Возврат ипотеки на строительство

Налоговый вычет на проценты по ипотеке является законодательным способом возврата денежных средств при получении займа, долгосрочного кредита на строительство или же приобретение недвижимости (пп.4 п.1 ст.220 НК РФ).

Как получить налоговый вычет при покупке недвижимости в ипотеку

Вычет при выплате процентов по ипотеке можно получить в соответствии с действующим законодательством РФ. Владелец недвижимости получает такие права:

• налоговый вычет по процентам ипотеки моно получить только после выплаты основного вычета на недвижимость, который оформляют ранее;
• процедура оформления основного вычета также имеет определенный алгоритм.

После оформления основного вычета владелец недвижимости может подать заявку на получение налогового вычета по процентам при осуществлении нижеприведенных действий.

1. Предоставление справки из банки об уплаченных ранее процентах в период с начала погашения кредита до конца прошедшего года (к примеру, оформление вычета в 2017 году подразумевает оформление документа по 31.12.2016).
2. Заполнение декларации 3-НДФЛ на основании полученной справки в установленном порядке.
3. Дополнительный перечень документов необходимых для подачи заявления в налоговую службу.

Необходимые документы

Перечень документов для подачи заявки на получение налогового вычета по процентам ипотеки:

Нюансы ипотеки на строительство дома своими силами. | Сбербанк vs Дом РФ.

• декларация 3-НДФЛ (документ можно заказать портале «Все вычеты. Ру);
• паспорт гражданина РФ (удостоверение личности);
• справка 2-НДФЛ;
• заявление о возврате средств НДФЛ;
• кредитное соглашение;
• квитанции о погашении кредита;
• график погашения задолженности;
• справка из банка о фактической оплате процентов по ипотеке.

При оформлении имущественного вычета в первый раз необходимо дополнительно подать документы на осуществление данной процедуры (получение основного имущественного вычета). Если же подача заявки неактуальна, так как у заявителя недостаточно средств для получения налогового вычета по процентам (13 % от стоимости недвижимости, но не более 260000 тысяч рублей).

Обязательно ли подать заявку сразу же после оплаты процентов по кредиту

Если же у владельца недвижимости еще не использован основной вычет, то он может не подавать сразу же заявку на получение налогового вычета по кредиту и не собирать дополнительные документы.

После полного исчерпания основного вычета можно внести информацию о получении вычета на проценты при ипотеке с приложением соответствующего пакета документов для налоговой службы.

Данную ситуацию можно рассмотреть на примере. В 2017 году Иванова В. М приобрела квартиру в ипотеку по стоимости 3 млн. рублей. Годовой доход заемщика составил 800000 тысяч рублей, а сумма удержанного налога 104000 тысячи рублей.

Иванова В. М может получать основной вычет на протяжении 2 лет до наступления 2020 года и оформить налоговый вычет по ипотечным процентам при подаче соответствующей декларации в налоговую службу.

Обязательно ли подавать документы на вычет ежегодно

В некоторых случаях складывается такая ситуация, когда основной вычет полностью исчерпан, а сумма уплаченных процентов не сильно высока. При таких обстоятельствах не нужно подавать декларации ежегодно для экономии времени и подавать заявку один раз в несколько лет.

Пример. В 2016 году Максимов Д. И. приобрел квартиру в ипотеку. В соответствии с условиями кредитного договора сумма процентов по кредиту ежегодно составляет 100000 тысяч рублей. Доходы заемщика более 2 млн. рублей в год. При подаче декларации он получил средства по основному и налоговому вычету за 2016 год.

При этом Максимов Д. И может не подавать декларацию на протяжении последующих 3 лет и в дальнейшем получить налоговый вычет по процентам за прошедшее время ( 2017,2018,2019, 2020 год).

Вычет по процентам при рефинансировании кредита

При рефинансировании кредита в другом банке заемщик имеет право на получение вычета по первоначальному и новому соглашению (пп.4 п.1. ст.220 НК РФ). Важным аспектом для осуществления данной сделки является указание в договоре того, что рефинансирование было осуществлено на ранее выданный кредит.

Пример. Селиванов Т. В. купил квартиру в 2018 году по стоимости 3 млн. рублей (1 млн. собственных и 2 млн. заемных средств). В начале 2020 года заемщик осуществил рефинансирование в другом банке.

При оформлении вычета Селиванов Т. В. имеет право на получение процентов по ипотеке по старому и новому кредиту.

Процедура получения вычета

При приобретении недвижимости в ипотеку заемщик имеет право на оформление основного вычета (пп. 3 п.1 ст. 220 НК РФ) и вычета по процентам (пп.4 п.1. ст.220 НК РФ).

Основные аспекты при оформлении основного вычета:

• максимальный размер основного вычета составляет 2 млн. рублей (вернуть 13% от фактически уплаченных процентов по ипотеке, но не более 260000 тысяч рублей);
• право оформления основного вычета возникает после получения акта о приеме и передачи недвижимости, выписки из ЕГРП подтверждающей право собственности на недвижимость. Документы можно подавать в конце года;
• в налоговый вычет входят собственные и заемные средства, так как при погашении кредита заемщик отдает по частям в банк личные средства.

Пример. В 2020 году Селиванов В. И. приобрел оформил кредит на сумму 2 млн. рублей и впоследствии купил квартиру стоимостью 2200000 млн рублей. Заемщик подал в налоговую службу декларацию 3-НДФЛ на получение максимальной суммы вычета в размере 260000 тысяч рублей.

В дальнейшем Селиванов В. И также имеет право на получение налогового вычета по процентам при подаче декларации в налоговую службу.

Получение вычета по ипотечным процентам

После выплаты ипотеки владелец недвижимости также имеет право на получение налогового вычета по уплаченным процентам.

Выплата ипотеки подразделяется на 2 основные части (оплата долга и ипотечных процентов). Вычет осуществляется только на сумму уплаченных процентов по кредиту.

Некоторые нюансы оформления налогового вычета:

• право на получение вычета по уплаченным процентам возникает тогда, когда определяется право основного вычета. При оформлении права собственности (выписка из ЕГРП) или же получении акта о приеме и передаче недвижимости владелец недвижимости может включить в вычет все уплаченные проценты по кредиту.

Пример. В 2017 году Польский М. Р. получил ипотеку и заключил договор о долевом участии на строительство недвижимости. В 2020 году заемщик получил акт о приеме и передаче квартиры, но налоговый вычет по процентам он сможет получить только в конце 2020 года за весь период с момента погашения кредита (2017 год).

Максимальная сумма налогового вычета по процентам составляет 3 млн. рублей (390000 тысяч рублей).

Изменения по выплате налогового вычета по процентам после 2014 года

После 1 января 2014 года налоговый вычет ограничили, поэтому перед подачей декларации необходимо учесть некоторые аспекты:

• если же недвижимость была приобретена до 1 января 2014 года с соответствующими документами, подтверждающими право собственности, то размер налогового вычета по процентам не имеет ограничений;
• при покупке недвижимости в ипотеку после 1 января 2014 года размер налогового вычета не превышает сумму в 3 млн. рублей. Если же фактическая сумма ниже, то по ней высчитывается вычет по уплаченным процентам;
• если же сумма полученного кредита выше стоимости недвижимости, то налоговый вычет по процентам будет рассчитываться на основании расходов во время покупки квартиры (Письмо Минфина РФ от 22 августа 2014 г. №03-04-05/42128).

Получение налогового вычета по процентам ипотеки при покупке второй квартиры

При покупке недвижимости до 1 января 2014 года возможность получения основного вычета была одноразовой вне зависимости от стоимости недвижимости. Изменения, внесенные в законодательство после 2014 года, позволяют подать декларации в налоговую службу по нескольким объектам недвижимости.

Получение налогового вычета по процентам при покупке второй недвижимости имеет некоторые нюансы. Возврат денежных средств возможен только при рассмотрении заявки на 1 объект недвижимости.

Недвижимость, которая была приобретена супругами в браке, является совместным имуществом и при этом каждая сторона имеет право на получение налогового вычета по процентам. Пропорции по выплатам могут быть распределены между двумя супругами по обоюдной договоренности.

Сколько раз можно получить налоговый вычет по процентам

При рассмотрении вопроса о том, как получить налоговый вычет по процентам следует учесть тот момент, что заемщик имеет право на получение компенсации денежных средств только один раз. Если же при первом обращении не была исчерпана максимально возможная сумма, то она автоматически сгорает.

Максимальная сумма налогового вычета 390000 тысяч рублей. Повторное возмещение средств возможно только в случае оплаты налога на покупку недвижимости, так как законодательство не ограничивает количество сделок.

Как рассчитать размер налогового вычета

Для того чтобы осуществить расчет размера налогового вычета по ипотечным процентам необходимо учесть некоторые важные аспекты:

• максимально допустимая сумма для возврата средств составляет 3 млн. рублей (390000 тысяч);
• наличие фактической суммы по уплате налогов, которая была перечислена в ФНС;
• срок кредитования равен периоду возврата уплаченных процентов.

Проведение расчета на примере.

Собственник купил жилье по ипотеке в 2017 году на срок кредитования 20 лет. Сумма оплаченных процентов за 2017 и 2018 год составила 200 тысяч, а заработка 600 тысяч рублей.

Сумма вычета определяется по формуле С. в. = 600 тыс.*13%= 78 тыс. рублей.

За указанный период налогоплательщик может рассчитывать на возврат 78 тысяч рублей, так как остаток фактически оплаченной суммы (122 тысячи рублей) подлежит возврату на протяжении последующих 18 лет выплаты кредита.

Возврат всей суммы налогового вычета по уплаченным процентам возможен только при досрочном погашении кредита и окончании ипотеки.

Пример расчета по второму образцу.

Заемщик оформил ипотеку в 2017 году и полностью выплатил ее за 2 года. Уплаченные проценты составили 150 тысяч рублей за указанный период. Заработок налогоплательщика за последние 24 месяца составил 1 млн. 220 тысяч рублей.

Сумма к возврату= 1млн. 220 тысяч*13%=156 тысяч рублей.

Полученная сумма выше размера уплаченных процентов, поэтому подлежит возврату. При этом остаток из максимальной суммы (390000-156000= 234 тысячи) автоматически сгорает, так как получение налогового вычета осуществляется одноразово (220 ст. НК РФ).

Сумма возврата потраченных средств зависит от некоторых факторов:

• размер переплаты;
• доходы гражданина;
• перечисление налога на добавленную стоимость;
• срок кредитования.

Если же при осуществлении первой сделки сумма не была использована, то данное право остается у заемщика при повторном оформлении недвижимости.

Вычет при выплате процентов по ипотеке является вполне законной процедурой, которую можно осуществить при условии выполнения всех требований от налоговой службы и подготовки необходимого пакета документов с подачей заявки в ФНС.

Источник: seismofond.ru

Как быть, если оформил ипотеку на друга и остался без квартиры

Решив купить квартиру, пара оформила ипотеку на друга, который работал в банке и мог получить особые условия. Платежи вносил сожитель, но в итоге квартиру на себя оформила его возлюбленная. Тогда ее партнер решил взыскать с их знакомого банковского сотрудника платежи по кредиту как неосновательное обогащение. Три инстанции встали на его сторону, но не Верховный суд.

Гражданская коллегия указала, что ответчик в итоге не получил никакой выгоды. Эксперты уверены, что иск следовало подавать к сожительнице, а не ее другу, работающему в кредитной организации.

Ипотека по дружбе

Роман Малов* и Кристина Кулешова* на четвертый год совместной жизни решили приобрести квартиру в Москве. По словам Малова, сожительница убедила его оформить ипотеку на ее друга Аркадия Полянского*. Он работал в ООО «Хоум Кредит энд Финанс Банк», и ему давали более выгодные условия — всего 10% годовых как сотруднику. Платить пара планировала вместе, а после погашения кредита Кулешова обещала Малову оформить квартиру на них двоих в равных долях.

Сумма займа, который Полянский взял 21 ноября 2016-го, составляла 5,4 млн руб. Вернуть эти средства надо было в течение 15 лет. Кроме того, допускалась выплата кредита с помощью третьих лиц. Ежемесячные платежи вносил сам Малов. В итоге ипотеку погасили досрочно, к марту 2019 года. Малов утверждает, что из всей суммы отдал 3,8 млн, а Кулешова лишь 1,6 млн.

Но в итоге сожительница зарегистрировала недвижимость только на себя.

У Кулешовой другая версия: она попросила Полянского взять на себя кредит, но долг гасили только за счет ее средств, Малов же просто носил деньги в банк. Более того, 21 ноября 2016-го (в день оформления кредита) они с Полянским заключили договор, что Кулешова обязуется погасить долг по ипотеке, а он — передать ей квартиру в собственность. Причем в документе есть пункт, что Кулешова может вносить платежи с помощью третьих лиц.

Друг, который неосновательно обогатился

Малов обратился в Измайловский районный суд, чтобы взыскать с Полянского 3,8 млн руб. (якобы часть, которую он оплатил) как неосновательное обогащение, а еще 362 000 руб. процентов за пользование чужими деньгами. В подтверждение истец предоставил платежные поручения, что именно он вносил деньги в банк по кредиту, оформленному на ответчика.

Полянский возражал, что не знает истца и не имел с ним никаких устных соглашений. Он уверял, что согласился оформить на себя кредит для своей подруги Кулешовой. Чтобы это подтвердить, ответчик предъявил тот самый договор с ней от 21 ноября 2016-го.

В итоге суд убедили доводы истца, так как именно он вносил ипотечные платежи. Поэтому первая инстанция удовлетворила требования Малова (дело № 02-3140/2020). Московский городской суд с таким подходом согласился, без изменений акты оставил и Второй КСОЮ. Тогда ответчик пожаловался в Верховный суд.

Нет выгоды ответчика

Заседание по делу № 5-КГ22-37-К2 прошло 21 июня. На нем судья ВС Михаил Кротов заметил, что неосновательное обогащение происходит, когда кто-то случайно, по ошибке, вообще без оснований совершает платеж. Но истец понимал, за что платит. Представитель Малова Александр Малашенков с этим согласился. «Тогда в чем неосновательность?!» — спрашивал Кротов. Юрист объяснял, что его доверитель не получил то, на что рассчитывал.

Судья ВС Андрей Марьин уточнил, какую выгоду приобрел ответчик: осталось ли у него имущество или он присвоил какие-то деньги. Малашенков утверждал, что ответчик получил квартиру. А он уже, как собственник, мог распорядиться ей по своему желанию и передал ее подруге. Но квартира-то все равно отходила Кулешовой по устному соглашению, заметил Марьин.

В мотивировочной части определения «тройка» указала, что выводы судов по этому делу носят взаимоисключающий характер. С одной стороны, нижестоящие инстанции указывают, что деньги истец передавал с определенной целью: чтобы погасить ипотеку, оформленную на знакомого, и получить долю в квартире. С другой стороны, они подчеркивают, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение из-за отсутствия каких-либо обязательственных отношений между ними. ВС отменил акты трех инстанций, а спор вернул на новый круг. Согласно карточке дела, первое заседание прошло 8 августа, но рассмотрение отложили до 26 августа.

Эксперты: иск предъявили не к тому

После погашения ипотеки Полянский выполнил свою часть договора — переоформил квартиру на Кулешову. А вот она уже отказалась отдавать долю Малову. Поэтому ответчиком в рассматриваемом деле должен быть не Полянский, а Кулешова, уверен Илья Бахилин, адвокат КА Юков и Партнеры Юков и Партнеры Федеральный рейтинг. группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Уголовное право 4 место По количеству юристов 12 место По выручке 17 место По выручке на юриста (более 30 юристов) Профайл компании × Тем более что сотрудник банка в результате сделки не приобрел ничего, он был посредником между кредитной организацией и сожительницей истца, добавляет Яков Булут, адвокат БА Бюро адвокатов «Де-юре» Бюро адвокатов «Де-юре» Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Банкротство (включая споры) (mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Семейное и наследственное право группа Уголовное право группа Природные ресурсы/Энергетика группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство 8 место По количеству юристов 13 место По выручке на юриста (более 30 юристов) 15 место По выручке Профайл компании ×

Но нижестоящие суды, видимо, не обратили внимание на наличие договора между Полянским и Кулешовой, потому встали на сторону истца, считает Бахилин. Хотя при переводе денег во исполнение договора такое требование нельзя удовлетворить, так как неосновательное обогащение означает получение средств без каких-либо оснований, в том числе договорных.

Нормы о неосновательном обогащении за последние годы приобрели славу волшебной палочки, которая выручает в самых разных жизненных ситуациях. Это приводит к их избыточному применению как участниками споров, так и судами, что, вероятно, не устраивает Верховный суд и приводит к подобным определениям.

Бахилин считает правильным применить в рассматриваемом деле ст. 313 ГК («Исполнение обязательства третьим лицом»), согласно которой к третьему лицу, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по обязательству. То есть после того, как Малов исполнил часть обязательств Кулешовой по оплате, к нему перешли в этой части права кредитора, значит, он может потребовать у Кулешовой как у должника возврата денег. Исходя из этого, Бахилин предположил, что на новом круге истцу предложат заменить ненадлежащего ответчика на Кулешову. А если он не захочет, то суд откажет ему в иске.

А Булут уверен, что требования заявителя на новом круге отклонят со ссылкой на ненадлежащий способ защиты права. После чего Малову придется обращаться с иском к бывшей возлюбленной о признании за ним ½ в праве собственности на спорную квартиру.

Источник: pravo.ru

Как отказаться от ипотеки: 4 проверенных способа расторжения договора

Принимая решение о таком важном и ответственном шаге в жизни, как приобретение недвижимости при помощи ипотечного кредита, необходимо очень тщательно и досконально все обдумать, взвесив все возможные плюсы и минусы. Однако, абсолютно все предусмотреть невозможно, поэтому никто не застрахован от возникновения каких-либо непредвиденных обстоятельств, нарушающих финансовую стабильность (будь то потеря работы, рождение ребенка или же предстоящая сложная операция).

Можно ли отказаться после одобрения заявки

В случае, если банковская организация одобрила Вашу заявку на ипотеку, но договор еще не был заключен и ни одного платежа внесено не было, то Вы спокойно можете передумать и отказаться от оформления сделки. Подобный отказ не грозит никакими санкциями, но может негативно сказаться на кредитной истории.

Расторжение уже подписанного договора

А как же быть, если в следствие определённых жизненных проблем, все же потребовалось расторгнуть уже подписанный ипотечный договор? Каким образом с наименьшими потерями и минимальным риском для себя отказаться от ипотеки? Об этом и пойдет речь в нашей статье.

Существует несколько способов решения вышеуказанной ситуации, рассмотрим их более подробно.

Некоторые наивно полагают, что можно просто перестать платить по ипотечному договору, но это огромное заблуждение, поскольку если заёмщик перестаёт обслуживать свой ипотечный кредит, то кредитор в соответствии с условиями договора будет вынужден начислять санкции в виде штрафов и пеней. Впоследствии банковская организация обратится с исковым заявлением в суд к заемщикам/залогодателям для взыскания предмета залога, то есть вашей квартиры. И совершенно не имеет значения владеет ли должник каким-либо еще жильем или нет, ведь согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. И кредиторы апеллируют к данной законодательной норме.

Как видите такой сценарий развития событий весьма неутешительный, поэтому учтите, что в одностороннем порядке нельзя взять и отказаться от исполнения своих обязательств по кредитному договору, также, как и просто вернуть банку деньги, выданные по нему. Что же делать в такой непростой ситуации?

4 проверенных способа отказа от ипотеки

Вариант 1

Если Вы понимаете, что финансовый кризис – это временное явление и в скором времени удастся восстановить свою платёжеспособность, то лучше попробовать занять денег у родственников/друзей/знакомых или найти подработку.

Вариант 2

Если материальные трудности затянулись, тогда в срочном порядке необходимо уведомить банк о наличии серьезного препятствия финансового характера, приложив подтверждающие документы, и тогда вполне возможно, Вам пойдут на уступку, проявив лояльность. Ведь кредитные организации заинтересованы в скорейшем урегулировании вопроса, они прекрасно понимают сколько времени и сил потребуется затратить на судебные разбирательства. Гораздо выгоднее немного смягчить условия договора, чтобы не потерять прибыль по займу в целом.

Зачастую сами банки неоднократно направляют уведомления, напоминания и сообщения о необходимости внесения денежных средств по договору. Игнорировать подобные послания не имеет никакого смысла, так как это подорвет доверие к Вам и в дальнейшем будет гораздо сложнее прийти к консенсусу с кредитной организацией.

Должники в праве рассчитывать на снижение процентной ставки, продление срока для оплаты с целью снижения размера ежемесячных платежей (так называемое рефинансирование), смену валюты, предоставление кредитных каникул на срок от 6 до 12 месяцев (когда тело кредита не уплачивается, а погашаются только проценты, либо наоборот).

Вариант 3

Сравнительно новый способ под названием «Цивилизованная аренда», который заключается в переоформлении ипотеки и недвижимости на третье лицо, которое ежемесячно обязуется погашать задолженность, но при этом станет полноправным собственником. Вам отводится роль арендатора и дается срок до 5 лет на проживание в данной квартире.

По общему правилу не допускается сдавать в аренду ипотечную недвижимость, но существуют специализированные организации, уполномоченные на совершение подобного рода сделок, к которым и следует обращаться в таких случаях.

Эта мера позволит решить проблему с долгом, но лишит возможности иметь собственное жилье, как поступить – решать только Вам.

Вариант 4

Продажа ипотечной недвижимости, пожалуй, один из самых радикальных методов, позволяющих кардинальным образом решить проблему с банком. В таком случае вырученные денежные средства от сделки пойдут в счет погашения задолженности.

Но прежде чем решиться на такой смелый поступок, необходимо выяснить в банке каким образом и на каких условиях происходит смена заемщика, поскольку пока не истечет срок действия кредитного договора, собственником квартиры является банк со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Помимо прочего, довольно-таки проблематично будет найти покупателя, желающего обзавестись недвижимостью, обремененной ипотекой, поэтому придется максимально снизить цену, а это может привести к нехватке полученной от сделки суммы для покрытия долга. Покупатели нервничают и переживают, что требования перейдут и на них.

Если ни один из вышеперечисленных вариантов Вам не подошел, или не вышло мирным путем урегулировать спорную ситуацию с банком, Вас с высокой долей вероятности ждет судебный спор.

Что это значит? Давайте разбираться: незначительность и несоразмерность в данном случае означает одновременное выполнение двух условий:

1. незначительная просрочка по внесению ежемесячных платежей (не более 3-ех месяцев).
2. невыплаченная сумма составляет менее 5 % от стоимости предмета ипотеки.

Распространены ситуации при которых, как только начинаются просрочки по выплате ипотеки, банки стремятся побыстрее сбросить с плеч этот груз, передав права по закладной другому банку, который уже и будет разбираться с должником самостоятельно.

У банка помимо прочего есть также возможность продать ипотечный долг коллекторскому агентству. Взаимодействие с коллекторами происходит в двух форматах:

1) Банк, грубо, говоря, продает своего должника и самоустраняется из процесса взыскания. Причем еще на стадии подписания кредитного договора, указываются условия, касающиеся проверки персональных данных, возможность переуступки прав коллекторам и т.д.

2) Банк пользуется лишь определенным набором коллекторских услуг (телефонные переговоры, рассылка сообщений, личные встречи с должником, розыск имущества и т.п.), а право требования оставляет за собой.

Кстати говоря, для должника продажа банком долга в определенной мере тоже выгодна и удобна, ведь появляется шанс значительно сэкономить на %. Так как после вступления в законную силу судебного решения, в котором четко указан размер основного долга и пеней, их размер остается неизменным, а значит у коллекторов нет права увеличивать штрафы. А поскольку коллекторы приобрели у банка долг за низкий % от его реальной величины, то как правило готовы идти на различные уступки, лишь бы в конечном итоге получить хоть какую-то прибыль.

Соглашение сторон в рамках судебного процесса

Если дело дошло до суда, то Ваша кредитная история будет окончательно испорчена, и в будущем оформить кредит даже в другом банке будет довольно проблематично. Однако на этапе судебного разбирательства тоже можно постараться уладить спор мирным путем, ведь кредиторы обращаются с исковым заявлением только в крайнем случае. Когда уже все остальные способы урегулирования конфликта испробованы, но с недобросовестным плательщиком так и не удалось прийти к компромиссу.

Банковские организации заинтересованы прежде всего в получении ежемесячных платежей на постоянной регулярной основе, поэтому велика вероятность на стадии рассмотрения дела в суде заключить мировое соглашение. В основном оно подписывается на тех же условиях, что и кредитный договор с приложением графика платежей.

Только банк оставляет за сбой право подать исполнительный лист в службу судебных приставов в случае задержки внесения платежей. Бывает в качестве гарантии платежеспособности за должника поручаются близкие родственники. Далее суд проверяет текст соглашения и утверждает его. Обращение взыскания на заложенную недвижимость – это самая крайняя мера, на которую кредиторы идут в последнюю очередь.

Соглашение сторон в рамках исполнительного производства

Иногда уже после вступления в силу решения суда о взыскании задолженности по кредитному договору, у должника появляется возможность погасить долг полностью или частично. Бывает, банки в рамках исполнительного производства соглашаются заключить соглашение, в котором определяются сроки (не более 3 лет из-за наличия исполнительного листа) и суммы ежемесячных платежей.

Причиной подобной лояльности служит нежелание кредитной организации начинать непростую процедуру обращения взыскания на заложенную недвижимость, тем более что вероятность ее продажи с публичных торгов по установленной судом начальной цене стремится к нулю.

Но следует упомянуть и о существенных недостатках подобной процедуры, ведь в данном случае условия, перечисленные в таком соглашении не проверяются и не утверждаются судом в отличие от мирового соглашения, заключенного в рамках судебного разбирательства, а значит могут быть не очень выгодными для должника.

Расторжение ипотечного договора через суд

Расторжение договора ипотеки про инициативе какой-либо из сторон скорее исключение, чем правило, такие случаи в практике встречаются довольно редко.

Если залогодатель (физическое лицо) пришел к выводу о необходимости расторгнуть уже заключенный договор, в первую очередь необходимо в письменной форме известить об этом залогодателя (банк) с обоснованием причин и приведением аргументов, и только в случае получения официального отказа или игнорирования требований можно обращаться в суд. К исковому заявлению в обязательном порядке нужно приложить документ, подтверждающий получение уведомления банком (чек об отправке/почтовая квитанция/отметка и печать банка).

Ситуации, толкнувшие к принятию подобного рода решений могут быть различными (нарушений условий договора со стороны банка в виде необоснованного повышения ставки по %, рефинансирование ипотеки и т.д.). Вескими основаниями может послужить обнаружение существенного недостатка или дефекта приобретённой недвижимости, несвоевременная постройка многоквартирного жилого дома, затянувшиеся сроки ввода в эксплуатацию.

Сразу отметим, что из-за таких причин как сложное финансовое положение или изменение кадастровой стоимости залога расторгнуть ипотечный договор не представляется возможным.

Некоторые юристы советуют попытаться оспорить сделку на основании ссылки на ее заключение под влиянием обмана или заблуждения. Можно попытаться убедить суд, что Вы в должной степени не осознавали и не отдавали отчета в своих поступках (подписание соглашения о залоге).

Также можно ссылаться на ст. 451 ГК РФ «Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств». Еще есть вариант предъявить кредитору по поводу неисполнения обязательств, указанных в договоре.

В практике встречаются случаи, когда один супруг получает ипотечный кредит без ведома и согласия второго. Хотя в законе не предусмотрена обязательное предоставление согласия на сделку, так как установлена презумпция согласия супруга на действия другого супруга по распоряжению общим имуществом (п. 2 ст. 35 СК РФ; п. 2 ст.

253 ГК РФ), банки обычно стараются подстраховаться и привлечь другого супруга в качестве созаемщика. Однако на этом основании можно попробовать признать сделку недействительной или, как минимум, не признавать долг общим.

Это означает, что обязательства сторон в случае признания сделки таковой окажутся тоже недействительными, и Вам нужно будет вернуть банку только сумму, взятую у банка без каких-либо штрафов, пеней или процентов.

В любом случае, учтите, что при расторжении договора по инициативе клиента, придется возвращать оставшуюся часть долга сразу и в полном размере. Будьте готовы к тому, что первое о чем спросит судья будет — если Вы хотите расторгнуть кредитный договор, почему тогда просто не погасите досрочно весь свой долг?

• В случае, если документы подписаны, а сделка еще не заключена, то при принятии судом положительного решения по делу, договор расторгается, продавец жилья возвращает покупателю полученные средства в полном объеме, а тот в свою очередь погашает долг в досрочном порядке.
• В случае, если ипотечный договор еще не заключен, а банк уже перевел денежные средства на счет клиента, но они не были потрачены, то деньги возвращаются кредитору с оплатой % за каждый день нахождения их на счете. Тот факт, что они не были потрачены или куда-либо вложены залогодателя не интересует.

• В случае, если залогодатель настаивает на расторжении договора для освобождения недвижимости от обременения, то, как правило, банк не возражает при условии оплаты % за пользование кредитом и комиссии (как показывает судебная практика, ее оспорить не удастся).

В настоящее время судебная практика складывается не самым благоприятным образом для физических лиц, поэтому шансы на успех не особо велики.

Заключительное слово

В нашей статье мы привели достаточно много вариантов отказа от ипотеки, какой именно выбрать решать только Вам. Безусловно, каждый из них, имеет определенные недостатки, и не исключены некие потери с Вашей стороны, ведь почти во всех случаях придется чем-то жертвовать и рисковать. Но обладая полной и достаточной информацией в этой области, можно выбрать наиболее приемлемый и подходящий вариант.

Кандидат экономических наук. ФГОУ ВО «Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова».

Источник: ipotekamer.ru

Возврат налога по ипотечному кредиту

Налоги – это слово известно практически всем. Как и его значение. Государство для собственного обеспечения и обеспечения общесоциальных нужд регулярно забирает из экономической системы солидные суммы денег. Одним из самых распространенных и известных налогов является подоходный налог. Или как его еще называют кратко – налог 13%.

Именно столько государство изымает в свою пользу с доходов каждого человека в государстве. 13% из зарплаты, 13% из стоимости проданной/купленной квартиры, 13% из уплаченных ипотечных процентов. То есть человек платит банку за взятую ипотеку, а государство может забрать в казну до 13% как с основных выплат (за стоимость квартиры), так и с процентов. И забирает, но, правда, не всегда 13%.

Иногда меньше. Но возврат процентов по ипотеке возможен. Реально вернуть затраченные на это средства. Точнее, только 13% из них (это максимум). Подобное действие имеет под собой законодательную базу. А именно – 220-я статья НК РФ.

Какие моменты здесь стоит подчеркнуть?

1. Возвращаемый налог имеет свой «потолок». Если речь идет о возмещении, когда налог взимался с основной рыночной стоимости взятой в кредит квартиры или другой жилой недвижимости, то здесь при любом раскладе можно будет получить не более 260 тыс. рублей, что, впрочем, не так уж мало. Однако сверху к этой сумме добавляется возврат уплаченных процентов по ипотеке, увеличивая сумму общего возврата налогового вычета до 390 тыс. рублей. Тем не менее, лимитирующим критерием является рыночная стоимость жилья. Поэтому с жилья дороже 2 млн рублей вычет вернуть уже невозможно (260 тыс. – это 13% от 2 млн). Соотношение «стоимость жилья – проценты в плане возвращаемых денег» может быть разное. Например, возврат 100 тысяч с налога на основную стоимость и 200 тыс. с налога на ипотечные проценты. Практика показывает, что чаще и проще проходит возмещение тех денег, которые пошли на выплату процентов.
2. Каких-либо сроков по возврату налогового вычета не существует (но не путать со сроком подачи самого заявления о возврате). Ведь ипотека может длиться и 10 лет, и 20 лет. Следовательно, на протяжении всего этого периода по мере выплат можно получать назад часть денег, которую изымают как подоходный налог.
3. Не следует путаться в налоговых вычетах. Возьмём типичный пример. Человек официально работает, получает официальную зарплату. И платит из нее за ипотеку. Соответственно, из зарплаты у него изымается 13%-ный налог. Из платы за основную стоимость ипотечного жилья изымается налог. И за проценты изымается налог. Только вот за последние два пункта не всегда высчитывается по 13% с каждого. Чаще налог в ипотечной сфере ограничивается 10%.
4. Возврат процентов по ипотечному кредиту определяется величиной государственного налога. По закону заемщик имеет право вернуть не более 13% от каждой выплаченной суммы. Но если налоговый вычет составлял не 13%, а все те же 10%, тогда кредитодержатель и вернуть себе сможет именно эти 10%. Поэтому тем, кто заинтересован в таких возвратах, надо внимательно следить за тем, сколько точно процентов от каждой выплаты уходит в налог.
5. С 2016 года налоговый возврат в принципе могут получить только те лица, которые имеют официальное трудоустройство и официально начисляемую зарплату. Так что, например, те же фрилансеры-программисты «пролетают», но возможность взять ипотеку без официального трудоустройства все же имеется.
6. Если заемщик не один, то возвращаемая сумма распределяется между собственниками соответственно их долям во владении кредитной квартирой. Тогда выгоднее, когда налог составляет не 10%, а 13%.

Следующий важный перечень – это необходимые документы, которые подают в налоговую службу (филиал по месту регистрации) для частичного возмещения трат при покупке квартиры/коттеджа:

• оригинал и ксерокопия документа, подтверждающего право собственности на имеющуюся недвижимость;
• договор о покупке квартиры в кредит (нужны оригинал и ксерокопия);
• документы, подтверждающие ежемесячные платежи в погашении основного долга и процентов;
• распечатка графика платежей. Выдается в банке-кредиторе;
• справка обо всех официальных доходах заемщика (нужен оригинал). Данный документ берется в зависимости от вида официального дохода. По поводу зарплаты надо обращаться в бухгалтерию по месту работы. По поводу размера пенсии – в Пенсионный фонд. По поводу пассивного дохода (например, если человек инвестор или сдает в аренду недвижимость) – в налоговую службу. Но инвестиции и/или аренда должны быть оформлены на официальном уровне, с договором. Есть еще безработные и/или студенты, тогда нужную бумажку выдадут в центре занятости или в деканате. Однако последний случай практически не имеет смысла рассматривать, ведь безработным студентам (или просто безработным) ипотек не дают;
• также в банке-кредиторе должны выдать договор непосредственно о самом кредите (нужен оригинал для подтверждения и копия);
• документ об удостоверении личности (как правило, это паспорт) и его полная ксерокопия.

Способы возвращения налогового вычета с ипотечных взносов

Итак, возмещение своих денег можно осуществить двумя способами. В конце года на пластиковую банковскую карту будет приходить n-ная сумма, состоящая из возвращенных налоговых вычетов. Сколько там будет с вычета на основной заем, сколько с процентов – это надо выяснять и решать в индивидуальном порядке, очно, в налоговой службе. Либо можно договориться с работодателем, чтобы тот на период частичного возвращения денег не удерживал из зарплаты подоходный налог (или меньшую сумму, если налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку составляет, например, 10%).

Следовательно, работник будет просто ежемесячно получать несколько большую зарплату. И продолжаться это будет до тех пор, пока заемщик платит ежемесячные взносы, и пока возвращающиеся деньги в сумме не достигнут указанного выше порога в 390 тыс. рублей. Важный момент для созаемщиков и для тех, кто оплачивает ипотеку через банкоматы. Дело в том, что оформление возврата налогового вычета можно организовать только на одного человека. Созаемщики здесь не учитываются.

Либо необходимы документы, подтверждающие равное или разное долевое владение взятой в кредит квартирой, чтобы вычет соответственно распределялся между участниками. Что же касается банкоматов, то на их квитанциях не указываются Ф. И. О. плательщика. Из-за этого могут возникнуть сложности при оформлении возврата средств. Факт погашения ипотеки есть, но кто ее гасит? Вот где может образоваться проблема.

Дополнительные расходы, облагаемые подоходным налогом

Поэтому во избежание подобных трудностей рекомендуется лично посещать банк для 100%-ной фиксации личности заемщика. Возможно, кто-то не в курсе, но государственный налог взимается не только с платежей за основную стоимость и проценты, но и с ремонтно-строительных затрат. При условии, что заемщик оплачивает их из своих личных средств. Квартира нуждается в ремонте, дом полностью не сдан, коттедж не достроен. Какие расходы здесь очевидны?

• стройматериалы;
• проектно-сметная документация, которую составляют специалисты;
• оплата услуг ремонтно-строительных фирм и грузчиков;
• вызов специалистов для подключения квартиры/дома к системе коммунальных благ, инженерным системам (электричество, водоснабжение, газоснабжение, интернет, телефон).

Денежные затраты на все эти пункты могут оказаться весьма велики. И их частичное возмещение лишним не будет. Для этого все подобные расходы должны быть зафиксированы в документах (чеках и договорах). Только следует помнить об одной мелочи. Потраченные деньги должны являться обязательно личными средствами заемщика.

Если для оплаты перечисленных выше вещей был использован материнский капитал, какие-то государственные субсидии и т. п., то организовать возврат налогового вычета не получится.

Возможный отказ и порядок действий

Налоговая служба может вообще отказать в возврате вычета, если заем был не целевой. То есть когда банк выдает определенную сумму денег на покупку квартиры или частного дома, а заемщик, да и сам банк, еще не знают, что это за жилье, где находится и сколько точно стоит. Также причиной отказа послужит задолженность по налогам. Однако в случае ее быстрой ликвидации НС, скорее всего, пересмотрит свое решение. Очень важный момент: воспользоваться правом возврата налогового вычета можно только один раз.

Если человек уже когда-то брал ипотеку, выплатил ее и вернул себе проценты гос. налога, то повторить такое еще раз уже нельзя. В смысле, ипотеку-то взять можно, а вот возврата подоходного налога уже не будет. Не имеют права на возвращение вычета также безработные пенсионеры и женщины в декрете после родов (до срока, пока ребенку не исполнится полтора года либо пока женщина официально не выйдет на работу). Итак, в качестве финального аккорда стоит упорядочить весь процесс поэтапно. По пунктам:

• сбор всех упомянутых в статье документов и их ксерокопирование;
• посещение филиала налоговой службы по месту регистрации и подача письменного заявления (согласно пункту 6 статьи 78 НК РФ) вместе с документами;
• определение способа возврата процентов, если НС дала «добро» (сроки рассмотрения доходят до 3 календарных месяцев);
• решение возможных мелких организационных вопросов с работодателем;
• специалист инспекции федеральной налоговой службы (ИФНС) должен получить от заемщика номер его банковского счета, куда будут перечисляться возвращаемые деньги.

Сроки подачи заявления

Могут возникнуть какие-то дополнительные вопросы, которые решаются в индивидуальном порядке. Так или иначе, но в данном процессе обычно максимум четыре участника: сам заемщик, сотрудник налоговой службы, специалист банка и работодатель заемщика. Последний вопрос, даже два вопроса. А когда именно можно подавать заявление на возврат процентного вычета?

И можно ли это сделать уже после того, как была погашена ипотека? Скажем, через 10 лет.

Ответ – заемщик имеет право подать заявление на налоговое возмещение в течение 3 лет с момента покупки недвижимости в кредит. Собственно, подождать с год даже желательно, чтобы накопилась ощутимая сумма из ежемесячных налоговых вычетов. А вот пытаться оформить возврат через 10 лет после погашения ипотеки вряд ли имеет смысл. Данный материал в силу своей актуальности предназначен для широкого круга читателей.

Вопросы юридической плоскости – это уже почти обыденность для этой страны, поэтому материал, полностью или частично отвечающий на них, всегда полезен. В данном случае максимально сжато и емко был изучен вопрос возврата налогового вычета с ипотечных взносов. Поскольку у нас более половины страны задействовано в ипотечной сфере, а деньги лишними не бывают, потенциальная полезность сего материала не ставится под сомнение.

Источник: kredit-blog.ru