В работе рассматривается вопрос о субъекте права собственности на помещение при долевом строительстве.
Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Грызыхина Елена Александровна
О залоге как способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве
About subject of proprietary in share building
This article is devoted to problem of subject of proprietary in share building .
Текст научной работы на тему «О субъекте права собственности на помещение при долевом строительстве»
О СУБЪЕКТЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ПОМЕЩЕНИЕ ПРИ ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
ABOUT SUBJECT OF PROPRIETARY IN SHARE BUILDING Е.А. ГРЫЗЫХИНА (E.A. GRYZYKHINA)
В работе рассматривается вопрос о субъекте права собственности на помещение при долевом строительстве.
Ключевые слова: участие в долевом строительстве, право собственности.
This article is devoted to problem of subject of proprietary in share building.
Признание права собственности в долевом строительстве
Key words: proprietary, share building.
Практика долевого финансирования строительства сложных объектов организациями имела место ещё в советское время [1]. Экономические преобразования 90-х гг. прошлого века способствовали формированию схожих форм и с участием граждан. Стихийно возникшие, в отсутствие правовой базы, отношения породили огромное количество проблем, связанных в первую очередь с незащищенностью граждан. Стабилизации ситуации в этой сфере способствует Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее -Закон о долевом участии).
Названный Закон определяет в качестве преобладающей организационно-правовой
формы участия граждан в строительстве многоквартирных домов договор участия в долевом строительстве. По этому договору одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого
строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 4 Закона о долевом участии).
Поскольку в результате исполнения данного договора создается недвижимая вещь, возникновение права собственности на неё будет связано с моментом государственной регистрации (ст. 219 Гражданского кодекса РФ). Согласно ст. 16 Закона основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), — разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, которое должно быть передано застройщиком в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
«Шоу 40+» #3.10. Первоначальное возникновение права собственности в ДДУ
Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Вопрос о субъекте права собственности на объект долевого строительства законодателем решен однозначно в пользу участника долевого строительства. Следует отметить, что многолетняя практика регистрационных органов складывалась именно так. Если в вопросах оснований для регистрации возникновения права собственности разные позиции обнаруживались как в правовой литературе [2], так и в регистрационной практике [3], то участник долевого строительства (дольщик) безальтернативно считается надлежащим субъектом права собственности. При этом, как отмечает Б.Л. Хаскельберг, «договор на долевое строительство выступает в качестве правовой формы, опосредующей внебюджетное финансирование жилищного строительства (создание нежилых объектов недвижимости), и основания приобретения в собственность недвижимости физическими и юридическими лицами» [4].
Поскольку создание вещи (в том числе недвижимой) — это традиционно первоначальный способ приобретения права собственности, то право собственности должно возникать у лица, законно изготовившего или создавшего вещь для себя. Но в сфере создания недвижимости вещь в большинстве случаев создается для другого лица — для заказчика по договору подряда, для участника долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, и это характеризуется как «исключение из правил» [5], позволяющее признавать собственником вещи не непосредственно изготовителя, застройщика, а лица, в чьих интересах строительство осуществлялось.
Данный подход в соответствии с Концепцией развития гражданского законодательства предлагается реформировать: «при долевом участии в строительстве возникает сначала право собственности на здание, и только после этого возможно возникновение и государственная регистрация права собственности на выделяемые в нём помещения» [6].
В первую очередь, следует отметить, что реализация данного подхода повлечет неоправданные затраты, поскольку при наличии государственной регистрации права собственности на здание регистрация права собственности на каждое помещение будет сопровождаться прекращением регистрационной записи на здание и регистрацией права собственности на помещение за одним дольщиком и повторная регистрация права собственности застройщика на все остальные помещения (если не допускать уникальной возможности одномоментной явки на регистрацию всех дольщиков), что будет сопровождаться дополнительными расходами на изготовление кадастровых паспортов и такую двойную регистрацию.
К сожалению, в Концепции развития гражданского законодательства отсутствует аргументация необходимости такого нововведения, но нельзя не признать его в некоторой степени обоснованным.
Как отмечал Е.В. Васьковский, «различие между первоначальными и производными способами приобретения имеет важное значение, отражаясь на свойстве приобретаемого права собственности: при первоначальных способах у приобретателя возникает новое право собственности, а при производных к нему переходит чужое право в том виде, какой оно имело у своего предшествующего обладателя» [7].
Если в 90-е гг. прошлого века при отсутствии системного подхода в законодательстве допускалось создание зданий, многоквартирных домов в отсутствие зарегистрированного права на земельный участок, более того, из землеотводных документов зачастую невозможно было определить и вид этого права, а возводимое здание признавалось объектом обязательственных правоотношений, то естественным образом право собственности признавалось за дольщиками,
вложившими средства с целью получить помещения в собственность.
По действующему же законодательству одним из обязательных условий привлечения денежных средств граждан по договорам участия в долевом строительстве является в том числе государственная регистрация права собственности застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
При этом в объект долевого строительства входят жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости (ст. 2 Закона о долевом участии). Таким образом, общее имущество в многоквартирном доме включено в предмет договора и подлежит передаче участнику долевого строительства.
Состав общего имущества в Законе о долевом участии не определен, и применению подлежит ст. 36 Жилищного кодекса РФ, включающая в его состав и земельный участок. Таким образом, надлежащее исполнение договора участия в долевом строительстве предполагает и передачу участникам долевого строительства общего имущества, в том числе земельного участка.
У участника долевого строительства при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (ст. 16 Закона о долевом участии).
Если земельный участок принадлежит застройщику на праве собственности, то включение в предмет договора участия в долевом строительстве общего имущества многоквартирного дома означает, как следствие, принятие застройщиком на себя обязанности передать его в составе общего имущества
участнику долевого строительства. Поскольку в состав общего имущества входит и земельный участок (во всяком случае, прямое указание об ином в законодательстве отсутствует), то исполнение этой обязанности будет являться основанием для изменения отношений собственности.
Исходя из отмеченного и несмотря на то, что в результате исполнения договора участия в долевом строительстве создается новая вещь и вовлекается в хозяйственный оборот новый объект гражданских прав, способ приобретения права собственности именно в связи со сложностью предмета договора участия в долевом строительстве и включением в него принадлежащего застройщику земельного участка уже можно характеризовать как производный. Объем прав участника долевого строительства, в частности, применительно к земельному участку, включаемому в состав общего имущества, будет определяться правом застройщика на этот участок. Но действующее законодательство не предусматривает механизм прекращения права собственности застройщика на земельный участок и включения его в состав общего имущества.
Если же земельный участок не принадлежит застройщику на праве собственности, используется по договору аренды, застройщик-арендатор вообще не может своим волеизъявлением изменить его юридическую судьбу и передать участникам долевого строительства, и в состав общего имущества такой участок автоматически войти не может.
Предлагаемая Концепцией модель могла бы быть удобной для строительства на арендованной земле, позволяя зарегистрировать право собственности на здание, оформить право собственности на земельный участок под ним, а затем передать участникам долевого строительства. Но положения Концепции исключают приобретение права собственности на вновь созданную недвижимость арендатором земельного участка, что согласуется с принципом единства судьбы земельного участка и расположенной на нём недвижимости и, по-видимому, должно быть соотнесено с положениями Закона о долевом участии.
На сегодняшний момент отношения существенно осложняются и залогом в силу закона, установленным ст. 13-15 Закона о
долевом участии, который не может прекратиться до момента исполнения застройщиком своих обязательств перед всеми участниками долевого строительства [8], что прямо предусмотрено и абзацем 2 пункта 21 «Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества», утвержденной Приказом Минюста РФ от 09.06.2005 г. № 82. И соответственно нельзя прекратить право собственности застройщика на земельный участок до момента прекращения права залога.
Таким образом, несмотря на то, что участнику долевого строительства объект долевого строительства, включающий и общее имущество, передан, право участников на помещение и неразрывно связанную с ним долю в праве на общее имущество зарегистрировано, земельный участок продолжает принадлежать на праве собственности либо в силу договора аренды застройщику и это право обременено залогом.
В этой связи государственная регистрация права собственности застройщика на многоквартирный жилой дом или иной объект при наличии ранее зарегистрированного права собственности на земельный участок будет удобна в целях исправления сложившейся ситуации и станет соответствовать классическому принципу о принадлежности постройки собственнику земельного участка.
При этом права участников долевого строительства не будут затронуты — обязательства, вытекающие из договоров долевого участия, не прекратятся, а право застройщика будет зарегистрировано с обременением (залог в силу закона в пользу участников долевого строительства и договоры долевого участия с каждым дольщиком).
1. См.: Кузьмина И. Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. -Томск : Изд-во Томского ун-та, 2002. — С. 81.
2. См., например: Комментарий к Федеральному закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. — М. : Изд. Группа Норма-Инфра-М,
1999. — С. 132; Козлова Е. Б. Государственная регистрация права собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости и объекты незавершенного строительства // Юридический мир. — 1999. — № 7. — С. 48; Гришаев С. П. Всё о недвижимости. — М. : БЕК,
3. См.: Берникова И. В. Ответы на вопросы // Бюллетень государственного учреждения юстиции Нижегородской области. — 2000. — № 1. — С. 66-67; Недвижимое имущество. Порядок государственной регистрации прав на территории Свердловской области // Информационно-справочный бюллетень «Ажур». — Екатеринбург, 2001. — № 100. — С. 22; Информационно-методический сборник учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним «Волгоградское областное регистрационное управление». — Волгоград, 2000. -С. 105-106.
4. Хаскельберг Б. Л. К вопросу об исполнении в натуре обязательства долевого строительства // Правовые проблемы укрепления российской государственности. Ч. 5 / под ред. д-ра юрид. наук Б. Л. Хаскельберга. — Томск : Изд-во Томск. ун-та, 2001. — С. 8.
5. Козлова Е. Б. Там же.
6. Концепция совершенствования гражданского законодательства о вещном праве // Вестник ВАС РФ. — 2009. — № 4. — С. 130.
7. Васьковский Е. В. Учебник гражданского права. — М. : Статут, 2003 (Классика российской цивилистики). — С. 303.
8. См., например: Постановление ФАС ВолгоВятского округа от 28.08.2008 г. по делу № А82-349/2008-14; по делу № А82-348/2008-14 // СПС «КонсультантПлюс».
Источник: cyberleninka.ru
Право собственности застройщика по договору участия в долевом строительстве
Основная цель Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 10.07.2012; далее – ФЗ о ДС) – создание гарантий защиты прав участников долевого строительства, «дольщиков». Нельзя не отметить некоторую условность самого понятия «долевое строительство».
Собственно строительством объекта недвижимости занимается «подрядчик», его деятельность контролирует «заказчик» (ст. 740 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), который может передать функции по контролю «инженеру» (ст. 749 ГК РФ). В § 3 гл. 37 ГК РФ другие участники строительства не упомянуты.
В Федеральном законе от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (ред. от 12.12.2011; далее – ФЗ об ИД) нет понятия, аналогичного понятию «участник долевого строительства». Ст. 4 ФЗ об ИД называет «инвесторов», «заказчиков», «подрядчиков», «пользователей объектов капитальных вложений» и других лиц.
К пользователям объектов капитальных вложений относятся лица, для которых создаются эти объекты. Физические и юридические лица могут быть пользователями объектов капитальных вложений, и вместе с тем они могут выступать инвесторами.
В долевом строительстве статус инвестора и пользователя объекта капитальных вложений воплощается в одном субъекте – «участнике долевого строительства». В строительство объекта недвижимости как таковое дольщик не вовлечен, однако он участвует в «создании объекта» (более широкое понятие, нежели «строительство»).
Участник долевого строительства ничего не строит, он только предоставляет денежные средства, необходимые для строительства объекта недвижимости застройщиком и подрядчиком. Дольщик не несет рисков гибели или повреждения возводимого объекта недвижимости до момента передачи ему объекта долевого строительства застройщиком.
В классификации оснований возникновения права собственности к производным способам приобретения данного права следует отнести право участника долевого строительства на объект недвижимости. Однако в арбитражной практике встречается противоположная позиция, согласно которой возникновение права собственности дольщика отнесено к первоначальным способам возникновения права собственности, а само такое право названо первичным (см.
Постановление 20-го арбитражного апелляционного суда от 03.06.2009 по делу N А68-9605/2008-296/10; следует заметить, что вышестоящие судебные инстанции своего мнения по этому вопросу не высказали: Постановление ФАС Центрального округа от 06.08.2009; определение ВАС РФ от 04.12.2009 по делу N А68-9605/2008-296/10). Основанием для такого ложного, на наш взгляд, умозаключения может выступать то, что обычно первая запись о праве собственности на объект долевого строительства в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Правила ведения утверждены Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219; ред. от 22.11.2006; далее – Реестр) – это запись о праве собственности участника долевого строительства.
При этом упускается из виду, что регистрации права собственности дольщика предшествует регистрация права собственности застройщика на здание, и с момента такой регистрации он становится собственником квартир и помещений, созданных с привлечением денежных средств участников долевого строительства, так как эти объекты недвижимости являются частью здания. Точно так же застройщик становится собственником всех готовых квартир и помещений в случае регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (ч.
2 ст. 13 ФЗ о ДС). На момент рассмотрения арбитражными судами указанного выше дела ч. 3 ст.
13 ФЗ о ДС действовала в редакции, прямо предусматривавшей возможность регистрации права собственности застройщика на жилые и(или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства. В отсутствие прямого запрета законодателя возможность регистрации прав собственности на каждое отдельное помещение, созданное за счет средств участников долевого строительства, сохраняется для застройщика и в настоящее время после регистрации права на многоквартирный дом.
Не устранил ФЗ о ДС и вероятность нарушения застройщиком обязательств по договору, когда объект долевого строительства может быть продан третьему лицу до передачи дольщику, так как государственный регистратор не всегда может установить факт залога вновь созданного помещения (например, когда площадь и номера квартир в кадастровом паспорте на здание отличаются от проектной документации). Этот пример подтверждает вывод о том, что право собственности не может быть ограничено договором, но для лица, нарушившего договор, наступают меры гражданско-правовой ответственности.
В частности, в случае заключения продавцом договоров купли-продажи с несколькими покупателями, когда произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи (абз. 7 п. 61 Постановления пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Так как при долевом строительстве возникает залог в силу закона, то участник долевого строительства, чей договор был зарегистрирован первым, сможет обратить взыскание на отчужденное застройщиком помещение, если докажет, что договор был заключен в отношении именно этого объекта. Второй участник долевого строительства того же помещения вправе требовать восстановления записи об ипотеке земельного участка (права аренды, субаренды) и возмещения убытков застройщиком.
Следующим аргументом против первичности права собственности дольщика является толкование, содержащееся в абз. 2 п. 4, п. 11 Постановления пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление N 54): положения законодательства об инвестициях, включая Закон о долевом строительстве, не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
При долевом строительстве это означает, что для дольщиков не возникнет общая собственность на многоквартирный дом в целом (за исключением общедомового имущества), а право собственности на квартиру перейдет только после подписания акта приема-передачи. При этом если для дольщиков исключается первоначальное возникновение права собственности на возводимое за их счет недвижимое имущество, следует вывод о возникновении первоначального права собственности у застройщика.
Наконец, право залога, которым обладает участник долевого строительства в отношении создаваемой квартиры или помещения, невозможность приобретения права залога в отношении своей вещи приводят к выводу, что у этой вещи есть другой собственник. Ограниченное вещное право залога, предоставленное дольщику в отношении соответствующей квартиры или помещения, одновременно означает признание полного вещного права (права собственности) на то же недвижимое имущество за другим лицом, которым может быть только застройщик.
Правовое регулирование отношений в связи со строительством (созданием) недвижимой вещи не может обойтись без правовых презумпций. Не случайно строящийся (создаваемый) многоквартирный дом или иной объект недвижимости «считается находящимся» в залоге у участников долевого строительства (ч. 1 ст. 13 ФЗ о ДС).
Формально находиться в залоге такой объект не может по двум причинам: 1) он еще не создан; 2) невозможно выполнить требование закона о регистрации права залога на недвижимое имущество (ст. 219 ГК РФ), так как характеристики возводимого объекта недвижимости будут меняться с каждым днем строительных работ.
До регистрации застройщиком права собственности на объект незавершенного строительства или на многоквартирный дом в Реестре содержится информация об обременениях земельного участка, права аренды или субаренды участка. В связи с заявительным характером государственной регистрации внесение информации о правах залогодержателей самим государственным регистратором не допускается, а также это неосуществимо практически.
Иногда суды общей юрисдикции при незавершенном строительством объекте, находящемся в собственности застройщика, или объекте строительства, на который не зарегистрированы чьи-либо права, выносят решения о признании права собственности участника долевого строительства на объект такого строительства, если участником выполнены все обязательства по договору, а объект долевого строительства не получен в установленный срок. При удовлетворении такого иска о «признании права» только презумпциями существования права залога дольщика и права собственности залогодержателя на объект долевого строительства можно объяснить решение суда, заменяющее два акта различных государственных органов: 1) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (подтверждающее наряду с кадастровым паспортом факт создания и безопасные характеристики недвижимого имущества) и 2) акт государственной регистрации, без которого, казалось, право застройщика не возникает.
Ведь признать право покупателя можно только в случае, если продавец является собственником и владеет объектом недвижимости, в таком иске соединяются требования о передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации права собственности на недвижимую вещь (п. 5 Постановления N 54).
Безусловное действие презумпции прав залогодержателей в отношении возводимых объектов долевого строительства свидетельствует о презумпции существования права собственности застройщика, когда объект недвижимости введен в эксплуатацию, а передача объекта долевого строительства дольщику должна состояться без регистрации права собственности застройщика на этот объект или здание в целом. Именно такой порядок был предусмотрен в договоре, названном сторонами договором участия в долевом строительстве и основанном на нормах ФЗ о ДС, который оценивался арбитражными судами по делу N А68-9605/08.
На основании этого договора дольщик финансировал строительство всего здания торгового центра, а по окончании строительства получал право на оформление в собственность 82% общей площади объекта и такую же долю в праве на земельный участок. Застройщик обязался передать помещения по акту приема-передачи без регистрации своего права собственности на здание в целом.
Отсутствие регистрации права собственности застройщика, очевидно, определило вывод судов о том, что право собственности застройщика на объект долевого строительства не возникнет. Кроме того, объектом долевого строительства суды первой и второй инстанции посчитали все здание в целом, что, конечно, неверно с учетом положений ФЗ о ДС и договора.
Однако презумпции, заложенные в ФЗ о ДС, позволяют сделать вывод, что у застройщика возникает право собственности на объект долевого строительства. Помимо условия о государственной регистрации права собственности, все иные основания признать застройщика первоначальным собственником объектов долевого строительства имеются. В силу п. 1 ст.
218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Первоначальные способы возникновения права собственности (изготовление, присвоение вещи) связаны с обладанием лицом соответствующими знаниями, физической возможностью своими силами создать объект будущего права, приобрести над ним фактическое господство, тогда как заключение договора (исключая договор подряда или простого товарищества) означает намерение приобрести вещь от другого лица, в воле которого передать эту вещь в чужую собственность или нет.
При сопоставлении п. 1 ст. 218 ГК РФ и ст. 4 ФЗ о ДС может сложиться мнение, что застройщик строит «не для себя», а потому не может приобрести право собственности на новый объект долевого строительства. Возражением против этого является сущность всего гражданского оборота.
Каждый продавец в производстве, от небольшого ремесленника до крупного товаропроизводителя, при создании вещи имеет намерение ее продать. Никто не возьмется утверждать, что крупный автомобильный концерн при создании сотен тысяч автомобилей первоначально намеревается оставить их для собственных нужд, становится собственником и только затем изъявляет желание продать эти автомобили.
Отношения по купле-продаже недвижимого имущества, которое не принадлежит продавцу на момент заключения договора, получили разъяснение в Постановлении N 54. Ранее некоторые арбитражные суды не считали возможным заключение подобных договоров.
Пунктом 9 этого Постановления из сферы действия Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 28.07.2012) фактически выведен договор купли-продажи будущего жилого помещения, несмотря на императивное положение п. 2 ст. 558 ГК РФ, согласно которому договор продажи жилого помещения считается заключенным с момента регистрации.
Это уже презумпция правоприменителя, а не инструмент законодательной юридической техники. Согласно п. 3 ст. 3 ФЗ об ИД в установленных случаях долевая собственность сторон инвестиционного договора на объект инвестиционной деятельности возникает до момента государственной регистрации права собственности на этот объект.
Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности в силу данной нормы Закона не требуется. Институт государственной регистрации прав без таких презумпций стал бы тормозом в развитии гражданско-правовых отношений по поводу будущих объектов недвижимости, и введение юридических презумпций существования прав и действительности договоров по поводу недвижимого имущества без их государственной регистрации можно признать состоявшимся.
У застройщика по договору участия в долевом строительстве и у продавца по договору купли-продажи, который приобретет вещь, создаст объект недвижимого имущества в будущем, возникает право собственности. Это право подтверждает гарантированная нормами вещного права возможность оставить вещь за собой в нарушение договора. Утрата права собственности в случае обращения взыскания на предмет залога нисколько не умаляет содержания права собственности застройщика на объект долевого строительства, как не умаляет залог права собственности любого другого залогодателя. Напротив, при утрате права собственности на здание помимо воли застройщика (подделка подписи на договоре и т.п.), препятствиях в пользовании недвижимым имуществом только застройщик может использовать меры гражданско-правовой защиты, что отвечает интересам дольщиков, ведь подобные иски до приобретения права собственности им недоступны. Итак, можно считать доказанным, что право собственности дольщика не является «первичным», носит производный характер, а договор участия в долевом строительстве не относится к первоначальным способам возникновения права собственности. Евгений Матвеев Источник: Первый пермский правовой портал Материалы по теме
Источник: pravovsem59.ru