«Идеальный дом нельзя купить, его можно только построить» — именно это убеждение толкает большинство желающих поменять квартиру на коттедж, купить землю и освоить профессию строителя.
Основное препятствие здесь — отсутствие полной суммы для возведения своего дома.Если квартиру можно взять в кредит, а затем жить в ней и постепенно расплачиваться с банком, то ипотеку на готовый дом большинство кредитных организаций одобряют лишь в редких случаях. При этом на строительство деньги вообще почти не дают. Но даже в случае одобрения процентные ставки здесь начинаются, как правило, от 10 % в год.
Поэтому программа сельской ипотеки, с помощью которой можно взять до пяти миллионов рублей на строительство дома под 2,7 процента годовых, кажется очень заманчивым предложением. Однако на деле все оказывается не так просто: требования к подрядной организации и процесс оплаты строительства уменьшают количество желающих заработать на такой стройке. В тонкостях и нюансах разбирался обозреватель «Амурской правды».
ИПОТЕКА НА СТРОИТЕЛЬСТВО ДОМА I УСЛОВИЯ И НЮАНСЫ
Рамки и условия
Пять миллионов — максимальная сумма кредита, который можно получить на квартиру, дом или строительство дома в ДФО по программе сельской ипотеки. Она заработала в Приамурье с начала марта: пока заявки на участие принимает только Россельхозбанк. По условиям, деньги можно получить на жилье в сельской местности (сюда же входят города с населением до 30 тысяч человек). Стать заемщиком может любой россиянин в возрасте от 21 до 65 лет. Минимальный первоначальный взнос —10 процентов.
Потратить средства можно на квартиру (как на первичном, так и на вторичном рынке), земельный участок с домом, на строительство или достройку жилья на своем участке. Процентная ставка составляет 2,7 процента годовых, максимальный срок кредита — 25 лет.
Чтобы получить новый дом, заемщику нужно будет сделать два основных шага: найти участок земли и подписать договор с подрядчиком, который построит жилье. В первом случае все понятно: участок должен быть в собственности, продавец — иметь необходимый комплект документов. А вот отыскать подрядчика, которого одобрит банк, гораздо сложнее.
Идеальный подрядчик
Чтобы компания-застройщик могла возвести дом обладателю сельской ипотеки, она должна иметь статус действующей, опыт строительства индивидуальных жилых домов не меньше двух лет и выручку за последний год от трех миллионов рублей. Кроме того, на имуществе компании не должно быть ареста. Не допускаются организации с ограничениями на совершение сделок, с приостановлением операций, а также имеющие задолженность по неоконченным исполнительным производствам больше 300 тысяч рублей.
Размеры исковых требований к подрядчикам, если они есть, не должны превышать 10 % чистых активов компании. Индивидуальные предприниматели с исковыми требованиями на любую сумму сразу исключаются. Также по бухгалтерской отчетности чистые активы должны быть положительными и равны (или больше), чем уставной капитал на последнюю отчетную дату для подрядчика.
Ипотека на САМОСТОЯТЕЛЬНОЕ строительство дома
500 с небольшим заявок подали амурчане по программе сельской ипотеки
Обязательные условия: нет убытков за последний финансовый год, судебных исков о налоговых нарушениях, заявлений о банкротстве, процедуры ликвидации. Нет шансов подписать договор с организациями, которые попали в реестр недобросовестных поставщиков. Руководитель и главбух не могут иметь неснятую или непогашенную судимость за преступления в сфере экономической деятельности или против госвласти.
Также подрядчик должен иметь разрешения и лицензии на выполнение работы по водо- и электроснабжению, бурению скважин, водоотведению, отоплению. «Россельхозбанк формирует реестр компаний, которые подходят под требования, но не ограничивает своих клиентов в выборе, заемщик выбирает подрядчика самостоятельно», — отметили в банке.
Работа под ключ
Необходимо учесть, что подрядчик должен быть один, и строить он будет под ключ и на свои деньги. Кроме того, строительство нужно завершить в течение двух лет.
Как рассказали АП в амурском региональном отделении Россельхозбанка, заемщик должен предоставить смету, которую разрабатывает подрядчик. В итоге дом должен быть годен для проживания: в обязательные работы входят подготовка участка, строительство от фундамента до крыши, все коммуникация и минимальная внутренняя отделка. Это логично, ведь банк не берет в залог иное имущество, кроме земельного участка. А значит, хочет быть уверенным, что выданные клиенту деньги не будут потрачены впустую.
Обязательное условие сельской ипотеки — справка о пригодности дома к проживанию. Ее выдает муниципалитет.
Оплачивать застройщику работы будут через аккредитив. После того как клиент получает кредит, эти деньги банк кладет на отдельный счет. Когда подрядчик подготовил участок под строительство и сделал фундамент, заемщик подписал с ним промежуточный договор, предоставил документы в банк и приложил фотоотчет, ему оплатят 20 процентов от сметы на строительство.
Если потрачено меньше, чем планировалось, сумма будет соответствующей. После того как будет готова коробка, перечислят еще 30 процентов. После завершения стройки — окончательный расчет.
С документами дороже
— Я не могу сказать, что это какие-то нереальные требования застройщикам. Мы уже который год строим дома по программе развития сельской территории, там требования схожи, — прокомментировал руководитель компании «Свой дом» Илья Коновалов. — Для добросовестных компаний подобные условия сложности не представляют. Уложиться в сумму пять миллионов реально, все зависит от материалов.
Однако не все строители настроены столь оптимистично.
— Требования, конечно, выполнимы, но вы учтите, что строить в таких условиях — значит делать полную отчетность и платить все налоги, — рассказал на условиях анонимности руководитель еще одной амурской компании, которая занимается строительством частных домов. — Вам этого не скажут напрямую, конечно, но в итоге «белая» стройка выходит дороже на 10—25 процентов. Все эти расходы лягут на заказчика. Поэтому стоит просчитать, что дешевле — процентная ставка по обычному кредиту, который не требует строгой отчетности, или субсидированная, но с более дорогой застройкой.
1,5 миллиона — минимальная сумма, с помощью которой можно построить дом под ключ. Это будет 40-метровый «каркасник» с минимальной и самой бюджетной внутренней отделкой
Кредит с льготной ставкой можно взять не только на жилье, но и на ремонт и благоустройство придомовой территории. Сумма здесь скромнее — от 30 до 300 тысяч рублей для жителей Дальнего Востока, а срок меньше — до 5 лет. Требования к заемщику — возраст от 23 до 65 лет, постоянная регистрация на сельской территории.
Потратить деньги можно на приобретение и монтаж коммуникаций для водо-, газо- электроснабжения и отопления. А также на ремонт дома, если он находится в селе. Обязательное условие — все работы должна выполнять подрядная организация, с которой подписан официальный договор.
Источник: aftershock.news
Ипотечный кредит на покупку дома, коттеджа. Особенности загородной ипотеки на сайте Недвио
Стоимость частных домов и коттеджей с участками обычно выше, чем цена однокомнатных квартир, поэтому далеко не у всех есть финансовая возможность приобрести такую недвижимость. В качестве альтернативы для поэтапного приобретения загородного жилья можно воспользоваться услугами ипотечного кредитования.
В отличие от стандартной процедуры получения ипотеки на квартиру, процедура кредитования на покупку коттеджа несколько сложнее. Это обусловлено более высокими рисками, оценкой и ликвидностью объекта залога и прозрачностью сделки.
Дело в том, что банк в сотрудничестве с застройщиком многоквартирных домов, четко определяет свои взаимоотношения и прописывает стандартные условия. Приобретение загородного жилья — это, как правило, всегда частный случай.
Этой статьей мы более подробно рассмотрим все особенности загородной ипотеки.
От чего зависит получение ипотеки на дом?
Еще 10 лет назад финансовые учреждения заявляли о том, что им невыгодно кредитовать покупку загородного жилья. Эту ситуацию спровоцировал кризис 2008 года, принесший банкам массу долгов и очередь из невыплаченных кредитов. По мере стабилизации ситуации в экономике, кредиторы вернулись к частной застройке и стали оформлять ипотеку.
При рассмотрении запроса от заявителя, банк должен оценить уровень ликвидности объекта, выступающего в роли залога. В рамках этого понятия рассматривается несколько важных факторов.
1. Документация на дом
Банк изучает документы, устанавливает на каких правах вам принадлежит жилье (договор купли-продажи, наследство и т.д.). Официально зарегистрированное право собственности должно распространяться и на земельный участок под домом.
2. Состояние постройки
Объект недвижимости должен быть жилым. Коттедж должен быть построенным, введенным в эксплуатацию. При осмотре объекта эксперты оценивают состояние коммуникаций, обращают внимание на тип фундамента, материал несущих стен и степень износа. Деревянные дома как правило не берут в качестве залога.
3. Наличие инфраструктуры
Благоприятными факторами являются близость к крупному населенному пункту, наличие нормальных подъездных дорог, в независимости от сезона, уровень развития поселка и прочие факторы, которые могут повлиять на ликвидность.
Нюансы ипотеки загородного жилья
Если расстояние от дома до ближайшего филиала банка будет превышать 100 км, с высокой вероятностью банк не станет рассматривать такую недвижимость в качестве залога и даст отказ.
Во время осмотра приоритет также отдается коттеджам с углубленным фундаментом и стенами из кирпича или бетона. Основная задача – оценить будет ли постройка ликвидной на протяжении всего срока выплаты ипотечного кредита.
Гораздо проще получить займ при покупке недвижимости на вторичном рынке. Если вы хотите стать первым владельцем дома, в качестве основного препятствия выступает обязательная оценка рисков по части строительства и юридического сопровождения. В этом плане банки практически всегда отказывают заемщикам.
Еще один неблагоприятный фактор – это наличие плохой кредитной истории. В процессе сбора документов банки в обязательном порядке наводят справки о заявителе.
На каких условиях можно взять ипотечный кредит?
При ипотечном кредитовании на покупку загородного жилья, заемщики, к сожалению, сталкиваются с более высокими процентными ставками, чем на покупку квартиры. Обычно, разница в 2-3%.
Сегодня, большинство банков предложат вам условия в 14-15% годовых в рублях. Довольно высокий и требуемый первоначальный взнос — от 40 до 60%.
В качестве обеспечения и покрытия риска выступает сам приобретаемый дом. При оформлении кредитного договора также подписывается договор залога, который действует до момента погашения ипотечного кредита.
Практика показывает, что максимальный срок выплаты кредита на дом составляет 30 лет. Оформить сделку можно с 21 года, но оптимальным возрастом является 30-35 лет. На текущий момент, самые гибкие условия оформления таких сделок в России предоставляют:
- Сбербанк;
- ВТБ;
- Райффайзенбанк;
- Нордеа Банк;
- Альфа-Банк и др.
Как получить кредит на покупку дома, коттеджа?
Определившись с банком, вам нужно выбрать ближайшее отделение и принести с собой базовый пакет документов. В перечень бумаг входит:
- оценка дома от независимого эксперта или фирмы;
- пакет правоустанавливающих бумаг;
- технический паспорт дома;
- инвентаризационная справка;
- кадастровый паспорт и план земельного участка;
- выписка ЕГРП.
С собой желательно иметь оригиналы. В зависимости от специфики работы того или иного финансового учреждения, у заявителя могут потребовать дополнительные бумаги. Учитывайте, что супруг/супруга автоматически являются созаемщиками при взятии ипотечного кредита.
Физические лица также могут воспользоваться льготами при оформлении кредита. Специфика этого процесса зависит от типа льготы. Все нюансы стоит обсуждать с сотрудником банка. В любом случае, к пакету бумаг добавится сертификат на получение субсидии. Но предоставлять весь перечень справок следует непосредственно после одобрения заявки.
Потенциальный заемщик должен быть официально трудоустроен, работать на текущем месте работы не менее трех месяцев и предоставить справку о доходах по форме НДФЛ-2. Преимуществом при вынесении решения будет стабильность компании, в которой вы работаете. Она оценивается сроком существования фирмы на рынке (от 2-ух лет).
Порядок оформления ипотеки
Увидев понравившийся дом на рынке вторичного жилья, не спешите с передачей аванса продавцу. В случае отказа банка, вы не сможете купить его и потеряете эти средства.
В первую очередь, обратитесь в банк, который даст оценку этому объекту недвижимости и сообщит свое решение. Если дом окажется ненадежным залогом с точки зрения банка, то вам придется искать альтернативный источник финансирования.
Стоит отметить, что в качестве залога, если это не основное жилье, может также выступать квартира, находящаяся в черте города. Поэтому при отказе в отношении покупаемого объекта, вы можете оформить займ на другое имущество. Но оно должно по оценке быть дороже, чем сумма кредита, минимум на 30%.
В этом случае сроки проведения сделки будут более длительными, так как будет дополнительно осуществляться:
- проверка имущества на предмет залога, ареста, прописки и проживания несовершеннолетних и т.д.;
- внесение изменений в правоустанавливающие документы;
- восстановление данных о предыдущих собственниках и прочие процедуры.
Если вы видите, что из-за низкой ликвидности загородного дома, банк может отказать в выдаче ипотеки, в качестве поддержки можно привлечь поручителей. Они разделяют финансовые риски между собой и несут ответственность в случае невыплаты суммы заемщиком.
Помните о том, что во время оценки и оформления бумаг, за ваш счет также будет оплачиваться страховка объекта недвижимости. Сумма такой страховки значительно выше, чем на квартиру.
Итак, выбрав лояльный банк, вы должны следовать таким инструкциям:
- подать заявку;
- получить одобрение;
- собрать документы;
- согласовать нюансы сделки с продавцом;
- произвести оценку объекта, передать эти документы в банк, подписать с ним договор;
- рассчитаться с продавцом дома и получить на руки полный пакет документов.
Что, если не платить?
Систематическое нарушение условий договора между банком и заемщиком может привести к конфискации залогового имущества. Если вы не вносите платежи по ипотеке, это серьезный фактор риска, который может лишить вас крыши над головой.
Следует понимать, что для банка — ваш дом — непрофильный актив. У них совершенно нет желания «вешать» его к себе на баланс и искать покупателя. Для них лучше, если вы выполните свои обязательства по кредиту денежными средствами, а не недвижимостью.
Причины отказа
Чтобы не афишировать свое нежелание выдавать средства на приобретение загородного дома, банки выдают различные отписки. К примеру, причиной отказа может быть расположение коттеджа в неблагонадежном районе или слишком большое расстояние до города. Эти комментарии довольно абстрактные, поэтому есть свобода для манипуляций.
Покупатель, идя на поводу у кредитора, часто вынужден искать дома в том месте, где изначально не планировал. В этом случае, решение принимать конечно вам, но лучше поискать другой банк.
Проблемы ипотечного кредитования
Проблема ипотечных кредитов на загородное жилье заключается в несовершенном механизме, при котором и банк, и клиент могут чувствовать себя безопасно. Процедура порой отнимает слишком много времени и создает множество препятствий на пути клиента, который хочет купить дом.
С одной стороны, загородная ипотека, в последние годы, все чаще интересна покупателям жилья эконом и среднего класса. С другой, банки неохотно удовлетворяют запросы под недорогие кредиты, опасаясь невыплат и проблем с реализацией залога. В этом плане, банковские продукты пока что направлены больше на сегмент состоятельной аудитории.
Ввиду ограниченности ипотеки для широкого круга потребителей, сами застройщики коттеджных и дачных поселков, стараются пойти навстречу покупателям, разрабатывая собственные финансовые продукты и решения: льготные ставки, субсидирование, рассрочки, отсрочки платежа. Но это уже другая тема и об этом мы поговорим в другой, отдельной статье.
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.
Источник: nedvio.com