Все риски при строительстве жилого дома

Строительство дома из газобетонных блоков обладает массой преимуществ. Такие постройки отличаются оперативными сроками возведения, доступной стоимостью и высокими техническими характеристиками. Их строительством могут заниматься как профессионалы, так и новички в этой сфере. Главное, соблюдать все технологии и последовательность проводимых работ.

Плюсы и минусы строительства

К положительным сторонам возведения домов из газобетонных блоков стоит отнести:

• долговечность. Такие дома способны прослужить не одному поколению, радуя их высокими техническими характеристиками;
• прочность. Газобетон отличается стойкостью к механическим нагрузкам и к различным негативным факторам;
• доступную цену. Данный материал стоит значительно дешевле, чем кирпич и прочие стройматериалы;
• высокие тепло- и звукоизоляционные качества. Постройки из газобетона не нуждаются в дополнительном утеплении;
• воздухопроницаемость. Благодаря пористости материала, в таких домах всегда циркулирует свежий и чистый воздух;
• небольшой вес и крупные размеры. Это значительно упрощает процесс строительства;
• огнестойкость. Газоблоки не горят, и не плавятся при высокой температуре.

Несмотря на большое количество положительных моментов, такое строительство имеет и свои минусы:

Статус недвижимости “Жилое помещение”. Риски и особенности.

• газобетон сильно поглощает влагу, поэтому при строительстве домов необходимо тщательно отнестись к гидроизоляционным работам;
• хрупкость блоков. Особенно часто они деформируются в процессе транспортировки на строительный объект;
• плохая способность газобетона удерживать элементы крепления.

Фундамент под дом из газобетона

Начинается любое строительство с сооружения фундамента. Именно от грамотно выбранного и сооруженного основания зависит прочность и долговечность всей постройки. Поэтому, к выбору и укладке фундамента стоит отнестись с полной ответственностью.

Выбор типа фундамента

Выбирая основание для дома, стоит учитывать следующие факторы:

• вес постройки и ее габариты;
• тип почвы и степень ее промерзания;
• расположение грунтовых вод;
• рельефность участка;
• климатические условия.

Для строительства дома из газобетона подойдет практически любое основание:

• ленточное. Отличается оперативными сроками укладки, невысокой ценой и простотой в работе;
• свайное. Выбирается, если грунтовые воды располагаются неглубоко от поверхности, а сама почва рельефная;
• плитное. Применяется в том случае, если на основание дома оказываются большие нагрузки.

Ленточный мелкозаглубленный фундамент

Чаще всего под легкие газобетонные блоки строители рекомендуют выбирать ленточное мелкозаглубленное основание. Его особенностью является то, что его глубина намного меньше глубины промерзания почвы.

Как избежать рисков при строительстве дома

К основным преимуществам сооружения ленточного мелкозаглубленного фундамента стоит отнести:

• снижение стоимости всего процесса строительства;
• возможность провести работы своими силами, не привлекая тяжелую спецтехнику и специалистов;
• оперативные сроки;
• простоту монтажа;
• высокие технические характеристики.

Прежде чем приступить к укладке фундамента, на участке проводятся подготовительные работы и делается разметка под будущее основание:

1. Со стройплощадки убирается весь строительный мусор, выкорчевываются пни, деревья, убираются камни.
2. Далее проводится разметка под основание с помощью арматурных прутьев и веревки.
3. После определяется ось будущей постройки с помощью отвеса, и намечается угол фундамента.
4. Далее, перпендикулярно первому углу, натягивается веревка ко второму и третьему углам.
5. Четвертый угол намечается с помощью угольника.
6. Проведенные работы проверяются на точность (диагональ всех углов должна быть одинаковой).
7. После этого по отмеченным точкам углов вколачиваются прутья, и натягивается веревка.

для небольшой постройки в 1-2 этажа достаточно будет сделать фундамент глубиной 1 м и шириной 40 см.

После разметки стройплощадки можно приступать непосредственно к укладке мелгозаглубленного ленточного фундамента:

1. Копается котлован, глубиной от 70 и до 100 см.
2. На дно выкопанной траншеи укладывается песчано — щебневая подушка толщиной до 50 см. Каждый ее слой тщательно утрамбовывается.
3. Далее сооружается из досок съемная опалубка.
4. После проводятся гидроизоляционные работы.
5. Монтируется арматурный каркас из стержней, диаметр которых составляет 12 мм.
6. На этом этапе закладываются трубы для инженерных сетей.
7. Фундамент заливается бетоном и тщательно трамбуется.
8. Далее основание должно тщательно просохнуть в течение месяца. Бетон накрывается полиэтиленовой пленкой и периодически увлажняется водой. Через 2-3 недели, деревянная опалубка демонтируется.

для фундамента рекомендуется использовать бетон не ниже марки М200.

Дом из газобетона: укладка блоков

Перед началом укладки первого ряда, фундамент тщательно проверяется на качество выполненных работ. При наличии неровностей и дефектов, они устраняются (ямки заполняются цементом, горбы срезаются). Далее выполняются гидроизоляционные работы.

При строительстве из газобетона необходимо учитывать некоторые особенности:

• проемы (оконные и дверные), расположенные в несущих конструкциях, ослабляют кладку;
• наличие построек, расположенных рядом с домом, приводят к неравномерной усадке основания;
• постройки из газоблоков не обладают необходимой жесткостью в местах соединения стен;
• наличие вентиляционных отверстий под отделкой приводит к повреждению конструкции из-за повышенной влажности;
• кладка из газобетона не отличатся устойчивостью к изгибающим деформациям.

Правила укладки газобетонных блоков

Укладка газобетона выполняется согласно нормам и требованиям СНиП:

• газобетон хорошо впитывает влагу, поэтому поверх цоколя обязательно укладывается гидроизоляция;
• перед укладкой стартового ряда, в углах здания устанавливаются рейки-порядовки. Межу ними натягивается веревка (чтобы легче было определить ровность линии кладки);
• на рейки наносятся риски, которые соответствуют положению каждого отдельного ряда;
• укладка газоблоков выполняется с перевязкой швов (верхний ряд смещается над нижним на 60 — 120 мм);
• второй и следующие ряды фиксируются на клей для газоблоков. Если вместо него использовать цемент будут образовываться мостики холода;
• стены армируются металлической сеткой и стальными стержнями.

Инструменты и материалы

При строительстве дома из газоблоков необходимо запастись следующими инструментами:

• пилой;
• дрелью с насадкой для замешивания цемента;
• емкостью для приготовления раствора;
• малярным ковшом;
• уровнем, угольником, отвесом;
• ручным штроборезом;
• электрическим фрезером;
• резиновым молотком;
• шлифмашинкой или теркой;
• линейкой и карандашом.

Из материалов понадобятся:

• газоблоки определенных размеров;
• песок, щебень и цемент;
• специальный клей для газоблоков;
• стальная арматура.

Укладка газобетонного блока

Стены из газоблоков выгоняются в следующей последовательности:

1. На фундаменте проводится разметка.
2. Устанавливаются рейки – порядовки и натягивается веревка.
3. Разливается бетон и выкладывается первый ряд.
4. Проводится контроль на ровность первого ряда.
5. Вдоль стены раскладываются газоблоки.
6. После кладки проводится армирование.
7. Поверхности блоков зачищаются теркой вручную или шлифуются машинкой.

битые и деформированные блоки лучше не использовать при выгонке коробки дома. Их стоит применять при укладке межкомнатных перегородок.

Кладка первого ряда

Если первый ряд блоков выложить правильно, остальные работы по кладке значительно упростятся.

Кладка первого ряда выглядит следующим образом:

1. Первый блок выкладывается на самый высокий угол, который определяется с помощью отвеса.
2. Его нижняя часть смачивается водой и фиксируется к основанию цементным раствором (он используется только для монтажа стартового яруса, так как цемент высыхает дольше клея, и блоки легче регулировать на ровность).
3. Далее каждый блок выставляется в горизонтальное положение с помощью строительного уровня.
4. После выкладывания всего ряда, поверхность блоков обрабатывается теркой, а образовавшаяся пыль аккуратно удаляется щеткой.

Укладка второго и последующих рядов

После укладки стартового ряда необходимо подождать пару часов, пока раствор схватится, и можно продолжать выгонку стен.

Для укладки второго и последующих рядов применяется клей. Все работы проверяются на точность строительным уровнем. Этот процесс ничем не отличается от монтажа стартового ряда (только вместо бетона для фиксации блоков применяется специальный клей).

так как клеевой состав быстро высыхает, работать надо оперативно и аккуратно.

Армирование газобетона

Армирование газобетона проводится для придания строению прочности и долговечности. Также оно предотвращает появление трещин, которые часто образуются при возведении зданий на просадочных грунтах и в сейсмоопасных зонах.

Правила армирования

При обычных условиях строительства домов из газобетонных блоков, армирование проводится только в определенных участках:

• в первом ярусе, а затем через каждые 3-4 ряда;
• в углах здания;
• в местах перекрытий, балконных плит, балок;
• в нижних частях оконных проемов;
• в вертикальных колоннах и столбах;
• на площадках с повышенной нагрузкой.

Армопояс

Обустройство армопояса при строительстве из газобетонных блоков играет важную роль. Так как он связывает несущие стены и межкомнатные перегородки в единую конструкцию. Также армопояс необходим для равномерного распределения нагрузок от вышерасположенных конструкций.

При обустройстве армопояса, монтируется опалубка сплошной полосой по всему периметру здания. Для опалубки подойдут доски, кирпичи или специальный профиль для газобетона. Далее устанавливаются стальные каркасы класса А3. Также для создания армопояса используются металлические стержни диаметром 12мм. Они укладываются в два ряда по две штуки снизу и сверху.

Чтобы опалубка не промерзала в холодное время года, ее утепляют пенополистиролом толщиной 3-5 см. Далее для укрепления балок и перекрытий устанавливаются анкера, и конструкция заливается бетоном.

Армирование кладки

Армирование кладки предотвращает деформированию стен и повышает их устойчивость к различным нагрузкам. Армирование бывает:

• с применением металлических стержней. В стенах делаются неглубокие канавки с помощью ручного штробореза, глубиной 2,5 см. В них заливается клей и помещается арматура, которая укладывается с небольшим нахлестом. После этого излишки клея удаляются сухой и чистой тряпкой;
• с помощью перфорированных лент. Для этого используются оцинкованные полосы шириной 16 мм и толщиной 1 мм. Они прикручиваются к поверхности газоблоков саморезами. Ленты укладываются в два слоя;
• с помощью кладочной сетки, которая раскладывается по поверхности кладки и фиксируется к ней клеем или бетоном.

Усиление оконных проемов газобетонных домов

Оконные проемы в домах из газобетона армируются уже после третьего ряда с помощью штробореза. Процесс их усиления выглядит следующим образом:

1. В проемах делаются штроблорезом две параллельные линии. По длине они должны быть на 30 см больше с каждой стороны от границ самого окна.
2. В проделанные углубления заливается бетон или клей.
3. В канавки укладывается арматура, и лишний раствор аккуратно удаляется тряпкой.

Вот и весь процесс усиления оконного проема. Теперь стена достаточно закреплена для установки окна, и можно смело выкладывать стены дальше по аналогичной схеме.

оконные проемы не рекомендуется закладывать газобетоном. Так как их выпиливание после выгонки стен замедляет процесс строительства, и делает его более дорогостоящим.

Вертикальное армирование

Вертикальное армирование проводится при строительстве домов на сложных рельефных участках, в зонах сейсмической опасности, при больших ветровых нагрузках.

Процесс вертикального армирования стен выглядит следующим образом:

1. В стенах проделываются штробы с помощью бура.
2. В канавки устанавливаются О-образные профили для газобетона.
3. Штробы заливаются бетоном марки М250 – 300.

вместе с вертикальным армированием, кладку параллельно усиливают горизонтальным армированием с помощью специальной сетки.

В заключение стоит отметить, что дома из газобетона легко построить своими руками, ни привлекая профессионалов. Они радуют владельцев высокими техническими характеристиками, доступной ценой, эстетичностью и комфортом для проживания. В таком доме всегда будет тепло в холодное время года, и свежо и прохладно в летний зной. Главное, при самостоятельном строительстве продумать все до мелочей, начиная с выбора фундамента, и заканчивая наружными и внутренними отделочными работами.

Источник: www.sdvor.com

Жди меня В каких случаях имеет смысл покупать квартиру в долгострое

«Долгострой» — слово, отпугивающее почти каждого, кто задумывается о приобретении квартиры в строящемся доме. Разбираемся: насколько велик риск купить потенциальный или фактический долгострой, как его распознать и так ли фатальна подобная покупка, как принято считать?

В Петербурге строятся 226 жилых комплексов, а с ближайшими пригородами — это уже 485 новостроек. И почти на каждой десятой стройплощадке — серьезные проблемы, вроде строительства жилья на земле, для этого не предназначенной, или других нарушений в документации.

А еще более 100 объектов возводятся с задержками сроков сдачи, то есть в общей сложности каждый пятый, а то и четвертый объект — проблемный, говорит вице-президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Николай Лавров. В Москве с долгостроями тоже «все в порядке»: по данным столичного стройкомплекса на начало 2016 года, всего замороженных строек в городе 346. Жилых комплексов, где стройка остановлена на полтора года и более, в столице и области, по данным опрошенных «Домом» риелторов, порядка 250. Это примерно каждый третий объект.

Среди признанных долгостроев — ЖК, который возводит компания «Энергостройкомплект» в Южном Тушино, ЖК «Московские окна», многофункциональный жилой комплекс на западе Москвы по адресу: проспект Вернадского, владение 78, среди проблемных строек фигурируют объекты «СУ-155» и ЖК «Царицыно», рассказывает Евгения Владимирова, руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» Ramblerобернулся белым лебедем» на рынке есть. Чаще всего, это связано со сменой собственников и дальнейшей реконцепцией проекта, — замечает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. — Как правило, новые застройщики стараются полностью абстрагироваться от негативной истории проекта, меняют его название и формат. Яркий пример — ЖК «Терлецкий парк» в Москве». Больше того, смена собственников уже стала настоящим бизнесом для компаний-перекупщиков, выгодным для всех участников процесса, включая и покупателей недостроенных квартир.

«Заработать на покупке проблемной недвижимости можно, и нынешняя ситуация на рынке это только доказывает, говорит генеральный директор ООО «Ареал» Василий Долгополов. — Компании, выкупающие такие проблемные объекты и их достраивающие, — не благотворительные организации. Если бы эти проекты не приносили бы дохода в будущем, их бы не выкупали. Сколько можно заработать? Здесь все зависит от конкретного объекта. То, что это будут десятки миллионов рублей — однозначно».

Хотя, конечно, встречаются и настоящие «тяжелые случаи». «В высокобюджетном сегменте есть проекты, которые продаются и строятся еще с кризиса 2008-2009 годов. Их отличали цены ниже среднерыночных. Причем и сегодня, спустя восемь лет, ценовая политика девелоперов осталась прежней — да, цены выросли, однако относительно других проектов эти долгострои все равно оказались относительно бюджетными, — рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». — Инвесторам было бы в разы выгоднее положить средства на депозит или перевести их в доллары. А сегодня они вынуждены ждать сдачи комплексов, которую переносят из года в год. Зато сэкономили при покупке».

Директор по развитию «Компании Л1» Надежда Калашникова:

Ситуации бывают разные. Главный показатель «опасного» долгостроя — полностью и длительно прекращенные работы на стройплощадке и нежелание застройщика общаться с дольщиками, объяснять им ситуацию.

Главная причина, по которой мы стали испытывать сложность при достройке наших объектов, — политика экстенсивного развития компании в 2005-2007 годах, когда в работе у Л1 было в стройке более миллиона квадратных метров жилья и достаточно внушительный земельный банк. Именно благодаря этому мы в 2008 году имели самые лакомые пятна под застройку в городе и, вместе с тем, довольно солидную кредитную нагрузку, что ожидаемо сказалось на положении компании.

Снизить ее почти в 10 раз удалось с помощью продажи тех же земельных участков. При этом строительство не останавливалось, а дольщикам предоставлялись отчеты и возможность бывать на стройплощадке. За последние три года мы поменяли стратегию «размазывания ресурсов тонким слоем по всем стройкам» на стратегию приоритетов.

Стали концентрировать основные ресурсы на одном конкретном объекте, но при этом не останавливая другие стройки. Эта тактика позволила за последние полтора года завершить строительство и сдать 16 домов. Приоритетным в 2016 году для нас является «Лондон парк». Проект рассматривался на заседании комиссии при петербургском комитете по строительству каждый месяц. Все графики и фактические отчеты о выполнении работ мы предоставляем в комитет по строительству.

Можно выделить следующие признаки «клинического» долгостроя, говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина:

— полная остановка строительства;
— наличие судебных дел между застройщиком и государственными органами по вопросу оформления разрешительной документации;
— признание застройщика банкротом.

Хотя, опять же, существует успешная практика передачи объектов незавершенного строительства другим застройщикам, либо созданным ЖСК, добавляет эксперт.

Подождать с дисконтом

У покупателей жилья в проблемных домах есть совершенно понятный интерес: цена. Более того, многие даже занимаются своеобразным аутотренингом: «Только тут продают квартиру за полтора миллиона, а больше-то у меня денег нет! Пусть въедем в новую квартиру попозже, но дешевле-то не найти». И они совершенно правы — обычно не найти. Вопрос только в том, насколько велики шансы дождаться новоселья.

«Мы всегда советуем нашим клиентам сначала съездить на стройплощадку в будни днем, а через месяц повторить поездку, чтобы посмотреть, что изменилось. Если на площадке не видно рабочих и техники, сама территория и подъездные пути завалены мусором, а видимых изменений нет, то, как минимум разъяснений у застройщика стоит потребовать, — советует Владимир Богданюк. — Если на площадке откровенно ничего не происходит — это далеко не рыночная ситуация, лучше всего подробней изучить историю застройщика, портфель проектов (не отличился ли он в прошлом долгостроями), также не полениться посмотреть картотеку арбитражных дел, нет ли у застройщика многомиллионных долгов».

Фото: Олег Андрющенко / Фотобанк Лори

В ситуации, когда девелопер уверяет, что все работы идут согласно плану, а веб-камеры на площадке показывают другую удручающую картину, никакие «официальные» гарантии дольщику не помогут, соглашается Мария Литинецкая.

«На самом деле, сейчас практически нет девелоперов, которые пытаются сознательно обмануть дольщиков, — утешает управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. — Не подлежит сомнению, что любой застройщик заинтересован в соблюдении сроков строительства, прописанных в проектной декларации. При этом задержка ввода на один-два квартала — это стандартный по рынку срок “опоздания”».

На сегодняшний день 95 процентов застройщиков задерживают строительство в среднем на полгода, говорит эксперт. Это может быть вызвано разными факторами, но основные проблемные моменты (если мы говорим о надежных компаниях, которые хотят и готовы выполнить свои обязательства перед дольщиками) связаны с оформлением документации и формальным вводом жилья в эксплуатацию.

Тяга к общению — необходимая черта характера для всякого покупателя жилья, и уж тем более в проблемном доме. «Если на объекте «простой», то это, как правило, связано с определенной проблемой: либо не слишком существенной — такой, как смена подрядчика, технологическая необходимость и т.д., или с более значительной — например, тотальный недостаток средств на строительство, — предостерегает Иван Бажин, руководитель проектов Glorax Development. — В любом случае, отсутствие строительной активности на площадке — знак для дольщика, что нужно выяснить у застройщика причину приостановки».

Чаще общаться со строителями нужно еще и по причине их юридической гибкости. «С учетом российской специфики, под каждый инвестиционный проект застройщик обычно создает отдельное юридическое лицо. И это лицо, являясь правообладателем (собственником или арендатором) участка, ведет на нем строительство и привлекает от покупателей денежные средства. То есть, в случае несоблюдения договора перед покупателем будет отвечать именно это лицо, а не корпорация, с которой оно аффилировано, — объясняет Ольга Славкина, директор юридического департамента Kalinka Group. — Поэтому ситуацию нужно оценивать комплексно: что за компания ведет строительство (так сказать, посмотреть, какой анамнез), насколько сильное отставание от сроков строительства, чем оно обусловлено. И из этого делать выводы о тяжести заболевания».

Рассмотрение долгостроя как объекта инвестирования является крайне рискованным явлением, предостерегает Наталья Шаталина, ведь в данном случае никак не гарантируется скорейшее получение прибыли.

Источник: lenta.ru

Новостройка или вторичка: какое жилье выбрать и почему

Новостройка или вторичка – основной вопрос каждого покупателя квартиры. Какие факторы учесть, чтобы не прогадать, и каковы плюсы и минусы первичного и вторичного жилья – в этом материале.

Новостройка или вторичка – основной вопрос каждого покупателя квартиры. Какие факторы учесть, чтобы не прогадать, и каковы плюсы и минусы первичного и вторичного жилья – в этом материале.

Новостройка vs вторички

• Цены на жилье в 2022-ом
• Ликвидность недвижимости: что выгоднее потом продавать
• Заселение в квартиру: где быстрее
• Где удобнее планировки квартиры?
• Инженерные коммуникации
• Транспортная доступность и парковка
• Объекты инфраструктуры
• Придомовая территория
• Риски при покупке новостройки
• Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
• Сводная таблица с основными плюсами и минусами первичной и вторичной недвижимости

Цены на жилье в 2022-ом

Исторически новостройки привлекали покупателей более выгодной ценой в сравнении с вторичным рынком. Вспомним хотя бы валютных ипотечников, взваливших на себя не самые выгодные кредиты из-за стремлений жить в новых квартирах. Однако время шло, и рынок серьезно менялся. Регулярные удорожания строительных материалов и сокращение земельного фонда под застройку не могли не привести к росту цен на новостройки.

К перечисленным факторам с лета 2019-го добавилось проектное финансирование с эскроу-счетами, из-за которого застройщикам пришлось реализовывать проекты не на средства дольщиков, а через банковские кредиты (подробно об эскроу-счетах мы писали в материале «Эскроу-счет: что за схема и для чего она нужна»).

Последние же пару лет ситуация еще больше усугубилась: сначала из-за пандемии, а после и обострения международной обстановки. Последнее вынудило бизнесменов прибегать к импортозамещающим материалам и технологиям в различных отраслях, включая строительство, или же искать новые логистические цепочки, которые, увы, чаще всего дороже прежних.

Резюмируя, на сегодня не факт, что при приобретении новостройки удастся сэкономить. Более того, в целом ряде регионов вторичка в новых реалиях обойдется дешевле. Так, по данным Росстата за I квартал этого года, средняя цена за «квадрат» на вторичном рынке Москвы – 282 202 руб., а на первичном – 340 447 руб. Для Петербурга эти значения равны 166 444 руб. и 208 102 руб. соответственно.

В регионах новостройки тоже часто проигрывают в цене. К примеру, в Омской области вторичка стоит 69 863 руб. за «квадрат», а первичка – 75 552 руб. Другой пример – Свердловская область, где 1 кв. м вторичного жилья обойдется в 88 304 руб., а первичного – в 99 844 руб.

Конечно, еще остались регионы, где новостройки сохранили более привлекательные цены в сравнении с вторичным жильем: например, Бурятия с 78 006 руб. на первичке против 80 971 руб. в старом фонде или Томская область с 82 214 руб. и 83 744 руб. соответственно. Узнать о средних ценах в своем регионе можно по ссылке.

Ликвидность недвижимости: что выгоднее потом продавать

При росте цен на жилье инвесторы вкладывают деньги и в новостройки, и в старый фонд. Между тем в среднесрочной перспективе в 5-7 лет наиболее высокую ликвидность покажет именно первичный рынок, квартиры на котором дорожают как за счет роста строительной готовности, так и формирования вокруг домов новых районов для жизни с необходимыми инфраструктурными объектами.

Вторичка тоже может подорожать в случае инфраструктурных обновлений – к примеру, открытия рядом новой станции метро или запланированных на территории важных изменений. Так, из-за реновации цены на хрущевки, по оценкам специалистов, взлетели в полтора и более раз.

Заселение в квартиру: где быстрее

Если скорость переезда – решающий фактор, ваша дорога сразу на вторичку, где на оформление сделки уходит в среднем около месяца. Новостройка же может возводиться пару лет и больше, плюс придется пройти приемку, заказать оценку квартиры и подать в МФЦ документы для регистрации в Росреестре.

В случае с вторичным жильем не придется и думать о ремонте, хотя бы первое время. Не исключено и то, что прежний хозяин оставит вам какую-либо мебель. Квартиры же на первичном рынке могут сдаваться как с отделкой «под ключ» (заезжай, расставляй мебель и живи), так и без отделки вовсе либо с предчистовым ремонтом, требующим финишных работ с поверхностями (укладки напольного покрытия, оклейки обоями или покраски стен и пр.).

Где удобнее планировки квартиры?

В этом пункте однозначно выигрывают новостройки, даже несмотря на строительство большинства из них по типовым проектам. Согласитесь, просторная кухня-гостиная в 18-20 кв. м, дающая возможность зонирования пространств, куда привлекательнее и комфортнее для жизни своего предка в 5-6 кв. м из хрущевки.

Не редки на вторичке и длинные узкие коридоры, в которых «квадратов» много, а функциональности мало. Гораздо удобнее взять жилье с отдельной гардеробной либо специальной нишей под шкаф в коридоре или спальне.

Балкон в роли кладовки – тоже сомнительное удовольствие. Лучше присмотреть вариант с кладовой в квартире или же приобрести дополнительно метры для хранения за пределами своего жилья на цокольном этаже, а балкон или лоджию использовать как место для отдыха.

А что уж говорить про такие фишки от современных застройщиков, как гостевой санузел, собственная сауна в квартире или панорамное остекление в пол, из которого открываются виды на центр города, парк или воду.

Инженерные коммуникации

Если не хотите столкнуться с неудобствами от ремонта таких инженерных коммуникаций как электричество, отопление, вентиляция, канализация, горячее или холодное водоснабжение, выбирайте новостройку. Перед вводом в эксплуатацию нового ЖК госкомиссия проверяет соответствие инженерных сетей строгим нормативам, и столкновение жильцов с проблемами из этой сферы в первые несколько лет маловероятно (хотя современные застройщики могут удивить, используя дешевые стройматериалы в погоне за экономией и закрывая глаза на брак со стороны подрядчиков и халтуру собственных рабочих).

Тем не менее вероятность, что какая-либо инженерная система выйдет из строя, в старом доме всё равно больше.

Нужно сказать, что в пользу новостроек сегодня работают и системы умного дома, автоматически отправляющие показания со счетчиков и позволяющие следить за расходом ресурсов.

Транспортная доступность и парковка

От выбранной локации зависит, как долго и по каким дорогам будете добираться до работы, учебы или проведения досуга. И по этому пункту, конечно, нет равных вторичному жилью, где уже проложены дороги и можно оценить нагрузку в часы пик. К тому же в не новостроечных местах плотность и этажность застройки обычно меньше, а значит, будете проводить меньше времени в пробках и поисках парковочного места. Для сравнения, новые жилые многоэтажки возводятся по несколько штук рядом на тысячи жителей, которым ничего не остается, как пользоваться одной дорогой.

Что касается парковки, ситуация неоднозначна. С одной стороны, в проектах многих новостроек предусмотрены подземные или отдельно стоящие многоэтажные паркинги. С другой – не у каждого жильца есть на них средства, да и не каждая новостройка может похвастаться наличием этой опции. Чтобы припарковаться прямо у дома в случае с многоэтажками, нужно очень постараться. В старом же фонде нередки случаи, когда здание по своим территориальным, архитектурным характеристикам и стоимости тянет на бизнес-класс, при этом мест для парковки недостаточно даже при расчете «одна квартира – одна машина».

Резюмируя: однозначного победителя по этому критерию нет. Советуем сравнивать параметр у конкретных проектов.

Объекты инфраструктуры

Этот пункт также вытекает из локации, и старый фонд не может не привлекать развитостью своей инфраструктуры и наличием необходимых для жизни медучреждений, школ и детсадов, появления которых не надо ждать. Другими словами, количество подобных учреждений в сформировавшихся локациях обычно приведено к нормативу, поэтому в объектах социальной инфраструктуры нет дефицита.

Приобретение квартиры в новостройке потребует терпения. Придется подождать обещанных застройщиком опций в виде коммерческих, образовательных и медицинских учреждений. Также какое-то время нужно будет мириться с продолжающейся по соседству стройкой очередного дома из вашего ЖК или прочих запроектированных строений.

Между тем в плане инфраструктуры есть важный нюанс – во вторичке все первые этажи отданы под жилье, тогда как в новостройках, как правило, эти уровни продаются или сдаются для коммерческого пользования. Это значит, что, к примеру, аптека, булочная или магазин в новом ЖК будут в шаговой доступности. Тем, кто предпочел вторичку, до подобных инфраструктурных объектов наверняка придется преодолеть сравнительно большее расстояние.

Придомовая территория

Как и в случае с планировками, в благоустройстве придомовой территории однозначно лидируют новые районы. Дворы новостроек оборудуют детскими и спортивными площадками, пешеходными и велосипедными дорожками, зонами отдыха с лежаками и Wi-Fi, площадками для выгула питомцев и даже скейт- и веревочными парками. При этом застройщики в погоне за покупателями предусматривают такие фишки как эксплуатируемая кровля дома и специальные помещения для досуга жильцов, в которых можно провести детский праздник или собраться на мастер-класс.

Также придомовая территория многих современных ЖК свободна от авто и снабжена системами безопасности – от видеокамер по периметру до ключей индивидуального доступа во двор.

Во дворах же домов старого фонда не всегда удастся найти детскую или спортивную площадку, а транспортные средства паркуют прямо у подъездов.

Риски при покупке новостройки

Остаться и без денег, и без заветных метров можно как при приобретении квартиры в новостройке, так и на вторичном рынке. Основной риск покупки в новом ЖК – банкротство девелопера и превращение объекта строительства в долгострой. И хотя эскроу-счета дольщиков застрахованы до 10 млн руб., никто не компенсирует превышающие эту сумму средства, а также потери, связанные с инфляцией и ожиданием завершения стройки. Приобретение новостройки сулит и риски в плане некачественной отделки (от плохо покрашенных обоев до кривых стен и пола и отсутствия вентиляции) и изменившейся в ходе строительства планировки (особенно застройщики любят сдавать жилье меньшего метража, чем на бумаге).

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

В случае с вторичкой главный риск – нарваться на мошенника, не имеющего права собственности на жилье или собравшегося продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям. Также недобросовестные продавцы не брезгуют затягивать сроки сделки и любят не говорить об обременениях, вроде наличия наследников или неузаконенной перепланировки.

Впрочем, все перечисленные риски можно минимизировать и даже устранить, если подходить внимательно к выбору недвижимости и ее продавца. На что обратить внимание перед приобретением – можно узнать в нашей статье «Как проверить квартиру на вторичке перед покупкой».

Также помните, что идеального жилья не бывает, поэтому определите для себя приоритеты, свои возможности, желания, потребности, исходя из которых и выбирайте оптимальный вариант.

Чтобы упростить процесс выбора, представим в заключение таблицу с основными плюсами и минусами первичной и вторичной недвижимости:

Сводная таблица с основными плюсами и минусами первичной и вторичной недвижимости

Критерий	Первичка	Вторичка	Комментарии
Цена	—	+	Новостройки уже нередко дороже квартир из старого фонда из-за удорожания стройматериалов, сокращения земель под застройку и перехода застройщиков на проектное финансирование.
Ликвидность	+	—	В инвестиционных целях квартира в новом ЖК в перспективе выгоднее за счет роста строительной готовности дома и развития района вокруг.
Сроки заселения	—	+	Новостройку нужно ждать, и процесс этот может сопровождаться выплатой ипотеки за строящееся жилье с параллельным съемом «квадратов» для жизни здесь и сейчас. В квартиру с вторички можно сразу заселиться и прописаться.
Ремонт	+	—	Если даже новостройка сдается без отделки «под ключ», конечный ремонт, скорее всего, обойдется дешевле, чем в старом фонде, требующем не только косметики, но и замены коммуникаций.
Планировки	+	—	Вторичка не отличается эргономичными и функциональными планировками, необходимыми для современной жизни, чего не скажешь о привлекающих разнообразием квартирографии новостройках.
Инженерные коммуникации	+	—	Новое есть новое, плюс первичка уже нередко снабжена системами умного дома.
Транспортная доступность	—	+	Старый фонд сопровождается сложившейся дорожной сетью и возможностью до покупки рассчитать время на дорогу до работы и пр.
Соцобъекты и инфраструктура	—	+	В новостройках социальные блага нужно ждать, и не факт, что обещанное застройщиком на бумаге воплотится в жизнь.
Придомовая территория	+	—	Разнообразие функциональных зон и мест досуга в новостройках против припаркованных авто у подъездов старых домов и поисков детских и спортивных площадок в соседских дворах.
Юридическая чистота	+	—	Вы первый владелец квартиры в новостройке, а вторичка нуждается в тщательной проверке документов до завершения сделки.
Соседи	+	—	В новом ЖК соседи, вероятно, будут тех же статуса и достатка. Вторичка может сулить неприятное соседство – от алкоголиков и бабушек, прикармливающих у подъезда стаи собак и кошек, до живности в виде тараканов и муравьев, безвременно «прописавшихся» на ваших квадратах.

Счета эскроу появились в борьбе с недобросовестными застройщиками, чтобы покупатель квартиры в новостройке не играл в русскую рулетку и был уверен, что его дом достроят или хотя бы вернут вложенные деньги. Ниже рассмотрим особенности, этапы сделки с эскроу, а также плюсы и минусы этой схемы покупки квартиры.

Источник: www.novostroy.ru