 года в обязательном порядке начали использовать эскроу-счета.
Деньги дольщиков поступают на особый счет, доступ к которому застройщик получает только после окончания всех работ.
На что тогда строят дома? Есть два варианта:
- средства, полученные от предыдущих объектов;
- кредит в банке.
Кредитование является еще одной проверкой на доверие: банки выдают деньги только проверенным и крупным организациям. Всем остальным будет отказано.
Вы также можете взять ипотечный кредит для покупки жилья. В Совкомбанке действуют программы господдержки на новостройки. Мы работаем только с проверенными компаниями, в которых вы можете не сомневаться. Найти список новостроек в вашем городе, а также подать заявку можно на сайте.
Есть иной вид финансирования, согласно ФЗ-215 . В его рамках люди объединяются для постройки конкретного дома и создают жилищно-строительный кооператив.
- плюс: жилье стоит дешевле, т.к. не облагается НДС;
- минус: участник больше подвержен рискам с юридической точки зрения.
Закон «О защите прав потребителя» здесь не работает и отходит на второй план, а все конфликты решаются уставом кооператива.
Что лучше? Определенно финансирование в рамках ФЗ-214. Компания должна собрать внушительный набор документов еще до начала строительства. Все отношения с дольщиками прописаны до мелочей, вплоть до рисков и компенсаций. А благодаря эскроу-счетам деньги вернутся покупателю, если дом не построят.
Сроки строительства
Сроки строительства – понятие индивидуальное и условное.
- Индивидуальное, потому что зависит от материала, климата региона и технологий. Быстрее всего строят панельные дома, а дольше всего – кирпичные.
В холодных регионах, например, в Сибири или на Дальнем Востоке, сроки всегда дольше, т.к. морозная погода накладывает свои ограничения.
- Условное, потому что даты могут растягиваться. Поэтому и существуют понятия «минимальный» срок и «с запасом» на случай непредвиденных обстоятельств (погода, задержки в поставках от подрядчиков и т.д.).
Важно: сдача дома и передача ключей – это разные понятия. Поэтому всегда стоит внимательно читать договор и уточнять сроки у представителей. Например, дом могут сдать в первом квартале года, а раздать ключи только спустя 6 месяцев.
Сколько лет будут строить дом, в зависимости от материала
В России все дома можно разделить на три типа, в зависимости от материала: панельные, кирпичные и монолитные. И у каждого есть свои сроки строительства.
Квартиры в панельных домах строят уже из готовых панелей:
- Юг: как минимум 1,5 года, максимум — 2,5.
- Север: от 2,5 лет до 4.
Особенность монолитных домов в том, что сам каркас возводят быстро, но затем строители закладывают кирпич или блоки:
- Юг: минимум 1,5, максимум — 2,5 года.
- Север: от 2 до 3 лет максимум.
Кирпичные дома требуют ювелирного подхода: каждый кирпич выкладывают отдельно:
- Юг: минимум 1,5 года, максимум — 2.
- Север: от 2,5 лет до 4.
Добросовестный застройщик всегда указывает оба срока – минимальный и максимальный.
Также почитайте отзывы покупателей и проверьте список долгостроев – обычно люди всегда жалуются на нарушение сроков.
Веб-камера или фотографии со стройки
На многих сайтах можно найти фотоотчеты о ходе строительства. Это один из верных способов убедиться, что работы действительно идут. Правда, не стоит ждать новых фотографий каждый день: это долгий процесс, поэтому обновления могут появляться раз в 2-3 месяца или после завершения определенных этапов.
Некоторые компании идут дальше и устанавливают трансляцию с веб-камер в реальном режиме. В период с 9 до 18 часов можно увидеть самую бурную работу. Если камера по каким-то причинам не работает, то не стесняйтесь писать об этом на сайте.
Некоторые подрядчики ставят так называемые «заглушки» — небольшие ролики, которые включаются, если эфир по каким-то причинам не работает. Конечно, недобросовестные строители тоже ими пользуются.
Эти видео, как правило, не превышают 3 минут, а затем начинаются заново. Поэтому рекомендуем смотреть запись хотя бы 5 минут. Если заметили какие-то повторы, то выясните у компании причину.
Запрашиваем у застройщика документы
Итак, вы выбрали дом, проверили документацию, сайт и решили прийти лично в офис.
Узнать список ответственных застройщиков можно в банке, где оформлена ипотека. В Совкомбанке вы можете приобрести жилье, в том числе в рамках господдержки. Мы регулярно обновляем условия для комфорта наших клиентов.
В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны под 3,88% с господдержкой.
Документы
Ваша задача – проверить документы еще раз. В офисе запросите оригиналы и сравните их с теми, что нашли на сайте.
Если вы не нашли все документы онлайн, то изучите их в офисе, возьмите копию домой и проверьте данные на сайте ФНС.
На сайте Службы судебных приставов можно проверить, нет ли у компании исполнительных производств по долгам.
Договор долевого участия
Договор долевого участия (ДДУ) – это главный договор на получение квартиры. Он гарантирует, что подрядчик исполнит свои обязательства, а в случае чего вы получите вложенные средства обратно.
Если в офисе вам предлагают не договор, а сомнительные схемы, то лучше откажитесь от сделки.
Проследите, что в договоре указан предмет сделки – приобретаемая квартира и срок сдачи.
Основные пункты содержат адрес дома, этаж квартиры и ее номер, кадастровый номер строительного участка, планировку квартиры, ее площадь и высоту потолков.
ДДУ – это ваша защита как клиента. По условиям ответственная компания должна выполнять работу в срок, предоставлять гарантию и исправлять недочеты даже после передачи ключей.
Договор страхования на новостройку
Это дополнительный договор к ДДУ, в котором говорится, что строящаяся недвижимость застрахована от форс-мажоров («застоя» стройки или банкротства). В офисе его обязаны показать вместе с основным договором.
Что с этим делать: оригиналы изучите на месте, а домой возьмите копию. Проверьте, входит ли страховая компания в специальный список от ЦБ. Если нет, то стоит насторожиться: застройщик имеет право страховаться только у перечисленных компаний.
Проверяем информацию в интернете
«Доверяй, но проверяй» — говорит народная мудрость. А интернет упрощает нам эту задачу, поэтому мы подготовили список источников, где в первую очередь стоит искать сведения.
Требования о банкротстве
Сначала отправляйтесь на сайт арбитражного суда и в картотеке ищите дела о банкротстве конкретной строительной компании (по ИНН, названию и т.д.).
Арбитражные суды рассматривают экономические споры, например, к застройщику или подрядчикам, поэтому сайт содержит много данных.
Существует также единый реестр о фактах деятельности юрлиц . Если компания когда-то планировала писать заявление о банкротстве в суд, вы его найдете.
Отзывы
Отзывы также помогут составить представление о том, стоит ли «связываться» с компанией.
Как правило, люди не стесняются писать, если были допущены какие-то ошибки. Поэтому о недобросовестности застройщика можно узнать сразу. Важно понимать: недочеты бывают у всех новых домов. Поэтому проверьте, насколько застройщик отзывчив и готов ли исправлять ошибки.
А вот обилие исключительно положительных отзывов наоборот должно настораживать.
Дополнительно проверить компанию поможет реестр застройщиков России , куда Минстрой включает всех, кто имеет право возводить дома на территории РФ.
Также проверьте реестр проблемных объектов . Если там числится какой-нибудь объект компании, это значит, что ваш будущий дом тоже рискует стать очередным долгостроем.
Смотрим готовые дома застройщика
Не стесняйтесь попросить провести экскурсию по готовым домам (их можно найти самостоятельно в проектной декларации).
Выбирайте для этого объекты, сданные максимум 2 года назад, т.к. ваша задача увидеть «первозданный» вид. Дома пятилетней давности не подойдут – как правило, там уже исправлены все недочеты.
- Благоустройство территории, особенно состояние дворов.
- Наличие или отсутствие строительного мусора – некоторые компании не убирают его даже спустя несколько лет.
- Снаружи: отделка фасадов. Проверьте углы и нижнюю часть дома – часто там что-то отваливается вскоре после сдачи в эксплуатацию.
- Внутри: отделка подъездов.
Если будет возможность, поговорите с жильцами. Спросите, например, отключают ли в доме лифт.
Не забудьте подняться на верхний этаж и проверить потолки. Если обнаружили сырость или следы от подтеков, то это плохой знак (даже если вы не планируете покупать квартиру на самом верху).
Если вас устроило качество дома, и вы не нашли ничего подозрительного в деятельности самой компании, то с большой долей вероятности это надежный застройщик, и вы получите жилье своей мечты.
Источник: sovcombank.ru
Узнать будут ли сносить дом по адресу в 2022 году
Некоторые дома находятся в аварийном состоянии, могут вскоре обрушиться и не подлежат ремонту. Такие объекты сносят, а жильцов — переселяют.
Жилой фонд в России состоит из домов, построенных в разные периоды. Некоторые дома находятся в аварийном состоянии, могут вскоре обрушиться и не подлежат ремонту. Такие объекты сносят, а жильцов — переселяют. Узнать, будут ли сносить ваш дом, можно на сайте ГИС «ЖКХ». Онлайн-сервис был создан для информирования россиян о состоянии различных участков.
Если жилой дом по решению спецкомиссии был признан аварийным и его нужно сносить — в специальную карточку объекта добавят отметку. Перед тем, как проводить реконструкцию или сносить дом, его ставят на кадастровый учёт. Аварийным можно обозначить как целым дом, так и его часть. Узнать будут ли сносить дом можно по адресу объекта.
Если вы планируете покупать квартиру в доме, которому больше двадцати лет, следует поискать информацию о его состоянии, даже если внешне никаких изъянов незаметно. Особенно важно вовремя уточнить статус жилого объекта, цена на жилплощадь в котором намного ниже рыночной. Иногда трещины в стенах и прочие проблемы маскируют косметическим ремонтом и новыми обоями, поэтому о недостатках квартиры новый хозяин может узнать намного позже заключения акта купли-продажи.
Будут ли сносить дом: где узнать
Своевременное информирование о проведении ремонтных работ или реконструкции здания позволяет жильцам подготовиться к возможному выселению, не спеша собрать вещи или найти временное жилье. Узнать о текущем состоянии дома и предполагаемой дате сноса можно несколькими способами:
В местных муниципалитетах большинства населенных пунктов есть собственный жилищный департамент. В организации хранятся расписания проведения работ в рамках программы «Beтxoe жильe» или реновации. В документах указывают адреса, состояние зданий, даты сноса ветхих объектов. Муниципалитет можно посетить лично или позвонить по телефону.
Как правило, на домах подлежащих реконструкции или сносу, вешают табличку с краткой информацией о состоянии объекта, датами начала работ по реконструкции или сноса. На табличке можно найти имена и контакты людей, которые несут ответственность за переселение жильцов.
Если многоквартирный дом планируют снести, об этом следует заранее уведомлять каждого жильца. Обычно всем рассылают письма с уведомлениями. Если вы не получили такой документ, а дом выглядит неудовлетворительно, можете спросить у соседей, приносили ли им уведомления.
На сайте ГИС «ЖКХ» существует единая система поиска информации о жилых домах, которой можно воспользоваться в любое удобное время.
Дата сноса жилого дома: проверить онлайн по адресу
Чтобы получить актуальную информацию о статусе объекта и узнать, будут ли сносить дом, в поисковик на сайте ГИС «ЖКХ» необходимо ввести точный адрес. В результатах поиска отобразиться карточка объекта. Если дом внесен в государственную программу «Расселение аварийного жилья» и его будут сносить или реконструировать, вместе с карточкой появится соответствующая ссылка.
Программа действует для тех домов, которые были официально признаны аварийными в связи с износом. Перейдя по ссылке на сайте ГИС «ЖКХ», можно посмотреть, в каком году признали аварийным и когда начнется процедура расселения жильцов. Если некоторые жильцы уже переехали в новую жилплощадь, данные об этом тоже будут на портале ГИС «ЖКХ».
Если дом не будут сносить или реконструировать, в карточке объекта на сайте ГИС «ЖКХ» отобразится только основная информация о нем — год сдачи в эксплуатацию, количество этажей, общая площадь и др.
Признаки аварийного дома
Существует ряд требований к жилищному объекту, который спецкомиссия может признать непригодным для проживания. Дом признают аварийным, если обнаружат такие изъяны:
Большие трещины на внутренних и несущих стенах, местах угловых соединений или в фундаменте;
- Покосившаяся стена;
- Изношенность и деформация кровли, дыры в крыше;
- Изменение формы несущих стен, фундамента, перекрытий.
Дома, построенные после войны (преимущественно хрущевки), с маленькими коридорами, совмещенными санузлами и тонкими стенами получают статус ветхих при 40% изношенности и подлежат сносу. В случае, когда процент повреждений ниже — во всем доме делают капремонт. Если дом имеет признаки ветхого, но ремонт не начинают — жильцы вправе самостоятельно писать заявление и требовать проведения экспертизы.
Когда дом, который планируют снести, находится в удовлетворительном состоянии, жильцы могут требовать исключения участка из программы реновации. Для этого следует обратиться в жилдепартамент с коллективным заявлениям. Если в доме был проведен капремонт или в целом есть состояние удовлетворительное — дом могут исключить из списков по сносу.
Получить юридическую помощь по вопросам, как узнать будут ли сносить дом по адресу можно на нашем сайте.
Источник: prav.io
Как узнать, что в моем дворе скоро начнется точечная застройка? Пять шагов
В большинстве случаев люди узнают о точечной застройке, когда изменить ничего уже нельзя: девелопер приобрел участок, оформил всю градостроительную документацию, получил разрешение, огородил площадку и пригнал технику. Публичная информация о строительных планах есть, но ее не принято афишировать. Мы составили памятку о том, куда смотреть, чтобы быть готовым к грядущей стройке заранее.
Сюжет, когда строители начинают рыть котлован и сооружать фундамент, а люди, увидев это, выходят на акции протеста, повторялся десятки раз — на Ботанике, на Юго-Западе, еще раз на Ботанике. Всегда это означает одно: люди опоздали, а девелоперская компания прошла через сложную бюрократическую процедуру получения всех разрешений, которая обычно длится больше года.
Вообще уплотнение ведется в каждом микрорайоне. Из последних — строительство 26-этажки на Амундсена, 57а (проект «Синары-Девелопмент») и двухсекционного дома в районе улиц Победы и Стахановская (проект «Астон.Екатеринбург»).
Заранее знать о планах строителей важно, ведь это может как улучшить качество жизни, так и сделать среду невыносимой. С одной стороны, девелопер может обновить кварталы с деревянными бараками или хрущевками, заменить изношенные сети, предложить новый сервис или услугу. После реновации капитализация целого квартала, а вместе с ней и стоимость вашей квартиры, могут вырасти.
С другой стороны, инвестор может захотеть выжать из участка максимум и строить столько квадратных метров, сколько позволяют нормативы. Тогда новостройка встанет фасад к фасаду к существующему дому, перекрыв соседям солнечный свет и уничтожив элементы дворового озеленения.
Чья земля?
Прежде чем что-то построить, компания-инвестор приобретает землю. Сведения о правообладателе есть в публичной кадастровой карте Росреестра, куда заносятся все участки, поставленные на учет, и где отражается данные из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Доступ к сайту свободный, но за выписку придется заплатить 275 рублей. Электронный запрос, оплата, и через 2-3 дня вы будете знать собственника.
Другой вариант — обратиться в земельный комитет городской администрации и запросить документы о том, за кем закреплена конкретная территория: градостроительный план земельного участка (в нем указываются параметры застройки и ограничения) и план межевания. Посмотреть график работы, адрес и прочие контакты земельного комитета можно здесь.
Как правило, детские и спортивные площадки во дворах относятся к дому и оформлены как общедолевая собственность жильцов, но не всегда. В любом случае это можно уточнить у своей управляющей компании.
Что можно строить?
Базовый документ, который определяет развитие конкретных кварталов, называется Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Они состоят из регламентной части, которую недавно изменили чиновники, повысив коэффициент строительного использования территории (КСИТ), и карты градостроительного зонирования, где указаны зарезервированные места под жилье, офисы, парки, промышленность и другое.
В случае с точечной застройкой прежде всего интересуют зоны Ц-2 (общественно-деловая зона местного значения), Ж-4 (среднеэтажная жилая застройка) и Ж-5 (многоэтажная жилая застройка). Именно в их границах можно возводить жилье (в зоне Ж-5 — аж до 100 метров) и коммерческую недвижимость.
Если Правила землепользования и застройки не предусматривают строительство жилья во дворе сейчас, то это не означает, что такой возможности не будет, скажем, через полгода. По обращению юрлиц в мэрии регулярно собирается комиссия по изменению ПЗЗ. Она может изменить зонирование или разрешить девелоперу увеличить предельные параметры строительства. Мониторить все поправки можно здесь.
Где будут строить?
Как правило, если застройщик задумал уплотнять квартал, то он не будет это делать за счет детской площадки. Во многих дворах есть огромный пустырь, который используется под стоянку, или заброшенное здание детского сада или хозпостройки. Именно такие объекты могут стать предметом сделки, которая касается только продавца и покупателя (так что оперативно о ней не узнать). Дальше девелопер меняет назначение земли и начинает готовиться к стройке.
Есть участки, которые принадлежат муниципалитету. В этом случае мэрия проводит аукцион на право аренды. Туда заявляются потенциальные инвесторы и торгуются: кто предложит больше — тому и достается лот. По такой же схеме разыгрываются участки для реновации, в терминологии горадминистрации — развитие застроенных территорий (РЗТ). Речь идет о расселении ветхих домов и возведении на их месте современного жилья.
Какой дом будут строить?
Этажность будущего здания, по сути, определяется двумя документами: Правилами землепользования и застройки на местном уровне и Нормативами градостроительного проектирования — на федеральном.
Нормативы градпроектирования гораздо ниже городских показателей — 1,5 кв. м недвижимости на 1 кв. м земли. В этом случае речь идет о микрорайоне в целом — с учетом проезжих частей, тротуаров, парков. Вот и получается, что его преодолеть практически невозможно.
Но и повышение КСИТ с 3 до 4 (это значит, что на каждом квадратном метре участка разрешат возводить 4 кв. м зданий вместо нынешних 3 кв. м), как уверяют девелоперы, никак не повлияет на плотность, поскольку есть требования по инсоляции, пожарным проездам, детским площадкам, парковочным местам.
Но застройщики могут совершенно легально отступить от КСИТ, если разработают проект планировки и обоснуют, зачем нужно увеличить плотность. То есть они должны показать, какими парковками будут пользоваться жильцы новостройки, как ездить машины, где играть дети. Вписать многоэтажку в любую местность можно, если распределить федеральные нормативы не на застраиваемый участок, а на весь квартал.
Например, возьмем план застройки территории на Амундсена, 57а. Еще месяц назад там стояла городская телефонная станция, ее снесли и сейчас начинают возводить жилье. Инвестор планирует построить 10100 кв. м нового жилья на маленьком участке в 0,3 га. Вроде бы это превышение всех нормативов и КСИТов (по крайне мере, действующего сейчас — 3), но инвестор подготовил планировку всего квартала площадью 47,3 га и новая плотность с учетом этого проекта получилась 11798,9 кв. м на гектар. Плюс к этому проектировщики не считают, что нужно строить детсад или школу, поскольку те, что находятся поблизости, справятся с наплывом новых детей.
Когда закончится стройка?
По закону стройке предшествует процедура учета мнения горожан. Раньше публичные слушания проводили в актовых залах районных ДК или в администрации города, куда любой желающий мог прийти и задать чиновнику любой вопрос. В 2018 году в мэрии приняли новый формат — переписка по интернету — и назвали его «общественные обсуждения».
Как и прежде, результаты собрания носят рекомендательный характер (то есть их необязательно учитывать). Тем не менее есть теоретическая возможность что-то поправить в девелоперском проекте (страница со всеми актуальными общественными обсуждениями находится здесь).
Правила предполагают три способа участия: через специальную форму на официальном сайте, в письменной форме через почту, а также через запись в книге учета посетителей. Материалы общественных обсуждений включают информацию о дате начала и окончания строительства, объемах, новых дорогах и соцобъектах.
Наконец, узнать о грядущей точечной застройке можно на сайте свердловского минстроя, где каждый месяц публикуется список выданных разрешений на строительство с указанием участка и сроков его действия. После получения этого документа рабочие могут начинать рыть котлован и сооружать фундамент, а люди, увидев это, выходить на акции, протестуя против точечной застройки.
Источник: 66.ru