Большинство участников долевого строительства приобретают квартиры в новостройках с использованием заёмных средств, однако немногие из них задумываются о возможном расторжении ДДУ и, как следствие, о досрочном погашении ипотечного кредита. Вместе с тем, процесс расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома с ипотекой имеет ряд существенных «подводных камней», незнание которых может привести к значительным финансовым потерям.
К расторжению договора участия в долевом строительстве обычно прибегают участники долевого строительства, однако возможно и расторжение ДДУ по инициативе строительной компании. Основанием для расторжения договора является нарушение сторонами взятых на себя обязательств. Порядок расторжения договоров участия в долевом строительстве закреплён положениями ст. 9 № 214-ФЗ.
Не смотря на то, что в договорах долевого участия в строительстве, обременённых ипотекой, фигурирует банк (обычно в части оплаты цены договора, его расторжения, а также необходимости согласований по дальнейшему отчуждению объекта долевого строительства), они не являются трехсторонними. Заёмщик в лице участника долевого строительства отвечает перед банком по своим обязательствам самостоятельно.
Обзор сайта НДФЛка как оформить НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ онлайн
Расторжение ДДУ с ипотекой сопряжено со значительными рисками для дольщика, общая суть которых сводится к неисполнению обязательств застройщиком перед дольщиком (по возврату цены договора и выплате компенсаций в виде процентов за пользование деньгами, а также уплаченных процентов по кредиту). В конечном итоге, дольщик рискует остаться не только без квартиры и вложенных в неё денег, но и с солидным долгом перед банком по ипотеке.
Основания для расторжения договора долевого участия в строительстве, обременённого ипотекой
1. Односторонний отказ участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве, в соответствии с частью 1 статьи 9 № 214-ФЗ, возможен по нижеследующим основаниям:
- нарушение застройщиком установленного договором срока передачи квартиры дольщику более чем на 2 месяца;
- существенные нарушения требований к качеству жилого помещения (необходимы доказательства наличия в квартире существенных, в том числе – неустранимых недостатков, которые могут быть представлены в заключении досудебной (независимой) строительно-технической экспертизы);
- неисполнение застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 № 214-ФЗ (при обнаружении недостатков в квартире застройщик обязан безвозмездно устранить их в разумный срок или соразмерно уменьшить цену договора или возместить дольщику расходы на их устранение).
Для предъявления требования о безвозмездном устранении недостатков необходимо направить застройщику претензию со ссылкой на акт осмотра квартиры, дефектную ведомость или иной документ, составленный между дольщиком и застройщиком с отражением всех обнаруженных в результате осмотра объекта недвижимости дефектов.
Как БЫСТРО погасить ипотеку. Выплати ипотеку за 8 лет
В случае если речь идёт о предъявлении требований о соразмерном снижении покупной цены квартиры или о возмещении расходов на устранение строительных недостатков, следует провести независимую строительно-техническую экспертизу со сметой, в которой будет произведён соответствующий расчёт.
2. На основании положений части 1.1. статьи 9 № 214-ФЗ участник долевого строительства может потребовать расторжения договора долевого участия в строительстве в судебном порядке в следующих случаях:
- прекращение или приостановление строительства жилого многоквартирного дома при наличии обстоятельств, явно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику (в качестве доказательства можно привести, в частности, решение суда о приостановлении строительства дома в жилом комплексе или официальный ответ местной администрации, подтверждающий отсутствие работ на объекте в определённый временной период или периоды);
- существенное изменение проектной документации строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в том числе увеличение или уменьшение площади объекта долевого строительства выше допустимого значения, установленного в договоре долевого участия в долевом строительстве, которое, по общему правилу, не может превышать 5% (доказательствами отклонения площади объекта недвижимости могут служить, например, результаты обмеров БТИ и/или сведения, указанные в передаточном акте);
- изменение назначения общего имущества и/или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости (например, нежилые помещения на первых этажах здания, изначально спроектированные под аптеку, магазин и парикмахерскую теоретически могут быть «переделаны» под склад или предприятие общественного питания).
3. Односторонний отказ застройщика от исполнения договора долевого участия в строительстве возможен, в соответствии с частью 3 статьи 9 № 214-ФЗ, по следующим основаниям:
- просрочка внесения единовременного платежа в счёт оплаты цены договора участия в долевом строительстве участником долевого строительства более чем на 2 месяца (часть 4 статьи 5 № 214-ФЗ);
- систематическое нарушение дольщиком сроков внесения периодических платежей, установленных условиям договора долевого участия в строительстве – более 3-х раз в течение года или просрочка внесения периодического платежа в срок, превышающий 2 месяца (часть 5 статьи 5 № 214-ФЗ).
4. Трехстороннее соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве во внесудебном порядке возможно при согласии кредитного учреждения (банка), выдавшего ипотечный кредит заёмщику (дольщику). В соответствии с условиями данного соглашения участник долевого строительства и застройщик расторгают ДДУ и строительная компания переводит на расчётные счета банка и участника долевого строительства денежные средства в счёт возврата цены договора и выплаты процентов за пользование денежными средствами, рассчитанными по формуле.
5. Иные случаи, установленные № 214-ФЗ или условиями заключённых договоров долевого участия в строительстве (в связи с тем, что стороны свободны в заключении договоров, они могут прописать в них свои условия по их расторжению).
Особенности договора долевого участия в строительстве, обременённого ипотекой
При покупке квартиры по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома с использованием средств ипотечного кредита, в договор включается третья сторона в лице кредитного учреждения. Залогодателем по ДДУ, обременённому ипотекой, выступает участник долевого строительства, а залогодержателем является банк, выдавший кредит. Правоотношения между дольщиком и кредитной организацией регулируются обособленным кредитным договором.
Не смотря на то, что в условиях договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, при его расторжении, может быть прописана обязанность застройщика по возврату банку, выдавшему кредит, денежных средств, перечисленных им застройщику в счёт покупки объекта долевого строительства участником долевого строительства, именно заёмщик отвечает перед банком за возврат ипотечного кредита. Если застройщик по каким-то причинам не вернёт банку денежные средства, то это станет проблемой дольщика.
Когда объект долевого строительства ещё не достроен (не создан) застройщиком предметом залога является право требования его передачи, а после завершения строительства и государственной регистрации участником долевого строительства права на недвижимое имущество – сама квартира. В этой связи, ставка по выданному ипотечному кредиту, как правило, снижается после оформления собственности. В случае неисполнения дольщиком условий кредитного договора, банк может обратить взыскание на предмет залога.
Договор долевого участия в строительстве с ипотекой проходит обязательную государственную регистрацию и получает обременительный статус «ипотека в силу закона». Это означает, что право требования незавершённого объекта долевого строительства или право собственности на квартиру находится в залоге у банка до полного погашения суммы задолженности по ипотечному кредиту участником долевого строительства (заёмщиком) и погашения регистрационной записи об ипотеке со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями.
«Подводные камни» ипотеки в контексте расторжения договора участия в долевом строительстве
- При расторжении дольщиком договора участия в долевом строительстве с застройщиком, действие ипотечного договора с банком автоматически не прекращается, а, следовательно, обязанность дольщика по выплате всей суммы задолженности по ипотечному кредиту сохраняется до полного исполнения обязательства.
- В кредитный договор могут быть включены условия, закрепляющие за банком право требования досрочного возврата всей суммы задолженности по ипотечному кредиту в случае расторжения ДДУ, что при неисполнении застройщиком своих обязательств перед дольщиком по возврату цены договора маловероятно.
- Если ипотечный договор содержит условия о необходимости досрочного погашения кредита при расторжении ДДУ, но при этом дольщик не может погасить кредит ввиду неисполнения застройщиком обязательств по возврате цены договора в соответствии с ч. 2 ст. 6 № 214-ФЗ, то у заёмщика возникает необходимость в уплате пеней за просрочку погашения суммы задолженности банку, которые будут исчисляться за каждый день просрочки и могут составить весьма внушительную сумму.
- В случае расторжения договора участия в долевом строительстве, приобретённого за счёт заёмных средств, расходы дольщика по открытию и обслуживанию ипотечного кредита в виде страхования (объекта недвижимости, жизни и здоровья заёмщика и т.п.), оплаты услуг оценщика, комиссий (за рассмотрение заявки, выдачу кредита, перевод денежных средств и т.п.) окажутся напрасными и не подлежащими возмещению.
- Невозможность (мораторий) или ограничения на досрочное погашение кредита, установленные кредитным договором. Так, например, некоторые банки вводят временной период, в который досрочные платежи по ипотеке не допускаются или же допускаются, но с уплатой существенных комиссий или штрафов. Однако наличие подобных условий в договоре с банком противоречит законодательству, в частности положениям ст. 809 и 810 ГК РФ, а значит может быть оспорено в судебном порядке.
Трехстороннее соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве при ипотеке
Немногие застройщики заинтересованы в урегулировании вопроса по расторжению договора долевого участия в строительстве вне судебного разбирательства, однако такие строительные компании всё же встречаются. В этой связи становится возможным расторгнуть ДДУ по соглашению сторон и получить, причитающиеся в соответствии с ч. 2 ст. 9 № 214-ФЗ денежные средства от застройщика в виде цены договора и процентов за пользование денежными средствами без обращения в суд.
Для расторжения ДДУ по соглашению сторон, дольщику следует обратиться в кредитную организацию, выдавшую ипотечный кредит и заявить о своём намерении расторгнуть договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, а также досрочно погасить кредит. Согласно условиям ипотечных кредитных договоров, заёмщик обязан заблаговременно (обычно не менее чем за 30 дней) известить кредитную организацию о своём намерении по досрочному погашению долга.
При обращении в банк с заявлением о намерении досрочного погашения ипотечного кредита, заёмщику предоставляется точный расчёт имеющейся суммы итоговой задолженности. До внесения денежных средств подаётся заявление на досрочный платёж по кредиту. При этом в связи с досрочным погашением кредита, возможно также и последующее расторжение договора страхования, заключённого в связи с ипотекой и возврат части уплаченных по нему денежных средств.
Поскольку в договора участия в долевом строительстве, обременёнными ипотечными кредитами, включается условие о том, что последующее отчуждение объекта долевого строительства возможно только с согласия банка, то в соглашение о расторжении ДДУ включается кредитное учреждение, выдавшее ипотечный кредит участнику долевого строительства, в качестве третьей стороны.
В соответствии с трехсторонним соглашением о расторжении договора долевого участия в строительстве, дольщик и застройщик, с согласия банка, расторгают ДДУ и строительная компания возвращает участнику долевого строительства, уплаченные им в счёт цены договора средства на расчётный счёт. При этом, часть из возвращаемых при расторжении договора денежных средств может быть переведена застройщиком непосредственно на расчётный счет кредитного учреждения в счёт погашения основного долга заёмщика (участника долевого строительства).
После выплаты заёмщиком всей суммы задолженности по ипотечному кредиту следует расторжение кредитного договора и закрытие счетов в банке. Затем банк направляет в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии заявление, в котором просит погасить регистрационную запись об ипотеке и снять обременение с объекта недвижимости.
Не смотря на то, что досудебное урегулирование вопроса по расторжению договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома теоретически выгодно всем сторонам соглашения о расторжении ДДУ, участник долевого строительства может столкнуться с некоторыми малоприятными для него нюансами, которые, в конечном итоге, приведут его в суд с иском к строительной организации.
Основные недостатки расторжения договора участия в долевом строительстве по соглашению сторон
- Неисполнение застройщиком своих обязательств перед участником долевого строительства по возврату денежных средств, уплаченных им в счёт цены ДДУ и процентов за пользование денежными средствами, начисленными на эту сумму.
- По условиям соглашения, застройщик может вернуть дольщику только цену договора участия в долевом строительстве без уплаты процентов за пользование денежными средствами, что будет невыгодно дольщику, поскольку это даже частично не покроет его убытки, связанные с выплатой процентов по ипотечному кредиту.
- Обычно застройщики при расторжении ДДУ по соглашению сторон предлагают участникам долевого строительства более чем скромную «компенсацию» в гораздо меньшем размере, чем предусмотрено законом и чем присудил бы суд.
- Условиями договора участия в долевом строительстве может быть предусмотрен штраф (обычно не менее 0,5% от цены договора) за досрочное расторжение ДДУ по инициативе дольщика, который будет удержан застройщиком при выплате денежных средств участнику долевого строительства.
- Соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть составлено с условием, что застройщик выплатит причитающуюся денежную сумму дольщику только после реализации его бывшей квартиры.
По всем вышеперечисленным причинам рекомендуется расторжение договора долевого участия в строительстве в судебном порядке. Расторжение ДДУ с ипотекой через суд гораздо выгоднее, а, главное – безопаснее для дольщика.
Досрочное погашение ипотечного кредита при расторжении ДДУ: возможно или нет?
Поскольку кредитные учреждения крайне не заинтересованы в досрочном погашении заёмщиками кредитов, то многие участники долевого строительства, взявшие ипотеку в банках, сталкиваются со всевозможными препятствиями в этом вопросе. Так, условиями кредитного договора могут быть предусмотрены существенные комиссии и штрафы за досрочное погашение ипотеки или установлен временной период, в который досрочные платежи не допускаются.
Действующее законодательство Российской Федерации предоставляет ипотечным заёмщикам право на досрочное погашение кредита, которое следует из положений № 284-ФЗ от 19.10.2011, № 353-ФЗ от 21.12.2013, а также статей 809 и 810 ГК РФ. При этом любые условия кредитного договора, ограничивающие право досрочного погашения ипотеки признаются судом ничтожными на основании положений ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».
В крупных банках типа Сбербанка, Газпромбанка, Россельхозбанка проблем у заёмщиков при досрочном погашении ипотечного кредита, как правило, не возникает. Гораздо хуже ситуация обстоит в небольших и малоизвестных кредитных организациях, которые зачастую не соблюдают требования законодательства и удерживают с заёмщиков баснословные комиссии и штрафы. Однако следует помнить, что в соответствии с п. 2 ст. 16 ЗоЗПП:
» Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме. «
Как грамотно расторгнуть ДДУ с ипотекой, не потерять квартиру и деньги и не остаться с долгом перед банком?
Прежде всего, внимательно читайте условия кредитного договора с банком, касающиеся досрочного погашения ипотеки. Если они противоречат действующему законодательству Российской Федерации – обжалуйте их в суде. Перед расторжением ДДУ тщательно проверяйте финансовое положение застройщика, а при подаче иска в суд – принимайте обеспечительные меры для исполнения решения суда. При малейших сомнениях в платежеспособности строительной компании – откажитесь от идеи расторгнуть ДДУ в пользу получения квартиры.
Какие исковые требования могут быть заявлены дольщиком к застройщику при расторжении договора долевого участия в строительстве с ипотекой?
- Возврат денежных средств, уплаченных дольщиком в счёт цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (на основании части 2 статьи 9 № 214-ФЗ).
- Уплата процентов за пользование денежными средствами, внесёнными участником долевого строительства в счёт оплаты цены ДДУ, со дня их фактического внесения до дня их возврата застройщиком, рассчитанных по формуле(на основании части 2 статьи 9 № 214-ФЗ).
- Возмещение возникших у дольщика убытков в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве (на основании статьи 10 № 214-ФЗ; например, участник долевого строительства может потребовать от застройщика возмещения расходов на вынужденный наём жилья в связи с отсутствием у него другой жилплощади для проживания).
- Взыскание 50% потребительского штрафа за отказ застройщика от удовлетворения законных требований дольщика-потребителя в досудебном порядке (в соответствии с пунктом 6 статьи 13 ЗоЗПП):
– от суммы денежных средств, подлежащих возврату застройщиком в счёт цены договора долевого участия в строительстве (при отказе застройщика возвращать дольщику цену ДДУ при его расторжении на основании части 1 статьи 9 или части 1.1 статьи 9 № 214-ФЗ);
Не хотите расторгать ДДУ? Возможно вас заинтересует:
Расчёт суммы, подлежащей взысканию с застройщика при расторжении договора участия в долевом строительстве с ипотекой
1) В соответствии с ч. 2 ст. 9 № 214-ФЗ в случае расторжения договора долевого участия в строительстве застройщик обязан вернуть участнику долевого строительства – физическому лицу денежные средства, уплаченные им в счёт цены договора вместе с процентами, начисленными на эту сумму за пользование денежными средствами дольщика в размере 1/150 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств.
Проценты за пользование денежными средствами начисляются со дня внесения дольщиком денежных средств или их части в счёт оплаты цены договора участия в долевом строительстве до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.
На основании Указания Банка России от 11.12.2015 № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.
Значения ключевой ставки в зависимости от периода начисления неустойки:
| по 31.12.2015 | 8,25 % |
| с 01.01.2016 по 13.06.2016 | 11 % |
| с 14.06.2016 по 18.09.2016 | 10,5 % |
| с 19.09.2016 по 26.03.2017 | 10 % |
| с 27.03.2017 по 01.05.2017 | 9,75 % |
| с 02.05.2017 по 18.06.2017 | 9,25 % |
| с 19.06.2017 по 17.09.2017 | 9 % |
| с 18.09.2017 по 29.10.2017 | 8,5 % |
| с 30.10.2017 по 17.12.2017 | 8,25 % |
| с 18.12.2017 по 11.02.2018 | 7,75 % |
| с 12.02.2018 по 25.03.2018 | 7,5 % |
| с 26.03.2018 по 16.09.2018 | 7,25 % |
| с 17.09.2018 по настоящее время | 7,5 % |
Формула расчёта процентов за пользование денежными средствами дольщика:
Проценты = Цена ДДУ * Ключевая ставка ЦБ РФ / 100 * 1/150 * Кол-во дней использования денежных средств
2) Действующее законодательство Российской Федерации рассматривает граждан — участников долевого строительства как потребителей и, соответственно, защищает их права. Так, в соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»:
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
На основании ч. 6 ст. 13 ЗоЗПП в случае расторжения договора участия в долевом строительстве, при отказе застройщика от выплаты цены ДДУ дольщику в добровольном порядке, суд взыскивает с застройщика в пользу потребителя – участника долевого строительства 50% штраф от цены договора.
Формула расчёта штрафа за отказ застройщика от возврата цены ДДУ дольщику:
Потребительский штраф = Цена договора * 50%
3) В соответствии с той же статьёй Закона о защите прав потребителей, при расторжении ДДУ и отказе застройщика от выплаты дольщику процентов за пользование денежными средствами в досудебном порядке, суд взыскивает с застройщика в пользу участника долевого строительства 50% штраф от суммы процентов за пользование денежными средствами.
Формула расчёта штрафа за отказ застройщика от выплаты процентов за пользование денежными средствами:
Потребительский штраф = Сумма процентов за пользование денежными средствами * 50%
4) В соответствии со ст. 10 № 214-ФЗ застройщик обязан возместить участнику долевого строительства причинённые убытки сверх неустойки. При расторжении ДДУ с ипотекой, суды признают убытками, в частности, проценты, уплаченные дольщиком по кредиту.
К убыткам дольщика также относят расходы на выплату страховых взносов по договору ипотечного страхования, дополнительные банковские расходы (комиссии, связанные с открытием и обслуживанием ипотечного кредита) поскольку кредитный договор и договор ипотечного страхования рассматриваются как взаимосвязанные с ДДУ. Подробнее об этом в FAQ.
5) Если участник долевого строительства до обращения в суд заявил требование к застройщику о выплате убытков в виде уплаченных процентов по ипотеке, но получил на него отказ, то суд также взыскивает в его пользу 50% штраф от суммы фактически уплаченных процентов по ипотечному кредиту.
Формула расчёта штрафа за отказ застройщика от выплаты убытков в виде процентов, уплаченных по ипотечному кредиту:
Потребительский штраф = Проценты, уплаченные дольщиком по ипотеке * 50%
Пример расчёта суммы, подлежащей взысканию с ответчика при расторжении договора долевого участия в строительстве с ипотекой через суд:
| Цена договора, руб.: | Дата оплаты договора: | Дата подачи искового заявления: | Количество дней пользования деньгами: |
| 4 200 000 | 12.12.2016 | 14.06.2017 | 185 |
| 1 | Период начисления процентов: | Ключевая ставка на день подачи искового заявления: | Кол-во дней пользования денежными средствами: |
| с 12.12.2016 по 14.06.2017 | 9,25% | 185 | |
| Проценты за пользование денежными средствами: | |||
| 4 200 000 * (9,25 / 100) * (1 / 150) * 185 = 375 550 руб. 00 коп. | |||
| 2 | Штраф за отказ от выплаты процентов за пользование денежными средствами: | ||
| 375 550 * 50% = 187 775 руб. 00 коп. | |||
| 3 | Штраф за отказ от возврата цены договора участия в долевом строительстве: | ||
| 4 200 000 * 50% = 2 100 000 руб. 00 коп. | |||
| 4 | Проценты, уплаченные дольщиком по ипотечному кредиту: | ||
| 250 000 руб. 00 коп. | |||
| 5 | Штраф за отказ от выплаты убытков в виде процентов по ипотеке: | ||
| 250 000 * 50% = 125 000 руб. 00 коп. | |||
| 6 | Итого ко взысканию с застройщика: | ||
| 4 200 000 + 375 550 + 187 775 + 2 100 000 + 250 000 + 125 000 = 7 238 325 руб. 00 коп. | |||
Не смотря на полученный результат расчёта, расторжение договора участия в долевом строительстве с ипотекой сопряжено с рядом серьёзных рисков для дольщика, которые не следует упускать из внимания.
Взыскание разницы между рыночной ценой объекта долевого строительства и фактически уплаченной дольщиком при расторжении ДДУ
В судебной практике по защите законных прав и интересов дольщиков иногда встречаются достаточно специфические определения, которые заслуживают внимания. Одно из таких определений вынесено Санкт-Петербургским городским судом по гражданскому делу № 33-2611/2015. Согласно материалам дела, бывший дольщик обратился в суд, в том числе, с требованием о взыскании с ответчика убытков в виде разницы между рыночной стоимостью права требования на квартиру и возвращенной ответчиком ценой договора долевого участия.
Суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении данного заявленного требования исходя из отсутствия в материалах дела доказательств того, что истец имел намерение приобрести аналогичную недвижимость. Однако суд второй (апелляционной) инстанции решение суда в этой части отменил и взыскал с ответчика убытки в виде разницы между размером денежных средств, уплаченных за квартиру, и рыночной стоимостью квартиры.
Судебная коллегия по гражданским делам изменила решение районного суда по нижеследующим основаниям:
- Размер долевого участия истца может быть приравнен к стоимости приобретаемого жилого помещения.
- Истец обратился в оценочную компанию для определения рыночной стоимости квартира, которая выдала заключение с подробным описанием проведённого исследования.
- На момент подачи иска истец был лишён возможности приобрести квартиру за те же денежные средства, которые были изначально внесены им в качестве оплаты цены ДДУ.
- В соответствии с п. 35 «Обзора практика разрешения споров, возникших в связи с участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утверждённым Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 года, не исключена возможность взыскания убытков в виде разницы между размером денежных средств, уплаченных гражданином для строительства квартиры и стоимостью аналогичной квартиры на момент вынесения решения суда, определённой на основании заключения строительно-технической экспертизы.
- Исходя из системного толкования норм ст. 10 № 214-ФЗ с п. 2 ст. 29 ЗоЗПП, согласно которой цена выполненной работы, возвращаемая потребителю при отказе от исполнения договора о выполнении работы, а также учитываемая при уменьшении цены выполненной работы, определяется в соответствии с пунктами 3, 4 и 5 ст. 24 ЗоЗПП, требования истца о взыскании разницы между рыночной стоимостью права требования на квартиру и возвращенной ответчиком ценой договора долевого участия подлежат удовлетворению.
Государственная пошлина при подаче искового заявления о расторжении ДДУ с ипотекой
Цена иска по делу о защите прав потребителя, связанному с расторжением договора участия в долевом строительстве с ипотекой обычно равняется цене договора, сумме процентов за пользование застройщиком денежными средствами дольщика, а также документально подтверждённых убытков участника долевого строительства, например, в виде фактически уплаченных им процентов по ипотечному кредиту.
Следует заметить, что денежная компенсация морального вреда относится к требованиям имущественного характера, не подлежащего оценке и является производным от основного имущественного требования, также как и 50% штрафы за отказ застройщик от удовлетворения требований потребителя в добровольном порядке. Соответственно, штрафы на основании ч. 6 ст. 13 ЗоЗПП и компенсация морального вреда на основании ст. 15 ЗоЗПП не включаются в цену иска.
Государственная пошлина по делам о защите прав потребителей уплачивается участниками долевого строительства, когда сумма иска превышает 1 000 000 рублей. Размер государственной пошлины, подлежащей уплате дольщиком – истцом рассчитывается на основании пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ с учётом применения положений п. 3 ст. 336 НК РФ.
Таким образом, потребитель должен уплатить госпошлину в сумме, установленную пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, уменьшенную на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 000 000 рублей.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового Кодекса РФ, размер государственной пошлины зависит от цены иска (искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке) и составляет:
— при цене иска до 20 000 рублей — 4 процента цены иска, но не менее 400 рублей;
— при цене иска от 20 001 рубля до 100 000 рублей — 800 рублей плюс 3 процента суммы, превышающей 20 000 рублей;
— при цене иска от 100 001 рубля до 200 000 рублей — 3 200 рублей плюс 2 процента суммы, превышающей 100 000 рублей;
— при цене иска от 200 001 рубля до 1 000 000 рублей — 5 200 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 200 000 рублей;
— при цене иска свыше 1 000 000 рублей — 13 200 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 1 000 000 рублей, но не более 60 000 рублей.
Пример расчёта государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче иска в суд:
1) Рассчитываем госпошлину для иска, цена которого составляет 1 250 000 рублей по общему правилу пп.1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ:
13 200 + (1 250 000 – 1 000 000) * 0,5% = 13 200 + 1 250 = 14 450 руб.
2) Определяем государственную пошлину для иска ценой в 1 000 000 рублей в соответствии с общим правилом пп.1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ:
5 200 + (1 000 000 – 200 000) * 1% = 5 200 + 8000 = 13 200 руб.
3) Считаем размер госпошлины, подлежащей уплате участником долевого строительстве при обращении в суд с иском о защите прав потребителей, цена которого составляет 1 250 000 руб. в соответствии с правилами с п. 3 ст. 333.36 НК РФ:
Источник: bastion-com.ru
Расторжение дду с ипотекой по инициативе дольщика
Согласно ему, человек вместе с другими людьми в определенной доле вкладывают денежные средства для постройки многоэтажки.
Компания-застройщик должна в свою очередь передать дольщику конкретное жилое помещение.
В определенных случаях заемщики желают прекратить действие договора долевого участия. Что может послужить для развития этого процесса и как осуществить расторжение на законных основаниях? — расскажем дальше в статье.
Причины расторжения ДДУ с ипотекой
Началом разрыва договора участия в доле чаще всего становится несоблюдение прописанных правил застройщиком.
Причин прекращения сотрудничества может быть несколько и с обеих сторон:
- Изменение стоимости на жилье или необоснованные поборы с дольщика;
- Договор долевого участия не зарегистрирован в государственных органах;
- Несоблюдение сроков завершения строительства или его приостановка;
- Двойная продажа жилья другому заемщику;
- Дольщик имеет острую необходимость в возврате внесенных раньше денежных средств;
- Невозможность полностью осуществить оплату за квартиру по причине изменившихся серьезных обстоятельств;
- Просрочка регулярной оплаты дольщиком;
- Изменения в планировке или размерах квартиры;
- В ДДУ внесено жилье, передавать которое в право собственности дольщику заемщик права не имел.
Рекомендуем к просмотру:
Как расторгнуть договор долевого участия с ипотекой?
Рассмотрим случаи расторжения ДДУ с ипотекой:
- По инициативе дольщика;
- По соглашению сторон;
- До подписания акта приема-передачи квартиры;
- Расторжение ДДУ с ипотекой и материнским капиталом.
По инициативе дольщика
Если второй не желает делать этого, то первый может предпринять следующие меры:
- Написать уведомление о том, что вы расторгаете с ним сделку.
- Прикрепить к письму расчет в процентах за весь период использования денежных средств, ставки рефинансирования за каждодневное использование. Также следует указать, куда переводить денежную сумму.
- Отправьте информацию в виде заказного письма с описью вложения.
- От застройщика денежные средства должны поступить на протяжении 20 календарных дней.
- Если указанное время закончилось, а средства не были переведены, необходимо обращаться за помощью в суд.
Источник: pedcollege-kud.ru